住房空置率调查方案

―基于成都市场设计

一、空置率的定义：

空置是指房屋没有投入使用，处于待出售或出租的状态。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标,合理的住宅空置率能使这个矛盾最小化,使住宅的供给和需求达到均衡。如果房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家或市场可作出相应调节。

二、调查背景：

1．空置率已成为一个焦点话题

最近关于空置房的争论因为一个数字而再度激烈起来。有消息说，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。此消息迅速引起全国关注，有专家说“空置房6540万套”这一说法非常可笑，不啻为天方夜谈。随后，国家电网公司否认了这一消息。那么全国到底有多少空置房呢？尽管权威部门选择集体失语，但谁也无法否认这是客观存在的问题。中央电视台记者在北京几个小区的调查发现，没有人住的住宅达三分之一到三分之二。民间长期淤积的对官方统计数据的怀疑，对高房价的愤懑，化作了投身空置率讨论的满腔热情。业界则期待以此为契机，纠正房地产市场关键数据统计不充分、方法不科学、发布不透明的积弊。

2．官方对此避而不谈

民间讨论热火朝天，国家统计局却一度避谈空置率。8月4日，国家统计局公布，截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4％，其中，住宅待售面积为10646万平方米，同比增长0.2％，全国住宅待售面积占全部商品房待售面积55.5％。同时称，“不便用商品房待售面积计算房屋空置率，空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含https://www.wendangku.net/doc/2112812165.html,有相应住房信息的人口普查。

三、目前空置率存在的问题：

1)概念不明确问题。我国对空置率还没有一个准确的定义。国际上通行的空置率指的是某一时刻控制房屋面积占房屋总面积存量之比，而我国多年以来仅仅公布空置房面积，今年则更是用待售房面积取代空置房面积，而这只能反映住房的销售情况，根本不便于计算住房空置率。

2)计算公式问题。要计算空置率，空置率的分子和分母就必须确定，这两个基本问题不统一，或者没有基本的共识，那么讨论空置率的问题就没有意义。就查找资料显示，目前至少存在四个版本的空置率计算公式，分别为：

公式一：空置率＝全部空置房面积/全部住房总面积

公式二：空置率＝空置商品房面积/最近三年内竣工面积

公式三：空置率＝空置商品房面积/当年竣工面积

公式四：空置率＝待售、租的住房面积/全部可用租售住房面积

显然，四个空置率公式截然不同，公式

一分子分母都是空置或全部住房，所以反应的是存量概念，而公式二和三所反映的是增量概念，所不同的只是分母的时间周期，公式四是来源于西方国家对空置率的算法。通过对几个计算公式的比较我们可以发现，公式三计算出的数值最高，依次为公式二、公式一，而公式四计算出的公式最低。国外通常在计算房屋空置率时采用的是公式四。而在国内，由于公式一数据来源难度较大，因此普遍是采用的是公式二或三。而公式二、三与公式四相比，计算结果通常会相差十几倍到几十倍。

由此可见，目前我国在空置率的计算上没有严格统一的标准，造成了市场对空置率理解上的错误和统计数据的混乱，长此下去对我国房地产行业极为不利。

3）调查技术问题。对于空置房屋的调查，由于不能像人口普查一样去普查操作，而只能采用间接的调查方式。由于我国用电情况比较复杂，通过电表使用情况来反映房屋空置率也是不现实的，比如几户合用一表、使用插卡电表等，都无法真实反映房屋所有者的居住情况。如果一户居民拥有两套住房，轮换居住的话，两套住房都有连续的用水、用电记录，更是无法贸然判断房屋是否空置。所以，通过用水、用电、用气等能源资源消耗方式来统计房屋空置率是不科学的，也是不可行的。由于缺失成熟的统计技术，使得空置房的空置数量到目前为止仍是一个谜。

4)空置标准问题。在近期房地产泡沫论争中，“空置率超过国际警戒线”是人们频繁使用的论据之一。据了解，美国、英国等西方国家在空房率上有比较完善的统计制度和方法，它们将空房率的警戒线定为10%。我国的空房率是多少呢？即使没有官方数据，估计也不会低于10%。住宅空置关系国家政策的走向，政府部门本应科学调查，为决策提供依据，但是我国竟没有公开的住宅空置数据，那么如何科学决策呢？很多小区一到夜里就黑乎乎一片，这足以说明在高房价下社会资源正在被大量浪费。

四、调查目的

上述情况下，如果有关部门能切实调查、统计、发布房屋空置的数据，有助于人们看清房地产市场的真实状况，更理性地决定自己的行为，从而为落实调控政策提供有效的支持。

五、调查对象：

四川省成都市若干小区。

六、调查内容：

调查样本小区的每周水、电、气的用量来确定一间房屋是否为空置房屋，成都市内的随机抽取的小区为样本，调查住房空置率。

七、调查方法：

1）选择定义：依据国内相关的试点经验，结合国际定义，针对我国的实际情况，我们小组决定选取如下定义的住房空置率定义：

住房空置率=∑（

空置住房面积）/∑（目前可供居住面积）

注：①可供居住面积的计算是指已竣工满1以上年小区进行合计和调查。调查期间竣工未满1年的小区和未来1年内将要拆迁的小区不计入房屋空置率的计算。