房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办

房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办[房地产金融]

悬赏点数10 2个回答435次浏览

河南过客2009-1-8 16:18:31 218.22.249.* 举报

房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办

回答

登录并发表回答取

消

在谷歌搜索房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办

系统推荐答案

zhiai302009-1-8 16:18:49 219.235.129.* 举报

1、房地产企业只要有所得税预缴，是不能进行零申报的，必须要按照预缴文件进行所得税预缴。

2、企业所得税预缴纳税申报表只有一个版本，年的季度的都一样。只能填累计金额，所属期1-3月，1-6月，1-9月，1-12月。第一行填你利润表的利润总额（你的利润表负数也要填负数），然后按照实际情况填写纳税调增调减，然后计算出应纳所得税额，就是你公司要预缴的所得税额。

3、具体如何调增调减请参考最新的房地产企业所得税预缴文件国税函[2008]299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。

4、存在税务风险。

5、无论你利润表亏损多少，只要当期有预收房款，都必须按《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知进行预缴。

6、鸡放在狗窝里还是鸡。你预售款放在什么科目底下稽查局都查得到的，都是预售款，按照你们公司情况，按照当期预收房款的20％（对应你所在城市，有的是10％或15％）作为纳税调增项，乘以25％预缴企业所得税。

其他回答按时间排序按投票数排序

cylchw2009-7-13 9:14:00 124.131.164.* 举报

根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。它是企业会计核算方面的一项新内容。由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。因此，如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减；如何在增加核算工作量的同时采用简便易行的核算方法，做好预计营业利润的计提、抵减核算工作，并确保核算的准确性；如何从科目间找出勾稽关系，方便自查税费提缴情况等，是一个值得探讨的问题。根据笔者在工作实践中的体会，采用同步登记法在“递延税款”归集或转回预缴企业所得税的核算方法，不仅能较好地处理这一业务问题，而且简便易行。

“同步登记法”一是指预缴的企业所得税与营业税费皆在“递延税款”核算，两者的明细账合并在同一账页中登记。虽然在“递延税款”核算营业税费目前尚有争议，但由于《企业会计制度》只明确营业税费的提缴过程，未进一步明确应在什么科目归集、结算转回，故笔者认为在“递延税款”科目核算较合理、可行。

二是指工程项目自开工至竣工销售，发生的经济内容均在同一账页中登记。实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数的转回，实际数与预计数的对比，企业对税费提缴情况的自查等工作。具体做法及运用如下。

1.预缴企业所得税与营业税费的同步登记及有关科目间的勾稽关系的核对。

①为使企业缴纳的所得税费与企业盈利配比，其预缴归集或转回的企业所得税在“递延税款”核算，借方核算由预计营业利润部分得出的企业所得税；贷方核算销售转回已计提的企业所得税，须结算，余额应为零。预缴的企业所得税和营业税费统一登记在七栏式明细账页上，前三栏分别登记借、贷、余；分析栏分别登记营业税费、企业所得税，蓝字登记预提金额，红字登记转回金额。销售结算后，该明细账余额为零。

②平时可运用科目间的勾稽关系，总体核对“递延税款”借、贷方金额的准确性。即总账“递延税款”借方发生额合计数＝（总账“预收账款”贷方发生额合计＋总账“应收账款”借方发生额合计数）×营业税费率＋总账“预收账款”贷方发生额合计数×预计营业利润率（15％）×适用所得税率；总账“递延税款”贷方发生额合计数＝总账“主营业务税金及附加”借方发生额合计数＋（总账“主营业务收入”贷方发生额合计数－总账“应收账款”借方发生额合计数）×预计营业利润率（15％）×适用的所得税税率。

房地产企业如何计算企业所得税

房地产企业如何计算企业所得税？ 在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确? （1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。 （2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。 （3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。 （4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。 （5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。 （6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。 （7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。 （8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。 （9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。 （10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。 （11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。 解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许

房地产企业预交所得税能弥补以前年度亏损吗

房地产企业预交所得税能弥补以前年度亏损吗？ 字号选择:大中小日期：2008-02-25 日期：2008-02-25 来源: 中国税网 问：国税发[2006]31号文件中，开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，此应纳税所得额能弥补以前年度亏损吗？ 答：一、国税发[2006]31号文件的规定：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 二、《国家税务总局关于修订企业所得税纳税申报表的通知》（国税发[2006]56号）文件规定：（一）《企业所得税预缴纳税申报表》填

报说明：1、第1行“利润总额”：填报按财务会计制度核算的利润总额。 2、第2、3行：填报按照税收规定应做纳税调整的项目。从事房地产开发业务纳税人的“利润总额”应包括本期取得的预售收入计算的预计利润；在将预售收入结转为销售收入的当期，减去已计算缴纳企业所得税的原预售收入计算的预计利润。 3、第4行“减：弥补以前年度亏损”：填报按税收规定本期可弥补的以前年度尚未弥补的亏损额（用正数表示，不得大于第1 2-3行后的金额）。 （二）《企业所得税年度纳税申报表》填报说明：六、应纳税所得额的计算第14行“纳税调整增加额”：填报纳税人实际发生的成本费用金额大于税收规定标准，应进行纳税调整增加所得的金额。纳税人如有未在收入总额中反映的收入项目或者不应在扣除项目中反映的支出项目，以及超出税收规定的扣除标准的支出金额，房地产业务本期预售收入计算的预计利润等，也在本行填列。金额等于附表四《纳税调整增加项目明细表》第3列“纳税调增金额”第41行。 3、第15行“纳税调整减少额”：填报根据税收规定可在税前扣除，但纳税人在会计核算中没有在当期成本费用中列支的项目金额，

房地产公司的土地增值税如何计算

房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附 着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产

取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登 记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开 发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于 税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安

房地产企业年度汇算清缴特殊事项提示

房地产企业年度汇算清缴特殊事项提示 新企业所得税法实施后，企业所得税年度汇算统一使用《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（国税发[2008]101号），而填表说明要使用国家税务总局关于《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的补充通知（国税函[2008]1081号）的填表说明（以下简称：填表说明）。就房地产开发企业而言，计算缴纳企业所得税的依据应当按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）为依据（以下简称：新31号文件），汇算清缴时要结合“填表说明”进行处理。以下涉及几个特殊事项在此提示。 预售收入税金的处理 新31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入（为了便于表述本文简称“预售收入”），应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。对于按预售收入缴纳的营业税金及附加以及预缴的土地增值税，在季度（或月）预缴和年度汇算企业所得税时是否可以扣除，有些税务人员和纳税人理解为新31号文件下发以后，按预收收入缴纳的营业税金及附加不能在当期扣除。原因是国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号）与新31号的叙述的不同（以下简称：原31号文件）。 原31号文件规定，开发企业预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。而新31号没有这句话。这显然是个误区，主要原因有两个。一是《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号），将预缴纳税申报表第4行“利润总额”修改为“实际利润额”，允许减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。虽然在这个环节没有规定扣除税金，但按预售收入缴纳的营业税金及附加应当在当期计算实际利润额时扣除。二是新31号文件第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。就这条而言，对预售收入缴纳的税金应当确认是“已销开发产品”而产生的。所以在计算预缴和年度汇算企业所得税时包括预缴的土地增值税和营业税金及附加都应当扣除。

房地产开发企业应预缴企业所得税

房地产开发企业应预缴企业所得税 依据国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品 取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 该开发企业实际利润额=-100+16000×10%-300=1200(万元) 应预缴企业所得税额为：1200×25%=300(万元)。 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)一“关于未完工开发产品的税务处理问题”中 规定：开发企业开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其 预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除 相关的期间费用、营业税金及其附加后再计入当期应纳税所得额， 待开发产品结算计税成本后再行调整。根据上述文件规定，房地产 企业采取预售方式销售的开发产品预缴企业所得税时，应当按预售 收入的预计计税毛利率分季(或月)计算当期毛利额，再扣除按预售 收入预征的营业税金及附加以及相关费用后再按有关规定计算缴纳 企业所得税。 1、对非经济适用房项目的计税毛利率普遍降低了5个百分点 根据国税发[2006]31号文的规定，经济适用房项目预售收入的 预计计税毛利率不得低于3%(含3%),非经济适用房项目按不同区域 分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列 市的城区和郊区不得低于20%(含20%)，地及地级市的城及郊区不得 低于15%(含15%)，其他地区不得低于10%(含10%)。 新办法对上述规定作了两点调整：一是将适用于3%计税毛利率 的项目由经济适用房扩大至限价房和危改房。因为这两类房的性质

房地产企业增值税税率汇总手册

总包工程支出 总包工程支出，应按照总包商的纳税人资格和计税方法的选择来区分。 1.1 总包商为小规模纳税人，进项税抵扣税率为3%。不过，总包商为小规模纳税人的可能性比较小。 1.2总包商为一般纳税人 1.2.1进项抵扣税率为10%。 1.2.2 清包工 （1）清包工（总包方采取简易计税），进项抵扣税率为3%。 （2）清包工（总包方采取一般计税），进项抵扣税率为10%。 分包工程支出 2.1 门窗适用税率进项税率16%，安装工程11%或者3%。 2.2 保温工程材料进项税率16%，工程施工11%或者3%。 2.3地暖工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.4外墙涂料、瓷砖工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.5防水工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.6智能化工程材料或者设备进项税率 16%，工程施工10%或者3%。

2.7玻璃幕墙工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.8配电箱材料进项税率16%。 2.9电梯设备进项税率16%。 工程物资 工程物资，由于工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率是16%，但也有一些特殊情况： 3.1 木材及竹木制品，进项抵扣税率为13%、16%。 属于初次生产农产品的原木和原竹，取得的发票可能会是农产品收购发票或销售发票，而非增值税专用发票，但同样可以抵扣进项税，适用税率为13%；而经过加工的属于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的发票是增值税专用发票，适用税率一般是16%。 3.2 水泥及商品混凝土，进项抵扣税率为16%、3%。 购买水泥和一般商品混凝土的税率通常为16%；但以水泥为原料生产水泥混凝土，就可以选择简易征收，征收率为3%。 3.3 砂土石料等地材，进项抵扣税率为3%。 生产企业自产的建筑用砂、土、石料以及自产砂、土、石料连续生产砖、瓦、石灰可以选择简易征收，适用税率为3%

房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办

房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办[房地产金融] 悬赏点数10 2个回答435次浏览 河南过客2009-1-8 16:18:31 218.22.249.* 举报 房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办 回答 登录并发表回答取 消 在谷歌搜索房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办 系统推荐答案 zhiai302009-1-8 16:18:49 219.235.129.* 举报 1、房地产企业只要有所得税预缴，是不能进行零申报的，必须要按照预缴文件进行所得税预缴。 2、企业所得税预缴纳税申报表只有一个版本，年的季度的都一样。只能填累计金额，所属期1-3月，1-6月，1-9月，1-12月。第一行填你利润表的利润总额（你的利润表负数也要填负数），然后按照实际情况填写纳税调增调减，然后计算出应纳所得税额，就是你公司要预缴的所得税额。 3、具体如何调增调减请参考最新的房地产企业所得税预缴文件国税函[2008]299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。 4、存在税务风险。 5、无论你利润表亏损多少，只要当期有预收房款，都必须按《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知进行预缴。

6、鸡放在狗窝里还是鸡。你预售款放在什么科目底下稽查局都查得到的，都是预售款，按照你们公司情况，按照当期预收房款的20％（对应你所在城市，有的是10％或15％）作为纳税调增项，乘以25％预缴企业所得税。 其他回答按时间排序按投票数排序 cylchw2009-7-13 9:14:00 124.131.164.* 举报 根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。它是企业会计核算方面的一项新内容。由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。因此，如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减；如何在增加核算工作量的同时采用简便易行的核算方法，做好预计营业利润的计提、抵减核算工作，并确保核算的准确性；如何从科目间找出勾稽关系，方便自查税费提缴情况等，是一个值得探讨的问题。根据笔者在工作实践中的体会，采用同步登记法在“递延税款”归集或转回预缴企业所得税的核算方法，不仅能较好地处理这一业务问题，而且简便易行。 “同步登记法”一是指预缴的企业所得税与营业税费皆在“递延税款”核算，两者的明细账合并在同一账页中登记。虽然在“递延税款”核算营业税费目前尚有争议，但由于《企业会计制度》只明确营业税费的提缴过程，未进一步明确应在什么科目归集、结算转回，故笔者认为在“递延税款”科目核算较合理、可行。 二是指工程项目自开工至竣工销售，发生的经济内容均在同一账页中登记。实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数的转回，实际数与预计数的对比，企业对税费提缴情况的自查等工作。具体做法及运用如下。 1.预缴企业所得税与营业税费的同步登记及有关科目间的勾稽关系的核对。 ①为使企业缴纳的所得税费与企业盈利配比，其预缴归集或转回的企业所得税在“递延税款”核算，借方核算由预计营业利润部分得出的企业所得税；贷方核算销售转回已计提的企业所得税，须结算，余额应为零。预缴的企业所得税和营业税费统一登记在七栏式明细账页上，前三栏分别登记借、贷、余；分析栏分别登记营业税费、企业所得税，蓝字登记预提金额，红字登记转回金额。销售结算后，该明细账余额为零。

房地产开发企业所得税管理办法

房地产开发企业所得税管理办法 潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）第一章总则 第一条为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。 本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业。 第二章应税收入 第三条房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。 房地产开发业务收入包括: 商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等 ; 其他业务收入包括: 销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。 第四条房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现。 第五条符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工 : 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）; 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）; 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

第六条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入 ; 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣代缴款项进行管理。 第七条对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入 : （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实现: 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中 约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现; 、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开

2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册

2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册 目录 一、房地产企业 基本规定 收入的税务处理 收入的确认 视同销售 未完工开发产品计税毛利率 实际毛利额 租金收入 成本、费用扣除的税务处理 一般规定 配套设施的扣除 佣金(手续费)的扣除 利息的扣除 资产损失的扣除 自用开发产品折旧的扣除 计税成本的核算 成本对象的归集原则 计税成本的具体内容 计税成本的核算程序 共同(间接)成本的分摊 非货币性交易取得土地成本的确定 预提费用 停车场所的扣除 特定事项的税务处理 房地产企业的预缴及退税问题 2018年新政 一、房地产企业 基本规定 一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。

（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 二、根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》） 三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 （摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 收入的税务处理 收入的确认 一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 二、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的 实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销

房地产企业企业所得税政策.doc

第三章房地产企业企业所得税政策 第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件） 一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。 第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。 第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。 三、收入实现的条件。 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。 （二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？ 企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上

房地产开发企业增值税计算方法

房地产开发企业增值税计算方法 房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下： 一、预交增值税 1、政策依据 根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。 上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。 2、申报示例 某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% =2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元

3、申报核算 2017年12月账务处理： （1）收到诚意金 借：银行存款100.00万元 贷：其他应付款100.00万元 （2）收到预收款 借：银行存款2,220.00万元 贷：预收账款2,220.00万元 （3）预缴增值税 借：应交税费-预交增值税60.00万元 贷：银行存款60.00万元 纳税申报 二、土地价款抵扣政策依据 1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 2、财税〔2016〕140号第七条 向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产企业所得税汇缴与纳税申报实例操作办法

每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了。较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴和纳税申报的相关政策进行解析。 相关政策及处理 房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号，以下简称国税函[2010]201号)等。 在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。 1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》(财发[2003]55号)第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现;代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入 1

房地产企业预交税金会计处理知识交流

预交税金的会计处理 新《企业会计准则》以及相关规定未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式。 （一）预交所得税的会计处理 在实务处理中'预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况： （1）房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。会计分录如下： 借：应交税费——应交所得税 贷：银行存款 房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中： 借：所得税费用 贷：应交税费——应交所得税 计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时： 借：所得税费用 贷：应交税费——应交所得税 借：应交税费——应交所得税 贷：银行存款 对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。 （2）所得税会计的处理方式 若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；

借：递延所得税资产——预售房预缴所得税 贷：应交税费——应交所得税 （二）预交营业税及其附加的会计处理 预交营业税及其附加的会计处理一般较为简单，预交营业税金及附加税款时： 借：应交税费——应交营业税 ——应交城市维护建设税 ——应交教育费附加 贷：银行存款 年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转人当年销售收入，按发生额计提“营业税金及附加”会计分录： 借：营业税金及附加 贷：应交税费——应交营业税 ——应交城市维护建设税 ——应交教育费附加 并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里，预交的税金由于税法上可以作为费用成本列支，这样会计和税务就存在差异。有的企业就确认递延所得税负债，而有的不作处理，反映在应交税费栏，即为负数表示。 对财务数据或指标的影响分析 房地产企业预售收入产生的递延所得税资产及预交税金产生的递延所得税负债对报表会产生很大影响： 案例一，利润总额为正时确认递延所得税资产的影响 一家房地产企业A，2008年发生预售房款收入100万元，当地税务机关规定的预征毛利率为15%，本期达到收入确认条件的预收款有30万元，相应成本8万元，期间费用及其他相关费用2万元，则年末预收账款的账面价值为70万元，

房地产开发企业所得税

房地产开发企业所得税 纳税评估指标体系 ,试行, 第一条为规范和加强房地产开发企业所得税纳税评估～提高纳税评估质量～根据《国家税务总局关于房地产企业所得税问题的通知》和《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》～结合房地产开发企业的行业特点～制定本评估指标体系。 第二条房地产开发企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》的规定执行。 第三条房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。在房地产开发企业每一个开发项目竣工后～主管国税机关必须对其进行全面的项目评估,也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。 第四条纳税评估资料的收集 ,一,企业申报资料 1(企业纳税申报表及附列资料, 2(企业财务会计报表, 3(企业其他申报资料。 ,二,纳税人提供的涉税管理资料 资质证书。纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书,注明了1. 房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容,。 2.土地使用证书。纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地～并取得由土地部门签发的土地使用证书。

3.拆迁补偿协议。纳税人在取得土地后～通常都要进行旧房拆迁工作～拆迁时房地产 开发商要与拆迁户签订拆迁协议～并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。 4.项目立项批复。房地产开发企业需要到发改委,发展计划局,申请立项～在得到项目立项批复,规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容,以后才能进行房地产开发。 5.建设工程项目登记备案的通知。房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记～在得到建设工程项目登记备案的通知,注明了项目建筑面积～备案有效期等内容,后才能进行建设。 6.建设工程规划许可证。房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批～并办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限～并附有地形图和审批单,注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容,。 7.建设用地规划许可证。房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证,注明了项目名称、用地单位、用地位置、用地面积等内容,才能够进行开发。 8.施工合同。房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程～并且与建筑施工单位签订施工合同,约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容,。 9.建筑工程施工许可证。房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证,注明了建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容,～方可进行施工。

房产企业预缴增值税如何账务处理

国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计

2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税 按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定 企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算， 在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。 确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3% 贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万 3、按城建税的规定，确定应缴城建税 企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能， 因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定： 企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。 企业发生的交易或者事项导致其承担了一项负债而又不确认为一项资产的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。

房地产企业所得税清算问题分析

房地产企业所得税清算问题分析 一、引言 企业所得税是我国对转让土地使用权及地上建筑物取得的应税所得额征收的税种。我国对于企业所得税相继出台了一系列政策法规，对企业所得税的征收范围、征收办法都做出了明确的规定，但是，由于房地产开发项目的复杂性，新情况新问题层出不穷，企业所得税在清算过程中仍存在着一系列的问题。 二、房地产企业所得税清算过程存在的问题 房地产企业开发项目企业所得税清算过程中的问题情况较复杂，但主要集中在清算单位复杂不一、开发项目费用扣除单据混乱、收入确认违规、成本扣除随意性大等方面。 （一）企业所得税清算单位复杂 由于我国近年来房地产开发市场火热，房地产开发项目形式多样化，既有普通住宅开发，又有非普通商品房开发，还有商业用房、经济适用房开发等项目，给开发项目企业所得税的清算单位带来了一定的复杂性。由于企业所得税是根据待清算开发项目的应税所得额征收的税种，如果清算单位确认错误，必然导致收入、扣除项目以及应税所得额的计算错误，致使企业所得税得不到准确的缴纳。根据我国房地产所得税清算的相关规定，企业所得税的清算单位应以相关行政管理部门审批的开发项目为依据，如果一个开发项目涉及分期开发情况的，以分期开发为清算单位。由于我国当前房地产市场管理不完善，开发项目相对较混乱，商业项目与市政公益项目、赢利项目与亏损项目捆绑开发等混合性开发项目多发，致使企业所得税在清算过程中对于清算单位的确认复杂化。 （二）开发项目费用扣除票据混乱 房地产开发项目的费用扣除是确定应缴纳企业所得税税额的重要内容，开发项目费用的扣除需要房地产企业取得合法、正规的票据，否则在企业所得税汇算清缴时不能予以扣除。然而，由于房地产企业项目开发过程中的往来单位涉及到企业单位、事业单位、行政单位以及拆迁户个人等，往来单位性质复杂，所涉及的票据也多种多样，既有行政单位收费票据、事业单位票据，又有企业往来的常规性发票，还有个人的收款收据等等，在各种票据取得过程中往往会因涉及到不合规票据、甚至虚假票据而造成不能作为扣除项目抵扣的现象，费用扣除票据存在一定程度的混乱。 （三）开发项目收入确认违规 房地产企业开发项目的收入确认是企业所得税清算的基础。我国企业所得税清算相关制度规定，开发项目的收入是指因开发项目取得的所有经济利益，包括货币性收入、以物易物的实物性收入，以及变价折款等其他收入形式。然而，由于房地产开发商出于偷逃税款或政策把握不明等原因，对开发项目的收入确认存在一定程度的违规现象。例如，将房地产开发的销售收入长期挂在个人往来账面上，不进行收入的确认；混淆不征税收入与征税收入界限，肆意扩大不征税收入范围；视同销售的房地产项目不计算收入等等。房地产企业开发项目收入确认违规是企业所得税清算过程中最常见的现象之一，也是在企业所得税汇算清缴过程中需要重点审查的领域之一。 （四）开发项目成本扣除随意性大 房地产企业开发项目的成本费用包括建筑安装工程费、公共配套设施成本、开发费用以及加计扣除等项目。由于扣除项目种类繁多、情况复杂，房地产企业在计算交纳企业所得税时往往通过随意调整扣除项目金额和范围，逃避企业所得税的缴纳。例如，虚构开支扩大建筑安装工程成本；与承包商恶意串通虚增建安成本逃避税收并私建小金库；任意提高加计扣除项目的基数；利用开发费用中关于三项费用的相关规定变相操作，调增可扣除的银行借款利息以及另外两项费用。开发项目在成本扣除方面存在较大的随意性。 三、房地产企业所得税清算对策分析

房地产企业预交企业所得税会计处理方法探讨

房地产企业预交企业所得税会计处理方法探讨 2003年7月9日税总颁发了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号），明确规定：采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。由于预计营业利润待开发产品完工结算调整时可以转回，该差异为未来可抵减时间性差异，会计制度没有明确规定该时间性差异对未来所得税影响的会计处理方法。所以，企业可自行选择所得税处理方法，可以选择应付税款法，也可以选择纳税影响会计法。分别介绍如下： 例：某房地产开发企业成立于2003年，主要从事普通住宅的开发、建设及其销售。当年新开工“欣欣小区”项目，4季度收到预收款2600万元（注：暂不考虑预收款涉及到的营业税及附加），当年亏损180万元；2004年1—3季度预售收入分别为850万元、1100万元、1200万元，本年利润均为借方余额，分别为：30万元、80万元、120万元，4季度初开发产品完工，第4季度“欣欣小区”项目主营业务收入5800万元，其中：预收款转入3000万元4季度实现利润总额1160万元。2005年项目全部销售完毕，全年“欣欣小区”项目主营业务收入6750万元，其中：预收款转入2750万元，实现利润总额1350万元。假设普通住宅的预计利润率为1 5%，所得税适用税率33%，无纳税调整项目，汇算清缴2003、2004、2005年企业所得税。 一、应付税款法下预计营业利润对未来所得税影响的会计处理 应付税款法是将本期税前会计利润与应纳税所得额之间的差异造成的影响所 得税的金额直接计入当期损益，而不递延到以后各期的核算方法。 2003年所得税费用和应交税金的核算： 应纳税所得额=2600*15%-180=210万元 应交税金=210*33%=69.3万元 （1）借：所得税 69.3 贷：应交税金-应交所得税69.3 （2）借：应交税金-应交所得税69.3 贷：银行存款 69.3 （3）借：本年利润69.3 贷：所得税 69.3 2004年所得税费用和应交税金的核算：