我对房地产销售的理解与认识

我对房地产销售的理解与认识

首先，谈谈自己对房地产营销策划的认识。毕竟工作了六七年了，对一个行业的认识也有自己一定的见解和看法了，而不应该是刚入行时的跟从和盲从。

按我自己现在的看法和对自己的要求，我所理解的房地产营销策划公司或者从业人员应该具备三大素质：

一是高度的合作精神。与开发商携手合作，共同实现项目、公司、品牌三者的有效发展与提升，实现经济效益和社会效益的良性共赢。我觉得应该是合作，而不应该是服务。合作代表了一种信心、一种责任，服务只能是一种态度、一种跟从，缺少了主观的意见与把握。这一点对于绝大部分代理商来说都没有意识到。

二是高度的责任心。与高度的合作精神一样，没有高度的责任心就不可能做到和开发商风雨与共的紧密合作，而只能是赚一笔就跑的游击商。

三是高度的专业水平。这一点是每一个房地产营销策划公司都会极力宣扬和抬升的，但是，在我的眼睛里，目前还没有几家公司具备真正高水平的专业操作技能，绝大部分拥有的不过是老套路。具体在后面再说。

这三点是最基本也是最关键的。没有高度的合作精神，就做不到对项目的高度关注和与项目相荣共生的态度，没有高度的责任精神，就做不到对项目的深入钻研，并做出高水平的营销策略，实现项目、开发商与营销商三者的共赢，而没有高度的专业技能，则无法支撑自己拥有高度的合作理念和责任精神，最终只是一个纯粹为了赚钱而四处投机的肖小。这，至少是我个人所认为不耻的。

正是因为自己坚持这三大原则和素质要求，所以，在这几年的工作历程中，见到了不少自己所认为不负责任的，不能原谅的，也不能接受的许多行业现象，并且这些现象一直弥漫、传承在当今的许多公司和从业人员里。今天，想谈谈自己的一些看法。这些看法和现象有些是可以归为一类而谈的，或者说本来就是可以合二为一的，但是为了把问题说得清楚点，把工作性质分开，我还是分开来说了。

随着国家对房地产市场的调控，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场。早些年许多房地产商一夜暴富的现象已成为过眼烟云。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。

一、房地产营销主要存在的问题

市场调查缺乏真实性。一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行实地调研，从目前可见的营销报告中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴经验等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直接影响了到房地产企业经济效益和社会效益。

价格策略单一陈旧。从定价角度看，大多是以低价开盘，逐步提高，缺少有机的调节和合理的升降。从价格策略看，如折扣价格策略、变动价格策略等都基本类同，虽然普遍懂得时间变动的价格策略，有些楼盘也推出个案变动策略，但大多停留在实际操作过程，缺少先期的理论定位。

促销策略单一。从表面上看，房地产营销气氛比较浓烈，但深入分析便不难发现问题不少。从广告策略方面看，仅仅局限于一般的信息发布广告，最多在编排形式上作些处理，至于广告目标、针对性、物业命名及形象、媒体运作、文案处理等方面都远远滞后于行业对房地产营销的要求。

营销近视症。急于求成的“营销近视症”，左右了房地产营销的发展。营销的过程是一个产品推销、引导过程，是一种提炼。急于求成的心理追求，使发展商常常把营销和热销等同。这是一种十分明显的误区，或者说是“营销近视症”！跟踪一些项目的销售过程，不难发现大多数企业都存在着深浅不一的营销近视症：价格近视症，为了得到利润最大化，忽略了房地产的增值空间；节奏近视症，整个楼盘同时上市，结果剩下的“死角房”无人问津；效应近视症，片面地运用营销技巧来产生效应，项目面市无计划，前后矛盾。

二、解决问题的对策

1、注重市场调研，实施全过程营销。房地产全过程营销就是市场营销贯彻房地产从选址、设计、施工到竣工销售及物业管理的全过程。可以说房地产营销的目的主要在于深度的前期市场调研和策划，实行全过程营销。轰动港城楼市的“九龙城市乐园”，曾以两个月完成了整个小区8万多平方米商品住宅的主体销售，原因是其在连云港市中心率先建造了多层电梯花园洋房。这种物业的出现是在选址、开发前期营销介入，在建房前就明确了如何卖，卖给谁的营销思路，所以成为港城比较成功地完成全过程营销的第一个案例。

2、实行动态价格策略。在营销组合中，价格调整是最为便捷，最为有效的手段。房地产同样也不例外，特别是在尚未成熟的市场上，各种营销手段的80%--90%是在价格上做文章。因此，房地产销售要根据市场的现实情况，择机调整房价，以提高楼盘的销售速度，实现效益的最大化。

调价的时机：在市场上，最有竞争力的手段是降价。对于竞争者的降价，有两个标准，一是销售期，二是销售率，二者必须同时考虑。一般来说，一般楼盘的销售期通常为4-8个月，销售期两个月左右有调价的必要。同时调价的时机还要结合销售率来确定，当销售率达到三成时即可调价。比如当销售期仅三四周即达到30%的销售率时，就有了调价的必要。若三成的销售率经过了很长的时间才达到，此时调价危险性较高。应分析消费者的接受程度，如果销售缓慢的原因在于价格，则维持价格是较优选择。除非希望制造热销的假象，引发消费者的逆反心理。

例如：2010年九龙百变新郡即成功地运行了此策略。当时是在2009年港城房地产热过后的调整期，市场价格齐跌，多数开发商都在寻思如何体面地降价或多送几份大礼以吸引人气。九龙百变新郡在充足的市场调查后，确认聘请国外著名景观设计专家精心营造的小区环境和其永无复制的专利赠送面积对目标客户有着极大的吸引力，于是决定逆市而动，调高价格3%并调动所有媒体强势传播“逆市飘红”这一惊人的“专利地产现象”，结果一举创出了屡高屡旺、价格愈高销售愈旺的奇迹！当然，这种方法开发商要承担相对较大的营销风险。

调价的模式：目前，市场上有两种控制“低开高走”的基本模式：工程进度模式和销售推动模式。工程进度模式指项目价格调整主要依据工程进展。按工程进度进行价格调整要把握以下几点：项目开工未久。项目形象尚无法展示，价格也最低。此时，采取内部认购方式，其主要目的是试探市场、检验项目定位是否正确。项目开始公开发售。项目形象包装、卖场包装准备就绪，主力客户即将到来，为确保利润，价格自然要比内部认购期高出一筹；至实景样板间开放（或其他工程进展中标志性时间），工程形象日臻完善，销售高潮已经形成，略调整价格，客户抗拒心理一般不大。项目封顶。标志着项目主体完工，购买风险大大降低，项目的大部分优势、卖点大多都能成分展示，至项目完全竣工，项目好坏优劣一览无遗，客户资金垫付时间短，适当调高价格，消费者也能理解，对于分多期开发的大盘或超大盘来说，随着工程不断展开，生活气氛、居家配套设施的日益完善，一期比一期价高更是常见策略。销售推动模式指主要依据销售进展机动灵活地调整价格。一般来说是在项目聚集了十足人气后，为进一步制造销售热潮，以调高价格的方式来对犹豫中客户形成压迫性氛围：项目极为畅销，如不尽快行动，将不得不高价购买甚至错失良机！

不同销售状况下的价格调整策略：旺销状况下的价格调整。旺销是指商品房推出后，客户踊跃购买，市场反映很好，在很短的时间内首出推出单位的大部分，且潜在购买的客户很多。在旺销状况下，开发商可以适当提高售价，但幅度不宜太高，一般为5%左右，太高则减少客户群，具体比例多少，主要根据初始定价和潜在客户群而定。如北京国际友谊花园刚推出时，一周即售出50多套，且客户购买势头不减，于是该项目的开发商随即全面提升6%，取得销售业绩与收入同步增长的良好局面。

滞销状况下的价格调整。滞销主要指商品房推出销售以后，市场反映一般，顾客购买并不积极，没有达到预期销售目标。这时，开发商不能简单地降低售价，在分析滞销的原因后，可保持售价不变或价格略微上调，但同时采取一些促销手段，如在保持售价的基础上，适当给予客户一些折扣，或赠送车位（包括优惠车位），或其他方式。总之，要给予客户其他方面的补偿，增加“人气”以扩大自己的客户群。

3、有机的促销组合策略。房地产促销组合是指企业将人员推销、广告、公共关系、销售促进四种方式有效地组合在一起，以求达到最佳的促销效果。

房地产促销组合的特点。促销组合是一个动态组合。有的时候，一种效果好的促销手段在环境发生变化后，可能会成为一种效果差的促销手段。由于房地产建设周期较长，企业所面临的内外环境可能发生变化，那么企业所选取的促销组合策略也应随着调整。促销组合的不同促销方式具有相互推动作用。不同的促销方式互相配合，能相互弥补彼此的缺点，正向叠加其优点，互相推动，产生良好的促销效果。促销组合是一种多层次组合。每种促销方式都有许多种促销手段可供选用，进行促销组合就是适当地选择各种促销方式。因此，房地产促销组合是一种多层次的策略。

选择促销组合应考虑的因素。房地产产品特性。不同的房地产产品特性，其面对的目标顾客不同，所采用的促销组合不同。如别墅就要针对高收入讲究舒适、享受的目标顾客，主要采用人员推销策略；而普通住宅就要采取广告、公关、销售促进等为主要促销手段。

市场竞争状况。开发商在制定营销方案时，不仅要考虑市场状况，而且要考虑竞争者的促销策略，这样才能出奇制胜，达到良好的促销效果。

房地产建设的不同周期。房地产产品建设从选址直到完工，一般需要2-3年的时间，在次期间宏观环境与微观环境都会有较大变化。在建设不同时期，所采取的促销手段也就不同，如建设初期，主要采用广告形式，树立楼盘形象；而在楼盘开盘前，取得了销售许可证后，这是产品的强销期，就要强化促销效果，各种促销手段齐用，形成一种立体性的攻占市场的霸势，以取得较好的销售业绩。

企业的促销费用。促销费用制约着促销方式的选择，企业应根据促销预算，合理地选择促销方式，达到投入少收入大的效果。

4、处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的关系。导入区域包括了广告、包装等对外宣传手段，积聚人气的导入是重要的第一步；较好的包装、广告等吸引了众多的购房者，如何培育有效购房队伍以及拿出怎样的售房方案，这应该是营销方案的核心；运作区域人员素质是关键，营销操作人员的水准直接影响到成交量，因此，要强化营销人员的培训，确保营销方案的执行。

房产销售有别于生产厂家里的销售，可等同于车行销售，但从宏观上讲大同小异，从微观上讲天壤之别。我认为做销售非常能锻炼自己，无论从品行、精神、意志、统筹、计划、处事等等方面得到综合的锻炼。房地产销售说简单容易也可以（简单：能卖楼，能多卖楼就可以），说复杂很难也可以（复杂：房产知识很多如：设计、建筑、风水、财务等等方面的知识），房产销售是一个很好的职业，我很喜欢。但销售更重要的一个系统是营销，而不完全是销售。营销更多的就需要对市场认识分析后的判断与策略，赢家总是走在前，希望公司人人都能站在销售的角度上看问题，那么很多问题自然会迎刃而解。

闫素梅

2013.8.24

销售岗位认知

对销售岗位的个人认识 李阳 时间如白驹过隙，转眼进入销售工作已经一年了。在这一年的工作学习中， 我对于销售岗位有了一些自己的认识总结。 我在进入销售岗位之前也时常听到很多对于销售的偏见，认为销售行业不入流，认为销售行业既没有很多国家事业单位的高福利，也没有很多管理层的光鲜，甚至认为销售就是个跑腿的。之前也就是因为这些偏见与歧视，使得我国的销售 行业发展一直平平，而如今随着买方市场的兴起，销售业也不断的发展，销售岗位也越来越受到重视。 从广义上来说销售是指创造，输送价值给客户，并与客户沟通，经营客户关 系的过程，在此过程中可以使本组织以及利益关系人获得利润的过程。这就使得 销售岗位拥有了很大的社会意义。是连接商品和买家的桥梁，实现生产的循环过 程中必不可少的岗位。销售在经济中发挥着越来越重要的作用。在我工作过程中 也深有体会，只有销售做好了，企业才会更快更好的发展起来。如果没有这一环节，之前的生产之类都是一纸空谈。 根据之前的教育销售工作经历，我总结了一些关于销售方面自己的方法心 得。第一份工作，是从事学历教育与资考方面的规划招生工作。做一行，懂一行，既然是招生岗位，首先要对自己的课程，目前的教育前景等等相关知识，有细致的了解。学历教育与资考，包含在职研究生的报考调剂，各类职业资格认证考试 的培训等内容，面向的客户群体，基本为参加工作三年以上的在职人员。这类人群，特点是明确认识自己目前的目标规划。我在进行销售的过程中，用了电话销

售与网络销售两种方法。电话销售，首先要具备较为准确的客户名单与基本信息， 通过在电话交流中简单的分析，在短短的几分钟内，迅速把握客户的特点需求。 网络销售，通过各个网络门户平台论坛，铺发信息广告，聚攒人气，并通过线上 交流工具，如微信QQ 等，进行销售。由于客户群体水平层次普遍较高，也无 形中增加了销售难度。比如在电话销售中，若之前没有充分的学习准备，很容易 被客户的问题所难住，而这种情况往往导致销售的直接失败。网络销售最普遍的 弊病，就是真实度，网络充斥太多虚假信息，鱼目混珠的情况让客户很难信任销 售人员。所以在这份工作中，我认识到了渠道对于销售的巨大帮助。通过帮助一 位银行职员进行在职研究生的调剂，进而拉动了他的同事也进行在职研究生的报 考；通过医院工厂的几个人护士证与职称的考评，进而带动成群的客户涌入。另外，最重要的最根本的，还是对于业务知识的掌握学习，自己懂了，自己说明白 了，客户才会相信你。 第二份工作，是中高考辅导培训学校的学习顾问，主要负责中考课程规划和招生工作。主要的销售方法分为电话销售和会销两种。通过市场部分发的较为准 确的客户名单，根据时间节点，与客户进行电话沟通。中学学生是一个比较特殊 的群体，学习考试成绩直接影响考学的目标，因此需求比较强烈。通过简单的电 话交流，了解客户特点要求，进行学情分析，根据情况做一些压力渗透，进一步 达到邀约上门的目的。确定上门意向后，积极仔细备单，在面对面时争取一举拿 下。会销，是比较特别的方法，分为线下和线上两部分。先确定会销主题与面向 群体，通过电话邀约介绍此次会销，突出会销的公益性与稀有性，让客户主动上门。线下分为专题讲座与试听课两种，线上主要建立微信群定期分享优秀材料和 线上讲座。在邀约上门时，可借助送奖品的方式，利用道具邀约上门。

对房地产现状的看法

本页主题：对房地产市场现状和发展趋势的一些看法 阅读[148] 回复数[2] amytaslyse amytaslyse 个人积分：37,271个人官职：六品通判帖子总数：155 图片总数： 94 官职：六品通判 12729 个人中心我的博客发短消息我的帖子 我的微博 amytaslyse发表于维科水岸枫情论坛 2009-05-25 14:03:14 标签:维科水岸枫情【顶楼】 中国的房地产市场经历了真正意义 上十数年的高速发展，已经俨然成长为国民经济的支柱产业之一。它的成长与壮大在提高社会主义市场资源配置的效率，扩大内需，带动相关产业发展，提高人民住房品质的同时，也给中国经济的持续稳定发展，尤其是全球金融危机下的中国经济现状，带来了纠结与复杂的矛盾和隐患。以下就对中国房地产市场现状和未来的趋势提出浅显的看法和见解。 改革开放以前，中国高度集中的计划经济体制和以公有制为基础的财产分配制度使当时的中国几乎不存在任何使房地产市场得以生存和发展的现实土壤，然而，随着党和国家改革开放政策的实施和社会主义市场经济的确立，私有财产权分配制度开始成为人民群众的根本经济基础，这为房地产市场的发育提供了最基础的制度条件。同时，随着市场经济的不断确立和发展，原本在计划经济体制下的以无偿划拨、无限期使用、无流转为特征的土地产权制度开始土崩瓦解，随着改革的深入和制度的不断完善，开始确立以招标、拍卖或挂牌方式为主的土地有偿出让制度，这也就为房地产市场的发育和发展提供了又一个现实基础。如果说私有财产权制度和土地有偿出让制度只是为房地产市场的起步提供了最初的可能性的话，那么中国城市住房制度的改革则彻底的激发了中国房地产市场十数年的高速发展和繁荣。1998年之前中国实行的是

房地产销售员工培训心得体会

房地产销售员工培训心得体会 亲爱的朋友，很高兴能在此相遇！欢迎您阅读文档房地产销售员工培训心得体会，这篇文档是由我们精心收集整理的新文档。相信您通过阅读这篇文档，一定会有所收获。假若亲能将此文档收藏或者转发，将是我们莫大的荣幸，更是我们继续前行的动力。 通过为期三天的房地产销售人员基础知识”和“xx项目资料分析”的现场培训，使我们销售部所有员工受益匪浅。 这次培训结合理论与实践，为我们下一步更好的开展销售工作打下了良好扎实的基础。 作为一名基层销售人员，应具备自信、韧性、喜爱、感恩、倾听、综合知识和举一反三自我自我反省等的基本素质，并且在日常工作中注意提高业务水平，增强销售技能，培养敏锐的观察力，研究调查房产市场，从而了解在激烈的市场竞争中，服务是一个全过程。尽可能细化信息，注意平时工作中客户资源的积累、维护、沟通交流以及信息的收集、整理、反馈。 我本人觉得公司这次组织的培训非常好，促使我们在工作中进一步的学习提高，同时了解学习是一件贯穿生命始终的事情。只有不断地学习，才能进一步充实自我，完善自我，不会固步自封。同时，可以从学习中发现自身的欠缺点，对今后工作的进一步开展打下良好基础。同时，也更加明白销售是一门非常有学问

的课程。绝不仅仅只是简单的“售”的动作，而是需要更多的准备、酝酿工作，在销售过程中与客户的交流、沟通、协商、了解，（更需要我们有饱满的工作热情和扎实的业务基础），以及销售后后续的资料整理归档，与客户的事后联络交流等一系列不可缺少的所有程序。 通过这次系统培训，使我们在获得更完整的房产知识、销售技巧的`同时，也更加坚定了我们对所销售楼盘的信心，以及对自身完成销售工作的信心，有助于完成今后一系列销售任务。 从我个人认为：目前房地产行业发展比较快，竞争日趋激烈，营销不仅要在产品硬件上下功夫，更要注重软服务。从杭州的楼市来看，卖得好的楼盘都是“找得到理由的”，而不再是前几年一味的普遍上涨，只有产品做得好、定位比较准确、营销和服务都比较到位的房产品，才能最终赢得消费者的认同。 目前房地产销售已经从产品竞争上升到服务竞争的阶段，而我们的楼盘又是别墅类产品，定位为高档房产品，所以更应该把基础工作做到位，软服务就更需要销售员有全面的素质。通过学习，我又把房产销售的整个流程进行了全面梳理，加深了对本公司产品的理解，认为自身在售楼部的形象很重要，只有通过学习，才能进一步提高自己的素质，才能积累更多的客户。作为一线销售管理人员，不断学习才能充分发挥销售人员的主观能动性。

第三部分 房地产业的地位、作用和行业特点

第三部分房地产业的地位、作用和行业特点 一、房地产行业 （一）宏观方面：房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门，包 括各类经济组织、专业人员和行政管理部门所组成的房地产市场。从 行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑 业被列为第二产业。宏观方面与国民经济相联系。 （二）微观方面：房地产业的活动领域包括： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发； （3）土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； （4）房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押 等； （5）房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公 证等； （6）物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所 的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等； （7）房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。 二、房地产业在国民经济中的地位 中国的房地产业作为一个迅速发展的行业，一个有着美好前景的朝阳产业，它在国民经济中扮演哪种角色，处于怎样的地位？ 1.房地产业是国民经济的基础性产业 1、房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会 生产和生活的最基本要素。 2、房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件： 农业生产——土地； 工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所； 房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规 模、速度、格局和水平。

3、房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土 地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。 4、房地产业是政府财政收入的重要来源： 土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。 5、房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占 同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。 （二）房地产业是国民经济的支柱性产业 ◎支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作 用的行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于 该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。 一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经 济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值对国民经济的 贡献较大，能为政府提供大量收入，一般答对国民经济的贡 献不低于5%；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构 优化；四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。 1、房地产业属于生产要素产业，既提供空间场所，又提供生活 资料、发展资料和享受资料。 2、房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推 动国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所 占的比重达到10——20%。北京已占10%左右，上海在7%。全国平 均也超过4%。在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。 3、房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不 仅数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。这种关联 作用是全方位、多层次的。 三、房地产业在国民经济发展中的作用 （一）房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级 第二产业比重过高，达50%以上，与相同发展水平的国家相比，高出10——20%；

销售主管的岗位认知

房地产销售主管岗位的认知 尊敬的公司领导，我有幸参加公司销售主管一职的竞聘，下面是我对销售主管一职的理解，请领导审阅。 销售主管是公司重要的岗位，担负着公司销售指标的重任，起着承上启下的作用。销售主管作为销售现场的负责人应该以身作则、用合理的方式做好日常销售管理工作，努力完成销售目标。本人理解的销售主管主要岗位职责有： 1、负责销售现场的日常业务管理工作。 2、负责销售人员言行举止规范化管理，严格要求销售人员的仪态、言谈、举止，热情礼貌地对待客户，提高服务质量，树立品牌形象。 3、负责做好客户咨询、订单、合同签定过程中的疑难问题解释工作，培养集体协作和工作默契，销售人员接待客户时，应积极主动地给予配合，促进成交，对于不能成交的原因，进行分析、总结、找出问题所在。负责项目销售的订单、合同签定的审核工作，确保准确无误。 4、以诚恳的态度、平和的心态倾听客户诉说，取得客户的理解、耐心而细致地同客户沟通，以亲切的态度来稳定客户的情绪。 5、认真地向客户阐明公司的工作程序和原则，想办法解决客户提出的疑难问题，尽量赢得客户对本公司的信誉与个人素质的认可和信赖。 6、善于控制销售现场的气氛和人员的调配工作，细心观察，及时地给予配合，把握机会达成成交。 7、实时汇报销售中销售部无法应对的难点问题，上报销售经理予以解决。

8.就销售中出现的各种问题及时与销售人员沟通协调争取在最短的时间内得以顺利解决。 9.组织销售人员有计划地定期学习房地产专业知识及法规，积极参加公司举办的专业培训，不断提高销售人员的综合业务素质和实战能力。 10.每周、每月完成当周/月工作总结，并对其进行分析，提出改进提高方法。 11.在工作过程中注意工作方法，在完成工作目标的同时，能与公司其他人员和谐相处，保证良好的工作氛围。 12.保持好的性情，关心员工，使员工能有好的状态积极主动地投入工作。 13.加强自身学习，注意自身形象和综合业务管理能力的提高。 14.积极完成公司领导交给的其他工作。 本人竞聘销售主管一职，具有如下优势： 1、具有丰富的销售经验； 2、具有良好的团队协作精神，善于沟通协作； 3、对管理有一定的认识； 4、积极学习营销相关知识； 5、本人具有高度的责任感，工作具有稳定性。 本人如有幸成为销售主管，一定遵守公司制度，做好本职工作，完成销售经理布置的各项工作，帮助置业顾问成长，同时不断提升自己。与公司领导和同事们一起并肩完成公司的销售任务，实现自我价值。 以上是本人对于公司销售主管一职岗位的浅显认知，不足之处请领导指点，最后再次感谢各位领导百忙之中的审阅。

房产心得体会

篇一：房地产销售心得体会 房地产销售心得体会 篇一：房地产销售心得体会 首先，我想从自已做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的心得说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。 1：最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就达到了。 2：接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的需求，是必要条件；同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们内心的想法，是重要条件；更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。 3：机会是留给有准备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观判断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。 4：做好客户的登记，及进行回访跟踪。不要在电话里讲很长时间，电话里都说了，客户就觉得没有必要过来了。 5：经常性约客户过来看看房，了解我们的楼盘。针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。 6：提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的信任自己，这样对我们的楼盘也更有信心。客户向你咨询楼盘特点、户型、价格等等的时候，一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。 7：学会运用销售技巧。对待意向客户，他犹豫不决，这样同事之间可以互相制造购买氛围，适当的逼客户尽快下定。凡事心急人不急沉着应战也许客户就要成交了，但是由于一些小小的原因，会让他迟迟不肯签约，这个时候是千万不能着急的，因为你表现出越急躁的态度，客户越是表示怀疑。你可以很亲切地问一下客户还有什么需要解决的问题，然后再细心地和他沟通，直到最后签约。当 然，在解释的时候，所要表现出来的态度就是沉着，冷静，并且没有太过于期待客户能够成

岗位认知

姓名： 专业班级：学号：

岗位认知 暑假业已过去，新的学期，新的开始。通过这段时间的实习，我们学到一些在学校里学不到的东西。因为环境的不同，接触的人与事不同，从中所学的东西自然就不一样了。要学会从实践中学习，从学习中实践。同时也对销售岗位得到了一定程度的认知。 一、什么是销售 销售是创造、沟通与传送价值给顾客，及经营顾客关系以便让组织与其利益关系人（stakeholder）受益的一种组织功能与程序。销售就是介绍商品提供的利益，以满足客户特定需求的过程。商品当然包括着有形的商品及其附带的无形的服务，满足客户特定的需求是指客户特定的欲望被满足，或者客户特定的问题被解决。能够满足客户这种特定需求的，唯有靠商品提供的特别利益。一种帮助有需要的人们得到他们所需要东西的过程，而从事销售工作的人，则从这个交换的过程中得到适度的报酬。因此，如何让双方各取所需，彼此感到满意，形成一种双赢的局面，就是一种艺术了。所以，“销售”可以说是一种“双赢的艺术”。销售，最简单的理解就是从商品或服务到货币的惊险一跃。通俗的说就是卖东西。 二、销售岗位职责 在销售经理（主管）领导下，销售人员严格遵守销售管理规定和销售人员行为规范，积极认真开展销售接待和成交工作： 岗位职责： 1、按照项目规定的接听电话和接待来访次序，认真接听来电电话、 热情接待来访客户，并做详细记录。

2、向来电、来访客户主动、热情介绍本项目概况，耐心了解客户需 求，推荐户型。 3、珍惜每一位客源，详细分析客户情况，制定跟进策略，及时填制 客户档案，作好跟进记录。 4、在成交过程中出现疑难问题及时向主管汇报，以便取得帮助。 5、积极与客户取得联系，促成客户复访、提高客户购房意向直至成 交。 6、客户成交时及时通知开发商收款，不得以任何理由截留，认购、 成交后务必将认购协议和合同在成交当日交给经理（主管）或秘书，不得以任何理由保留在销售员手中。 7、成交时须在第一时间报告经理及主管、秘书，确认该房号尚未售 出后方可销售，不得在不知情的情况下销售，否则后果自负。 8、及时与经理（主管）沟通客户情况，认真分析成交或未成交的原 因，不断提高销售业务水平。 9、积极主动协助成交客户办理认购、成交及其他购房手续。 10、与客户建立并保持良好的关系，将有关通知、项目最新信息、促销 活动及时主动转达客户。 11、尊重开发商工作人员，与开发商的财务、工程、销售管理人员保持 良好的关系，及时将有关信息传达给销售经理（主管）。

我对房地产产业的看法

我对房地产产业的看法 作为一种特殊的投资项目，房地产因投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点，很可能形成投资的周期性、重叠性、累积性风险。历史上持续的过热投资导致的巨大泡沫危机多次出现，在给房地产投资者带来巨大的风险算是的同时，也重创了区域经济乃至国民经济。 而所谓的房地产投资风险，是指在房地产投资过程中，由于各种不确定性因素引起的房地产投资本金以及预期收益损失或减少的可能性。包括市场通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、政策风险、自然风险等。 通货膨胀风险又称购买力风险，实质投资完成后所回收的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于投资都要求有一点的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就会面临通货膨胀风险。房地产投资者非常重视次风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低对该风险对实际收益率的影响程度。 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场上的供给和需求也在不断变化，而g供求关系的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。当市

场内结构过剩达到一定程度时，投资者将面临房地产空置或积压的严重局面，最终导致投资者的破产。 变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险，房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，拥有者很难在短时间内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或者其他原因急于将房地产兑换成现金时，可能使投资者蒙受折价损失。 为了规避政策风险，房地产投资者必须对国家政策进行一定的分析。政府有关房地产投资的土地供给政策、低价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。2011年初，为进一步巩固调控效果，“国八条”、房产税陆续出台，调控进一步升级和深化；2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了包括公布房价控制目标、严格限购、差别化信贷等在内的五项政策措施，要求各地政府保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。而避免这种风险最有效的方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。 投资者在购置房地产时，也须考虑地段、环境、建筑品质、产权状况、价值分析、房地产市场供需分析等方面的因素。

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房地产销售心得体会 房地产销售心得体味（一） 两年的房地产销售记忆让我体味到别一样的人一辈子，特别是在万科的案场，严格、 严谨的治理下的洗礼也造就了我稳重踏实的工作作风。回首过去一步步的足印，我总结的销 售心得有以下几点： 1、“坚持到底算是胜利” 坚持别懈，别轻易放弃就能一步步走向成功，尽管疑惑几时能成功，但能确信的是我 们正离目标越来越近。有了坚韧的精神，于是事半功倍。持续的工作，难免会令人疲倦，放 松一下是人之常情，在最困难的时候，再坚持一下也就过去了; 同样在销售中客人提出各种 各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了;而再坚持一下、说服一下也就成交了。 往往希翼就在于多打一具电话，多一次沟通。并且坚持别懈的学习房地产专业相关知识，让 自己过硬的专业素质从心地打动客户。 2、学会倾听，把握时机。 我认为一具好的销售人员应该是个好听众，经过倾听来了解客户的各方面信息，别能 以貌取人，别应当轻易以自己的经验来推断客户“一看客户感受这客户可不能买房”“这客户太刁，没诚意”，导致一些客户流失，应该经过客户的言行举止来推断他们潜在的想法，从 而掌握客户真实信息，把握买房者的心理，在适当时机，一针见血的，点中要害，直至成交。 3、对工作保持长久的热情和积极性。 辛勤的工作造就优秀的职员，我深信着这一点。所以自从我进入易居公司的那一刻起， 我就向来保持着仔细的工作态度和积极向上的进取心，不管做任何细小的情况都努力做到最好， 推销自己的产品首先必须要先充分的熟悉自己的产品，爱慕自己的产品，保持热情，热诚的对待 客户 ;足踏实地的跟进客户，使别可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积 存造就了我优秀的业绩。并且维护好所积存的老客户的关系，他们都对我仔细的工作和热情的态 度都抱以充分的确信，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我 在销售工作中获得的最大的收获和财宝，也是我最值得骄傲的。 4、保持良好的心态。 每个人都有过状态不行的时候，积极、乐观的销售员会将此归结为个人能力、经验的 别完善，把此时作何必经的磨练的过程，他们乐意别断向好的方向改进和进展，而消极、悲 观的销售员则怪罪于机遇和时运，总是抱怨、等待与放弃! 龟兔赛跑的寓言，别断地浮现在现实日子当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持 核心竞争力。现实日子中，也像龟兔赛跑的结局一样，别断积存核心竞争力的人，最终会赢 过追逐机会的人。人一辈子有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳， 一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想歇息。人一辈子是需要积存的，有经验 的人，像是乌龟普通，知道得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，办法正确，一步一具 足印，每个足步都结结实实地踏在前进的道路上，反而能够早点抵达终点。假如率先靠的是 机会，人品总实用尽的一天。 向来以来我坚持着做好自己能做好的事，一步一具足印踏踏实实的坚决的向着我的目 标前行。 房地产销售心得体味（二） 转眼间， ** 就过去，到XX 公司实习的时刻也将近 5 个月了，回想起在xx 工作的点点 滴滴，感慨万千。对之前工作过行总结和反思，是对以后工作的开拓和发展。 ** 即将过去， ** 即今 后临。新的一年意味着新的起点、新的机遇和新的挑战，我决心再接再厉，使工作更上一层楼， 努力打开一具工作新局面，更好地完成学校给我们的那个实习机会和公司安排的各项工作，扬长避短。

关于销售工作的认识

为荣，以销售为使命且乐在销售？ 什么缘故那些顶尖的销售高手总是会成功? 您如何学习促使他们成功的8 个领域？ 学习如何在那决胜的边缘上作一点改变却使业绩惊人地提升! 在过去十多年间，销售工作经历了戏剧性的变化。以往销售业绩的高低要紧取决于产品的好坏 或是广告行销的运用。然而今天呢，以心理学为导向的时代，销售力的衡量却是决定于销售人 员的心理态度，因此你必须要了解现代推销工作的游戏规则，学习专业的销售技巧，使你快速 地达到销售巅峰的成就。 销售工作的第一个原则称为“2080”定律，在任何一个销售机构中往往差不多上由20%的优秀销售人员完成了整个团队80%的业绩。假如你又是这20%优秀中的20%。你会 发觉自己的收入比一般80%的人的收入要高出32 倍以上。因此你应该尽力地使自己成为顶尖4% 中的一员。 销售工作的第二个原则是决胜边缘，它指出顶尖的销售高手并不一定比一般的销售 人员好的专门多，事实上他们只是对销售职能的认定上比一般销

售人员多出3%到4%而已。那么什 么是销售职能呢？销售职能是指每一位销售人员都必须具备的差不多功能，有了这些功能才能执 行产品推销的工作。首先销售人员的第一项销售职能确实是具备积极的心理态度，随时随地的以 积极正面的观点看周围的每一件事物，第二项销售职能是使自己成为一位讨人喜爱，人见人爱 的销售人员，培养乐意与人亲近的人格特质。第三项则是保持健康的躯体状态，使自己体力充 沛，并拥有宁静的心灵。第四项职能是完整的产品知识，认识自己的产品，明白自己产品在市 场上的竞争优势在哪里。第五项是培养客户关系跟接触会谈的技巧。你必须要不断地拓展新客 户才是求生存的方法。第六项职能，拥有介绍产品的技巧，以简单明确的言辞，将产品所带来 的效益，充分地表达出来。最后培养有效的时刻治理技巧，妥善运用时刻，安排好情况优先顺 序，追求高效率的表现。我们的颠峰销售心理学确实是一套要训练你具备这些重要技巧的销售高 手训练课程，你下定决心要好好学习了吗？假如讲你能够在以后一年之内在每一项销售职能中 进步一点点，每个月的进步大于1%，那么一年以后你的进步是

我对房地产销售的理解与认识

我对房地产销售的理解与认识 首先，谈谈自己对房地产营销策划的认识。毕竟工作了六七年了，对一个行业的认识也有自己一定的见解和看法了，而不应该是刚入行时的跟从和盲从。 按我自己现在的看法和对自己的要求，我所理解的房地产营销策划公司或者从业人员应该具备三大素质： 一是高度的合作精神。与开发商携手合作，共同实现项目、公司、品牌三者的有效发展与提升，实现经济效益和社会效益的良性共赢。我觉得应该是合作，而不应该是服务。合作代表了一种信心、一种责任，服务只能是一种态度、一种跟从，缺少了主观的意见与把握。这一点对于绝大部分代理商来说都没有意识到。 二是高度的责任心。与高度的合作精神一样，没有高度的责任心就不可能做到和开发商风雨与共的紧密合作，而只能是赚一笔就跑的游击商。 三是高度的专业水平。这一点是每一个房地产营销策划公司都会极力宣扬和抬升的，但是，在我的眼睛里，目前还没有几家公司具备真正高水平的专业操作技能，绝大部分拥有的不过是老套路。具体在后面再说。 这三点是最基本也是最关键的。没有高度的合作精神，就做不到对项目的高度关注和与项目相荣共生的态度，没有高度的责任精神，就做不到对项目的深入钻研，并做出高水平的营销策略，实现项目、开发商与营销商三者的共赢，而没有高度的专业技能，则无法支撑自己拥有高度的合作理念和责任精神，最终只是一个纯粹为了赚钱而四处投机的肖小。这，至少是我个人所认为不耻的。 正是因为自己坚持这三大原则和素质要求，所以，在这几年的工作历程中，见到了不少自己所认为不负责任的，不能原谅的，也不能接受的许多行业现象，并且这些现象一直弥漫、传承在当今的许多公司和从业人员里。今天，想谈谈自己的一些看法。这些看法和现象有些是可以归为一类而谈的，或者说本来就是可以合二为一的，但是为了把问题说得清楚点，把工作性质分开，我还是分开来说了。 随着国家对房地产市场的调控，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场。早些年许多房地产商一夜暴富的现象已成为过眼烟云。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。 一、房地产营销主要存在的问题 市场调查缺乏真实性。一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行实地调研，从目前可见的营销报告中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴经验等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直接影响了到房地产企业经济效益和社会效益。

房地产销售的心得体会

房地产销售的心得体会 房地产销售的心得体会 导语：进入房地产行业之后，在工作的过程当中，我们会发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，以下是WTT为大家整理的房地产销售的心得体会，欢迎大家阅读与借鉴！ 房地产销售的心得体会 首先，我想从自已做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的心得说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。 1：最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就达到了。 2：接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的需求，是必要条件；同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他

们内心的想法，是重要条件；更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。 3：机会是留给有准备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观判断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。 4：做好客户的'登记，及进行回访跟踪。不要在电话里讲很长时间，电话里都说了，客户就觉得没有必要过来了。 5：经常性约客户过来看看房，了解我们的楼盘。针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。 6：提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的信任自己，这样对我们的楼盘也更有信

对银行营销岗的认识

我认为在营销产品中要具备：灵敏的反应能力、懂得拿捏揣测客户心理变化、对产品的认知与诠释、语言表达技巧、良好的心理素质。 最重要的一点：无论何时都要对自己充满信心。 从事营销行业除了对自己要有足够信心，有经验之外，更重要的是自已的一种心态。博众长而用之，这样才能为自已在打开一片天地！ 心得一：对自己要有信心。 在我刚开始从事营销工作的时候，要拜访客户时犹豫再三不敢进门，好不容易鼓起勇气进门，却又紧张得不知说什么，刚刚开口介绍产品，就被客户三言两语打发出来。一次又一次的拜访失败，我开始为自己在找借口，在抱怨。但我从未意识到给自已找借口的同时，我已经变得相当的消极了。消极的情绪给我工作带来很大影响，后来领导得知此事，他找我聊了许多，他告诉我：“一名合格的营销员首先要具备充分的自信，只有对自己充满信心，才能消除面对客户是的恐惧，才能给自己一个清晰地思路，把产品通过流畅的语言介绍给客户”。这番话深深的刻入我的脑海中，每当我低落的时候，我都会暗暗给自已鼓劲，我坚信一点，只要对自己有信心、对产品有信心，那我已经成功了一半。 心得二：给自已在不同时期制定一个力所能极的目标 每个人都要合理安排每一天的工作，都要有计划性、目的性，为了避免一种盲目性的积极，也可以说是一种没有方向性，这种情况往往是事倍功半，得不偿失。在我做为一个新营销小分组长，除了我自己，还要带领组员，既然带领了一支小团队，那要有周详的工作计划、合理时间安排、充分调配人员、良好的团队精神等等。给自己、组员制定一个力所能及的目标！ 心得三：要瞬间获得客户的信赖 在营销产品的时候，我们要与客户交朋友，让客户对自己有好感、信赖。与客户初次见面时的说辞非常重要，好的开场白往往是成功的一半。当然，瞬间获得客户好感、信赖不仅仅体现在初次见面，交谈时客户可能在很长时间对营销员是无动于衷的，但在一些细节上的改变或许可以赢得客户的倾心。 心得四：在营销失败中学到新知识 常言道：“失败乃是成功之母”！在营销过程中，很多时候我们都会遇到形形色色的客户，也许你幸运，遇到很好说的客户，但也有倒霉的时候，客户专门叼难你。所以很多时候失败了，不要气馁。要从事情的根本去找原因，为什么失败，是专业知识不到位，还是营销技巧不如人，希望下次不要常犯同样错误。 以上几点是我从事营销员到营销小分组长一职的一些心得体会，如果我们能做到：“把握现在、向过去学习、着手创造将来。想象一个美好的将来是什么样子的，制定一个切实可行的计划，今天就做些事情使之成真。明确你的目标，发掘让你的工作和生活更有意义的方法，你会更快乐，更成功！

中国房地产未来发展趋势(精)

■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

房地产工作心得体会

篇一：房地产工作心得体会 房地产工作心得体会 我总结的销售心得有以下几点： 1、顾客永远只从最顽强的销售员手中购买货物。 “坚持到底就是胜利”听得多了谁都只把它当做一句口号，但是仔细想来这句话其实是意义非凡。坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。有了顽强的精神，于是事半功倍。工作了一段时间，难免疲倦，放松一下是人之常情，有时放松一下就过去了，但坚持一下也过去了;同样在销售中客人提出各种各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了;而再坚持一下、说服一下也就成交了。往往希望就在于多打一个电话，多一次沟通。 2、抓住时机 做销售这个行业会对“机不可失时不再来”古谚有切肤的体验，有些业务员个人主观判断过于强烈，即“一看客户感觉这客户不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，一些老客户经营的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户的变化没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。 3、做销售工作就是与人打交道，更需要专业的沟通技巧，这使销售成为一件充满艺术性的工作。 每个人都希望得到尊重，对待客户，给予他们充分的尊重是先决条件;好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的各方面信息，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们潜在的想法，乃至掌握客户的性格，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要不时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。完美的融合这些条件，将会是一次令双方都愉快的成功的销售。 4、对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。 辛勤的工作造就优秀的员工，我深信着这一点。因此自从我进入***公司的那一刻起，我就一直保持着认真的工作态度和积极向上的进取心。无论在哪个岗位上都努力做到最好，作为销售员充分的熟悉产品;热诚的对待客户;脚踏实地的跟进客户，使不可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积累造就了我优秀的业绩。与此同时由于我在多个项目参与过销售，期间所积累的老客户对我认真的工作和热情的态度都抱以充分的肯定，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我在销售工作中获得的最大的收获和财富，也是我最值得骄傲的。 5、做销售就像转载自百分网，请保留此标记是运动员场上竞技，一定要有必赢的心态——凡

对于房地产行业的认知与职业规划

对于房地产行业的认知与职业规划 对于房地产行业我自己的认识是：1房地产行业属于第三产业也就是服务业2房地产行业是向市场提供商品房获取利益的商业模式。也可以称为土地运营。3房地产是以开发商为主体的一个资源整合平台。其中参与房地产运作的有：发展商，代理商等。 房地产行业是我国一大支柱产业，其中住宅地产为刚性需求，所以在未来一段时间内房地产仍然是一个热门行业。房地产的重要性在于其产业的关联。房地产拉动了钢材、水泥等制造业。进入房地行业之后对于房地产行业的了解也越来越多，对于之前自己的认识有了很大的改观。 置业顾问是在售楼处通过现场服务引导客户购买，促进楼盘销售，为客户提供投资置业的专业化、顾问式服务的综合性人才。 面对现在的工作必须要做一个正确的职业规划，因为有了目标才会有动力 我的优点与缺点 ●待人真诚、热情，做事认真，踏实。与人交谈能力较强。 ●乐观积极的生活态度，爱思考，有一定的分析能力 ●做事不拖拉，讲究效率。 ●很多想法高于现实 ●不会拒绝 ●不善于处理人际关系 我能做的和我做过的 ●我能熟练的使用各种电脑办公软件 ●我做过陶瓷业务员 ●我从事过营业员 ●我自己开过网店 我现在想做什么 ●我现在想做好一个职业顾问 ●我渴望在这个行业里迅速成长 我现在能做什么 ●我能不断的学习房地产行业基本知识 ●我现在不断的学习纠正自己的基本礼仪

我在不断的学习与人相处和与客户交谈的技巧 我的计划 通过不断的学习房地产基本知识、销售技巧和销售礼仪来完善自己，在工作中不断进步，成为一个合格的房地产经纪人。 遇到挫折不放弃，不断进取。争取在做到这个行业的NO.1 我相信我会随着自己的努力，随着对业务的逐步的熟悉。自己会离目标一步步靠近。 结束语 职业规划是人生的一部分，我相信通过规划我认识了自己，捋清了思路，知道该忘哪方面努力。 制定了这份职业规划我将以此为起点不断充实自己。做好准备迎接挑战。梦想，从这里开始！ 我相信，我是最棒的。

论品牌对房地产企业的意义和价值效应

简论“品牌”极其对房地产企业的意义和价值效应 摘要：创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等都是耳熟能详的。 在房地产行业，创建自己的品牌已经成为越来越多的国内房地产企业的共识和不懈追求，而一批在全国初具影响的品牌已然出现。如企业品牌有合生创展、万科地产、保利地产等，还有些地域性的房地产企业也在努力的打造自己的品牌并从中获益如珠海的“华发股份”等。 关键词：品牌房地产企业意义和价值效应 创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等耳熟能详。为什么他们对此战略目标孜孜以求不惜巨额投入呢？ 首先让我们来解析“品牌” 一、品牌的内涵 1、品牌的定义 正确理解品牌的含义是开展品牌战略的基础。虽然很多学者对品牌的定义从不同角度提出了不同的看法，但综观这些定义，它们基本上都认同了①品牌是通过某种或者某组标识来表现；②品牌是为了区别于竞争对手的。我们认为品牌应当具有狭义和广义两种不同的含义。从广义的角度讲，品牌就是通过某种或者某些标识来传达的一种实体与外部利害关系人之间的关系。通常我们说的名牌大学就是从广义的角度进行的定义。它可以使用于企业中，也可以使用于企业之外的一些实体，而且它的主要表现形式不一定是商标。而狭义上的品牌则主要是指企业的品牌，从市场营销的角度看，品牌就是通过一定的标识（主要是商标），以高效地为消费者提供消费选择为目的的一种企业无形资产，它能够为企业的产品或者服务创造一种“溢价”，它的实质是承诺、保证和契约，与消费者建立的长远的关系。 2、品牌的生成机制 虽然消费者最终接受的只是一个品牌的符合系统，但他们却往往要对提供商品（服务）的经营者的核心竞争力进行全面的评价与认知，如他们常常关注经营者的经营理念、管理团队、资源组合与生产方式、营销策略等方面的问题，他们甚至还非常在意经营者在社会道德方面的价值取向。这种认知的过程也就是品牌生成机制的内涵。