房地产市场调控对商业银行的影响分析
房地产市场调控对商业银行的影响分析
为促进房地产市场健康发展，2010年年初以来，我国政府出台了一系列新的房地产市场调控政策。商业银行既是房地产市场的重要参与者，又是政府对房地产市场进行调控的重要媒介，房地产市场调控对商业银行可以说是挑战与机遇并存。
2010年以来的房地产市场调控政策回顾
2010年1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确规定增加保障性住房和普通商品住房的有效供给，执行差别化信贷政策，对已利用贷款购买住房、又申请第二套及以上住房贷款的首付比例不得低于40%。4月17日又发布了更为严厉的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，加大抑制不合理购房需求的力度，规定首套自住房建筑面积90平方米以上的贷款首付比例不得低于30%，二套房的贷款首付比例提高到50%，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍。要求商业银行可根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
2010年9月，有关部委出台了对房地产的“二次调控”政策，在强调对此前政策贯彻执行的基础上，明确要求住房贷款首付比例一律不得低于30%，各商业银行一律暂停发放第三套及以上住房的购房贷款。此后，陆续有16个城市出台了“限购政策”。10月20日中国人民银行调高存贷款利率，5年期以上住房贷款利率上调了0.2个百分点。11月4日住建部和外管局又出台了境外机构和个人的“限购政策”。2010年一系列房地产调控政策的实施已经初步遏制了房价过快上涨，10月份全国70个大中城市房屋销售价格、新建住宅销售价格和二手住宅销售价格的同比和环比涨幅相比9月份均有所缩小，房地产调控政策已经初现成效。
与以往相比，本轮房地产调控政策有四个明显的特点：一是主要是针对房价上涨过快的地区。对房价上涨过快的地区，允许商业银行停贷，甚至出台限购规定。可以说，新政对房价热点地区调控的严厉程度是历史上没有过的。二是主要目的是遏制投资投机性购房行为，信贷、税收等限制措施均指向二套及以上购房行为。三是加大了供给力度。在抑制不合理住房需求的同时，本次调控十分注重加大土地供给，增加保障性住房和小户型普通住房建设。四是加强了对地方政府的问责，各省级人民政府要签订住房保障工作目标责任书，建设和监察部门加大了对地方政府稳定房价的工作进行监督检查力度。
房地产市场调控对商业银行的挑战
我国企业的融资绝大多数以间接融资为主，中国房地产业的资金来源同样主要依靠银行贷款，商业银行发展与房地产业息息相关，房地产市场调控必然也会对商业银行经营带来很大挑战。
商业银行房地产贷款不良率面临上升压力
房地产市场调控从房地产业对公贷款和个人住房按揭贷款两方面为商业银行带来不良贷款反弹压力。
后金融危机时代，伴随我国房地产市场的繁荣和开发投资增速加快，房地产业贷款余额不断增加，从2009年6月末的2.4万亿元增加到2010年9月末的3.1万亿元。2010年四大上市银行半年报显示，房地产业对公贷款余额占公司贷款余额的比例均在10%以上，2010年6月底各银行房地产开发贷款余额的占比均高于2009年末的水平。房地产调控政策实施后，虽然目前整体房价并没有明显松动，但是一线城市的新建房屋成交量有所下降，楼市观望气氛浓厚，由于房地产销售收入是开发商还款的主要来源，成交量持续下降将延缓房地产开发商资金的回笼，加之目前银行对房地产的贷款条件也明显收紧，今后不排除部分开发商资金链断裂的情况，商业银行开发贷款的资产质量面临恶化风险。
房价调整幅度还会影响个人住房按揭贷款的违约率。如果房价大幅下跌导致抵押房产现值低于购房贷款余额，购房者可能出现断供违约现象，住房消费贷款的不良率也面临上升压力。截至2009年末，全国金融机构个人住房按揭贷款余额约4.8万亿元，占全部贷款余额的11.9%，其中2009年新增1.8万亿元，年末余额同比增长43.1%，增速比2008年末加快32.6个百分点，这表明2009年个人住房按揭贷款呈猛增态势。在2009年房价快速上涨过程中发放的这些住房贷款，一旦房价下跌，出现风险的概率比以往的贷款要大，原因有三点：一是2009年发放个人住房贷款总价相对较高、首付相对较低，贷款人违约的机会成本也就相对较小；二是在2009年贷款天量增长及利率普遍为七折的大背景下，贷款人的信用情况和偿付能力被高估，银行的贷款审查工作也难以完全到位，这也会增加房价下跌时的断供风险；三是2009年发放的个人住房贷款中，投资性购房贷款占比明显高于以往，与自住型购房者相比，房价下跌时投资性购房者违约断供的可能性更大。
影响相关行业的信贷需求和信贷质量
房地产行业的下游产业链较长，涉及建筑建材、工程机械、钢铁、有色金属、家具家电等多个行业，对这些关联度较强的行业的生产和消费拉动作用较大。有关研究显示，2009年来自房地产行业的建筑业产值占建筑业全部产值的47.8%；房地产行业水泥需求量占全国水泥销量的35%以上；直接和间接用在房地产行业的平板玻璃占其总销量65%以上；房地产行业贡献了工程机械约30%的收入；对
钢铁（主要是螺纹钢和线材）的需求占比超过60%；对铝的需求量占比在40%左右；对洗衣机和彩电销量的拉动占比分别为29%和22%。但是，房地产调控政策使如火如荼的房地产市场快速降温，新屋开工面积、施工面积、竣工面积和房屋销售面积均出现下滑，直接导致房地产行业对建筑机械、水泥和金属、玻璃和装潢、家具家电等相关产行业的生产和消费需求下降，对这些行业的信贷投放从质量和需求两方面产生不利影响：一是相关企业的收入和税后利润下降，不利于企业回笼资金，还款能力下降，信贷的质量有所降低，有可能导致银行的不良贷款率上升；二是房地产调控使相关行业的工业生产和消费需求下降，导致企业贷款需求增速有所下降，减少银行信贷向这些企业的投放量，商业银行的利润空间缩小。
与房地产密切相关的另外一个贷款领域是地方政府融资平台，房地产是地方政府融资平台贷款的最重要抵押担保物和资金来源，如果出现房价大幅下降的情况，7万多亿元的地方政府融资平台贷款的资产质量显然将面临很大压力。
商业银行较多依赖房地产的传统信贷模式面临挑战
自从2003年房地产被确定为我国经济发展的支柱行业后，房地产作为抵押物的价值不断升高，房地产贷款成为银行业信贷的最重要增长极之一。2004年末商业性房地产贷款余额占金融机构贷款余额的比重为13.4%，此后除金融危机期间外这一比例呈稳步上升趋势，2010年9月末达到19.7%。而且，除2008年第三季度至2009年第三季度外，全国房地产贷款余额的季度同比增速均超过银行业信贷的增速，且均超过名义GDP的同比增速。不仅如此，房地产还是最重要的贷款抵押担保品，是商业银行在进行信贷审查时最为看重的第二还款来源。但是2010年以来的新一轮房地产市场调控政策出台之后，银行这种较多依赖房地产的传统信贷模式遭到很大挑战。在新的形势下，如何寻找新的信贷增长点，建立不再依赖房地产的信贷增长模式，成为摆在商业银行面前的全新课题。
房地产市场调控为商业银行带来的机遇
房地产调控对商业银行提出挑战的同时，也为其发展带来机遇，一定程度上降低了信贷的系统性风险，促使商业银行加强风险管理，建立更为可持续的业务发展模式。
有利于降低房地产信贷的系统性风险。房地产调控政策对利用商业银行资金炒房的行为有一定抑制作用，降低了房价调整对投机性购房信贷的风险。提高房贷首付比例和加强房地产市场的监管也在一定程度上降低房贷风险，以往首套房贷款首付比例是20%，只要房价下跌20%，抵押房屋价格就会小于贷款现值，购房者的违约风险较大，而房地产新政要求首付比例提高，一定程度上降低了违约
风险。同时，取消首套房贷款利率优惠以及提高二套及以上房贷利率的政策有利于商业银行贷款利息收入的增加，提高了其应对房地产信贷系统性风险的能力。
有利于增强商业银行的抗风险能力。目前，我国部分一线城市房地产市场存在泡沫，在泡沫破裂前出台调控政策有利于增强商业银行抗风险的意识和能力，具体体现在四方面：第一，房地产新政促使商业银行重视和加强对房地产贷款的风险管理，提前做好各种资产保全和风险应对准备。第二，房地产新政规定了有关信贷的量化指标，有助于商业银行清晰、准确的把握政策，加强对房地产信贷业务的区域、客户和项目的选择，预先排查风险。第三，房地产新政将增加房地产市场的规范化和透明度，有助于商业银行提高与房地产业客户的谈判议价能力，降低项目贷款风险。第四，也是最根本的，房地产新政将确保房地产业的长期健康发展，从而为房地产金融的健康发展打下坚实基础。
有利于商业银行建立可持续的业务发展模式。房地产市场调控使商业银行的传统信贷模式遭遇挑战，但反过来说，也正好可以促使商业银行对传统的信贷模式进行反思，是商业银行探索建立更加可持续的信贷业务发展模式的大好时机。因为本轮房地产市场调控使银行逐步认识到，房地产今后将逐步回归其居住属性，房地产业对国民经济的影响将大大下降，银行必须顺应经济结构调整和经济发展方式转变的大趋势，积极寻找新的信贷增长点，尽快实现自身的经营转型。例如，中央“十二五”规划建议特别强调要发展战略性新兴产业，到2015年战略性新兴产业增加值占GDP的比重要力争达到8%左右，而2009年房地产业增加值占GDP的比重为6%，在房地产市场调控的背景下，研究如何支持战略性新兴产业发展，对商业银行转型的意义就显得十分突出。■
沁园春·雪
北国风光，千里冰封，万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。
山舞银蛇，原驰蜡象，欲与天公试比高。
须晴日，看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇，引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。
一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。
俱往矣，数风流人物，还看今朝。