一份房地产评估报告

房地产估价报告

项目名称：郑州市绿都城第6层房地产价评估

委托方：李女士

估价方：二十世纪房地产评估有限公司

估价人员：刘明

估价作业日期：2011年6月12日至6月18日

估价报告编号：X房估字[XX]第XX号

目录

致委托方函

李女士：

受您委托，我事务所对您委托的位于郑州市中原区绿都城五层（7层）的住宅用房进行估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：委估对象于估价时点2011年6月13日公开的市场评估总价为人民币53.49万元（大写：人民币伍拾叁万肆仟玖佰元整），评估单价为4092元/平方米。

估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。

此致

二十世纪房地产资产评估事务所

法定代表人：

二零一一年六月十四日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：邝亚平资格证书号4320030076

房地产估价师：尹文静资格证书号3120040138

二零一一年六月十四日

估价的假设和限制条件

1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

3、本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。

4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2010年12月14日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

6、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。

7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估

房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真

实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

9、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等

费用。

二十世纪房地产资产评估事务所二零一一年六月十四日

房地产估价结果报告

一、委托估价方: 李女士

二、受托估价方：二十世纪房地产资产评估事务所

三、估价对象概况:

委估对象为郑州市中原区绿都城5层（7）（建筑面积85.73平方米）的住宅用房。

1、委估对象的位置状况

绿都城住宅小区，位于郑州市中原路与西三环交叉口西南角；小区近邻景，景丽花园，湖光苑，市中心医院，裕达国贸，市政府等；绿城广场、二七购物商圈、郑州一中，河南工程学院,中原工学院等均近在咫尺；302、112、205、321、411等各路大、小巴士经过小区，交通较为便利。

2、委估对象的权属状况

产权清新大开发商，无抵押过户。

3、委估对象特征状况

委估对象所在房屋建于2008年，共7层，委估对象位于第5层，建筑面积为85.73 平方米；装修情况：精装修，估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，用途：住宅；使用年限：70年（1993.06.30 — 2063.06.29）。

四、估价目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点:2011年6月14日。

六、价值定义：委估对象于估价时点2011年6月14日的市场参考价值（包含估价对象所分摊的土地使用权价值）。

七、估价依据:

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》。

2、《房地产估价规范》。

3、《房地产抵押估价指导意见》。

4、房地产评估委托书和委托方提供的相关资料。

5、评估人员现场查勘和收集的相关资料。

八、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、公平原则。

九、估价方法：

由于委估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对委估对象的市场价格进行调整，而确定其比准价格的一种方法。

十、估价结果：

经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2011年6月14日公开的市场评估总价为人民币53.49万元（大写：人民币伍拾叁万肆仟玖佰元整），评估单价为4092元/平方米。

十一、估价作业日期：2011年6月14日至2012年6月14日。十二、估价报告应用的有效期：

1、本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2011年6月14日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年（即有效期为2011年6月14日至2012年6月14日），我们对此结果造成的后果不负任何责任。

2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响；故贷款人（金融机构）应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

十三、其他需要说明的问题：

1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。

2、在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。

3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转

载或作他用。

4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估

原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。

5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。

十四、估价人员：

评估机构负责人：（中国注册房地产估价师）

估价人员：（中国注册房地产估价师）

估价报告审核人：（中国注册房地产估价师）

评估机构：二十世纪房地产评估有限公司

报告出具时间：二Ο一Ο年十二月十五日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

委估对象所在房屋建于2008年，共7层，委估对象位于第5层，建筑面积为85.73平方米；装修情况：精装修。

估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点该房正在进行室内装修。

二、区域因素分析

委估对象位于郑州市中原区绿都城周围有：小区近邻景，景丽花园，湖光苑，市中心医院，裕达国贸，市政府等；绿城广场、二七购物商圈、郑州一中，河南工程学院,中原工学院等均近在咫尺；302、112、205、321、411等各路大、小巴士经过小区，交通较为便利。

三、市场背景分析

1.一般因素

影响土地价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。

⑴地理位置和行政区划

中华民族的母亲河－－黄河中下游的分界处，有一座古老而年轻的城市，这就是素有绿城美誉的河南省省会－－郑州。悠久的历史、优越的区位和丰富的资源，使郑州成为中国重要的交通枢纽、著名商埠、中国八大古都之一、中国历史文化名城、优秀旅游城市和陇海兰新经济带的重要中心城市。郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢。北临黄河，西依嵩山，东、南接黄淮平原，介于东经112度42分--114度14分，北纬34度16分--34度58分之间。郑州是一座平原城市，属北温带大陆性气候，年平均气温14.3摄氏度，平均降水量640.9毫米。她四季分明并各具特色，一年中7月最热，平均气温27.3摄氏度，1月最冷，平均气温0.2摄氏度。

郑州拥有得天独厚的自然资源。现已探明的矿藏有煤、铝、矾土、耐火粘土、水泥灰岩、油土、石英沙等34种，其中煤炭总储量50亿吨，居全省第一位；耐火粘土种类齐全，储量达1亿吨，占全省储量的一半；铝土矿储量1亿吨，占全省的30％；天然油石矿矿质优良，是全国最大的油石基地之一。全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，其中建成区面积262平方公里。现辖6区5市1县：金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区，巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。年末全市总人口716万，建成区人口340万。旅游观光郑州的历史源远流长，是国务院批准的国家历史文化名城。早在３６００年前，这里就是商王朝的重要都邑。

（2）房地产市场分析

郑州市市区商品房销售5948套(间)，较上月下降了52.42%,较去年同期下降了51.01%;商品房销售面积63.69万平方米，较上月下降了51.17%，较去年同期下降了45.15%;商品房销售均价为7301元/平方米，较上月上涨了3.93%。

郑州市市区商品住宅销售5100套(间)，较上月下降了54.06%,较去年同期下降了53.91%;商品住宅销售面积51.77万平方米，较上月下降了53.82%，较去年同期;商品住宅销售均价为6559元/平方米，较上月上涨了3.58%。

郑州市市区非住宅销售848套(间)，较上月下降了39.43%，较去年同期下降了21.26%;销售面积11.93万平方米，较上月下降了34.92%,较去年同期下降了26.63%;非住宅销售价格为10519元/平方米，较上月下降了6.59%。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用原则是要说明，房地产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是委估对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可行、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给委估对象带来最高价值的使用。

最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。衡量、判断委估对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：

（一）法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途评估。

（二）技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。

（三）经济上可行。即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的评估结果。

（四）土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，评估时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。（五）房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，评估时不按原用途评估，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行评估。

（六）可持续发展性。即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。

根据委估对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源的原则，该委估对象作为住宅用房为最高最佳用途。

五、评估方法的选用和技术思路

由于委估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对委估对象的市场价格进行调整，而确定其比准价格的一种方法。

具体的计算公式为：

委估对象评估价格=可比实例价格×{[100/（交易情况修正系数）]

×[（交易日期修正系数）/100]

×[100/（区域因素修正系数）]

×[100/（个别因素修正系数）]}

评估测算过程

1、选取比较实例

根据物质的同一性或类似性；地点的同一性或类似性；时间的接近性；交易情况无反常四个基本要求选取三个可比实例如下：

2、交易情况修正

主要考虑排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于评估人员所选实例均为正常交易价格，不需要作交易情况修正，故不作修正。

3、交易日期修正

委估对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期发生的交易案例，且目前贵阳市的房地产市场价格较为平稳，故不作修正。

4、区域因素修正

前面所选取的三个比较案例中，均属于同一区域，为排除由于外部环境差异所造成的价格差异，使修正后的可比实例价格能够与委估对象房地产所处地段的实际情况相符。本评估报告拟采用直接比较法进行区域修正，即以委估对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率

具体比较因素如下表：

注：好+6% 较好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 较差-4% 差-6%

5、个别因素修正