2016商业趋势

2016海口商业（餐饮）趋势：陷阱与误区2015年即将过去，很多人都说生意难做，到处都在创业，到处都有众筹（借钱），到处都有关门歇业，到处都有欠款和追债，我只能告诉大家2016市场竞争会更加激烈，很多行业会遭到全国性的倒闭潮和竞争血洗。明年全国性的倒闭跑路潮首选P2P行业，不过海南太落后，P2P不多，我对大家的忠告是不要投资P2P 尤其是外地的。明年全国都会面临区域化竞争，最激烈的行业就是餐饮业，各种创业创新型餐饮，会大量进入市场，利用后进优势对老牌餐饮进行激烈进攻。幸运的是，海口餐椅行业整体落后，新近市场的众筹式餐饮缺乏管理、采购、运营经验，多是是骗钱为目的的开店，对于老店冲击威胁不大。但是大陆方面的餐饮店，多是会利用市场调查，分析市场，采取各种后进优势，充分获取客源，进而形成区域市场对老餐饮品牌店的切割和屠杀，做不到的新品牌，会被屠杀。

我个人认为海南政府对于房地产发展判断过于乐观，最近新闻报道减少小户型，增加旅游、酒店、商场、养老交易型地产，导致海口市办公楼和商业地产规划面积严重超标。并且因为道路规划停车位不足，汽车行业发展速度，远远超过城市规划的承受能力，导致交通拥堵加剧。事实上已经分化出2个商业形态：传统街铺和新型商城，而老式街铺因为停车位不足，无法吸引车流，只能吸引传统人流，利润已经严重不足。新式商城虽然有停车位优势，但是因为未来规划新的商城太多，加上地理位置和网络购物的多重打击，能够存活的不多，活的好的更少。所以，餐饮业的选址问题面临二难困境，街铺还是商城。

举例说明办公楼：滨海大道从东往西来说：1、南洋大厦金库隔壁那个，已经封顶；2、棕榈广场、已经封顶；3、隔壁的海航大厦，已经封顶；4、南国项目，已经封顶；其他位置的：5、平安银行对面美食街项目，已经封顶；6安中石油项目；7、国兴大道海航大厦；有的已经开始招商，有的马上开始招商；滨海大道已经有办公楼租金85包物业费了，现在很多新开盘的开发商租金在

120-150元/平米，我个人认为：租不出去、租不出去、租不出去！

举例说明商业城：国贸地区：1、上邦对面友谊大厦封顶，2、平安银行对面，3、安中石油、4、棕榈广场；5、万绿园恒大地产，6、海口港恒大地产，7秀英港口保利地产，8、国兴大道海航商业广场，9、龙昆南高法后面红塔集团商业地产、10、东站城投商业地产，11、龙昆南椰海大道路口40万平米商业地产，12、喜盈门60万地产，13、万科白水塘商业地产，14,、金盛达450万建材城商业地产、15、绿地（机场+骑楼）商业地产，16、观澜湖商业地产及隔壁的恒大城，17海甸岛五东路路口的家乐福那个商业城；很多很多还有新埠岛、滨江路，西海岸都不算进去了。也就是说，数据已经清清楚楚显示出，海口新建商业面积超过1000万平米，而海口常驻人口200-250万，人均商铺占有面积1:4-1:5，大家看不明白吧，我告诉大家，商业之都香港，人口商铺面是1:1.2-1:1.5，现在香港闹港独，旅游经济崩溃，铺面租金即将腰斩，下跌20-50%都正常。上海，老的数据大概比例在1:2-1：2.5，海口比香港、上海比例还高2倍以上。竞争怎么可能不激烈吗！我个人觉得，海口市场很笨不是餐饮小店铺怎么生存的问题，而是招商和运营不好的情况下，商城和街铺都要死一批的概念！

简单说，大量办公和商业，会导致消费群体大量分流，谁都吃不饱，集体饿死的局面会普遍出现，变成常态化。

所以2016年，投资要谨慎，调查要用心，定位要用脑，不然就去死！

比如汽车四S店、专业维护店，明年全国是血洗状态，要死几万家店。

那些年海口趴下的餐饮：犯过的错

一、死于团购：这就是互联网人士常说的第一代O2O，割商家的肉，也就是我上课说过的《团购是把双刃剑，误区和陷阱》的内容，无数火锅和烧烤店都死在这个上面了，不过多分析了。

二、APP公众号：这个在我的《自媒体病毒营销，微信和陌陌区别与优势》讲过了，里面微信营销的骗局里面讲到：APP域名注册、APP注册、公众号基本对于餐饮行业的帮助不大，APP域名注册和APP基本属于诈骗了，公众号也没啥用。

三、众筹陷阱：九号台球馆非法集资2000多万这个案例，我在第三节课《海南创业的困难与机遇》里面讲了，真实情况这个人诈骗了超过4000万，小道消息据说给某领导合作拿去投资房地产了，其实就是借给开发商放高利贷了。为什么案值只有2000多万了，他的朋友也就是股东，被人追债，受牵连，被人逼的卖房卖车卖血，倾家荡产替他还了1000多万，所以最后剩下这2000多万的案值。好在这个案子是发生在2010-2012年左右，法院受理是2013年，现在才判决，要是这个案子发生在2015年，很有可能就不是非法集资的形式了，而是变成现在最流行的众筹（股权众筹了），这个骗子真是生不逢时啊！所以，这里提醒大家，今年2015年的众筹骗子还不是很专业，手段落后，专业文件材料不全，但是2016年一定会有一批更多、更专业的众筹骗子纷纷出现。大家要小心了，睁大眼睛你也看不清楚，因为你不知道怎么区别，分析如下：

1、常见方式：目前众筹形式多样化，已经出现的有，农家乐（包括养殖、农庄和饭店）；咖啡店、餐饮、美容、高端疗养、私人会所、台球馆、麻将馆、青年旅社等等，几乎无所不包了；

2、基本手段：消费返还、股东入股、快速连锁、迅速致富！

3、陷阱漏洞：发起人没有管理经验，合伙人没有专业经验，财务管理制度空白，风控控制完全没有，项目介绍全是优点缺点为零，公司没有明确说明众筹股权人作为股东的股份比例和股东权利，简单说：无经验、无风险、无股权的三无产品。连锁店骗局更明显，你的股份众筹是1号店，发展好了没有回本，现在要连锁开2号店，就需要新的众筹资金方，你不出钱，2号店股份和收益关你屁事，连锁100家关你屁事？简单说，就是你把钱交给一个不会做股票的大妈，然后碰到股灾，大妈还是1:5配资做交易，不管你前面赚了多少，一次大跌，直接平仓破产；

4、案例说明：在我的第三节课讲过一个真实的案例，朋友1万参与众筹了海口周边一个农家乐饭店，说是总共众筹了50万。请我们吃饭参观，6个人2部车10个菜，只有4个荤菜，买单打八折680多，不打折800多，油费200，总成本达到1000，重点是中午有空调不开，吃了一身汗，谁没事去第二次啊？谁赚钱啊，发起人赚钱啊！今年忽悠了50万，几十个人轮流吃，带朋友吃，今年忽悠这群人花光了50万，明年再忽悠第二批众筹100万就行了！投资人赚个毛，你吃一次成本1000，1万只够吃10次，一年12个月，还不如大姨妈每个月都能来一次啊！

五、盲目连锁：2009-2010年生生百货下面那家面店，一年内在海口开了很多家，然后就没有然后了，没人吃，资金链断裂。金龙路那个鱼庄，连锁店开在隔壁，后来关闭一家。蓝海和黄记煌属于同一个原因作死，厨房太脏，饭菜回收继续卖，被记者暗访录像曝光了。盲目的快速扩张连锁缺点很多，很多老板栽跟头，原因：1、缺点一样：快速连锁产品同质化严重，最要命的是主要缺点一模一样，次要缺点花样百出，这是因为快速连锁复制，优点没有时间升级；

2、管理分散：简单说人才培养跟不上，店长和经理，领班都缺，一家店集中管理，优点集中，连锁开分店，优点分散，管理分散，缺点增大增多，各种管理培训跟不上，管理制度简单或者没有，都靠经理一张嘴去管；

3、缺少监管：不管是财务还是采购，监管程度降低，漏洞增多，成本增加；

4、顾客投诉：投诉增多，无法处理，经理隐瞒，美誉度下降，客户忠诚度降低；

5、升级成本：连锁扩张导致缺点一样，并且放大，如果需要改造缺点，所有店面同时改造，成本过高，现金流容易断流，就会牺牲不升级，或者少部分升级。

举个例子：今年认识了一个串串老板，请我去他饭店吃饭，我一看模式不错，但是完全没有服务，因为是自助式，老板就认为不需要服务。后来我帮他做了一个市场调查，海口串串至少9个品牌，加上连锁估计在15家左右。这个老板开始说他准备海口搞十家店，我说你休息下吧，海口屁大点的地方，开5家分店就不错了。明年上半年就是血战，你等这几家开分店打的差不多，下半年看情况进场开分店，房租也低不少。这老板等不及，上周给我发消息，说拿下万国一家店，我想想反正那边不缺人流，你不拿别人拿，占住位置也行。过几天又说蓝天路也拿下一家，部队门口那排铺面，我说那边铺面小酒吧什么的店铺很多，死了多少批小铺面了，过去就是填坑，现在马上过年，立刻没有人流了，你准备亏几个月？他就不高兴了！我说，你主店都没有管理规章制度，没有管理经验，没有管理人才，盲目扩张风险很大，我就是给你踩刹车，提醒你注意下风险，爱听不听。我可以说，这样搞连锁店，所有缺点他都有了，能成功那就是奇迹！

六、客户需求：大部分老板都认为自己了解客户需求，然后就出了脑子被驴踢了的方案，喜盈门位于椰海大道，60万平米，一期30万平米，听名字就知道是全国连锁建材大型商超，结果海口招商完全失败。一期招商只要建材一级品牌一级代理，结果招商不满；二次招商增加茶叶城概念，海口港茶叶城，国贸茶叶城，世贸茶叶城都没有招满，你能招满？结果招商不满；三次增加美食广场，你那么远谁去吃？结果招商不满；四次招商家具广场，结果不满；五次招商儿童娱乐城，我不知道咋招满？除了餐饮和儿童娱乐城属于服务行业，其他都是线下跟金盛达血战，跟茶叶城混战，线上被电商冲击的行业。远的不说，工商银行的网站，已经横扫建材广场品牌和各个茶叶城了，大部分都进工商银行网站了。

以下才是重点，如何确定客户的真需求和伪需求，喜盈门招商团队自己也知道位置差，餐饮不好做啊。然后不知道那个营销总监或者招商总监脑子被驴踢了，说我们餐饮通宵24小时营业，而且在微信朋友圈发文章宣传。我很委婉的在后面留言：1、商业电费成本增加多少？2、人工成本三班倒增加多少？3、餐饮老板和现场经理愿意不愿意这么做？然后就没有然后了。就那种位置，那种人流，你让老板在商圈培养期投入2-3倍的成本开支，无异于帮助餐饮老板快速消耗现金流，快速自杀。现在双创，是没有地方吃宵夜，可是没有必要跑到你那么远的地方吃宵夜吧，晚上吃宵夜的地方还是很多的啊。客户的需求是好吃方便的宵夜，不是跑那么远很麻烦的吃宵夜。现在又增加IMAX电影也是血战到底！

七、选址错误：滨江海岸酒吧一条街是最典型的选址失败。先讲一个简单案例，海垦路和南海大道交叉路口，有个餐饮店朋友想去接手叫我去看。我就问他：这是不是办公区把？朋友：不是！我：所以这里中午没生意！这里是住宅区把？朋友：是！我：所以这里晚上回家吃，还是没生意！所以这里餐厅做不下去，你做接盘侠，一样下场而已。然后周围看了一下，附近娱乐设施不足，真的要想做，可以做麻将房+街饮。好了，继续讲滨江海岸酒吧街为什么会死？

1、交通死角：你把海甸岛当做一个“田”字看，滨江海岸就是在右下角，这是做生意最忌讳的交通死角，而且道路没有正式开通，出入及其不方便。

2、风水忌讳：我个人不相信风水，只是借个说法而已，海甸岛的酒吧一条街，在滨江海岸之前，已经死了二条，都在附近。一条就是隔壁的海甸岛三东路酒吧一条街，死于慢摇吧，第二条就是附近和平路西侧，三东路四东路五东路这段距离。这么近1-2公里之内，死过二条酒吧街，你这滨江海岸比前面还要偏僻的位置，硬要开第三条酒吧一条街，我也就呵呵了，默默地为你祈祷。

3、车位不足：道路没有开通，根本没有停车场，没有停车位。开始道路二边停满二排，后来道路中间停了一排，三排；在后来中间停二排，四排。结果就是出租车只管送客，无法停车拉客，管杀不管埋。这种情况直接导致，接近30家酒吧，每个酒吧2部车，就有50部以上是酒吧自有车，如果每个酒吧5部车就是150部加50部就是200部；如果每个酒吧20部车就需要600个车位+50=650部。也就是说假设一个酒吧30张桌子，每张桌子4个人一部车，就是30部，30家需要至少900部+50个=950停车位。这是正向推算，那里没有那么多停车位，最多也就是停2-300部左右。那么反向计算，也大概只有5家酒吧赚钱活下来，活得好赚回本钱的也就其中3家左右。而且全部都会是一楼酒吧，2-3楼几乎必死。因为一楼不光截留客源，还可以在外面人行道增加桌子，多出20%的客流。

4、交警罚款：每部车贴罚单100元，200-300部就是2-3万/天的日收入，可惜道路还没有正式开通，酒吧街就完蛋了。抓酒驾，海甸岛交通死角太容易抓了，罚款5000+拘留15天，大家知道潜规则8000-15000放人。这真是喝酒喝吐血。

现在滨江路酒吧一条街死多难看，大家知道的了，而且我还真就不是马后炮，是酒吧一条街还在装修，没有开张，我就在我几十个陌陌群里面说了，当时还没有发展到300个群。我告诉所有美女群主注意个人安全，还有不要瞎投资到酒吧街，已经投资的我劝他们转让股权，趁着风口赶紧卖个好价钱。结果呢，没人听没人信，后来我知道血本无愧的，投资10-50万的小股东起码5个以上。

八、定价失误：几年前朋友加盟上海面店，开在国贸大十字路口，红蚂蚁的位置，选址时候还有上邦百汇城可以选择进入。我帮朋友分析：开在国贸路口，周边肯德基麦当劳午餐15，吴梅烧腊20-25，面是25-35，还不包括饮料，加上饮料超过50，而且面太少吃不饱，吃饱要二碗。我劝他开在上邦百汇城，里面人均消费50元左右正合适。朋友不听，说你懂什么，这里十字路口人流比上邦多几倍。开张3个月后被人追债，6个月转让倒闭！人流不等于有效人流，不是具有消费力的人流，周边前后左右被四大天王包围围剿：肯德基麦当劳吴梅烧腊和永和豆浆，你平均价格吃饱是人家的2-3倍，控制不了成本你就别开饭店。老板又不高兴了，开张不叫我，其他朋友叫我过去，买单还不送饮料。更搞笑的是，他们不进上邦百汇城，却请了上邦招商总监吃饭，你这是不作死就不会死啊。你请人家吃饭说欢迎指导，人家当你在打脸，你不进我的场子，我也不会来你这里消费。

九、商业道德：蓝海餐厅、煌上煌都是被新闻媒体曝光，厨房脏乱差，还用回收食物，再次出售，已经是赚钱不择手段、丧心病狂了。上个月新闻媒体曝光京华城违约，二楼断水电的事情，一是因为京华城违约把一楼通道租给了优衣库，导致二楼的扶手电梯丧失人流，这本来没有人流生意不好做了，京华城又违约：租期不满强行提高二楼租金，商铺处于等死状态了，要客源没客源，要水电没有水电。盛业道德丧心病狂到如此地步，二楼的店主纷纷表示：真是日了狗了！

十、无脑抄袭：我身边有个朋友喜欢抄袭京广沪项目，进行一下PPT修改包装，冒充是自己原创，然后专门忽悠富二代投资，但是在我面前就是伪专家。2012年时候，这个家伙搞了外卖方案：爱岛饭，我说：呦，A片看多了，饭岛爱倒过来变成爱岛饭了。内容是：北京上海，外卖产业已经几十亿的市场了，有公司做的好，已经年销售几个亿了，如果在海口做，投资10-50万，占领几个区，每年500-1000万不成问题，可以赚几百万。我看完方案直接拍死了：

1、人口问题：海口200万人口，办公区只有国贸世贸一体化，上海北京2500-3000万人口，1-3环以内，到处都是办公区，消费群体相差十倍以上；

2、频率问题：京广沪一周5-7天，每天中晚饭都是外面吃，而海口地区偏小，晚饭都可以回家吃，每天只吃一顿中饭，而且只有周1-4，周五基本就是回家了；

3、成本问题：说出来你们不相信，北京上海菜价比海口低的多，但是盒饭价格比海口高的多，唯一比海口高的成本可能就是铺租和人工了；

4、利润问题：消费人群减少十倍，消费频率降低50-60%，成本高，价格低，利润比京广沪少的太多了；

简单说：京广沪一周七天，每天送二波，海口只能一周4-5天，每天送一波午饭，你怎么能活的下去？这货从此以后见我不提外卖，在外面也不敢吹他的爱岛饭了。结果就产生第二个悲剧了，外卖网站崛起，补贴大战，刷单大战来了，这货没有做外卖，浪费2年刷单白赚钱的黄金时代！我也是：万万没想到啊！

11、营销单一：每个老板宣传都有三把斧，但一般就是三把斧了，有的老板是团购团购团购，有的是朋友圈朋友圈朋友圈，有的是打折打折打折，有的是送彩票送彩票送彩票，有的是微信群活动群活动群活动，现在什么年月了，一个微信群搞相亲活动，早都是陌陌群活动了，搞多少年了。思维局限啊，一把辛酸泪，被团购做死了，还不知道做外卖网站有补贴可以赚钱，相亲活动的男60女50，不知道陌陌群活动几年前就是男A女免，花50块参加相亲活动的能有美女吗，同学们，来的都是30岁大妈！陌陌群的年轻漂亮的小鲜肉美女，从来都是不花钱白吃白喝的，还怕他们不来，来了以后玩的不开心。这就是代沟！技术性代沟！

在举个例子，这几天北京上海卫生部门调查外卖网站饿了吗和美团，发现里面100%是执照不全，大部分是没有执照，说明什么？政府马上要清理外卖网站，大量无证饭店会被下线，这是什么机会？海口来说，线上无证外卖店被杀光，线下稿双创无证小贩推车被杀光。外卖缺口谁来弥补？我一个朋友做茶餐厅的，我发链接+评论在群里，居然没有反应！开饭店的饭桶啊！这就是活生生的饭桶！

12、定位失误：很多老板不会市场调查分析，找来的经理专家也是只有饭店管理经验，缺乏市场调查、分析、定位的能力和经验。上个月朋友叫我去和平路和人民路交叉一个路口饭店喝茶，顺便帮忙看看。进去我就吐血了，连续定位失误：1、品牌错误：仙迹林、仙迹岩、避风塘一系列台湾品牌在海南有20年了，给大家的印象就是15-25年轻、时尚、前卫，现在话就是有逼格的泡妞场所。这个店的装修风格，是30-50岁，老板喝茶喝咖啡的棋牌室装修风格；

2、客户群体：认为交通十字路口客流多，客源多，又有停车场和装修材料城为依托，定位高端客户的中高端价格，产生了心里盲区的伪需求，客户群体定位发生错误。分析如下：建材城不是购物城和娱乐城，零售购物面临的散客户，没时间停留吃饭，他们要不停的比较其他材料。而建材城的大客户，是需要上门上工地去谈的，签合同大部分是去高档酒店和夜总会消费，直接上二楼会被同行看到抢生意，大单很少在二楼消费。建材市场这几年不景气，老板的钱都是省着花，员工也吃不起点菜，只能吃套餐，还吃便宜的，那么建材城本身，不能给餐厅提供大量客源已经是事实；

3、菜单失误：因为客户群体分析失误，导致菜单设计连续出现失误，不管是菜品，还是价格，新经理把原有套餐改成点餐，不能满足消费者需要，直接导致消费者出现断崖式消失；

4、自助缺陷：点餐没客源，经理开始自助餐，拉客不留客，利润低、损耗大；

5、厨师挖坑：厨师辞职前，误导经理把套餐改成点菜，导致客源大量流失；

经过充分沟通，我告诉经理，品牌的定位错误已经不好调整了，客户群体的定位要改变，附近最大的客户群体是学校，七中十中给学生做套餐吧，周末客源做家庭或者情侣套餐。菜单的定位肯定根据学生口味做套餐了，点餐肯定不赚钱的。自助餐呵呵，附近不是没有自助餐，而是做自助餐不赚钱，没人愿意做。你把人家厨师炒鱿鱼，人家当然给你挖坑了，你居然相信。套餐改点餐失败最出名的案例额就是国贸亨美乐，租约到期重新再附近隔壁装修，顺便就取消套餐把菜单换成点餐，结果就是客人断崖式消失。半年后老板看到我跟朋友喝茶，专门过来问我，说最近想把点餐改成套餐，这样好不好。我对老板说：你这样就对了。亨美乐的优势就是套餐，有饮料、水果、小吃、正餐、青菜、例汤，六合一的服务，其他餐饮店比不了，对于消费者来说，价格可控！亨美乐老板改回套餐，生意立刻恢复爆满状态。

13、过于小众：简单说就是老板自己喜欢吃什么，就以为大家都喜欢吃，还有就是指要一小部分人喜欢吃，我和朋友喜欢吃就行了。我和上邦总监是好朋友，我看中南国隔壁的楼梯通道，分析可以做饮料和小吃，但是一直没有钱和时间投资。后来那里改造增加钢结构40变成200平米，我写了个方案搞咖啡馆，他就找个有经验的人来管理。结果找个经理找了个投资人是河南人，喜欢吃小笼包，说要搞开封小吃把第一楼的灌汤小笼包搞过来。结果做预算师傅工资3000，你找的是徒孙把！然后我反对，当时全国二件大事，一个是抗日游行，一个是毒胶囊工业明胶，而当时新闻曝光，做小笼包的灌汤材料，就是工业明胶作为添加剂。我坚持反对搞小笼包，他们坚持小笼包比咖啡馆赚钱可以打包。我拒绝投资并退出，事实证明，装修落后，服务不行，3个月关门6个月转让！接手人还是做咖啡馆！

在举个例子，最近我同学在上邦二楼A TO Z旁边搞了个布拉肠，这家伙之前不懂做人，搞得我不想理他，他让另外一个同学把我约过去了。我进去一看乐了，装修和菜单已经基本判死刑了。午饭时间就三桌人，老板和朋友，我和同学，还有2个客人。装修很简单不说，差的是布局，桌子摆放的利用率最大化都不知道，瞎摆。菜单印刷质量很差，布拉肠就是粉肠，一个喝早茶都不一定吃的东西，你开个店当做主食卖，我就呵呵了。小众产品不能打包不能外卖，你开店做又不在一楼，我只能默默的为你加油：真心希望你坚持到合约结束，越亏越多了。

14、成本过高：最近大家都在传说胡桃里，说好吃好玩，我一个朋友晚上请我过去喝茶，结果到了发现是喝红酒。聊着玩，朋友说这里80个服务员，我说这是三班倒吗？朋友说不知道。我说这里铺租贵，要是服务员80个，成本那么高，撑得下去？朋友说不清楚，反正他们说蛮赚钱。然后到了12点，朋友换场去苏荷继续喝，我看大概只剩10%的人了，喝酒时间也不是很长。餐饮简单说无非是成本控制、质量控制、服务控制。就好像前面提高过的喜盈门24小时餐饮，那就是成本失控的典型，老板肯定不会做的，做的结果就是活活作死。

怎么控制成本呢，前面那个串串老板想开连锁店，让我出的市场调查报告里面就有一条，总店必须扩大厨房面积，搞中央厨房建设，肉食加工、调味、串串的工作，必须中央厨房统一采购、加工、配送，才能控制成本和质量。其他蔬菜青菜类，分店自己加工就行了。

15、井底之蛙：目光短浅、没见过世面，餐饮行业属于劳动密集型服务业，但凡有点关系的人都看不上，有点能力的人都不会做这个行业，操心事情太多太累，不好管理。所以很多做餐饮行业的人，知识文化程度有限，在加上大量时间花在管理上面，没有节假日，人就会被事业绑架了，没时间旅游，没时间学习了。

拿网咖来说，京广沪出现5年以上了，海南为什么没有，因为网吧执照限制，去年牌照放开，居然还有开网吧的。然后有一家开网咖的，然后一群人跟着开网咖，什么赚钱就一窝蜂人都去做，然后做烂。说句难听的，一窝蜂开的都是最原始5年前的网咖，现在网咖都发展到什么阶段了，各位老板有几个去京广沪现场考察的，每个地方住半个月的有没有？连去京广沪抄袭都做不到，更别说做的比京广沪好了！没有创新意识的井底之蛙，一旦碰到有创新意识的后进市场的竞争对手，必死无疑！这就是海南餐饮行业和服务性行业落后的根源，也是所有后进市场的竞争者的优势！只要你有创新意识+发挥后进市场优势，就有机会杀的对手没有反抗之力、血流成河！

我有些朋友做经理那些，说你牛逼你怎么自己不去做，我说我懒，闲人一个，我就喜欢做顾问，写调查报告，就是不喜欢做具体管理人员！

16、加盟陷阱：没有一个人是全职业精通，没有一个人可以考虑全面的，包括我，每个人都有认识局限，因为有认识局限，所以必然有思维局限。大家都知道加盟商很多骗子骗加盟费了，这个我不说，我说说加盟商本身会遇到哪些陷阱！THE ONE奶茶！很多人知道认识，有的认识台湾股东，有的认识香港股东，有的认识海南小股东，我认识的是香港股东。THE ONE本身存在的问题和陷阱就是：

1、行业危机：大家都知道奶茶行业的潜规则，各种添加剂奶粉、奶精、水果粉、工业明胶珍珠球，就算你THEONE本身再好，每一次新闻曝光这个行业，都必然对你的品牌进行一次打击，这是整个行业的危机。

2、商场危机：大型商场越来越多，但是租约越来越短，加盟商可能需要1-2年就要重新签约，如果商场管理人员有私心，THE ONE就会从整个商场消失，这是加盟商和品牌商都无法控制的，多个竞争对手出来。

3、加盟危机：奶茶行业是成熟行业，加盟商本身不会做，但是加盟一年后，翅膀硬了，员工有了，供货渠道有了，租约在手里，随时可以踢掉THE ONE自己搞个品牌出来，直接加盟商背叛变成竞争对手；

4、稳定危机：因为2+3商场危机和加盟商造反危机存在，可能会存在1年加盟50家，第二年倒闭30家的局面，这个叠加风险就是THE ONE最大的不稳定风险；

结果真的又被我这个乌鸦嘴不幸命中，今年我跟朋友去明珠那里献血，突然看到一家BE THE ONE，很奇怪，拍了照片发给香港股东，问：你们又出新品牌了吗，还是品牌升级（分裂）了？老板回信：加盟商盗版，准备起诉！也就是说，加盟商合同到期，自己单干，舍不得这个牌子，于是盗版做了个新品牌BETHE ONE！这就是品牌加盟商遇到的坑啊！哈哈哈哈！

2016年做任何商业行为，想要成功，减少损失不被骗，必须注意以下几点：

一、调查定位：就是市场调查、分析、定位；

二、投资回报：简单说就是做好预算，算好投资成本和投资收益，算好回收期；

三、后进优势：成熟的市场不怕竞争，就是充分发挥后进优势，收割成熟客户，做不到、发挥不出后进优势的餐饮企业，只有死路一条；

四、细节管理：严格控制采购成本、管理成本、选产成本，细化各种管理制度，针对不同的细节问题，都有明确的规章制度可以说明责任权利；

五、风险控制：以上，所有案例都是风险控制案例，别人的失败的尸体、血和泪，都是活生生的最贵也是最便宜的教科书！

一、那些年海口趴下的餐厅：犯过的错

1、死于团购；

互联网人士常说的第一代O2O，割商家的肉，也就是我上课说过的《团购是把双刃剑，误区和陷阱》的内容（）

2、APP公众号；

在上次分享课《自媒体病毒营销，微信和陌陌区别与优势》的微信骗局有讲。（）

3、众筹陷阱；

1、常见方式：目前众筹形式多样化，已经出现的有，农家乐（包括养殖、农庄和饭店）；咖啡店、餐饮、美容、高端疗养、私人会所、台球馆、麻将馆、青年旅社等等，几乎无所不包了；

2、基本手段：消费返还、股东入股、快速连锁、迅速致富！

3、陷阱漏洞：发起人没有管理经验，合伙人没有专业经验，财务管理制度空白，风控控制完全没有，项目介绍全是优点缺点为零，公司没有明确说明众筹股权人作为股东的股份比例和股东权利，简单说：无经验、无风险、无股权的三无产品。

4、盲目连锁；

1、缺点一样：快速连锁产品同质化严重，最要命的是主要缺点一模一样，次要缺点花样百出，这是因为快速连锁复制，优点没有时间升级；

2、管理分散：简单说人才培养跟不上，店长和经理，领班都缺，一家店集中管理，优点集中，连锁开分店，优点分散，管理分散，缺点增大增多，各种管理培训跟不上，管理制度简单或者没有，都靠经理一张嘴去管；

3、缺少监管：不管是财务还是采购，监管程度降低，漏洞增多，成本增加；

4、顾客投诉：投诉增多，无法处理，经理隐瞒，美誉度下降，客户忠诚度降低；

5、升级成本：连锁扩张导致缺点一样，并且放大，如果需要改造缺点，所有店面同时改造，成本过高，现金流容易断流，就会牺牲不升级，或者少部分升级。

5、客户需求

6、选址错误

1、交通死角

2、风水忌讳

3、车位不足

4、交警罚款：

7、定价失误

8、商业道德

9、无脑抄袭

1、人口问题

2、频率问题

3、成本问题

4、利润问题

10、营销单一

11、定位失误

1、品牌错误

2、客户群体

3、菜单失误

4、自助缺陷

5、厨师挖坑：

12、过于小众

13、成本过高

14、井底之蛙

15、加盟陷阱

1、行业危机

2、商场危机

3、加盟危机

4、稳定危机：

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

零售行业的现状及发展方向

2020年中国零售药店行业集中度较高未来发展前景依旧可观字体大小：大中小2020-02-06 09:44 来源：中国报告网 居民收入增加、疾病谱的变化、老龄化加剧、二胎政策等一系列社会与健康发展新形势促使医疗需求出现较大的增加与变化。作为医疗健康领域的重要组成部分，零售药店行业近几年也出现了一系列重大变化。准确把握行业发展趋势、先行业变化而变化在当前节点显得尤为重要。2018年11月23日，国家商务部联合药监局、卫健委、医保局起草《全国零售药店分类分级管理指导意见（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。 2015-2018年我国药店行业相关政策分析

2018.6.1卫 健 委 《医疗机构处方审核规 范》 药品名称应当使用经药品监督管理 部门批准并公布的药品通用名称;医 院制剂应当使用药品 监督管理部门正式批准的名称 2018.9.1国 家 中 药 管 理 局 《互联网医院管理办法 (试行)》、《互联网诊疗 管理办法(试行)》、《远 程医疗服务管理规范(试 行)》 患者确诊断为某种或某几种常见 病、慢性病后，医师应当掌握患者 病历资料，可以针对相同诊断的疾 病在线开具处方，医疗机构、药品 经营企业可委托符合条件的第三方 机构配送 数据来源:国务院 由于受到医改的控费政策带来的影响，导致我国药品终端销售增速逐渐放缓，同比增速从2016年的8.23%下降至2018年的5.84%，预计2019年增速约为4%。从药品种类看，非处方药预计2019年增长率为4.4%，与2018年相比，各大终端中仅农村基层和城市基层两大终端市场保持上升趋势；而处方药预计增长率为2.7%，与2018年相比，各大终端各增速均出现下滑。但是，随着老龄化、消费升级、供给侧改革的推进，药品销售终端市场总体规模依旧会保持增长趋势。 2015-2019年医药终端市场销售情况 数据来源: 中国医药行业协会 我国药品市场最大的销售终端在医院，其销售规模约是零售药店终端的三倍。根据相关数据显示，2018年医院占比67.4%，零售药店终端零售额为3919亿元，占比22.9%。从零售药店终端(包括实体药店和网上药店两大市场)市场份额变化情况来看，零售药店终端占比呈下降趋势，从2011年的24.7%下降至2018年的22.9%，这主要是随着公立基层医疗的销售占比逐渐增加。 2011-2018年中国零售药店终端药品零售额占比变化情况

2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告

2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。

2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。 2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。

2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比

中国房产未来发展趋势

中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起

中国房地产未来发展趋势(精)

■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

零售行业痛点及发展趋势

零售行业痛点及发展趋势 痛点总结： 一：利润下降，成本上升 二：坪效低，与新零售业态年平均坪效相差甚远 三：员工培训欠缺，引导意识不足 四：线上及新零售业态不断分羹 五：无贴心服务，无门店特点导致 六：转化率低，缺乏数字化经营意识和工具 七：复购率低，缺乏营销手段 八：进店可触，出店触不到，之后断了联系 九：网上商城搞不起来，打开率低，推广费用高 十：商品研发低效，商品更新迭代慢，无法适应消费变化 痛点一：利润下降成本上升，“薄利”依然存在，“多销”难以为继 以传统商超为例，经过多年的发展，商超的经营模式趋于固定，其所售卖的商品毛利率都不高，一般都不会超过20%。 传统商超的利润来源主要倚仗其所占据的黄金地段优势，使卖场得以轻松获取大量客流，薄利多销才是传统商超一直以来的生存之道。 线上零售业态发展成型甚至对外扩张时，线下流量被线上堵截，“薄利”依然存在，“多销”却难以为继，再加上昂贵的店铺租金、不断上升的人工成本以及被线上商超截流严重，导致传统商超的利润被摊薄，陷入营收增长瓶颈。 痛点二：坪效低，与新零售业态年平均坪效相差甚远 盈利效率偏低是传统线下零售业态面临的第二大难题。 坪效（1坪=3.3平方米）指终端卖场单位面积（1平米）上产生的销售额，是评估卖场实力的重要标准之一。据统计，传统百货、购物中心，包括奥特莱斯，它们的平均坪效仅有0.5~1万元/m2/年，而盒马鲜生和超级物种的平均坪效接近6万元/m2/年，对比之下，线下零售业态和新零售业态的年平均坪效相差甚远。 痛点三：人效低，员工培训欠缺，引导意识不足等 除了平效，零售行业的人效高低也是考核门店综合竞争力的重要指标之一。数据显示，已经开始向新零售靠拢的三江购物和永辉超市的人效分别是76万元/人/年和70万元/人/年，而传统零售百强的中百集团和红旗连锁的人效仅有48万元/人/年和38万元/人/年。

商业地产未来发展趋势分享

未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。

新零售行业现状与发展趋势分析

中国新零售行业发展前景预测分析电商与线下实体店交锋多年，虽有所胜负，但却未能阻止彼此走下坡路的趋势。权衡之下，打破自我封闭与各自为营的状态，线上线下相融合，取长补短，衍生了零售业的新模式——新零售。新零售，未来的零售必将改变的是零售的本质。马云也在公开场合的演讲中提到“将来会没有电商这个概念，将来会是新零售”。 1、零售市场规模现状 中商产业研究院发布的《2017-2022年中国零售行业发展前景及投资风险预测报告》指出，2016年全年，社会消费品零售总额332316亿元，比上年增长%。其中，限额以上单位消费品零售额154286亿元，增长%。 年中国社会消费品零售总额增长趋势图 2012-2016 数据来源：中商产业研究院数据库 随着电子商务的发展，居民网络消费也逐年增长。2016年全年，全国网上零售额51556亿元，比上年增长%。其中，实物商品网上零售额41944亿元，增长%，占社会消费品零售总额的比重为%；在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品分别增长%、%和%。随着“一带一路”、“供给侧结构性改革”和“互联网+”等国家重大战略为电子商务带来了新机遇，经济与社会结构变革也给电子商务拓展出了新空间。预计到2020年，电子商务交易额将比“十二五”末翻一番，达到43万亿，网络零售额规模更将超过10万亿，占社会零售总额比重达到%。 2、农村电商不断发展，市场需求不断增长 近年来，农村消费升级逐渐加速。农村地区网民逐年增长，2015年规模达亿,占全国网民总人数的%。网民人数的增加为农村网购市场打开了更大的成长空间。2016年，农村网络零售额以达到8945亿元，占全国网络零售额的%，且全年农村网络零售额各季度环比增速均高于城市水平。

2016-2022年中国零售行业发展态势与十三五发展策略研究报告

2016-2022年中国零售行业发展态势与十三五发展策略研究报告 中国报告网

2016-2022年中国零售行业发展态势与十三五发展策略研究报告 ?【报告来源】中国报告网—https://www.wendangku.net/doc/2f10480259.html, ?【关键字】市场调研前景分析数据统计行业分析 ?【出版日期】2016 ?【交付方式】Email电子版/特快专递 ?【价格】纸介版：7200元电子版：7200元纸介+电子：7500元 ?https://www.wendangku.net/doc/2f10480259.html,/baihuo/245829245829.html ?我国零售行业企业众多，根据国家统计局数据统计，截至2012 年末，我国年主营业务收入超过500 万元的限额以上的零售行业企 业数量为65,921 个，从业人数575 万人。根据中国连锁经营协 会数据统计，2011 年度、2012 年度和2014年度，我国连锁百 强销售规模分别为16,507.40 亿元、18,664.74 亿元和20,384.84 亿元，但连锁百强企业的销售额占社会消费品零售总额的比例仅 为8.98%、8.87%和8.70%，其中前十名连锁企业的总销售额占 社会消费品零售总额的比例为3.82%、3.75%和3.52%，均呈逐 年下降趋势。我国零售行业市场集中度偏低，激烈的竞争降低了 行业的毛利率，缺少经营特色的小型零售企业发展空间受到一定 挤压，销售利润逐步向大规模的零售企业倾斜，未来行业将会出 现较多的并购和整合。 中国报告网发布的《2016-2022年中国零售行业发展态势与十三五发展策略研究报告》内容严谨、数据翔实，更辅以大量直 观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展动向、正确制定企业 竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家

2016零售行业发展趋势

2016年中国零售行业市场现状分析及发展趋势预 测【图】 2016年06月15日 13:29字号:T|T 一、中国零售行业市场现状分析 1、整体消费延续放缓趋势，社零及限额以上社零增速创新低。受经济放缓、廉政政策等影响，2012年以来消费增速整体呈现持续下行趋势，2016年以来社零增速保持在10%-10.5%的窄幅区间震荡，2016年4月同比增长10.1%，扣除价格因素影响实际同比增长9.3%，为历史最低增速水平。同时，限额以上消费品零售增速为6.6%，增速环比下降2.1%，为历史最低水平，主要受石油制品、汽车等销售大幅放缓影响，剔除石油、建筑、汽车后名义增速为9.19%，增速同比提升1.72个百分点。 2012-2016年中国社会零售总额同比增速

2012-2016年中国限额以上消费品零售额增速 相关报告：智研咨询发布的《2016-2022年中国零售市场运行态势及投资战略研究报告》 2、实体商贸零售整体有环比回暖势头。全国百家及50家大型实体零售企业增速从2016年初至今中枢出现上移，2016年4月全国百家及50家大型实体零售企业增速分别达到1.9%和2.9%，环比分别提升4.5和5.2个百分点，创出2015年下半年以来相对较高水平，预计主要受CPI高企推动及地产回暖等影响，食品、家电等品类消费拉动。 2012-2016年全国百家及50家重点大型零售企业零售额增速

2015-2016年中国限额以上批发零售业商品零售增速 受整体消费增速放缓、电商分流及跨境等新消费冲击影响，实体企业业绩承压。2016Q1百货营业收入同比下降0.47%，增速环比提升7.89个百分点，百货作为非必须消费品渠道，收入受经济放缓影响连续两季度下滑，自2010年来延续放缓趋势，主要由于高基数效应、网购分流及终端百货企业过度供给且同质化严重等影响。2016Q1超市营业收入同比增长6.05%，增速环比下降0.68个百分点，同比下降2.69个百分点。超市作为必须消费品渠道，受经济波动影响相对较小，并受益于城镇化率提升带来增量刚需，所以尽管受到电商分流等因素影响，收入增速仍较为刚性。

房地产行业发展趋势

房地产行业发展趋势 随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。 <一>从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征： 1. 行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势； 2.多项目运营、集团化管控成为发展重点； 3.粗放经营向精细化经营方式转化； 4.异地扩张与全国性企业品牌显现； 5. 民营企业力量崛起和壮大； 6. 客户的维权意识明显提高。 <二>在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化： 1. 规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益； 2.以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化； 3.从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化； 4.职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。 什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。

零售业现状及发展趋势分析

中国零售业市场调查研究与发展趋势预测报告（2016-2021年） 报告编号：1625263

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网https://www.wendangku.net/doc/2f10480259.html,基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息 报告名称：中国零售业市场调查研究与发展趋势预测报告（2016-2021年） 报告编号：1625263←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥7020 元可开具增值税专用发票 网上阅读：hangDiaoYanYuQianJingYuCe.html 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 消费者消费习惯正在改变，以前消费者购物注重的是一站式购买，普遍关注的是商品价格，而现在消费者面对众多可选择的商品时更加注重个性化需求和购物体验。一定程度上来讲，发展中的小业态正击中了消费者需求的横切面，而越来越多的零售企业也开始注意到回归零售本质的重要性，去迎合消费者个性化、特色化的需求。 中国产业调研网发布的中国零售业市场调查研究与发展趋势预测报告（2016-2021年）认为，目前，智能硬件在商业上的应用越发普遍，硬件产品在技术和质量上也日趋完善，创新层出不穷，同时，免费wifi等已经成为实体店的标配，4G等更新一代的网格技术的发展让智能技术为商业在经营、管理、营销等各方面提供了非常广阔的想象空间。 《中国零售业市场调查研究与发展趋势预测报告（2016-2021年）》在多年零售业行业研究的基础上，结合中国零售业行业市场的发展现状，通过资深研究团队对零售业市场资讯进行整理分析，并依托国家权威数据资源和长期市场监测的数据库，对零售业行业进行了全面、细致的调研分析。 中国产业调研网发布的《中国零售业市场调查研究与发展趋势预测报告（2016-202 1年）》可以帮助投资者准确把握零售业行业的市场现状，为投资者进行投资作出零售业行业前景预判，挖掘零售业行业投资价值，同时提出零售业行业投资策略、营销策略等方面的建议。 正文目录 第一章零售业基本情况 第一节零售业的相关概念

商业地产现状及未来发展趋势

商业地产现状及未来发展趋势 摘要：近年来，商业地产现状及未来发展趋势问题得到了业内的广泛关注，研 究其相关课题有着重要意义。本文首先介绍了新常态下我国商业地产经济发展所 面临的问题，提出了商业地产的运营策略，并结合相关实践经验，分别从多个角 度与方面，探究了商业地产转型发展趋势，阐述了个人对此的几点看法与认识， 望有助于相关工作的实践。 关键词：商业地产；现状；趋势；对策 1前言 作为一项实际要求较高的实践性工作，商业地产发展的特殊性不言而喻。该 项课题的研究，将会更好地提升对商业地产现状及发展趋势的分析与掌控力度， 从而通过合理化的措施与途径，进一步优化商业地产经营管理工作的最终整体效果。 2新常态下我国商业地产经济发展所面临的问题 2.1商业地产发展管理目标不清晰，政策连续性差 首先是商业地产宏观调控能力不足，政策缺乏连续性。商业地产在运行中出 现的很多问题，有关部门并未进行深入分析，虽然在相关方面采取了一些措施， 但很多都无法得到有效贯彻，缺乏指导性与前瞻性，从而为商业地产带来诸多起伏，有些房地产商借此机会浑水摸鱼，牟取暴利，严重干扰到商业地产的正常有 序发展；其次是有些地方政府没有认识到商业地产的作用，仅把商业地产当成“摇钱树”，将更多的GDP成绩放在商业地产上，甚至是将商业地产当成樹立自身政 绩的工具，对自身政绩有作用的就支持，反之对自身政绩没有太多帮助的则排斥，这样非常不利于商业地产的健康发展。 2.2缺少可以保证商业地产健康稳定发展的法规体系 我国商业地产方面有很多法律法规都比较欠缺，无法有效解决商业地产在迅 速扩展过程中所面临的一系列难题，有些法律条例虽然已经颁布，但却因为种种 原因而未能得到有效实施。现在，我国商业地产市场发展依然是靠政府出台政策 进行调控与管理，很多地方的商业地产发展都陷入泥淖中，导致很多烂尾楼出现，这不但和当地政府执法不严、推卸责任有关，而且也和现存的商业地产法律法规 缺失相关，如适用性不足、可行性不强等。 2.3政府对商业地产疏于管理 有些地方政府对商业地产发展中的问题进行解决时，采取“拆了东墙补西墙” 的方式，根本解决不了实际问题，缺乏长久有效的管理机制。在近些年来，政府 部门在商业地产管理方面的政策不断出台，从而使得地方政府对政策无法及时理 解并落实，在执行中不到位，无法有效监管，甚至会发生偏差。另外因为商业地 产方面的监督机制不够健全，导致职责不明确，出现问题时相关管理部门会互相 推诿、扯皮。 3我国商业地产的运营策略探究 3.1注重于对商业地产的城市景观设计 商业地产的开发作为城市的景观组成部分，其应当具备一定的美观性。这不 仅仅是对建筑功能的要求，也是对建筑色彩、外形的要求。例如，商场、写字楼 以及酒店等商业地产的外观设计就应当呈现出更为丰富的色彩，以此来更好地实 现经济价值与社会价值。在我国，因城市发展缺乏专门的管理条例与控制举措， 商业地产的开发也就需要从市场的实际需求出发来更好地做到优化设计。

新零售行业现状与发展趋势分析

新零售行业现状与发 展趋势分析 Revised on November 25, 2020

中国新零售行业发展前景预测分析电商与线下实体店交锋多年，虽有所胜负，但却未能阻止彼此走下坡路的趋势。权衡之下，打破自我封闭与各自为营的状态，线上线下相融合，取长补短，衍生了零售业的新模式——新零售。新零售，未来的零售必将改变的是零售的本质。马云也在公开场合的演讲中提到“将来会没有电商这个概念，将来会是新零售”。 1、零售市场规模现状 中商产业研究院发布的《2017-2022年中国零售行业发展前景及投资风险预测报告》指出，2016年全年，社会消费品零售总额332316亿元，比上年增长%。其中，限额以上单位消费品零售额154286亿元，增长%。 年中国社会消费品零售总额增长趋势图 2012-2016 数据来源：中商产业研究院数据库 随着电子商务的发展，居民网络消费也逐年增长。2016年全年，全国网上零售额51556亿元，比上年增长%。其中，实物商品网上零售额41944亿元，增长%，占社会消费品零售总额的比重为%；在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品分别增长%、%和%。随着“一带一路”、“供给侧结构性改革”和“互联网+”等国家重大战略为电子商务带来了新机遇，经济与社会结构变革也给电子商务拓展出了新空间。预计到2020年，电子商务交易额将比“十二五”末翻一番，达到43万亿，网络零售额规模更将超过10万亿，占社会零售总额比重达到%。 2、农村电商不断发展，市场需求不断增长 近年来，农村消费升级逐渐加速。农村地区网民逐年增长，2015年规模达亿,占全国网民总人数的%。网民人数的增加为农村网购市场打开了更大的成长

未来20年房地产行业发展的六大趋势(精)

未来20年房地产行业发展的六大趋势 中国房地产业起步于上世纪90年代初,至今已有25年的历史了。作为业内人士,我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程,对其发展的大脉络有些观察和思考,现予阶段性总结并呈上,以期与大家分享。 在25年的长期发展之后,中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时,房地产业开始起步;达到3000美元时,行业发展开始加速;达到7000美元左右时,行业进入稳定增长期;达到12000~13000 美元时,行业发展进入饱和期。2013年底,我国的人均GDP已经接近7000美元,与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年,我国人均GDP超过13000美元时,我国的房地产市场将达到供需的饱和点,行业的发展也将从顶峰开始回落。可是,作为近十四亿人口的大国,我国的城镇化率去年为53%,如不包括2.5亿非户籍人口,也只有36%,离实现70%的城镇化目标,还需要大约20年的时间。因此,我们有理由相信,作为城镇化推进的主要载体,我国房地产业在未来的15~20年内,仍有持续的增长空间。 当下: 细分时代已经到来 25年后的今天,中国房地产行业进入稳定增长期后,发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1.市场的细分。 当市场真正处于理性后,行业的基本属性开始发挥作用,商品的价值规律开始发挥作用,供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理,开始为人们所认知。 那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗

新零售行业现状与发展趋势分析

中国新零售行业发展前景预测分析

电商与线下实体店交锋多年，虽有所胜负，但却未能阻止彼此走下坡路的趋势。权衡之下，打破自我封闭与各自为营的状态，线上线下相融合，取长补短，衍生了零售业的新模式——新零售。新零售，未来的零售必将改变的是零售的本质。马云也在公开场合的演讲中提到“将来会没有电商这个概念，将来会是新零售”。 1、零售市场规模现状 中商产业研究院发布的《2017-2022年中国零售行业发展前景及投资风险预测报告》指出，2016年全年，社会消费品零售总额332316亿元，比上年增长10.4%。其中，限额以上单位消费品零售额154286亿元，增长8.1%。 2012-2016年中国社会消费品零售总额增长趋势图 数据来源：中商产业研究院数据库 随着电子商务的发展，居民网络消费也逐年增长。2016年全年，全国网上零售额51556亿元，比上年增长26.2%。其中，实物商品网上零售额41944亿元，增长25.6%，占社会消费品零售总额的比重为12.6%；在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品分别增长28.5%、18.1%和28.8%。随着“一带一路”、“供给侧结构性改革”和“互联网+”等国家重大战略为电子商务带来了新机遇，经济与社会结构变革也给电子商务拓展出了新空间。预计到2020年，电子商务交易额将比“十二五”末翻一番，达到43万亿，网络零售额规模更将超过10万亿，占社会零售总额比重达到16.3%。 2、农村电商不断发展，市场需求不断增长

近年来，农村消费升级逐渐加速。农村地区网民逐年增长，2015年规模达1.95亿,占全国网民总人数的28.4%。网民人数的增加为农村网购市场打开了更大的成长空间。2016年，农村网络零售额以达到8945亿元，占全国网络零售额的17.4%，且全年农村网络零售额各季度环比增速均高于城市水平。 2014-2016年农村网络销售额增长趋势图 数据来源：中商产业研究院数据库 农村电商的蓬勃发展为农村居民带来了更加便捷的购物方式。未来，农村市场的消费潜力值得看好，电商渗透率有望持续提高，线上和线下的零售企业可通过渠道下沉打开更大的市场空间。 3、消费升级持续升温，新零售迎来发展机遇 近年来，随着居民生活水平不断提高，消费能力和消费意愿不断增强，消费结构持续升级，可选消费品在家庭消费支出中的占比越来越大。2016年全国居民人均可支配收入23821元，同比增长6.3%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入33616元，同比增长7.8%；农村居民人均可支配收入12363元，同比增长8.2%，城乡差距继续缩小。 2012-2016年全国居民人均可支配收入增长趋势图

中国未来房地产的发展趋势

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有 些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发 表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样 的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。 房地产对中国经济贡献卓著 文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改 革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中 国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增 。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融 服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。 在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的 动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口 形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入 ，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收 入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，

可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入 ，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的 房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。 中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满 足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加 ，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产 已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和 投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡 沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。 未来10年发展趋势和特点 文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其 屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风 险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影 响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的 价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，