X年重庆房地产市场年报及X年市场前景分析

X年重庆房地产市场年报及X年市场前景分析

[摘要]关于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采纳行政手段进行压制。

一、房地产政策——政策不放松，楼市回稳

1.1宏观政策

总述:

关于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采纳行政手段进行压制。

假如说2010-2011年是本轮房地产调控的第一时期，期间行业政策面连续收紧，市场交易量连续萎缩，一二线都市房价连续回调，而进入2020年以来，调控事实上逐步进入了第二时期，由于前期调控成效差不多得到了中央层面的确信，加上房地产市场连续低迷给地点政府财政所带来的庞大压力，我们看到行业差不多面在2020年之后明显显现好转，市场交易量逐步复原，房地产企业压力逐步减轻，甚至房价也正逐步企稳回升，总结来看，2020年无疑成为了行业全面回稳的一年。

中央层面来说，相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，今年从本质上并没有全新的政策出台，然而，中央层面对调控的口风一直坚持在相对严谨的层面。中央领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控，敲边鼓式的提醒从未间断；此外，中央关于个别放松力度较大、舆论反应强烈的地点性放松仍旧坚决叫停，例如年初时的芜湖财税补贴、年中时的重庆补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。

地点层面来说，相比2011年个别都市超越中央底线的触碰限购红线，2020年以来明显变得更加慎重，“闯关”举动从2011年的显性逐步转向隐性。从地点政府政策调整形式上来看，今年多采纳的是调整一般住宅标准、公积金、信贷优待如此比较温顺的方式。依照研究中心统计，2020年至今全国有28个都市先后对公积金贷款政策进行了调整，方式从年初时相对较轻的延长贷款年限、增加贷款上限，到下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首付比例.

央行今年内的两次降息，关于专门多贷款合同约定“按年调整”的购房者来说，将从2020年1月1日开始兑现降息利好。首套房5年期以上房贷基准利率从原先的7.05%下调至

6 .55%，5年期以上公积金贷款利率将从4 .90%降至4 .50%。降息举动对购房者实际省钱的意义并不大，但作为宏观调控手段，降息是开释了银行利率减少和促进房地产市场的信号，有利于鼓舞购房者入市。

财政部部长谢旭人的一篇署名文章，再次将房产税推到舆论的风口浪尖。文章中指出，要深化房地产税制改革，构建合理完善的房地产税收制度，有效调剂财宝分配。统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。而谢旭人在文章中提出的“认真总结个人住房房产税改革试点体会，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革”，无疑成为房产税试点扩围的明确信号。

备受瞩目的十八大圆满召开，会议强调坚持房地产调控不放松，连续抑制投资投机，完善房产税等长效机制，同时对保证房、经济适用住房和一般商品房加大支持力度。同时中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。会议要紧提出了以下六点内容：连续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。连续坚持房地产调控政策不坚决；创新农业经营体制，加快进展现代农业；化产业结构战略性调整。着力增强创新驱动进展新动力集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路；强民生保证，提高人民生活水平；深入研究全面深化体制改革的顶层设计和总体规划，明确提出改革总体方案、路线图、时刻表。

小幅上涨，但无较大变化的。

10月多地集体出台公积金“新政”

深圳市从9月28日开始就将住房公

积金贷款由原先的80万元提高到90万

元。昆明市也表示将提高贷款最高额度，

放宽公积金贷款还款年限。

11月

十八大后，“坚持调控政策不坚

决”仍是主基调。

1.建立市场配置和政府保证相结合

的住房制度，加强保证性住房建设和治

理；2.要解决好人民最关怀最直截了当

最现实的利益问题3.促进生活空间宜居

适度。

12月

中央经济工作会议召开并定调

明年政策走向

城镇化建设被多次提及，13年楼市

土地供应规模有望增加；货币政策有望

宽松，13年金融市场有望再次降息降准；

调控趋于稳固，并没有更严格的调控措

施出台的迹象，对楼市而言，不从严即

利好。

1.2宏观经济

2020年1至12月CPI指数

进入2020年以后，房价、物价涨幅明显降低；出口增长大幅回落，投资和消费增长也有不同幅度下降，经济增长率出现连续下行态势，宏观经济政策连续兼顾稳增长、稳物价目标，但在实际操作层面逐步偏重稳增长。

在2011年经济增速平稳回落的基础上，进入2020年后经济增速连续回落。一季度GDP 增长8.1%，增速较上年四季度降低了0.8个百分点，而2011年一季度至四季度共降低0.8个百分点，经济增长回落幅度有所加大。2020年4月份工业增长率由一季度的11.6%进一步降低到9.3%，若5、6月份工业增速连续下降，按照工业增长率与GDP增长率之间的关系推算，二季度GDP增长率将降低到7.5%以下。面对这一经济走势，稳增长的任务将变得更突出。

截止到2020年11月份全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2%。分析称，时隔2个月之后CPI重返“2”时代，显示我国物价水平差不多进入了新的一轮上升时期。CPI水平回升与9月份以来的经济止跌回升有紧密关系。经济回暖，需求上升，投资活跃程度增加会导致CPI再度上扬。此外，因气候变冷导致的食品价格上涨也是重要缘故

尽管11月份CPI的同比增幅只比10月份扩大了0.3个百分点，然而多方普遍认为，这标志着本轮物价拐点差不多显现，以后我国物价水平将进入新的一轮上升时期。“回头看，10月份CPI同比上涨1.7%成了本轮物价运行的拐点。2020年的物价专门可能将进入一个新的上行周期，抑制通胀的工作不可放松。

二、重庆市市政规划

2.1 四条轨道交通线今年将开通

2020年内立即开通的轨道线路共有4条，涉及开通轨道公里数达到72.5公里。包括：1号线二期从沙坪坝至大学城段，约20公里；6号线一期五里店至礼嘉段，约24公里；会展中心支线礼嘉至会展中心，约12公里；3号线南延伸段二塘至鱼洞段，约16.5公里。

今年开通这4段轨道线路后，全市轨道交通通车里程约147公里，日客运量超过160

万人次。整个轨道线将横贯两江新区，衔接主城九区及其重要的商业中心、交通枢纽、居住密集区等。

轨道交通带来的绝不仅仅是时刻的变化，它将产生“一线带活一片”效应，使得沿线区域房地产增值。这也正是开发商所期盼的。随着4条轨道交通线路从蓝图变成现实，其对不同地区的楼盘的阻碍也将表达出多面性。由于轨道交通本身“速度快、容量大、时刻准”的特点因素，它最大的作用是把整个居住的概念、家的概念延伸到了郊区。因此，从这方面讲，轻轨改变更多的是郊区楼市。一些中、低收入购房者会因郊区“居住成本”低而改变观念，从都市“飞向”郊区。能够说，轻轨成了促进更多购房者“住在郊区”理念形成的催化剂，以后郊区专门有可能成为人们的第一居所。

2.2 2020年重庆加州将变身国际性金融贸易区

14日，渝北区区长黄玉林在渝北第十七届人大一次会议上宣布，正式推动实施“五个十”工程：建成十个都市核心节点（注：都市设计中的重要地块）、十个支撑性基础设施项目、十个集聚辐射力强的产业基地、十个有品牌阻碍的旅行项目和十个惠民利民的重大民生工程，到2021年，渝北区要形成200平方公里、250万人口的都市构架。

备受关注的“十个都市节点”包括空港中央商务区、空港商住新城、国际医疗城、航空城、石坪组团、加州、肖家河、天鹅湖、同聚福和观音岩区域，累计面积逾30平方公里。

其中，面积最大的节点是空港商住新城、空港中央商务区和国际医疗城，覆盖面积均为5平方公里；最靠近江北机场的是航空城，那个地点将重点集聚国际、国内航空公司总部或地区分支机构。同聚福和观音岩则差不多上旧城改造区域，前者将打造购物、餐饮、娱乐中心，后者则成为都市风貌的展现区。

此外，渝北也将向周边“扩城”。目前尚属于未开发地区的石坪组团将成为服务型复合人口聚居区；天鹅湖片区则是为保税港区都市居住配套。

加州片区是唯独一块靠近传统意义主城区的区域，该片区将重点推进中渝重庆国际都会建设，到2020年形成国际性金融贸易区，开设大型商场，截留到观音桥、解放碑区域消费的市民。

随着这批都市核心节点建成，将集聚人口超50万。

重庆市渝北区位于重庆市区北部，是1994年12月17日经国务院批准，在撤销原江北县建制基础上设立的新区。渝北区是重庆市的行政区，原为江北县，南端为主城区一部分的龙溪镇，北端与四川省接壤，区政府所在地为两路镇。渝北区幅员面积1452平方公里，其中耕地4.13万公顷，绿地2万公顷。

渝北区“十个都市节点”的打造，将加速推进区域都市化进程，满足市民的聚居生活。其商圈的逐步形成将会分流各大商圈的消费客群，形成又一个重点商业金融区域。

世界看中国，中国看重庆，重庆看两江，渝北区处两江新区腹地，也是重庆近几年新开发区域，相对成熟的其他主城片区，其开发尚未完善。在两江新区国际视野、现代化都市建设标准下，其规划和都市体系建设将走在前列。渝北区也将成为重庆文明城区建设的典范。

2.3两江新区再造一个新重庆

新区建设实现“开门红”

一年来，新区交通建设也大大提速。新区先后开工建设了34条道路，全长160公里，

总投资208亿元，随后还将投资1300亿元，修建近1000公里长的道路。

截至6月，新区已签约项目300个，合同投资总额达1600亿元。

民生导向建设社会新区

两江新区相关负责人表示，作为国家统筹城乡综合配套改革试验的先行区，两江新区

坚持走民生之路，把公租房建设作为重要切入点。

据悉，新区还规划建设公租房832万多平方米，占到全市总量的五分之一。6月便将开建260万平方米，9月份，开建面积将达到352万平方米。到2020年，实现832万平方米全部开工建设目标。建成后，可容纳7万户、20万人以上居住。

“森林两江”打造宜居新区

两江新区有关负责人介绍，以后5年，两江新区将投入150多亿元，建设“生态最美、环境最优、山水突出、个性鲜亮”的宜居宜业都市。目前差不多建成开放的鸿恩寺森林公园、江北嘴CBD中央公园、龙头寺公园、照母山森林公园，因其丰富的植物品种、高规格的规划建设、便利的交通，以及四大公园组成了6300余亩的庞大都市公共绿地空间，被称为重

庆的“中央公园区”，围绕“中央公园区”区域也差不多形成重庆的宜居住区。

都市交通的进展和森林两江造就了两江新区内楼市的火爆，在都市交通快速进展的前提下，两江新区内围绕各大公园绿地的楼盘价值突飞猛进，套内均价均超过9000元/㎡。

公租房的大量建成将对区域的市政配套，生活配套有极大的促进作用，相伴着两江新区内交通和绿化的连续进行，能够估量以后两江新区将是房地产进展的重点区域，也将会有更多的高档社区显现。

2.4重庆轨道5号线年内开工贯穿6区连通渝中江津

重庆市2020年市级重点项目已敲定。其中备受人们关注的轨道5号线将在年内动工开建。

全长约70.1公里轨道5号线，是重庆市目前公布的轨道项目中线路最长的。5号线起于两江新区的园博园，穿金渝大道、金州大道后，转至金开大道，经人和、植物园、冉家坝、大龙山、大石坝，在红岩村邻近跨嘉陵江，然后再经歇台子、石桥铺、巴山、二郎、规划中的火车第三客站、华岩寺并沿华龙大道向西南延伸，经后湾、尖坡顶、跳蹬，穿中梁山沿白彭路经黑岩村、陶家、石塔村、西彭，在粉房湾跨过长江大桥至江津。

轨道交通以其快速、准点、低成本的交通特性能吸引大量人群集合，并吸引生活、商业、商务、文化、娱乐等设施向交通站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣交通沿线的经济。轨道5号线的开通将有效促使其站点周边及沿线房地产价格倍增，而轨道五号线进入江津，关于推动江津快速进展、加快融入主城也有极大的带动作用。重庆轨道通达性日显，重庆二环时代进一步显现。

2.5巴滨路实现全线贯穿托起"江南新城"梦

4月16日,总投资25亿元、全长18.3公里的巴南滨江路实现全线贯穿。

作为巴南交通动脉和经济“破茧”的巴滨路，以华丽的身影出现在人们面前。16日，记者从巴南区获悉，总投资25亿元、全长18.3公里的巴南滨江路实现全面贯穿，与南岸南滨路“串”起了主城南部片区的交通枢纽，从鱼洞驾车到解放碑仅需20分钟。

与此同时，巴南区唱响滨江经济大戏，巴滨路助推“江南新城”崛起，将打造重庆滨江第一商业街，那个地点将建起9家风格各异的五星级酒店以及最具观赏成效的3D和4D电影院。

交通破局：鱼洞20分钟到解放碑

据巴南区区长段成刚介绍，巴滨路是进出主城南部的重要交通节点，将鱼洞、龙洲湾、李家沱连成一片，并使巴南区与主城核心区更好地融为一体。此外，巴滨路串起南滨路，同轻轨、内环高速、渝南大道、渝南分流道一起构成渝南立体交通网络骨架，完全改变巴南区拥堵的交通状况，将为南部区域的开发建设打下良好基础。

商业规划：9家五星级酒店将落户

在巴滨路上，深圳华强集团携资150亿元将打造一座滨江文化新城，9家风格各异五星级酒店将花落此地。同时，在白金湾纯商业中心建一家六星级酒店，一座甲级写字楼，并开办“4.0”版本的奥特莱斯购物小镇，今后市民可在此看3D、4D电影，购买高档商品甚至退税免税商品。

产业突围：建设创投中心

巴南区专门成立了滨江都市经济进展管委会，负责滨江经济带的开发，滨江经济带总面积24平方公里,到2021年，建成江南新城的重要增长极和重庆南部地区经济、文化中心的总体框架，全面建成覆盖核心城区的基础设施网络和公共服务体系。GDP达到280亿元，常住人口达到25万人，城镇化率达到100%。

长滨路、嘉滨路、南滨路、北滨路是修建得最早的滨江路，打下了重庆滨江路进展的基础。从这四条路延伸开来，将是一条沿江把主城合围起来的“滨江环路”。随着巴滨路与南滨路的贯穿，主城滨江环路差不多成型。巴滨路全线贯穿缩短的不仅是路程上的距离，更是心理上的距离。更会促进巴南的经济快速进展及地区房地产的迅猛增值。

2.6巴南龙洲湾正在形成主城第七商圈

作为巴南连接主城其他区域的第三条路渝南分流道将于下月通车，届时从南岸到巴南，开车10分钟即可到达，是三条道路中最快的一条路。

南坪10分钟到巴南

安装路沿石、路灯，铺设人行道……在渝南分流道李家沱段，工人们正忙着完善道路后期工程，以保证渝南分流道能够在本月实现初通。

全长11.4公里的渝南分流道起于经开区大石路立交，止于巴南区龙洲大道二期，是和渝南大道平行的一条道路。“届时从南坪到巴南只需要10分钟，比走巴滨路更快。”重庆渝兴建设投资总经理刘智介绍，渝南分流道通车后，将同滨江路、渝南大道、内环快速路、轻轨三号线，构建起渝南立体交通网络主骨架，而龙洲湾正好位于那个交通网络中心位置，成为了连接主城和南部地区的枢纽。

7成购房者是外地人

“现在巴南差不多成为了市民购房的新选择。”刘智说，他们对在龙洲湾的购房者进行了调查，发觉巴南人不足30%，随着交通便利，大渡口、南坪、九龙坡的居民成了在龙洲湾购房的主力军。目前，差不多有四五万人入住龙洲湾。

建70万m2商业中心

“龙洲湾新区核心区不仅是巴南行政中心，也是商贸中心，依旧总部经济区。”刘智说，龙洲湾B区的建设立即在6月份开工，这一区域将建70万m2的商业中心，成为南部地区最大的商业中心。

从最开始进展繁华的解放碑，到观音桥、沙坪坝、杨家坪、南岸、大渡口六大商圈。龙洲湾也正在以迅雷不及掩耳之势进展，第七商圈的成熟指日可待。随着其不断进展成熟，将促进周边房地产产业快速进展，促进更多购房者在此区域购房，使得沿线区域房地产增值。

2.7大学城：成渝黄金轴线起点

10年巨变，大学城从一片荒地变成一座数十万人口的大城；在这近10年的时刻中，文化教育、IT产业、商业、地产等多领域全面崛起。

随着成渝经济黄金轴线的确立，大学城的战略地位再次浮出水面。川渝两地专家认为，假如要在重庆和四川分别选定一个黄金轴线的起点，重庆的大学城当之无愧。

软件企业抢占大学城

现在，在大学城最集中的就确实是IT企业，作为重庆以后经济增长率最快的行业。这几年时刻中，惠普、富士康、广达、英业达等代工企业纷纷进驻大学城

各种生活配套应声而立

吸引大量白领蓝领就业的过程中，大学城的生活配套，这几年也应逐步成熟。除龙湖在大学城的各个项目全部亮相之外，以富力城为核心的商圈物业也已成形；协信?城立方、金科?廊桥水乡、旭阳?台北城等知名楼盘也日渐成熟。

在教育上，目前包括重庆大学、西南政法大学、四川美术学院等各高校已相继入驻，并配套修建了重庆一中、重庆八中、人民小学、南开小学等知名中小学，规划建设的还有18所，而重医附属医院也差不多建成。

在交通上，目前大学城已形成“四横二纵”立体路网体系。轨道一号线年底的全线贯穿，将把大学城和主城核心区、两江新区连成一线。

据悉，在生活配套设施上，两座五星级酒店立即开工建设；面积近20万平方米的各种商业中心也立即建成。由此那个地点将成为名副事实上的教育城、科技城、人才城、文化城、生态城。

作为成渝经济带的重要纽带，新老成渝线、成渝高速复线等都将贯穿大学城，给大学城以后的进展更是增加了强劲的动力。各大企业的入驻给该区域带来投资并带动70万人的就业机会，给大学城板块的地产、商业等带来无限的机遇。然而大学城的房地产市场现状不尽人意，在区域进展未成熟之前，各大开发商的涌入导致楼市产能过剩，调控力度加大之后，投资客的撤离，人群购买力不足，因此大学城楼市陷入比较尴尬的局面，然而随着以后地铁一号线延伸段的开通，以及成渝高速复线、成渝客专贯穿沙坪坝，将会大大缩短大学城和主城区的时刻，因此大学城以后仍有专门大的升值空间。

2.8寸滩新城将崛起人口超30万

目前进展相对滞后的寸滩—唐桂片区，将崛起一座面积24.42平方公里的新城。昨日，在江北寸滩区域都市进展论坛上，江北区国土房管局党委书记陈萍表示，新城崛起对商业、房地产企业来说将迎来庞大商机。依照初步方案，寸滩至唐桂片区将成为国际企业集合区、

高端商务贸易物流经济服务区、历史风貌展现区、重庆时刻文化创意产业区和中高端生态居住区。该片区面积24.42平方公里，估量以后常住人口将从现在的2万~3万人增至30万~50万人。

拟建“时刻长廊”和影视城

“以后，寸滩—唐桂片区将变为宜居的生态区。”陈萍表示，唐桂片区拥有诸多老船厂及抗战时期的红军医院等，该区打算结合造船厂的资源，建设工厂主题的时刻主题文化产业区。同时，还将打造专门出现重庆老码头等地貌特色的影视基地。另外，还将配备水上宾馆等设施，吸引市民参观旅行

区域崛起，离不开产业的支撑。江以后，寸滩至唐家沱片区将是重点打造的板块之一，将进展工业、物流、商业、休闲旅行等多个产业。

寸滩区域是重庆的国际化窗口，应发挥其临港经济的特点，充分利用保税港区优待政策，以第二产业为核心进行招商引资，建成为重庆对外开放的桥头堡。该区域的大幅进展，将对以北大江山名门为核心的一批房地产项目从人口、经济、环境等多个方面起到有力的带动作用。

2.9嘉华大桥南延伸段二期开工杨家坪去江北将不再绕行

重庆嘉华大桥南延伸段二期工程开工了，昨天我们从九龙坡区政府获悉，嘉华大桥南延伸段二期工程正式开工，今后杨家坪商圈环道往江北方向的车辆，只需10分钟就能够通过直港大道通达嘉华大桥。随该工程同时开工的项目还包括有九龙园区中央商务区骨干道路网络建设项目等13个重点项目。

嘉华大桥南延伸段从嘉华大桥起，连接黄沙溪立交，并与大黄路相交形成大黄路立交，下穿鹅公岩大桥西引桥第四跨，与西引桥相交形成鹅公岩立交。线路再向南延伸，终点接李家沱大桥北引道，分三期进行建设。一期工程现已建成通车，起于黄沙溪立交，终点在规划中的景观大道(二期工程的起点)。二期工程将使嘉华大桥与直港大道、杨家坪商圈环道实现直截了当连接，实现鹅公岩大桥至直港大道之间的快速连接。二期工程估量将在2020年10月完工，届时杨家坪商圈环道往江北方向的车流，将不再绕行直港大道九滨路段，只需 10分钟就能够通过直港大道直达嘉华大桥。为了解决直港大道停车难问题，将在建嘉华大桥延伸段过程中，利用主线桥下空间建立车库，增加停车位，这是我市首次尝试桥下建整体框架式大型车库。

2.10市政规划将建衡水路，分流渝北最堵路段民安大道

据市规划局透露，将在首创十方界前面建设一条衡水路，来分流民安大道庞大的交通压力。衡水路，将与红枫路十字交叉，连接新溉路和泰山大道，建成后将在一定程度上缓解交通拥堵情形严峻的新牌坊区域，有效提升渝北的区域进展速度。

衡水路的建成对周边区域进展带来庞大阻碍。随着十方界领域花园洋房和峰度高层豪宅的售罄，底层商铺十方街的热卖，周边中央美地、力帆枫樾等高档小区围绕，以首创十方界为中心的复合商业综合体已初具规模。

衡水路建成通车，将进一步打通新牌坊和观音桥商圈的经济脉络，其与红枫路形成的十字交叉路口将汇聚大量车流，为这一片区注入源源不断的消费活力，为渝北的经济进展作出长足的奉献。

2.11地下步行街月底完工，连成南坪核心商圈

12月底，南坪中心交通枢纽工程负一层地下空间装饰部分将全部完成，北起帝景摩尔、南接万达广场，全长1.1公里的地下空间，将连接整个南坪核心商圈。至此，引入全市首创的“地面地下四层立体交通体系”的南坪中心交通枢纽工程全部完工。南坪中心交通枢纽工程整个地下超过40米深，共3层，相当于挖了10层楼高，工程量相当于再造一座长江大桥。四层立体交通体系”包括地面层和地下三层。地面层要紧是作为地面车循环系统和步行街通行。负一层为地下步行街，负二层为轨道三号线，负三层为过境车辆专用车道，双向六车道。目前，地面层、负二层、负三层已实现运行。地下空间设计分为三个主题：“大厅”、“绿洲”、“街景”，设计风格以重庆专门的山、水、雾为灵感，同时借鉴了莫斯科等都市地铁站的打造风格，营造浓郁的艺术氛围。

地下空间将打造成为集轻轨站、商业、娱乐、休闲、地下通道为一体的都市综合体。其中，公共步行空间占到约八成，市民既能够在那个地点舒服地休闲购物，又能够通过此处快速出行。

2.12红岩村嘉陵江大桥、高家花园复线桥、寸滩长江大桥2020年开建

2020年有寸滩长江大桥、红岩村嘉陵江大桥和高家花园复线桥等好几座大桥开建，除了缓解局部交通拥堵外，还将为市民的出行提供更多选择。

寸滩长江大桥

作为机场专用快速路南段的寸滩长江大桥将于年内开建，工期3年，2020年底建成。大桥桥型选用主跨大于780米、具有巴文化风格的牌楼塔悬索桥，双向八车道，主塔的造型表达了穿斗式的建筑风格，展现了浓郁的重庆地点文化特色。大桥颜色组合为乳白色的主梁及吊索和中国红的主缆及桥塔。

据了解，重庆机场专用快速路工程总长约14公里，道路等级为都市快速路，双向八车道，设计时速80公里。其中北段长9.8公里，已于2010年10月开工建设。南段由寸滩长江大桥及南引道组成，全长约4.05公里。其中寸滩长江大桥为机场快速路的标志性工程，长约1.8公里。

红岩村嘉陵江大桥

红岩村嘉陵江大桥位于嘉华大桥和石门大桥之间，全长7.8公里。南桥头位于渝中区红岩村和滴水岩之间，通过隧道与陈庹路连接，考虑在原后勤工程学院邻近修建一条道路，与大石路相衔接。北侧在江北区大石坝邻近，主线将从红石路下穿之后接通北环立交。大桥竣工之后，从渝中区到北环立交最快只要15分钟左右，将大大缓解嘉华大桥和石门大桥的通行压力。

高家花园复线桥

2009年内环外移后，内环快速路西北半环（凤中立交—人和立交）车流量加大。据统计，高峰时段车流量超过8000辆/小时，杨公桥立交至北环立交段高峰时段车流量接近10000辆/小时，通行能力难以满足需求。去年8月，在市政府第108次常务会议上，审议通过《内环快速路西北半环凤中立交-人和立交拓宽改造方案》，打算将这段道路主线拓宽为双向10车道。同时改造6座立交，新增3座立交，改造石子山至石马河长下坡段，新建高家花园复线桥。据悉，高家花园复线桥大桥及引道全长1.9公里，将于今年开工建设，2020年建成。

红岩村嘉陵江大桥、高家花园复线桥、寸滩长江大桥今年开建，将会连续推进主城区都市道路建设，一定程度上有效缓解交通压力。同时，更能有效提升周边楼盘的价值。

2.13主城以后新建5大新兴商圈

据2020年6月13日召开的重庆市商圈建设工作会透露，“十二五”期间，主城区改造提升5个成熟商圈，续建、新建10个新兴商圈，建成6个区域性中心都市商圈，远郊区县（自治县）至少分别建成1个核心商圈。到2020年，全市商圈达45个以上，商圈将成为重庆以后进展的突破点、增长点和兴奋点。

我市规划建设沙坪坝西永、北部新区礼嘉、南岸茶园、两江新区龙盛、九龙坡陶家5

个新兴商圈：

1. 西永商圈以完善西部新城都市功能为重点，突出人文、科技和生态特色，要紧服务西部新城。

2. 礼嘉商圈重点进展总部经济、商务商贸、文化创意、设计研发等现代服务业，作为悦来国际博览中心的配套功能区。

3. 茶园商圈重点进展生产性服务业，形成东部新城商业中心区。

4. 龙盛商圈作为两江新区龙石片区和鱼复片区商务商贸服务配套功能区。

5. 陶家商圈重点进展购物餐饮、休闲娱乐、金融证券、中介服务等商贸商务服务业。

从五个商圈的分布来看，都在二环内，同时此次会议对各个副商圈均进行了比较明确的定位，标志着都市进展格局正从内环向二环进展，已逐步步入“二环时代”。

各个副商圈的崛起尽管不能辐射整个重庆，然而会带动所属区域的商业和商务，从而推动区域经济进展。

2.14重庆地铁6号线试运营

2020年，轨道6号线列车首次带电运行，成功行驶了光电园至红土地段。重庆轨道集团称，上线调试成功后，6号线接下来将进行系统联调，并打算在今年6月进行不载客试运行。

6号线是轨道交通线网中一条东南至西北走向的骨干线路，也是两江新区的核心交通动脉。一期工程于2009年底开建，全长23.6公里，共设16座车站，其中地下站12座、高架站4座。

除了21日上线调试的路段外，6号线其余路段也将连续开展列车内线调试。今年内，有望实现五里店至礼嘉段的试运营。届时该段与3号线在红旗河沟站换乘，连接江北商圈、红旗河沟汽车站、冉家坝、大竹林、礼嘉等客流集散地。

6号线一期工程投入试运营以后，将与1、2、3号线搭建成“天”字型轨道交通网络骨架，缓解沿线城区的交通拥堵现象，切实提高各城区之间的出行效率。

重庆地铁6号线又称重庆轨道交通6号线，是重庆六线一环轨道交通规划的重要组成部分，是重庆市开工的第4条轨道交通线路，重庆地铁6号线采纳地铁制式，B型车地铁车，通过南岸区、渝中区、江北区、渝北区、北碚区，是重庆市区东南至西北走向的骨架线路，轨道6号线若今年开通，将有助于畅通重庆建设大提速。

随着重庆市的轨道交通越来越完善将会带动房地产的价值得到提升，提升居住便利性上的表现也将日益突出，交通的改善拉近了个大区域之间的连接，将会引来新一轮的经济快速进展及房地产的迅猛增值。

三、重庆楼市

3.1 2020重庆楼市更趋理性平稳

在重庆市第三届人民代表大会第五次会议上，市长黄奇帆在作政府工作报告中提出，今年将优化房地产市场调控，确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。多位房企负责人表示，通过这些信息，能够预见今年楼市将比2011年更加平稳，震荡幅度减小，更加趋于理性和健康。

商品房方面，自住性和改善性需求得到满足，将稳固今年房地产市场的进展节奏，幸免大起大落的震荡，为市场带来良性的氛围。能够预见，楼市2020年将比2011年走得更稳，开发商和购房者都将更理性。

随着入住人群的增多，公租房必定会在2020年更加强调入驻后的治理和服务水平，使得我市的公租房建设更上台阶，进一步在全国当好示范和样板。公租房是住房保证、社会就业和投资建设的一大稳固器，使中低收入者置业更加理性，对以后健康的商品房市场格局形成有力推动。

3.2重庆首套房贷利率调为上浮5％

近日有外地媒体报道，四大国有银行的首套房利率差不多回来基准利率。只是重庆的购房者还要等待。20日，晨报记者了解到，目前重庆大部分银行首套房利率相比去年有所下调，但仍较基准利率上浮5%。部分购房者表示还将连续观望。

目前重庆的个人住房贷款仍处于供大于求的情形，在其它贷款都略有放松的情形下，个人住房贷款的数量反而有所下降，因此短期内重庆的个贷利率可能仍会连续保持高于基准利率的情形。

利率由7折变成基准利率，其支付的利息总额要多支付50%，这也让专门多购房者难以承担。部分购房者表示，房价下跌的实惠又被上涨的利率给冲抵掉了，甚至比降价前支付的总额更高。首套房贷利率的上浮，将明显阻碍到购房者的心态，将进一步加重他们的观望情绪。

从短期看，首套房贷利率上调将进一步阻挡购房者入市的步伐，这对处于相持期的楼市来说如同“雪上加霜”；从中长期看，由于此举开释出了银行看跌房价的信号，将进一步强化房价调整的预期和开发商的降价销售的压力，这可能对市场进入“以价换量”时期有一定推动作用。

3.3房交会22日闭幕卖房2988套高层建面均价6136元

2020年春交会成交情形

为期四天的房交会22日闭幕，房交会组委会的统计数据显示，截至22日17：00，共成交各类房屋2988套，成交金额17.79亿元。其中，高层住宅建面均价6136元/平方米。

高层建面均价略降

与去年秋交会相比，本次春交会成交面积增加12%，成交金额增0.72亿元，高层住宅建面均价6136元/平方米。资料显示，去年秋交会共成交各类房屋2682套，建筑面积25.4万平方米，成交金额17.07亿元，高层住房建面均价6390元/平方米。

二手房成交大幅增长

本次春交会，二手房成交706套，成交建筑面积5.77万平方米，成交金额2.49亿元。其中，二手住宅成交683套，成交建筑面积5.64万平方米，成交金额2.42亿元。二手非住宅成交23件，成交建筑面积0.14万平方米，成交金额0.07亿元。

与去年秋交会相比，今年春交会二手房比较火，其成交面积增加2.7万平方米，成交金额增加超过1亿元。资料显示，去年秋交会，二手房成交380套，成交建筑面积3.07万平方米，成交金额1.45亿元。

春交会的楼市连续了今年3月份的“量增价稳”走势。从成交面积看，与去年秋交会相比增加12%；而高层住房建面均价比去年全年均价6390元/㎡降了254元。调控政策连续，房价向上猛涨可能性专门小，然而，房价下行的空间也不大，从土地成本的角度分析，现在的价格处于底部区域，开发商的利润较低。假如春交会以后成交量下滑，后期可能还有一段时刻的楼市博弈。随着企业与企业，企业与购房者“博弈”的进一步加剧，整个市场的价格会趋于稳固，但也不排除一些开发企业为了缓解资金压力加大促销。

3.4重庆市将推出2340余亩土地

北京楼面地价超过4万元每平方米的万柳地王，让本该是楼市传统淡季的7月显得喧闹专门，而作为今年上半年土地出让冠军的重庆同样也不甘孤寂。昨日，重庆晚报记者调查发觉，我市在近期将集中推出包括江北嘴地标地块在内的12幅优质地块（土地用途要紧为住宅或商业），届时重庆土地市场或将迎来成交高潮。

江北嘴A13地块，最早从2010年传出消息说将要修建一座超过400米的高楼时就受到市场的广泛关注，然而依照重庆市江北嘴中央商务区投资集团的官方网站显示，直到2011年9月才最终确定了A13地块的建筑高度为470米。

只是随之A13地块再度沉静，直到近期，又有消息传奇江北嘴这块最为核心的地块将于近期挂牌出让。然而记者在重庆市土地和矿业产权交易中心的官方网站上，并没有查阅到江北嘴A13地块的挂牌信息。

在土地市场活跃的背后将会是重庆楼市的回暖。今年上半年重庆的土地市场表现比较活跃，同时上半年重庆主城商品房成交面积近1000万平方米，是2009年以来的最高，近段时刻房价的增势也说明了这一点。

3.5重庆商社打算投50亿元造西南地区最大都市综合体

重庆商社开始进军新业态，即在大竹林投资50亿元，建西南地区规模最大、档次最高的都市综合体购物公园。据介绍，该项目前已进入招标时期，项目最早在明年开建。所谓的“都市综合体”确实是将都市中的办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、娱乐和交通等都市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

据重庆商社介绍，目前正着手在大竹林投资50亿元，打造一个占地300余亩的大型购物公园，实现公园里购物、商场里逛公园的功能。依照打算，购物公园包括三个部分，大型购物中心、汽车4S集群和高档写字楼群。其中购物中心将包括超市、精品百货、租赁百货、奢侈品专柜和休闲娱乐等。

都市快速进展、土地资源捉襟见肘的当下，瞄准总部经济和现代服务业的许多都市，现在都把选择都市综合体作为进展的“新战略”。“它规模大、商住皆可，既能满足开发商的资金周转，又能满足当地政府提升消费、提升都市形象的目标。这种经营的新业态值得尝试同时有庞大的进展潜力。

3.6重庆20余在售楼楼盘，土地使用年限缩水超10年

两路在第一批房奴还完贷款连续“上岸”之时，商品房土地使用年限“缩水”的问题开始浮出水面。事实上，新楼盘土地使用权“缩水”2—5年，早已是行业的普遍现象，在一些分多期开发的楼盘中，购房者缺失的有效住宅土地使用权也更多。重庆晨报记者调查了解到：目前主城在售的20余家楼盘，其土地使用年限“缩水”超过10年，这其中不乏央企、名盘的身影。住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商(也确实是开发商缴纳土地出让金之时)起开始运算，一样住宅为70年（重庆目前为50年）。然而一样商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年，也确实是说，就算开发商修房子的手脚再快，当购房者变为业主时拥有的有效住宅土地使用权也全然无法达到50年甚至70年之久。

理论上讲，房产的实际使用期限应反映在房价上。也确实是说，同一处房产，剩余年限越长，使用价值就越大，价格就越高；反之，价格也就相应较低。假如按这一理论进行推断，土地使用权年限“缩水”，消费者必定存在隐性的购房缺失。若开发商在出售前唯有明确告知或者有意隐瞒，使业主的土地使用年限比合同约定的短，开发商应该承担相应的违约责任。购房者在买房签约期，如遇土地使用权缩水较多的楼盘，能够要求开发商签署购房补充协议。

3.7 2020重庆秋交会洋房受宠成交翻番精装房上涨800元/㎡

备受关注的2020重庆秋季房交会刚刚落下帷幕。据网上房地产的数据显示，本次房地产展现交易会四日共成交各类房屋3313套，成交建筑面积29.67万平方米，成交金额19.90 亿元。从2011秋季房交会开始，房交会成交数据呈上涨趋势。环比2020年春季房交会，成交套数上涨了10.88%，成交面积上涨4.36%。同比2011秋季房交会，成交套数上涨了23.53%，成交面积上涨16.81%。除高层成交套数下降外，花园洋房、高档低密度住房、装修房的成交套数都不同程度的上涨。环比今年春交会，其中高档低密度住房成交66套，涨了50%。

花园洋房涨幅近一倍，从113套达到200套，而同比去年秋交会，涨幅接近2倍。装修房套数从35套涨至59套，涨幅达69%。

今年秋交会期间尽管遭遇强降温天气，但没有连续前两届的“寒流”，总成交量较今年春交会增长10%以上，较去年秋交会增长23%以上，不但成功地遏制住了连续走“下坡路”的势头，也让众多开发商抓住了2020年的最后一波行情。与春交会相比，参加秋交会的购房者观望心态趋减，购房意愿更明确。尽管本届秋交会仍旧是刚需打主力，但别墅、洋房等高档住宅产品的表现却格外抢眼。如龙湖的紫云台、听蓝湾、江与城、U城以及复地携旗下山与城和花屿城等项目，都招揽了许多改善性需求的购房者。

【土地篇】

一、2020年土地市场综述

备注：房地产相关用地即住宅，商业，商务等可售物业相关用地。

1.1 2020土地市场综述

2020年重庆土地市场风云突变，原以为2020年将会是政府连续打压的一年，楼市陷入低谷，必将阻碍开发商的拿地热情，但土地竞争仍旧猛烈。虽上半年土地市场供需不佳，但进入6月后，土地市场变得活跃起来，一方面地点政府为完成财政目标，在下半年又加大土地的推出量，造成供应增加，另一方面缘故楼市复苏，开发商资金回笼，专门是部分国企逆势而行，由于其资金链雄厚，为2020年做好必要的土地储备，这都造成了2020年下半年土地市场的活跃。

据重庆土地交易中心公布数据不完全显示，2020年重庆主城供应土地410宗，供应面积达到2987.34万㎡；2020年重庆主城成交土地335宗，较去年同期增加34宗，同比增幅为11.3％；成交土地面积2558.17㎡，同比去年上升31.85％。

1.2 2020年土地市场推测

2020年重庆土地市场比预期良好，这和楼市回暖密不可分。由于“十八大”换届，党中央将连续调控不坚决，但2020年的市场形势并不明朗，估量二季度之前，由于开发商资金受限，土地市场成交量会坚持在一个偏小的水平。然而随着后市的深入，许多品牌开发商由于度过了年底结款的难关，加上2020年12月重庆的商品房成交量已显现反弹的趋势，开发商将开始连续拿地，且一些较为优质的地块会成为开发商争夺的重点。

二、2020年度土地供应情形

重庆市房地产市场分析报告

某年度重庆房地产市场分析报告 中国指数研究院西南分院/文 1. 主城区商品房批准预售面积分析 １.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02％ 单位：万平方米 0.00 200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月 2008年1-6月 2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了１17.3３万平方米，同比减幅为１1.02%；其中商品住宅批准预售面积８3１．８5万平方米，较去年同期减少了79．54万平方米,同比减幅为8.73％,非住宅批准预售面积115.2６万平方米,同比较少了3７.79万平方米,减幅为2４.6９%。20０8年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。 2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.8３%,该比重较去年同期增长了 ２.２１个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.1７％，该比重与2０0７年上半年相比下降了2.2１个百分点。

1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低” 单位：万平方米 0.00 50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月 2月 3月4月5月6月 从月度批准预售面积对比来看,2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为２09.11万２平方米、17２.51万平方米、2２0．３6万平方米，同比分别增长３８.91%、37.97%、1.26%，同时200８年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132．８4万平方米、3２６．78万平方米，较去年同期分别减少了92.２４%、5.99%、３5．24%。

重庆房地产市场分析研究报告

房地产市场分析报告 战略投资部

目录 一、市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、房地产行业的供应分析 四、市房地产市场需求分析 五、市房地产企业状况 六、市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议

一、市房地产行业发展特征 长期以来，市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。 近年，市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费

项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。 发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规、协调发展。 国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

模板1： 重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出 房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。 那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。 选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理

太原房地产市场发展现状与趋势分析

太原房地产市场发展现状与趋势分析 姓名：李兴指导老师：李金仙 内容提要：本文在分析了全国房地产市场在总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2008年和2009年第一季度的运行情况，对目前房地产市场存在的问题进行了具体分析，列举了下一步政府拟采取的政策措施，认为未来太原市房地产市场在住房价格上会出现U型走势，居民住房消费持观望态度。商品住房供求结构可能会改善，和谐房地产局面将会逐步形成。 关键词：房地产市场发展运行趋势政策措施 引言： 房地产行业作为国民经济的重要行业，其规范与发展直接影响着国民经济发展的速度与规模， 据有关资料分析，房地产每投入100元，可带动相关产业170—220元需求，而商品房市场每销售100元，就可以带动130—150元其它商品的销售，住宅建设每有100人交易，就可以带动相关产业200人交易，住宅建设每增加10个百分点，就可以带动GDP增长1个百分点。从城市经济角度讲，房地产业是城市经济的主导产业，支柱产业。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要。 近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。本文对我国房地产市场发展的总体态势做了简单的阐述，对太原市房地产行业存在的问题及产生的原因，太原市管理部门拟采取的政策措施，太原市房地产市场走势预测做了系统的阐述。

一、太原市房地产市场发展的总体态势与运行情况分析 (一)我国房地产市场发展总体态势 我认为房地产业的重要性应该从全局的角度来分析。首先，2007年后半年美国开始发生次贷危机，到2008年后半年一直影响到我们国家，影响到全球，形成现在全球性金融危机，至今仍还没有好转，还在继续发展，这是当前全球面临的最大形势。在这种大形势下，怎样认识我们的房地产业，是关键所在。其次，咱们国家改革开放30年，经济是持续高速增长30年，年均增数达到9.8%以上，但是2008年开始回落，到现在还在继续回落。再者，经济学家认为，我们国家经济发展靠两个“火车头”，一个是以出口产品为主的加工制造业，另一个就是以房地产业为主的城市化进程。房地产业被经济学家概括为我国经济发展的两个“火车头”之一，可见房地产业重要性，尤其是在当前全球金融危机的情况下，房地产业更有其特殊重大的意义。 表一：全国房地产开发景气指数趋势图 我们考虑太原经济发展应该着重研究城市经济，而不是国民经济。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化，这是世界发展的历史所证明了的。目前，我们国家正处于城市化加速推进的时期，在可以预见的未来20—30年时间内，我国的城市化进程不会减退，只能加速，不然，全面小康生活目标是很难实现。既然城市化发展是加速发展的趋势，那么城市经济的主导产业——房地产业就必然随之加速发展，所以说，不管经济如何衰退，不管经济危机如何加深，房地产业必然是加强的。在目前这种情况下，其它产业特别是工业产品，都可能面临市场的威胁，如需求不足的问题等，但是房地产为主的基础设施建设，是永远不会衰退的。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要 （二）山西省房地产市场运行情况分析及政策导向

重庆房地产市场调查报告

重庆房地产市场调查报告 重庆房地产市场需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动, 使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要, 房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为, 其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是: 在房地产置业投资上, 消费者究竟是如何做出购买决策的? 在与房地产选择与购买相关的多个因素当中, 到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响, 哪些因素又仅仅是表层的和直观的? 房地产需求市场的需求与变化, 对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下, 研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解重庆市消费者对房地产消费的需求, 我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研, 此次调研从丽江市总体购房者的角度出发, 对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究, 并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练, 以求突出房地产的市

场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向而且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体, 我们对这一群体进行了深入调查, 从消费者需求的角度, 发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上, 力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法, 经过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析, 有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、当前购房群体的基本状况 1、大部分购房者当前的事业状态处于起步阶段或发展阶段, 总体购买力不高 从调查结果来看, 大部分购房者在当前的事业发展中并没有取得很大的成功, 其中17%的购房者处于事业的起步阶段, 60%的购房者处于事业的发展阶段, 各发展阶段比例情况见下图:

山西太原市房地产市场分析报告

山西太原市房地产市场分析报告 本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。 一、中国房地产市场的总体态势 2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。” 2003年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。” 2004年“政策年，稳中有升。” 2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。” 注：以上均有具体分析资料。 二、山西省房地产市场运行情况分析 (一)2003年山西房地产市场基本情况 2003年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。 （二）2004上半年山西房地产市场分析 1、供给分析 目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。

新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。其中，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。 然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。 2、销售分析 上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。其中，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。 从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。 同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。 3、房价分析 今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长27.6％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区第9位。从11个市看，商品房售价

太原市房地产市场调查

目录 摘要...........................................................................................................................................I 一、太原市总体社会经济状况. (1) （一）城市经济发展水平............................... 错误！未定义书签。 （二）居民收入水平................................... 错误！未定义书签。 （三）人口状况及城市化率............................. 错误！未定义书签。 （四）居民住房....................................... 错误！未定义书签。 （五）小结........................................... 错误！未定义书签。 二、太原市房地产市场发展整体状况....................... 错误！未定义书签。 （一）市场供给分析................................... 错误！未定义书签。 （二）市场需求分析................................... 错误！未定义书签。 （三）市场价格分析................................... 错误！未定义书签。 （四）小结........................................... 错误！未定义书签。 三、太原市房地产市场分类市场分析....................... 错误！未定义书签。 （一）住宅市场供求特征分析........................... 错误！未定义书签。 （二）住宅市场需求特征分析........................... 错误！未定义书签。 （三）小结........................................... 错误！未定义书签。 四、太原市房地产行业竞争分析........................... 错误！未定义书签。 （一）房地产行业内部竞争现状及特征................... 错误！未定义书签。 （二）潜在进入者竞争力量分析......................... 错误！未定义书签。 （三）供应者竞争力量分析............................. 错误！未定义书签。 （四）小结........................................... 错误！未定义书签。参考文献................................................ 错误！未定义书签。致谢.................................................. 错误！未定义书签。

重庆市房地产市场分析报告

重庆房地产市场分析报告 战略投资部 2004年11月 目录 一、重庆市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、重庆房地产行业的供应分析 四、重庆市房地产市场需求分析 五、重庆市房地产企业状况 六、重庆市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议 一、重庆市房地产行业发展特征 长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。

近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有： 银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；

重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积3年数据洞察报告2019版

重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积3年数据洞察报告2019版

序言 重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积数据洞察报告从房地产开发企业房屋竣工总面积，房地产开发企业住宅竣工面积，房地产开发企业别墅、高档公寓竣工面积，房地产开发企业办公楼竣工面积，房地产开发企业商业营业用房竣工面积等重要因素进行分析，剖析了重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积现状、趋势变化。 借助对数据的发掘分析，提供严谨、客观的视角来了解重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积现状及发展趋势。报告中数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗而得。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用此报告需注明出处。本报告以数据呈现方式客观、多维度、深入介绍重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积真实状况及发展脉络，为需求者提供必要借鉴及重要参考。

目录 第一节重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积现状 (1) 第二节重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积指标分析 (3) 一、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业房屋竣工总面积现状统计 (3) 三、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积占全国房地产开发企业房屋竣工总面积比重统 计 (3) 四、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业房屋竣工总面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业房屋竣工总面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积同全国房地产开发企业房屋竣工总面积 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节重庆市房地产开发企业住宅竣工面积指标分析 (7) 一、重庆市房地产开发企业住宅竣工面积现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅竣工面积现状统计分析 (7) 三、重庆市房地产开发企业住宅竣工面积占全国房地产开发企业住宅竣工面积比重统计分 析 (7)

2018年重庆市房地产市场分析报告

2018年重庆市房地产市场分析报告 北京欧立信研究中心

目录 第一章重庆市房地产市场环境分析 (9) 第一节重庆市房地产地域环境分析 (9) 一、地理位置 (9) 二、自然环境 (9) 三、生态气候 (10) 四、资源优势 (11) 第二节重庆市房地产宏观经济环境分析 (12) 一、重庆市GDP增长情况 (12) 二、重庆市固定资产投资 (13) 三、重庆市居民收支情况 (14) 四、重庆市产业结构分析 (14) 第三节重庆市房地产市场政策环境分析 (15) 一、重庆市总体规划 (15) 二、重庆市房地产重要政策分析 (17) 1、限售政策 (18) 2、限贷政策 (18) 3、限购政策 (19) 4、限价政策 (19) 5、房产税政策 (20) 6、土地政策 (21) 7、金融政策 (22) 8、监管政策 (22) 三、重庆市房地产政策展望 (23) 1、四限：暂不松动 (23) 2、房产税：暂不加码 (23) 3、土地：供地结构调整，租赁用地供应将增加 (23) 4、金融：信贷收紧，有序推进房地产去杠杆 (24)

5、租购并举：上升到制度层面，后期操作性政策或将出台 (24) 第四节重庆市房地产行业社会环境分析 (25) 一、人口数量分析 (25) 二、消费市场分析 (26) 三、房地产开发企业数量 (27) 四、居民生活和社会保障 (28) 第二章重庆市房地产行业数据监测 (29) 第一节重庆市房地产市场运行情况 (29) 一、房地产开发投资情况 (29) 二、房地产销售面积情况 (29) 三、房地产销售金额情况 (30) 四、房地产去库存情况 (31) 第二节重庆市房地产成交情况分析 (33) 一、成交均价分析 (33) 二、各行政区成交情况 (34) 三、各种建筑形态成交情况 (34) 四、开发商成交情况 (35) 第三章重庆市房地产用地供需情况分析 (37) 第一节土地供给情况分析 (37) 一、土地供应情况 (37) 二、各区域土地供应情况 (37) 三、土地溢价率分析 (38) 第二节重庆市房地产市场需求情况分析 (39) 一、政策梳理 (39) 二、需求特点 (41) 1、产品类型 (41) 2、户型结构 (42) 3、客户来源 (43) 第三节重庆市房地产各物业形态供需情况分析 (45) 一、高层物业 (45)

重庆市巴南区房地产市场的区位分析

重庆市巴南区房地产市场的区位分析 摘要:改革开放以来，经过三十多年的发展，我国的房地产产业得到了迅速的发展和壮大。同时也应看到，我国房地产产业存在很多问题，尤其是近几年在房地产暴利的诱惑下，无选择性的投资造成了房地产市场的整体不平衡，更尤为重要的是，房地产产业作为不动产，他的选择和开发对资源的合理利用更为重要。目前房地产市场已然成为中国经济市场中最为主要的部分，国家积极采取措施来应对，包括加强国家的宏观调控力度，影响银行借贷利率，控制二套房贷款等，据此来调节房地产市场的稳定和平衡。 关键词：区位价值房地产市场投资的合理性 一、引言 随着我国经济建设的迅速发展，房地产产业在国民经济中所占的比重越来越大，房地产产业是我国居住性消费的主体，承担着繁荣我国国内市场、提高人民生活质量、吸纳社会就业、促进国民经济增长的重要任务。经过建国以来特别是改革开放以来，我国房地产产业经过了从国家引导开发-支持投资-调控性政策的一个过程的转变。房地产产业主要是包括商业性房地产、居住性房地产两大类。在近两年来国家出台相关的房地产政策后，房地产的走势和价格变动成为了社会广泛关注的话题。房地产产业的合理开发和投资，不仅关系到国民经济的健康发展，更关系的普通民众的切身利益和社会和谐，使得对房地产市场的投资和区位分析具有理论和现实意义。 二、中国房地产产业发展状况 2.1、全国房地产市场行业发展情况分析

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。【1】 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。 房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是： 第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上； 第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨； 第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。 普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

重庆市房地产市场分析报告

重庆市房地产市场分析报告

重庆房地产市场分析报告 战略投资部

目录 一、重庆市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、重庆房地产行业的供应分析 四、重庆市房地产市场需求分析 五、重庆市房地产企业状况 六、重庆市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议

一、重庆市房地产行业发展特征 长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。 近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，

目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有： 银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。 发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展。 国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例，抬高行业进入门槛。 这一系列的宏观调控的紧缩政策表明政府十分关注房地产行业高速增长可能带来的风险，在前阶段紧缩政策未能达到效果的情况

2011年重庆房地产市场调查报告

2011年度 重庆房地产市场调查报告 重庆房地产市场需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解重庆市消费者对房地产消费的需求，我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研，此次调研从丽江市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋

势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体，我们对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法，通过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、目前购房群体的基本状况 1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高 从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中17%的购房者处于事业的起步阶段，60%的购房者处于事业的发展阶段，各发展阶段比例情况见下图：

太原市房地产市场调查

摘要 ........................................................................ I 一、太原市总体社会经济状况 (1) （一） ................................. 城市经济发展水平错误！未定义书签。 （二） .............................. 居民收入水平错误！未定义书签。 （三） ................................. 人口状况及城市化率错误！未定义书签。 （四） ............................ 居民住房错误！未定义书签。 （五） .......................... 小结错误！未定义书签。 二、太原市房地产市场发展整体状况 ........... 错误！未定义书签。 （一） .............................. 市场供给分析错误！未定义书签。 （二） .............................. 市场需求分析错误！未定义书签。 （三） .............................. 市场价格分析错误！未定义书签。 （四） .......................... 小结错误！未定义书签。 三、太原市房地产市场分类市场分析 ........... 错误！未定义书签。 （一） ................................... 住宅市场供求特征分析错误！未定义书签。 （二） ................................... 住宅市场需求特征分析错误！未定义书签。 （三） .......................... 小结错误！未定义书签。 四、........................................ 太原市房地产行业竞争分析错误！未 定义书签。 （一） ....................................... 房地产行业内部竞争现状及特征 错误！未定义书签。 （二） .................................... 潜在进入者竞争力量分析错误！未定义书签。 （三） ................................. 供应者竞争力量分析错误！未定义书签。 （四） .......................... 小结错误！未定义书签。 参考文献......................... 错误！未定义书签。

太原市房地产市场分析报告

太原市房地产市场分析报告 内容摘要：本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在20XX年和20XX上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在20XX年下半年和20XX年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。 一、中国房地产市场的总体态势 20XX年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。” 20XX年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。” 20XX年“政策年，稳中有升。” 20XX年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。” 注：以上均有具体分析资料。 二、山西省房地产市场运行情况分析 (一)20XX年山西房地产市场基本情况 20XX年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。 （二）20XX上半年山西房地产市场分析 1、供给分析然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。 2、销售分析从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。 同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61

2015年重庆市房地产市场背景分析

三、房地产市场背景分析 重庆市长期以来是我国西南地区重要的工商业城市和商品集散地，拥有多个全国性和区域性包括五金交电、金属材料、建筑材料、化工原料等在内的大型专业批发市场。工业基础雄厚，农业基础较好，交通便利，商业繁荣，城市基础设施完善。重庆直辖以来，加大了城市建设投入，城市基础设施更加完善，市容、市貌进一步改观，重庆作为西南地区中心城市的地位日益巩固。 2014年土地市场交易量环比下降，也是近5年内首次出现下降。商品住宅用地量和占比都大幅下降，而2014年末商品住宅存量为1699.6万平方米，存量面积略高于2013年末的水平。从去化周期看，重庆市主城区商品住宅的去化周期约为12个月，与全国其他大中城市相比处于较低的水平。从上述数据分析得出，2015年商品住宅用地成交面积总量与2014比可能会出现进一步下滑的局面，但是下降的幅度应该较小。商品住宅用地楼面单价可能会与上一年基本持平。 从商业办公用地的交易数据看，2014年成交面积同比下降了3.2%，成交金额确上涨了12.8%，原因是在住宅市场相对走弱的情况下，投资者更愿意投资商业办公，开发商也愿意开发商业办公用地，导致了商业办公的成交单价有所上升。2015年，重庆固定资产投资额中工业与房地产业的投资比例不会发生较大调整，房地产投资占总投资的比例仍然会在25%左右，而商业办公地产在房地产市场仍不会占据主流投资的地位，预计商业、办公用地的成交面积总量不会有较大增幅，成交单价可能会稳中有升。 2014年在全国房地产市场走弱的情况下，重庆市商品住宅市场受到一定的冲击，成交面积和成交均价分别下降了6.8%和3.2%，这主要是市场挤出了投资性需求的水分，刚性需求占据商品住宅市场消费的主导地位。在重庆市整体经济形势平稳向上的局面下，2015年，重庆市商品住宅成交总量和成交均价有可能出现小幅上升，但是上涨的动力并不强劲。 从商业近三年的成交量和成家均价来看，出现商业一路走高的局面。说明近三年来，投资者对商业用房充满了信心，并愿意购买商业物业作为投资渠道。商