苏州都市花园主题定位报告最新修正版

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中国房地产第一站 : 案例分析--版主：楼记老道

话题: 苏州都市花园主题定位报告

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liujuan

地产新秀

注册日: 2003.10.18

所在地: 广东

发贴数: 52 发贴时间: 2004.1.19 10:06 | IP已记录 | 报告发送

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(zt)

目录

1．项目前期情况分析

1．1前期发展状况分析

1．2前期项目定位分析

1．2．1前期客户分析

1．2．2前期产品分析

1．2．3前期产品分析

1．3 项目前期主题评述

1．3．1项目总主题归纳

1．3．2各期分主题总结

1．3．3评述

2．主题的产生背景

2．1项目竞争力分析

2．1．1显性竞争力

2．1．2隐性竞争力

2．1．3不利因素分析

2．2项目竞争力塑造

2．2．1显性竞争力塑造2．2．2隐性竞争力塑] 2．3主题的导入

2．3．1 4#地块初步定位2．3．2主题推导

3．主题的深化

3．1都市度假主题的衍生3．1．1人类度假的演变过程3．1．2度假产业结构分析3．1．3都市度假与郊区度假3．2主题的借鉴实例

3．2．1国外实例

3．2．2国内实例

3．3主题的理论基础

3．3．1特定的产生条件3．3．2独特的生活理念3．3．3高标准设置

3．4 主题的产品要求

3．4．1 小区环境

3．4．2规划布局

3．4．3生活配套

3．4．4公共空间

3．4．5室内设计

4．主题的差异性和适应性分析4．1差异性分析

4．1．1产品差异性

4．1．2服务的差异性

4．1．3目标客户差异性

4．2适应性分析

4．2．1与潜在需求的适应性4．2．2与项目资源的适应性4．2．3与项目地域文化的适应性4．2．4与产品要求的适应性4．3主题和利益点

4．3．1消费者利益点

4．3．2开发商利益点

5．本案市场定位

5．1目标客户群定位

5．1．1核心客户

5．1．2重要客户

5．1．3偶得客户

5．2产品定位

5．3价格定位

6．主题的产品演绎

6．1主题概念与总体规划的对接6．2规划建议

6．2．1原则

6．2．2 组团划分

6．2．3路网系统

6．2．4停车系统

6．3园林景观

6．4建筑风格及细部建议6．4．1建筑形式

6．4．2建筑布局

6．4．3户型设计

6．4．4立面

6．4．5住宅公共部分

6．4．6室内细部设计

6．4．7建议室内装修标准

6．5智能化及物业管理

6．5．1小区智能化系统设置建议

6．5．2全方位酒店式物业服务

1．项目前期情况分析

1．1 前期发展状况分析

1999年3月15日，都市花园首期工程——“兰华苑”正式破土动工，5月9日正式开盘，创下了20天内售出210套的销售佳绩，9月份售罄，8月16日封顶。

同年的9月26日，二期——“茗华苑”开工，继一期的销售旺势，前景一遍大好，尚未面市，预定已超过150套。

2000年9月11日，三期——“菁华苑”隆重开盘，出现排队抢号买房的现象。11月1日~8日，二期业主验房入住。

同年11月20日，在消费者的强烈要求下，四期——“英华苑”正式开始登记，再掀排队购房热潮，开盘即热销248套，创销售历史新亮点。

2002年1月19日，五期——“银色贵族”开盘-----

综观前期的销售状况，本案的发展状况一直以来都是呈良好趋势的。苏州的住宅房地产市场“供不应求”的大好局势和发展商一直以来的努力开拓是促成这种趋势的前提条件。在这个目前有着庞大消费群的市场前景之下，已有越来越多的发展商加入进来，竞争也日渐激烈。2001年以前本案产品上的创新与改进一直都在竞争中占优势，但这种优势持续的时间并不长，因为其它楼盘很快就会效仿；本案的价格从首期开盘以来都在上涨，但并没有真正体现其市场价值（近年来也有同区域同档次楼盘的价格高于本案）------种种迹象表明：在整个大市场中，发展形势看好的不仅只有本案，而是涌现出了越来越多的优秀楼盘。由此可见，要在竞争中占据优势，在提高与创新产品的同时，也要整合好资源，充分利用企业以及项目自身所累积的市场美誉度。

1．2 前期项目定位分析

1．2．1 前期客户分析

二、三、四期客户情况，有关数据支持由甲方提供

1．客户年龄构成

客户的年龄都集中在28~40岁的年龄阶段。各期的比例如下表：

26~30岁

31~35岁

36~40岁

2期

25.5%

25.5%

20.0%

3期

29.0%

27.0%

18.0%

3期小高层

27.0%

29.0%

21.0%

4期

31.0%

24.0%

19.0%

2．客户的家庭人口构成

客户的家庭人口构成普遍在3口人。其中，2期有53%、3期有49%、3期小高层有48%、4期有57%

3．客户的原居住区域

客户的原居住区域集中在古城区。其中，2期有43.5%、3期有41%、3期小高层有

40%、4期有44.5%。

4．客户的工作区域

客户的工作区域集中在古城区和园区。各期的比例如下表：

园区

古城区

2期

35.5%

43.5%

3期

32.5%

41.0%

3期小高层

26.0%

40.0%

4期

34.0%

44.5%

5． 4期客户的购房动机

4期客户的购房动机主要是：二次购房（占50%）、首次置业（占34%）。

6． 4期客户的日常交通工具

4期客户的交通工具主要是：汽车（占29%）、自行车（占25%）、摩托车（占25%）。

7． 4期客户装修预算

4期客户的装修预算主要在9-12万元之间（占44%）

8． 4期客户通路研究

4期客户的认知渠道主要来源自：口碑（占41%）和报纸及DM广告（36%）。

9． 4期客户电视及网络媒体利用研究

4期客户电视及网络媒体利用主要来源自：中央台（占37%）、苏州电视台（占30%）、苏州有线台（占23%）。

10．4期客户报刊媒体利用研究

4期客户报刊媒体利用主要来源自：苏州日报（占44S%）、姑苏晚报（占19%）、扬子晚报（占17%）。

11．主要分析结论（普遍意义上）

n 年龄结构：集中在28~40岁的年龄阶段

n 客户的家庭人口构成：普遍在3口人

n 客户的原居住区域：集中在古城区

n 客户的工作区域：集中在古城区和园区

n 4期客户的购房动机主要是：二次购房、首次置业

n 4期客户的交通工具主要是：汽车、自行车、摩托车

n 4期客户的装修预算：主要在9-12万元之间

n 4期客户的认知渠道主要来源自：口碑（占41%）和报纸及DM广告

n 4期客户电视及网络媒体利用主要来源自：中央台、苏州电视台、苏州有线台

n 4期客户报刊媒体利用主要来源自：苏州日报、姑苏晚报、扬子晚报

1．2．2 前期价格分析

有关数据支持来源于甲方提供的1、2、3、4期价目表

1．本案前四期的价格所呈现的是一路稳步上扬的趋势，也是同区域中高档次楼盘的领跑者。

2．在各期的销售周期内，价格一路上涨，并都能得到市场的热烈回应，说明前期的价格调整很好的把握住了市场情况，也从很大程度上肯定了本案前期产品的品质。

3．但近期来，园区其它同楼次楼盘的价格也在根据市场情况不断上涨，已有高于本案的楼盘（如：发现之旅）。可见，本案的价格虽然是呈良好的上升势头，但并没有真正体现自身的市场价值。

4．从本案三期小高层的价格趋势来看，前段销售周期走的是平稳略涨的路线，而到后段销售周期，市场开始逐步认可产品后，均价由最初的2500元/㎡左右上扬到2800元/㎡左右，继而就势突破3000元/㎡以上的大关。从而体现了本案对价格上涨时机把握的准确性。

5． 2001年下半年价格上调幅度较大，同步反映了市场的情况，另一方面说明，本案的价格尚在接受范围之内，应仍有上扬空间。

1．2．3 前期产品分析

都市花园位于园区的中央商贸区与中央花园的附近，邻近金鸡湖和世纪广场，都市花园再往南就是工业园中最大的一片绿地——中央公园。项目总占地44公顷，建筑面积：66万㎡，容积率：1.5。都市花园已开发了四期，第五期也已上市，其产品发展的各个阶段具有明显的特征，一定程度上代表着当时市场内住宅产品的发展趋势。

1．都市花园第一期——兰华苑

第一期项目产品的户型优势明显：

户型：房型设计采用南北通风的板式多层为主。第一次推出以“三步跃式”为主力户型的产品，打破了以往平面式住宅得呆板设计，主力户型面积在120㎡以上。

户型的平面设计功能分区明星，房间的私密性良好。厨房、卫生间与卧室、客厅空间分隔，减少了活动区对休息区的影响。2.3平米的玄关设计确保室内的私密性.板式洋房一梯两户设计,使产品的南北通风对流畅顺.建筑底层采用架空形式,一部分作为停车空间或自行车库,一部分作为小型居住及商业配套设施。

建筑风格以现代主义的设计风格为基调，产品设计敢于创新，但建筑立面色彩的运用较平淡，采用较暗的色调（后期进行了重新调整），开阔的弧型观景阳台，配装雕花金属栏杆与扶手。

建筑特色：屋面形式采用坡屋顶设计，建筑立面形式以横向三段式，主体色调较浅，屋面及底层的色调较深。采用优质外墙涂料，防水防潮；采用新型建筑材料，对东西山墙进行节能保温处理

休闲广场：在小区中心地段设置大型休闲运动广场，场内配置网球场、老人活动中心、缓跑径、儿童游乐场、综合运动场等。

产品市场差异性:都市花园第一期"三步跃式"户型产品，在当时仍以平面式住宅设计为主流的市场中赢得了较大的产品优势，成为苏州房她产业内产品的领跑者。

2．都市花园第二期一茗华苑

第二期项目产品以全跃式洋房为卖点:

户型:房型设计多采用的板式多层及少量小高层，户型设计半跃式及全跃式为主，主力户型面积在160㎡以上，明确的动静分离和干湿区隔的功能分区。每幢楼设有单体地下自行车库，可就近停放摩托车和自行车。

建筑风格:建筑风格现代主义的设计风格为基调，产品设计上日趋成熟，建筑立面色彩的运用较灵活多变，立面色彩柔和过渡，开阔的门廊式观景阳台和加强型外飘窗、阳光露台花园，配装雕花金属栏杆与扶手。

建筑特色:创新的低窗台式外突飘窗，加强窗户的采光面积和窗台的实用性，大面积的玻璃及竖向线条增强了立面的现代感。顶层阳台和屋檐下仿罗马柱式，设计给人以凝重感。

中心绿化广场:在一期与二期楼盘之间，位于都市花园的东西向中心轴线上设置了约10000平方米中心绿化广场，广场内设有几何式广场、竹林曲桥、儿童室外游乐场、弧型嬉水，池生态走廊，随着自然起伏的地表，交错种植了大油棕、锥型高柏树及常青的花草植被，形成了错落有致的绿化景观。

道路规划：提出了在小区内实行人车分流的规划理念，对外来的车辆在区内的行使采取严格的管理。

规划布局：创新“大眼睛”式楼体排布规划，突破传统的横排布局，采用弧线开楼体设计，超大的楼间距，增强小区的整体景观效果。

产品市场差异性：都市花园第二期产品在一期产品优势的基础上不断创新，推出了全跃式户型和小高层住宅，以及大型中心绿化广场的配置，改变了苏州市场中一向以小型园林绿化为主的现状。奠定了本项目作为园区优质大型社区的基础。

都市花园住宅都市花园住宅

3．都市花园第三期——箐华苑

户型：都市花园三期率先推出6栋11层的小高层，配有高速电梯，户型设计半跃及全跃区为主，在当时以多层洋房为主力产品的市场中引起巨大的回响，产品的推出具有一定的前瞻性，迅速成为房地产业内的典范，在产品的设计上赢得了极大的优势。

建筑风格：建筑风格以后现代主义的设计风格为基调，产品设计成熟自然，建筑立面色彩的运用较灵活多变，色彩对比强烈，开阔的观景阳台和弧型外飘窗、阳光露台花园，配装雕花金属栏杆与扶手。

建筑特色：大胆创新的建筑风格，层次丰富的立面表现，屋顶大量景观构架的设计，让天际线的变化极具跳跃的感觉，突显后现代建筑风格的优势。

建筑技术应用：建筑主体结构采用现浇混凝土框剪结构。大跨度设计，3.0米层高，其承重、抗压、抗震、防风等方面都是得到极大得提升。KONE3000 MONOSPACE 无机房电梯的采用，改变过去高层建筑公共分摊面种过多的缺点。

产品市场差异性：都市花园第三期向市场全盘推出了小高层住宅，引导了消费者在选择住

宅产品的观念上，由多层住宅向高层住宅的转变，在市场仍在担心小高层住宅是否能被消费者所接受的时刻，又一次跑赢了市场，建立了其绝对的产品领先优势。

都市花园住宅都市花园住宅

4．都市花园第四期——英华苑

户型：房型设计多采用南北通风的板式多层。在户型组合上整合了前期设计的优势，户型设计充分体现了“以人为本”的设计原则，形成错层与屋面玻璃顶棚组合，户型平面仍以半跃式为主。

建筑风格：建筑风格以后现代主义的设计风格为基调，产品设计独巨匠心，建筑立面色彩选用暖色调为主，色彩至下而上由深至浅，色彩强烈的景观构架，让每栋建筑都具有鲜明的个性，使产品具有更强的竞争力。

建筑特色：双阳台设计的让景观与生活需求得到充分满足，让主卧室的私密空间得以延伸。主卧室与卧室设置的90度转角窗，开阔了室内的景观视角。

三级绿化系统：

一级绿化——以太阳广场为核心的主体绿化体系。

二级绿化——以中心水系串联六大主题广场的绿化体系。

三级绿化——以宅间绿化及组团绿化构成的点线结合的绿化体系。

道路规划：在小区内实行人车分流，使车辆的行使对小区居民生活的影响降到最低，真正实现人行与车行路线的动静接合。

产品市场差异性：在市场正对小高层住宅的推出，抱以很高期望值的时候，都市花园第四期又回到多层产品上，发挥其固有的产品优势，向市场全盘推出多层洋房，避开竞争激烈的小高层住宅市场，再次以其出色的产品获得市场的肯定。

5、都市花园第五期——银色贵族

户型：都市花园五期采用南北通风的板式小高层及高层，推出了13种户型，是开发

至今户型最多的一期，面积从81至240多㎡都有，并且在高层中推出错层、跃层式房型，产品形成多样化，以错位竞争房型，产品精致度比以往有了较大的提高。部分底层住宅更赠送20-40㎡的平台私家花园。每幢楼设有单体地下自行车库，可就近停放摩托车和自行车。设有集中汽车库，地面设有临时访客停车位。

建筑风格：建筑风格走完全现代主义风格的设计路线。运用更多现代简洁的建筑符号，如大面积的玻璃、银色金属栏杆等，此外，像车库电梯直通家中等细节的设计等显得更为周详。

建筑技术应用：主体结构采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构，建筑层高2.9米。建筑结构完全性能方面得到极大得提升。采用优质外墙涂料及新型建筑材料，对东西山墙进行节能保温处理。窗户则采用高及冷热断桥铝合金中空玻璃窗。每栋每单元高层的垂直交通均配设电梯（10人）2部，突出都市生活的优越性。

建筑特色：双阳台设计的让景观与生活需求得到充分满足。超大型的景观阳台，经济实用的生活阳台。卧室设置的180度转角观景窗，开阔了室内的景观视角。

产品市场差异性：都市花园第五期发挥其固有的技术优势，在市场中领先推出高层产品及板式小高层，以其出色的产品将继续获得市场的肯定。

1．3 项目前期主题评述

1．3．1 项目总主题归纳

都市花园的主题实质是“都市居住”的概念。对于都市居住，我们总结特征如下：

1．居住于城市中心区和副中心区，以城市中高收入阶层为目标客户；

2．以日常生活居住为目的，重视建筑，园林是建筑的辅助，设计标准以满足国家规范为准则；

3．配套以利用城市已有配套为主，小区内补充城市配套的不足；

4．对社区文化的建设有一定的重视，管理服务以常规服务为主，缺少个性服务和特殊服务。

1．3．2 各期分主题总结

首期——“兰华苑”主要体现其“完全人性化设计”，提出“以人为本，精英家国”的主题。

二期——“茗华苑”倡导“国际绿色风采社区计划”，将主题定为：“让我们更国际、更自然、更健康”。

三期——“菁华苑”全面推出电梯小高层，提出引领消费者的目光从多层住宅转向小高层住宅的主题：“苏州住宅新标准”。

四期——“英华苑”的主题则不太明朗，一方面沿用了三期所提出的“苏州住宅新标准”；而另一方面为突出三级绿化的规划，提出了“精品家园的精致所在”。

五期——“银色贵族”引入宽带网络，提出了“E时代生活”的主题。

1．3．3 评述

由这前五期的主题中可看出：

1．各期对总的主题思路（“都市居住”概念）都有所反映，但都市主题的实质未能真正展示；

2．五个分期主题的内容上相互差距较大，表述语言概念核模糊，都只是介于产品和配套上的特点所定；

3．利益点不突出，消费者不能直接地从中意识到自己的受让价值所在。

2．主题的产生背景

2．1 项目竞争力分析

在已知大市场的情况下，要确定都市花园4#地块（本案）的发展方向，首先要了解自身已有的有利条件和资源，以利于资源整合及寻找市场缺口，增强本案的竞争力。

在进行分析之前，我们对项目的竞争力进行区分，将之分为“显性竞争力”和“隐性竞争力”两种。

所谓“显性竞争力”，即是在短期内可保持领先优势，但容易被竞争对手模仿抄袭并快速超越的新概念或创新产品。它是项目进行竞争的基础，展示了产品的核心功能；另一方面，它比较直观且谁知门槛较低，能快速传播。所以只有显性竞争力是不足够的，将令项目的差异性优势不能长期突显，不能支持项目的长期发展。

所谓“隐性竞争力”是指项目独有的、竞争对手难以和超越的、或者在竞争中占据领导地位的竞争因素，如新颖的开发理念所引导的新型生活方式、项目独有的稀缺资源、企业品牌等等。隐性竞争力是确立项目独特市场个性的基础，能够树立项目持久的竞争差异性。

但上述两者并非一成不变的，在一定的条件下，两者之间会相互转换：在形成市场竞争壁垒时，显性竞争力可以转化为隐性竞争力；同样，隐性竞争优势衰减时，也可能转化为显性竞争力。

2．1．1 显性竞争力

经分析，现阶段本案的显性竞争力在以下几个方面：

1．区位优势

园区整个区域的优势在《市场报告》中已阐述，本案的区位优势是针对园区竞争项目而言。

无论对于园区内还是园区外的住宅消费者，园区的吸收在三大点，依次是：全国最美最大的金鸡湖公园、前景远大的中央商贸区以及城市广场。这三点提供给消费者的利益保障是：居住环境的优良、工作的便利、城市气息的浓郁，即能带来居住和投资两方面的收益。

本案的区位优势是其是离上述三大资源最近的项目之一。园区同样具备这个条件的开发项目有：翠湖雅居和13#地块（即1月12日推出的“湖左岸”）。前者是前几年开发的项目，现仅对租赁市场产生影响；后者是新推项目，总建筑面积为27万㎡，第一期与都市花园的第五期和第六期产生直接竞争，但第二期可能与本案推出时间接近，区位优势均等，所以本案的差异性表现要突出，避免与其同质化。

2．大规模发展优势

都市花园总占地44公顷，已开发完成的土地面积近20公顷，总建筑面积达30万㎡，现在开发完成四期。大规模开发的优势，首先，由于土地早期储备成本较低，同时批量生产也大幅降低成本。都市花园已通过严格控制成本和优化资金运用，获得了相当的规模效益。其次，都市花园前期的实体示范效应很好，已成型的小区环境，井井有条的物业管理带来的良性发展，后期消费者的信心将增强。都市花园发展至今，前期开发的成功形成了良好的市场惯性效应，在全市产生了大的影响力。

2．1．2 隐性竞争力

经分析，现阶段本案的隐性竞争力在以下几个方面：

1．前期建立的市场美誉度

本案已开发四期和正在接受预订的第五期，建立了良好的市场认知，表现在以下方面：

n 产品创新意识方面：户型设计有特色，比较超前。如半跃式设计曾在园区房地产市场一路领先。

n 小区内环境营造方面：绿化率高，景观设计突出，动静结合，空气质量好、宁静，适合居住。

n 社区文化塑造方面：人本化管理，塑造人文情怀社区文化。如组织各种活动，增强住户间交流与沟通；保安、清洁等物业管理都有严格标准，住户满意度高。

2．客户奖资源优势

n 通过前期业主调查显示，客户来源主要集中在园区、古城区和新区，31-40岁年龄的中青年人士为主，文化程度高。接受新生事物能力强。

n 对于都市花园后续产品的态度方面，26.6%的业主表示在产品出*已经记录*况下会购买；近70%的业主会介绍亲友购买。

n 由此可见，消费者对都市花园产品持欢迎态度，产品口碑好，其形象逐渐深入市场，住户对产品的忠实度带动了客户资源扩充。

3．发展商实力优势

n 本项目的发展商华新国际集团是全国地产连锁，实力雄厚。沈阳、锦州、成都、重庆、苏州、广州等相继开发建设几十个高级商品住宅，写字楼和休闲、康体、文化旅游项目。其中沈阳河畔花园、成才锦绣花园、重庆锦绣山庄、上海奥林匹克花园、以及广州南国奥林匹克花园等都成为当地最知名的住宅产品品牌。

n 华新国际荣膺“2001年全国优秀楼盘30强”。都市花园大规模性发展优势以及不断追求创新意识，在苏州以及全国房地产市场都享有名气，其产品素质在当地消费者中有口皆碑。

n 通过前期业主调查显示，有50%认为都市花园是有品牌力的项目；34.5%认为华新国际集团公司是有品牌力的企业。表明，在苏州产品品牌目前优势大于企业品牌，品牌形象已初目测确立。

2．1．3 不利因素分析（略）

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柳成荫

地产新秀

注册日: 2003.12.01

发贴数: 10 发贴时间: 2004.2.02 10:12 | IP已记录 | 报告发送

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后面没有了吗？

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源渊

地产新秀

注册日: 2004.1.27

所在地: 上海

发贴数: 19 发贴时间: 2004.2.02 16:26 | IP已记录 | 报告发送

-------------------------------------------------------------------------------- 1．2．2前期产品分析

应该改成前期价格分析才对上下面的

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任一

地产新秀

注册日: 2004.1.31

所在地: 黑龙江

发贴数: 11 发贴时间: 2004.2.02 20:17 | IP已记录 | 报告发送

-------------------------------------------------------------------------------- 希望能够看到完整的定位报告

任一

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kingtp

地产新秀

注册日: 2003.10.28

所在地: 江苏

发贴数: 47 发贴时间: 2004.2.03 08:59 | IP已记录 | 报告发送

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佩服以上几位，错成这样也能看下去

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苏州工业园区二十年发展变化调查报告

苏州工业园区二十年发展变化调查报告 【摘要】苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间最重要的经济合作项目之一。从1994年园区开发至今，它已从一片农田变身为苏州市区发展最快、前景最好的城市行政规划区域。本文通过比较园区开发前后的面貌，分析园区迅速崛起的原因，展望未来的前进方向。 【关键词】苏州；工业园区；发展 一、工业园区二十年的巨变与发展 1、工业园区开发前后的对比 苏州工业园区是中国-新加波两国政府间重要的合作项目，地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积288平方公里。自1994年开始启动开发以来，苏州工业园区的开发建设一直得到了党中央、国务院的高度重视和亲切关怀。苏州工业园区已成为中国改革开放的重要窗口、国际合作的成功范例，也是全球发展速度最快、最具国际竞争力的开发区之一。在由中国社会科学院主办的“2006年跨国公司眼中的中国吸引力城市”评选中，苏州工业园区位居“开发区综合吸引力”20强之首。 然而，谁又能想到如今环境优美、拥有投资价值的现代化的工业园区在三十年前竟是一片的水稻田。 2、工业园区的发展概述 17年前金鸡湖西17年后金鸡湖西17年前，当掘土机在苏州市的东边轰响时，人们并没有想到金鸡湖畔将从

此升起一颗璀璨的“明珠”；17年后，3299家外商投资企业入驻、累计上交各类税收近1030亿元、创造就业岗位49万个……这颗璀璨“明珠”闪耀出的夺目光芒让中国和新加坡两国政府倍感骄傲。 1992年，改革开放的总设计师邓小平在“南巡讲话”中提出“要借鉴新加坡经验”，于是，在两年之后的1994年，由中新两国政府合作开发建设的苏州工业园区破土动工。旧貌换新颜，昔日的农田水乡逐渐变成集商务、居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的现代化新城。这颗“明珠”由此慢慢绽放出它的光芒。 国际科技园、生物纳米园、创意产业园、金鸡湖金融商贸区、独墅湖科教创新区、综合保税区、旅游度假区……17年间，苏州工业园区各项发展取得了丰硕的成果，成为名副其实的“改革开放试验田、国际合作示范区”。 如今，77家世界500强企业在工 业园区内投资了124个项目，全区投 资上亿美元项目100个，其中10亿 美元以上项目6个。在IC、TFT－LCD、 汽车及航空零部件等方面形成了具 有一定竞争力的高新技术产业集群。 经济结构明显优化，连续3年新增科 技与服务业项目超过制造业项目。 2008年高新技术产业产值占工业总产值比重、服务业增加值占国内生产总值比重分别比上年提高了0.8个和2.1个百分点，国际知名品牌服务业项目日益增加，形成了国家服务外包示范基地、综合保税区等一批新的功能亮点，资源集约、生态环保等走在全国开发区的前列。 积极实施科教兴区战略，加大政策资金重点聚焦力度，科技三项经费连续三年翻番增长。创新资源日益丰富，形成国家电子信息产业基地等9大国家级创新基地，建成ＩＣ设计、软件评测、生物医药、动漫影视等10多个公共技术服务平台；形成了较为完整的风险创投、产业投资、融资担保资金扶持体系，创投资金规模超160亿元。创新主体快速集聚，拥有各类研发机构131个、高新技术企业384家，100余项国家级科技攻关项目在区内实施。专利申请和授权量均以每

苏州项目可行性报告

苏州新区项目可行性分析报告 一、总论 1、项目建设背景 苏州新区枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据苏州的城市总体规划发展以及新区枫桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据苏州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。 该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。 2、项目概况 该地块位于苏州新区何山路和塔园路交叉口。紧接苏州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。 本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。 二、苏州市介绍

苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l19°55'-- 121°20'，北纬30°47'-- 32°02'之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市109 2.9平方公里。2001年，苏州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在长江三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。 三、苏州市住宅市场分析 1、2002年以前苏州市住宅市场分析 在这之前，苏州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：1）、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。 2）、整个苏州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。 3）、居民居住观念没有改变。大多数苏州人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为苏州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，枫桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。 4）、消费观念也限制了整个苏州市的房价。许多苏州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。

苏州中心城区首位度研究报告

做强中心城区提升核心竞争力——苏州中心城区首位度研究报告 苏州市区作为苏州的中心城区，代表着苏州的城市形象，是苏州文化的“魂”和“根”，也是苏州未来经济、社会发展的亮点所在。苏州市委市政府明确提出提高中心城区首位度，加快城市化和城市现代化步伐，增强中心城区辐射带动能力的战略目标，要求在新一轮发展中，使中心城区成为政治、经济、文化的高地。如何谋划中心城区的发展思路，提升中心城区核心竞争力，提高中心城区带动市域经济社会统筹协调发展的能力，成为亟待研究和解决的重要课题。 一、中心城区首位度的基本内涵 准确把握中心城区首位度的基本内涵，有助于我们正确理解研究中心城区首位度的必要性，有助于我们正确把握中心城区首位度研究的方向和内容。 “城市首位度”概念的提出，最早见于1939年美国学者马克·杰斐逊 （M.Jefferson）对国家城市规模分布规律的研究和概括，他把在一个国家的政治、经济、社会、文化生活中占据明显优势的城市称“首位城市”（Primate City），并提出了“两城市指数”，即用首位城市与第二位城市的人口规模之比，一般认为，合理比值是2∶1，城市首位度小于2表明结构正常、集中适度，大于2则有结构失衡、过度集中的趋势。此后有的专家学者将城市首位度逐步从最初就国家范围、以人口规模比较为主，引入区域发展领域、以经济总量比较为主，更加注重发展质量的深层次考量，更加集中反映其核心竞争优势和比较优势，更加注重体现其辐射带动作用。因此，研究中心城区首位度问题，其核心是研究中心城区的辐射带动能力，说到底是中心城区在市域中辐射带动其他城镇群的能力问题。 二、苏州中心城区首位度剖析 城市化是当今世界最重要的空间现象和经济现象之一，是区域产业结构演变和社会经济发展到一定阶段的产物，推进城市化与提高城市化质量是全面建设小康社会的现实要求，也是有效消除经济社会新一轮发展所面临的约束瓶颈、实现可持续发展与科学发展的有效路径。苏州中心城区的发展和首位度的提高是伴随着苏州城市化进程而逐步演化、推进的。 （一）中心城区首位度与城市化进程息息相关 改革开放以来，苏州城市及城市化走上了快速发展的轨道，中心城区的发展也随之提速。苏州城市化进程大致经历了以乡镇工业发展带动小城镇建设为标志的启动阶段（1978年～1990年）、以开发区建设带动城市扩容为标志的工业化推动城市化阶段（1991年～2000年）、以加快实施城市化战略为标志的城市群初步形成阶段（进入新世纪）、以及全市加快实施城市化战略、城市化进程全面提速四个阶段，每一个阶段城市化水平的提升都伴随着中心城区发展水平的相应提升。审视统计数据（见表一）可以看到：伴随着城市化进程的推进，中心城区的空间规模不断扩张，建成区面积从1978年的26.6平方公里拓展至2008年的317.72平方公里，扩张了近11倍；中心城区的人口规模扩大，由于人口流动政

《苏州经济发展分析报告》

《苏州经济发展分析报告》 苏州经济发展分析报告 目录 1对苏州经济状况的分析....................................11.1苏州经济增长状况的基本分析。。。。。。。。。 11.2从人均国内生产总值角度，对苏州工业化发展阶段的分析...11.3从产业结构发展特征，对苏州工业化发展阶段的分析。。 21.4从就业结构特征，对苏州工业化发展阶段的分析。。 21.5从工业内部结构，对苏州工业化发展阶段的分析。。 31.6城市化率及其发展特征................................31.7对苏州经济发展阶段的综合判定........................4二、苏州经济发展面临的问题.............................4三、对苏州经济发展的评价和分析.........................5四、加快苏州经济发展方式的思考...........................64.1转换发展思路，加快基本实现现代化步伐.............64.2调整产业结构，努力实现资源环境可持续.............74.3提升城市功能，加快城市化和城市现代化步伐.........84.4大胆改革创新，增强苏州经济发展活力 (8) [摘要]改革开放以来，苏州的发展迅速，经济实力显著提升。为我国经济增长做出了巨大贡献。苏州通过引进外资，成功的将土地转变成资本。经济发展处于重要阶段，苏州经济发展面临着机遇和挑战，处理好这些问题，苏州经济发展将会站上更高的台阶。 [关键词]苏州；经济增长方式；经济发展阶段；面临的问题；经

苏州项目可行性分析报告

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苏州苏纶厂项目可行性研究
一、 区域概况 1、 自然地理人文环境 1.1 位置和行政区划
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苏州位于长江三角洲东部，在北纬 30°47′至 32°02′，东经 119°55′ 至 121°20′之间，东邻上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，与无锡 相接，北枕长江。
苏州简称苏。下辖 7 个区：沧浪区、平江区、金阊区、新区、工业园区、相 城区和吴中区，5 个县级市：常熟市、张家港市、昆山市、吴江市、太仓市。全 市共有镇 150 个，街道 22 个，行政村 3001 个。
1.2 自然环境
苏州地处太湖为中心的浅碟形平原的底部，全市总面积 8488.42 平方公里， 其中丘陵面积为 225 平方公里，占总面积的 2.7%；水域面积为 3609 平方公里， 占总面积的 42.5%；耕地面积 303.37 公顷。市区建成区面积 81.85 平方公里。
苏州市地形以平原为主，全市地势低平，一般高度为海拔 3.5～5 米。东南 部地势低洼，最低点低洼地在海拔 2 米以下，西南部多小山丘，穹窿山主峰高 351.7 米，为全市最高点。
苏州是著名的江南水乡，拥有各级河道 2 万多条，大小湖泊 300 多个，著名 的有太湖、金鸡湖、独墅湖、阳澄湖、澄湖、淀山湖、长江、京杭运河等。
苏州属亚热带湿润性季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。年 平均气温 16°左右，年降水量 1500 ㎜左右。
1.3 交通条件
苏州地理位置优越，沪宁铁路和沪宁高速公路贯穿东西，京杭大运河连接南 北，境内河港密布，公路四通八达，横卧北侧的长江是通往外地的重要水运干道。 位于长江下游南岸的张家港、常熟港、太仓港都是国家一类口岸，其中太仓港还 是上海国际航运中心的组合港和苏州工业园区的配套港。
2、 经济地位及居民消费力环境
2.1 国内生产总值
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苏州IDC项目可行性研究报告

苏州IDC项目可行性研究报告 xxx实业发展公司

摘要说明— 互联网数据中心（IDC）属于互联网基础设施范畴的一个细分领域，主要为大型互联网公司、云计算企业、金融机构等客户提供一个存放服务器的空间场所，包括必备的网络、电力、空调等基础设施，同时提供代维代管及其他增值服务，以获取空间租赁费和增值服务费。 该IDC项目计划总投资3634.35万元，其中：固定资产投资2584.30万元，占项目总投资的71.11%；流动资金1050.05万元，占项目总投资的28.89%。 达产年营业收入8321.00万元，总成本费用6551.69万元，税金及附加67.62万元，利润总额1769.31万元，利税总额2080.97万元，税后净利润1326.98万元，达产年纳税总额753.99万元；达产年投资利润率48.68%，投资利税率57.26%，投资回报率36.51%，全部投资回收期4.24年，提供就业职位151个。 在中国互联网行业的高速发展下，中国的IDC市场规模增速远高于全球水平。据统计，2012-2016年，中国IDC市场规模保持持续增长趋势，但增速呈波动增长态势。2018年中国IDC市场继续保持高速增长，市场总规模为1277.2亿元人民币，同比增长35%。 报告内容：概论、建设必要性分析、市场调研预测、建设规划、选址规划、土建工程方案、项目工艺原则、环境影响分析、项目职业保护、项

目风险情况、节能评价、项目进度计划、投资方案说明、项目经济收益分析、项目综合评价等。 规划设计/投资分析/产业运营

苏州IDC项目可行性研究报告目录 第一章概论 第二章建设必要性分析 第三章市场调研预测 第四章建设规划 第五章选址规划 第六章土建工程方案 第七章项目工艺原则 第八章环境影响分析 第九章项目职业保护 第十章项目风险情况 第十一章节能评价 第十二章项目进度计划 第十三章投资方案说明 第十四章项目经济收益分析 第十五章招标方案 第十六章项目综合评价

苏州5G项目可行性研究报告

苏州5G项目可行性研究报告 投资分析/实施方案

报告摘要说明 5G时代要素资源互斥，存量争夺开始。在近30年移动通信的发展过程中，中国同国际发达国家就基础设施、元器件、终端等各环节在技术、制造、市场等资源要素分配方面，由最初的完全互补，逐渐发展成资源互斥 状态。早期，欧美等发达国家在各环节对技术、制造拥有把控优势，长期 占据主导地位，中国拥有市场，双方互补；1990之后，中国立足市场优势，抓住全球低价值制造转移的机遇，不断积蓄经验和技术，提升技术标准及 利益价值分配的话语权，双方逐渐出现资源互斥，最终导致贸易争端白热化。 全球5G手机迎来爆发式增长机遇。从全球4G发展历史来看，4G网络 的部署对4G智能手机市场带来巨大增长机遇。美日韩在2011年启动4G网 络建设，欧洲中国在2013年启动4G建设，全球4G网络的建设带来智能手 机市场从2010年起连续6年两位数增长，4G智能手机市场规模达万亿元。 5G网络投资有助于全球5G手机市场迎来爆发式增长机遇。到2025年，全 球5G手机出货量将突破15亿。2019-2024年，5G手机出货量分别将达到200万部、1100万部、7700万部、1.83亿部、4.16亿部和8.55亿部。预 计到2020年，5G智能手机出货量将占总出货量的8.9％，达到1.235亿部；到2023年，这一比例预计将增长至28.1％。

该5G通信终端设备项目计划总投资13473.35万元，其中：固定资产投资11690.16万元，占项目总投资的86.77%；流动资金1783.19万元，占项目总投资的13.23%。 本期项目达产年营业收入14172.00万元，总成本费用11232.29 万元，税金及附加230.62万元，利润总额2939.71万元，利税总额3575.81万元，税后净利润2204.78万元，达产年纳税总额1371.03万元；达产年投资利润率21.82%，投资利税率26.54%，投资回报率16.36%，全部投资回收期7.61年，提供就业职位295个。 5G商用至今，随着城市试点逐步深化，未来将带来巨大GDP贡献。与此同时，5G产业下游应用端需求开始释放，多场景投资机遇不断涌现。 移动互联网和物联网等业务的蓬勃发展，使得用户对无线通信服务的体验速率、流量密度、时延、能效和连接数等提出了更高的要求。5G无线技术的变革正是为了解决这一系列的需求，更高频率微波波段的引入不仅可以有效缓解目前拥挤的带宽波段，并且能够大幅提升传输速率和传输质量，使得连续广域覆盖、热点高容量、低时延高可靠和低功耗大连接等典型技术场景得以实现。三大运营商目前均已明确5G时间表，在2017年开通首个5G基站，2018年进行系统组网验证，2019年形成端到端商用产品和预商用网络，2020年实现万站规模化商用。5G基站的规模化铺设将催生

苏州金鸡湖调查报告

苏州金鸡湖景区调查报告 钱鑫081001217 一、金鸡湖初探 登上吴中胜地虎丘山朝东远眺，只见一泓碧波在阳光下闪现着迷人的光彩，这就是位于苏州东部的金鸡湖。金鸡湖位于苏州工业园区中部，西距苏州古城约4km，水域面积7. 38Km 2，比著名的杭州西湖还大1.88Km 2，是苏州工业园区新城市景观的重要组成部分，也是苏州市总体规划中最大的市内景观区。金鸡湖环湖景观由美国一家著名的景观设计公司与苏州本土设计院联合规划设计。该设计整体性突出，景观特色鲜明，在环湖设置了城市广场(世纪广场)、滨湖大道、水巷邻里、望湖角、金姬墩、文化水廊、玲珑湾、波心岛等8个各具特色的区域规划总面积为11.38km 2，2003年度获得了美国景观设计师协会(ASLA)优秀设计奖。

二、金鸡湖设计分析 在了解了金鸡湖的基本资料之后，开始对金鸡湖的设计理念进行调查和分析，搜集了多方资料之后，现对金鸡湖的设计分析整理总结如下： 金鸡湖景观设计的核心内涵有二：一是表现苏州古城的历史文化内涵，二是力挺一个现代化国际都市的建设目标。景观设计在尊重苏州传统历史文脉的基础上，将旧城与新城、商业与娱乐，生活与教育功能结合起来，在苏州的新城与旧城之间建立连接过去与未来艺术与建筑、山体与水体、城与乡，本土与世界的象征性链接 金鸡湖的设计特色我认为有以下几点： 1、具有生态关怀的设计： 金鸡湖的景观设计遵循"斑块·廊道·基质"模式：①湿地斑块——芦苇荡，位于波心岛与北岸陆地相连处，用于净化水质；②自然植物斑块——望湖角，用于保护本地植物及鸟类；③湖滨大道——位于湖西人工坡地绿化公园；④金鸡湖面——用于鱼类、水生鸟类、水生植物的保护。建立的廊道为：①水面——同时又是一个巨大的廊道，以联系各主要斑块；②道路系统——沿湖有较稠密的车行、步行系统，是连接相邻斑块的一些线性走廊。 2、体现人文关怀，贴近自然的设计： 金鸡湖的8个景观区虽各具特色，但有一个共同的特征，就是岸线全部开放，呈现"岸线共有，还于大众"的国际人文主义特色。在滨湖大道的景观设计中，十分注意人们在区域内游览休憩时的舒适、便捷与安全性，沿湖步道系统分为上、下两个层次，其间的高差为90cm，起到了隔而不断、步移景异的效果。区域内背景音乐系统的设计，配置自然石头造型的音乐灯箱分布在所有沿途步道园林路侧，声、色、形、势自然浑成，畅游其中，隐约的"丝竹之声"萦绕耳侧，亲切感人。区域内几乎所有的硬质花岗岩大道均考虑了残疾人坡道和盲道的无障碍设计，自成体系，使弱势群体成员也能轻松的到达湖边的任何地方，欣赏美丽的湖光景色，感受自然气息；而区域内的公厕系统设计，一色精致的小品建筑，充分考虑了和不同环境的融合和总体的协调，位置隐蔽，材料随机，体现出浓浓的人文主义特色。 受人文主义及亲水思想影响，采用垂直、多层次设计手法，使滨水景观设计更多地体现了"人的自然属性"，将水体与人的需求紧密的结合起来，将沿湖滨水区域标高作了四段划分，从城市往湖滨靠近，依次为"望湖区——远水区——见水区——亲水区"。在最低一级"亲水区"又采用了多种不同处理手法，如亲水木平台、亲水花岗岩大台阶、挑入湖中的木舞台等，使得整个区域在三维空间中变得丰富多彩。 3、体现东西景观交融的设计 金鸡湖区的景观设计在继承传统小型尺度的私家古典园林精髓的基础上引进西方园林 景观建筑技艺，注重现代与传统的融合，体现地方色彩与现代景观的和谐。在金鸡湖设计中，选用了苏州传统园林中卵石小径或石板铺地等传统元素，现代感十足的平面纹样，传达出浓浓的苏州传统信息。 金鸡湖的景观设计，注重继承与发扬地方传统文化和特色，在互动融合中赋予了景观设计丰富的内涵以及清晰的文脉。同时，工程设计坚持与时俱进，使用新材料、新技术、新工艺的原则，体现出景观设计的时代特征。如前面提到的，在保持了整体设计简洁大气的基础上，一些细部的处理，如湖滨大道铺地的材料、工艺和图案，均采用苏州所特有元素；滨水的一些拟自然驳岸的设计，也与苏式园林中的一些塘池驳岸设计有神似之妙。 4、虚设交融，声色辉映的设计 金鸡湖景观的照明、声、色设计，是物景中虚幻设计的重彩。设计中，利用各种具有不同发光属性的光源，不同色彩、造型的灯具，以光色的冷暖、强弱、显隐和投光角度的特殊选择，建立了一个整体的节奏、韵律、光影的世界。夜幕下被苏州人誉为"小鸟巢"建筑，如明珠般绚烂夺目；城市广场的音乐喷泉与其遥相辉映，熠熠生辉；历史悠久的李公堤如一条柔软的丝带，飘逸在金鸡湖上；波心岛、观光楼以及亚洲最大的摩天轮时刻传递着美轮美奂的信息。

苏州橡胶制品项目可行性报告

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苏州橡胶制品项目可行性报告 聚异戊二烯橡胶简称异戊橡胶，其发展史起源于对天然橡胶的研究，而异戊橡胶的工业化则是在其单体和Ziegler型催化剂有了确实保证之后才实现的。20世纪80年代以后，由于国际环境进一步趋向缓和，天然橡胶生产稳定增长；加之人工合成的聚异戊二烯橡胶的综合性能始终不及天然橡胶，而且受到单体来源、生产成本的制约，因而除前苏联外的其他一些国家纷纷终止了聚异戊二烯橡胶的生产，目前仅有美国、日本少量生产聚异戊二烯橡胶。但从长远和发展的观点看，聚异戊二烯橡胶仍是一个值得关注的合成橡胶品种。 该异戊二烯橡胶项目计划总投资14898.37万元，其中：固定资产投资11578.62万元，占项目总投资的77.72%；流动资金3319.75万元，占项目总投资的22.28%。 达产年营业收入22584.00万元，总成本费用17061.59万元，税金及附加263.57万元，利润总额5522.41万元，利税总额6547.69万元，税后净利润4141.81万元，达产年纳税总额2405.88万元；达产年投资利润率37.07%，投资利税率43.95%，投资回报率27.80%，全部投资回收期5.10年，提供就业职位420个。

依据国家产业发展政策、相关行业“十三五”发展规划、地方经济发展状况和产业发展趋势，同时，根据项目承办单位已经具体的资源条件、建设条件并结合企业发展战略，阐述投资项目建设的背景及必要性。 ...... 与天然橡胶相比，异戊橡胶的特点是质量均一，纯度高。天然橡胶质量因产地、胶园及割胶季节等的不同而参差不齐，并且还会含有非橡胶成分，混入尘土及异物。此外，异戊橡胶的门尼粘度、胶色、硫化速度均比较稳定。塑炼时间短，混炼加工简便。异戊橡胶没有必要像天然橡胶那样进行预塑炼，可以节省时间，并减小电力消耗。颜色浅，经烟熏干燥的天然橡胶为茶褐色，其色调不均，往往深浅不一。白绉片也是略带颜色；异戊橡胶一般近于无色透明，适用于浅色配方和医用橡胶制品。

苏州写字楼调研报告

录 一、苏州写字楼市场发展历程1 1、回眸1 2、现状1 3、展望2 二、苏州写字楼市场板块特征2 1、板块格局分布2 2、特征概括分析3 三、苏州市同类写字楼市场板块分析4 1、市区板块4 <1）样本汇总4 <2）特征概括4 <3）租金与售价4 <4）租赁情况5 <5）客群特征5 <6）在建、在售案例简析6 2、园区板块8 <1）样本汇总8 <2）特征概括8 <3）租金与售价9 <4）租赁情况9 <5）客群特征9 <6）在建、在售案例简析10 3、新区板块12 <1）样本汇总12 <2）特征概括12 <3）租金与售价13 <4）租赁情况13 <5）客群特征13 <6）在建、在售案例简析14 四、写字楼商业配套分析16 1、整个商业配套以一种业态呈现，像酒店、卖场等。16 2、商业配套呈现多种业态，商铺、餐饮等。16 3、没有商业配套，或者只有底层沿街店铺。17 五、吴中区写字楼市场分析18 1、特征概括18 2、租金与售价18 3、租赁情况18 4、客群特征18 5、个案简介19 6、在建、在售案例简析——东吴商业大厦22 吴中区写字楼板块小结23

一、苏州写字楼市场发展历程 1、回眸 20 世纪 90 年代左右，迅猛发展的国民经济，推动了苏州房地产业的飞速发展，然 而，过热的国民经济并未持续多长时间，在国家的稳健的财政政策和紧缩的货币政 策双重调控下，逐渐趋向平缓，而房地产业却因其特有的时间延续性，由“波峰”跌落“波谷”一蹶不振，从而导致了苏州市场上大量“烂尾楼”的出现。b5E2RGbCAP 到本世纪初，市场对商铺、写字楼的需求再度升温，苏州地区上个世纪90年代左右 的许多烂尾楼也相继被成功盘活。细看这些烂尾楼，我们可以发现，它们多是十余 年前夭折的商业工程，如在04~05 年之间被盘活的几个商业或者商住楼盘，如新地 中心、新发展国际广场、绿源大厦等，写字楼市场迎来再一轮春天。p1EanqFDPw 2、现状 据国内一些发达城市的经验，写字楼市场的启动，一般落后于住宅市场2到 3年左 右，从2004 年及 2005 年苏州市内“烂尾楼”逐渐被改造盘活的形势看，在未来几年 内，相信苏州房地产发展的主要动力将会是商业地产，而与苏州强劲经济相呼应 的，将会是大量中高档次写字楼的渴需。DXDiTa9E3d 苏州房地产业在经历了2006 年上半年的潮起潮落后，再度进入了一个走势平缓的 局面，据预测，苏州全市2006 年商品房的供应体量将会超过800 万㎡，随着住宅 空置率的不断提高，其投资风险也急剧增加，投资者的眼光也逐渐转移向商业地 产的投资。作为商业地产主导的写字楼及商铺则成了众多投资者竞相追逐的热 点。 RTCrpUDGiT 3、展望 随着苏州写字楼市场的进一步发展，新近开发的写字楼产品逐渐向高端化、智能化 的方向发展，市场上出现了大量的5A 甲级写字楼，该类产品多分布于园区、新区

X项目可行性研究报告

Xxxx项目可行性研究报告第一章综述 第一节项目总论 第二节项目背景 第三节项目基本情况 第四节主要财务指标 第二章市场研究 第一节经济环境分析 第二节项目周边环境分析 第三节竞争对手分析 第四节目标市场分析与定位 第三章项目经营设想 第一节项目市场定位 第二节项目内部设置 第三节项目管理和营销体系 第四节销售和推广计划 第五节会员制体系设置 第四章财务评价

第一节项目投资效益估算 第二节静态经济效益分析 第三节动态经济效益分析 第五章风险分析 第一节风险分析 第二节结论 附件 附表一：《投资估算表》 附表二：《年经营收入估算表》 附表三：《年经营成本估算表》 附表四：《年利润估算表》 附表五：《现金流量表》 附表六：《折旧与摊销估算表》 第一章综述

第一节项目总论 星海游泳馆是一个定位于休闲、xx、娱乐的企业，是园区管委会投资建设，星海大厦项目是苏州工业园区星海游泳馆的二期项目之一，一期项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为星海游泳馆二期项目，设立xx会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有项目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。苏州工业园区游泳馆有限公司拟就星海游泳馆二期星海大厦四、五层群楼xx会所项目与xxxx投资管理有限公司提出商榷。为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供本项目的可行性方案交由贵方参考。 第二节项目背景 xx产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体育总局下属的体育产业公司，作为xx产业股份的下属公司，以xx产业为主营业务和发展目标的xx投资管理有限公司是xxxx产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民xx的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名xx品牌、资金和管理体系，是xxxx迅速发展的重要举措。与美国连锁xx知名品牌xx公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一

苏州地区专业市场调研分析报告

苏州地区专业市场调研分析报告 苏州xxx地产开发有限公司★招商部

第一部分基础资料苏州地区专业市场项目统计

（一） 南环茶叶市场 1、 项目概况 南环茶叶市场项目位于南环路25号（大龙新村对面）， 临近南环高架出口，临近苏州汽车南站，交通比较拥挤。东侧100米内有超市好又多，西侧200米内有超市大润发。总建筑面积约7000平米，是苏州地区目前最大的茶叶专业市场。 人 南 胥 民 园 路 路 南 路 南 环 高 架 盘 东 迎 蠡 吴 春 路 南 路 路 2、 项目建筑形态及规划设计 建筑形态： 一层背靠背沿街商铺，二层公用楼梯仓储空间。一层商铺

内有自建小型冷库，或二层仓储空间自建冷库。 规划设计： 该项目由原新市路茶叶市场拆迁过来，至今已五年。 由十排营业用房的220个独立铺面组成，面积均为20平米左右。二层仓储空间面积均为17平米。市场内道路二横四纵，横向道路为 5.0米，纵向道路 2.4米。 房型：一层：开宽 3.8米进深 6.0米层高 3.3米二层：开宽 3.8米进深 4.5米层高 3.3米3、招商经营管理 经营管理： 整个市场为专业的茶叶市场，没有具体的划分实行经营项目的分区经营，容纳来自全国各地的茶商，没有物业费。设有茶叶、茶具、茶品包装3个经营项目。 招商租售： 整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如

1、租赁价格： 店面 + 仓库：1.2万/年—1.7万/年 2、租金支付： 租金一年一付 （二） 苏州电子市场 1、 项目概况 苏州电子市场项目位于广济南路78号，临近石路商业圈。周边交通便捷。市场集商铺、小型仓储、停车场为一体。总建筑面积约14000平米。是市区较大的专业电子市场。 广 阊 济 胥 金 门 路

苏州地区改革开放33年经济社会发展调研报告 以昆山为例

苏州地区改革开放33年以来的经济社会发展调研报告 -----------------以昆山为例 抚今思昔，感慨万千。改革开放，这个30多年来日述夜讲的名词，到底给中华民族的命运带来了怎样的变化呢？显而易见地，是它引领着我们伟大的祖国逐渐地由积贫积弱、任人宰割走向独立自主、繁荣富强的新时代。而苏州的经济社会的发展又是改革开放取得的辉煌成就的缩影。 过去３０年中，苏州ＧＤＰ、地方一般预算收入年均分别增长１４．５％和１８．７％，苏州以占全国不到０．１％的土地和０．７％的人口，创造了超过全国２％的ＧＤＰ和地方一般预算收入，实现了全国１０％左右的进出口总额和外商直接投资。在经济快速发展的同时，苏州坚持“既要金山银山，更要绿水青山”，努力做好生态建设和环境保护工作，不断缓解人口、资源、环境的压力，切实增强可持续发展能力，取得了良好成效。 昆山，作为苏州代管的县级市，因其成功走出了一条以发展开放型经济为主要特色的“昆山之路”而成为建设有中国特色社会主义实践的典范。其市域面积仅927平方公里，但就是在这片热土上，昆山以占全国万分之一的土地、万分之五的人口，吸聚了占全国千分之十九的到账外资，实现了占全国千分之二十五的进出口总额，创造了占全国千分之五的GDP。在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中，昆山位居第一。 然而，30多年前，昆山只是一个名不见经传的落后的农业县。

其经济总量在苏州当时的八县中排名末位，人称“小八子”，国内生产总值仅为2.4亿元，其中第一产业占51.4%，工业基础十分薄弱，全县仅有化工、化肥、通用机械、农机和油脂、粮食加工等十几家县属企业。 改革开放政策的正确指导加上勤劳积极的昆山人民30多年的艰苦努力，昆山经济呈现跨越式发展。截止到2011年前十个月，昆山地区生产总值从1978年的2.4亿元激增至1960亿元；工业总产值从1978年的2.8亿元增加到2011年的6560亿元（按1990年不变价计算），比去年同期有两位数以上的增幅；财政收入从1978年的0.35亿元增加到516亿元，增长1474倍。截止到目前，私营企业达到21038家，注册民资402.4亿元；个体工商户达到41885家，注册资金159.5亿元。昆山农业发展保持稳定，以1990年不变价格计算，农林牧渔总产值从1978年的45861万元增加到94370万元，翻了一番多。 同时，昆山城乡居民的收入增长迅速。据统计，到2010年为止，城镇职工平均工资从1978年的496元增加到37394元，增长约75倍，比上年增长10.8 %；城镇居民的人均可支配收入从1985年的813元增加到27609元，增长约34倍，增长率高达11.3%；农村居民人均纯收入从1978年的201元增加到15726元，增长约78倍，增长率为12.4%；城乡居民储蓄存款从1978年的0.115亿元增加到313亿元，增长2716倍，人均储蓄余额已突破7万元，比上年底增长17.1%。收入的增长促进了居民生活水平的提高。农村居民人均生活消费支出

苏州服务器建设项目可行性研究报告

苏州服务器建设项目可行性研究报告 规划设计/投资分析/实施方案

报告摘要说明 近年来，以云计算、人工智能及物联网等新一代技术为代表的信息科学发展日新月异，而这些技术一个共同特点就是与数据关系密切，数据构成了这些技术应用的基础，在将数据这种基础物料与技术进行结合并服务于各个垂直场景的应用时则需要依靠服务器这一物理硬件来实现。也正因为如此，在这些新兴技术不断突破并逐渐落地应用的过程中，产生了对服务器的刚性需求，服务器行业近些年来的发展亦呈欣欣向荣之势。 全球云计算行业性需求仍然强劲，经历短期消化周期后，大成长周期仍将延续量价齐升：随着Intel处理器架构的升级和存储价格的回暖，明年服务器ASP有望提升预测2020年全球和国内出货量增速分别约为高个位数和两位数；收入增速上，全球预测在百分之十几，国内有望突破20%。 该服务器项目计划总投资10600.43万元，其中：固定资产投资8971.73万元，占项目总投资的84.64%；流动资金1628.70万元，占项目总投资的15.36%。 本期项目达产年营业收入13442.00万元，总成本费用10576.09 万元，税金及附加169.92万元，利润总额2865.91万元，利税总额3431.13万元，税后净利润2149.43万元，达产年纳税总额1281.70万元；达产年投资利润率27.04%，投资利税率32.37%，投资回报率20.28%，全部投资回收期6.43年，提供就业职位209个。

云计算为服务器下游产业，它的需求量直接影响到服务器的采购数量。服务器上游主要包括CPU、GPU+、内存、硬盘等技术门槛较高的零部件，这一部分市场集中度较高，主要由美日韩企业主导；下游的数据中心主要包 括云计算服务商、电信运营商等。云计算作为服务器的下游产业，近年来 受到各个国家的大力支持，各大云计算供应商也在不断增加数据中心基础 设施支出，以应对云技术的发展及信息化更替，从而带动服务器行业的需求。 服务器是一种高性能计算机，作为网络的节点，存储、处理网络上80%的数据、信息，因此也成为网络的灵魂。网络终端设备如家庭、企业中的 电脑上网，获取资讯，与外界沟通、娱乐等，必须经过服务器，因此可以 说是服务器在组织和领导这些设备，是IT设施的基础之一，无论从利润空 间还是从规模发展上，都有很大的增长潜力。

苏州高新区调查报告

目录 1.苏州高新区区域概括 (3) 1.1区域概括 (3) 1.2自然条件 (3) 1.3社会经济概括 (4) 1.3.1历史沿革 (4) 1.3.2行政区域 (5) 1.3.3经济水平 (5) 2.苏州高新区产业发展现状分析 (5) 2.1产业发展基本概括 (5) 2.2产业发展存在的问题分析 (7) 2.2.1产业层次偏重服务比重偏低 (7) 2.2.2技术创新水平偏低 (7) 2.2.3缺少人才 (8) 2.3 产业发展存在问题的建议 (8) 3.苏州高新区产业发展的对策 (9) 3.1苏州高新区发展方向 (9) 3.2 实施的对策 (10) 参考文献 (10)

中文摘要：改革开放以来，苏州高新区抓住了农村改革、浦东开发和建设小康社会等重大历史机遇，实现“农转工”、“内转外”、“量转质”的三次提升，区域经济实力显著增强。2010年12月，苏州高新区地区生产总值达650.13亿元。产业结构转化基本上朝着高附加值方向发展，具体表现为产业转型升级、加快城乡一体化推进，大力发展区域文化旅游产业。关键词：苏州高新区、产业发展、存在问题、发展对策。 1.苏州高新区概括 1.1 区域概括 苏州高新区是市委、市政府按照国务院“保护古城风貌，加快新区建设”的批复精神于1990年11月开发建设的，1992年11月被国务院批准为国家高新技术产业开发区，1997年被确定为首批向APEC成员开放的亚太科技工业园，1999年被国家环保总局认定为国内首家“ISO14000国家示范区”，2000年被外经贸部、科技部批准为国家高新技术产业开发区高新技术产品出口基地，2001年被批准建设国内首家国家级环保高新技术产业园，2003年3月被国务院批准成立出口加工区，2003年12月被国家环保总局批准建设首批国家生态工业示范园区。虎丘区始建于1951年，当时称郊区，由吴县划出城东、城西两区组成，2000年9月8日被批准改名为虎丘区，下辖横塘、虎丘、浒墅关3个镇和白洋湾街道、浒墅关经济开发区。2002年9月，苏州市委、市政府对新区、虎丘区、相城区、吴中区等进行了区划调整，将虎丘区虎丘镇和白洋湾街道以及横塘镇的部分村划出，由相城区和吴中区划入通安镇和东渚镇、镇湖街道，建立苏州高新区、虎丘区。 1.2 自然条件 苏州高新区、虎丘区地势西高东低，吴淞标高4.88m-5.38m，土质粘性，地耐力强，地质稳定。属亚热带季风海洋性气候，春秋短，冬夏长，四季分明，全年气候温和湿润，年平均温度17.7摄氏度。 苏州高新区、虎丘区交通十分便利，距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、

苏州电子元件项目可行性报告

苏州电子元件项目可行性报告 规划设计/投资分析/产业运营

苏州电子元件项目可行性报告 随着电子整机产品的轻薄化、便携化、复杂化以及集成化，电子元器 件行业的制造工艺也在不断进步，以片式化、微型化、高频化、模块化、 高功率密度比、响应速率快、高精度等为代表特征的新型电子元器件逐渐 成为电子元器件行业的主流。 该电阻项目计划总投资11402.70万元，其中：固定资产投资8888.64 万元，占项目总投资的77.95%；流动资金2514.06万元，占项目总投资的22.05%。 达产年营业收入19533.00万元，总成本费用15425.73万元，税金及 附加200.48万元，利润总额4107.27万元，利税总额4874.27万元，税后 净利润3080.45万元，达产年纳税总额1793.82万元；达产年投资利润率36.02%，投资利税率42.75%，投资回报率27.02%，全部投资回收期5.20年，提供就业职位365个。 提供初步了解项目建设区域范围、面积、工程地质状况、外围基础设 施等条件，对项目建设条件进行分析，提出项目工程建设方案，内容包括：场址选择、总图布置、土建工程、辅助工程、配套公用工程、环境保护工 程及安全卫生、消防工程等。 ......

5G时代，电阻器作为电子产品的重要元器件，市场发展空间较大。电阻器(Resistor)在日常生活中一般直接称为电阻。是一个限流元件，将电阻接在电路中后，电阻器的阻值是固定的一般是两个引脚，它可限制通过它所连支路的电流大小。电阻器是用电阻材料制成的、有一定结构形式、能在电路中起限制电流通过作用的二端电子元件。阻值不能改变的称为固定电阻器。阻值可变的称为电位器或可变电阻器。

苏州新区调查报告

市场调查报告示例 一、摘要 近年来，随着苏州市经济的飞速发展，住宅房地产市场呈现出一片欣欣向荣的良好态势，住房投资的不断增长给当地经济带来了新的活力，为了研究苏州市商品住宅市场消费者的特征和购买意愿，特此通过调查问卷的调查方式对苏州市民居住住宅现状和意愿需求进行了深入的调查分析。 二、引言 1、研究背景 近几年，苏州市城市化进程的不断加快，住宅房地产市场呈现出一片欣欣向荣的良好态势。2013年上半年，苏州市场新房、二手房成交量保持高位，商业地产成交环比下滑，略显疲态；土地市场有所升温，住宅用地被争抢，成交量环比大幅上扬，商业用地成交继续保持平稳；品牌房企销售业绩增长显著，拿地更加积极、对市场预期向好，预计成交量好于去年。 上半年成交量高于去年同期，“国五条”对市场影响明显小于2010年的“国十条”。据统计数据显示，2013年上半年，苏州商品住宅成交面积为335.43万平方米，与2012年同期相比呈现一个明显的上涨趋势，增幅达到29.54%，而环比则略有下跌2.41%。具体月份来看，1月受2012年底购房潮的影响，市场成交热度不减；2月住宅成交较1月显著下滑，春节节休为主要因素；3月受月初国务院发布的“国五条”细化政策的影响，以及传统的“金三银四”销售旺期，开发商抢时间开盘，购房者抢时间购房推升了3月的楼市成交量；经过3月的恐慌性购房潮，4月楼市观望情绪渐浓，楼市降温明显；5月、6月楼市则处于一个相对稳定的状态。 二手房市场（二手住宅）受新房成交旺盛影响，截止2013年上半年成交量远高于2012年上半年，同比上涨198.11%，从月度成交量来看，2013年上半年成交量保持在月均3810套左右，远高于去年上半年同期月均1268套的成交量。二手房成交较去年同期上涨明显，3月份成交量大幅上涨。2013年上半年二手房市场整体成交量上涨趋势显著，环比去年下半年上涨63.37%，同比大幅上涨198.11%。受“新国五条”政策的影响，3月份出现二手房购买高潮，3月二手住宅成交量高达9960套，是自2011年以来的最高值。 2、研究内容 调查苏州普通居民房地产购买意愿 三、研究方法 1、调查地区：苏州市虎丘区（新区）滨河路何山桥交界处（大润发何山店附近） 理由：该区域位于闹市，为超市学校居民区交汇处，人流量大，便于选取调查对象 2、调查对象：苏州普通居民 3、调查完成情况：调查了55人，实际回收的有效问卷50份，有效问卷回收率是91%