中国高房价的真正原因和解决办法

中国高房价的真正原因和解决办法

高房价近年来已经成为一个热点的社会话题，关于其形成原因和解决办法的言论和文章层出不穷，可以说鱼目混杂。无外乎分为几类：1.政府的传话筒和留声机，完全为政府辩护。2.把主要问题推在开发商身上。3.给出的原因分析和解决办法的措施和建议不具有可行性。

自改革开放以来，房价在步步高升，尤其是自1998年国家停止福利分房，住房分配货币化商品化改革以来，房价开始迅速上涨。从房价和人均收入的比值上看，中国勘称世界上房价最高的国家。为此，政府先后出台了一系列措施，可是基本上没有效果，房价反而越涨越快。为何？很简单，商品性房屋的价格由房屋所占用土地的价格、房屋本身的价格、相关税收三部分组成。中国目前的房屋价格居高不下，其根本原因就在于房屋所占用的土地的价格太高，而这是由于中国目前不合理的土地制度造成的。

我国目前的土地制度

（一）土地的所有权制度

土地的所有权，是指土地所有人在法律规定的范围内占有、使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。土地所有权制度是保护土地所有制的法律工具我国《宪法》和《土地管理法》都明确规定我国土地所有制为社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。集体所有，即农民群众集体经济组织（或村民委员会）的土地的所有权。

目前我国存在两种土地所有制形式，即土地的国家所有制和土地

的农村集体所有制。《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”同时，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”显然，我国现行的土地所有权制度与国家推行的社会制度即公有制是相适应的。

（二）土地的使用权制度

土地的使用权，是指土地使用人依照法律的规定，对占有的土地进行合理利用的权利。所有权的内容是由占有、使用、收益和处分的权能组成的。我国土地管理法规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

我国的土地使用权制度，应视使用者使用土地的所有权性质而定。一般情况下，农民使用本集体所有的土地是无偿的。不仅如此，由于历史原因引起的非农业人口使用的农村集体所有的土地也是无偿的，比如宅基地，对于国有土地来说，除了法律规定的无偿使用者外，就连中国公民住宅使用的国有土地都是有偿的。《中华人民共和国土地管

理法》第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨土地使用权的除外。”

国有土地使用权的转让主要通过协议转让、招标、拍卖等方式进行。宪法规定了中国目前土地的国有和集体两种所有形式：即城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；农户使用和经营的宅基地和承包地、承包山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。特别是农村，集体和农民不得私自改变土地的用途，并买卖土地或者以其他形式转让土地。

城市土地国家可以依法无偿和有偿出让一定年限的土地使用权，农村土地耕地和宅地由农民经营和居住和使用，耕地有承包经营期限；国有土地使用权可以交易，但是用途转变受到严格管制；城镇住宅，视商品房、经济适用房、单位改革房等等的不同，其使用权的出租和交易，特别是改变用途，在法律和法规上也受到严格的控制。

国家对土地资源的分配进行高度集中和严格的管制。一是国家规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格控制土地的用途的改变。城市编制城市用地规划，改变用地性质地需要由土地规划部门和土地管理部门批准；农村耕地，除了兴办乡镇企业、农民宅基地、农村道路等建设用地外，改变用途首先要经过国家征用变成国有土地后方可。二是高度集中土地资源的分配和管理权力。如土

地管理法第四十五条规定：征用下列土地的，由国务院批准：1、基本农田；2、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；3、其他土地超过七十公顷的。此三条规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

如果将中国目前的土地制度进行简单的总结：可概括为国家和集体两种所有，国家拥有高度集中分配土地资源的权力，国家规定和管制城乡土地的用途，建设用地绝大部分只能用国有土地，集体不可购买国有土地，国家强制征用集体土地。

现行土地制度供给结构与需求的矛盾和冲突

以以上内容为核心要素的土地制度供给，与目前和将来经济发展结构转型，以及总经济体制向市场经济模式转变对土地制度的需求，发生了尖锐的矛盾和冲突，陷入了现行土地制度运行的困境。

由此可见，在目前法律法规的限制下，农民没有土地所有权，农民拥有的土地的使用权无法转让给房地产开发商，房地产开放商只能从政府手中取得国有土地的使用权。但是，国有土地总量有限，而中国的城市化速度却越来越快，城市居民对商品房的需求量迅速增加，二者形成了矛盾。即城市土地供不应求，导致城市土地价格节节高升，这直接影响了所有生活在城市里的人，加大了他们的生活成本。政府为了增加城市土地供给，常常以行政命令的方式从农民手中强迫性地、很廉价地得到了土地，转而以很高的价格卖给了房地产开发商，这才是导致中国目前高房价的根本和直接原因。一句话概括，高房价是由政府制定的不合理的法律法规造成的。

在目前的土地制度下，得到主要好处的是政府官员，因为他们在土地的流转和交易中拥有决定权，他们凭借着自己手中的权力往往取得了各种合法的和不合法的收入和利益。银行也得到了巨大的利益，因为一般来说，房地产开发商要从政府手中买地，需要向银行贷款，而民众买房也要向银行贷款，因此银行获得了巨大的利润，尤其是在目前中国的资本市场不发达，金融业发展和货币借贷受到严格限制的情况下，几家国有银行获得了极大的高额垄断性利润。而相对地，农民、城市居民、房地产开发商，他们都为此付出了高额的生活、生产成本，尤其是农民，由于受到法律法规的严格限制，手中掌握的土地所有权不归自己所有，使用权又不能自由流转，只能从事成本高、利润低的农业活动，这也是中国60年来农业始终没有取得极大进步的根本原因和制度性原因。而因为土地的原因，中国的户籍分成了城市户籍和农村户籍，农民们因为土地和户籍的双重束缚而无法获得像城市居民一样的医疗、失业、养老等社会保险和教育等其它方面的福利性待遇，成为实际上的“二等国民”，进城就业的农民成为了农民工，生活的物质压力自不用说，精神上备受城市居民的歧视。这一切，都是由于不合理的土地制度造成的。

再看政府，政府通过提高首套房贷的利率、首付款比率、限制民众购房数量等等手段来调控房价。貌似手段层出不穷，实质是换汤不换药。结果也很明显，政府的举措没有起到实质性效果。

实际上，要想真正降低房价，就必须从全国的经济全面角度来看待和处理该问题，而不能只见树木、不见森林，头疼医头、脚疼医脚。政

府必须修改法律法规，农民必须完全获得自己土地的所有权和使用权（即实行农村土地私有化），而且土地可以自由交易，土地使用用途的改变不需要得到政府的批准。政府可以对农民出卖土地征税，但是税率必须合理，不能过高。这样。房地产开发商才可以摆脱目前这种只能高价（很多时候还要行贿）才能从政府手中得到土地的不利局面，而农民也可以卖地、买地。部分农村土地转为非农业用途，部分土地保持原有的农业用途，土地可以兼并，这将大大加快中国的农业发展，从原始的靠天吃饭的自然农业进步到依靠资金和科技投入获得增加值的现代商品农业。这样，农民的收入将会提高，将会扩大内需，推动国内经济持续发展。

综上，不合理的土地制度造成了高房价，而解决办法实际上只有一个，即实行农村土地私有化。

因为我知道我们老百姓幻想的通过go-vern-ment控制房价或者房地产商大发慈悲已经是不可能的，与其坐以待毙，不如大家集思广益。先讨论房价过高的主要原因，以下是我认为的原因：

一. 政府原因，go-vern-ment拿着本来属于人民共有的土地去炒地皮（搞什么所谓地皮拍卖），提高了房价的同时，把钱都捞到了自己的腰包。举例：北京清河一处的房产，光土地价格折合房价，每平米就要5000多元，试问，8000多元的房价又有何稀奇呢。换句话说，咱们希望go-vern-ment去规范房地产行业，降低房价可能么？

二. 房地产商的原因，房地产商把房屋卖出高价，商品房始终保持在很高的空置率，为什么房地产商还活得这么潇洒，赚钱赚到手软呢？

主要原因，国有银行低息贷款给房地产商，并且不催款。房地产商只要抱着一个想法就好了，房子是老百姓必须要住的吧，我就一直往上涨，你总要买吧。呵呵

三. 银行的原因，中国的银行为什么有这么多钱贷给房地产商而不着急要呢。高额的房价，使绝大多数市民买不起房子，他们的住房公积金就成了一笔稳定的，并且超级低廉的基金。另一方面，我们可爱的老百姓，都要攒钱买房，治病，呵呵，你越攒房价就越高，你越攒治病就越贵，请问你在给谁攒呢？最无耻的是，中国银行的450亿美元的不良资产，直接用外汇储备给填了，这接近4000亿的人民币的钱，可都是咱们老百姓出的阿，确让老外拿着到中国来炒房地产，可笑吧？！

四. 老百姓的原因，房价这么高了，我们可爱的百姓们，哈哈，手里有两个钱，干嘛呢？投资吧，投房地产，买基金，买房子（买几套），熟不知你们在助长房地产商和go-vern-ment的气焰。其实就是拿着你亲人的血肉，到go-vern-ment和房地产商那里去换钱。可结果呢，当老百姓怨气大了，go-vern-ment为了缓解舆论的拉力，肯定就拿这帮人开刀，限制买房，收税，抓人等等。哈哈，你们以为能赚钱，其实只不过是肉盾而已。

所以，通过上面的分析，指望go-vern-ment来治理，房地产商良心发现那是不可能的，他们只会在老百姓愤怒的时候，治理那些炒房的，高房屋投资的老百姓而已。