新疆2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价方法考试试题

新疆2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价方法考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％．其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。

A：548.19

B：558.15

C：567.39

D：675.40

E：工业用地的监测点评估价格

2、在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为__。

A．基准地价

B．标定地价

C．标准地价

D．路线价

3、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。

A：居住区

B：居住小区

C：居住组团

D：居住社区

E：执行层的组织协调

4、（）是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。

A．建筑密度

B．建筑高度

C．用地面积

D．容积率

5、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是__。

A．耕地占用税用于土地开发和农业发展

B．土地复垦费用于农业发展

C．菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理

D．征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支

6、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。

A．净经营收入=有效毛收入-经营费用

B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

7、下列关于强制拍卖的标的，表述不正确的是。

A：强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产

B：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产

C：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产

D：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产E：执行层的组织协调

8、房地产评估价值对应的日期称作__。

A．估价日期

B．估价时间

C．估价时点

D．估价基准日

9、投资额不足总投资额__且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。

A．25%

B．20%

C．15%

D．10%

10、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。

A：3939．61万元

B：4433．88万元

C：4768．50万元

D：5652．09万元

E：工业用地的监测点评估价格

11、房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为__。

A．1.2%

B．10%

C．12%

D．20%

12、关于房地产项目融资说法错误的是。

A：房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

B：通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

C：实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资收益的目的

D：房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应

E：借款合同

13、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应

的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100

B．-50

C．50

D．100

14、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：6825万元

B：6866万元

C：9181万元

D：9222万元

E：工业用地的监测点评估价格

15、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为__元。

A．4296.96

B．5560.86

C．5839.91

D．30838.91

16、行政裁决应当自收到申请之日起__日内做出。

A．15

B．30

C．45

D．60

17、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。

A：3758.57

B：3942.03

C：3966.10

D：4769.85

E：工业用地的监测点评估价格

18、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。

A：估价委托合同签订时间

B：估价目的

C：实地查勘估价对象的时间

D：委托人意愿

E：工业用地的监测点评估价格

19、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。

A．及时性

B．简便性

C．明晰性

D．可比性

20、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为．【2004年考题】

A：10．2万元

B：11．0万元

C：11．3万元

D：11．5万元

E：工业用地的监测点评估价格

21、我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是__。

A．为城市规划、建设和管理提供依据

B．保护房地产权利人的合法权益

C．是建立一套标准化的房地产管理制度的基础

D．使房地产市场向秩序化、正规化、健康地发展

22、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理

C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定

23、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。

A．40

B．42

C．48

D．50

24、房地产开发项目的资金来源通常有三种渠道，不包括__。

A．资本金

B．预租售收入

C．借贷资金

D．社会集资

25、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为__元/m2。

A．2420

B．2438

C．2447

D．2503

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列属于成本租金构成的内容有。

A：折旧费

B：维修费

C：管理费

D：保险费

E：房产税

2、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。

A．现在

B．未来

C．过去

D．B和C

3、建筑材料的性质有等。

A：物理性质

B：力学性质

C：耐久性

D：耐热性

E：耐湿性

4、下列污染源中，属于大气污染源的有。。

A：工业污染源

B：交通污染源

C：光污染源

D：噪声污染源

E：生活污染源

5、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有。(有修改)

A：存在效益外溢和转移

B：需要适时地更新改造投资

C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D：易受政策影响

E：借款合同

6、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。(2008年试题)

A：向原估价机构申请复估

B：申请行政复议

C：向人民法院提起诉讼

D：自行委托估价机构评估

E：申请估价专家委员会鉴定

7、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为__。

A．1.05

B．0.95

C．0.98

D．1.03

8、按国家规定，征收10h基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元／亩，征收该耕地的上地补偿费最低为万元。

A：50

B：90

C：100

D：150

E：执行层的组织协调

9、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

10、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派__单数成员组成鉴定组。A．3人(含3人)以上

B．5人(含5人)以上

C．7人(含7人)以上

D．9人(含9人)以上

11、根据《城市房地产管理法》规定，可以采用划拨方式取得土地使用权的情况有__。

A．国家机关用地和军事用地

B．城市基础设施用地和公益事业用地

C．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

D．地方水利工程用地

E．监狱、收容教育所等机构的用地

12、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，是可行性研究中定量分析的基础。

A：项目策划

B：构造可供评价比较的开发经营方案

C：选择相关基础参数

D：投资估算

E：经济效益评价

13、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。

A．FNPV

B．FIRR

C．动态投资回收期

D．成本利润率

E．投资利润率

14、房地产开发投资的经济效果主要表现为__。

A．开发利润

B．销售收入

C．投资收益

D．成本利润

15、金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下方面的要求进行审查确定。

A：合法设定房地产抵押权

B：择优选择设押的房地产

C：合理确定抵押率

D：处置抵押物的渠道畅通

E：抵押物收益丰厚

16、一个估价项目中的估价时点，本质上是由__决定的。

A．估价委托合同签订时间

B．估价目的

C．实地查勘估价对象的时间

D．委托人意愿

17、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是。A：先上升后下降的抛物线

B：先下降后上升的“U”形曲线

C：一直上升的直线

D：不受容积率的影响

E：执行层的组织协调

18、失业一般分为三类。

A：摩擦失业

B：非摩擦失业

C：困难失业

D：自愿失业

E：非自愿失业

19、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。A．0.91

B．0.92

C．1.09

D．1.10

20、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四三二一法则）A．150.8

B．160.8

C．170.8

D．180.8

21、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是__。A．汇票

B．本票

C．支票

D．银行券

22、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。

A．5%

B．10%

C．15%

D．20%

23、《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时

效期间为年，法律另有规定的除外。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：执行层的组织协调

24、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。

A．资本价值风险

B．未来运营费用风险

C．时间风险

D．持有期风险

25、房屋权属登记机关受理房屋权属登记申请后，对符合登记条件的（）登记，应在30内核准登记，并颁发房屋权属证书。

A．所有权初始

B．变更

C．转移

D．他项权利

E．注销