房地产工程系统化管理体系的建立与实施资料

房地产工程系统化管理体系的建立与实施

内容一：房地产工程核心理念介绍

1、一个房地产工程项目是由不同的工程管理主体（比如：承建单位、监理单位、房地产企业、政府建设主管部门、设计院等）共同管理完成的。由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担的社会责任或所站的角度不同，他们所采用的工程管理方法也是不同的。

2、作为甲方的房地产企业，采取什么样的工程管理模式才是科学合理的呢？目前，国内对房地产企业工程管理模式的研究几乎是空白。

3、房地产工程管理职业经理人卢卫东先生，运用现代项目管理理论，结合多年在品牌地产企业和民营地产企业的房地产工程管理实操经验，突破承建单位“工艺质量、工艺进度、成本控制”的工程管理思路，建立起“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产企业工程管理体系，以建筑产品为中心、真正做好客户服务工作，全新演绎房地产工程“系统协调”（落实营销与设计意图、把好工程业务关、协助调配资金）管理模式。

4、近期，运用现代项目管理九大体系（范围管理、集成管理、风险管理、时间管理、成本管理、质量管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，对提升房地产工程管理水平比较适用。

5、房地产企业与承建单位对“铁三角”认识的区别，详见链接。

6、房地产工程管理全程策划案例，详见链接。

7、中国房地产未来的工程管理方向，详见链接。

8、房地产工程管理实战体会，详见链接。

8.1 三个要素：

工程管理资源环境；工程管理理念是否统一；工程管理系统化。

8.2 房地产工程管理九大技巧：

运用现代项目管理九大体系（范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、集成管理、风险管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，详见房地产工程管理全程策划案例。

8.3 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发、建筑产品高新技术应用、建筑产品质量缺陷维修、员工与供应商培训。

内容二：房地产工程范围管理

1 项目范围管理基本概念

1.1 项目范围管理定义：是一个项目全过程中所涉及的项目产出物和项目工作范围所进行的管理和控制工作。

1.2 项目范围，包括项目产出物的范围和项目工作范围两个方面。

1.3 项目产出物是最终项目的成果，项目工作范围是完成一个项目并且实现项目目标和获得项目产出物所必需的全部工作的范围。

1.4 项目范围管理的目标是使整个项目的产出物能够全面达到项目目标的要求，使项目的全部工作既不超出生成既定项目产出物和实现既定项目目标的需要，也不能少于这种需要。

2 项目范围定义的目的

明确界定项目的产出物和工作，提高对项目成本估算、项目工期和项目资源需求估算的准确性，为项目的绩效度量和管理控制确定了一个基准，便于明确和分配项目的任务和责任等。

3 WBS 技术简介

3.1 WBS 技术也就是工作分解结构技术，是指将根据项目目标确定的项目产出物和项目工作进行逐层细分，最终确定出可操作执行的项目工作包从而界定一个项目范围的技术方法。是帮助人们揭示项目细节的有效工具，是界定项目范围、进行项目预算和沟通等的有效工具。

3.2 运用WBS 技术的目的和意义：

3.2.1 构建一个项目WBS 的目的首先是为了界定项目范围。

3.2.2 构建项目WBS 有助于监控项目管理过程。WBS 中每个工序的活动内容、所需资源和所需时间等都应该是可以衡量的，这样得出的每一个项目工作包可成为监控项目过程的基础，成为项目利益相关者之间沟通的基础。

3.2.3 项目WBS 有助于准确预算项目成本和进度，避免现场签证。

3.2.4 WBS 有助于明确各部门的任务。每个部门或每一个部门员工都希望有明确清楚的工作分配，以便能更好地了解自己的工作应该如何工作，而工作分解结构

技术可以满足这一要求。

4 WBS 技术在房地产工程管理的运用

4.1 房地产工程管理成果范围，详见链接案例。

4.2 房地产工程管理通用工作范围，详见链接案例。

4.3 民用建筑设备安装工程范围划分方法案例，详见链接1，链接2，链接3。

4.4 主包合同案例，详见链接1、链接2、链接3。

4.5 成本肢解方法案例，详见链接。

4.6 开发工作范围管理案例，详见链接。

4.7 房地产工程管理项目WBS 分解结构案例，详见链接、链接。

4.8 房地产工程管理项目WBS 技术的运用原则：成果范围分解以合约拟分包的分部工程项目为界，项目工作范围根据公司具体情况确定。

内容三：房地产工程时间计划管理

1 房地产工程时间计划管理体系的内容

1.1 房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS 基础上，细化活动内容、配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。

1.2 中海、万科的三级管理计划案例，详见链接。

2 工程时间计划管理体系是房地产工程管理项目最重要的内容

2.1 计划是管理的基本职能。

2.2 计划是实现主动控制的前提。

2.3 计划是绩效考核的依据，没有计划就没有考核标准。

3 房地产工程时间计划管理的任务是什么？

3.1 房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战略、发展计划具体落实到开发项目工程实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划，开展各项工作，并根据情况变化对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。

4 怎样编制房地产工程时间管理计划？

4.1 房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。——通盘考虑的计划是好计划。

4.2 编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身的资源情况下，考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制出可行的各项计划。——符合企业实际情况的计划是好计划。

4.3 房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。特别是新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。——符合市场规律的计划是好计划。

4.4 计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。——能够操作执行的计划是好计划。

5 如何有效保证房地产工程进度？

5.1 计划能否对行动起到有效的指导，依赖于对不确定性的正确评估和预测。5.2 经验之谈：在不增加工程成本、保证工程质量正常的情况下，保证工程进度的方法有二种：一是提前安排工作；二是抢工序搭接的时间。

6 房地产工程时间进度控制实例

6.1 房地产工程时间进度计划一般分解如下：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。

6.2 案例：

6.2.1 ◆发展控制计划；

6.2.2 ◆工程实施控制计划；

6.2.3 ◆承建单位和甲供材料招标计划；

6.2.4 ◆施工图出图计划。

6.3 通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。

7 编制房地产工程时间进度控制计划几点体会

7.1 在编制房地产工程时间进度控制之前，必须彻底理解营销意图，特别是营销对售楼准备工程的要求。对于一栋高层建筑，基本上是售楼准备工程期间，90％

的承建、甲供材都已经确定完。

7.2 编制工程实施控制计划，必须了解当地工程进度控制的水平，只有这样才能保证编制出来的计划具有操作性。举深圳地区的案例。在内地还要特别关注那些垄断性工程的进度，比如：电力、供水等。

7.3 编制工程实施控制计划，还必须了解各分部工程之间的工序搭接关系。

内容四：房地产工程成本管理

1 房地产工程成本管理观点解析

1.1 谁是控制工程成本的核心部门。

1.1.1 观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判争取得到最优惠的承包价。

1.1.2 观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术（包括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，在控制工程成本方面起到了“四两拨千斤”的作用。

1.1.3 观点三：现场项目部是工程成本控制的核心，严把合同关，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，作用重大。

1.1.4 观点四：物资部是工程成本控制的核心部门

1.2 目前流行的观点

1.2.1 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段（包括选材用料）占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）30～20％，这是目前比较流行的观点。是否对呢？

1.3 工程成本控制的投资理念

1.3.1 选用技术方案的标准是什么呢？

◆我们进行项目设计时，首先要明确项目的档次定位，这是超越技术本身的问题。

◆投资决定技术标准。

1.3.2 承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别。

1.3.3 房地产企业真正体现水平的、真正具有挑战性的成本控制，是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同一楼盘各部件的质量档次一致性。

1.4 工程成本动态控制的思路

1.4.1 其一，工程成本控制标准的定位。

1.4.2 其二，各分部工程的成本测算。

1.4.3 其三，招标控制和签证、设计变更迅速反馈。

1.4.4 动态控制成本的思路案例分析。

1.5 我们为什么怕设计变更

1.6 工程招标后是否还需要砍价

1.6.1 工程招标，低价中标，不再砍价。

1.6.2 工程招标，定标后继续杀价。

1.6.3 几个提醒：

◆您有没有精力侃价？有没有考虑对经营的影响？

◆您有没有能力砍价？

◆高高举起大砍刀，您砍到的到底是谁？

1.6.4 一位知名的房地产专家曾经讲过这样一句话：向承建单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。

1.7 需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对社会工程成本资源把握的，还是不够。

1.7.1 点评商务谈判。

1.8 还谈现场签证

1.9 工程成本与财务资金的关系

1.9.1 房地产工程管理是房地产企业公司经营指导下的专业运作。工程成本管理应该并入财务资金运作一起考虑。

1.9.2 如果有些房地产企业的融资水平较高，可以拿到利息较低的资金，那最好出优惠的付款条件，只要施工单位报价优惠部分比资金财务成本多，就合算，也就是房地产企业的资金本身也在赚钱。如果房地产企业的融资能力较弱，硬是要借用资金实力强的施工企业的力量，核实给施工企业的利润，就要考虑增加资金成本部分，增加的额度以社会平均资金成本为度。

1.10 工程程成本控制体系中最缺什么？

1.10.1 工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资源的把握。

1.10.2 在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程成本也好，

工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源的把握与配置。

1.10.3 对工程社会资源把握不清楚，源头上都有问题，谈流程管理，谈质量控制，谈成本控制，都可能是事倍功半的事情。

1.10.4 坐在办公室研究定额是控制不了成本的。

1.11 房地产工程成本管理的思路要点

1.11.1 房地产工程管理是房地产企业经营路线指导下的专业运作。工程成本管理应该并入财务资金运作一起考虑。

1.11.2 房地产企业的工程成本控制，需要突破传统定额计价方式，实现市场定价，反映市场的工程成本是科学的成本。

1.11.3 房地产企业的工程成本控制，需要突破承建市场的成本控制观念，建立投资控制的理念。

1.11.4 房地产企业的工程成本控制，需要建立、完善以项目营销定位和技术管理为依托的成本控制体系，实现工程成本的全程控制。

1.11.5 房地产企业的工程成本控制，要坚持工程招标低价中标的原则。

1.11.6 对于低价中标后再砍价，要根据公司的具体情况确定。

1.11.7 一个不懂专业或者说不够专业的造价工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的造价工程师。

1.11.8 设计变更不可怕，现场签证要系统化。

1.11.9 房地产企业的工程成本控制体系中最关键的工作是对社会资源的把握。

2 房地产工程成本管理流程思路

2.1 公司经营层面

项目的可行性研究（经营方式、营销手法、产品方案、开发沟通），

高端信息的重要性，探索摊薄地价挖掘土地价值。

点评不同的经营模式。房地产经营模式，详见链接。

现金流测算以及融资。

2.2 产品定位层面

项目营销产品定位，明确产品功能和技术参数，确定产品选材用料标准。

2.3 规划、设计层面

控制项目规划设计指标；

控制建筑设计方案的科学合理性；

控制结构、水、电、设备的设计参数；

控制二次设计；

控制材料、设备的选用。

现阶段规划设计阶段成本优化的重点：竖向控制、基坑支护、基础工程、地下室设计、含钢量控制、水电设计参数控制、室外环境景观。

2.4 工程层面

编制工程成本控制指标，为工程成本动态控制打下基础。

建立承建商、材料供应商资源库，优选工程资源。

制定规范的工程成本控制流程，比如：招标程序、签证控制程序、结算程序等。

3 案例：某公司目前工程成本流程

3.1 房地产项目营销产品定位，确定项目档次。见某庭项目发展报告项目定位部分

3.2 现金流分析，与财务部门一起确定付款条件或合作方式。工程成本费用计划及现金流分析实例

3.3 规划指标控制：各类规划指标参数控制，比如：容积率、地质条件、退红线、小区市政道路管网等等。

3.4 方案设计阶段：主要是产品参数控制，比如：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。

3.5 扩初设计阶段：

3.5.1 建筑参数控制

3.5.2 结构选型及参数控制，见某工程结构设计技术措施

3.5.3 设备参数控制，见LG-QP-PR009 规划设计管理程序文件，某庭扩初设计任务书

3.6 施工图设计阶段：主要设计细部控制，见某庭施工图设计指导书

3.7 选材用料标准确定：见某庭选材用料标准

3.8 编制项目成本控制指标：见LG-QP-PR005 工程成本控制程序，某庭成本控制指标

3.9 承建单位考察、工程技术调研，见工程部LG-QR-PR012 工程技术管理程序，

某庭电梯梯调研报告

3.10 确定工程技术标准，组织招标，技术标准见：某庭铝型材技术标准，某庭铝合金门窗施工技术标准

3.11 技术标分析、商务标分析，见：某庭铝合金门窗技术标分析、某庭铝合金门窗商务标分析、某庭外墙涂料技术标分析

3.12 定标：低价中标确定中标单位，见合约部工程分判流程图

3.13 项目部执行合同，把好现场签证关，见项目部成本控制流程、甲方认价流程

3.14 工程竣工，进行决算，见预算部结算、保固金支付等等流程

内容五：房地产工程项目风险管理

1 项目风险管理理论－项目风险定义

1.1 项目风险是指由于项目所处环境和条件本身的不确定性和项目业主/客户、项目组织或项目其它相关利益主体主观上不能准确预见或控制影响因素，使得项目的最终结果与项目相关利益主体的期望产生背离，从而给项目相关利益主体带来损失的可能性。

1.2 项目出现风险的根本原因是：人们在对于项目发展与变化情况的认识和应对决策等方面出现了问题。

1.3 人们对于事务的认识可以划分成三种不同的状态：

1.3.1 拥有完备性信息的状态；

1.3.2 拥有不完备性信息的状态；

1.3.3 完全没有信息的状态。

2 项目风险管理理论－项目风险产生的原因

2.1 项目风险主要是由于不确定事件造成的，而不确定性事件又是由于信息不完备造成的，即由于人们无法充分认识一个项目未来的发展和结果造成的。从理论上说，项目的信息不完备情况能够通过人们的努力而降低，但是却无法完全消除。

2.2 项目风险产生的主要原因有：

2.2.1 人们的认识能力有限；

2.2.2 信息本身的滞后性特性；

2.2.3 项目信息资源管理和沟通管理方面的问题。

3 项目风险管理理论－项目风险分类与特性

3.1 项目风险的分类

3.1.1 按照项目风险发生概率分类；

3.1.2 按项目风险后果的严重程度分类；

3.1.3 按项目风险引发的原因分类

3.1.4 按项目风险造成的结果分类；

3.1.5 按有无预警信息分类；

3.1.6 按项目风险关联程度分类。

3.2 项目风险的特性

3.2.1 项目风险事件的随机性；

3.2.2 项目风险的相对可预测性；

3.2.3 项目风险发展的渐进性；

3.2.4 项目风险发展的阶段性（潜在风险阶段、风险发生阶段、造成后果阶段）；

3.2.5 项目风险发展的突变性。

4 项目风险管理理论－项目风险管理定义及理论

4.1 项目风险管理是指项目风险识别和项目风险度量、制定和使用各种项目风险应对措施、全面管理与有效控制项目风险，以及妥善处理项目风险事件所造成的不利结果等构成的一系列项目风险管理工作。

4.2 项目风险管理的二种理论：

4.2.1 第一种是针对无预警信息项目风险的管理理论。由于这种风险很难提前识别、跟踪和应对，所以难以进行项目风险的事前控制。无预警信息项目风险的管理控制主要有二种方法，其一是消减项目风险后果的方法，其二是项目风险转移的方法，比如：卖保险。

4.2.2 第二种是有预警信息项目风险管理理论。这与这类项目风险，人们可以通过收集各种预警信息去识别和预测项目的风险。

4.3 项目风险管理的基本方法：

4.3.1 项目风险潜在阶段采用的方法－风险规避方法；

4.3.2 项目风险发生阶段采用的方法－风险化解方法；

4.3.3 项目风险后果阶段采用的方法－风险消减方法。

5 项目风险管理理论－项目风险管理主要工作内容

5.1 项目风险的识别：是指识别和确定项目究竟存在哪些风险以及这些风险影响项目的程度和可能带来的后果。

5.2 项目风险的度量：是指对项目风险以及其后果所进行的评估和量化分析。

5.3 项目风险应对措施的制定：根据项目风险识别和度量结果，计划和安排项目风险应对措施和相应资源。

5.4 项目风险的控制：根据项目风险识别、度量以及制定的项目风险应对措施所开展的，对于整个项目及其全过程中各种风险的管理控制工作。

6 房地产工程项目风险识别

6.1 项目现金流预测与控制风险，详见链接。

6.2 承建商＋供应商管理风险，详见链接。

6.3 设计管理风险，详见链接。

6.4 甲方管理风险，详见链接。

6.5 政府与政策风险，详见链接。

6.6 市场+营销+客户风险，详见链接。

6.7 新材料新技术新工艺运用风险，详见链接。

6.8 现场工程质量、安全风险，详见链接。

7 房地产工程项目风险控制措施

内容六：房地产工程现场管理

1 房地产现场工程管理措施

1.1 现场有效管理的前提条件：供方管理、工程合同；

1.2 体系健全（甲方现场管理保证体系、监理机构保证体系、施工单位保证体系）；

1.3 甲方现场管理体系的系统性，详见工程管理策划书案例；

1.4 沟通管理制度化，详见链接；

1.5 现场管理的几个关键环节：

a. 技术方案先行

b. 施工现场平面布置图的控制

c. 工程样板先行，详见链接；

d. 设备材料进场控制，详见链接。

e. 工序控制措施，详见链接。

f. 钥匙管理与成品保护措施

g. 入住前质量检查和维修，把握竣工验收最后防线

1.6 工程项目风险管理，详见相关链接。

2 监理机构工作标准化。案例：监理机构标准化管理目录清单；监理机构标准文件夹；监理工作审核表

3 房地产公司现场项目部现场管理标准化。案例：现场标准化管理文件目录清单

4 中海地产现场管理案例，详见链接。

5 房地产工程管理全程策划

6 房地产售楼准备工程策划

内容七：中海地产工程管理经验

1 规范透明的供应商管理，详见链接。

2 严谨的工程合同管理，详见链接。

3 技术管理底盘扎实（工法、技术研究）。

4 民主、集中的招投标委员会管理制度。

5 强势系统的工程时间计划管理，现场执行力很强。

内容八：房地产工程技术管理

1 房地产工程技术管理的层次定位

1.1 房地产工程管理的宏观方法

1.1.1 房地产工程管理的宏观方法：技术、合同、经济、组织。

1.1.2 技术是房地产工程管理的基础和底盘。

1.1.3 合同是房地产工程管理的“君子协议”。（在大陆）

1.1.4 经济是房地产工程管理的杠杆。

1.1.5 组织是房地产工程管理的核心。

1.2 工程管理在房地产公司的地位

1.2.1 房地产工程管理是房地产公司经营路线指导下的专业运作。

1.2.2 不同的地产公司，同一个地产公司的不同项目，工程管理模式可能是不一样的，采取怎样的工程管理模式，取决于房地产项目如何经营，房地产工程管

理模式是受经营路线限制和指导的。

1.2.3 但万变不离其宗，通过调配技术手段、合同规则、经济利益、组织原则，最终完成工程管理任务，实现公司的经营目标。

1.2.4 一个公司要形成具有自身特色的工程管理模式，必须遵行公司经营路线的规则，照搬别人的经验是没有用的。

1.2.5 有什么样的工程管理环境决定采用什么样的工程管理模式。

1.3 工程技术管理的层次定位

1.3.1 工程技术是营销意图与建筑产品之间的桥梁，是工程与营销的对接口，是产品设计和选材用料的依据。离开项目的属性（营销定位）谈技术是没有任何意义的。

1.3.2 工程技术是评判工程成本控制水平的依据。离开技术谈成本是没有任何意义的。

1.3.3 工程技术是工程质量控制的基础。离开技术空谈质量控制是没有任何意义的。

2 剖析房地产企业工程技术管理

2.1 房地产企业工程技术管理的任务是什么？

2.1.1 思考背景。

2.1.2 房地产工程技术管理的任务就是将项目营销意图转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图和满足国家或地方的相关规定，同时没有突破工程成本计划。

2.2 房地产企业工程技术管理的工作核心是什么？

2.2.1 房地产企业工程技术管理的工作核心是技术与市场的结合、技术与经济的结合。

2.2.2 房地产企业工程技术管理的特点，决定了房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市场（营销市场）、既懂技术又懂造价。

2.2.3 一个不懂造价的工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的工程师。

2.3 如何做好房地产企业工程技术管理工作？

2.4 房地产企业工程技术标准是什么？

2.4.1 房地产企业工程技术标准应该是市场标准、客户标准。

2.4.2 为什么我们要选择客户标准而不是国家标准？

2.4.3 其一，国家标准只是略高于社会平均水平，是对社会现有先进水平的总结，一般来说，国家标准将永远落后市场标准和客户的要求，客户的要求将是推动国家标准提高的原动力，只有站在市场第一线的房地产企业，才真正地知道购房者需要什么。

2.4.4 其二，激烈的市场竞争，要求我们以客户为中心，客户是我们的衣食父母，这就决定了工程技术标准的选择同样要以客户为中心。

2.4.5 其三，坚持客户标准，是我们房地产企业的责任，因为我们肩负对业主几乎是一辈子的使命和承诺。坚持工程技术的客户标准，已经使房地产企业成为了推动建筑技术发展的核心力量（同丁士昭先生观点），我们为此感到自豪。

2.5 客户技术标准的效应是什么？

2.5.1 客户技术标准的效应就是“一对一”的广告，是技术营销，是口碑的传颂，是品牌展示。

2.6 现场项目部技术管理工作的重点是什么？

2.6.1 现场技术管理工作的重点是解决功能性问题，其次是解决操作性问题。内容九：房地产工程质量管理

1 房地产工程质量管理提纲

1.1 房地产企业的工程质量标准是什么？

1.2 设计质量是工程质量的先天之本

1.3 房地产工程质量通病防治措施，详见链接。

1.4 工程质量样板房先行

1.5 房地产建筑产品质量标准的实物交底法

1.6 引进工程质量保险或担保制度

2 房地产企业的工程质量标准是什么？

2.1 房地产企业的工程质量标准是客户产品质量标准。

2.2 房地产企业开发产品的目的是要通过赢得客户的认可从而实现企业盈利，理论上与其它工业产品是一样，比如：冰箱、彩电。但实际情况可能是房地产市场的竞争还不像工业产品那样激烈或者我们暂时无法机械化生产，所以市场上对房

地产产品的质量要求不像工业产品那样高，但工业产品的要求一定是我们努力的方向。

2.3 客户产品质量标准与施工单位工程质量标准的区别。

2.4 明确了房地产企业客户产品标准的内涵，我们在工程质量控制方面努力的方向也就逐渐清晰。房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为要从建筑产品人性化功能开发、建筑产品高新技术应用和建筑产品质量缺陷维修（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化）三个方面努力。

2.5 我们对房地产产品更应该关注功能性问题。

2.6 房地产产品质量标准案例，详见链接。

3 设计质量是工程质量的先天之本

3.1 既然房地产企业的工程质量标准不仅仅是工程施工质量标准，而且要保证工程的功能性质量，那么这就要求我们事先必须把客户需求研究清楚，根据客户的需求，先把产品设计好，然后安排施工建造。

3.2 产品设计天生的就有缺陷，后期再补救也没有什么用处。案例分析，详见链接。

3.3 近阶段，房地产产品的创新在于设计创新。

3.4 施工图审查指引案例，详见链接。

4 房地产工程质量通病防治措施

4.1 业主工程质量投诉热点分析

4.1.1 中海地产工程质量维修月报案例，详见链接。

4.1.2 房地产工程质量缺陷分类统计表案例，详见链接。

4.1.3 维修案例，详见链接。

4.1.4 业主工程质量投诉热点：

第一类：渗漏

第二类：水电设备及门窗五金件使用故障

第三类：裂缝

第四类：规划、建筑设计缺陷带来的功能问题

出现工程质量通病的原因分析：（讨论）

建筑构造做法（工法）不合理；

施工速度太快；

工程管理不到位；

施工工艺落后；

原材料把关不严。

4.2 他山之石、可以攻玉

4.2.1 中海地产主包单位施工技术措施案例，详见链接。

4.2.2 万科地产主包单位施工技术措施案例，详见链接。

4.2.3 房地产工程质量验收标准与技术保证措施，详见链接。

4.2.4 广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条，详见链接。

4.2.5 南京市住宅工程质量通病防治导则，详见链接。

4.2.6 铝合金门窗质量控制，详见链接。

4.2.7 民用建筑防水体系，详见链接。

4.2.8 砌筑与抹灰质量控制，详见链接。

4.2.9 混凝土裂缝防治措施，详见链接。

5 工程样板先行

5.1 工程样板房案例，详见链接。

5.2 工程质量样板案例，详见链接。

5.3 工程质量样板房的意义：

5.3.1 工程质量样板房是一个公司工程管理实力的体现。

5.3.2 工程质量样板房是公司诚信的表现。

5.3.3 工程质量样板房是我们工程质量的演练。

5.3.4 工程质量样板房是承建单位实物交底的基地。

5.3.5 工程质量样板房有利于我们及时发现施工图上存在的问题，避免大规模返工签证。

6 工序控制措施，详见链接1、链接2。

7 建筑产品质量标准的实物交底法

7.1 传统施工交底的弊病。

7.2 房地产工程质量验收标准与技术保证措施，详见链接。

7.3 砌筑做法，详见链接。

7.4 抹灰做法，详见链接。

内容十：现场签证与设计变更管理

一、现场签证与设计变更管理

1 控制现场签证的思路

1.1 传统控制现场签证的局限性

1.2 本次培训控制现场签证的思路：

1.2.1 避免签证或减少签证

1.2.2 规范签证

2 系统分析现场签证诱因

2.1 设计变更原因引起的设计变更签证，详见链接。

2.2 合同出现漏项或重叠或清单说明不清引起的合同签证，详见链接。

2.3 措施费签证，详见链接。

2.4 场地移交不清引起的责任签证，详见链接。

2.5 规费签证，详见链接。

2.6 施工样板先行，避免施工返工签证，详见链接。

2.7 技术措施和质量标准不清晰签证，详见链接。

2.8 主材、主要工艺变了引起的价格签证，见设计变更控制。

2.9 总包管理费、总包配合费签证，详见链接。

2.10 施工合同范围外零星工程的确认签证，详见链接。

2.11 甲供材料管理采保费以及甲供材料损耗，见甲供材料讲座。

2.12 低价入场，申请变更的变相索赔签证，详见链接

2.13 市场价格发生无法控制波动的市场签证。

2.14 施工单位原因引起的违规处罚签证。

2.15 甲方原因引起的工期签证。÷

2.16 ??????

3 规范签证的方法

3.1 签证发生了，不要担心，规范签证。

3.2 规范签证方法：

3.2.1 三方签证，规范签证行为；

3.2.2 建立现场签证事先报告制度，甲方确定签证范围和做法后再实施，规范签证流程；

3.2.3 按程序办事，详见案例现场签证管理程序。

4 合同签证签证控制

4.1 合同出现漏项或重叠或清单说明不清引起的合同签证是现场签证的罪魁祸首之一。

4.2 避免合同签证的方法：

4.2.1 工程范围管理（工程范围管理的有点，目前工程范围存在的缺陷），详见案例1案例2、案例3；

4.2.2 现场施工交底新方法；

4.2.3 清单说明要具体明确，避免清单漏洞。

5 措施费签证控制

5.1 施工措施费定义：指投标人完成本招标工程所需的技术、生活、安全等方面的非工程实体项目全部费用，并已充分考虑了招标文件的施工管理及技术要求、配合售楼准备工程的要求。

5.2 施工措施费签证控制原则：施工措施费包干。

5.3施工措施费包干原则理解：投标措施项目清单未填写部分，视为已包含在工程量清单的其他费用中，措施项目投标报价按包干考虑，结算时除合同规定外不作调整。设计变更及签证工程中发生的措施费亦由投标人在本报价表中包干考虑。

5.4 施工措施费控制案例分析：中海阳光棕榈园二期主包措施费控制方法。

6 场地移交不清引起的责任签证

6.1 水准及坐标控制点移交；

6.2 施工水电接驳点以及读表记录移交；

6.3 作业控制线移交，比如：1 米控制线移交给入户门、二次装修、防火门、门窗、电梯、栏杆施工单位；

6.4 场地土方标高移交，比如：原始场地移交给土方单位；土方单位将平整后的场地移交基坑单位；基坑单位将基坑移交给桩基单位；桩基单位将工作面移交

给主包单位等；基坑坡度与桩基、主包施工的关系移交；

6.5主包与分包之间工作面移交，比如：门窗洞口移交；入户门、防火门洞口移交；栏杆工作面移交；防水工作面移交；外墙涂料工作面移交；白蚁防治工作面移交；水池防护工作面移交；电梯井道移交；烟道工作面移交；二次装修工作面移交；园林工作面移交；电梯机房、消防中心、变配电房、水泵房、弱电（电话、电视、宽频）等各类设备房移交；人防、消防、燃气、智能化等设备专业工作面移交；

6.6 分包之间工作面移交，比如：电梯安装与大堂二次装修工作面移交等；

6.7 办理好场地移交记录案例，详见链接场地工序移交记录表。

7 规费签证控制

7.1 规费定义：指投标人根据当地主管部门要求，为完成本招标工程所需的交纳的全部费用。比如：工人作业保险等。

7.2 规费签证控制原则：规费包干。

7.3施工措施费包干原则理解：投标人在规费项目清单未填写部分，视为已包含在工程量清单的其他费用中。本表中规费项目投标报价按包干考虑，结算时除合同规定外不作调整。设计变更及签证工程中引起的规费亦由投标人在本报价表中包干考虑。

8 施工返工签证控制

8.1 施工返工签证的控制方法：工程质量样板先行。

8.2 工程质量样板房的意义：

8.2.1 工程质量样板房是公司工程管理实力的体现。

8.2.2 工程质量样板房是公司诚信的表现。

8.2.3 工程质量样板房是我们工程质量的演练。

8.2.4 工程质量样板房是承建单位实物交底的基地。

8.2.5 工程质量样板房有利于我们及时发现施工图上存在的问题，避免大规模施工返工签证。

8.3 案例：工程质量样板房实例。

9 标准不清晰签证签证控制

9.1 技术措施和质量标准不清晰签证控制方式：

9.1.1 事先明确要求，详见链接案例。

9.1.2 施工样板先行，详见案例：工程质量样板房实例。

10 总包管理费、总包配合费签证控制

10.1 总包管理费、总包配合费控制原则：以分包合同价为基数，套用固定取费费率包干。

10.2 总包管理费、总包配合费包干理解：

10.2.1 分包合同价增减，总包管理费、总包配合费不调整；

10.2.2 建议总包管理费、总包配合费内包含分包水电使用费，避免现场各分包装水电表，影响现场管理；

10.2.3 建议总包管理费、总包配合费合并。

10.3 总包管理费、总包配合费支付手续：建议由甲方代扣支付，避免分包单位直接给总包支付。

11 合同范围外零星工程的确认签证控制

11.1 施工合同范围外零星工程的确认签证控制方法：在合同中先约定价格，避免在施工过程中讨价。

11.2 零星工作项目综合报价限价，案例详见链接。

11.3 操作技巧：现场工程师只确认事实或工程量，套价由合约工程师完成。

12 低价入场，申请变更的变相索赔签证，避免此类签证的措施：

12.1 分析商务标，避免严重的不平衡报价。

12.2 提防长期合作单位利用此方法索赔。

12.3 面对施工单位变更申请时，分析其理由是否属实，谨防上当。

13 设计变更控制管理

13.1 我们怕设计变更什么？

13.1.1 面对现实吧，看来你我是无法解决房地产项目“三边工程”问题，设计变更避免不了，谈“虎”色变有什么用呢？

13.1.2 设计变更难道真是母老虎吗，我们到底怕设计变更什么？

13.1.3 经验之谈：我觉得：我们只担心二种设计变更，重点控制。

13.1.3.1 ◆第一种是退到的设计变更，现场已经施工了，因变更滞后出现重复施工的浪费。

建筑工程安全管理体系与措施

建筑工程安全管理体系与措施 安全保证体系 本工程安全工作将从组织管理、安全生产制度以及施工全过程检查控制等各个方面进行保证。 安全保证措施 ⑴安全防范要点 根据本工程特点，安全防范重点有以下九个方面：防高处坠落事故、防洪涝事故、防起重伤害事故、防触电电击事故、防机械伤害事故、防火灾事故、防交通事故、防坍塌事故、防落水溺水事故。 ⑵建立安全生产体系 建立健全安全生产管理机构，施工单位成立以项目经理为组长的安全生产领导小组，全面负责并领导本项目的安全生产工作。 项目实行安全生产三级管理，即：一级管理由项目经理负责，二级管理由专职安全员负责，三级管理由领工员(或班组长)负责，各作业点设安全监督岗。 落实各级管理人员和操作人员的安全生产责任制，做到纵向到底，横向到边，各自做好本岗位的安全工作。 本项目在开工前，由项目经理部编制实施性安全技术施工组织设计，对技术复杂、施工危险性大、多发易发事故的高处作业，支架的

安装与拆除等施工项目，编制专项安全施工组织设计，认真执行安全生产“五同时”原则，采取安全技术措施，确保施工安全。 实行逐级安全技术交底制，由经理部组织有关人员对工程项目或专项进行书面详细安全技术交底，凡参加安全技术交底的人员要履行签字手续，并保存资料。项目经理部专职安全员要对安全技术措施的执行情况进行监督检查，并作好记录。 ⑶建立健全各项安全制度 认真贯彻"安全第一、预防为主"的方针，施工方须根据有关法律、法规，结合本工程特点，建立安全生产管理网络。项目经理为安全负责人、项目副经理、总工程师牵头负责，施工队和班组兼职安全员以及工地安全用电负责人参加的安全生产管理网，全面执行安全生产责任制，抓好本工程的安全生产工作。 严格贯彻执行国家和地方的有关安全生产的法律、法规，落实各项安全防护措施，确保工程建设中不发生重大伤亡事故。 制订和完善各项安全生产制度；各项安全管理制度；各类机械的安全作业制度；用电安全制度；施工现场保安作业制度；防洪、防火、防台等措施；起重作业安全制度；各种安全标志的设置及维护措施，并严格落实。 ⑷加强安全教育与培训 针对工程特点，对所有从事管理和生产的人员进行全面的安全教育。 对从事施工管理和生产的人员，未经安全教育的不准上岗；新工

完善建设工程安全生产管理体制参考文本

完善建设工程安全生产管理体制参考文本 In The Actual Work Production Management, In Order To Ensure The Smooth Progress Of The Process, And Consider The Relationship Between Each Link, The Specific Requirements Of Each Link To Achieve Risk Control And Planning 某某管理中心 XX年XX月

完善建设工程安全生产管理体制参考文 本 使用指引：此安全管理资料应用在实际工作生产管理中为了保障过程顺利推进，同时考虑各个环节之间的关系，每个环节实现的具体要求而进行的风险控制与规划，并将危害降低到最小，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 一、概述 由于建设工程的行业特点，建设工程施工的特殊性， 从业人员的构成及流动性大的特征，使建设工程业成为仅 次于采矿业的重大事故频发的高风险行业。安全生产，文 明施工是党和政府历来十分关注的大事，国家先后颁布了 《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国建筑 法》、《中华人民共和国安全生产法》等，建设部发布了 一系列关于安全生产的行政法规，各地建设行政主管部门 根据当地的实际，颁布了诸多的规定和条例，其目的就是 要解决建设工程安全生产和管理上存在的突出问题，切实 贯彻“安全第一，预防为主”的方针，从根本上保护建设

工程从业人员的生命和社会财产安全，促进行业和国家建设事业的发展。 建设部关于建设工程安全生产工作的总体思路是：健全法规。纵观近年来发生的建设工程安全事故，除了一些表层的致因外，其深层次的原因还与我国现行建设工程安全生产管理体制有关。在市场经济的环境下，利益各方要谋求近期的利润和长远的发展，承担责任和风险的大小，应与获利的多少大致相协调。政府及建设行政主管部门应提供给市场营造平等、公平环境的政策及措施，应重视各方利益的协调，重视经济和社会协调发展，推动社会全面进步。建设工程的安全生产问题直接涉及到施工企业的利益和发展，涉及到参与工程建设的各方利益。显然，解决建设安全生产存在的问题，不能完全用计划经济体制下形成的思路和办法，要探究适应市场经济体制的思路和办法。这需要总结、分析我国建设工程安全生产和管理的经

基于模块化的房屋建筑工程施工安全管理体系构建

基于模块化的房屋建筑工程施工安全管理体系构建 发表时间：2019-03-20T10:35:59.703Z 来源：《建筑模拟》2018年第36期作者：薛云杰 [导读] 近年来，随着我国经济快速发展建筑领域的施工管理方面得到了极大提高。但就现阶段而言，我国的建筑施工安全管理水平及思想管理意识十分薄弱，在施工安全方面仍需解决诸多问题。 薛云杰 身份证号：3209021983****2538 摘要：近年来，随着我国经济快速发展建筑领域的施工管理方面得到了极大提高。但就现阶段而言，我国的建筑施工安全管理水平及思想管理意识十分薄弱，在施工安全方面仍需解决诸多问题。论文就当前建筑施工安全管理体系的构建展开探讨，对当前建筑施工安全管理所出现的问题进行研究和提出解决方案。 关键词：模块化；房屋建筑工程；施工；安全管理；体系构建 引言 目前，房屋建筑的安全事故频发。因此房屋建筑工程的安全管理就显得更加重要。笔者在建筑行业多年，结合建筑相关的行业对从业人员进行了初步调查。 1建筑施工安全管理的概念 我国的建筑行业一直伴随着我国社会文明的发展进程，对我国的国家安定繁荣、国民安居乐业起到了重要作用。在我国的建筑发展史中，建筑安全管理一直是建筑施工的重中之重，现如今已得到政府和社会的广泛重视。我国建筑施工安全管理具体体现在这两种概念：第一，在建筑施工过程中，对于施工人员、施工设备、施工材料的安全管理，对施工人员的安全管理是管理核心。第二，对建筑物本身的安全管理，使建筑物质量符合国家要求和建筑规范，并确保建筑物的使用年限能达到规定使用年限。建筑施工安全管理有如下四点特征：第一，建筑施工岗位缺乏固定性，施工工作的内容会随施工进程随时改变，施工人员的流动性较大。第二，建筑施工的工作强度较大，并且施工人员的技术和职业素养参差不齐。第三，建筑工程施工的工作门类较复杂，集中管理难度大。第四，建筑施工环境多为高空或露天，并且受自然环境等客观条件影响较大。我国的建筑行业能否健康良性发展，施工安全管理起到了极其重要的作用，不单为我国的基础建设添砖加瓦，更是为施工人员的安全保驾护航。此外，建筑施工安全管理工作直接影响着我国国民经济与安全保障，同时也是施工企业能否取得社会和经济价值的关键。 2建筑工程施工安全管理中存在的问题 2.1建筑工程施工安全管理制度不够规范 目前，虽然我国的建筑工程施工项目正在不断地发展，但是其安全管理制度还存在很多不合理的地方，无法更好地对施工安全进行管理。主要体现在以下方面：①施工企业为了更好地应对激烈的竞争，施工中会接受额外的条款。同时，施工人员也会进行相应的改动，从而进增加了建筑工程施工安全管理的难度，同时也体现安全管理制度的不规范性；②建筑工程施工对安全管理的重视程度不够，并没有将过多的精力投入到安全管理制度的改进和完善过程中，导致安全管理制度存在很多的漏洞，对建筑工程施工的安全造成威胁。 2.2建筑施工材料的安全隐患问题 在建筑施工的过程中，施工材料对工程质量及施工安全有着重要的作用，由于建筑施工材料的种类繁多、属性复杂对建筑施工安全管理工作带来了不小的难度。大多数施工企业是通过抽检的方式对建筑施工材料进行检测，这对建筑施工材料难以进行全面把控，并且建筑施工过程中，对于施工材料常常有供应不足的状况。此外，建筑施工单位对建筑施工材料的检查上态度不认真，有着极大的随意性，不能对建筑材料进行严格规范的筛查，致使一些原本不合格的建筑材料在工程施工中大量使用，从而导致建筑工程质量和施工人员安全难以得到保障。 2.3全预警方面的问题 安全管理需要，安全预警预警体制的建立健全，对预防安全事故是非常重要的一方面。第三类问题是事故处理问题，合理的处理，而且事故是对已经发生，事故的负责，更是为以后安全管理工作做经验总结教训总结，事故的处理上报程序，责任人的处罚办法，事故结果的评价都需要规范。第四类问题是事故分析。项目管理过程中，建筑施工企业应该把事故发生后的处理经验，可做一些具有参考价值的的成果，应该把它贯彻到企业的安全生产管理制度中去。 3模块化的房屋建筑工程施工安全管理体系构建 3.1健全相关的法律法规 建筑工程在施工过程中，涉及到很多安全因素，必须要对施工安全进行严格的管理，才能够保障相关使用者的生命财产安全。因此，可以健全相关的法律法规，利用法律的强制约束力，更好地规范建筑工程的施工安全管理，为此可以做到以下几点：①针对目前建筑工程施工过程中存在的安全问题进行整理和汇总，从而能够在相关的法律法规中进行体现，能够更加全面地包含建筑工程施工的各个环节，从而能够从更加广泛的范围来确保建筑工程施工的安全管理；②通过相关法律法规，对于建筑工程施工过程中合同进行相关的规定，从而能更好地约束合同双方的责任，更好地提高对建筑工程施工合同的管理水平。 3.2严格把控施工材料质量 在建筑施工安全管理工作过程中，为使建筑工程质量和施工人员人身安全得到有效保障，建筑施工单位必须对建筑施工材料进行严格把控与筛查。首先，对于施工单位的材料进购人员及材料审核人员进行安全意识培养，使其充分认识到建筑材料对于施工安全的重要性，树立起安全防范意识，提高其职业道德素养；其次，施工单位对建筑材料进行采购时，必须对施工材料的规格、品牌、生产批次以及数量进行严格审查，并且按照施工材料规范加以规范；最后，在施工材料的供货渠道上应进行严格把控，选择正规和有信誉的厂商。 3.3基于模块化的房屋建筑工程施工安全管理系统构建 在这个系统中，每一功能模块都是房屋建筑工程施工安全管理系统设计的中心，主要的模块有：施工安全方案模块：该模块包括全面落实安全管理的行业标准与法律法规管理制度，制定安全专项施工预案，制定应急预案，几个方面的内容。施工安全预警模块：该模块要对房屋建筑施工存在的，危险源进行识别鉴定，对危险源进行综合性的描述评价，进行等级划分，信息获取处理措施，作出相应的规定。

施工安全生产管理体系

苏州市相城区东一路、东二路市政工程 安 全 生 产 管 理 体 系 目录 第一部分总则及安全管理方针、目标制度 第二部分安全组织机构 第三部分安全生产责任制

第四部分项目生产管理制度 第五部分文明施工及环保管理制度 第六部分应急预案 第一部分总则及安全管理方针、目标制度 一、总则 1.编制说明 为加强和规范施工安全管理，明确苏州市相城区东一路、东二路市政工程安全目标，根据国家、行业、公司、建设管理单位的有关规定，特制定本体系文件。 参加施工的各级领导和全体干部职工必须坚持“安全第一，预防

为主，综合治理”的方针，认真贯彻国家《安全生产法》、《建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》和《苏州市众合市政工程有限公司安全管理办法》等有关政策、法规、规定，当施工生产、人身安全发生矛盾时，要首先保证安全。 施工工区为“操作实施层”，并要对各自的管理行为和操作行为承担安全责任。 施工工区要认真贯彻质量、环境、职业健康安全“六位一体”管理体系，按照职责分工，做好预测、预防、预控，实行全人员、全方位、全过程的安全管理。 施工工区安全生产工作，要充分调动广大参建人员的积极性和创造性。做到各级组织齐抓共管，各职能部门通力协作，分口把关。 当本体系文件与其他有关文件（包括上级各单位）所制定标准不一致时，以标准高或严格的规定为准。 2.编制依据 《安全生产法》、《建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、等有关政策、法规、条例、规定等。 3.适用范围 本体系文件适用于苏州市相城区东一路、东二路市政工程施工安全管理全过程。 二、安全管理方针和目标 1.安全管理方针 安全第一，预防为主，综合治理。

建筑工程项目安全生产管理体系

编订：__________________ 审核：__________________ 单位：__________________ 建筑工程项目安全生产管 理体系 Deploy The Objectives, Requirements And Methods To Make The Personnel In The Organization Operate According To The Established Standards And Reach The Expected Level. Word格式 / 完整 / 可编辑

文件编号：KG-AO-3327-62 建筑工程项目安全生产管理体系 使用备注：本文档可用在日常工作场景，通过对目的、要求、方式、方法、进度等进行具体的部署，从而使得组织内人员按照既定标准、规范的要求进行操作，使日常工作或活动达到预期的水平。下载后就可自由编辑。 1纵向管理体系 公司主管生产副总经理和安全监控部门作为公司一级的安全生产管理监控机构，负责对现场制定的管理制度和运作实施情况进行检查监督，通过严肃有效的行政管理，使项目经理部始终处于正常良好的运行状态。施工现场成立的项目经理为主的安全生产领导小组。项目经理为该工程项目安全生产第一责任人，项目经理部设立项目副经理和专职安全员，由他们统一抓各项安全生产管理措施的落实工作。各生产班组建立相应的安全生产管理小组，设立兼职安全员，配合专职安全员工作。 安全生产管理网络 项目经理：XXX 安全领导小组组长

专职安全员：XXX 安全领导小组副组长 项目副经理：XXX 安全领导小组副组长 2横向管理体系 公司的各职能部门和各下属施工单位都参与安全生产、文明施工的服务与管理工作，保证项目的安全生产和文明施工。 全过程安全管理网络 作业中监督 熟悉安全措施方案 安全技术交底 上道工序进行安全设施移交施工机具使用前的检查 搭设下道工序所必需的安全设施 作业前检查 工长、班组长对操作者的指导 班组间相互监督、指导安全员监督、指导

某房地产公司工程管理部发展规划

工作行为规范系列 某房地产公司工程管理部 发展规划 （标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-88367某房地产公司工程管理部发展规划Development planning of engineering management department of a real estate company 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 房地产公司工程管理部发展规划 一、制订部门发展规划的必要性 1.外部环境的要求 (1)房地产业作为我国支柱产业之一，对GDP增长的贡献越来越大; (2)与发达国家和地区相比，我国居民现有居住条件与需求仍有较大差距; (3)国内社会秩序稳定，经济稳定增长，居民收入逐步提高，对生活质量的要求也越来越高; (4)中国申奥成功和加入WTO，给房地产业的发展带来更大的机遇; (5)深圳居住环境日益优化，深港两地往来不断加强，港

人置业成为房地产发展的另一个契机; (6)消费者对居住质量的要求越来越高，对工程项目管理提出了更高的要求; (7)消费者的法律意识不断增强，对工程在质量、进度等方面的管理工作要求严格; (8)国内优秀地产商在管理上不断提升自己，形成了比较完备的工程管理体系，已具备了很强的竞争力; (9)行业发展日趋规范，法规日益完善，对工程的组织和管理要求也逐步提高。 2.公司发展的要求: (1)公司"服务社会、实现企业、客户利益最大化"的经营宗旨要求加强工程管理工作; (2)公司"精品"、"创新"的经营理念，要求工程管理工作加强过程控制; (3)公司"诚信、敬业、务实、进取"的企业精神要求部门工作不断发展前进; (4)公司的发展目标，要求部门拥有一支适应其发展的高素质的工程管理团队;

安全生产管理体系及保证措施方案

安全生产管理体系及保证措施 （一）、安全生产管理体系 根据项目部安全生产责任制的规定，成立以项目经理为第一责任人、项目副经理为分项安全责任人的安全保证体系，监督和指导各职能部室的安全生产行为。安全生产管理体系实行项目经理负责制，设置专管安全的项目副经理，领导各级生产指挥人员贯彻、落实安全生产方面的各项规章制度和保证措施，确保安全生产。安全生产的日常工作由安全副经理、安全员负责。在安全副经理、安全员的指导下，组织全体上岗人员进行岗前安全教育，特种作业人员必须经过培训合格后，持有效证件上岗，杜绝盲目指挥冒险作业。

安全生产管理体系图：

安全生产管理体系人员和各部门职责： 项目经理： （1）.认真贯彻执行国家有关法律、法规和规，对本工程安全生产工作负全面责任。 （2）.定期主持召开安全生产会议，研究解决安全生产中的重大问题，注意改善劳动条件，关心职工的安全和健康，保证安全生产管理体系正常运行。 （3）.检查并考核项目部各部门安全生产责任制落实情况。 项目副经理（安全副经理）： （1）.在项目经理领导下，负责本工程的安全生产工作，确保安全生产管理体系正常运行。 （2）.协助项目经理组织贯彻国家劳动保护方针、政策、法令和上级有关安全生产方面的指示。 （3）.贯彻安全生产“五同时”的原则，即在计划、布置、检查、总结、评比生产的同时，同样要计划、布置、检查、总结、评比安全工作。 （4）.领导编制和组织实现安技措施计划，监督劳动保护费用的使用，不断改善职工的劳动条件。 （5）.对各级干部、工程技术人员、工人经常进行安全生产教育。 （6）.组织安全大检查，定期召开安全专会。 （7）.组织均衡生产，注意工人的劳逸结合，对因加班加点致使工人过度疲劳造成事故负领导责任；对经理责成解决的安全工作或已决定急需解决的安全隐患，未及时采取措施解决而酿成的事故负直接责任；对虽采取措施，但由于下属人员执行不力造成的事故负领导责任。 项目总工程师： （1）.在项目经理领导下，对本工程安全技术工作负责。 （2）.审批各工种安全技术操作规程，主管安全技术教育工作。 （3）.在审批技术文件和处理技术问题时，认真贯彻落实国家的安全标准。 （4）.在审批采用新技术、新工艺、新材料、新设备和革新项目时，符合安全技术规定。 （5）.对已提出的技术方面的安全隐患，未能及时采取措施解决而酿成的事

建筑工程项目安全生产管理体系(通用版)

( 安全管理 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 建筑工程项目安全生产管理体 系(通用版) Safety management is an important part of production management. Safety and production are in the implementation process

建筑工程项目安全生产管理体系(通用版) 1纵向管理体系 公司主管生产副总经理和安全监控部门作为公司一级的安全生产管理监控机构，负责对现场制定的管理制度和运作实施情况进行检查监督，通过严肃有效的行政管理，使项目经理部始终处于正常良好的运行状态。施工现场成立的项目经理为主的安全生产领导小组。项目经理为该工程项目安全生产第一责任人，项目经理部设立项目副经理和专职安全员，由他们统一抓各项安全生产管理措施的落实工作。各生产班组建立相应的安全生产管理小组，设立兼职安全员，配合专职安全员工作。 安全生产管理网络 项目经理：XXX 安全领导小组组长 专职安全员：XXX

安全领导小组副组长 项目副经理：XXX 安全领导小组副组长 2横向管理体系 公司的各职能部门和各下属施工单位都参与安全生产、文明施工的服务与管理工作，保证项目的安全生产和文明施工。 全过程安全管理网络 作业中监督 熟悉安全措施方案 安全技术交底 上道工序进行安全设施移交施工机具使用前的检查 搭设下道工序所必需的安全设施 作业前检查 工长、班组长对操作者的指导 班组间相互监督、指导安全员监督、指导 移交后整理

绿化养护工程安全生产管理体系(正式版)

文件编号：TP-AR-L8849 In Terms Of Organization Management, It Is Necessary To Form A Certain Guiding And Planning Executable Plan, So As To Help Decision-Makers To Carry Out Better Production And Management From Multiple Perspectives. （示范文本） 编订：_______________ 审核：_______________ 单位：_______________ 绿化养护工程安全生产 管理体系(正式版)

绿化养护工程安全生产管理体系(正 式版) 使用注意：该安全管理资料可用在组织/机构/单位管理上，形成一定的具有指导性，规划性的可执行计划，从而实现多角度地帮助决策人员进行更好的生产与管理。材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 安全生产对施工企业来说是一个十分重要的管理 内容，安全生产是抓好进度、提高质量的前提，因此 一个企业安全生产的制度是否健全，安全管理网络是 否可靠，直接影响到企业的形象。 1、职业健康安全目标 本投标人职业健康安全目标为："重大危险源控 制率达100%，特种作业人员持证上岗率100%，劳动 保护用品发放率100%，特种设备安全检测率100%"。 2、安全保证组织体系 建立和完善以项目经理为首，有各部门人员参加

的安全生产领导小组，有组织有领导的开展安全管理活动，承担组织、领导安全生产的责任。生产班组配兼职安全员，做到安全管理无盲区。 3、安全责任制 3.1、建立项目经理，技术负责人、施工员、班组长和班组安全员在内，同各业务范围工作标准挂钩的安全生产责任制和检查监督制度。 3.2、项目经理对本段劳动保护、安全生产负总责。认真贯彻执行党和国家有关安全生产的方针、政策、法令、法规。在抓好生产的同时，管好安全生产工作。在计划、布置、检查、总结、评比生产的同时，相应纳入安全生产工作，并负责对职工进行安全生产教育。 3.3、要组织实施安全生产措施，进行安全技术交底，检查各生产班组的安全生产情况，督促工人遵

建筑工程安全管理体系

一、工程概况 本项目兴港花园四期主体工程，位于海沧区兴港路以西，建筑面积81823.63平方米，为1栋32层，3幢31层建筑，本次招标为该项目的主体工程，投资额约1.9亿元人民币。 本工程定额工期为1321日历日，建设工期（中标合同工期）为1136日历日，开工日期：2012年12月10日，竣工日期:2016年1月20日。 工程质量等级：市优良。 二、安全管理目标 安全管理目标：无重大安全（火灾、卫生、机械、交通等）责任事故，死亡率为“0”；轻伤负伤率为≤3‰ 文明施工管理目标：创厦门市文明工地 安全生产保证体系（图附后） 三、安全管理情况汇报 （一）、建立各项安全管理制度 1、分部分项安全技术交底 在分部（分项）工程正式施工前，由施工负责人和安全员组织有关管理人员对各班组长及生产工人进行安全技术交底。使参与施工的人员对施工对象从设计情况、建筑结构的特点、技术要求、施工工艺等方面有一个较为详细的了解，以便科学的组织施工和合理地按排工艺，避免发生技术指导错误和操作错误。安全技术交底除有口头交底、文字交底外，必要时还可以用图样、实样、现场示范操作等形式进行，同时填写《安全技术交底记录单》并由有关人员签字存档。需开展对分包单位的安全交底（可结合《总分包单位综合管理交底》进行）。结合民工学校的建设，可以将安全技术交底置于民工学校中统一教学，务必使每一工人都能接受相关交底。 2、检查、检验 主要内容有：项目部由项目经理亲自带队组织每半个月一次的定期安全大检查；现场安全员进行每日巡检，检查有书面记录，对查出的问题做到定时、定人、定措施及时整改，有复查记录。 项目部、公司工程管理处或行业安全管理部门在安全检查中签发的整改通知单，项目部根据整改内容，结合隐患的性质，及时做出分析，属“通病”的隐患，转入事故隐患评审处。

房地产工程部管理制度

桃花源工程成本管理规程目录 一、招标管理工作规程 二、合同管理工作规程 三、施工阶段工程进度款支付规程 四、工程竣工结算规程 五、环境工程竣工图编制规定 六、甲供材料成本结算规定 七、工程变更成本核算规程

一、招标管理工作规程 一、目的： 根据桃花源项目特点，明确招标过程中的一系列工作事项，熟悉招标流程。二、适用围： 项目公司的施工、监理等供方的选择。 三、工作程序： 按照集团质量管理体系招标管理工作规程具体规定执行。 四、相关招标工作注意事项： 1、由工程部成本管理员会同集团成本管理员负责编制招标文件、工程量清单。 2、由工程部成本管理员会同工程分管人员负责督促投标单位准备投标资格审查资料及投标书编制。 3、由公司政府前期部有关人员负责工程招标报批文件的报审工作。 4、由工程部成本管理员、集团成本管理员、工程分管人员负责招投标答疑工作、

编制招投标答疑记录。 5、由工程部成本管理员参与工程评标、询标工作，完成询标纪要的整理工作。 6、由工程部成本管理员负责完成招标文件的报审工作，包括填写招标文件的质量文件审批单，报送集团成本管理部（由集团成本管理部负责完成招标文件在集团各个部门的会签工作）、报送公司领导审核等工作。 二、合同管理工作规程 一、目的：针对桃花源项目工程划分细、施工总包及分包单位多、合同种类及数量多等特点，为更好的做好合同管理工作，特制定以下工作规程。 二、适用围：本项目施工合同、材料设备类采购合同。 三、合同分类情况： 1、施工合同：

1）建安工程类合同：包括建筑安装总承包合同、分包合同等（如涂料、铝合金或铝木复合门窗、进户门、车库门、成品檐沟、栏杆、扶手、钢构等）。 2）室外工程类合同：包括电力工程施工合同、室外给水工程施工合同、室外排水工程施工合同、挡墙施工合同（包括土方施工分包合同）、污水处理设施工程施工合同等。 3）环境工程类合同：包括景观工程施工合同（包括土方施工分包合同）、道路工程施工合同（包括毛路、沥青路面施工合同）、路灯工程施工合同、围墙、门楼施工合同等。 4）公共配套设施工程类合同：包括公共球场施工合同、公共游泳池施工合同、公共车库施工合同等。 5）设备工程类合同：包括小型中央空调、电梯、锅炉、净水设备、燃气热水器合同。 6）弱电工程类合同：包括有线电视施工合同、电信工程施工合同、背景音乐及广播施工合同、周界报警施工合同、闭路电视监控施工合同、单元可视对讲施工合同、门禁管理施工合同等。 2、甲供材料、设备采购合同： 1）建安工程类材料、设备采购合同：包括钢筋、水泥、烟道、烟帽、保温板、屋面瓦、威卢克斯天窗、成品檐沟、面砖、文化石、石材、外墙保温砂浆、百页窗、葫芦瓶栏杆、电表箱等材料设备采购合同。 2）室外工程类材料、设备采购合同：包括减压筏等材料设备采购合同。 3）环境工程类材料、设备采购合同：包括绿化苗木及辅材、文化石、面砖、柱帽压顶石、墙压顶石、地面铺装石材、车库道路砖、泳池玻璃马赛克、烧烤炉、水龙头、

建筑施工企业的安全管理体系

建筑施工企业的安全管理体系 建筑业属于高风险行业，其施工企业应该建立起严密、协调、有效、科学的安全管理体系。 什么是建筑安全管理体系？建筑安全管理体系是施工企业以保证施工安全为目标，运用系统的概念和方法，把安全管理的各阶段、各环节和各职能部门的安全职能组织起来，形成一个既有明确的任务、职责和权限，又能互相协调、促进的有机整体。 安全管理体系的内容 根据系统论的基本理论和系统构建的思路，建筑施工企业的安全管理体系理应包括如下内容： 一是有明确的安全方针、目标和计划。每个建筑施工企业的安全管理体系必须有明确的安全方针、安全目标、安全计划，才能把各个部门、环节的安全管理工作组织起来，充分发挥各方面的力量，使安全管理体系协调和正常运转。 二是建立严格的安全生产责任制。安全管理工作是一项综合性工作，必须明确规定企业职能部门、各级人员在安全管理工作中所承担的职责、任务和权限。做到安全工作事事有人管，层层有人抓，检查有依据，评比有标准，建立一套以安全生产责任制为主要内容的考核奖惩办法和具有安全否决权的评比管理制度。 三是设立专职安全管理机构。为了使安全管理体系卓有成效地运转，建筑施工企业各部门的安全职能得到充分的发挥，就应建立一个负责组织、协调、检查、督促工作的综合部门。安全管理机构的设置由建筑施工企业的生产规模、施工性质、生产技术特点、生产组织形式所决

定。工程局、工程处设安全生产委员会，施工队设安全生产领导小组，班组设安全员。 四是建立高效而灵敏的安全管理信息系统。要使安全管理体系正常运转，必须建立一个高效、灵敏的企业内部的信息系统，规范各种安全信息的传递方法和程序，在企业内形成畅通无阻的信息网，准确、及时地搜集各种安全卫生信息，并设专人负责处理。 五是开展群众性的安全管理活动。安全管理体系应建立在保证建筑安全施工和保护员工劳动安全卫生的基础上，因此，必须在建筑施工生产的各环节经常性地开展各种形式的群众性安全管理宣传教育活动。 六是实行安全管理程序化和管理业务标准化。安全管理流程程序化就是对企业生产经营活动中的安全管理工作进行分析，使安全管理工作过程合理化，并固定下来，用图表、文字表示出来。安全管理业务标准化就是将企业中行之有效的安全管理措施和办法制订成统一标准，纳入规章制度贯彻执行。建筑施工企业通过实现安全管理流程程序化和标准化，就可使安全管理工作条理化、规范化，避免职责不清、相互脱节、相互推诿等管理过程中常见的弊病。因此，它是安全管理体系的重要内容，也是建立安全管理体系的一项重要的基础工作。 七是组织外部协作单位的安全保证活动。建筑施工企业所需的机械设备、安全防护用品等是影响施工安全的重要因素。安全性能良好的机械设备、安全防护用品等，是保证企业安全生产的必要条件。这就关系到外部协作单位对建筑施工企业在安全生产条件和生产技术方面的安全性、可靠性的保证，是建立和健全企业安全管理体系不可缺少的内容。 建立施工企业安全管理体系的途径

房地产公司工程部管理制度及措施

工程部管理制度 （一） 工程部工作原则： 求真务实、精干高效的原则 （二） 工程部人员分工： 1、工程部经理：主持工程部全面工作。主要负责工程部全面工作和对各专业工程师有关工程质量、进度、安全、文明施工、成本控制等管理工作进行领导、监督、检查。 2、部门经理白珂：协助总工工作。主要负责招投标工作以及工程的整个工程质量、进度、安全、文明施工、成本控制等工作以及做好监理公司、各总分包施工单位之间的领导协调工作等。 3、安装工程师（空缺）：协助部门经理做好整个施工现场的管理工作，主要负责所有安装工程的质量、进度、安全、文明施工、成本控制等工作。 4、技术员、安全员王苏霏：协助工程部经理搞好招投标工作，工程管理往来函件的收发记录,工程、安全资料的收集整理和管理的有关资料等，零星工程造价的初审。 根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量，在目前仅有一个工程项目的情况下，工程部的编制为3人 （三） 工程部部门职责： 1、 配合总经理、办公室、销售部等部门进行项目前期运作。 　2、 工程部全面负责工程开工前的准备及审查工作。 3、 负责工程项目招投标工作。 4、 协调施工总包、监理、设计及相关单位之间的关系。 5、 负责对总包、监理的管理工作。 6、 负责工程施工过程中质量、进度、安全、文明施工、投资成本控制等管理。 7、 负责工程竣工验收及移交工作。 8、 对工程管理过程中的文件、资料进行管理。 9、上级领导交办的其他事情。 （二）工程部经理岗位职责： 1、 负责工程部的日常管理工作。 2、 配合总经理、办公室、销售部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。 3、 负责组织工程的招投标工作。 （1） 对总包、监理单位进行考察、评价。 （2） 组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。

工程安全生产管理体系文件

工 程 安 全 生 产 管 理 体 系 **工程有限公司

目录 第一章安全管理体系 (1) 一、项目经理安全生产责任制 (1) 二、项目工程师安全生产责任制 (2) 三、工长安全生产责任制 (3) 四、专职安全员安全生产责任制 (4) 五、班组兼职安全员 (6) 六、生产班组长安全生产责任制 (6) 七、库房保管员安全责任制 (8) 八、保卫人员安全生产责任制 (8) 九、工人安全生产责任制 (9) 十、工程总包与分包单位安全生产责任制 (9) 第二章安全生产规章制度 (11) 一、安全教育培训制度 (11) 三、安全生产技术措施制度 (16) 四、职工伤亡事故报告制度 (18) 五、库房安全管理制度 (21) 六、易燃、易爆、有毒、有害物品管理制度 (22) 七、防护用品使用管理制度 (23) 七、施工现场安全生产管理制度 (24) 七、治安综合治理管理制度 (25) 八、现场消防管理制度 (26)

九、班组安全活动制度 (29)

第一章安全管理体系 一、项目经理安全生产责任制 （一）认真执行各级政府颁发的有关安全生产、文明施工的方针、政策、法规标准及本公司制定的各项安全生产规章制度，保证工程项目安全生产、文明施工达到工程安全目标标准。 （二）项目经理是本工程项目安全生产、文明施工领导小组组长，是工程项目安全生产要素的指挥者，是工程项目安全生产、文明施工的第一责任者，对本工程项目安全生产、文明施工负全面责任。 （三）、要把安全生产、文明施工纳入工作议事日程。坚持“安全第一，预防为主”的方针，当遇到生产与安全发生矛盾时，生产必须服从安全。 （四）要组织好对本工程项目定期和不定期的安全生产、文明施工检查，发现施工生产中不安全问题组织制定措施及时解决。对上级提出的安全生产与管理方面的问题，要定时、定人、定措施予以解决。 （五）负责本工程项目的脚手架、井字架、龙门架、塔吊、施工用电、施工机具的施工验收工作，经验收合格后方能使用，并履行交验签字手续。 （六）项目经理要组织好每月安全生产、文明施工工作会议，组织好班组安全生产教育活动，入场新工人上岗前三级教育，变换工种职工新岗位安全生产教育等各项安全生产教育工作，作到安全生产警钟长鸣，长抓不懈。 （七）要选责任心强、业务素质高、热爱本职工作的人任专职安全员。要大力支持他们的工作，充分发挥安全员在安全生产中的作用，使他们在生产方面真正有

建筑施工安全生产管理体系

编号：SM-ZD-57871 建筑施工安全生产管理体 系 Organize enterprise safety management planning, guidance, inspection and decision-making, ensure the safety status, and unify the overall plan objectives 编制：____________________ 审核：____________________ 时间：____________________ 本文档下载后可任意修改

建筑施工安全生产管理体系 简介：该安全管理资料适用于安全管理工作中组织实施企业安全管理规划、指导、检查和决策等事项，保证生产中的人、物、环境因素处于最佳安全状态，从而使整体计划目标统一，行动协调，过程有条不紊。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 1、安全生产目标 (1)严格执行国家建设部《建筑施工安全检查标准》和《建筑施工安全技术规范》,施工安全检查评分80%(含80%)以上，不发生重大伤亡事故，负伤频率控制在2‰以内。 (2)达到五无目标，即"无死亡事故，无重大伤人事故，无重大机械事故，无火灾，无中毒事故"。 2、安全生产管理体系 公司安全工作领导小组领导全面的安全工作，主要职责是领导公司开展安全教育，贯彻宣传各类法规，通知和上级部门的文件精神，制订各类管理条例，每月对各项目工程进行安全工作检查、评比。项目部成立安全管理小组，并设专职安全员，主要职责是负责对工人进行的安全技术交底，贯彻上级精神，每天检查工程施工安全工作，每周召开工程安全会议一次。制订具体的安全规程和违章处理措施，并向公司安全领导小组汇报1 次。各作业班组设立兼职安全员，主

房地产工程管理体系的建立与实施

房地产工程管理体系的建立与实施 第一讲：房地产工程核心理念介绍暨房地产工程管理人才观 1房地产工程管理行业现状分析 1.1房地产工程管理行业现状背景 1.1.1一个房地产工程项目是由不同的工程管理主体（比如：承建单位、监理单位、房地产企 业、政府建设主管部门、设计院等）共同管理完成的。 1.1.2由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担的社会责任或所站的角度不同，他们所 采用的工程管理方法也是不同的。 1.1.3高校的工程管理教育，基本上是站在施工单位的角度讲工程管理。 1.2作为甲方的房地产企业，采取什么样的工程管理模式才是科学合理的呢？目前，国内对房地产 企业工程管理模式的研究几乎是空白。 1.3中国房地产企业工程管理现状分析 1.3.1现状情况：各个房地产企业，因经营差异、背景区别、阶段不同等原因，采用的工程管 理方法不尽相同，可谓五花八门，没有统一的标准和规范，相互学习与借鉴难度大！ 1.3.2中国房地产企业工程管理现状也有共同的地方共同的特点 1.4房地产工程管理存在的普遍问题 1.5房地产企业做成了总承包或建筑施工总承包在房地产项目中无法胜任“总承包”的原因 2房地产工程管理核心理念剖析 2.1房地产工程管理职业经理人卢卫东先生，运用现代项目管理理论，结合多年在品牌地产企业和 民营地产企业的房地产工程管理实操经验，突破承建单位“工艺质量、工艺进度、成本控制” 的工程管理思路，建立起“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产企业工程管理体系，以 建筑产品为中心、真正做好客户服务工作，全新演绎房地产工程 “系统协调”（落实营销与 设计意图、把好工程业务关、协助调配资金）管理模式。 2.2房地产企业与承建单位对“铁三角”认识的区别，详见链接。 2.3近期，运用现代项目管理九大体系（范围管理、集成管理、风险管理、时间管理、成本管理、 质量管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，对提升房地产工程管理水平比较适 用。 2.4房地产工程管理全程策划案例，详见链接。 3中国房地产未来的工程管理方向 3.1非核心业务外包是方向！ 3.2未来房地产工程管理方向：各类投资模式下的供方管理。 4房地产工程管理实战体会，详见链接。 4.1三个要素：工程管理资源环境、工程管理理念是否统一、工程管理系统化。 4.2房地产工程管理九大技巧：运用现代项目管理九大体系（范围管理、时间管理、成本管理、 质量管理、集成管理、风险管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，详见房地 产工程管理全程策划案例。 4.3房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品 质量缺陷维修 、员工与供应商培训。 5中国工程管理研究课程探讨 6房地产工程管理人才观 6.1合格的工程师——熟悉本专业的技术、工序，基本了解本专业的社会工程资源，有一定的沟 通、协调能力，可以胜任一般工程师的要求。 6.2优秀的工程师——熟悉本专业的技术、工序，了解本专业的社会工程资源，了解相关专业基

建筑施工企业安全管理体系资料内容

附件三： 建筑施工企业安全管理体系资料内容 一、安全管理控制目标 （一）企业和项目制定的安全控制目标 1、伤亡事故控制目标:杜绝死亡，避免重伤，一般事故应有控制指标。 2、安全达标目标：根据企业特色、项目特点，按实际情况制定安全达标的具体目标，如企业达到市级安全先进单位，项目达到安全创优等各种荣誉。 3、文明施工实现目标：项目根据作业条件的需要，制定文明施工的具体方案和实施文明工地的目标。 （二）企业的安全管理目标必须有正式文件和传阅记录，项目的安全管理目标必须有上级部门审批和传阅记录。 二、安全生产管理制度 企业的安全生产管理制度必须有红头文件和传阅记录，项目的安全生产管理制度必须有经过上级部门审批和项目发放记录。 （一）安全交底制度（企业和项目均需制定） （二）安全技术交底制度（企业和项目均需制定） （三）专业性强、危险性大的专项（施工用电、大型机

械、特殊类脚手架、防暑降温等）施工方案审批制度（四）设备（含紧急救援器材）安装、拆除验收制度(含检测、操作规程、定期保养、维修、改造报废、特种设备管理内容) （五）分包单位安全管理制度（针对专业类、劳务类等分包单位安全职责、权限、考核、奖罚考核） （六）安全教育培训制度（企业和项目均需制定） （七）班组安全活动制度（企业和项目均需制定） （八）安全检查制度（企业和项目均需制定） （九）安全隐患整改责任制度（企业和项目均需制定）（十）安全生产奖罚制度（企业和项目均需制定） （十一）工伤事故报告制度（企业和项目均需制定） （十二）施工现场安全纪律制度（项目制定） （十三）消防管理制度（企业和项目均需制定） （十四）保卫值班制度（企业和项目均需制定） （十五）现场文明施工管理制度（项目制定） （十六）事故紧急救援制度（企业和项目均需制定） （十七）各工种安全操作规程 三、安全生产责任制 （一）企业明确各岗位［企业主要负责人（法人代表）、技术负责人、生产经理、安全部、技术部、工程部、机械设备部、物资部、财务部、工会等部门］安全生产职责，明确

房地产开发公司工程管理制度样本

房地产开发公司工程管理制度样本

房地产开发公司工程管理规则 一、总则 第一条公司为使各项工程顺利进行,并提高施工水准,特订立本准则。 第二条工程人员在工程进行中应确切依本规则监工,如遇有疑难之处,或设计上欠妥时,应即刻与有关单位人员连络,迅速解决,以免贻误工期。 第三条各种厂商带标单到工地时,工地主任应将工程施工要求的标准、工期、范围,详加说明后,在估价单上签章,若标单上有漏列的部分,应加注明,以便订约时列入。 第四条各种工程或工资合约副本送至工地时,工程人员应详阅合约内容的说明及有关规定,严格执行。 第五条工程管理员每日应详实填报监工日报表并将工程进行情形于每月初一、十六检讨进度,记录于表中。 二、每一工程开工前应准备及注意事项 第六条工程人员进驻工地时应先请设计科派员指出建筑线及

地界线的木椿,并订定地盘高度的基准点。 第七条建筑线地界线木椿应设法固定,不使其动摇走样,必要时加设辅助点,并记录于手册上,以便随时查核。 第八条基地上原有的行道树、消防栓、消防水池、给水管、污水管、煤气管、油管、电线管、电杆及其它公共设施,如有妨害施工时,应由工地主任报请各该主管机关或所有权人移拆,不得任意剪断移动。 第九条工地主任在了解现场后,应即着手筹划开工事宜,其主要内容包括:拟定开工日期、工期、机具、材料、工寮及工务所配置计划;数量计算、核对、进度表编制及结构体发包期限等事项,准备开工前检讨会。 三、各项工程施工时应注意事项

□粗木工程 第十条粗木工程订定水平椿板时,应注明与基准水平点的高度差,并在水平椿板上绘明挖土宽度、墙厚、柱中心线等,做为施工的准绳,订立完成后,应由工地主任详细复核无误并报查验后,方可开始挖土的工作。 第十一条复核各项放样,特别是地下室及一楼,应重新核对所有尺寸,如有错误,即时改正,以免以后无法更改,楼梯、平台、踏步需画出墨线以为组模工作时的准绳。 第十二条放样完成立门窗框时,应注意位置是否正确,及垂直、水平等,并应加设保护板。 第十三条门窗框靠混凝土的面前,亦应事先加设铁件,以便灌浇混凝土时,埋没在内增加牢固。 第十四条砖墙施砌完成时,应注意固定门框材料,可收回者应即收回,以免使模板工随便裁剪损失浪费材料。 第十五条每层楼板灌浇混凝土前,在楼板四周模板上及各柱筋上画水平高度记号,作为灌浇混凝土时的高低凭据,施工前应复核门窗是否有变形或移位。 □土方工程 第十六条基础挖土时应核对其位置宽度及深度是否正常,并随时注意安全措施。 第十七条各层楼板灌注混凝土前,须以水淋湿模板,以水泥浆灌入柱底及施工接头。第十八条拌合混凝土时应注意水灰比