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物权法司法解释公布 首次明确业主身份界定标准

物权法司法解释公布 首次明确业主身份界定标准
物权法司法解释公布 首次明确业主身份界定标准

物权法司法解释公布首次明确业主身份界定标准

综合新华社、京华时报、新闻晨报、新京报报道最高人民法院昨日公布了《中华人民共和国物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》,将于10月1日起施行。司法解释施行前已经终审,解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用此司法解释。

近年来,涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。2007年初,这两个解释正式立项。此间,最高法进行了广泛的调研、分析与论证,多次征求了有关部门和社会各界的意见。

经过数年的起草制定工作,两部司法解释最终出台。两部司法解释涉及系列热点、难点问题,具体包括业主身份的界定、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。

比如,在备受争议的小区车位归属方面,司法解释明确:如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例,将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

在近年出现的业主炒物业公司引发的纠纷方面,司法解释明确,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,人民法院应予支持;物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。

此外,针对目前频发的“民宅商用”引发的纠纷,司法解释也明确了相应细则。规定须应当经有利害关系的业主同意。

司法解释对上述条款明确称,应综合考虑“民宅商用”纠纷的实际情况,将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。

焦点1

没有产权证也能当业主

【司法解释】基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

●解读

由于物权法未对“业主”这一概念作出规定,那些已经买了房子但未取得房产证的人是否属于业主?根据司法解释明确,此类人群亦应具备业主身份。

最高院民一庭负责人表示,现实生活中,房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的

情况下,仍未依法办理所有权登记的情形大量存在,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。

因此,司法解释对其“业主身份”问题进行特别规定,明确业主身份界定标准填补了法律空白。

●现状

当前业主的认定,基本上是指产权证上的人,导致一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人,或者正在办理产权的人,无法行使表决权,影响小区管理。

北京业委会协会申办委员会召集人、健翔园小区首届业委会主任任晨光认为,解释将业主的范围进行了扩展,不再简单地规定为产权证上的人,便于小区业主共同决定小区事务。

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综合新华社、京华时报、新闻晨报、新京报报道最高人民法院昨日公布了《中华人民共和国物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》,将于10月1日起施行。司法解释施行前已经终审,解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用此司法解释。近年来,涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。2007年初

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