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永政发〔2011〕82号永嘉县人民政府关于印发永嘉县旧村改造管理暂行办法的通知

永政发〔2011〕82号

永嘉县人民政府

关于印发永嘉县旧村改造管理暂行办法的通知

各乡镇人民政府,县政府直属各单位:

《永嘉县旧村改造管理暂行办法》已经县政府第61次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

二○一一年四月二十一日

永嘉县旧村改造管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为加强村镇规划建设管理,高效、集约、合理利用土地,提高居住水平,推进农村城镇化进程,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规和农房改造建设有关政策规定,结合我县实际,特制定本办法。

第二条 本办法所称旧村改造是指按照有关城镇和村庄建设规划进行村庄拆旧建新的行为。

经批准,在本县行政区域内实施旧村改造试点,并需要对被拆迁房屋的村民(房屋所有权人)进行补偿安置的,适用本办法。

第三条 县人民政府建立旧村改造领导小组及办公室,统一领导全县旧村改造工作。县旧村改造领导小组办公室(设在县规划建设局)负责对全县旧村改造的调研、指导、管理、协调和综合平衡工作,编制全县旧村改造年度计划。

县发改、国土资源、规划建设、房管等部门应当按照各自的职责,积极做好旧村改造实施的指导、管理、监督和服务工作。

乡镇政府要加强具体指导,协助村委会及时协调解决旧村改造实施中的有关具体问题。

第四条 根据旧村改造不同的改造模式,分别由县政府、乡镇政府、村委会作为旧村改造项目的实施主体,负责组织实施旧村改造各项工作。

第五条 旧村改造必须坚持因地制宜的原则,根据当地社会经济条件、区域位置要求确定规划建设标准和实施办法。具体把握以下四个原则:

(一)规划先行。可“统一规划,分期实施”,村庄规划必须与城市(镇)总体规划、土地利用总体规划及其他相关规划相衔接。

(二)建设用地自求平衡。原则上不增加建设用地,但有以下情形的可以例外:

1.村庄内有少量的空闲地,而且在规划上不能单独安排其他建设项目,农转用后可列为旧村改造用地的;

2.旧村改造项目与村三产留地捆绑统一进行改造建设的;

3.某些区块特别重要、原建筑容积率很高,且规划道路、公共绿地或其他城市(镇)公共配套用地比例特别大,因而使旧村改造确实很难做到自求平衡的,经过规划和拆迁安置方案的论证,可以适当增加少量建设用地。

凡符合上述规定可以增加少量建设用地的,原则上不超过

改造范围原建设用地面积的10%(村三产留地捆绑使用除外)。由当地乡镇人民政府集体研究提出意见,经县规划建设、国土资源部门审核后报县人民政府确定。

(三)建设资金自求平衡。项目资金只能通过土地盘活或在规划许可的前提下优化规划方案以及村民筹资等措施解决。土地收益按本办法第七章规定办理。土地出让或划拨后,组织实施主体无条件自负盈亏。

(四)拆迁安置工作自行处理。凡涉及旧村改造项目的拆迁安置补偿必须由当地村委会在法律、政策及本办法许可的范围内进行处理,当地乡镇人民政府和县有关部门给予帮助和指导。

第六条 旧村改造应实事求是,尊重群众的意愿。对沿江建制镇规划区范围内已经具备旧村改造条件的村庄,提倡变村民分散建房为统一开发建设;变宅基地安置为按建筑面积套间安置;变垂直式住宅设计为平面式套房设计;变单间独立店面为通透式大空间店面,实施统一拆迁、连片改造、配套建设的小区或组团式改造方式。对山区鼓励开展村庄整理,提倡以村庄整理和整治为主,确有条件的实施统一整体改造。

第七条 旧村改造范围内的公建配套设施,包括市政道路设施、供电、排污、排水、供水、消防、广电、通讯、绿化等市政配套设施应同步设计、同步施工、同步验收。沿江城镇建

成区内实施旧村改造时,应将燃气等设施纳入“三同时”范围。

第二章旧村改造实施程序和运作模式

第八条旧村改造按下列程序实施:

(一)要求列入旧村改造的村,必须由村民会议或村民代表会议作出进行旧村改造的决议(附改造地块范围内每户村民签署的同意实施旧村改造的意见,签署率要达到100%),向当地乡镇人民政府提出申请(在申请书中必须承诺,如旧村改造因故中止实施的,前期工作费用由村委会自行承担),经乡镇人民政府同意,报县旧村改造领导小组办公室审核后,由县人民政府确定。

(二)某一旧村改造涉及邻村全部或部分村庄改造的,应由邻村按前项规定作出决议提出申请。

(三)县人民政府批准同意后,实施旧村改造应建立相应旧村改造工作机构。

(四)委托有资质的规划设计单位编制旧村改造规划,同时着手其他前期工作。前期工作期限不超过三年,自县政府批准同意列入旧村改造之日起计算,期限届满未能完成前期工作的,终止实施旧村改造。在前期工作期间,由县政府发文停止旧村改造范围内的个人建房审批。

(五)在编制旧村改造规划的同时,组织入户产权调查登记,并测算旧村改造成本。

(六)旧村改造规划编制完成后,在充分听取改造范围内村民意见的基础上,由县规划建设部门牵头组织有关部门、乡镇进行审查并原则同意后,由村委会提交村民会议或村民代表会议讨论同意,公示后按程序报批。

(七)制订旧村改造拆迁补偿安置方案,由县旧村改造领导小组办公室牵头组织有关部门、当地乡镇讨论后,经村民会议或村民代表会议和列入改造范围内分期实施的房屋所有权人代表大会表决通过,当地乡镇人民政府审核后,报县人民政府审批;

(八)由村委会提出申请,经当地乡镇人民政府审核后,报县人民政府批准设立拆迁机构,作为旧村改造项目的拆迁人。

(九)由拆迁人与列入改造范围内分期实施的村民(房屋所有权人)逐户签订拆迁补偿安置协议;

(十)按本办法第九条第四项模式组织实施的,签订拆迁补偿安置协议后进行地价综合评估,其旧村改造土地按市场化运作要求进行公开出让;或按本办法第九条第二、三项规定组织实施。

第九条 旧村改造可根据实际情况在以下四种改造模式中选择实施。

(一)县政府组织实施。沿江各镇建成区内的旧村改造(具体范围由各镇政府会同县规划建设局提出意见,报县人民政府批准),按旧城区改造的方式,由县政府或其建立的专门机构作为实施主体,参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,由县政府另行制订房屋征收与补偿规定,组织实施改造。

(二)乡镇政府组织实施。以乡镇政府或由其建立的农房建设投融资机构为建设实施单位,政策处理以村委会为主。旧村改造范围内的集体土地实行征收,按本《办法》规定对被征收人实行补偿安置,安置后的多余房屋由乡镇政府报县政府批准后按规定进行处置。

(三)村委会组织实施。由村委会作为拆迁人同村民(房屋所有权人)签订拆迁补偿安置协议,土地保持原农村集体所有制性质不变,新建房屋在满足安置后,多余部分由村委会依法处置。

(四)进行市场化运作。由村委会基本完成拆迁有关前期工作后(即分期实施改造范围内以户为单位90%以上已签订拆迁补偿安置协议),对改造范围内的集体土地实行征收,统一测算地价及相关前期工作费用,采用带拆迁补偿安置项目形式公开出让国有建设用地使用权,由受让单位承担项目开发建设。前期工作费用主要包括入户调查、测量、规划编制、建筑方案设计以及其他合理必要的工作费用,具体由乡镇政府按有关规定

审核把关,如旧村改造因故中止实施的,前期工作费用由村委会自行承担。土地出让金可由相应资质的评估机构评估后,再由县国土资源部门组织有关部门及邀请专家对土地出让的起始价进行评审,提出意见上报县政府,作为县政府对土地使用权出让方案批复的依据之一。

自2007年11月9日《永嘉县旧村改造试点管理暂行办法》颁布后,已经县人民政府批准列入改造试点的村,可按本改造模式实施。

第三章 规划编制

第十条 旧村小区或组团式改造每期实施的规模,在建制镇规划区范围内的,每期用地规模一般应在1公顷以上、6公顷以下。

第十一条 县规划建设局会同乡镇人民政府根据镇总体规划、控制性详细规划、专项规划或乡、村庄规划和旧村改造年度计划,结合改造村的实际情况确定旧村改造范围。

第十二条 旧村改造规划在遵循城镇总体规划或乡、村庄规划的前提下因地制宜进行编制,适当考虑村集体和群众经济承受能力;注重打通道路,改善居住环境和生活环境;合理安排绿地,美化村容村貌;合理布局住宅、市政公用设施和公益

事业的建设,并综合考虑交通、水利、供电、供水、通信等因素。同时,还应注意保护古建筑物、近现代有纪念意义的建筑物、军事设施、测绘标志、合法宗教场所、文物古迹、名贵古树等。

第十三条 乡镇政府(其中县城规划区范围内由规划建设局)应委托有资质的规划设计单位,编制旧村改造修建性详细规划,用于村民安置的需编制建筑方案。

第十四条 编制规划应实事求是,注重实用,充分考虑改造村的有关现状(包括人口、房屋、土地等基础资料)以及资金平衡等情况,同时应当遵循建设用地自求平衡的原则。

第十五条 旧村改造修建性详细规划审批后,5年内未启动建设的,应视情进行重新编制。

第四章 拆迁管理

第十六条 旧村改造实行统一拆迁。选择本办法第九条第三项模式改造的,拆迁人与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议达到100%后,方可规定拆迁腾空期限,要求被拆迁人在规定的时间内腾空并组织房屋拆迁。选择本办法第九条第二、四项模式改造的,需对被拆迁人进行补偿安置后,方可实施拆迁。

第十七条 拆迁人按补偿安置政策逐户签订协议,协议应

载明补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置房面积、定位规划、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。协议经乡镇人民政府鉴证后,送县房屋拆迁管理部门备案。以上协议内容拆迁人应对外公布。

第十八条 拆迁人要求被拆迁人在签订补偿安置协议后,必须在15日内按照有关法律程序向房管部门和国土资源部门申请房屋所有权证和土地使用权证注销登记。

第十九条 拆迁范围公布后,拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动:

(一)新建、扩建、改建房屋;

(二)改变房屋和土地用途;

(三)租赁房屋。

第二十条 房屋拆迁涉及公共设施或者各种管线迁移的,由原所有人按规定期限内自行迁移,所需迁移经费,由拆迁人给予补偿。法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、归侨侨眷房屋、涉外房屋等另有规定的,从其规定。

第二十一条 选择本办法第九条第四项模式改造的,拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、定位规划、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容,经协商达不成补偿安置协议的,按照有关法律、法规的规定办理。

第二十二条 选择本办法第九条第四项模式改造的,拆迁

补偿安置协议签订后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院依法提起诉讼。

第二十三条 对房屋产权不明的,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全手续,并提出补偿安置方案,报当地乡镇人民政府和县房管部门审核同意后实施拆迁。

第五章 补偿安置

第二十四条 在组织入户调查和制定拆迁补偿安置方案时,应依法对旧村改造范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

第二十五条 拆迁补偿实行货币补偿和产权调换两种形式,被拆迁人有权选择具体补偿方式。

(一)货币补偿。被拆迁人选择货币补偿的按房地产市场评估价给予补偿。货币补偿款在被拆迁人与拆迁人签订货币补偿协议,原房屋腾空验收合格后,由拆迁人一次性予以支付。

(二)产权调换。选择产权调换的被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房。原合法建筑为一层或二层的可适当增加安置面积,但安置房面积不得大于

原合法建筑占地面积的3倍。已建成的水平式住宅,安置建筑按1:1比例安置。拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置房屋的市场评估差价。被拆迁房屋和安置用房的价格按照房地产市场评估价格确定(其中被拆迁房屋结构未到三层的,可按房屋建筑占地面积的3倍计算建筑面积进行价格评估,再适当扣除其占地面积的3倍建筑面积与实际房屋面积差额部分的房屋建造成本)。

第二十六条 被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于75平方米,或者建筑占地面积小于25平方米的,并实行产权调换的,拆迁人应当提供建筑面积不小于75平方米的成套住宅作为安置用房,属于本村农业户口的村民,尚需满足人均不少于25平方米的安置标准。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。

第二十七条 非住宅房屋按下列方式进行拆迁补偿安置: (一)对被拆迁单位(包括企业)具备合法产权的生产性用房,提倡选择货币补偿。选择货币补偿的,拆迁人按照被拆迁房屋的市场评估价结算补偿金额。被拆迁人选择产权调换的,由拆迁人实行异地产权调换(拆迁人从市场上购买)。拆迁造成停产引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡等费用,由拆迁人给予一次性补助(具体补助标准由拆迁人根据实际情况确定)。

(二)拆迁营业用房按规划批准的用途和房屋权证登记的用途进行补偿安置。原批准用途和产权性质为住宅的,但实际

已作为营业用房使用的,各村可根据本办法和有关法律、法规的规定,结合各村详细规划和实际情况,制定处理办法。

第二十八条 住宅、营业房价格按下列方式结算:

(一)住宅用房套型面积超出应安置建筑面积的,增购部分按市场价优惠10%计算。住宅用房的安置价和市场价按不同改造区域评估确定。

(二)营业用房结算价格按不同改造区域由评估机构评估确定。

第二十九条 拆迁人应支付被拆迁人产权调换临时安置补助费、一次性搬迁费。

产权调换临时安置补助费,从被拆迁人搬迁之月起,由拆迁人按其房屋建筑面积发放(拆迁人应当自被拆迁人搬迁完毕之日起二十四个月内将被拆迁人安置完毕,其中,将拆迁地块上建设的高层房屋作为产权调换用房的,拆迁人应当自被拆迁人搬迁完毕之日起三十六个月内将被拆迁人安置完毕),临时安置补助费标准根据各地总体房租水平确定。如属拆迁人超出拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的,从逾期之月起临时安置补助费按照原标准的二倍支付,补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。

实行货币补偿的,按拆迁房屋面积一次性发放4个月的临时安置补助费。

第六章 工程建设

第三十条 旧村改造按以下基建审批程序办理建设手续(如实行带拆迁补偿安置的土地使用权公开出让的,按房地产开发项目的建设程序办理)。

1.发展和改革部门立项(或核准);

2.申领规划选址意见书;

3.初步设计批复;

4.申领建设用地规划许可证(城镇规划区内);

5.土地征用;

6.发放建设工程规划许可证(乡村建设规划许可证);

7.建设工程招投标;

8.发放施工许可证。

第三十一条 旧村改造实施主体应成立项目法人,对旧村改造进行统一建设。建设项目实行工程招投标,加强质量监督与质量监理及安全保障。承担建筑设计、施工、监理的单位必须符合国家有关资质规定。如实行市场化运作改造模式的,承担改造的县外房地产开发企业须在本县依法出资设立房地产开发企业。

第三十二条 工程竣工验收工作由建设单位按照建设部房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收有关文件规定负责组织实施,县规划建设部门按规定对工程竣工验收实施监督。

第七章 优惠政策

第三十三条 凡列入县旧村改造年度计划的村,在实施旧村改造时,可享受下列优惠政策:

(一)选择本办法第九条第四项模式的,旧村改造全部使用存量建设用地建设(不新增建设用地)的,政府应对土地出让金全额收取后,按留县部分净土地出让金(即土地出让收入总额扣除土地储备成本、农业土地开发资金、被征地农民基本生活保障金、新增建设用地土地有偿使用费、土地业务费、上缴上级财政规费后的余下部分)的10%由财政专项补助给改造村,用于改造范围内的被拆迁户政策处理奖励之用,并可再安排一定比例的资金用于支持改造村改造范围外的新农村建设。

(二)选择本办法第九条第四项模式的旧村改造有新增建设用地的(使用三产返回指标的,按三产返回用地供地政策处理,不在此列),对新增建设用地部分的土地出让金(具体可按新增建设用地占总出让用地的比例计算)由县政府全额收取后,可安排一定比例的资金用于支持改造村改造范围外的新农村建设。

(三)不通过市场化运作的旧村改造项目,拆建等面积部分的市政基础设施配套费免收。在不增加建设用地的前提下,其新增建筑面积的基础设施配套费全额收取后,分二期返回用

于改造村公共设施建设(其中50%在公共配套设施工程启动时支付,50%在公共配套设施工程竣工验收后支付)。

第八章 附则

第三十四条 本办法涉及集体土地上房屋拆迁的有关内容与国家法律和上级政府有关规定不一致的,按国家法律和上级规定执行。

第三十五条 本办法自公布之日起施行。2007年11月9日印发的《永嘉县旧村改造试点管理暂行办法》(永政发〔2007〕154号)同时废止。

主题词:城乡建设 旧村改造△ 办法 通知

抄送:县委各部门,县人大办、政协办,县人武部,县法院、检察院,各民主党派、人民团体,新闻单位。

永嘉县人民政府办公室 2011年4月25日印发