土地增值税法学习重点
第八章土地增值税法
一、本章命题常规
本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。
土地增值税既能够出客观题型，经常出计算题，也能够与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。
二、本章新增或新变化的要紧考点
1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法计算利息扣除。
【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%。则该企业最多同意扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。
2.增加对转让不能取得评估价的旧房的专门加计扣除的计
算
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够依照《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均通过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。
A.314.7万元
B.359.7万元
C.374.7万元
D.376.5万元
【答案】C
【解析】可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，计算扣除项目时三年零八个月能够视同为四年。购房时缴纳的契税准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。营业税、城建税、教育费附加、印花税均可扣除。该房产计算土地增值税时可扣除的金额=300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。
3.在土地增值税治理中增加核定征收率和预征率的规定
（1）核定征收率
为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
（2）核定预征率
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部地区和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
三、本章重要考点真题及习题示例
1.土地增值税征税范围
【真题·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（）。（2002年）
A.赠与社会公益事业的房地产
B.个人之间互换自有住房
C.抵押期满转让给债权人的房地产
D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产
【答案】C
【真题·单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。（2006年）
A.公司与公司之间互换房产
B.房地产开发公司为客户代建房产
C.兼并企业从被兼并企业取得房产
D.双方合作建房后按比例分配自用房产
【答案】A
2.土地增值税应税收入与扣除项目的确定
这是要求考生掌握的内容。
【特不注意】
第一，土地增值税应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
第二，从不同转让标的看扣除项目的差异。
新建房地产转让时可扣除：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
存量房地产转让时可扣除：（1）取得土地使用权所支付的金额；（4）与转让房地产有关的税金；（6）旧房及建筑物的评估价格。
第三，从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。
（1）房地产开发企业：印花税计入治理费，不能与其他税金一起扣除；单独转让土地的，不能享受房地产开发企业加计20%的扣除的优惠。
（2）非房地产开发企业：不能享受房地产开发企业加计20%的扣除的优惠。
【真题·单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，同意单独扣除的税金是（）。（2005年）
A.营业税，印花税
B.房产税，都市维护建设税
C.营业税，都市维护建设税
D.印花税，都市维护建设税
【答案】C
【真题·推断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。（）（2000年）
【答案】×
【真题·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。（2009年原制度）
A.旧房产的评估价格
B.支付评估机构的费用
C.建筑旧房产的重置成本
D.转让环节缴纳的各种税费
【答案】ABD
3.土地增值税应纳税额的计算
【真题·单选题】2004年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增
值税为（）。（2005年）
A.2256.5万元
B.2445.5万元
C.3070.5万元
D.3080.5万元
【答案】B
【解析】销售收入=14000（万元）
扣除项目合计=土地使用权费及开发成本4800 +房地产开发费用4800×10%+相关税金770+加计扣除费用4800×20%=4800+480+770+960=7010（万元）
土地增值额=14000-7010=6990（万元）
增值额与扣除项目比例=6990/7010=99.71%＜ 100%
土地增值税税额=6990×40%-7010×5%=2445.50（万元）。
4.土地增值税的清算
【真题·多选题】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。（2008年）
A.直接转让土地使用权的
B.房地产开发项目全部竣工完成销售的
C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的
【答案】ABC