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深圳中原星河惠阳项目之市场研究报

謹呈:深圳市星河房

地產開發有限公司 Present : Shen Zhen XingHe real estate develops Co.Ltd

星河惠陽專案·市场研究報告

The Report of Marketing research For XingHe

14, MAY, 2007

T O P P

R O D

深圳市中原地產顧問有限公司惠州分公司营销A 组

皇牌代理信心標置

本報告的技術成果專屬深圳市星河地產開發有限公司所有；深圳市中原物業

顧問有限公司惠陽分公司擁有本報告的策劃思路、分析方法、報告格式的技術版

權，未經許可，不得轉讓或翻載。

報告評審監製：深圳市中原地產品控中心

專案全權負責：鐘志斌行銷總監

專案報告主撰：徐智勇策劃經理

報告技術負責：徐智勇策劃經理

李燊策劃經理

策劃參與成員：何卷華高級策劃師

劉正文策劃師

邱貞標策劃師

張勇策劃師

吳磊策劃師

報告文字處理：黃露張英華劉顯新

深圳市中原物业顾问有限公司地址：深圳市深南中路新华保险大厦3F TEL：0755-******** FAX：0755-*******

前言

PREFACE

承蒙贵公司的信任，我司按照贵公司策划要点结合我司对市场研究逻辑分析方法，针贵司项目之特点，从大的宏观因素入手，针对珠三角及深惠楼市作出重点分析，为了对本项目更具有参考价值，为项目的定位具有较强的指引性，我们对中国大盘的典型楼盘、外市场、豪宅市场进行了定量分析，

为对项目面临的市场进行针对性的调查研究分析。以客观、全面、深入、有效为原则，通过文献调查、实地考察、多方走访，

问卷定量调查、客户访谈、专家研讨、市场比较、数据分析、中原网络资源利用，从宏观和微观的角度把握以深惠为重点、项目

周边等地区房地产市场；以及针对目标区域物业市场的产品供需状况展开系统调查研究，全面了解地产发展现状，分析其供需平

衡关系，描述目标客户群特征及需求；为产品定位及营销推广提供策略性建议并最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证、

投资论证、营销推广提供决策参考依据。

我司对客户问卷、客户意见、专家观点，运用先进的、科学的分析方法对数据进行综合整理和分析，成本报告。

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第一部分宏观调控下的中国房地产市场 (9)

1.2006年我国的经济运行情况 (9)

1.1.2006年我国经济的基本状况 (9)

1.2.2006年人民币汇率走势 (15)

1.3.中国宏观经济市场小结 (16)

2.深圳市房地产宏观调控政策的背景 (17)

2.1.深圳市经济增长快速，各项利好加大住房需求 (17)

2.2.资源的短缺与需求上升的矛盾促使房价上涨 (19)

3.2006年房地产市场宏观调控政策回顾 (21)

3.1.各项政策的解读 (21)

3.2.政策对房地产市场的影响 (31)

4.2007年房地产市场发展预测 (39)

第二部分珠三角城市格局及地产现状研究 (41)

1.珠三角概述 (41)

1.2.珠三角区域范围概述 (41)

2.珠三角经济迅速发展因素分析 (42)

2.1.改革开放政策对经济发展至关重要 (42)

2.2.人力资源是地区经济发展的源泉 (43)

2.3.粤港的经济互动加速珠江三角洲的经济发展 (43)

3.珠三角各城市定位及经济发展现状 (43)

3.1.珠三角各城市发展方向 (43)

3.2.珠三角各城市经济发展现状 (45)

3.3.惠州在珠三角的经济地位及未来展望 (50)

4.珠三角房地产发展情况概述 (53)

4.1.2006年珠三角房地产开发情况 (53)

4.2.珠三角房地产市场发展概述 (56)

4.3.珠三角重要城市房地产发展特点 (57)

4.4.惠州在珠三角房地产市场的地位及未来展望 (60)

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第三部分惠州历史机遇与地产现状分析 (62)

1.惠州市总体社会与经济发展分析 (62)

1.1.惠州市社会发展现状 (62)

1.2.惠州市经济发展现状 (65)

1.3.惠州市产业环境分析 (70)

1.4.惠州经济发展趋势及预测 (72)

2.惠州市城市整体规划（2006-2020年）（部分） (73)

2.1.经济发展目标与策略 (73)

2.2.人口规模及建设用地规模 (73)

2.3.重大基础设施衔接与共享 (73)

2.4.重要地区发展指引 (74)

2.5.惠澳、惠淡大道沿线地区：建成城市综合发展走廊 (74)

3.惠州房地产市场研究 (75)

3.1.惠州房地产市场总体发展概况 (75)

3.2.房地产一级市场分析 (76)

3.3.房地产二级市场分析 (79)

3.4.房地产三级市场分析 (87)

3.5.惠州近年房地产投资分析 (88)

3.6.惠州房地产市场发展特点分析 (90)

3.7.惠州房地产前景展望 (92)

第四部分快速发展中的惠阳—大亚湾板块经济 (94)

1.惠阳—大亚湾经济发展现状 (94)

1.1.惠阳经济发展现状 (94)

1.2.大亚湾经济发展现状 (96)

2.惠阳—大亚湾产业经济发展现状 (103)

2.1.惠阳经济产业发展现状 (103)

2.2.大亚湾产业经济发展现状 (105)

3.惠阳—大亚湾城市定位及发展规划研究 (109)

3.1.惠阳城市发展定位 (109)

3.2.惠阳城市发展规划 (111)

3.3.大亚湾城市定位及发展研究 (128)

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3.4.大亚湾城市发展研究总结： (134)

3.5.大亚湾交通规划 (135)

3.6.人口发展趋势分析 (143)

第五部分区域地产现状判研及发展趋势 (151)

1.区域房地产市场分析 (151)

1.1.区域房地产供应分析 (151)

1.2.区域房地产需求分析 (156)

1.3.本地消化力分析 (158)

2.区域房地产比较分析 (160)

2.1.物业类型 (160)

2.2.建设规模 (161)

2.3.交付时间 (162)

2.4.户型比例 (163)

2.5.产品品质、特色 (166)

2.6.立面设计 (168)

2.7.销售状况 (169)

2.8.营销策略 (170)

2.9.价格策略 (171)

2.10.客户分析 (172)

3.惠阳区商业特征及趋势分析 (173)

4.惠阳区写字楼市场供应及特征分析 (174)

5.惠阳酒店市场供应及特征 (174)

6.惠阳房地产市场发展特点 (175)

7.区域房地产市场小结及前景展望 (176)

7.1.区域房地产市场小结 (176)

7.2.区域房地产市场前景展望 (177)

第六部分大亚湾地产现状判研及发展趋势 (178)

1.房地产市场发展概述 (178)

2.大亚湾市场现状分析 (178)

2.1.住宅市场 (179)

2.2.商业市场 (181)

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3.未来住宅供应区域和规模分析 (182)

3.1.未来住宅供应规模和区域 (182)

3.2.房地产企业大宗土地储备情况 (183)

4.大亚湾项目分析 (185)

4.1.各楼盘客户来源分析 (185)

4.2.各楼盘客户购房目的分析 (186)

4.3.价格分析 (187)

5.大亚湾各细分市场购房人口的特点 (187)

第七部分中国典型大盘的开发分析 (190)

1.大盘时代概述 (190)

1.1.大盘出现的原因 (190)

1.2.中国大盘的发展 (191)

2.典型大盘分析 (193)

2.1.碧桂园凤凰城 (193)

2.2.万科城 (198)

2.3.惠阳—半岛1号花园 (205)

2.4.熊猫国际新城 (211)

2.大盘开发的启示 (215)

第八部分深惠外销市场分析 (218)

1.深圳外销市场分析 (218)

1.1.深圳外销市场的发展 (218)

1.2.深圳外销市场的特点 (220)

1.3.政策对深圳外销市场的影响 (225)

1.4.深圳外销市场的启示 (231)

2.惠阳外销市场分析 (232)

2.1.惠阳外销市场的发展 (232)

2.2.惠阳外销市场的特点 (233)

2.3.对本项目的市场启示 (240)

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第一部分宏观调控下的中国房地产市场

1.2006年我国的经济运行情况

进入2006年，我国的宏观经济环境呈现出以下特点：我国的经济增速创新高，投资增长过快，尤其是城镇固定资产投资增速呈逐月走高的态势，消费需求稳中有升，外贸顺差有些过大，货币的供给增长也较快，人民币持续升值，股市出现逆转，货币的流动性严重过剩。等等这些宏观的经济环境使得06年我国部分城市的房价上涨过快，因此，国家不得不出台一系列的调控政策来稳定房价，促进经济的持续健康发展。

1.1.2006年我国经济的基本状况

1.1.1.固定资产投资和房地产开发投资持续增长

固定资产投资快速增长

06年上半年，我国全社会固定资产投资42371亿元，同比增长29.8%，增速比去年同期加快4.4个百分点。其中，城镇固定资产投资36368亿元，增长31.3%，加快4.2个百分点。今年前三季度，全社会固定资产投资71942亿元，同比增长27.3%，比上半年回落2.5个百分点，但比上年同期仍然加快了1.2个百分点。其中，城镇固定资产投资61880亿元，增长28.2%，同比加快0.5个百分

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增长10.7%，而以往最高的GDP年增长率仅为10.1%，可见06年我国经济的发展快速。

1.1.5.金融机构贷款迅猛增加

来自央行的资料显示：06年上半年全部金融机构人民币各项贷款余额为21.53万亿元，同比增长15.24%。前6个月人民币贷款增加了2.18万亿元，同比多增7233亿元，完成央行06年新增贷款目标的87%。9月末，全部金融机构人民币各项贷款余额为22.1万亿元，同比增长15.23%，增幅比上月低0.9个百分点，比05年同期高1.47个百分点，比05年末高2.25个百分点。居民户贷款增加5250亿元，同比多增1973亿元，其中，中长期贷款增加2619亿元，同比多增1025亿元。非金融性公司及其他部门贷款增加2.23万亿元，同比多增6014亿元，其中，中长期贷款增加1.25万亿元，同比多增5384亿元。而房地产行业是这部分增加资金的一个重要流向。

1.2.2006年人民币汇率走势

05年7月至06年6月人民币渐进冲刺破8

从05年7月21日到06年1月底，美元对人民币汇率从8.11跌破到8.1，从8.1跌破到8.09…，再从8.07跌破到8.06，各个阶段都需要一个月左右甚至更长的时间。但是，自06年2月份首个交易日跌破8.06的整数关口后，人民币汇率只用了一周的时间便击破8.05的关口，2月13日银行间外汇市场美元对人民币汇率的中间价为1 美元兑8.0472元人民币，创下05年7月21日中国汇率改革以来的新高。到06年5月15日的时候人民币第一次突破8.0的大关，不过之后有一段时间的正常回调反弹的现象出现，经过

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一个月的时间在6月14日，人民币汇率再次突破8.0的关口，达7.9995。

近期人民币汇率连续突破各整数关口

自06年6月份，人民币汇率再次突破8的整数关口之后，经历3个月的时间，9月28人民币汇率中间价突破7.90，又连续突破各关口，尤其是进入11月以来，人民币汇率已经连破7.87、7.86、7.85和7.84四大整数关口，整个11月人民币汇率上涨398个基点。同时也导致人民币对港币的加速升值。继11月第四周大涨195个基点后，12月4日人民币兑美元汇率再次上升91个基点，以7.8240再创汇改后新高。12月20日，人民币汇率中间价为1美元兑人民币7.8198元。与05年汇率改革以来的8.11相比，到目前为止，人民币对美元已经累计升值3.58%。汇率的升值吸引境外的资金投向境内的房地产业。

1.3.中国宏观经济市场小结

整个06年我国的经济处于高速发展的态势，房地产作为国民经济的支柱产业，其发展作为评判经济发展的一个重要指标，同样经济的快速发展又反过来影响房地产的发展。06年我国城镇固定资产投资中房地产开发投资额呈现出快速增长的趋势，居民可支配收入的增加也促进了市场购房的需求，加之近年房价的快速增长，使很多人预期未来房价会走高，不惜利用几代人的积蓄来购房，这些都使得房地产需求快速增长，人民币升值又使得很多境外人士瞄准了境内的房地产业。在这些经济因素的综合作用下，我国的房地产业供求结构出现了矛盾，房价上涨过快，使得国家不得不出台一系列的宏观调控政策来控制房价的过快增长以及房地产市场供应结构的不合理现象。

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2.深圳市房地产宏观调控政策的背景

2.1.深圳市经济增长快速，各项利好加大住房需求

下半年经济加速增长

06年12月13日，市长许宗衡向市人大常委会汇报今年深圳市经济发展的主要情况时，提到06年上半年，深圳市GDP增速一度低于全省平均水平，但受外向型经济特点的影响，下半年深圳市的经济发展势头良好，各项经济指标增长很快。06年1-10月，GDP 同比增长达到14.5%，预计全年将达到15%，比年初计划的GDP同比增长13%多了2个百分点。前三季度地方政府一般预算收入达376.82亿元，居民人均可支配收入达1.7万元，分别同比增长24.2％和6.1％。居民可支配收入的增加，促使了对住房需求的增加。

房地产开发投资额增长幅度较大

在经济发展良好的势头下，深圳市用于房地产行业的资金也在不断的增长，其中房地产开发投资项就有很大的增长，除06年1月由于资金回笼仅有12.08亿元的投入外，其余各月的平均投资额高达38.88亿元，累计到06年11月份，房地产开发投资额与05年同期相比增长11.10%，大幅投资额的增长可见房地产市场的火热。在高投资高利润回报的驱动下，06年深圳市的房价上涨较快。

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