政企合谋对房地产调控的抑制

房地产调控不力的制度原因分析

【摘要】土地转让制度、财政分权制度以及以GDP为核心的政绩考核制度，是我国目前房地产调控不力的根本的制度原因。本文运用委托—代理理论，分析了委托人—中央政府、管理人—地方政府以及代理人—房地产商之间的博弈机制，通过分析我们认为要使得中央政府的宏观调控政策有效执行，需要对地方政府进行有效的激励，长期而言需要从根本进行制度改革，增加地方政府的税收收入，减少对“土地财政”的依赖，完善官员考核机制。同时需要规范地方政府财政支出，提高行政效率，降低行政成本。

关键字：房地产调控土地财政政企合谋

一、引言与文献综述

2003年8月份，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。由此，房地产行业进入了快速发展的阶段，同时由于我国房地产市场的扭曲发展，面对房价的持续走高。从2004年至今中央政府先后颁布了诸如“国六条”、“老国八条”、“新国八条”、“国四条”、“国十条”、新“国八条”等一系列的调控措施，但是都没有有效的遏制房价的过快上涨，反而呈现出愈调控愈上涨的态势。据国研网公布的《2013年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，2013年2月新建商品住宅（不含保障性住房）环比上涨最高涨幅为3.1%，70个大中城市中，价格下降的只有1个，持平的有三个；同比上涨最高涨幅为8.2%，70个大中城市中，价格下降的城市只有8个。在二手房市场，环比上涨的城市中最高涨幅为2.2%,70个城市中，价格下降的城市只有4个；同比上涨的城市中最高涨幅为6.7%，价格下降的城市只有18个。

目前的理论研究中，大多数研究将房价的暴涨归结于地方政府的土地财政政策上。如周彬、杜两省（2010）通过构建一般均衡模型推导认为，房价上涨能提高政府效用，政府为追求土地收益最大化会导致土地价格的上涨，进而童东房价的上涨；张双江、李稻葵（2010）通过对土地出让金占财政预算收入对房价的影响进行了实证分析，认为地方政府对土地财政的依赖程度越高，地方政府维持高房价的动机越大；王举等（2008）通过分析了分税制后地方政府财政收支的变化，地方政府为了缓解财政压力，而产生了对房地产的过度依赖，地方政府会使用各种方式来推动高地价，以此来带动房价，从而增加建筑业税以及房产税，进而增加地方政府的财政收入。

而关于房价与地价的关系，目前的理论研究并没有达成一致。一种观点多从成本加成的角度出发，认为高地价推动高房价，如徐艳（2002）杨慎（2003）等多认为由于土地成本占总成本的30%至40%，因而认为地价的上涨推动房价的上涨。而另一种观点认为房价与地价之间关系是相对的，如艾建国（2008）通过对北京、上海、武汉房价与地价关系的分析，认为房价与地价的关系表现出一定的区域差异；宋勃（2007）运用Granger因果检验方法分析认为短期而言地价是房价Granger原因，但是长期以来，房价与地价存在双向因果关系。

目前的研究中多集中在对相关数据的实证分析中，而对于中央政府、地方政府与房地产商之间的内部关系之间的分析较少。在这里我们认为现存的二元土地所有制形式以及土地管理制度使得地方政府拥有土地供应的垄断地位，同时由于中央政府与地方政府之间的财税

分权以及以GDP为核心的政绩考核制度，增加了地方政府对土地财政与房地产经济的依赖，因此现阶段中央政府旨在稳定房价、保证土地供给的房地产调控政策损害了地方政府的“土地财政”收入，在执行中央政府的房地产政策过程中地方政府与中央政府的动机是不一致的，地方政府往往会与房地产企业达成合谋，共同抵制中央政府的房地产调控政策。我们在接下来的分析中首先对房地产调控不力的原因进行分析，在这里我们认为房地产调控不力的根本原因在于我国现存的制度原因，进而我们运用委托代理理论、博弈论对政企合谋机制以及中央政府对地方政府的激励进行分析，最后提出如何保证房地产调控顺利进行的措施。关于政企合谋机制，聂辉华与李金波（2006）在基于Tirole(1986)的经典合谋理论构造了一个隐藏行动的合谋模型，以此来研究在生产安全方面地方政府与企业（煤炭）之间的合谋来抵制中央政府的管制。

二、房地产调控不力的原因分析

(一) 住房需求与投资投机需求的增加

我们先从需求方面进行分析，这里我们将房地产市场的需求分为住房需求与投资投机需求。随着我国城市化的发展，大量劳动力涌入城市。据国家统计局信息公布我国目前城市化率为已突破50%，对于城市住房的需求迅速的增长。另一方面从投资投机需求来看，物价的上涨以及金融市场的不完善，缺乏保值增值的合理渠道，而房地产近

几年来一直是我国经济增长的重要组成部分，除了满足居住的需求外，还是良好的投资产品。因此为了保值增值，大量的资金流入到房地产市场中，使得对房产的需求一直居高不下。

(二) 地方政府对于土地的垄断

继而我们来分析供给方面的因素。据估计土地成本约占房价的30%，土地成本大体可以分解为土地出让金、大市政费、征地、拆迁与安置等内容，因此房价的很大一部分是为了弥补土地的使用成本。在这里我们将房价分为两大部分，一部分由房地产商获得，另一部分作为土地的使用成本，也即是主要由土地出让金组成。我国的土地所有制分为国有土地所有制与集体土地所有制两部分，为了控制土地供应，地方政府垄断城镇一级的土地市场，集体土地不得直接上市流转，因此需要由地方政府对集体土地进行征收转化为国有土地，进而在市场上流转。也正是我国这种土地转让制度的存在造成了地方政府在土地供给方面的垄断地位，集体土地在产权方面的缺失使得集体土地所有者很难获得土地的实际价值。但是在集体制土地转化为国有制土地后，地方政府往往采取“招、拍、挂”的方式将土地在市场上进行流转，由于地方政府在土地供给的垄断地位，使得地方政府有动力控制土地供给，抬高土地价格，获得更多的土地出让金（如图1），而土地价格的提高也必然抬高房价，高房价进而刺激地方政府征收更多的土地，如此形成恶性循环。因此我国现存的土地转让制度是造成我国房地产现状的一个重要的制度原因。

图1数据来自《中国统计年鉴》

（三）地方政府对“土地财政”以及房地产经济的依赖进而我们转移到地方政府的这种“土地财政”的讨论中来。那又是什么原因促使地方政府对“土地财政“如此的依赖。一方面是由于我国的财政分权的体制。1994年分税制改革，中央政府获取税收的比重增加，地方政府获取份额减少，而财政分权的制度使得地方政府财政支出增加（如图2），造成了地方政府的财权与事权的不相匹配。为了弥补财政收入的不足，满足辖区内的财政支出的需要，地方政府也不得不依赖于“土地财政”。另一方面现阶段我国实行以GDP为核心的政绩考核机制，也使得地方政府具有进行“土地财政”的内在激励。房地产行业作为地方GDP的重要组成部分，由于较短的任期以及我国现行的退休制度使得地方官员制定政策的短期性，只注重任期内地方短期的发展，而非长期的可持续的发展。因此地方政府具有动机与房地产商共同哄抬房价。同时由于我国地方融资平台的不完善，地方政府往往将持有的土地作为贷款抵押，从银行等金融系统中获得

大量的贷款进行投资建设，以此来带动本地区的经济总量的增长，而这造成的巨大的信用风险。 地方财政收入与支出比重变化（%）

0.010.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

100.0

1978

1985

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

地方财政收入比重地方财政支出比重

图2 数据来自《中国统计年鉴》

三、政企合谋的委托—代理机制分析 由于土地转让制度、以分税制与财政包干为特征的财政分权制度以及以GDP 为核心的政绩考核制度，使得地方政府依赖于“土地财政”与房地产行业的发展，因此作为房地产调控的执行者，地方政府有动机与房地产商建立同盟，来共同抵制中央政府所颁布的房地产调控政策。

在这里，我们运用委托—代理理论来对中央政府、地方政府以及房地产商三者的关系进行分析。在信息经济学中，往往将博弈中拥有私人信息的参与者成为“代理人”，而不拥有私人信息的参与人成为“委托人”，因此委托—代理理论中作为委托人的问题是如何设定一个激励机制，从而使得代理人采取对委托人有利的行动。但是由于信息的不对称性，委托人往往难以观察到代理人的行动选择，因此，委

托人通常授权管理人，付给管理人一定的报酬，由管理人对代理人的行为进行监督。

首先我们假定中央政府作为委托人，其调控的目标是为了稳定房价、合理调控房地产市场的增长、避免房地产市场过热。作为委托人的中央政府授权给地方政府，监督作为代理人的房地产商发展地方的房地产经济。因此，中央政府需要制定一个总的契约，以此来对管理人以及代理人进行有效的激励。在这里我们将总的契约分为两部分，一部分是中央政府与代理人——房地产商签订的契约，这一契约规定作为代理人的房地产商在中央政府规定的范围之内可以获得相应的经济剩余；另一部分是中央政府与管理人——地方政府签订的契约，在这一契约中作为管理人的地方政府受中央政府委托，执行中央政府的宏观政策，监督房地产商的经济活动，同时地方政府可以从中央政府那里获得相应的报酬。

由于我国现有的制度问题，增加了地方政府的“理性经济人”的特性，在监督房地产商的过程中，为了追求利益的最大化，地方政府有动机与房地产商形成合谋，以此来抵制中央政府的宏观调控政策。在这一合谋同盟中，地方政府从房地产商那里获得高的土地流转收入、良好的政绩表现以及房地产厂商对地方政府的寻租行为。同时，地方政府为房地产商提供政策支持，使其获得信息租金。而由于信息的不对称性，委托人很难观察到管理人与代理人之间的私人信息。

为了保证契约的有效性，防止合谋的出现，作为委托人的中央政府除了要考虑管理人以及代理人的参与约束与激励相容约束以外还

需要考虑有限责任约束。因此需要保证地方政府与房地产商在没有合谋的情况下所获得的收益要大于合谋情况下获得的收益，但是要做到这一点中央政府需要付出很大的成本。现阶段，房地产行业属于暴利行业，即如果地方政府与房地产商进行合谋，抵制中央政府的调控政策，为房价造势，哄抬楼市，两方都可以获得超额的收益，即使受到中央政府的惩罚（如行政处罚、房产税等），由于责任的有限性以及处罚难以标准化，使得处罚的结果远远小于合谋的收益。其次，即使中央政府可以采取更为严厉处罚措施，如收取合谋所获得的全部收益，但是由于信息的不对称性，存在巨大的监督成本，并且处罚行为往往是事后行为，难以及时的督促地方政府行使好职责。

通过以上分析我们认为作为委托人的中央政府需要制定合理的激励机制，提高地方政府执行调控政策的积极性，这里我们运用混合策略均衡建立一个简单的博弈模型，以此来分析激励机制是否有利于提高地方政府的执政积极性。对于地方政府来说，有两种可供选择的策略：积极配合中央的调控政策（用P来表示）或者不积极配合中央的调控（用Q来表示）。

R表示地方政府积极配合时的收益，1R表示

地方政府不积极执行时收益，其中

R＜1R。W表示由于地方政府不积

极执行而造成的社会福利损失等不良影响。R表示中央政府的收益。

C表示当中央政府采用间接的缓和的规制手段（用M来表示）来影响1

房地产市场得需要的规制成本，如调整信贷利率、增加保障性住房建设等。

C表示中央政府采用直接的严厉的规制手段（用N来表示）来2

干预地方政府的行为所需要规制成本，如直接限制地方政府对于国有

土地的流转当中。这里1C ＜2C 也即是中央政府采取更严厉的的规制手

段需要付出更多的成本。对于地方政府来说，也有两种可供选择的策略：积极配合中央的调控政策（用P 来表示）或者不积极配合中央的调控（用Q 来表示）。我们假定中央政府采用间接规制手段的概率为1U ，地方政府积极配合中央的调控政策的概率为2U ，因此中央政府

与地方政府的博弈是一个混合战略博弈。

博弈模型如下：

M N

P

Q 中央政府采用间接规制政策的期望收益:

2121()()(1)()E M U R C U R W C =-+---

中央政府采用直接规制政策的期望收益:

222210()()(1)[()]E N U R C U R C R R =-+--+-

利用等值法：()()E M E N = 解得121210C C W R U W R R -++=+- 社会总福利1210101()C C W R W

X R R W C W R R -++=+--+-+

如果考虑中央政府对地方政府采取一些激励措施以调动地方政府的积极性，地方政府积极配合中央的调控政策会获得额外的收益0R ，1R C - 0R ，2R C - 1R ，1R W C -- 110()R R R --，210()R C R R -+-

S 。那么新的博弈模型将改进为：

M N

P

Q

政府采用间接规制政策的期望收益：

2121'()()(1)()E M U R C S U R W C =--+--- 政府采用直接规制政策的期望收益：

222210'()()(1)[()]E N U R C U R C R R =-+--+-

利用等值法：'()'()E M E N =

解得：S R R W R R W C C U -+--++-=1001212’

社会总福利：

S R R W R R W C C S W S R C W R Y -+--++--+++--=100

12101)( 由此:

S S R R W R R W C C W R R W R W C C W S R R W R W C C X Y )1(10012110121101

21-+--++--++-++---+-++-=-

0Y X ->

通过简单的博弈分析，我们发现中央政府对地方政府的有效激励，可以提高中央政府的调控政策的执行效果。因此中央政府在进行0R S +，1R C S --

0R ，2R C - 1R ，1R W C -- 1R W C --，210()R C R R -+-

宏观的房地产政策调控的过程中，应该更加注意对地方政府的激励。

四、结论

通过以上的分析，我们认为由于中央政府为了稳定房价、合理调控房地产市场的增长的房地产调控措施与地方政府追求“土地财政”收入以及政绩表现等目标不一致，因此地方政府在执行中央政府的房地产调控政策时，由于与房地产厂商利益目标一致，往往与其形成合谋同盟，共同抵制房地产调控措施的实施。而由于信息的不对称性，中央政府要对地方政府与房地产商进行惩罚，往往需要巨大的监督成本，同时由于惩罚的有限性，受到惩罚的成本往往小于进行合谋所获得的收益。但是如果增加对地方政府的激励，减少地方政府对“土地财政”与房地产经济的依赖，有利于房地产调控政策的执行，因此我们认为可以通过如下措施提高房地产调控政策的执行效果：第一，对我国的土地制度、财政分权制度以及以GDP为核心的政绩考核制度进行改革。地方政府对“土地财政”以及房地产经济的依赖，归根到底是由于制度缺陷的原因。因此，从长期而言根本的解决措施就是对制度进行改革，改变地方政府对土地供应的垄断地位，引进市场机制。同时增加对地方政府税收份额以及中央对地方的转移支付，改革官员的升迁机制，扭转以GDP为核心的官员考核机制。

第二，严格管理地方财政支出项目，提高行政效率，降低行政成本。地方政府往往需要承担辖区内大部分的公共服务的职责，需要大量的财政支出，这也是地方政府依赖于“土地财政”的重要原因。但

在我国，往往存在巨大的行政成本，因此在改革制度的同时，应对地方政府的财政支出项目进行规范，提高行政效率，降低不必要的行政成本。

参考文献

房地产调控政策分析

2016年房地产调控政策分析 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去 库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首 套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于 调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》）， 对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存，市场环境上涨趋势明显。 但2016年930之后，为了抑制房价过快上涨，地产政策有了明 显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。 一、2016年房地产政策汇总 （一）利好政策

1、税费优惠政策 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 ①契税： 对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。 ②营业税： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。 2、鼓励租售并举 有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政

最新国五条内容修订

最新国五条内容修订 新国五条是今年楼市的一大新政策，也是房地产调控政策的延续。新国五条内容包括抑制房价过快增长、严格执行商品房住房限购政 策等内容。下文是关于国五条的最新内容，仅供参考! 一、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新 建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 二、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限 购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其 他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。 严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 三、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量 原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住 房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 四、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障 性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施 要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完 善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以 上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 五、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 一、完善稳定房价工作责任制 认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按

我国房地产市场调控的难点与对策(正文)

我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言 上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。 以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？ 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。 2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地

2005-2011年国家房地产调控政策

2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%

房地产市场调控工作实施方案

房地产市场调控工作实施方案 为促进房地产市场健康平稳发展，深入落实城市调控主体责任，结合地区实际，制定本方案。 一、总体要求 坚持“房住不炒”定位，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，统筹房地产市场供需双向调节，分类调控、因城施策，完善房地产调控举措，强化行业监督管理，坚决遏制投机炒房行为，防范化解市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。 二、实施范围 市四区，如意工业园区、金川工业园区范围内。 三、工作措施 （一）优化土地供应结构，全力稳地价 1.准确把握土地供应节奏。依据商品住房去化周期科学确定土地供应节奏，当商品住房去化周期连续3个月保持在12个月至18个月合理区间时，按照土地供应计划正常供地；当商品住房去化周期连续3个月小于12个月时，加快土地供应节奏；当商品住房去化周期连续3个月大于18个月时，暂停土地供应。（责任单位：市自然资源局、住房和城乡建设局、土地收储中心） 2.适时调整住宅用地出让方式。根据房地产市场、土地市场运行状况，适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地，稳定土地价格。“限地价、竞房价、竞配建”是指，商品住房用地出让价格溢价率达到一定比例时实行“地价熔断”机制，转为竞房价、竞配建或采取摇号方式决定建设用地使用权人；“限房价、竞地价”是指，商品住房分区域限定上市房源销售价格，建设用地使用权由出价最高者竞得。（责任单位：市公共资源交易监督管理局、土地收储中心、自然资源局）

3.有序推动存量土地调整用途。允许已取得使用权的商业用地调整为商品住房用地，调整比例最高为50%。（责任单位：市自然资源局、土地收储中心） 4.有效促进已供用地开发建设。严禁开发企业未经审批，擅自以“项目分期”方式变相“圈地囤地”，超出土地出让合同或划拨决定书约定、规定动工开发期限满1年以及已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或已投资额占不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，按照闲置土地依法依规处置。对于存在拖欠土地出让收入、项目建设滞后涉嫌“圈地囤地”等情形的开发企业，禁止其报名参与土地竞买，限制其参与新的房地产项目开发建设。（责任单位：市公共资源交易监督管理局、自然资源局、城管执法局、土地收储中心） （二）规范房地产市场运行，全力稳房价 5.差别化限制购房贷款。购买商品住房申请商业贷款的，购买首套房首付比例不得低于20%，购买二套房首付比例不得低于40%，购买三套及以上住房的不得办理商业贷款；购买商品住房申请住房公积金贷款的，第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请，三次及以上申请住房公积金贷款不予受理。（责任单位：市住房和城乡建设局、金融办） 6.实行商品房预售价格备案制度。新建项目办理商品房预售许可证时，商品房预销售价格须在市住建部门备案，备案价格原则上不得高于同地段、同品质楼盘上个月网签平均销售价格，无成交记录的逐月向上顺延；商品房预售备案价格原则上不得调整，确需调整的项目3个月后须重新向住建部门申请备案。对于无参考价格的新建项目，由市发改、住建、市场监管、统计、土地收储等部门组成的价格审定小组，对项目申报的备案价格进行审定；对于全装修新建项目，毛坯房价格和装修价格须一并履行备案程序，装修标准须购房合同中载明，并设置样板间。

房地产宏观调控政策汇总表.doc

房地产宏观调控政策（2001年-2007年） 时间政策要点 2001-5-31 《关于加强国有土地资产管理的 通知》（国发[2001]15号） 针对国有土地资产通过市场配置的比例不高， 透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易； 随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用 地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍 卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提 出了严格要求 2002-7-1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规定》（国土资源部第11号 令） 提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具 体操作方式，规定经营性用地出让必须实行招 标拍卖挂牌交易，禁止以协议方式出让 2003-7-30 《关于清理整顿各类开发区加强 建设用地管理的通知》（国办发 [2003]70号） 对各类开发区随意圈占大量耕地和违法出让、 转让土地的行为进行清理整顿 2003-8-1 （第21号）《协议出让国有土地 使用权规定》 对协议出让的行为进行具体规定，并对协议出 让最低价进行了规定 2003-9-2 《关于进一步加强与规范各类开 发区规划建设管理的通知》（建 规[2003]178号） 纠正开发区违反规划批准使用土地和项目建设 的行为 2003-9-24 《关于加强土地供应管理促进房 地产市场持续健康发展的通知》 （国土资发[2003]356号） 加强对房地产开发用地的调控，严格实行土地 供应的集中管理，控制土地供应总量，控制高 档商品房的土地供应 2004-3-31 《关于继续开展经营性土地使用 权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知》（国土资发 [2004]71号） 针对各地在经营性土地使用权出让中规避招标 拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问 题，发出最后通谍，要求：在2004-8-31后， 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让 经营性土地使用权。 2004-10-21 《关于深化改革严格土地管理的 决定》（国发［2004］28号） 决定实施最严格的土地管理制度，在严格土地 执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集 约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系 统的规定 2005-3-26 《关于切实稳定住房价格的通 知》（国办发明电[2005]8号） 要求抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理 利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对 已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格 按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进 行处置 2005-5-9 《关于做好稳定住房价格工作意 见的通知》（国办发[2005]26号） 要求严格土地转让管理，对不符合法律规定条 件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制 止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清 理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法 律规定，对超过出让合同约定的动工开发期满 1-未动工开发的，征收土地闲置费；满2-未动 工开发的，无偿收回土地使用权 2006-4-19 《国有土地使用权出让合同补充 协议》示范文本（试行）的通知 （国土资发〔2006〕83号） 要求出让人和受让人应就建筑工程完工期、投 资总额、容积率、土地闲置情形作出具体约定

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

2013新国五条政策解读(经典)

成房业新国五条政策解读 中成大魔方项目组

“新国五条”政策背景事件还原 “新国五条”概述 四大焦点及九大疑问 中成新政解读 后市预测

Part1 “国五条”政策背景

数据来源：统计局 9.70% 82500 2010年 82500 9.70% 89556 8.50% 2011年 89556 8.50% 91705 2.40% 2012年 91705 2.40% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 94000 92000 90000 88000 86000 84000 82000 80000 78000 76000 销售面积（万㎡） 同比(%) 2012年商品房销售面积：需求强劲，全年成交量为近三年最高， 2012年楼市火热。 2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部 分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，2012年全国商品房销售面积 91705万平米，同比增长2.4%。 2010-2012年全国商品房销售面积走势

2012年住宅成交价格：百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价 格止跌反弹。 数据来源：中指数 月份 平均价格 （元/㎡) 平均环比涨跌 环比上涨城市 环比下跌城市 幅 个数 个数 2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月 2011年5月 2011年6月 2011年7月 2011年8月 2011年9月 2011年10月 2011年11月 2011年12月 8645 8686 8738 8773 8819 8856 8874 8880 8877 8856 8832 8809 0.95% 0.48% 0.59% 0.40% 0.53% 0.41% 0.21% 0.07% -0.03% -0.23% -0.28% -0.25% 100 80 82 77 76 75 66 56 54 40 43 37 0 18 16 22 21 25 33 44 44 58 57 60 月份 平均价格 （元/㎡) 平均环比涨跌 环比上涨城 环比下跌城 幅 市个数 市个数 2012年1月 2012年2月 2012年3月 2012年4月 2012年5月 2012年6月 2012年7月 2012年8月 2012年9月 2012年10月 2012年11月 2012年12月 8793 8767 8741 8711 8684 8688 8717 8738 8753 8768 8791 9715 -0.18% -0.30% -0.30% -0.34% -0.31% 0.05% 0.33% 0.24% 0.17% 0.17% 0.26% 10.51% 39 27 34 29 26 45 70 63 60 56 60 57 60 72 66 71 73 55 30 27 38 42 38 43 2011年全国百城住宅成交均价： 2012年全国百城住宅成交均价：

历年房地产调控政策一览表

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标： 加强房地产市场管理； 政策容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规市场行为，整顿市场 秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；

1991年 政策目标：规产地产业发展：深化住房制度改革； 政策容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国围全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革； 政策容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院 关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展 房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序； 1995年 政策目标：规房地产市场； 政策容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程； 1996年

近几年房地产调控政策回顾与特点分析

近几年房地产调控政策回顾与特点分析 一、近几年房地产调控政策回顾 1、2007年 调控特点：限外限贷，抑制房地产价格过快上涨 调控对象：外资房地产企业、投资投机性需求 2007年年初，楼市走出一波上攻行情，由此引发了新一轮的调控。 3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。同月，央行开始当年首次加息（全年加息6次，上调存款准备金率10次），房企融资成本逐渐增大。 信贷成本的增加并没有阻挡房价上涨的脚步，地王纪录频频被刷新。为了进一步遏制房价上涨，9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。随后的12月，央行、银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，改变了359号文对购买第二套房一刀切的做法，保护了有改善性置业需求的消费者。359号文显著抑制了投资需求，而不断加息也大大削弱了市场购买力。国房景气指数在2007年11月达到高点后掉头向下，直到一年半之后才开始反弹。 国家发改委和商务部于2007年11月联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，自12月1日起施行。指导目录对外商投资房地产业限制范围有所扩大，继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从2004年版《目录》的鼓励投资类别中删除。 政策特点简析 2007年的调控政策是在房地产市场迎来新一轮量价齐升的背景下出台的，有限制外商投资房地产和限制二套房贷两个主题。 其中，对外资投资房地产的范围限制更多的是出于产业安全的考虑，在国内

关于2016年房地产调控政策的分析

关于2016年房地产调控政策的分析 针对近期部分一线城市房价暴涨的问题，政协委员认为房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。下面看下2016年房地产调控政策分析详细内容。 目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。 “房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》，各地应该根据中央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。” 政策松绑寻找新平衡 这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。更多相关房地产行业分析内容请咨询中国报告大厅发布的《2016-2021年中国武汉房地产产业运行态势及投资战略研究报告》。 此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。 契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。

2019年新出台的房地产政策法规

2019年新出台的房地产政策法规 在2014年全国两会上，政府工作报告十年来首次没有强调“房地产调控”工作的重要性，这一现象立即引发了社会各方的关注。随时地方房产政策的相继出台，新一轮的房产房调控政策也逐渐出现在大众视线。下文就为大家介绍了2014年全国相关的房地产新出台的法规政策，仅供参考。 全国性的房地产政策 1、不动产登记6月将出条例已有机构挂牌 对于备受关注的不动产统一登记制度，国土资源部部长姜大明解释这是要落实2001年实行的物权法，物权法提出要建立不动产统一登记制度，即把现在分散在有关部门的土地房屋草原林地海域的不动产，以土地为核心，统一由国土部门来负责。 姜大明透露，不动产统一登记制度今年要做四方面工

作，第一就是要建立不动产统一登记的部际联席制度，加强机构建设，在地籍管理司这一已有的机构上加挂不动产登记的牌子，编制是统一调剂，而不是增加新的行政编制。 第二是在今年6月份提出不动产统一登记条例，把不动产登记的法规制定好。第三是统一不动产的信息平台，目前分散在各个部门，使用效率和接口都不一致，要把它统一起来，方便各个方面使用。 2、国土部：将在热点城市推共有产权住房试点 全国政协委员、国土资源部副部长胡存智7日接受记者采访时表示，今年我国在热点城市将增加土地供应，加大力度推出共有产权房。 胡存智表示，共有产权房实质上是“比例产权”，是指中低收入等住房群体购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。“政府在提供土地时折让了一些地价，这样房价就得到折让。在满足特定群体居住需求的时候，也能满足一部分投资需求，能和社会需要照顾的这部分群体的购买能力相匹配。” 全国政协委员、住建部副部长齐骥在政协经济界小组发言时也表示，今年我国将会对楼市继续分类调控，增加普通商品房特别是中小套型的供应。还将努力增加共有产权住房的供应，住建部准备在全国一些热点城市开展推进共有产权住房的试点工作。“共有产权住房是新事物，很大程度上

我国宏观调控房地产的目的及手段

我国宏观调控房地产的目的及手段近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态，特别是有很多人把房地产作为投机项目，进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。我国房地产市场自步入市场化以来，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价的波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最几年房价上涨幅度大幅提高。住所是百姓生活的基础，对房地产的调控是政府的职能所在，其目的在于： （一）有力弥补房地产市场的失灵 政府管制是解决市场失灵的重要手段。任何市场都存在信息不对称、外部性等问题，房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。政府管制是在市场机制不能有效地配置资源，出现功能上的缺陷的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种有效措施，进而促进房地产市场健康有序的发展。 （二）有利于防范金融风险 "在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。"[③]目前，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为进行严格的调查监控，未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。这些不确定性因素都在不同程度给银行带来风险。 （三）有利于维护社会稳定 房地产开发商在利益的驱动下，提高房地产的销售价格，促使房地产价格大幅而且快速的上涨，很多普通老百姓只能望房心叹，买房难已经成为了一个严重的社会问题。这种外部性的问题必须由政府出面解决，才能达到社会公平的目的，从而维护社会稳定。 （四）有利于提升政府管理权威 土地是稀缺资源，居住是人类的基本权利之一，政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。政府在住房保障上的不作为以及与房地产开发商狼狈为奸，以获取良好的政绩表现或者体制外的灰色收入为代价，任由开发商哄抬房价，中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。 政府要达到以上这些目的，对房地产的控制主要有以下几点： （一）政府应对房地产产业的发展进行正确定位 "中国的房地产业投资和产品的主体结构，应视为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅。而当前商品房供给结构却比较大地背离。国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，因而在总量不足的条件下就出现了泡沫。当前不是整个房地产业

房地产调控政策一览

1998年住房分配货币化——1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 点评：对城镇居民生活产生巨大影响的住房暴涨序幕正式拉开，主要角色陆续到位——虚伪的相关政府部门、贪婪的开发商、精明的投机客、朴实的自住购房者。 2001年刺激消费繁荣房地产市场——4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知：为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：.................... 点评：只要出台政策，名头都很动听！地产商小弟有困难，政府大哥当然两肋插刀、义不容辞；兄弟情深，可见一斑；到底是什么维护了这段感情，现在大家已然明了 2002年土地使用权转让规定,规范土地市场.——2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。 此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为"新一轮土地革命"的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。 点评：暗箱操作似乎并未被“挪移”，但土地却获得了一个身价倍增的极佳途径：拍卖——价高者得！明确告之普通百姓：没钱你就别想使用土地！土地财政这块肥肉已经递到了政府嘴边！作为土地的唯一供应者，政府想要多吃肉，只能限制供应土地，伺机拉高地价！政府作为商人会很合格！ 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报 中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 点评：中国从来不缺少规定，却从来缺少执行！各种规定在聪明的执行者面前均化为无形。 2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业 点评：中国是世界上极少数把房地产作为支柱产业的国家之一，开发商从此有了坚实的依靠，现在来看，国之误、民之哀！ 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。 点评：开发商的又一尚方宝剑，限制开发商的行为就是与中央对着干！上面红字部分是谎言。

房地产市场调控有关政策说明.doc

房地产市场调控有关政策说明 一、房地产市场宏观调控现状 今年以来，国务院及住房和城乡建设厅、省政府对房地产市场宏观调控极为重视。1月26日，国务院召开常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作，国务院办公厅发出了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）。1月30日，浙江省人民政府发出了《浙江省人民政府关于认真贯彻落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》（浙政发明电[2011]22号）；3月24日，浙江省人民政府印发了《浙江省人民政府关于加快推进保障性安居工程建设坚定不移做好房地产调控工作的若干意见》。3月25日和4月15日，浙江省人民政府和国务院房地产市场调控督导组先后对我市贯彻落实房地产市场宏观调控政策情况进行了督查。7月12日召开的国务院常务会议明确表态：当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。已经在43个城市实行的限购政策不仅要继续执行，还要进一步扩大到“房价上涨过快的二三线城市”。7月29日，住房和城乡建设部办公厅下发了《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的函》，对落实房地产调控有关政策提

出了进一步的要求。 二、我市房地产市场调控政策措施 去年以来，我市认真贯彻国务院和省政府有关房地产市场调控政策措施，相继出台了4个相关政策文件。一是2010年3月1日出台了《关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（温政发[2010]14号）。二是6月10日出台了《关于遏制我市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（温政发[2010]47号）。三是10月12日出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控和住房保障工作的补充意见》（温政发[2010]62号）。四是今年1月26日国务院常务会议通过“新国八条”后，2月23日市政府第46次常务会议审议通过了《关于贯彻＜国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知＞的实施意见》，并以温政发[2011]23号文件形式于3月10日印发执行。我市在贯彻落实国务院、省政府房地产市场宏观调控政策中，重点突出三个方面：第一，新建商品住房价格控制目标。在广泛征求社会各界群众意见的基础上，市政府第47次常务会议审议确定并公布了我市2011年度新建住房价格涨幅控制在城镇居民人均可支配收入增幅10%以下。为实现该目标，各房地产开发企业必须合理确定新开盘楼盘价格，否则政府将实行干预。第二，把房价收入比列入政绩考核范围。为进一步落实住房保障和稳定房价工作约谈

国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研

国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调 研 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

2015—2016学年第二学期南昌航空大学科技学院 《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》实践教学作业国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 姓名： 班级： 1483032 指导教师：王锦明 调研时间： 2016年7月 调研地点：上海市浦东新区祝桥镇 国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研此次调查由我在2016年7月份在上海市浦东新区祝桥镇通过网上上海市规划和国土资源管理局以及周边房地产项目披露的相关资料进行查阅分析，为了解我国房地产调控政策实施效果及存在问题，现将此次实践活动的有关情况报告如下。 基本情况 我国房地产业起步晚,从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》起,才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间,房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期,城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展,使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产

市场起步晚、不成熟,因而出现了大量问题,引发了国家对房地产市场的宏观调控。 政策回顾 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。

2003至2012房地产调控政策汇总

2003至2011房地产调控政策汇总 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报 中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业 国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(又称18号文件)，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。 2004年3月831大限提高拿地“门槛” 调控开始 继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。 2004年10月央行10年来首次宣布上调存贷款利率 中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率(5.58%)为例，城乡信用社可以在5.02-12.83%的区间内自主确定贷款利率。 页脚内容1