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征地拆迁山林房屋面积计算

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最近，笔者在电视、网络、新闻媒体中看到一些，有关关于农村征地拆迁补偿的新闻，地方政府是怎么怎么的为农民着想，又是怎么怎么的对农民进行了合理补偿。不过，笔者读后心里总不是滋味。

前几天，笔者看到一则对农民征地补偿新闻,一个城市征收农民土地，一块同样的，两个价，80%的土地按每亩8万（120元/平方米）给付，20%的土地按每亩100万（1500元/平方米）给付，这说明农民的土地至少值1500元1平方米的，同一块儿地能给出两个价来，不知道当地政府是怎么考虑的，土地要是你的，这种征收法，你会同意吗？耐人寻味。还有，在农权网上看到一则帖子，征收农民的房屋政府给补偿每平方米400元，不知道当地政府是怎么的想的，以笔者当地农民建房为例，农民建设一所新房子，每平方米就得花约1500元，试想，这样的补偿，让农民怎么购建房屋，又怎么来生活。

还有，就是农民的土地同地不同价，给农民的土地分片定价。无锡调整征地补偿标准全市划分为一、二类地区。这就好比说，同样的土地种稻子，你能说同样的大米在市场卖出两个价？农民的土地作为生产、生活必要的要素，不能完全等同于市场，要考虑农民的长远生计，显然这种征地补偿方式是不合理的。

目前建于，集体土地、房屋的征收法律法规滞后，不健全。那么，在情况下，农民在征地拆迁中，怎样来计算补偿款才合理？尊重农民，保障农民长远生计？在征地拆迁补偿款计算中，农民应当必要考虑的因素，应当注意的问题，只有抓住要点才能在征地拆迁中得到较合理的补偿。这里笔者，给农民朋友一个思路，供农民在征地拆迁维权中参考。

农民在计算土地、房屋补偿款时，首先要了解：集体土地所有权、使用权及土地市场价值等相关法律才能更好地维护农民合法的权益

集体土地所有权

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八条：土地所有权归属，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号自1995年5月1日起施行）第十九条规定：集体土地所有权，“土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。”

依据《中华人民共和国土地管理法》第4条之规定，我国实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转用建设用地、控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。因

此，凡是未按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的行为都属于非法占用农用地的范畴。

地方政府非法占用农用地的情形主要有以下五种：弄虚作假，主要是指使用土地的地方政府，虽然占地经过有权机关批准并且取得了用地手续，但是他的用地手续是通过弄虚作假骗取来的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，将基本农田或其它农用地撂荒成未利用地向有具有土地审批权的管理机关申报。少报多占，主要指超出批准用地的面积占用土地。比如，某建设项目被批准占用土地50亩，在实施建设的过程中，却占用了500亩，超占的50亩不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批准文件以及办理用地手续即占用土地的行为。未转先占，即未经依法批转土地利用就占用农用地的违法行为。未征先占，即未经土地征收程序改变土地权属就占用农用地的违法行为。由此可见，没有取得手续批文违法占地，农民有权拒绝征地。

土地使用权

《土地管理法》第九条规定：土地使用权，“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号自1995年5月1日起施行）第四十三条规定：集体土地建设用地使用权，“乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。”

现行的土地管理法律将土地的所有权和使用权相分离的基本原则，也就是说，虽然国家和农民集体拥有土地，但是政府机构、企事业单位、社会团体、个人等都可以在符合法律规定的情况下，办理相关合法的手续，取得合理利用土地的权利关获得收益。但是，这并不意味着其对土地的使用可以不受任何限制，还是应当承担保护，管理和合理利用土地的义务，根据土地的属性不同，科学合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。因此，强占乱占侵犯农民土地使用权的行为都错误的违法行为。

依据《宪法》、《民法》、《物权法》、《农村土地承包法》等相关的国家法律上来看，农村土地的承包经营权是一种用益权，物权最重要的特征就是直接支配和保护之绝对性。物权的直接支配性，指物权人得依自己的意思，无须他人意思或行为之介入，对标的物为管领处分的权利。物权的绝对性，指物权人于其标的的物之支配领域内，非经其同意，任何人均不得侵入或干涉，否则即构成违法。对于农村集体所有的土地，农民作为农村集体经济的成员取得其承包经营权，属于用益权。这种用益权一经设立，就具有物权的属性，即具有排除包括有权人（发包人）在内的一切人的干涉和侵害。

还有，温家宝总理在十届人大四次会议结束后举行的记者招待会上，答中外记者说的话：“中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。我们说要给农民的土地经营权以长期的保障，15年不变，30年不变，就是说永远不变。必须实行最严格的耕地保护制度，必须保护农民对土地生产经营的自主权，占用农民土地必须给予应有的补偿。土地出让金主要应该给予农民。必须依法严惩那些违背法律、强占乱占农民土地的人。”

《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（2009年中央1号文件）也明确规定：“稳定农村土地承包关系。抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。强化对土地承包经营权的物权保护，做好集体土地所有权确权登记颁证工作，将权属落实到法定行使所有权的集体组织；稳步开展土地承包经营权登记试点，把承包地块的面积、空间位置和权属证书落实到农户，严禁借机调整土地承包关系，坚决禁止和纠正违法收回农民承包土地的行为。”

这些规定都远远地突破了《土地管理法》、《农村土地承包法》中农民土地使用权限的所规定，都足以证明，农民的土地承包权使用长久不变。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所规定的，来进行征收，这对农民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有权、使用权，可以说，地方政府目前的征地拆迁90%以上的都是违法的，因此，农民可要求最高的补偿。

土地自身价值

价值规律是商品经济的基本规律，是商品生产和商品交换的基本规律。只要存在商品生产和商品交换，就存在价值规律。（1）价值规律是商品经济的基本规律，但并不是商品经济中唯一的经济规律。商品经济中有许多经济规律，价值规律是基本的规律。（2）价值规律作为商品经济的基本规律，同其他任何规律一样，是客观的，是不以人的意志为转移的。土地作为三大生产要素之一，在社会经济可持续发展战略中起着基础性、决定性作用。土地有偿使用，要符合价值规律。同样的土地，国有土地就有市场价值，集体土地就不具有市场

价值，显然，这是不符价值规律，也是不符合逻辑的。

便于农民朋友理解，这里多提一嘴，什么是土地自身价值？如果农民的土地不值钱，那政府、开发商就不会对农民的土地眼红了。打个不确切比方，就是农民的土地很值钱，假如说农民的土地是一个聚宝盆，年年会给农民家送钱，就是秋天土地里的收成，因为农民的收成有了钱就可以无忧无虑世世代代地去生活。这时

候，有人要卖农民的“聚宝盆”，要断了你的生路，对农民而言“生路”值多少钱？事实上这个“生路”就是这里所讲的土地自身价值。因此，农民为了生存，为了活命，就不能轻易要卖掉的。即使是卖也应是合理的，得保障农民自身的长远生存。

尽管集体土地，还沿用着计划经济的落后的管理模式，但土地自身的市场价值以充分显现出来，如果农民的土地不值钱，那在征地拆迁中就不会制造流血伤亡事件了。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（2008年10

月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过）文件精神提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”这改变了农村集体土地只能被行政征收才能成为建设用地的做法，体现了追求城乡协调发展的科学精神，摆脱传统建设用地管理模式的束缚。

征地拆迁中，有这样一句话：“中国最便宜的是农民的土地，最贵的也是农民的土地”。简直就是对农民的侵略。不给农民一个合理的市场价格，进行合理的补偿，放到谁的头上，谁也不会干的，最终的结局就是抗争，以死来抗争。在征地拆迁中，真正体现土地自身的市场价值，才是对农民最公正的，才是构筑和谐社会，社会主义价值观的充分体现。

关于对同地价的理解，将农民的土地分类划分等级进行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同价，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》2004年10月21日国发〔2004〕28号）：(十二)完善征地补偿办法，征地补偿做到同地同价。笔者理解文件精神是，同地同价应当是指土地在同一地区的的价格应当是相同的价格，不是地方政府所讲的同地同价，是同村的土地相同价格，也不是事先由地方政府按照距离城市城区远近等因素，将农民的土地进行分类划分等级后，所说的同地同价，事实上，这就是同地不同价。地方政府先入为主对农民的说，你的土地是二类土地价格。地方政府为了获取更的土地出让利润，一般将农民的土地划分为二类或三类，有的地方政府甚至划分的更多一些，可达四类或五类。以笔者所在地的延吉市为例，就是把农民的土地划分四个等级，笔者认为，这是不符合中央对农民征地要到合理补偿，保障农民长远生计的政策精神的。

道理很简单，征收农民土地、房屋，政府给农民在不同的区域的内的价格不同，但最终征收农民土地都是以现金兑现的。假如说农民的房屋被征收了，农民首要的是解决住的问题，于是就同开发商说，你的房子价格50万，可政府是按五类区给补偿的就10万元，那开发商为了社会责任，也把你的同样的房子价格，按照五个价格来卖，农民可以10万元，买你的房子了。这可能吗？现实中，政府无论将征收农民的土地分成几类价格，但在同省同一市（或一县）的农民生存生活成本是一样的，同一市场，同一商品的价格不可能有三六九等的，这显然是对被征地拆迁农民的不公。

农民的土地作为生产、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解为市场行为，土地是农民的生存基础。再者，我国农民土地人均不足1市亩，城市郊区的农民所占的土地更少，以延吉市朝阳川东丰村农民为例，现在每人拥有土地不中400平方米。这么少的土地，地方政府做不到同地同价，在将土地划分成几个等级，钱，利润是政府赚了，可接下来的问题是，农民怎么去生活？试想，我们政府的这么人民公仆们，如果土地你的，给你这么划分片区等级，然后对你进行补偿，你干吗？？

因此，农民在征地补偿中，不能让地方政府的红头文件、公告给忽悠住了。文件政策法规服从的原则，地方服从中央，地方政策由违背中央的，按中央的执行。农民拿中央的文件进行与地方政府发布的同类的文件进行对照，由违背中央意愿的，农民有权拒绝执行。地方政府把土地分成几个片几个价，这些都是蒙人的。建议，农民平时多学些相关征地拆迁的法律法规政策，这样在征地拆迁补偿中，就没有敢欺负你了，我们毕竟社会主义法制社会，主动权就会把握在农民的手中。

集体土地、房屋征收补偿计算方法

在土地征收中，国家的对农民的政策是：合理补偿、妥善安置，保障农民的长远生计（根据国家相关的征地法律法规综合整理，相关的征地拆迁法律法规可查阅笔者的博客草根的心声，博客中的相关法律分类）。农民在征地补偿中应当考虑土地的自身市场价值、土地的附加值（农地的年产值）、通货膨胀、最后才是安置费用。

为什么要考虑通货膨胀呢？通货膨胀是经济发展的必然产物，是不可否认的事实。那么，什么是通货膨胀，简单地说，就是让你手中的钱贬值，举个例子：假如，你手中有100元钱，你不花，就在手中，如果通货膨胀率平均为5%，15年后购买力就只是现在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，购买力就仅仅是现在的9%了。

征地将农民世代赖以生存的饭碗砸了。如果农民在征地中不这样综合性地去考虑问题，就目前各地政府给补偿的那点钱一般仅够2年的生存费用，政府就什

么也不管了。对农民来说，生存都成问题，就更别说什么长远生计了。所以，在征地中，以上这些因素是农民必须要考虑的。

1、承包土地（口粮地）的补偿计算方法

《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”

《土地管理法》规定的土地征收补偿制度单纯以土地原用途和前三年内的经济产出平均率计算, 导致农村土地被征收后农民仅能获得土地补偿款的1—5%左右，而且土地征收补偿款的分配不尽合理。据相关调查发现, 耕地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得收益比最高可达99∶1 ; 未利用土地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得的收益比最高可达199∶1 , 在沿海经济发达地区甚至可达千比一，与政府取得的土地出让收益相比, 农民得到的征地补偿款仅为冰山一角，有的连基本生活都难以得到保障。此外，集体经济组织与农民之间对补偿款的分配亦不尽合理。

按照原用途给予补偿，这是根本上就是不合理的。农民当然就不会接受。那么，在征地中怎么样补偿才算合理。

在集体土地没有市场化，《土地管理法》没有修改的现实下，土地是按照原用途给予补偿。那农民怎么算，技巧在土地承包使用权的长久不变。长久不变你能说是200年不变，还是500年不变，显然，按照《土地管理法》的计算是站不住脚的。保障农民的长远的生计，是政策所规定的，为了保障农民的长远的生计，那将年产值先算200年的吧。

假设，1平方米的年产值为50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。当然土地所种作物不同，年产值也就不同，还有有没有温室棚，若有还要将1年能出几季，考虑进去的。一般温室棚北方1年到少能出2—3季。

值得注意的是，如果地方政府将农民土地分成几等级定价，如果是违背中央文件精神愿

意的，农民可以拒绝不理他，只要在征地补偿中，时刻把握住中央对农民土地的政策是长久不变，只有这样，才能保障农民的长远生计。

分析到这里，就一目了然了，这里我们还没有计算土地的自身的市场价值。有人说农民贪婪，漫天要价，事实胜于雄辩，不攻自破。

2、集体土地上的房屋征收补偿计算方法

实际征收中可能有二种可能，一是只征收了房屋，没有征收承包地；二农民的房屋、承包地同时被征收。

如果只征收了农民的房屋，没有征收承包地的，在这种情况下，建议农民置换，要求拿同样的地面积同样的房屋面积来换，这样是为了便于农民生产，同时也比较合理。一般各省土地条例都规定了农民的宅基地的使用面积。比如《吉林省土地条例》中规定一农户宅基地的使用面积为330平方米。如果不能置换，应考虑购买同样的房屋的价值，宅基地使用的其他土地面积应当考虑土地的市价值。什么意思，你让我没有房子住了，我总得去再卖一所吧，同时，还得考虑便于农业生产。

如果农民的房屋、承包地一起被征收了，那么，没有农业生产了，这时就全都市化了，农村房屋拆迁补偿应借鉴《国有土地上房屋征收与补偿条例》的四个原则进行要求。因各地情况不同，笔者没有进行具体的计算分析。这里只是给农民一个思路，仅供农民在实际房屋征收中参考。关于土地维权方面的笔者另有文章，请查阅笔者博客。

许多地方政府为追求经济发展和政绩，以牺牲被征地农民利益为代价，任意扩大征收权，土地征收工作中明显存在对农民不公平行为，征地补偿标准偏低，政府低价征高价卖、与民争利以及征地补偿分配混乱导致一些地区在土地征收实现土地用途转移过程中，不同程度地存在开发区和工商企业盲目圈占耕地、肆意扩大城市建设规模以及在征地过程中对被征地农民安置不足，严重地侵犯了被征地农民利益。土地权利的易手，伴随着被征地农民的赤贫噩梦，造就了地方政府的光辉政绩和商人的暴富。在商业利益和政治资本的双重利益驱动下，许多农民在工业化、城市化进程中大量失地失业失去社会保障，成为种田无地、就业无岗、社保无份的人。

农民只有团结，只有斗争，才会有公平、公正、合理，一盘散沙，只能永远是任人宰割的羔羊！！

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使用权。制止非法暴力、流氓无赖式的强征强拆，揭露社会丑恶，弘扬正义；维护法律的尊严，构筑社会主义和谐社会。让更的更多的人学法用法，维护自己的合法权益。

住宅建筑面积计算方法

在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： 1、单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 2、多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 3、地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 4、用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 5、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 6、电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 7、住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 8、雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。 9、突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 10、两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 11、突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 12、封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 13、住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有： 1、突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。 2、检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。 3、独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

房屋拆迁补偿的计算公式以及补偿标准

房屋拆迁补偿的计算公式以及补偿标准民身边，那么，在面对房屋拆迁时，应该如何所要房屋拆迁下来就由法律快车小编为您详细介绍房屋拆迁补偿的计算公式以及补偿标准。一、房屋拆迁补偿的概念房屋拆迁补偿是什么，房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。房屋拆迁如何补偿？房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。根据被拆迁人的要求可以是异地兑换，也可以是同地兑换。二、房屋拆迁补偿标准的计算公式拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。（一）房屋拆迁补偿计算标准（1）房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）。（2）房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。

房屋建筑面积计算公式

房屋建筑面积计算公式分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积由以下两部分组成: A、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。 B、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半 C、公用建筑面积分摊系数套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积建筑面积是“套(单元)建筑面积”的简称。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。套内面积是“套内建筑面积”的简称。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体套内阳台建筑面积面积 1、套内使用面积是指房间实际能使用的面积; 2.套内墙体面积是指新建住宅各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种; 3.套内阳台建筑面积有封闭式阳台、挑阳台(底阳台)、凹阳台和半挑半凹阳台之分。

供热面积=套内使用面积+套内墙面积一般来说:套内使用面积*1.49=建筑面积建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊的公用面积[(套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积)*公用建筑面积分摊系数 1、容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式:建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 2、建筑用地面积:指建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 3、规划建设净用地面积:你开发商可以用于建设的土地面积.你买一块地,但由于市政或其他原因,需要占用你一些土地,如市政道路,即常说的要扣路幅,还有如在土地边有高压线,国家规定就需退出多少米才能建房的.所以你土地证面积并不一定是你的建设用地面积,土地证面积减去你不能用的面积后就是你的规划建设净用地面积。 4、“用地面积”:是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。城市土地使用的。主要性质可分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地等。但各种性质用地的面积并不只单纯包括其本身所占用的土地面积，还包括一些直接为其服务的建设用地面积。如城市的“居住用地面积”包

征地拆迁工作方案(工作流程)

征地拆迁工作流程（工作方案）征地拆迁工作分为十个阶段： ①征迁准备阶段②宣传发动阶段③勘察核实阶段④征地拆迁阶段⑤资金兑付阶段⑥拆迁安置阶段⑦进场施工阶段⑧服务招商阶段⑨竣工通车阶段⑩验收总结阶段。一、征迁准备阶段 1、委托文物、压矿、地灾、水保、环评、土地等相关咨询评估机构完成相应的报告书，并获取相关行政批文后，委托国土咨询评估机构编制土地利用总体规划修改及土地预审呈报书，报省国土资源厅审批。 2、在设计单位出征地红线图后，委托林业勘察单位编制《使用林地可行性研究报告》和《使用林地调查报告》，报林业厅初审，报国家林业局批准。 3、省政府印发永武高速征地拆迁补偿标准。 4、地方政府建立相应的征地拆迁协调领导小组，并成立全职的征地拆迁办公室，办公室应设立土地核查小组、房屋丈量小组、矛盾纠纷协调小组。 5、根据初步设计编制征地拆迁简介，准备征地拆迁使用的各种表格及工具、用具等。编制项目征地拆迁实施预案，为正式实施征地拆迁做好充分准备。 6、召开征地拆迁动员大会。二、宣传动员阶段采取多种形式，宣传项目的重要性和征地拆迁政策。通过宣传发动，使沿线群众和征迁安置对象熟悉掌握永武高速公路征地拆迁政策、计划安排，争取公路沿线被征单位和个人积极

配合、参与、支持。三、勘察核实阶段该阶段的主要任务是以施工设计图为依据，通过实地勘察放线，划定高速公路征地拆迁红线范围，对征迁范围内的实物指标进行丈量、清点、核实、登记、签认，为开展征迁补偿提供数据指标。 1、与地方征迁办签订红线边沟开挖协议。 2、由设计单位依据红线图划定红线范围，进行红线放样，项目办、地方征迁办共同参与。确定中线和边线、打桩、开挖边沟和边界保护。 3、勘测界定：土地勘测单位以施工图为依据，对项目征地进行勘测核对、绘制勘测界图、市县勘测定界报告书，正式确定公路用地范围。 4、实物指标调查，在划定公路用地红线范围的同时，与设计单位、各地征迁部门、国土部门、林业部门、被征户（单位）共同对红线内土地、建筑物、地面附着物等进行现场实地丈量、清点、登记、四方共同签认工作，调查登记结束后及时统计、核算、汇总并上报确认。征地拆迁调查资料应永久存档保存。四、征地拆迁阶段（一）签订协议 1、与市（县）征地拆迁部门签订征迁协议及项目管理责任书、征迁管理资金管理协议。 2、各地征迁部门以确认的实际核实面积和实物为依据，以村为单位分解到农户，对被征地单位和个人的土地及房屋、

房屋拆迁补偿协议(标准版)_2

房屋拆迁补偿协议 Both parties join tly ack no wledge and abide by their resp on sibilities and obligati ons and reach an agreed result. 甲方：_______________________ 乙方：_______________________ 时间：_______________________ 编号：FS-DY-20290

房屋拆迁补偿协议说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 I 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 I 时请详细阅读内容。被拆迁人（以下简称甲方）：拆迁人（以下简称乙方）：根据《民法通则》、《合同法》和《土地管理法》的有关规定，双方本着平等自愿的原则，就拆迁补偿一事达成如下协议：一、被拆迁人情况：甲方目前家庭成员共有名，其分别为（男）、（女）二、拆迁人情况：乙方根据我国有关法律已经取得拆迁人资格证，乙方承诺将依法与甲方就拆迁补偿情况达成协议。三、房屋补偿：甲方目前所有房屋的建筑面积为平方米，其中包括套内建筑面积平方米、公摊建筑面积平方米;经过双方共同委托具备房地产评估资格的评估机构的评估，此等房屋所有权的单位价格为元/平方米，故甲方拥有房屋所有权的合计价值为元。四、土地补偿：甲方目前房屋所占土地共有平方米，其

中甲方享有专有土地使用权的有平方米，甲方与其他人共有土地使用权的有平方米；经过双方共同委托具备房地产评估资格的评估机构的评估，此等土地使用权的单位价格为元/平方米，故甲方拥有土地使用权的合计价值为元。五、其他补偿：考虑到甲方长期居住于此地，搬离家园将给甲方造成诸多不便，本着奖励补偿的原则，乙方承诺除房屋补偿金与土地补偿金以外，还应当向甲方支付以下补偿金： 1、电话号码变更费用： 2、有线电视安装成本： 3、交通运输费用：六、补偿金支付方式：根据双方之协议，乙方共计支付甲方补偿金元，乙方承诺将在年月日前，一次性将全部补偿金支付到甲方所银行帐户：银行帐号。七、禁止行为：考虑到甲方的弱势地位，乙方承诺在双方没有达成协议以前，绝对不会采取任何停水、停电、停暖等行为来影响甲方的正常生活，否则乙方将向甲方每天支付 100元赔偿金。

2014国家农村房屋拆迁补偿标准

2014国家农村房屋拆迁补偿标准农村房子是有房产证的，农村房产证办理流程规定于《房屋登记办法》中，在盖房子的时候要获得《集体土地使用证》和《建设规划许可证》。房屋盖好之后，用这两个证去房管所换取房产证。农村房屋拆迁主要涉及拆迁政策以及拆迁补偿，具体规定于《农村房屋拆迁管理条例》拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估

价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式：异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。结合型补偿

建筑面积计算

计算方法因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。（7）住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。（8）雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。（12）建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。（14）计算全部建筑面积的范围 1、房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算。 2、假层、阁（暗）楼和斜面结构屋面其室内净高在2.00m以上（含2.00m）的部分，按其投影面积计算。 3、房屋天面上层高在2.20m以上（含2.20m）的楼梯间、电梯机房、按其结构的外围水平投影面积计算。 4、底层、夹层、地下室中以及独立建造的自行车房、汽车库，层高在2.20m以上（2.20m）的，按其结构的外围水平投影面积计算。 5、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。不作为外墙仅为装饰的，按结构的外围水平投影面积计算。

房屋面积如何计算

房屋面积如何计算一、面积计算执行标准国家质量技术监督局2000-02-22发布，2000-08-01实施，中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000。二、房屋丈量方法 1. 丈量整幢房屋的四周边长。 2. 逐户逐间丈量房屋室内边长（以内墙面为准）、墙体厚度，读数取至0.01米。三、共有共用部位的认定丈量 1. 丈量整幢房屋的楼梯、过道等公共部位的边长。 2. 确认整幢房屋中可计入房屋面积分摊的共有共用部位。四、房屋面积计算（附算例）按照《房产测量规范》的规定，房屋面积以幢为单位计算。（注：图上标注尺寸为轴线尺寸，阳台为外墙面尺寸，长度单位：米，面积单位：平方米。）

1. 建筑面积的计算整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑的建筑面积。例：本幢总建筑面积（13.90×6.40+7.10×17.90+1.30×7.10-3.40×2.30）×6+0.9×2.90+10×（1.15×3.70）/2+10×（0.75×3.55）/2+2×（1.15×3.55）/2+2×（1.15×3.70）/2=1351.78 2. 套内建筑面积计算套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内建筑面积通俗地说就是分户门内建筑中轴线范围内的建筑面积与阳台建筑面积之和。例：本幢各套内建筑面积 6×（13.60×6.40+17.60×6.80+1.30×6.80-8.10×2.60-2×1.20×2.10）+10×（1.15×3.70）/2+10×（0.75×3.55）/2+2×（1.15×3.55）/2+2×（1.15×3.70）/2=1181.17 3. 共有共用建筑面积的计算 A. 共有建筑面积的组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。（2）套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 B. 共有建筑面积的计算一般多层住宅，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和，以及作为独立使用的地下室、车棚、人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。例：本幢房屋的共有建筑面积为楼梯和四周外墙的一半。 1351.78-1181.17=170.61 4. 共有建筑面积分摊系数计算

征地拆迁工作实施计划方案(工作流程)

征地拆迁工作流程（工作案）征地拆迁工作分为十个阶段： ①征迁准备阶段②宣传发动阶段③勘察核实阶段④征地拆迁阶段⑤资金兑付阶段⑥拆迁安置阶段⑦进场施工阶段⑧服务招商阶段⑨竣工通车阶段⑩验收总结阶段。一、征迁准备阶段 1、委托文物、压矿、地灾、水保、环评、土地等相关咨询评估机构完成相应的报告书，并获取相关行政批文后，委托国土咨询评估机构编制土地利用总体规划修改及土地预审呈报书，报省国土资源厅审批。 2、在设计单位出征地红线图后，委托林业勘察单位编制《使用林地可行性研究报告》和《使用林地调查报告》，报林业厅初审，报林业局批准。 3、省政府印发永武高速征地拆迁补偿标准。 4、地政府建立相应的征地拆迁协调领导小组，并成立全职的征地拆迁办公室，办公室应设立土地核查小组、房屋丈量小组、矛盾纠纷协调小组。 5、根据初步设计编制征地拆迁简介，准备征地拆迁使用的各种表格及工具、用具等。编制项目征地拆迁实施预案，为正式实施征地拆迁做好充分准备。 6、召开征地拆迁动员大会。二、宣传动员阶段采取多种形式，宣传项目的重要性和征地拆迁政策。通过宣传发动，使沿线群众和征迁安置对象熟悉掌握永武高速公路征地拆迁政策、计划安排，争取公路沿线被征单位和个人积极

配合、参与、支持。三、勘察核实阶段该阶段的主要任务是以施工设计图为依据，通过实地勘察放线，划定高速公路征地拆迁红线围，对征迁围的实物指标进行丈量、清点、核实、登记、签认，为开展征迁补偿提供数据指标。 1、与地征迁办签订红线边沟开挖协议。 2、由设计单位依据红线图划定红线围，进行红线放样，项目办、地征迁办共同参与。确定中线和边线、打桩、开挖边沟和边界保护。 3、勘测界定：土地勘测单位以施工图为依据，对项目征地进行勘测核对、绘制勘测界图、市县勘测定界报告书，正式确定公路用地围。 4、实物指标调查，在划定公路用地红线围的同时，与设计单位、各地征迁部门、国土部门、林业部门、被征户（单位）共同对红线土地、建筑物、地面附着物等进行现场实地丈量、清点、登记、四共同签认工作，调查登记结束后及时统计、核算、汇总并上报确认。征地拆迁调查资料应永久存档保存。四、征地拆迁阶段（一）签订协议 1、与市（县）征地拆迁部门签订征迁协议及项目管理责任书、征迁管理资金管理协议。 2、各地征迁部门以确认的实际核实面积和实物为依据，以村为单位分解到农户，对被征地单位和个人的土地及房屋、类别、面积、补偿资金进行榜公布。在公布期间无争议和举报，

房屋拆迁补偿、安置费用计算标准

房屋拆迁补偿、安置费用计算标准（一）房屋拆迁补偿计算标准（1）房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）（2）房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格（二）房屋拆迁安置费计算标准（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0 3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用 2010拆扦补偿新条例根据2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）中第三章第二十四条的规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。” 2003年建设部颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房〔2003〕234号）中第三条的规定：本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。第十一条第一款的规定：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。” 新政策未出台，所以现在城市拆迁的补偿金额按这两个国务院和建设部颁布的法规条例执行。

房屋建筑面积计算规则

?简介：为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。现综合起来讲解。 ?关键字：建筑工程，建筑面积计算规范建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。现综合起来讲解。第一部分总则阐述了规范制定目的、适用范围、建筑面积计算应遵循的原则等。第二部分例举了25条术语，对建筑面积计算规定中涉及的建筑物有关部位的名词作了解释或定义。第三部分计算建筑面积的规定共有25条，包括建筑面积计算范围、计算方法和不计算建筑面积的范围。规范条文说明对建筑面积计算规定中的具体内容、方法做了细部界定和说明，以便能准确地使用规定和方法。下面着重讲一下规范中的计算建筑面积的规定。一、房屋建筑的主体部分 1、单层建筑物单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分（图1）；高度是指室内地面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。图1 勒脚单层建筑物设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。 2、多层建筑物

征地拆迁工作实施方案精品范本

关于京包高速公路征地拆迁工作实施方案 2009-12-4 京包高速公路是市政府迎奥运重点工程。京包高速公路途经城南街道辖区南郝庄、北郝庄、邓庄三个行政村。征地拆迁工作时间紧、任务重、涉及面广、政策性强。为了切实做好京包高速公路征地拆迁工作，确保工程建设顺利进行，结合城南街道辖区实际情况，制定本方案。一、组织机构城南街道成立京包高速公路征地拆迁工作领导小组（以下简称“领导小组”）全面负责征地拆迁工作的组织领导。领导小组下设办公室，办公室由城建科、财政科、经济管理科、监察科、宣教中心、信访办、社保所、司法所、派出所、各村村委会抽调工作人员组成，办公室办公地点设在北郝庄村村委会，负责征地拆迁工作的综合协调和日常工作。根据各部门的工作职责，由各主管领导牵头，各科室工作人员组成十个征地拆迁工作组，主要负责征地拆迁中的具体工作任务。包村工作队队长是各村征地拆迁工作的第一责任人，党支部书记是征地拆迁工作的第一承办人。

二、政策依据 1、《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号）； 2、昌平区人民政府《关于研究昌平新城东区成本测算和京包高速公路征地补偿有关问题的会议纪要》（京昌政会[2007]24号）文件; 3、昌平区人民政府《关于研究昌平新城建设拆迁安置问题专题会议纪要》（京昌政会[2005]50号）文件； 4、《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（北京市昌平区人民政府令第4号）； 5、《北京市人民政府办公厅转发市园林绿化局市国土局关于遏制本市基础设施建设征地拆迁过程中抢栽抢种树木苗木行为意见的通知》（京政办发[2007]20号）文件； 6、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）。三、工作安排征地拆迁工作具体实施阶段（2007年7月5日至8月31日）的主要工作安排如下： 1、7月20日前，成立征地拆迁组织机构，完成相关政策的查找和咨询工作，完成树木、苗木的清登、

城市房屋拆迁补偿的计算标准

城市房屋拆迁补偿的计算标准补偿不合理，提高征地拆迁补偿，请拨全国征地拆迁法律咨. 房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。城市房屋拆迁补偿的计算标准是为城市房屋拆迁补偿提供依据的。那么，城市房屋拆迁补偿的计算标准是什么？城市房屋拆迁补偿的计算标准有哪些？城市房屋拆迁补偿的计算标准的具体内容是什么？下面就跟一起来看看吧！一、城市房屋拆迁补偿的计算标准拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1) 房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2) 周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3) 奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价× 宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 (一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 (二)房屋拆迁安置费计算标准 (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0; 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0。

建筑面积计算方法

建筑工程，建筑面积计算规范建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。现综合起来讲解。第一部分总则阐述了规范制定目的、适用范围、建筑面积计算应遵循的原则等。第二部分例举了25条术语，对建筑面积计算规定中涉及的建筑物有关部位的名词作了解释或定义。第三部分计算建筑面积的规定共有25条，包括建筑面积计算范围、计算方法和不计算建筑面积的范围。规范条文说明对建筑面积计算规定中的具体内容、方法做了细部界定和说明，以便能准确地使用规定和方法。下面着重讲一下规范中的计算建筑面积的规定。一、房屋建筑的主体部分 1、单层建筑物单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m 者应计算1/2面积。勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分（图1）；高度是指室内地面至屋面（最低处）结构

标高之间的垂直距离。图1 勒脚单层建筑物设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。 2、多层建筑物多层建筑物的建筑面积应按不同的层高划分界限分别计算。首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。这里我将这种算法简称为“层高界限计算法”。层高是指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离；其中，最上一层的层高是其楼面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。 3、单（多）层建筑物的坡屋顶内空间单（多）层建筑物的坡屋顶内空间，当设计加以利用时，其净高超过2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2m至2.1m的部位应计算

房屋面积计算方法

房屋面积的计算方法一、房屋丈量方法 1. 丈量整幢房屋的四周边长。 2. 逐户逐间丈量房屋室内边长（以内墙面为准）、墙体厚度，读数取至 0.01米。二、共有共用部位的认定丈量 1. 丈量整幢房屋的楼梯、过道等公共部位的边长。 2. 确认整幢房屋中可计入房屋面积分摊的共有共用部位。三、房屋面积计算按照《房产测量规范》的规定，房屋面积以幢为单位计算。（注：图上标注尺寸为轴线尺寸，阳台为外墙面尺寸，长度单位：米，面积单位：平方米。） 1. 建筑面积的计算整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑的建筑面积。例：本幢总建筑面积（13.90×6.40+7.10×17.90+1.30×7.10-3.40×2.30）×6+0.9×2.90+10×（1.15×3.70）/2+10×（0.75×3.55）/2+2×（1.15×3.55）/2+2×（1.15×3.70）/2=1351.78 2. 套内建筑面积计算

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内建筑面积通俗地说就是分户门内建筑中轴线范围内的建筑面积与阳台建筑面积之和。例：本幢各套内建筑面积 6×（13.60×6.40+17.60×6.80+1.30×6.80-8.10×2.60-2×1.20× 2.10）+10×（1.15× 3.70）/2+10×（0.75×3.55）/2+2×（1.15×3.55）/2+2×（1.15×3.70）/2=1181.17 3. 共有共用建筑面积的计算 A. 共有建筑面积的组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。（2）套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 B. 共有建筑面积的计算一般多层住宅，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和，以及作为独立使用的地下室、车棚、人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。例：本幢房屋的共有建筑面积为楼梯和四周外墙的一半。 1351.78-1181.17=170.61 4. 共有建筑面积分摊系数计算共有建筑面积分摊系数=共有分摊建筑面积之和/各套内建筑面积之和。例：本幢房屋共有建筑面积分摊系数 K=170.61/1181.17=0.144442 5. 应分摊的共有建筑面积计算应分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积例：102室套内建筑面积 6.80×6.40+2.10×3.40+0.65×2.40+（1.15×3.55）/2=54.26 102室应分摊的共有建筑面积 54.26×0.144442=7.84 6. 房屋建筑面积房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 102室建筑面积 54.26+7.84=62.10

征地工作实施方案

双江自治县城市建设综合开发征地工作实施方案为进一步严格和规范我县土地管理，切实提高政府参与土地调控的能力，确保扎实有力推进全县工业化、城镇化建设用地需求，促进双江经济社会又好又快发展，特制定本工作实施方案。一、指导思想紧紧围绕县委、县人民政府保证产业发展项目、省市县重点项目、社会公益项目、招商引资项目、县城市综合开发等用地为重点，以科学发展观为指导，以全县“十二五”规划为依据，以统筹各行业科学、规范、健康、有序发展为目标，以县政府为责任主体，统筹兼顾，突出重点，有保有压，扎实有效推进项目建设用地的征地工作，促进全县经济持续健康发展。二、组织领导成立双江自治县城市建设综合开发征地工作领导小组。组长：杨绍珊县委副书记副组长：杨家文县委常委、县人民政府常务副县长戴鹏县委常委、县委宣传部部长唐永飞县委常委、县人民政府副县长王新刚县人大常委会副主任、县总工会主席成员：杨发琼县纪委副书记、县监察局局长李伟县政法委专职副书记杨国贵县委组织部副部长、县人力资源和社会保障局局长李双和县国土资源局局长杨军县财政局局长罗恒荣县住建局局长董光明县水务局局长杨绍兵县农业局局长魏江腾县民政局局长罗文英县政府办公室副主任、县信访局局长蔡伟沙河乡党委副书记、乡长李国胤勐勐镇党委副书记、镇长罗华庚县招商局副局长申学谦县林业局副局长杜静梅县国土资源局副局长征地工作领导小组负责全县征地工作的组织领导和统筹协调工作。领导小组下设办公室在县国土资源局，由李双和同志兼任办公室主任，负责处理日常事务。同时抽调相关人员组成两个征地工作组，其名单如下：（一）沙河征地工作组组长：戴鹏县委常委、县委宣传部部长副组长：蔡伟沙河乡党委副委书记、乡长李双和县国土资源局局长成员：李波沙河乡政法专职副书记杨绍祥沙河乡人民政府副乡长、武装部长董光平县国土资源局勐勐分局主任科员李荣宽县国土资源局干部李支祥县国土资源局干部鲁怀忠县林业局干部

房屋拆迁货币补偿计算方法

房屋拆迁货币补偿计算方法 1.住宅房屋拆迁补偿公式：补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×容积率修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。 2.营业用房拆迁补偿公式：补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×临街深度修正系数×楼层修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。土地出让金＝货币补偿基准价格×（1±区位综合因素修正系数）×临街深度修正系数×20% 3.其它用途房屋拆迁补偿公式由于其它用途房屋状况、价格差异较大,故不制定基准价格，在拆迁评估时，按照房地产估价规范的要求采用以下方法进行估算：能搜集充分成交案例并有符合规范要求的可比实例的房屋，应采用市场比较法进行评估。难以充分采用市场比较法但具有明显收益特点，且其客观收益较易确定的房屋采用收益法进行评估。难以采用市场比较法及收益法的房屋采用成本法进行评估。说明： 1、基准价适用范围为汉中市市区国有土地上各类房屋拆迁补偿; 2、房屋(建筑物)综合因素修正系数按汉中市城区各类房屋重置价格标准执行; 3、成新率按原城乡建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》执行。

住宅区段综合因素修正系数表容积率修正系数表住宅朝向调节系数表

注：朝向调节系数指一套（户）住房总建筑面积的调节商业用房区位综合因素修正系数表