关于小产权房产生的原因及处理分析

关于小产权房产生的原因及处理分析

摘要：随着房地产市场的蓬勃发展，房价的急剧攀升，人们对房价的敏感度也越来越高。而在这种大的趋势之下，小产权房的相关问题也引起了人们的广泛关注。因其价格相较于普通房产的价格低，不仅满足了一部分以居住为目的的购买者，也为一部分投资者带来了利益。为此，国家对小产权房的问题的治理和控制政策也成为社会关注重点，小产权房拥有者的权益能否得到保障，对于小产权房的处理方式也众说不一。

关键词：小产权房产生原因政策趋势对策思考

所谓的“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“小产权房”，又被称为“乡产权房”。关于小产权房，我们可以从三个方面来理解：1.针对房展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房者的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。2.针对是否需要缴纳土地出让金来区分，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按照这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。3.针对发证机关的不同来区分，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发产权证书的叫小产权，这种产权并不构成法律意义上的产权。

其中，第一、二种解释的小产权是合法的，只要补缴土地出让金

可进行自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权，人们所关注的重点也集中在第三类小产权房问题上。

产生原因：一、现行的土地制度是其产生的根本原因

根据《土地管理法》规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”在《物权法》中，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权力。但是农村集体组织往往不享有处分权，农民的收益很难实现。农用地必须通过国家征收转为建设用地才可投入市场，政府在农用地征收过程中是唯一的合法主体，开发商也必须从政府手中取得土地，政府又是土地供应的掌舵者。在这样的情况下，小产权房的产生更是自然而然。

二、房价上涨给小产权房的产生提供了条件

城市住房价格上涨过快，相对来说小产权房价格上存在的优势就为其发展提供了有利条件。据调查，全国有小产权房近60亿平方米。以北京为例，北京小产权房主要位于房山、怀柔、通州等远郊地区，其售价一般在3500元/㎡—4500元/㎡，是五环内普通商品住宅平均价格25%—30%;在南京，城南铁心桥一带，小产权房价格一般为附近商品房价格的40%。2009年1月—11月，全国住宅销售均价达到4600元/㎡，比2008年均价上涨了1000元/㎡，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。小产权房在销售价格上具有的优势，就吸引了

不同目的和层次的消费群体，他们认为适合的住房比完整的产权更重要，在这种条件之下，小产权房的供应量更是增加迅速。

三、地府政府的管理不到位促使其快速发展

作为一种市场行为，小产权房在房地产市场中能够长时间的存在并发展扩大，这应该是政府相关管理部门的失职，是一种管理上的严重缺位和行政不作为，乡政府实际上是这种行为的制造者和推动者。按照国家土地管理法的规定，任何单位及个人都不得在没有经农村土地征用转化为国有土地所有权之后进行土地出让。作为乡镇政府，在全国各地大搞开发区的热潮中，进行土地违法买卖行为一方面是利益所致，另一方面也与土地管理部门的严重失职行为有关。

四、新农村的建设为其提供了便利条件

近年来，在国家要求的建设新农村的政策环境的影响下，一些乡镇政府由于资金窘迫，便与开发商合作，将获批的用于农村建设的宅基地同开发商搞合作开发，然后一部分房子以低廉的价格卖给农民，另一部分房子便卖给城市居民获利。由此看出，小产权房的开发其实是搭上了新农村建设的便车。

五、住房需求为其提供发展空间

城市住房无法满足民众的需要时，小产权房的出现从某种意义上来讲，就解决了这一部分人的需求问题。同时，城乡基层单位为了创收以补贴财政，也需要这部份购买力来填补农村的“消费空当”，增加农民的收益，这也就为小产权房的发展提供了市场空间。随着一些人尝到了购买小产权房的甜头，购房需求更是拉动了整个市场。在市

场供需矛盾和价格的双重影响下，小产权房的产生到扩大是一个必然的趋势，而现实也确实如此。

我国目前名言上的城镇率为50%，其中有城镇户籍的占30%，也就是2.6亿人在城镇工作，基本属于打工者，这一部分中，在城市中拥有房屋的比例不超过10%。如果他们需要在城市购置房屋，这要提供多少住房才能满足他们的需求。我国由于人口众多，住房问题更是跟人们的生产生活密切相关，所以小产权房的问题处理也迫在眉睫。

2010年5月，“小产权房”清理整治方案就被提上日程，现今却是收效甚微。中国国土资源部执法监察局局长更是公开表示，对各地发现的小产权房问题，采取“一案一处理”的方式。国务院对小产权的问题高度重视，国土资源部、住房和城乡建设部等14个部委成立了领导小组，目前正在研究小产权房清理整治方案。近日，住建部更是表示，小产权房不可能合法化，治理将越来越严厉。

“小产权房”处理的对策

小产权房的存在有一定的必然性，是中国城市化进程和房地产市场发展的产物，政府应该妥善的处理该问题。在充分合理利用政策权力维护相关方的合法权益的同时，促使房地产市场的统筹协调和合理发展。

1、完善农村土地法律制度，健全土地承包经营权流转市场中国既定的城乡二元土地制度指出：城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有，这是各种不平等的权力决定的不平等现象。农村土地的

流转被限定在本集体组织内部且存在诸多障碍，更不能进入一级市场流转，这也就限制了土地所有者的处分权。因此，可以针对农村具体情况，建立完善农村土地市场。

2、合理处理现小产权房，对已建的部分小产权房，应谨慎拆除。对非法占用基本农田、违法建筑等应予以强制拆除，拆除前必须协调好相关各方的利益，考虑拆除后应该落实的工作和补救方案，避免一些社会纠纷的产生。

3、对已售的小产权房，在补缴土地出让金等相关税费的情况下，核发房产证。对在建的小产权房予以处理，对开发商依法给予相应的处罚并追究部分法律责任。

4、向小产权房征收房产税。这不仅可以使得房产税获得正当性，还可以为小产权房的治理开辟一条新的道路，达到相得益彰的效果。农地集体所有，有权利用和收益的是集体和村民，这是排他性法律资格，具有身份性，城镇居民购买小产权房享受其居住功能后，应适度支付对价，将这部分收人可以用于农村社会保障，使农民享受到实在的利益。另一方面，也可以提高小产权房的购房成本，这也对遏制小产权房的发展具有一定的作用。

5、完善城镇住房保障体系，加快城乡建设一体化。从供求角度来看，政府应该加大保障性住房的建设。地方政府对保障房的建设积极性不高，工作效率差，不能满足社会需求，也是导致一部分收人不高的人购买小产权房的原因。若经济适用房、廉租房的供应满足人们需求，那么又有谁愿意去冒风险买没有产权证、无法交易的同样价位

的小产权房？

结论：小产权房是我国城市化进程的必然产物，我们应该合理处理这一历史遗留问题。处理小产权房的相关问题虽然任重而道远，我们的政府部门应该有长远的步骤考虑，积极应对这一系列问题。协调平衡各方利益，切实有效的实行相关整治工作，考虑失地农民的生活保障问题，保护农村的土地资源不受非法占用，促进农村经济的全面协调发展，完善城镇居民的住房保障制度，加强对国家土地使用的有效监督。（参考文献：中国新闻网、郑风田《城市化离不开小产权房》、《法制与社会》2009.【1】、《社会科学战线》，2012（6）《小产权房的治理与房产税——以农民社会保障权为中心》、经济研究导刊，2010（18）【2】王云利，浅析小小产权房法律问题）

北京小产权房新政策(标准版)

STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-029818 北京小产权房新政策(标准

北京小产权房新政策(标准版) XX北京小产权房最新政策 国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权房”的风险，但仍难以遏制“小产权房”这一现象的蔓延。非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达六十多亿平米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。 针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题，国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。 国土资源部部长徐绍史1月29日指出，如不尽快清理小产权房，城镇化进程加快后，问题的蔓延将进一步加速，范围会进一步扩大，今年国土资源部将要重点打好6场硬仗，清理小产权房列为重中之重。 小产权房的危害性很大，一方面挑战了法律权威，损害了国家法律法规的威信和尊严;另一方面扰乱了国家土地开发利用规划，影响城市建设及房地产市场正常发展，给社会安定埋下了隐患。更为严重的是，小产权房的大量违规建设，

将危及国家保护耕地政策。 所以，建议你还是不要买小产权房好。 北京小产权房新政策 “小产权”、“乡产权”住宅是近期社会关注的热点问题。建设部在近日也发布了购房风险提示。表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到 北京市国土局局长安家盛昨日表示要停建停售小产权房，在业界引起很大震动。 北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克坦称之所以目前出现众多小产权房，主要是高房价造成的，许多购房者无法承受高房价而选择相对低廉的小产权房。一些开发商打着新农村建设等借口打政策擦边球建设大量小产权房，购房者是没有资格办理产权证的，这种小产权房对保护耕地也非常不利，因此政府下令停建停售小产权房是净化地产市场的一项有力措施。 张卫克建议，政府要解决问题，除了停建停售小产权房项目外，还应加大土地供应，加大经适房等具有保障性用房地块的供应，给这些购买小产权房的群体提供足够多的买得起的房屋，使房地产市场进入一个良性循环。 中原地产华北区总经理李文杰建议，政府在停售停建小产权房时要充分考虑到购买者的利益，对于已经停售的项目，要求开发商退回购房人的房款，在保证了这些购房者的利益之后再按法律程序去处理违法开发商。

法学毕业论文范文题目：“小产权”房及其买卖的法律困境与解决

题目：“小产权”房及其买卖的法律困境与解决 姓名： 学号： 学校： 指导教师： 写作时间： 2017年3月

小产权”房及其买卖的法律困境与解决 内容摘要：现行法律和政策对“小产权”房基本持否定态度。“小产权”房买卖过程中，涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体，通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的，故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效，而是应当将“小产权”房进行分类，并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续，或者不能满足可以认定合同有效情形的，“小产权”房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度，可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决“小产权”房买卖问题，需要建立完备的农村土地流转机制。 关键词:“小产权”房合同效力宅基地使用权集体建设用地使用权 随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。一、中国小产权房的成因 导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。 导致小产权房产生的第二个根本原因，就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。 导致小产权房产生的第三个根本原因，就是中国的房改没有根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住

购买集体产权房小产权房的七大弊端

购买集体产权房小产权房的七大弊端 最近很多人咨询有关购买集体产权房子的事情，问题之多让人担忧，刚才碰到一天津的网友咨询，我费了老半天的功夫才让他明白，集体产权到底是怎么一回事。为了方便，谨以此文献给大家！ —————题记目前农村集体非农建设用地使用权私下、变相的转让大量存在，不仅严重损害了国家、集体利益，导致了土地利用的混乱，影响了土地市场的正常秩序，而且造成了土地产权关系不清，交易的不安全，给农村的稳定带来了隐患，也给购房的消费者带来了各种潜在的风险。 一、无房产证 建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法

拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”也就是说只有拥有个人房产证，才能证明房子是你的，而不只是拥有使用权。 而按照法律规定，集体性质的土地使用权是不能在土地性质未变更性质之前进行买卖的，相应的在该土地上建造的房屋也无法进行买卖或转让，因此也就无法取得房屋所有权证。 农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。集

体房产证是临时的证明，是个模糊概念，甚至缺乏法律依据。 二、不能用于抵押和贷款 《担保法》明确规定：“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押，”“乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。” 贷款和抵押的是要登记的，而登记唯一凭证就是房产证，目前农村房既无房产证也不进行登记。 三、易产生纠纷，房屋没有保证 集体产权房有相当一部分是村里自己

小产权房交易合同转让协议(格式最完美、条文最严密)

房屋买卖协议 卖方?甲方?： 买方?乙方?： 房产所在地：

签 订 日 期： 年 月 日

房屋买卖协议 卖方（以下简称甲方）： 身份证号： 甲方成员： 身份证号： 甲方成员： 身份证号： 买方（以下简称乙方）： 身份证号： 乙方成员： 身份证号： 乙方成员： 身份证号： 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本协议，以资共同信守执行。 一、房屋基本情况 甲方房屋座落在 市 区 街道 ，建筑面积为 平方米。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。 二、房屋转让价格 双方商定该房屋转让价格（含附带房屋建筑和设施）为人民币?????

万元?大写：人民币????佰????拾????万???仟???佰???拾???元整?。其中壹万元作为押金暂存乙方处，在甲方协助将房屋过户到乙方名下后，由乙方给付。 三、付款时间与办法 （一）甲乙双方经过协商同意以 方式一次性付清购房款（不含押金壹万元），双方收付款账户信息如下： （二）乙方于 年 月 日前向甲方支付（扣除押金后的）购房款人民币????万元?大写：人民币???佰???拾???万???仟???佰???拾???元整?。 （三）甲方在收款时应向乙方出具收据，并将该房屋所在街道办事处（乡、镇）与甲方签订的安置房结算合同（原件）、安置房结算收据（原件）等材料一并移交乙方。 四、房屋交付 甲方应于 年 月 日前，将上述房屋交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定。房屋交付时，甲方所用水、电、气、物业、停车有关费用应全部结清。甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。 五、甲方承诺及权利义务

小产权房屋购买合同标准版本

The Legal Relationship Established By Parties To Resolve Disputes Ultimately Realizes Common Interests. The Document Has Legal Effect After Reaching An Agreement Through Consultation. 编订：XXXXXXXX 20XX年XX月XX日 小产权房屋购买合同标准 版本

小产权房屋购买合同标准版本 温馨提示：本合同文件应用在当事人双方（或多方）为解决或预防纠纷而确立的法律关系，最终实现共同的利益，文书经过协商而达成一致后，签署的文件具有法律效力。文档下载完成后可以直接编辑，请根据自己的需求进行套用。 出卖人（甲方）：身份证号码： 买受人（乙方）：身份证号码： 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿， 协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共 同遵守。 一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市 ___________区___________的房屋（建筑面积 _________平方米）以人民币_______仟_______ 佰_______拾_______万_______仟_______佰 _______拾_______元整（￥________元）的价 款出售给乙方。（含地下室——号——平方 米）

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。 三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。 四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。 五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；

“小产权房”是否可以成为被执行物

“小产权房”是否可以成为被执行物 随着新农村建设的不断推进，“小产权房”有所出现，作为一种可供执行的财产，“小产权房”在执行中作为执行财产如何处理？处理得当，不仅关系案件的执结，还对类似案件的办理有很好地借鉴作用，甚至对有关立法也有一定的参照。处理不当，很可能会出现与法律规定相矛盾的现象。在执行此类案件中，应依照法律规定，灵活采取措施，促成案结事了人和，避免了因执行行为产生的与法律的冲突。下面以例对此问题分析： 一、典型案例： 原告李某与被告某公司买卖合同纠纷一案，法院依法判决被告某公司于判决生效后返还原告材料款827500元，同时赔偿原告的利息损失。判决生效后被告未自觉履行，李某向法院申请强制执行。执行中，法院于依法查封了被执行人某公司位于本市的五幢房屋。后根据申请人李某的申请，对查封房屋进行评估，评估总价值为158.39万元。 二、案件关键： 1、关于被查封房屋的性质 所查封的房屋由房屋所在地的村民委员会、该镇政府与南通某某公司形成三方协议后，由被执行人某公司以每亩4万元土地补偿费征用该土地。村镇按平方收取管理费、工程配套费。由执行人某公司承担拆迁户的拆迁安置补偿费用，并负责工程的开发、设计、施工和销售。村镇负责办理宅基地证和房屋“小产权证”。该工程的土地经过镇

建设管理服务站、镇政府及市发改委批准为农民集中居住用房，土地系集体所有，即被查封房屋系为“小产权房”。 2、对被查封的房屋处理的难点 因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，不属于商品房，在操作实务中对“小产权房”能否进行拍卖存在疑问。但如不执行该房产，被执行人又无其他财产可供执行。这两点成为本案办理的难点。 三、实际执行中的处理观点： 观点一：“小产权房”可以作为被执行财产进入拍卖程序，以拍卖款进行清偿。 观点二：“小产权房”属于被执行财产，但不可以进入拍卖程序，可以采取以物抵款的方式进行处理。 在实际执行中倾向于第二种处理意见。 《中华人民共和国拍卖法实施细则》第六条第二款规定“法律、法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”虽然法律没有明文规定“小产权房”是法律禁止拍卖的财产，但其作为没有房产证的房屋理应无法进入拍卖程序。同时《物权法》及相关规定也明确了不动产的转移以变更登记为生效要件，这一点在“小产权房”上无法实现。如果进入拍卖程序，后续问题将更加突出，不利于案结事了。 新农村建设中出现的“小产权房”，由于涉及政策性强、法律法规滞后、后续如何处理尚未确定等诸多因素，在办理中就要考虑到避免因法院法律文书的介入使“小产权房”合法化。同时，从物权法及执行

买小产权房有什么样的风险

买小产权房有什么样的风险？ 对于小产权，目前有着三种不同的解释。 1、针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。 3、按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 对于前两种小产权来讲，产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖(经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易)，其法律规定较为明确。而对于第三种小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。小产权房的风险是什么呢？ 1、没有房产证 这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。 2、拆迁难补偿 除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。 3、质量难保证 房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。 4、配套不完善 几乎都没有暖气、天然气等配套设施。将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。 5、遗赠麻烦 由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

小产权房相关法律问题简析

小产权房”流转法律问题简析 、尸、- 前言 在不少广州城中村内的墙壁、电线杆上，都可以看到“新房：XX 万”、“电梯房：XX万”的小广告，房屋价格远远低于新闻报道的行情。这些往往就是所谓的“小产权房”，有些甚至是违建房。 现阶段，国家对于“小产权房”是严格限制流转的。本文简单分析一下。 一、主要法律法规、国家政策、其它规范文件、司法文件等 （一）《中华人民共和国民法通则》 第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 （二）《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还； 不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此 所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 （三）《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法 律和国家有关规定。 （四）《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非 农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情

形致使土地使用权依法发生转移的除外。 （五）《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号） 二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发 农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。 （六）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71 号） 二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设 ……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、 农民住宅或“小产权房” 。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发…… （七）《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展 农民增收的若干意见》（2007年12月31日中发〔2008〕1号） 六、稳定完善农村基本经营制度和深化农村改革 ……严格农村集体建设用地管理，严禁通过“以租代征”等方式提供建设用 地。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房” （八）《国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售

小产权房法律问题探究

小产权房法律问题探究 [摘要]小产权房的买卖问题越来越被大家所关注，小产权房的买卖对社会稳定等因素不利，所以要是对其放任是对法的秩序价值的违背。但是，如果一味的禁止对小产权房的买卖，又会违背意思自治与自由、平等等法的自由价值。所以，小产权房问题可以由法理学中法的价值之间的冲突来解释。 [关键词]小产权房；效力；价值；合法化 “小产权房”并非是从法律上得来的说法，它真正的来源是变化万千的社会中随着经济的发展所成就的概念。最近几年，城市中正常开发的房地产价格不断上涨，在一些中、小城市都出现了小产权房市场，并且越发繁荣。普通民众明知小产权房是不合法的，但仍愿意冒着风险购买，这不得不引起人们对法律秩序与生活秩序之间冲突的思考。对于小产权房有较多的争论，其中肯定说的理由是由于小产权房的本质并不是与法律相违背的，而是与法理以及宪法的精神相吻合的。不但小产权房本身是不违法的，我们相应的还应该加快建立健全我国与土地管理相关的法律法规，并重新对小产权房的概念进行明确。王轶教授说过：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，小产权房都是否违规都值得商榷，政府国土部门叫停小产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。”马克思认为：“法律是人的行为本身必备的法律，是人的生活的自觉反映。”由以上的分析可以得出：对于小产权房得出了应该进行合法化改造，而不应该一位否定的结论。 一、小产权房 （一）小产权房定义 小产权房究竟是什么，学术界主要有以下几种学说：第一种观点把小产权房定义为虽然房子本身是建立在农村的集体土地之上的，但是他并不是成为了本村村民的家庭住房而是成为了销售给本村之外的其他人口的房产。另一种观点则把小产权房与正常房产的划分以是否具有国家统一发给的产权证作为划分的关键，具有国家统一颁发的产权证的叫做大产权房，不发产权证的叫做小产权房；第三种说法是以土地再转让时是否要补交土地出让金为区分的，不需补交的是大产权房，需要补交土地出让金的则被称为小的。“总之，小产权房是使用农村集体的土地，此类土地未通过国家征收和征用，未缴纳土地出让金和相关税费，未通过招标、拍卖、挂牌等方式，尚未建立使用权市场体系，因而它不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续，不受现行法律的保护。” （二）小产权房与大产权房之间的不同 第一，小产权房的房价较之大产权房要低很多。小产权房是建立在集体土地之上的，它有着很低的开发与建设成本，这与它不需向国家与社会交纳税费与各种土地出让金是分不开的。

购买小产权房合同3篇完整版

购买小产权房合同3篇 完整版 In the case of disputes between the two parties, the legitimate rights and interests of the partners should be protected. In the process of performing the contract, disputes should be submitted to arbitration. This paper is the main basis for restoring the cooperation scene. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________

购买小产权房合同3篇完整版 下载说明：本协议资料适合用于需解决双方争议的场景下，维护合作方各自的合法权益，并在履行合同的过程中，双方当事人一旦发生争议，将争议提交仲裁或者诉讼，本文书即成为复原合作场景的主要依据。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 购买小产权房合同范本一 合同编号：_____ 甲方(出卖人)：_____ (本人/法定代表人)姓名：_____ 国籍：_____ (身份证/护照/营业执照号码)：_____ 地址：_____ 邮政编码：_____ 联系电话：_____ 委托代理人：_____

知识产权分析报告

知识产权分析报告 一、xxxxxxxxxxxxxxx关键技术项目涉及的知识产权及其权属， 合法性与稳定性分析；

主要专注在XX技术，主要围绕技术特征采用开发的xxxxxxxxxxxxxxx关键技术，在半金属、低金属、非金属xxxxCCCCxx的制备方法、摩擦材料应用的工艺上突破，技术稳定，专利集中在企业核心骨干的职务发明，所有权都为公司所有，研发团队相当稳定，技术人员梯度合理和衔接顺畅，专利检索和文献查新过程中在所检文献以及时限范围内，国内外未见文献报道。 二、知识产权对相关经济活动的作用及影响分析； 公司以技术中心为主体，以项目小组为落实体，在研发阶段和生产、检测过程中提升知识产权的引导力。让项目的知识产权成为科技、经济和法律相结合的典型形式，促进和保障科技进步和经济发展的基本法律机制，其内容和作用形式主要表现为激励机制、调节机制以及规范与保障机制。 为了有效地发挥知识产权机制促进和保障技术进步和经济发展的作用，必须注意对知识产权法律制度加以及时与合理的完善。知识经济的兴起使现有的知识产权法律制度在保护范围、保护期限、保护力度等方面都面临新的问题，需要及时作出调整和变革。但企业在完善时还应注意其合理与适度的问题，尤其要处理好鼓励知识的生产与促进知识的传播、利用的关系以及遵循专

利申报与适当保护技术机密之间的关系。 知识产权之所以是科技、经济和法律相结合的产物，客体主要是科技成果，其内容是法定权利，其核心是法律的确认和保护，其目的和后果是企业和团队获得经济利益，促进产业经济的发展。科技成果无疑是知识产权的核心部分，其在知识经济的发展中起着龙头作用。 正如美国专利与商标局副局长卡森斯基所言：“科技发展的速度已成为经济增长的主导因素，而知识产权则是经济发展的动力。”在现有的国际环境中，综合国力的增强日益突出地表现为以专利为代表的科技创新、发明，提高整体的创新能力。有人甚至提出知识产权问题是一个国家的经济主权问题，衡量一个企业的科技水平和创新能力的标志。 知识产权机制是促进和保障技术进步和经济发展的重要法律机制。知识产权必然与法律联系在一起，知识产权机制实质上是一种法律机制。倘若产权未能得到界定和保护，则创新的积极性只能依赖于一点零星的自发性，但是，知识的创造需要巨大的智力和物力投入，并伴随着巨大的风险，尤其是现代高技术的开发需要付出更高的代价，如果别人可以任意地、无偿地利用他人的智力创造成果，那幺知识创造者的利益就得不到保护，其继续智力创造的积极性就会受到抑制，最终会阻碍科技的进步和经济的发展。 首先，知识产权的激励机制在于知识产权法基于知识创造

论小产权房的法律现状及完善

论小产权房的法律现状及完善 摘要：现代社会，日趋复杂的经济关系以及城市化进程不断加速，推动着房价的居高不下。城市公民普遍感觉住房、供房压力大。而当前，在我国"房市"市场内，" 小产权房 "也随之应运而生。所谓" 小产权房" 者，究竟为哪般社会概 念，其内涵几何？本文作者将试从不同层次和角度对"小产权 房"问题予以剖析，基于对《物权法》等相关部门法的解读。 探讨"小产权房"的合法性问题，在概述"小产权房"的特点上， 提出能否由"小产权"转向"大产权"等相关问题以及有关完善 意见，希冀相关政策在规范及完善我国"房市"的同时，使社 会各方利益能达至一个均衡点，以促进社会和谐发展。 关键字：小产权房合法性完善意见在大众心目中，" 小产权" 并不是一个严格的法律概念， 它是人们对于某类社会现象及其客观存在的一种约定俗成的统称。 众所周知，房屋建筑首先需要产权证书。而所谓"小 产权 房"，是指借由"乡镇产权"或者"集体产权"而不是由"国

家产权"而产生的一种房屋建筑。从这可知，"小产权房" 大致有以下两种：一种是在集体企业或者在原有耕地上所建，另一种则是在宅基地上所建。而宅基地，以法律对之界定，则是指村居民因为自身身份的特殊性为满足其住房需要，利用本集体所有的土地，建设房屋、建过房屋或者准备建造房屋。 综上论述，源于"乡镇产权"及"集体产权"的房屋建 筑本 身就属于违法建筑，其合法性本身就受到质疑。而源于" 宅基地" 的" 小产权房" ，从法律上说。其所有权是属于农村集体而并不属于个人，因此购买者的产权能否得到保障，这也是亟待法律予以确认的问题。 、小产权房客观存在之原因探究 一）小产权房价格低廉 由我国的相关土地管理制度可知，我国现有的土地资 源分为两种：一种是国有土地，而另一种则是集体土地。在 对国有土地进行开发利用时，应从政府部门手中取得国有土 地的建设使用权，并需交纳一定费用，然后地产开发商再予 以开发且出售。这其中自然还包含开发商的成本以及利润。 同时，在国有土地上所建设的房屋一般居于城市中及其周 边，人口密度大，自然供求关系相对紧张。 而在集体土地上的建房，则是农民凭借自身农村集体经 济组织成员的身份所获得的资源，无需相关费用。这是国家 对于农村居民的政策倾斜，因此如果房地产开发商从农民手中取得"宅基地"的使用权，暂且无论其合法与否，价格上肯 定低于" 国有土地" 使用权。同时，在"集体产权" 上所建设的"

小产权房问题研究(一)

小产权房问题研究(一) 关键词:小产权房/拆除/产权证书 内容提要:小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。 一、小产权房界定 小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征： （一）小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地

征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。 （二）小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。（三）小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 二、小产权房形成的原因

(完整版)小产权房买卖风险大

小产权房买卖风险大 “小产权房”是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓，并非法律上的概念，它是由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再通俗些，“小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的建筑在集体土地上的房屋或是 由农民自行组织建造的“商品房”。深圳房地产律师团队马成律师团认为，小产权房买卖的风险主要包括以下几个方面： 一、政策风险 若购买的是在建产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，若相关部门整顿小产权房的建设项目，可能会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。因此，购房人极可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 另，购房后如遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，故其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。 二、法律风险 乡产权房具备普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并非商品房，故法律对商品房的相关规定和制度对乡产权房并不适用，人民法院也不能依据商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益因此很难得到很好的保护。 由于乡产权房不受法律认可，无法在房管部门备案，亦不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，购房者的救济途径其实非常有限。 三、开发建设的监管同样存在缺位 目前，乡产权房屋的开发建设还无明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。乡产权房的开发一般得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行完成，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，此开发项目极可能变成烂尾工程。

小产权房拆迁如何补偿

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/2217677147.html, 小产权房拆迁如何补偿 小产权房拆迁如何补偿？小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，实际上没有真正的产权。小产权房的补偿首先要看是否涉及违法建筑，违法建筑不予补偿。其次小产权房补偿的关键是要认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。下面就由赢了网小编在本文详细介绍。 什么是小产权房 小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做乡产权房”，又叫小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房拆迁的补偿方式 由于小产权房是没有合法的不动产登记证书的，若涉及拆迁安置，赢了网小编建议积极与拆迁人协调处理。若涉及赔偿，由于社区给了门牌、你把户口迁过去，足以证明你对房屋的合法使用，有权要求安置赔偿，但具体赔偿是否包括重新安置一套房子给你，则要看你所买的小产权房的项目土地性质等等。 作为拆迁安置对象，即合法的房屋居住权人，你有权要求安置居住房，同时有关搬迁补助、装修补偿等等，亦可一并主张。具体怎么赔法应参照当地拆迁补偿标准，以所签署的拆迁安置协议为准。 具体来说，小产权房在拆迁守程中能否获得拆迁安置补偿，分为两种不同情况： 1、小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。 由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即

小产权房屋购买协议书的范本(协议示范样本)

小产权房屋购买协议书的范本(协议示范样本) Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 协议范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-051772

小产权房屋购买协议书的范本(协议示范 样本) 出卖人（甲方）____________身份证号码： ____________________ 买受人（乙方）____________身份证号码： ____________________ 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。 一、甲方自愿将其村证房位于____市_______区__________的房屋（建筑面积______平方米）以人民币_____仟____佰_____拾____万_____仟____佰____拾____元整（￥________元）的价款出售给乙方。（含地下室______号_______平方米） 二、乙方支付甲方合同保证定金________元，如甲方反悔本合

同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。 三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。 四、本合同签订后，甲方对__________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。 五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》； 六、违约责任 1、甲方应当于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。

关于小产权房产生的原因及处理分析

关于小产权房产生的原因及处理分析 摘要：随着房地产市场的蓬勃发展，房价的急剧攀升，人们对房价的敏感度也越来越高。而在这种大的趋势之下，小产权房的相关问题也引起了人们的广泛关注。因其价格相较于普通房产的价格低，不仅满足了一部分以居住为目的的购买者，也为一部分投资者带来了利益。为此，国家对小产权房的问题的治理和控制政策也成为社会关注重点，小产权房拥有者的权益能否得到保障，对于小产权房的处理方式也众说不一。 关键词：小产权房产生原因政策趋势对策思考 所谓的“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“小产权房”，又被称为“乡产权房”。关于小产权房，我们可以从三个方面来理解：1.针对房展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房者的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。2.针对是否需要缴纳土地出让金来区分，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按照这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。3.针对发证机关的不同来区分，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发产权证书的叫小产权，这种产权并不构成法律意义上的产权。 其中，第一、二种解释的小产权是合法的，只要补缴土地出让金

可进行自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权，人们所关注的重点也集中在第三类小产权房问题上。 产生原因：一、现行的土地制度是其产生的根本原因 根据《土地管理法》规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”在《物权法》中，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权力。但是农村集体组织往往不享有处分权，农民的收益很难实现。农用地必须通过国家征收转为建设用地才可投入市场，政府在农用地征收过程中是唯一的合法主体，开发商也必须从政府手中取得土地，政府又是土地供应的掌舵者。在这样的情况下，小产权房的产生更是自然而然。 二、房价上涨给小产权房的产生提供了条件 城市住房价格上涨过快，相对来说小产权房价格上存在的优势就为其发展提供了有利条件。据调查，全国有小产权房近60亿平方米。以北京为例，北京小产权房主要位于房山、怀柔、通州等远郊地区，其售价一般在3500元/㎡—4500元/㎡，是五环内普通商品住宅平均价格25%—30%;在南京，城南铁心桥一带，小产权房价格一般为附近商品房价格的40%。2009年1月—11月，全国住宅销售均价达到4600元/㎡，比2008年均价上涨了1000元/㎡，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。小产权房在销售价格上具有的优势，就吸引了

小产权房产生的原因及其解决思路

小产权房产生的原因及其解决思路 ［摘要］本文从小产权房的概念入手，重点分析了小产权房产生原因，在现有法律框架下提出了解决小产权房问题的规范治理建议。一是分情况，区别对待：小产权房的存在是一个由来已久的复杂问题，应该具体分析，采取不同的办法去解决；二是改革土地管理法律法规，构建与市场经济相对应的土地法律制度。 ［关键词］小产权房；土地所有权；具体分析 一、小产权房的涵义 事实上，房屋产权是没有大小之分的，只是有无的问题。严格地说，小产权房不是一个法律的概念，它只是民间的一种约定俗成的说法。所谓的小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的 住宅，本是用来满足本集体成员的居住需要，而实际上却把剩余部分甚至全部销售给城市居民，由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证(俗称“大产权”)，因而被称之为小产权房。 二、小产权房产生的原因 （一）制度原因——我国的土地所有权制度 我国《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使

用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”我国土地所有权主体分属于国家和集体，农村土地不得直接上市流转，这种城乡二元制土地所有权制度，是小产权房产生的制度基础。 （二）催生原因——不断飙升的城市商品房价格 随着我国城市化进程的加快，城市人口激增，商品房的需求量也迅速 提高。中国的“土地财政”彰显无遗，国有土地出让金成为地方财政收入的重要来源。2006年通过招拍挂和协议转让的土地出让金收入已经达到13168.98亿元，约占当年国家财政收入的3成。国家统计局公布的数据表明：2008年全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨6.5%。2008年至今，除了增长幅度因经济环境改变有所变化外，房价依然飙升。普通市民对城市房价望尘莫及，在此情况下，成本低廉的小产权房有了市场发展的强劲动力。当政府建设经济适用住房、廉租房尚未形成规模的时候，小产权房将吸引着众多的购房者。 （三）推动原因——城市土地利益间的争夺 大规模的城市化建设“造就了中国历史上村镇规模的急剧减少，也直 接促进了小产权房以规模化的方式不断诞生和运转”。期间,城市周边的农村土地权属问题，在这一进程中扮演着重要角色。我国《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”在绝大部分农

小产权房房屋买卖合同范本 (2)

房屋买卖合同 出卖人(甲方)：身份证号码： 买受人(乙方)：身份证号码： 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。 一、甲方自愿将其位于 的房屋(毛坯房，建筑面积平方米，对应储藏室建筑面积平方米)以人民币元(大写：人民币元)的价款出售给乙方。 二、乙方于年月日一次性向甲方支付房款人民币元(大写：人民币元)；甲方应当于收到房款当日将该交易房屋交付乙方。该交易房屋将来若有相关税费等费用发生，合同双方应按有关法律规定负担。 三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。甲方应在乙方支付房款时向乙方提供依法取得本房屋的相关证明资料等作为交易依据。待过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理该交易房屋产权手续。 四、本合同签订后，甲方对该房屋的所有权（占有、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖等全部权利）转让给乙方。甲方应保证乙方对该交易房屋享有完全的居住权以及处分权等权利，并且不得就该房屋再与他人订立协议、合同或作出其他任何方式的处分。 五、房屋买卖合同生效后，乙方享有因交易房屋而产生的一切权利。若遇政策性拆迁等，甲方应积极协助乙方办理相关事宜，并不得向乙方主张任何费用损失。 六、违约责任 1．甲方应当于收到房款当日将交易房屋交付乙方，否则，每逾期1日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。逾期超过叁个月，乙方有权解除本合同。

2．乙方全部或部分不能按本合同约定的付款日期履行的，按其欠款部分加付按每日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过三个月，甲方有权解除合同。解约时，甲方应将乙方已付房款扣除违约金后退还。 3．本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，否则，应向对方支付违约金人民币万元。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。 4．如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能出现问题，甲方应当通知乙方；如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。 七、特别约定 本合同生效后，甲方不得以任何方式或理由主张合同无效，否则，甲方应返还乙方所支付的全部房款，并赔偿乙方人民币万元。 八、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向买受人住所地的人民法院起诉。 九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。 甲方： 联系电话： 二〇一六年 见证人： 见证人：日乙方： 联系电话：