投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解
投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解
一、公允价值模式计量投资性房地产账务处理
企业作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，贷记“开发产品”等科目，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”，已计提跌价准备的，同时结转跌价准备。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。处置投资性房地产时，应按实际收到的金额借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”，按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，贷或借记“投资性房地产(公允价值变动)”；同时按该项投资性房地产的公允价值变动借或贷记“公允价值变动损益”，贷或借记“其他业务收入”。
[例1]A企业是从事房地产开发的企业，2007年3月10日与B企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额450万元，其公允价值为410万元，2007年12月31日，该写字楼公允价值为430万元，未计提存货跌价准备。2008年4月租赁期满，A企业收回该写字楼并于2008年6月出售，出售款已收讫。A企业的账务处理如下：
(1)2007年4月15日
借：投资性房地产——XX写字楼(成本) 4100000
公允价值变动损益400000
贷：开发产品4500000
(2)2007年12月31日
借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000
贷：公允价值变动损益200000
(3)2008年6月出售时
借：银行存款4600000
贷：其他业务收入4600000
借：其他业务成本4300000
贷：投资性房地产——××写字楼(成本)4100000
投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000 同时将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入
借：其他业务收入200000
贷：公允价值变动损益200000
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，按已计提的折旧等借记“累计折旧”等科目，按其账面余额贷记“固定资产”等科目，按其差额贷记“资本公积(其他资本公积)”或借记“公允价值变动损益”，已计提减值准备的，同时结转减值准备。
[例2]2007年12月，A企业将自用的处于商业繁华地段的办公楼租给B 企业使用，租赁开始日为2008年1月1日，租赁期为3年，假设A企业对出租的办公楼采用公允价值模式计量，2008年1月1日，该办公楼的公允价值为360万元，其原价为500万元，已提折旧l42万元。A企业2008年1月1日账务处理如下：
借：投资性房地产——×写字楼(成本) 3600000
累计折旧1420000
贷：固定资产5000000
资本公积——其他资本公积20000
将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值借记“固定资产”等科目，按其账面余额贷记“投资性房地产(成本、公允价值变动)”，按其差额贷或借记“公允价值变动损益”。
二、公允价值计量且其变动计入当期损益金融资产的账务处理
企业取得交易性金融资产，按其公允价值借记“交易性金融资产(成本)”，按发生的交易费用借记“投资收益”，按已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利借记“应收利息”或“应收股利”，按实际支付的金额贷记“银行存款”等科目。交易性金融资产持有期间被投资单位宣告发放的现金股利，或在资产负债表日按分期付息、一次还本债券投资的票面利率计算的利息，借记“应收股利”或“应收利息”，贷记“投资收益”。资产负债表日，交易性金融资产的公允价值高于其账面余额的差额借记“交易性金融资产(公允价值变动)”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。出售交易性金
(6)2008年1月5日收到2007年下半年利息
借：银行存款20000
贷：应收利息20000
(7)2008年3月31日将债券出售
借：银行存款1180000
公允价值变动损益100000
贷：交易性金融资产——成本1000000
——公允价值变动100000
投资收益(含第1季度利息) 180000
三、可供出售金融资产账务处理
金融资产为股票投资的，取得时按其公允价值与交易费用之和借记“可供出售金融资产(成本)”，按支付的价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利借记“应收股利”，按实际支付的金额贷记“银行存款”。资产负债表日，可供出售金融资产的公允价值高于其账面价值的余额的差额借记“可供出售金融资产(公允价值变动)”，贷记“资本公积(其他资本公积)”，公允价值低于其账面价值余额的差额则做相反分录。可供出售金融资产发生减值，按应减记金额借记“资产减值损失”，按应从所有者权益中转出原计人资本公积的累计损失贷记“资本公积(其他资本公积)”，按其差额贷记“可供出售金融资产(公允价值变动)”。出售可供出售的金融资产，按实际收到的金额借记“银行存款”等，按其账面余额贷记“可供出售金融资产(成本、公允价值变动、利息调整、应计利息)”科目，按应从所有者权益中转出的公允价值累计变动额，借或贷记“资本公积(其他资本公积)”，按其差额贷或借记“投资收益”。
[例4]A公司2006年7月18日从二级市场购入股票，公允价值为450万元，另支付手续费2万元，已宣告发放现金股利1万元，款项从银行支付。A 公司将其确认划分为可供出售的金融资产。2006年8月10日收到现金股利1万元；2006年12月31日，该股票的公允价值为446万元，2007年2月1日将其出售，价款460万元，另支付交易费1.38万元。A公司的账务处理如下：
(1)2006年7月8日，购入股票
借：可供出售金融资产——成本4520000
应收股利10000
贷：银行存款4530000
(2)2006年8月10日，收到现金股利
借：银行存款10000
贷：应收股利10000
(3)2006 12月31日，确认股票价格变动
借：资本公积——其他资本公积40000
贷：可供出售金融资产——公允价值变动40000
(4)2007年2月1日，出售股票
借：银行存款4586200
可供出售金融资产——公允价值变动40000
贷：可供出售金融资产——成本4520000
资本公积——其他资本公积40000
投资收益66200
在会计期间已确认减值损失的可供出售金融资产出现升值的，按原确认的减值损失借记“可供出售金融资产(公允价值变动)”，贷记“资产减值损失”，如可供出售金融资产为在活跃市场上有明确报价且其公允价值能可靠计量的权益性投资的，则借记“可供出售金融资产(公允价值变动)”，贷记“资本公积(其他资本公积)”。
四、非货币性资产交换账务处理
具商业实质且其公允价值能可靠地计量的非货币性资产交换时，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换人资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。
[例5]A公司以其使用中的账面价为85万元(原价100万元，累计折旧15万元，未计减值准备)的设备换入B公司所产钢材一批作为生产用原材料，钢材账面价为80万元，B公司换入的设备作固定资产管理。该设备公允价值120万元，钢材的公允价值为100万元，由B公司另付20万元作为补给A公司。A 公司收到的补价占换出资产的公允价值的16.67％。A公司的账务处理如下：
(1)借：固定资产清理850000
累计折旧150000
贷：固定资产1000000
(2)借：原材料1000000
银行存款200000
应交税费——应交增值税(进项) 170000
贷：固定资产清理850000.
营业外收入520000
B公司的账务处理如下：
(1)借：固定资产1370000
贷：主营业务收入1000000
应交税费——应交增值税(销项税额) 170000
银行存款200000
(2)借：主营业务成本800000
贷：库存商品800000