房地产合作开发模式及风险分析

房地产合作开发模式及风险分析

目录

1.房地产合作开发的主要模式

2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题

3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题

4.房地产合作开发合同主要条款

5.房地产项目转让合同的主要条款

6.专题一：房地产合作开发概念与类型

7.专题二：房地产合作开发行为的特征及认定

8.专题三：房地产合作开发的主体资格

9.房地产公司如何选择开发模式

10.房地产合作开发中需注意的问题浅析

=本文较长，建议收藏，阅读时间30mins=

1.房地产合作开发的主要模式

1、房地产联建

房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方（B企业）与提供土地的一方（A企业）合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。一般适用有提供土地方与房地产开发公司之间签立。

双方可以约定：A企业出地、B企业出资金、技术、劳务，双方合作开发。

该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。

项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。

该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。

2、直接转让土地使用权

假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。

这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。

3、组建项目开发公司

项目开发公司是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。这种情形下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东。一般适用于合作双方都不是房地产开发公司，用于商品房开发的情形。

A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以项目公司名义立项并办理有关手续。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。

主要包括以下两种模式：A土地协议折价入股方式构成合作投资比；B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。

项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。

A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税；应当计算缴纳土地增值税；应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。B房地产企业需要交纳契税.

4、整体产权转移

已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。

房地产项目转让的模式：

（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：A权益在合作各方内部转让；B权益转让给合作各方以外第三人。

这种方式下,A企业不需要缴纳营业税；不需要缴纳土地增值税;不用计算合并环节的清算所得或损失。B房地产企业不需要缴纳契税。

5、房屋参建

房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为，一般表现为参建人通过投资或参与房地产建设而获得部分房产的所有权。一般适用于房地产项目已进行，但开发方资金不足的情形。房屋参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力，因此，不予考虑。

在以上五种方案中，联建开发可顺利立项开发销售，但不能获得税收收益，而且联建开发投资者之间复杂的关系往往无法通过合作协议统一调整，合作投资者之间容易产生纠纷。

直接转让土地使用权权益清楚，但不能获得出让方的相关支持尤其是社会资源支持，也不能获得税收收益。

组建项目开发公司可以通过法人实体明确各股东权益，也可以通过新的项目开发公司获得拟建开发面积所需的房地产开发资质，也可以免征营业税、符合条件可以免征本环节的企业所得税和契税。应该是房地产开发较为优越的开发形式，特别是一些大型项目的房产开发中。

在项目公司运营过程中，还可以通过受让股权或合作开发权益的方式，获得项目全部产权。

合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为,均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。

6、合作开发的其它方式：

先合伙后转为法人型的合作开发

2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题

（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；

（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；

（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；

（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；

（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；

（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；

（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；

（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。

3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题

（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；

（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；

（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；

（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；

（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；

（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；

（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；

（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；

（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。

3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题

（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；

（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；

（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；

（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；

（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；

（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；

（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业

主，并明确因此引起相应责任的处理方法。

4.房地产合作开发合同主要条款

（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；

（2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；

（3）项目现状；

A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；

B、项目动拆迁、开发现状。

（4）合作方式；

A、共同组建项目公司方式

需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；

B、合作建房协议方式；

需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；

（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；

（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；

（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；

（9）违约责任；

（10）解决争议的方法；

（11）合作当事人约定的其它事项。

5.房地产项目转让合同的主要条款

（1）转让当事人的名称、姓名、住所；

（2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；

（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；

（4）项目现状；

A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；

B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；

C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；

（5）项目转让方式；

A、以开发项目转让方式；

需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；

B、以转让项目公司股权方式；

需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。（6）项目转让价格、支付方法和期限；

（7）项目标的物转让、交割日期及方式；

（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；（9）双方的权利义务；

（10）违约责任；

（11）解决争议的方法；

（12）转让当事人约定的其它事项。

6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型

房地产合作开发通常是地产和房产的共同开发，指提供土地使用权一方与土地开发进行投资一方，对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。实践中，主要有三种方式：

一是以签署联合经营协议的合伙制联建；

二是组建具有独立法人资格的项目公司开发；

三是房屋参建。

三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。

房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。

项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。

房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着“优惠价”“内部价”旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。根据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种政策性支持政策。房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。

7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定

由于我国现行立法没有对合作行为做出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，较为一致的观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。一般认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因

此，不应再将共同经营作为认定合作开发的条件。对共享利润、共担风险是否为认定合作开发的必要条件问题，本人认为应作为认定合作开发行为的必备要件。

如果合作一方在合作开发经营房地产中约定其只享有合作开发的收益，不承担合作开发的亏损责任，在合作亏损时候，仍要收回其出资和收取固定利润的，该条款为合同中的保底条款。对于这种保底条款，最高人民法院在《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中规定是违法的，该条款应当确认无效。该条款无效，并不一定影响合同中其他条款的效力，如果除保底条款外，其他条款无违法之处，那么房地产合作开发合同仍是有效的。此外，因当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，与此相应，对合作过程中以及合作的不利益后果和风险也要共同承担，这也是民事权利义务相一致原则的内在必然要求和具体表现。

8.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格

在《城市房地产管理法》实施以前，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第一条中，关于房地产开发的资格问题，是有明确的规定的：

1.从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。

2.不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。

“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效”这句话，实际上是一种对合同双方的要求而不是对单方的要求。其中的“不具备房地产开发经营资格的企业”和“他人”是可以互换的。也就是说，合作双方必须都同时具备房地产开发经营资格。

《城市房地产管理法》实施后，对此并没明确规定。笔者认为房地产开发关系到国计民生和社会公共安全，作为一个特种行业，房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制，其经营者应是依照城市房地产管理法第二十九条规定设立的房地产开发企业法人，否则不得进行房地产开发经营。与此相应，对进行房地产开发经营的合作各方，也就必然要求至少其中一方必须具备房地产开发经营资格，否则，合作

各方订立的房地产合作开发经营合同无效。但就开发经营资格，存在一个如果是非经营性质的合作开发行为，是否也要受开发经营资格限定的问题。如，一方出地，一方出资，合作建房用于自用，不对外销售的，对此合作行为能否要求合作方具备开发经营资格。笔者认为，此类合作行为不能认定为是开发经营房地产行为，只能看作是一般的合建、联建房屋行为，合作方不需具备经营资格。

9.房地产公司如何选择开发模式

独立开发

一、招拍挂方式：

土地进行过一级开发后，由市土地整理储备中心进行公示，并确定项目地块采用何种转让的一种方式

二、收购地产公司方式:

全资收购或超过50%收购一家有土地或项目的房地产开发公司（三级房地产开发资质以上）

三、与金融机构合作方式:

与银行、投资公司、基金公司、海外资金进行土地或项目方面的全方面的合作

四、买断物业:

一次性买断未竣工的楼宇或已竣工的楼宇，进行全面包装后，出租或出售

操作

招拍挂方式:

1、到储备中心购买标书；

2、由企业前期部、成本核算部、营销部、财务部进行标书的全方位编订；

3、按照投标时间和开标时间准备相关的文件和资金；

4、中标后交纳土地款并签署土地出让合同。

收购地产公司方式:

1、由投资部考察要收购的房地产公司，由前期部审核地产公司名下的项目；

2、对地产公司名下的人员进行安排，财务进行审计；

3、公司法人变更，股权变更

4、运作公司名下地产项目。

与金融机构合作方式:

1、选择合作伙伴，并由投资部进行考察；

2、对实际需要合作的资金和模式进行确立；

3、获得国家金融机构的审批后，进行全方位的合作。

买断物业:

1、未竣工的楼宇买断后，根据客户的需求整体包装出售；

2、已竣工的楼宇买断后，可出售也可长期持有它的物业，进行长期的投资。

实例

2007年11月27日金融街控股股份有限公司以83500万元竞得朝阳区大屯路224号住宅及代建公建项目用地的国有土地使用权。

2006年1月19日万科以3.89亿元的代价收购北京市朝阳区国资委持有的北京朝万中心的60%股权，斩获北京和东莞可开发土地面积73.62万平方米。

2007年2月17日金地集团与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系。公司与ING房地产设立并管理的ING基金合作投资金地天津格林世界项目的开发。

摩根士丹利携手上海盛融以富盛利投资咨询有限公司的名义买下价值4亿元的富力双子座TOWERⅡ；之后新加坡凯德置地买下中环世贸中心AB两栋写字楼；扬子基金并购远洋新干线D座酒店式公寓。

优势

招拍挂方式:

1、土地已进行过一级开发，不需要开发商进行过多的人力、财力投入；

2、土地项目的获得受其他因素影响的几率较小；

3、开发商的资金投入和时间选择可根据自己的实际情况进行选择；

4、可选择联合竞标的方式。

收购地产公司方式:

1、不具备房地产开发资质的投资公司适合采用；

2、缺少资金而生存不下去的许多地产公司名下有许多优良的地产项目；

3、不需要到市场中与大的地产公司争夺土地项目；

4、可采取持续收购优良资产扩大资源和企业规模。

与金融机构合作方式:

1、金融机构的资金实力会对房地产开发商起到保障作用；

2、帮助区域地产商可以快速扩张，行成资金流；

3、帮助地产商上市融资也起到了决定作用。

买断物业:

1、长线投资，长线收益，保证利润增长点；

2、持有物业的拥有权，形成规模效益后可打包上市。

劣势

招拍挂方式:

1、受国家土地政策的影响；

2、受土地位置和规模的影响；

3、需要房地产开发资质，并连续开发地产项目3年以上。

收购地产公司方式:

1、人员问题和财务问题解决和审计，前期需要精力和时间；

2、防止收购过程中的陷阱。

与金融机构合作方式:

1、金融机构的伙伴选择比较苛刻；

2、受国家的金融政策影响比较大，特别是外资。

买断物业:

1、需要拥有大量的资金；

2、需要拥有对房地产市场敏感的投资眼光；

联合开发

一、联合报建，共同出资：

双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策(或按出资比例)。

二、一方出地，一方出资：

主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。

三、组建项目公司

由合作双方作为公司股东，共同组建项目公司来完成某个项目的开发。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。

操作

一、联合报建，共同出资：

1、由投资部和前期部对合作公司及合作项目进行全方位的考察；

2、按双方出资比例成立房地产公司并实施项目进度；

3、双方协商派驻进场管理人员并共同决策相关事宜。

二、一方出地，一方出资：

1、双方就实际土地规模和出资金额通过协商达成共识；

2、土地方按照土地的规模作为实际出资，投资方完成项目的整体运作；

3、双方最终按实际的出资比例进行利润分成。

三、组建项目公司

1、公司投资部和前期部对双方合作事宜进行实质性研究和探讨

2、按双方实际出资比例成立房地产项目公司并实施项目进度；

3、双方就规划、设计、施工、营销和物业管理按项目公司操作。

实例

2007年7月24日北京北辰实业股份有限公司和北京城建投资发展股份有限公司联合竞拍，以92亿价格拍得长沙新河三角洲地块。2005年11月10日中粮集团与万科集团将各公司的标牌齐齐插入广州科学城的地块上，此次合作是采取中粮拿地、万科开发、最后双方分利润的方式进行

2007年12月3日绿景地产与佛山市瑞丰投资有限公司成立项目公司共同开发佛山市顺德区北滘镇三桂大道地块，并签署相关合作协议。

优势

1、体现优势品牌的强大效应，达到“双赢”的局面；

2、发挥各自的人才优势、管理优势、资源优势等等；

3、有利于增强项目抵御风险的能力；

4、减少成本：时间成本；土地成本；资金成本；管理成本；经营成本；

5、纳税（土地增值税）。

劣势

1、合作开发前期需要大量的准备工作，具有很多不确定性；

2、双方就投资比例、人员配属、管理方法、资金监管等问题上都会影响项目的进程；

3、某一方的独立品牌会大大弱化，初期会有些许的影响；

10.房地产合作开发中需注意的问题浅析

目前，随着国家宏观调控政策的贯彻实施，一些中小房地产公司遇到了许多困难，在无法独立获得开发项目的情况下，不得不寄希望于与别人合作开发项目，但是，由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险，因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解，对房地产开发过程中可能会遇到的风险有清醒的认识，那么，在合作开发时应注意哪些问题呢？

一、项目合法性考察

这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二双方至少一方具有房地产企业开发资质；三有该项目已经相关主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改，如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。

二、项目开发主体问题考察

（一）审查房地产项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。曾有过这样的案例：某开发商为圈资，利用集团公司与投资人签订合作经营协议，但房地产项目的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外投资成立，集团公司只占10%的股份。后双方发生纠纷，投资人遭受了重大损失。

（二）审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合。有的开发商很狡猾，利用手中多个楼盘建设，耍移化接木之手段来套取投资额。比如说，用地段位置好的甲项目吸取投资人眼球，然后在签订合同时却用地段差的乙项目来代替。而甲与乙两项目的名称往往非常相似，不仔细审查是无法察觉到的。

（三）是审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系。有的房地产开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然，存在这样的关系，则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。

三、合作形式的选择

A、联合开发：

指由两个投资主体共同对项目进行投资建设，项目立在双方名下，由双方共担风险的开发模式。根据双方的出资情况又可分为以下两种开发模式：

（一）双方联合报建、共同出资。双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作的关键在于双方的日常管理和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。从合作的最终分配方式来看可以有两种方式：

1、利润分成方式。

双方按照出资比例进行利润分配，这种分配方式合作起来比较复杂，双方在合作中容易产生矛盾，这就需要有很好的制度加以约束双方的行为，保证合作的顺利进行。这种合作方式在最后的决算和利润分配过程中产生纠纷的可能性极大，而且在我们接触到的案件中这种纠纷产生的比例很高，因此，采用这种模式的合作，应当特别谨慎。

2、实物分配。

双方在楼盘竣工后，按照各自的出资比例，分配已经建成的商品房，该种分配方式简单易行，采用此种模式，是我们在该种合作模式中比较鼓励的一种，容易取得较好的结果，避免了因结算中产生矛盾，导致分配不能或无法达成最终的双方满意分配结果。但如规划变更，如事前无明确约定，也容易产生纠纷。

（二）一方出地，一方出资的联合开发。

该种合作模式主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。按照分配方式，可分为以下三种：

1、实物分配。一方出资，一方出地的模式中，双方采取实物分配的较多，以土地出资的一方通常不参与日常的经营、管理、决策，仅以土地出资为限，不承担其他任何责任，待项目竣工后，按照双方的约定的方式分配楼盘。该种合作模式双方的权利义务关系明确，对双方来说风险相对较小，容易取得预期的合作效果。该种合作模式适合于规模较大的房地产公司，是一种较为理想的合作模式。

2、利润分成。

同上利润分成模式，该种合作方式上文已经做过介绍，在此不再赘述。

3、出资一方享有租赁权（名为联合开发实为租赁）。

此种合作模式适合于规模较小，但有一定的的资金优势的开发公司，通常情况下没有自己的在建项目，也没有突出的业绩，在合作中处于相对的劣势地位。主要由开发公司一方进行项目的全程投资，以土地出资的一方通常也不作其他的投入，该项目的所有前期手续均是土地出资一方的当事人，投资的风险完全在开发公司一方，待项目竣工后，对方将整个楼盘或部分楼盘租赁该开发公司，由其享有一定期限的租赁使用权，当然，开发公司一方也不需要在现实的支付货币租金。此种模式对开发公司一方风险较大，类似于将自己的资金投入到别人的项目中，开发公司一方须提前做好担保预案，由对方向其提供担保，最大程度的减少风险。

B、组建项目公司

由合作双方作为公司股东，共同组建项目公司来完成某个项目的开发。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。实践中这也是一种不错的合作模式。四、合作项目资金监控问题

资金监管是合作中很重要的问题之一，这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是合作方最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般地说，在对某项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权债务关系。但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中，常常是一方派财务人员入住监控，双方建立共同帐户，对资金进行监管，或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。

还有一点，就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种类型），否则就会吃大亏，尤其对那些手持有闲置资金但并不宽裕的投资者来说。比如曾有案例：某开发商在洽谈时向投资者提供整个工程预算大概为8000万元，增幅不超过10%。该投资者手头宽余资金有2000万元，就投资1000万元，双方在正式签订合作

协议时约明：如工程预算增幅在10%之内，双方按比例增资，如超过10%，则由开发商负责募集资金。后该投资者才发现，开发商提供的项目资料，只是通过了立项审批手续，工程预算大概为8000万元，只是初步设计的概算造价。而在正式通过规划部门的施工图核准的预算造价竟然高达1.2亿。1000万元只能完成前期的拆迁，指望施工单位全部垫资完全不可能，显然，这使得该投资者陷入了困境，虽然合同约定不需他负责募集短缺的资金，但在开发商表示无法募集到时，该工程的工期必然会受到严重的延期。而作为投资者，当然是追求资金回笼越快越好，好在该投资者只是刚刚支付定金，最后只能收回定金完事。

五、审查项目的当地政府态度

这实际上是开发商是否可以利用政府的支持或消极态度来合理避免政策性损害或争取政策性利润。因为在我国，由于各地区的发展差异大，中央政府对房地产开发的管理只是作了一般性规定，而更多的具体实施细则是授权当地政府制订的，这就是所谓的政府潜意识规则。比如说对于房地产项目的超面积处理，不同城市有不同的规定。而实际上，许多地方政府没有此类明文规定，如果是超面积，只要缴纳相关费用或罚款后即可成为合法的建筑面积。

六、项目合作合同条款

从以上来分析，一个成功的房地产项目合作经营，离不开一个完善的房地产合作开发合同。实践中发生的大量的房地产合作经营纠纷，绝大部分是因为双方签订的合作合同过于草率、简单化，为今后纠纷的产生埋下了隐患。

我们经常会碰到这样的条款：楼盘经竣工验收后，根据双方投资比例按建筑面积进行分配。这里就存在许多方面的争议：建筑面积的价格因所处的层数、朝向等不同而是不同的，由于没有明确约定，则在实际分配时必然会引起诉争；其次，该建筑面积是以核准的规划设计面积为准，还是以实际竣工的建筑面积为准？再次，该建筑面积是只指该楼盘的销售建筑面积还是包括公摊建筑面积在内？尤其在计算商住混合楼的公摊面积时，该系数是有明显区分的。

我们也经常碰到这样的条款：双方按利润的一定比例分成，由于约定不明、利润计算方法不一，最后酿成纠纷；一方违约，应承担另一方的所有经济损失，这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，则必然会陷入到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去；再如，如果合同中没有约定预期保障机制，那么，在履行过程中，明知对方存在违约行为，但如无法确凿举证，仍然无法预期保障自己的利益。

这里只是简单举例说明，实际上有许多方面，都是需要双方在合同中明确约定，方可保障自己的投资利益。应该说，投资房地产是一项高

风险高收益的项目，而这高风险，很大程度上取决于法律风险，法律风险又是通过合同条款的是否详细和完备体现出来，因此，奉劝哪些合作开发者，合作前期一定要签订好合作开发协议，为项目的顺利开发奠定基础。

合作开发及项目转让注意事项

A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状。 （4）合作方式； A、共同组建项目公司方式 需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等； B、合作建房协议方式； 需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。 （5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式； （7）项目合作建设计划（规模、进度等）； （8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；（9）违约责任； （10）解决争议的方法； （11）合作当事人约定的其它事项。 2、房地产项目转让合同的主要条款 （1）转让当事人的名称、姓名、住所； （2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）； （3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；（4）项目现状； A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）； C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况； （5）项目转让方式； A、以开发项目转让方式； 需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等； B、以转让项目公司股权方式； 需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。

房地产项目开发模式介绍 (3)

3.2合作开发模式流程

（政府将土地利用规划报国务院审批---取得土地利用批文---进行征地拆迁补偿工作并签订协议书---招拍挂---项目公司摘牌交纳保证金，签订成交确认书（补充协议）---签订土地转让协议和土地出让合同。等所有土地款项全部付清后才能取得国土证） （控制性详细规划） （预备和正式） （地质勘察初勘报告；五图一书：总平面图及竖向规划图/绿化系统图/道路及停车系统规划图/修建性规划设计说明书。） 1）公安消防：《建设工程消防设计审核意见书》；2）人防：修建防空地下室报批表/防空地下室建设意见书/防空地下室易地建设意见书及《易地建设缴款证明》；3）防雷：防雷设计图纸审核表/防雷设施设计审核书/防雷装置设计审核书） （建筑设计方案审查/工程初步设计说明书/初步设计审查登记表/建筑设计要点/建筑单体图纸准备（建筑平、立、剖及说明书）----报建通（建筑面积明细表）----放线测量记录册---城市配套建设费交纳---建筑功能指标明细表/建设工程报建审核书----工程规划许可证） （填报：项目经理、施工人员、安全人员监督登记表）

（一）施工图准备阶段： 1）地质勘察报告（详细勘察报告） 2）建筑施工图及节能设计表及计算书 3）结构施工图及计算书 4）防雷、消防、人防、水电施工图 a)施工图审查阶段 1）施工图审查申请 2）建筑节能设计审查报告----节能审查报批（市墙改办） 3）审图中心审查施工图---出具施工图设计审查报告----施工图审查合格通知书（三）招标投标阶段 1）施工单位招投标：项目经理资格核查及准备（区外施工单位备案）----招标申请（或申请邀请招标）----交易中心招标----招标备案（银行资信证明）----工程质量监督报批----施工中标通知书----施工总承包合同/建设工程施工劳务分包合同。 2）监理单位招投标：邀请招标（合约部）----考察确定监理单位----建设局备案----监理中标通知书----监理合同。 3）白蚁施工招投标-----白蚁防治合同。 其他（淤泥排放许可证/劳动保险统筹金缴纳/建筑意外伤害保险投保凭证/散装水泥专项资金缴纳/城管中队施工监督申请） /路址证明/商品房预售款监控专户证明和专用账户监管协议书/新建商品房价格备案登记表凭证/申请/预售证及附图） （现场完成道路、绿化及建筑物就可以进行规划验收，做验线册、取得建设工程规划验收合格证） （一）1）公安消防验收：----《建设工程消防验收意见书》 2）环保验收----建筑工程环保验收审批文件、污水验收合格申请表及《排污许可证》 3）人防验收：《人防意见书》 4）防雷验收：《防雷验收合格证》 （二）单位（子单位）施工质量验收记录、单位工程施工安全评价书、工程质量评估报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、建筑工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 （三）永久用水及电报装、燃气工程验收、电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构出具的电梯验收登记表、通邮。 ---竣工档案接收证明书）

(完整版)土地合作开发协议书

土地合作开发协议书 甲方： 乙方： 甲方响应莆田市人民政府大力推进“三旧”改造的号召，积极发挥自身的地理优势， 致力实现土地资源利用效益最大化。经与乙方友好协商，本着互惠互利、共同发展的宗旨就合作开发“三旧”土地达成本协议，以共同遵守。 第一条、合作模式 由甲乙双方共同组建全新公司运营。 第二条、合作方式 1、甲方负责提供土地，并协助乙方办理一切开发手续；甲方不参与新公司经营、管理，采取固定预期收益的形式与乙方合作开发。 2、乙方负责出资组建公司，并负责开发、经营与管理。 第三条、合作的利益分配及付款方式 1、乙方共须向甲方支付合作开发土地收益总金额万元（以实际测量证载面积为准，面积如有变动，则金额相应调整）。 2、乙方分三期向甲方支付合作开发土地的预期收益款，第一期在签订本协议之日个月内支付总额的；第二期土地收益款在 支付；第三期土地收益款在支付。 3、该土地项目开发至结束过程中，产生利润的分配，甲方占%，乙方占% 。 4、政府按“三旧改造”政策返还给甲方的款项（包括各项优惠政策带来的收益和土地出让金等）和竞买者支付给甲方的拆迁补偿及租金补偿全部归乙方所有，上述款项应在收到后个工作日内支付给乙方。若甲方逾期支付给乙方，应向乙方支付逾期付款额的每日千分之的违约金。 5、甲方对已收取乙方的合作开发土地预期收益款，如各种原因造成合作开发土地不能转为项目用地时，甲方需要退还乙方支付的所有款项。 第四条、土地交接甲方须在乙方支付第二期土地预期收益款时，须在个工 作日内将本项目土地的相关证件及资料交给乙方。

第五条、双方的权利义务 （一）甲方的权利义务 1、甲方须有完整合法的关于项目用地用于开发的手续。 2、在法律允许的前提下，甲方无条件配合乙方办理土地用途变更、设臵及办理招拍挂条件等手续。 3、鉴于乙方前期投入大量资金，甲方承诺，无论乙方在招拍卖会上以任何价格拍得土地，甲方仅向乙方收取开发土地预期收益款万元亩。 4、甲方收取乙方土地预期收益款后向乙方开具发票，所发生的一切相关税金由负责。 5、甲方收取乙方第二期土地预期收益款后，甲方须协助乙方解决土地上现在建筑物迁移问题，所产生费用由甲方承担。 （二）乙方的权利义务及职责分工； 1、依约向甲方支付本协议约定的合作开发土地预期收益款项。 2、土地交接后，合作开发土地所产生一切债务及应承担的一切责任。 第六条、违约责任 1、甲方必须协助乙方以甲方名义办理项目用地转换功能等开发手续，以书面形式通知为准，办理相关手续的一切费用由乙方承担， 若甲方拒绝协助办理乙方有权解除本协议。 2、甲方不按本协议约定的条款办理土地交接，应赔偿乙方因此造成 的一切损失。 3、若乙方在本协议规定的三期付款时间内未能向甲方支付相应款项，则甲方有权解除本协议。 第七条、不可抗力 因自然灾害方面的不可抗力原因致使本协议无法继续履行的，双方均不构成违约，由此产生的损失双方自行承担。 第八条、争议解决 在履行本协议过程中如发生争议，双方应先友好协商解决，协商不成的，可向 所在地人民法院提起诉讼。

房地产合作开发的几种方式

合作开发方式 合作开发是否有更好的途径呢?建议双方可以考虑以下的四种方式。 一、规范联建运作 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发。 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A 企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 二、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业

税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 三、以土地使用权投资 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B 企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 对于A企业的影响如下： 1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。 2、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价

房地产投资与风险分析

目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)

房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析

房地产企业常见税务风险

房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。 例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。

最高人民法院房地产合作开发纠纷案件裁判观点

最高人民法院房地产合作开发纠纷案件裁判观点 张培亮刘健王晓晴肖庆鞠博 房地产合作开发过程中，因合作理念、利益分配等因素导致极易出现争议和纠纷，该类纠纷争议标的巨大、法律关系复杂、解决过程漫长、法院裁判观点不一。笔者首先对《最高人民法院公报》、《民事审判指导与参考》中刊载的涉及此类纠纷的共计15个具有审判指导意义的案例进行了归纳总结。在此基础上，又借助“裁判文书网”、“无讼案例”，搜集了自2010年至今最高人民法院作出的涉及房地产合作开发裁判文书共计284篇，从中筛选、提炼出具有典型性、代表性裁判观点的案例21件，一并加以归纳整理。为便于检索与查阅，笔者按不同合作开发模式及类型，分联合开发、股权合作、旧村（居）改造（该类纠纷具有一定特殊性，虽不属单独开发类型，但予以特别例示）三个版块进行了分类梳理。受笔者认知能力及篇幅所限，提炼、总结观点难免有遗漏或存在不当之处，敬请指正。一、联合开发【最高法院指导性案例】1、以变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定，不因约定内容不能全面实际履行而认定合同无效。案情简介：宏建公司与金力泰公司签订《联合开发协议》，约定双方就金力泰公司所属工业用地及其地上附着物现状和现有设施设备进行联合开发建设。其中100亩建设用

地使用权及地上附着物由宏建公司以40万元/亩的价格以现金购买方式一次性支付金力泰公司，剩余105.55亩土地作为金力泰公司合作出资，双方共同开发建设，并按双方投资比例分配所建商品房。以上两种权益并存，作为双方合作原则基础。宏建公司按约将4000万元含附着物的建设用地补偿款支付金力泰公司后，因金力泰公司早已对涉案用于合作开发的建设用地使用权设定抵押权，导致土地使用权无法流转，合同目的不能实现。因此宏建公司诉请解除合同并要求金力泰公司返还4000万元土地转让款并支付违约金。一、二审均认定案涉《联合开发协议》合法有效。最高法院认为：协议约定变更工业用地使用权性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。案例索引：《民事审判指导与参考》2016年第1辑，总第65辑，第187页；最高人民法院（2015）民一终字第57号民事判决书：宁夏金力泰钢结构有限公司与银川开发区宏建房地产开发有限公司合作、合资开发房地产合同纠纷案。2、房地产合作开发中，合作双方均存在违约情形下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素，判断合同当事人是否享有解除权。案情简介：2001年7月至2006年12月期间，爱之泰公司与永昶商贸公司、农垦机电公司签订多份《联建合作协

房地产投资风险分析报告

目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) （一）我国房地产市场现状 (3) （二）我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) （一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4) （二）房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) （一）专家调查法。 (5) （二）故障树分析法。 (6) （三）幕景分析法。 (6) （四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) （一）风险回避 (7) （二）平衡交易 (7) （三）资产组合 (7) （四）风险转移 (8) （五）风险自留 (8)

房地产投资风险分析 摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。 关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因

房地产合作开发大模式学起

房地产合作开发大模式 学起 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】

房地产合作开发4大模式学起 导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。 合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。 一、选择项目合作开发是必由之路 虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。 1、万科眼中的3大好处 万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。万科认为，合作开发至少有3大好处： 表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大 1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； 2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险； 3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。 2、旭辉选择的4个理由 上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点： 1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践； 2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措； 3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险； 4）可以实现一次合作到战略合作。 对于大型房企来说，与大型房企合作可以实现强强联合，与中小房企合作，则可以打破土地瓶颈、进军低级别城市；对于中小企业来说，与比自己规模大，实力强，有品牌影响力的大型房企合作，能够借助前者在土地市场上的议价能力，资金和品牌优势，为自己在日益狭窄的市场中谋得一定的发展空间。 二、项目合作开发的分类 对于项目合作开发，目前业界并没有标准的分类。从不同的角度出发，其类别并不一样。在法律意义上，项目合作开发分为“法人型房地产合作开发经营”和“非法人型房地产合作开发经营”2种（详见表1）。 1、法律意义上的合作开发有两种 表2 法律意义上的项目合作开发分类 2、双方合作的4种合作模式 明源地产研究院注意到，三方乃至N（N＞3）方合作开发已经不再鲜见，但涉及的合作方过多必然导致沟通磨合的成本以及法律风险等的提高，因此市场上主流的模式还是双方合作开发。 在双方合作模式下，当合作中的一方没有房地产开发资质时，则主要有4中模式（详见表3）可以选择。

房地产业税收风险分析.doc

房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

房地产合作开发模式风险和注意问题

房地产合作开发模式风险和注意问题合作的风险： 当然，不是所有的合作都是一帆风顺的，在合作的过程中，由于受各种不确定性因素的影响以及合作双方对项U的追求点不同，最终导致合作双方反LI成仇的例子也不是很少，总的来说，合作失败主要体现在双方在合作之前签订的合同存有很多的漏洞。房地产合作开发合同内容繁朵，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此，签订房地产合作开发合同一定要谨慎、规范。实践中，在合作开发中常见的一些问题值得注意。 1、合同不要约定保底条款 联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。但有很多合作开发合同却约定：不论项LI是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同中的“保底条款”，这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。 2、加强和完善对“共管账户”的管理措施 在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发项H的转账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因“共管账户”的管理不规 范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对"共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的财务章和人

名章不应山一方掌管，而应山各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。 3、不能借合作开发之名，行借贷之实 例如，房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定:投资方仅提供资金，不承担其他义务，山对方在项LI完工后返还出资方的本金及利息。根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定，企业之间相互借贷资金收取利息，是被禁止的。因此，以合作开发为名，而行借贷之实，也是无效合同。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，出借方只可收回本金，对已取得或约定取得的利息应予收缴，对借款方则应处以相当于银行的利息的罚款。对此，房地产合作开发各方在签订合同时，须加以注意。 4、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件 实践中，有的合作开发项LI因投资方的资金不到位而停工甚至成为“烂尾楼”，而土地方已经提供土地，土地方再想另寻他人合作开发面临着许多实际障碍。由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确，使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。 5、及时办理项訂建设开发的各项手续，确保项LI的合法性 一个合作开发项LI的完成，涉及到立项、规划、拆迁、开工、销售、验收等多个环节，每一个环节都要经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批文或许可证书。上述任何一个环节出现问题，都可能导致合作开发不能顺利进行。实践中，有的合作开发是在手续不齐全的情况下盲H开工建设的，由于无法顺利获得政府主管部门的批复许可，属于违规建设开发，造成有的合作开发合同被法院依法认定为无效，有些合作方为此付出了惨痛的代价。因此，一方面，合作开发的各方必须高度重视项口开发建设的各种手续的报批工作，确保合作项LI的合法性，另一方

房地产合作开发模式

房地产合作开发模式 【摘要】实践中，房地产合作开发是房地产开发的普遍形式，其合作开发的模式主要有合伙型联建、成立项目公司合作开发两种。两种合作开发模式面临共同的法律风险，包括因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险、审批与登记影响合作合同效力的风险、土地使用权瑕疵风险、资金不足风险、以预售款充抵投资的风险以及合作开发的利益分配中房屋分配约定不明、提前购入风险等。房地产合作开发风险的整体预防，可从实施律师尽职调查、谨慎选择合作开发伙伴、审查资质条件、签订详细完备的合作开发合同等方面来预防。 【关键词】房地产合作开发法律风险权益保障 房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回流慢的特点。房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，为了项目的正常运行，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发；另一方面，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业。此外，政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发可以使上述企业取长补短，推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。 特别是当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问题，甚至部分企业可能会出现资金链断裂的风险，与其苦苦煎熬到资金链断裂，不如与他人合作开发，通过借力、形成合力，来达到项目顺利开发、实现盈利的目标，不失为一个明智之举。 一、房地产合作开发模式概述 我国现行多部法律文件中都有关于房地产合作开发的概念，如《城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为

房地产项目开发风险因素分析

房地产项目开发风险因素分析 提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业，其开发中的风险因素众多，这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发，详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素，为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。 关键词：房地产项目开发；风险因素；分析 中图分类号：F293.3文献标识码：A 房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随各个阶段的主要任务而产生。 一、投资决策阶段 房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段，关系到整个投资项目的成败，这个阶段的主要风险有： （一）开发区域风险。在房地产开发经营中，开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等，社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。 1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。 （1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。 （2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。 （3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。 （4）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，则会给房地产商带来额外的利润。 （5）城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。 （6）环保政策。近年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生巨大影响。 （7）法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时，因为法律纠纷，导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时，可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定，或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时，我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定，也是导致法律风险的一个重要原因。

房地产合作开发模式及风险分析

房地产合作开发模式及风险分析 目录 1.房地产合作开发的主要模式 2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题 3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题 4.房地产合作开发合同主要条款 5.房地产项目转让合同的主要条款 6.专题一：房地产合作开发概念与类型 7.专题二：房地产合作开发行为的特征及认定 8.专题三：房地产合作开发的主体资格 9.房地产公司如何选择开发模式 10.房地产合作开发中需注意的问题浅析 =本文较长，建议收藏，阅读时间30mins= 1.房地产合作开发的主要模式 1、房地产联建 房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方（B企业）与提供土地的一方（A企业）合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。一般适用有提供土地方与房地产开发公司之间签立。 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金、技术、劳务，双方合作开发。 该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。

该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 2、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 3、组建项目开发公司 项目开发公司是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。这种情形下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东。一般适用于合作双方都不是房地产开发公司，用于商品房开发的情形。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以项目公司名义立项并办理有关手续。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。 主要包括以下两种模式：A土地协议折价入股方式构成合作投资比；B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税；应当计算缴纳土地增值税；应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。B房地产企业需要交纳契税.

房地产业税收风险识别模型与案例

房地产业税收风险识别模型与案例 一、行业介绍 行业定义： 房地产开发与经营业务 行业现状： 国民经济主导行业 税收占比高(地税） 宏观调控 企业类型： 按经营内容和方式,分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等 按经营范围,分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业 工艺流程(营销方式）: 房地房产开发流程主要分为： 房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段 (各阶段事项流程复杂,涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源） 房地产企业营销方式分为: 开发商自行销售、委托代理代销或包销,一般分为现房销售和期房销售两种销售形式,这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。 经营规律: 需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业) 项目开发周期长(两三年） 涉及部门多(土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等) 风险大、高回报(受国家政策、市场环境影响大） 涉税管理难点： 企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。 少计收入（少开不动产销售发票金额)，多列成本(阴阳合同、虚开建安发票）,延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来) 财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。 (对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入) 涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。 (建筑、供水、供电、通信、项目审计等,税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大) 二、主要税收风险领域 １、风险领域识别 准备阶段: 房地产开发企业从成立和取得土地开始,到整备结束进行实质开发的时间段。 通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析,可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。 开发阶段： 房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。 该阶段突出对建筑业项目的登记管理,结合本地区各时期的建筑业成本预警值,对建筑