干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析
2014-08-11 13:23:00
从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。
国外OUTLETS典型案例
纽约WoodburyOutlets
区位：位于纽约以北中央山谷区域。
规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。
开业时间：1985年。
项目定位：世界上最大的品牌直销中心。以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
销售折扣：25%-65%的折扣。
建筑风格：花园式Outlets。
规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。
商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。
整体功能规划:
A区是世界一线品牌
B区是世界二线和国内著名品牌
C区是餐饮休闲娱乐
日本御殿场Outlets
区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。
规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。
开业时间：2000年7月。
项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。日本最大的名牌折扣购物中心。
产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。
销售折扣：1-6折。
建筑风格：欧式建筑。
规划布局：由分列山坳两侧的东西两个区域组成、环状连续布局、多方向出入口与停车位、充分将自然地貌景观与购物中心融为一体，因此购物中心本身也成为著名景点。
主要客源：东京地区车族，旅游客源。
商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布着铁塔和广场，从50米高的摩天轮上眺望富士山，旅游观光和Outlet购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。
伦敦比斯特Outlets购物村
区位：位于牛津郡心脏地带，距伦敦1个小时车程，周边旅游景点密集。
规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。
开业时间：1995年4月。
项目定位：聚购物、旅游、休闲、餐饮于一体的乡村式购物中心。欧洲九大Outlets 购物村的始祖。
产品类型：服饰、珠宝、家居、餐饮。
销售折扣：1-6折。
主要客源：伦敦地区车族，旅游客源。
重新定义“精明消费”的艺术，贵族风范、平民价格，宁静祥和与前卫艺术的交融，绝对的体验式购物。
国内OUTLETS典型案例
北京燕莎奥特莱斯
区位：坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，中心距离首都机场约25公里。
规模：总建筑面积约9.5万㎡，一期3.5万㎡（A、B座），二期扩建6万㎡（C座），车位1500个。
开业时间：A座：2002年12月、B座：2003年11月、C座：2007年12月。
项目定位：以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主，集餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物中心。国内首家工厂式Outlets。
销售折扣：3—7折不等，经常性的品牌热卖会折扣1-5折。
商铺租金：均价20元/平米/天，价格区间为4-25元/平米/天（仅供参考，欢迎指正）。
建筑风格：Mall式Outlets，地下一层、地上三层。
功能分区：
A座：欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；
B座：皮鞋、皮具、运动户外商品为主；
C座：国际一线服装品牌、时尚商品、运动休闲品牌、餐饮服务为主。
共入驻知名品牌近600个。
主要客源：北京客源为主，津、冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅。
上海青浦奥特莱斯
区位：上海市青浦区沪青平公路2888号。
规模：用地240亩16万㎡，建面11万㎡，商铺面积从100到500㎡不等，停车场拥有车位1200个。
开业时间：2006年4月。
投资额：4.7亿元人民币。
投资商：百联集团和香港九龙仓（中国）。
项目定位：以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主，以餐饮为辅的大型综合性购物中心。国内首家花园式Outlets。
经营模式：全部持有, 2006-2007年：90%扣率经营，2008年：100%扣率经营。
招商策略：根据不同档次的品牌，推出了代销、扣率、租金、买断等多种灵活的招商政策。
联销扣率：6%-20%，20%的很少，一般在16%左右，部分大品牌扣率6%、7%。
商铺租金：开业半年时间由3-4元/平米/天涨至16元/平米/天（仅供参考，欢迎指正）。
建筑风格：美国花园式Outlets地上一层，局部二至三层。
规划布局：由23栋造型别致的建筑群构成，广场总体布局采用了环状连续空间，中部设水系，商铺间以商业街形式相联，预留前区广场停车。
功能分区：Ａ区国际一线服饰、Ｂ区国际运动休闲品牌、二线品牌以及国内品牌。Ｃ区餐饮休闲娱乐区。共入驻品牌240多个。
主要客源：上海及江浙车族最多、其次为周边高端住宅客、旅游客源。
重庆太平洋西部奥特莱斯
区位：重庆市北部新区经开园北区奥特莱斯路一号，广场距解放碑商圈车程仅20余分钟，距观音桥商圈车程仅10余分钟，距离江北机场车程仅10余分钟车程。
规模：建面9万㎡。
开业时间：2008年9月。
投资额：5亿元人民币。
项目定位：以国际国内著名品牌折扣商品为主，集休闲、餐饮和娱乐为一体，体现国际化、现代化、时尚化的大型购物城。中国西部最大的奥特莱斯品牌直销主题形象广场。
经营模式：全部持有。
商铺租金：均价20元/平米/天。（仅供参考，欢迎指正）
建筑风格：意大利风格Mall式Outlets。
规划布局：四周建筑呈半围合状，中心设水景T台广场，通过娱乐、促销等活动吸引更多人气，车位主要布置于广场东南。
功能分区：300多个国际国内知名品牌，按照不同档次、类别分为A-E共5个区。
主要客源：周边产业园区高端住宅客源、城市车族高端客源、旅游客源。
周边环境：项目位于400家外资企业（22家500强）入驻的北部新区，周边是汽博中心和20000亩的高档住宅小区，拥有政府特辟的机场高速出口，全程免费机场高速更加汇集旺盛人气。
补充：奥特莱斯现代服务产业区(选址参考
奥特莱斯区位优势介绍
江油市金莎奥特莱斯情况说明 一、城市概况简介： （一）地理位置： 四川省江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南，距离绵阳33公里，成都约130公里。市幅员面积2719平方千米。属亚热带湿润性季风气候，年均日照总数1367小时，年均降雨量1100毫米，年均气温16.2℃。江油以平坝和丘陵地貌为主，江彰平原为境内最大平原。江油市是国家重要的商品粮基地，能源基地，冶金基地，建材基地。江油市城市规模居四川前十（包括地级市）属中等城市。 1、行政区划 江油市辖4个街道、21个镇、19个乡：江油市区即由中坝、太平、三合和彰明4镇构成。 2、环境位置 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市40公里，成都160公里。市幅员面积2719平方千米。东邻广元市区和剑阁县，南接梓潼市和绵阳市游仙区、涪城区，西接安县、北川县，北连平武县、青川县。 3、气候 处于属亚热带湿润季风气候区，年均日照总数1367小时，年均降雨量1100毫米，年均气温16.2摄氏度。 4、地貌 江油以平坝和丘陵的地貌为主。按地貌主要类型分，平坝占8.6%，丘陵占49.0%，山区占42.4%。市境内地势西北高、东南低，西北部
系山地，东南部系丘陵和平坝。 5、交通 中国第一条电气化铁路宝成铁路复线纵贯全境114km，境内有大小火车站14个。全天47趟宝成线旅客列车停靠或者从江油站始发，同时，江油也是成都铁路局江油车务段和机车折返段所在地。成（成都市）绵（绵阳）乐（乐山市）城际铁路预计2014年11月完工，并确定北起点站为江油火车站。铁路线路有:宝成线、成绵乐城际铁路、西（安）成（都）客运专线、九绵遂宜旅游铁路。公路绵广高速公路、绵九高速公路（在建）、梓（潼）江（油）快速通道（在建）、绵江快速景观大道、中（坝）雁（门）公路、中（坝）武（都）公路、中（坝）贯（山）公路、省道302线万阿公路、九寨东环线等公路构成江油公路主干网络；驱车从成都方向过来，途经成绵广高速公路（江油贯山道口下）及中贯连接线到达江油市区仅需1小时40分左右；从广元方向过来，途经绵广高速公路（江油北道口下）及万阿公路到达江油市区仅需3个半小时左右。航空从江油至驱车至绵阳南郊机场只需45分钟即至，现已开通上海、北京、广州、郑州等20余条全国大中主要城市航线。而绵阳九岭备降机场（位于江油市九岭镇）也已经写入《成都德阳绵阳规划合作框架协议》。 （二）人口及整体经济发展水平： 1、人口 2013年末，江油市公安户籍人口88.87万人，其中：农业人口60.69万人，非农业人口28.18万人；男性人口45.29万人，女性人口43.58万人，男女性别比为103.9：100。年末全市常住人口79.36万人，城镇化率为51.01%，同比提高1.43个百分点。 2、经济
北京奥特莱斯案例调研报告
北京奥特莱斯案例调研报告 一、基本情况和结论 名 称 建筑 面积 商品均价（元） 人均消费额 （元/人/次） 商品档次 所属商圈 发展潜力 爱家奥特莱斯 8,000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奥特莱斯 35,500 400-1000 1000-2000 中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥特莱斯 68,000 - - 中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯 - - - - 中央别墅区 良好 上海奥特莱斯 110,000 500-1500 1500-2500 中高档 郊区（道路 干线汇集地） 良好 注： 1、商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通； 2、商品档次也代表入驻的品牌的档次。 二、详细情况 （1）北京奥特莱斯布局 爱家outlets 赛特outlets 燕莎outlets 活力东方outlets
分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD）和北边（亚奥）商圈内，西边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北（西山板块、中关村等）开发了大量的高档别墅和社区，聚集了大量的高端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。 （2）周边环境
（3）建筑概况 （4）经营状况 （5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯） 奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。 上海奥特莱斯的经营特色说明如下：
1、虽处郊区，但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地，汇聚上海及周边客源 上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。新通波塘以西，紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路。离核心区域人民广场26公里（开车30-50分钟），所以吸引上海本地以及周边城市的顾客。 2、经营以中高档品牌为主 入驻的近200个品牌中，以国际一二线品牌为主，国内品牌较少。商品均价在500-1500之间，人均消费额较高。 3、欧式风格、低密度低容积率建筑，购物之余有公园游玩休闲之感 上海奥特莱斯设计采用欧式风格，且大多为一层商铺建筑，且设有喷泉、公园、草地、桥廊等，并配备宽敞的停车场以及各式风格的餐饮，使人在购物之余能尽享公园游览之乐。4、租售结合 出于物业增值、统一管理等原因，商铺大部分只租不卖，但对于大的品牌商，也采取灵活的政策出售部分餐饮店铺等。 入驻的部分品牌如下： 服装、箱包、鞋等
北京好逛的奥特莱斯：扫货全攻略
北京最好逛的奥特莱斯：扫货全攻略“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥莱是爱时尚，理性消费的购物者经常光顾的场所。下面我们来看几个京津地区超有人气的奥特莱斯，不仅折扣超低，还各具特色。目录/ Lists 北京最有逛头奥莱推荐 入驻品牌介绍 网友扫货晒贴（折扣劲爆） 周边环境及设施介绍 地址以及行车路线推荐1. 赛特奥特莱斯 Scitech Outlets 位于北京近郊别墅密集区，临近草场地艺术区，1号地艺术区有一个最具艺术气息的奥特莱斯。它还在两周年庆典'好莱坞之夜'！'的时候，把摇滚教父也请来了，和购物者一起，进行了一场狂欢。崔健将《新长征路上的摇滚》带到赛特奥莱，以叩问心灵的歌声点燃夜空！ 它是北京唯一一家纯欧美式的奥特莱斯，采用欧洲小镇式的建筑风格。露天购物，道路宽敞，即使人多的周末你也不会觉得拥挤。一进门你就能看见大门前硕大的礼盒标志。这里每一幢别墅就是
一个独立的品牌。聚集了200多家国内外知名品牌，不仅有Burberry、Coach、Armani、Zegna、MaxMara、Calvin Klein、Hugo Boss、等国际品牌，还有受年轻人欢迎的IT、Levi’s、Lee 、Adidas、Nike、MCM 、Columbia、等运动和休闲品牌。赛特奥莱口号就 是“大品牌、小价格。”365天都在打折！甚至有国际精品有1到 3折的惊喜，价格绝对是很亲民！burberry折扣卖场。拥有号称 华北最大的李维斯折扣店。（小编我曾看见一件含羊毛成分的男士毛衣外套，售价399，菇凉，你有没有心动给你的对象来一套？）coach折扣店每逢节日还会有折上折的活动。各种运动品牌工厂 折扣店让你挑不过来。依恋旗下所有品牌都收纳其中，经常会有 低至3折的活动。喜爱小熊的萌妹子们一定会挑到眼花缭乱。 随便找几个网友们的扫货照片让你们感受一下。MCM近来很火热的一个包包牌子。一个小小的双肩包在商场少说也是4000朝上。 i do 在商场也不怎么便宜呢，你的钱包有没有在咕咕作响。 耐克四十一件，哦吼吼吼！！！正真的跳楼价。（小编老家一双特步都不止这个价格。）不仅如此它还是中国首家可以宠物入内的商场，随处可见爱心狗桩，你可以带着你的大金毛或者美短小可爱一起 去过假日悠闲时光。还有孩子们喜爱的卡通吉祥物，喷泉广场。 妈妈们可以带着你的宝贝一起购物玩乐两不误。 路边还有小商品车，保证吃货们随时有美食相伴。 如果你逛累了也有购物观光车可以免费坐。沿着各个街道缓慢行走。
奥特莱斯商业建筑设计总结
奥特莱斯系商业建筑设计总结 谢文博上海三益建筑设计有限公司前言：文本主要就笔者所完成的三个奥特莱斯商业项目的经验得失，对奥特莱斯体系商业建筑进行归纳总结。相关项目介绍及本人在项目中的角色和作用见工程档案。 工程档案：1.武汉百联奥特莱斯商业广场项目（2011年12月建成营业），项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开发区，川龙大道以西，湖滨路以北。一期西地块南区规划用地面积平米，道路代征用地平米，净用地面积为平米。地上总建筑面积约为平米，容积率为。由17栋低层商业建筑组成。本人作为该项目的方案专业负责人，参与了从项目的规划、单体平立面、到施工图配合及现场材料选型等相关工作。 2. 温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（完成规划设计），项目位于温州市龙湾区的空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南。总用地面积为平米。其中一期崇高奥特莱斯购物广场区规划用地面积平米，地上总建筑面积约为119600平米，容积率为。拟建多栋多低层商业建筑以及1栋11层酒店和2栋7层仓管物流楼；二期崇高总部物流办公园区规划用地面积39960平米，地上总建筑面积约为59940平米，容积率为。本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概念、及立面设计。 3. 宁波百联奥特莱斯项目（概念方案设计）项目位于宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区，用地面积300亩，建筑面积14万平方米，容积率，本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概念、及立面设计。
项目总结： 一．区位与选址： 首先，奥特莱斯（OUTLETS），来源于国外的一种商业建筑模式，主要经营各种服装精品的厂价直销，价格便宜，人气旺盛。在一定程度上形成目的性消费，因而可以远离寸土寸金的核心商业区；其次，奥特莱斯所倡导的是休闲购物通常与度假、游乐相结合，故常选址于风景优美或大型娱乐设施周边；再次奥特莱斯通常位于交通与物流便捷之处，结合机场、高铁、及高速是不错的选择。 表1 相关项目选址： 表2
商业地产奥特莱斯模式分析
房地产微学院：MSO行业：商业地产奥特莱斯模式分析 导读: 奥特莱斯（Outlets）这个舶来品在国外发展了几十年，在中国仅有十来年的历史。自2002年北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，中国首个正式的奥特莱斯开始诞生，至今已经发展到拥有200多家已经开业的奥特莱斯项目。奥特莱斯在中国高速发展的同时，也面临着各种运营困境，货源不稳定、折扣有限、体量过大、选址布局不合理等问题。 国内已开业奥特莱斯200余家为何经营陷入困境？ 近年来，奥特莱斯因其成熟的商业模式，受到国内业界的广泛认可，一个个奥特莱斯如雨后春笋般在全国各地不断涌现。 奥特莱斯如何应对消费淡季: 提升、谋变、整合 商场橱窗内款式不一的长裙，似乎正在讲述着裙边理论：女人们的裙子越长，经济形势越差。今年将成市场消费低谷期已是不争的事实，而七八月又是零售商一年一度的消费淡季。在“金九银十”到来之前，奥特莱斯应如何应对销售谷底。 一、奥特莱斯发展历程: 诞生 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。 阶段一
1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。 阶段二 1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。 阶段三 1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。 中国 从2002年北京燕莎集团建立中国第一家奥特莱斯至今，全国共有200余家奥特莱斯开门营业，以“奥特莱斯”命名的折扣卖场则多达400家。但同时，各种运营困境也开始出现。企划3人不变，招商一名经理两个主管，至少每楼层3人，设楼层经理一人，楼管2人。 二、奥特莱斯模式升级: 传统模式 简易型的品牌折扣店 2.0版版本 附带有餐饮和休息娱乐的消费场地的品牌购物商场。 3.0版本 类似于商业综合体，基于奢侈品牌折扣衍生，更多的消费贡献来自于生活化的需求，包括一些 三、OUTLETS三大吸客法宝： 驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。 四、中国奥特莱斯的三大特点： 1、品牌度高：奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。
奥特莱斯商业模式
奥特莱斯的商业模式 奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。 从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。 这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。 （一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场
庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场 城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWBALANCE 等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场 大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上海金沙江路澳特来折扣商场，其特点就是旧仓库、厂房改建或本身就设计成类似于麦德龙等大型仓储超市的模式，卖场顶部不做天花吊顶、消防、
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析 2014-08-11 13:23:00 从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。 国外OUTLETS典型案例 纽约WoodburyOutlets 区位：位于纽约以北中央山谷区域。 规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。 开业时间：1985年。 项目定位：世界上最大的品牌直销中心。以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。 销售折扣：25%-65%的折扣。 建筑风格：花园式Outlets。 规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。 功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。 主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。
商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。 整体功能规划: A区是世界一线品牌 B区是世界二线和国内著名品牌 C区是餐饮休闲娱乐 日本御殿场Outlets 区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。 规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。 开业时间：2000年7月。 项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。日本最大的名牌折扣购物中心。 产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。 销售折扣：1-6折。 建筑风格：欧式建筑。 规划布局：由分列山坳两侧的东西两个区域组成、环状连续布局、多方向出入口与停车位、充分将自然地貌景观与购物中心融为一体，因此购物中心本身也成为著名景点。 主要客源：东京地区车族，旅游客源。 商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布着铁塔和广场，从50米高的摩天轮上眺望富士山，旅游观光和Outlet购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。 伦敦比斯特Outlets购物村
谈奥特莱斯中国发展之路.
谈奥特莱斯中国发展之路(上篇 2002年12月北京燕莎奥特莱斯购物中心开业; 2006年4月28日,百联与九龙仓强强联手,上海青浦奥特莱斯开业; 2006年6月10日,瑞士狐狸城在上海新浜镇推出狐狸城工厂直销店; 2006年6月底,燕莎集团在哈尔滨再开一家奥特莱斯; 2007年7月,张家港在三线城市中第一个开出香港城奥特莱斯; 2007年10月25日,上海服装城奥特莱斯正式宣布成立,而宁波、奉化、青岛的奥特莱斯项目也在筹建之中; 2007年9月28日苏州太平洋奥特莱斯休闲购物中心开幕; 2007年10月,成都美嘉斯奥特莱斯品牌直销广场试营业; 2007年12月7日,杉杉集团宣布全面进军奥特莱斯,1月底宁波奥特莱斯商业广场开建; 2008年1月12日,南京金狐城名品直销广场以中国奥特莱斯(OUTLETS创新发展论坛之势全面开始推广招商; 2008年1月18日,新华南MALL中6万平米的东莞工厂直销中心正式启动全球招商; 2008年5月奥特莱斯博览会将在宁波举行; 与此同时,重庆西部奥特莱斯、长沙奥特莱斯购物公园、武汉黄陂国际品牌直销中心、昆明奥特莱斯购物中心高调开建,西南与中部掀起奥特莱斯热潮; 上海某调研公司传出消息称,目前中国奥特莱斯数量业已超过200余家,笼统性地把厂家直销中心和品牌折扣店,如:北京丰联广场地下一层“365品牌折扣”、天津
美美精品奥特莱斯店、长沙王府井奥特莱斯折扣店等统统划到奥特莱斯这一范畴之下。 ………… 奥特莱斯很热门似乎又很复杂,但作为一个地地道道的舶来品,我们不妨先了解一下奥特莱斯在它的起始国——美国的发展状况。 1970年—1987年:工厂直销商店(Factory Outlet Store,基本上是一家工厂一个商店,所经营的商品既是品牌商品又价格低廉,能吸引大批顾客。 1988年—1996年:工厂直销中心(Factory Outlet Center开始繁荣起来,并有较大的发展。很多工厂把工厂直销店集中在一起开设,这时的工厂直销中心一般都是真正的“工厂直销”。 1997年至今:直销中心(Outlet Center这一业态发生了实质性变化,表现出产业融合和边缘化倾向。中心的功能更加齐全,实行休闲购物一体化。很多中心已突破该业态最硬化的数量指标,即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。 由多个代表性行业机构发起建立的中国购物中心联席会议第一次会议也明确建议把奥特莱斯列为购物中心一种形式;在国标委发布的零售业态分类标准中,工厂直销中心(Factory Outlets Center被列为第12种零售业态。 2005年国际购物中心协会(ICSC新修改的购物中心分类中已正式将直销中心(Outlet Center列为购物中心类型之一。这似乎标志着,北美已不再将Ou tlet作为一个独立的业态,而是视作为购物中心的一种类型,即作为整合各种零售业态的超业态平台。 国际购物中心协会对奥特莱斯的定义是:
奥特莱斯商业模式
奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。 从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。 （一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场
庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场 城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特 莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWB ALANCE等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场 大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上
北京奥特莱斯案例调研报告
fisaa 北京奥特莱斯案例调研报告 名称 建筑 面积 商品均价 （元） 人均消费额 （元 /人/次） 商品档次 所属商圈 发展潜力 爱家奥特莱斯 & 000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奧特莱斯 35, 500 400-1000 1000-2000 中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥 特莱斯 6& 000 一 — 中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯 一 一 一 — 中央别墅区 良好 上海奥特莱斯 110,000 500-1500 1500-2500 中高档 郊区（道路 干线汇集 地） 良好 1、 商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通: 2、 商品档次也代表入驻的品牌的档次。 二、详细情况 分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD ）和北边（亚奥）商圈内， 四边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北 （1）北京奥特莱斯布局 女郊农 场 北苑 爱家 outlets — 人大处 UI ? d 鲁谷 北京两站;: 広里 燕莎 outlets 济 朝阳门 香山 活力东方 outlets 东 MB ￡ 71 QI 定福庄 赛持 outlets
（西山板块、中关村等）开发了大量的髙档别墅和社区，聚集了大量的髙端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。 （2）周边环境
建筑概况 （4）经营状况 （5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯） 奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。 上海奥特莱斯的经营特色说明如下：
奥特莱斯在中国的发展状况
奥特莱斯商业模式在中国的发展现状 摘要：OUTLETS商业模式是欧美最为流行的零售业态之一，这个业态将商业与工业完美的结合在一起，开辟了新的商业发展前景。我国在本世纪初引入这个业态后，也取得了一定的成就。本文将对其在国外的起源、发展、现状做简要介绍，对其在国内的发展状况、发展问题和发展前景做重点分析。 关键词：奥特莱斯，零售业，现状，前景 前言:我国自改革开放以来，国外零售企业不断进入我国，伴随着这些企业的在我国不断发展，很多新形的零售概念、零售模式和更多先进的零售理念也随之引入我国，对我国零售行业产生了较大的冲击。我国零售企业在与国际企业同台竞争的过程中，也得到不断的提高，增强了市场竞争力。2003 年开始，一种名为“奥特莱斯”的零售概念被引入我国，随即在国内掀起了一股“奥特莱斯”旋风。 一、奥特莱斯商业模式简析 1.1奥特莱斯的起源 工厂直销零售业的某些形态最早出现在美国，至今大约已有100 多年的历史。那时，有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，在工厂仓库就地销售，这就是工厂直销零售商店最早的雏形。开始，工厂直销零售商店仅为了处理制造商的一些断码尾货商品、积压库存商品和换季降价商品。后来选用这种销售形式的商店渐渐汇集，并发展成为一个独立的零售业态。称为工厂直销零售业。以后，很多工厂把直销店集中在一起开设,组成工厂直销中心，美国第一个真正的工厂直销中心在1975 年开业。工厂直销中心一般离市中心都很远,约有100 公里～150 公里左右。“工厂直销店”是奥特莱斯最初的商业形式，专门销售工厂尾货，后来多个“工厂直销店”逐渐汇集，慢慢形成类似ShoppingMall的大型购物中心，并逐渐发展成为其他销售模式的独立零售业态。 1.2国外奥特莱斯的发展历程 总体来说，奥特莱斯在国外的发展历程经过了三个阶段：
奥特莱斯业态分析报告
奥特莱斯业态分析报告 一、国际上奥特莱斯发展现状 （一）国际上奥特莱斯的演进 奥特莱斯（英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。其雏形是最早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。厂家直销店（factory outlet）通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。 虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期。1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发展的态势。 另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。2005年国际购物中心协会(ICSC)新修改的购物中心分类中已正式将直销中心（Outlet Center）列为购物中心类型之一。 （二）国际上奥特莱斯的发展状况 1、规模增长下降 资料表明，目前美国的工厂直销零售业出现步履艰难的局面，奥特莱斯零售业务遇到许多困难以至于不少工厂直销中心关闭和出局。图3-1反映了美国奥特莱斯中心数量及增长呈下降趋势的情况。
商业失败案例分析
商业失败案例分析 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
前几年的楼市调控，让不少房企选择减少商品房开发占比，转而日益倚重商业地产。特别是集购物、办公、居住、酒店、休闲娱乐等功能于一体的“（专题阅读）”，格外受到青睐，并从一线城市向二三线城市蔓延。? 经过数年的高歌猛进，商业地产存量不断加大，尤其在二线以下城市，供需比例出现明显失调。有数据显示，目前部分城市的空置率已超过6%的国际警戒线，不少专家抛出“过剩，城市综合体发展堪忧”的言论。? 如此群雄争霸的局面，有成功者，必然也有失败者。? 尤其纵观国内商业地产市场，郊区超级购物中心的发展似乎都难逃“空城”的厄运。东莞的华南MALL、四川的熊猫城、深圳的五洲风情MALL、广州五号停机坪、海航YH、北京亦庄MALL、青岛城阳、湖南益阳的福中福国际城等均面临着类似的困局。? 广东东莞华南MALL 顶着“世界最大购物中心”桂冠头衔的广东东莞“华南MALL”，地处广深黄金走廊中间线、东莞中心城区西大门——万江、与广州、深圳共同构成的珠三角新城市带，集“购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游九大功能于一体”，可谓名副其实的“城市综合体”? 它占地面积45万平方米，建筑面积119万平方米，商业面积46万平方米，停车位3000个，是迄今为止世界上最大规模的商业建筑群之一，也是单个商业项目世界500强最为密集的地区之一。? 然而，“华南MALL”于2005年5月1日正式营业，开业后不到两年，美国时代华纳、好又多、铜锣湾百货、加拿大IMAX、百安居、阿玛百货等主力商家相继撤走。虽然
奥特莱斯国际商业广场项目可行性研究报告
奥特莱斯国际商业广场项目可行性研究报告
目录 第一章项目总体概况.......................................................................................................................................... - 1 - 一、项目简述 (1) 二、报告研究范围 (2) 三、项目研究目的 (3) 第二章项目建设背景及发展情况分析............................................................................................................. - 4 - 一、项目建设背景分析 (4) 1、符合国家发展现代服务业发展规划........................................................................................................ - 4 - 2、拟建项目所处的商业圈............................................................................................................................ - 5 - 3、符合区域发展规划 ................................................................................................................................... - 5 - 二、项目建设的必要性 (6) 1、项目建设是荆州市城市经济的重要组成部分........................................................................................ - 6 - 2、商业消费需求下的需要............................................................................................................................ - 6 - 3、形成新的商业业态及延伸城市产业链的需要........................................................................................ - 7 - 4、项目建设有利于优化土地资源配臵，是带动项目周围沿线开发的需要 ............................................ - 7 - 5、有利于完善城市配套服务、提高城市品位的需要................................................................................ - 7 -第三章项目开发市场前景与可行性分析.......................................................................................................... - 9 - 一、市场前景分析及预测 (9) 1、城镇化发展，带来发展预期.................................................................................................................... - 9 - 2、经济效应 ................................................................................................................................................. - 10 - 3、消费需求效应 ......................................................................................................................................... - 10 - 4、项目开发带来商业的机会....................................................................................................................... - 11 - 5、区域内非购物类消费潜力巨大............................................................................................................... - 11 - 6、相关商业品牌的需求旺盛...................................................................................................................... - 12 - 二、项目建设可行性分析 (13) 第四章荆州市区域经济消费水平及休闲购物旅游市场分析...................................................................... - 14 - 一、荆州市区位环境与社会经济发展情况 (14) 二、荆州居民消费分析 (15) 三、荆州商业圈分析 (17) 1、荆州商业整体市场特点.......................................................................................................................... - 17 - 2、荆州的主要商圈分布.............................................................................................................................. - 17 - 3、荆州未来五年的商业预测...................................................................................................................... - 18 - 4、荆州商业的业态分析.............................................................................................................................. - 19 - 5、荆州餐饮娱乐服务业.............................................................................................................................. - 20 - 四、荆州购物新的消费需求分析 (21) 五、我国及荆州旅游（休闲）购物市场现状分析及发展趋势 (21) 1、我国及荆州旅游购物简要分析.............................................................................................................. - 21 - 2、项目所处开发区商业及购物旅游分析.................................................................................................. - 22 - 六、分析结论 (22) 第五章项目SWOT分析...................................................................................................................................... - 24 - 一、优势 (24) 1、交通便捷、发展核心地带圈.................................................................................................................. - 24 - 2、配套设施便利 ......................................................................................................................................... - 24 -
案例分析--上海青浦奥特莱斯
上海青浦奥特莱斯 项目概况 赵港镇位于青浦东部，距上海市中心人民广场26公里，东距上海虹桥机场10公里，西距朱家角和淀山湖约18公里，南临余山国家旅游度假区，北与重固、华新镇相依。依托便捷的交通与优越的地理位置，赵巷正逐步形成上海西部新兴城市化地区。项目是具有欧美 风格的23栋建筑群组成，总建筑面积11万平方米，地上部分由南往北，依次为1至4层，以商品经营和餐饮为主，共有200间商铺。 面积从100平方米到500平方米不等，可供多种商业形式进行组合。停车场拥有车位1000个。 上海奥特莱斯布局 占地面积16万平方米，入驻品牌240余家，按照经营功能的不同，分为A区、B区和C区3大板块。 A区一一主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。 B区一一主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌。 C区一一餐饮休闲娱乐区，建筑面积达3万平方米，主要为各类大型餐饮及娱乐企业提供经营场地。目前已进驻的餐饮企业有避风塘、 星巴克、吴越人家、肯德基、永和豆浆、老夜上海等十余家。 A Bif IB -U E1T m 侧1 1斜"KU 扯号戈舟Q ros -HiLT 阳rr皮駅科牛仔EOT KTO.EHE tn i. no 1^-J L B tvv S PN L L E*卡克站T rulik rjn I S til EC■站1雜
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