《理论与方法》核心要点提炼及真题链接(第一章 房地产估价概论)

《理论与方法》核心要点提炼及真题链接 第一章 房地产估价概论

第一节 对房地产估价的认识

一、房地产估价的含义

（一）专业估价与非专业估价的区别

概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点： （1）由专业机构和专业人员完成。专业机构是指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。专业人员是指具有估价专业知识及实践经验，专门从事有关估价活动的个人。

（2）提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较科学准确，客观合理。

（3）具有公信力。专业估价由于是专业机构和专业人员完成，估价结果较科学准确、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。

（4）实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。

（5）承担法律责任。专业机构和专业人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定的，不仅会被责

令限期改正，还会依法受到行政处罚，承担民事赔偿责任，甚至被追究刑事责任。

真题解析—2017单选1

关于专业房地产估价的说法，正确的有（ ）。

A.应由专业机构和专业人员完成

B.应经过审慎判断并提供专业意见

C.出具的结果具有证明效力

D.应收取一定的服务费用

E.咨询性估价无需承担法律责任

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成。（2）提供的是专业意见。（3）具有公信力。（4）实行有偿服务。（5）承担法律责任。

（二）专业房地产估价的概念

估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值或价格之前需要确定的几个最主要的要素，因此又称为估价基本事项。

（三）估价与评估的异同

房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。

需要指出的是，区分估价和评估并不意味着房地产估价

师和房地产估价机构只能从事房地产价值或价格评估业务。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值和价格评估业务（包括为了各种需要，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：

（1）房地产价格和价值分配业务。例如：①把包含土地价格和建筑物价格在内的房地产成交价格或购买价款（如通常所说的房价），把包含土地收益和建筑物收益在内的房地产租金（如通常所说的房租），把评估出的包含土地价值和建筑物价值在内的房地产价值，在土地和建筑物之间进行分配；②把采用成本法测算出的一个住宅小区的平均房价，在各个楼幢、单元、楼层、朝向、户型之间进行分配；③把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平

均地价，在开发完成后的备宗土地之闻进行分配；④把一宗土地的价值或价格在其上建筑物的各个单位（套）之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。

（2）房地产价值提升评估业务。例如，对房屋进行更新改造、改变用途、增加容积率、将相邻房地产合并等带来的房地产价值提升评估。

（3）房地产价值减损评估业务。例如，因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。

（4）相关经济损失评估业务。例如，因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复所造成的搬迁费、临

时安置费、停产停业损失评估。

（5）房地产咨询业务。例如，开展房地产政策法规咨询，出具相关咨询报告或意见书；对房地产市场进行调研（包括房地产市场调查、分析、预测等），提供市场调研报告；编制房地产项目建议书、可行性研究报告、项目评估报告；开展房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况调查评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。

鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。

真题解析—2017年判断3 为估价委托人竞买国

有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询估价。（）

【答案】√

【解析】本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。

【真题扩展】

评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。

A.传统价值评估

B.价值分配

C.相关经济损失评估

D.价值减损评估

【答案】C

二、房地产估价的特点

（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格

（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价

房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识及实践经验去“发现”“探测”房地产价值，而不是去“发明”“创造”房地产价值。估价师在模拟市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。

真题解析—2017年单选1

在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。

A.模拟房地产市场定价

B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础

D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 【答案】D

【解析】本题考查的是房地差估价的特点。房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

在鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。无论是何种性质的估价及其应承担的法律责任的大小，估价机构和估价师都应认真对待，勤勉尽责地去完成。其中，鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。

（四）房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内

对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：

（1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评价值。因为估价总是在信息不

完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

（2）所有的评估价值都会有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。

（3）不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种误差又要适度。

（4）判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。

（5）即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价假设是否合理、估价方法是否适用、估价基础数据是否正确、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以肯定或否定。

典型例题

不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（ ）。

A.掌握的估价信息不同

B.遵循的估价原则不同

C.履行的估价程序不同

D.估价对象的状况不同

【答案】A

（五）房地产估价既是科学又是艺术

三、房地产估价的必要性

（一）专业估价存在的基本前提

任何财产（包括资产、商品等）虽然在交易中都需要衡量和确定价格，但并不都需要专业估价。价值较小或价格依照通常方法容易确定的，一般不需要专业估价。一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。

（二）房地产需要专业估价的具体分析

房地产之所以需要专业估价，除了它具有独一无二和价值较大两个特性，还因为房地产市场是典型的不完全市场。

（三）房地产估价是估价行业的主体

房地产估价不仅必要，而且是估价行业的主体，是因为：（1）房地产量大面广，其他资产相对较少。

（2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价

的情形相对较少。

（3）房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资

产估价主要限于价值价格评估本身。

（4）房地产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地区组织通常也是最多、最大的。

第二节 对房地产估价的需要

一、房地产转让和租赁的需要

房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是

房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权（简称房地产）转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是房屋所有权人、土地所有权人、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

二、房地产抵押的需要

抵押虽然是“第二还款来源”，但它是保障债权实现的一种重要方式。

房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：

（1）初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。

（2）再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押贷

款的，对该房地产的价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

（3）续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地

产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。

（4）抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格

变化、掌握抵押房地产价值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等价格或价值进行监测和评估。

（5）抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或拍卖、变卖的，为折价或拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。

在实际中，通常按照抵押贷款前、抵押贷款后和抵押物处置三个阶段，来划分为金融机构提供的房地产抵押估价及相关专业服务。

三、房地产税收的需要

中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地

产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。

四、房地产征收和征用的需要

征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。

在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。

真题解析—2017年单选2

政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（ ）。

A.征用期间导致房屋损毁的价值损失

B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用

C.征用期间租赁经营损失

D.征用期间市场上类似房地产的增值差价

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用

房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、

临时安置费和停产停业损失。

五、房地产司法拍卖的需要

人民法院强制拍卖房地产即房地产司法拍卖，需要评估被拍卖房地产的市场价值或市场价格，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据。

六、房地产分家析产的需要

房地产是家庭财产的主要组成部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。

七、房地产损害赔偿的需要

房地产损害的情形多样复杂，主要有：

（1）使他人房地产受到污染。例如，架设高压线、建变电站等使附近房屋受到辐射污染，修建高架桥、铁路、机场或经常产生振动等使周边房屋受到噪声污染或振动影响，泄漏或排放有害物质使房地产中的土壤、水、空气受到污染等。

（2）新建建筑物影响相邻房屋的通风、采光、日照、景观、视野等。

（3）工程施工不慎使邻近建筑物受损。例如，基础开挖时造成旁边房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等。

（4）房屋质量缺陷给购房人造成损失。例如，预售的商品房在交付使用后发现层高、防水、保温、隔热、隔声、室内空气质量等未达到合同约定的标准或不符合国家标准，在不退房的情况下，要求房地产开发企业赔偿。

（5）修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损失。

（6）对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损

失。例如，错误查封、异议登记不当等造成房地产权利人损害。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

（7）未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建或延迟竣工，给他人造成损失。

（8）非法批准征收、使用土地给当事人造成损失。

（9）其他房地产损害。例如，人为火灾、爆炸、堆土

垮塌等导致他人房屋损毁。租住他人房屋，在房屋内发生非正常死亡事件，导致房屋为“凶宅”，使房屋价值减损。

上述各种房地产损害需要评估被损害房地产价值减损

额和相关经济损失（如因房地产损害造成的其他财产损失、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等），为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。

教材例题：需熟练计算

【例1-1】某办公楼工程基础施工中，造成邻近一幢住

宅楼出现一定程度的门窗变形、墙体开裂和基础不均匀沉降等。该住宅楼总建筑面积5500m2，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅接在未受损状况下的市场价格为6000元／m2，平均每套住房的市场租金为2000元／月，在受损状况下的市场价格为5200元／m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置费平均每户每月2 000元；该住宅楼即使修复后，也会因曹受损使人们心理减价3%。请计算或回答：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额；②

修复所能带来的价值增加额；③修复的各项必要费用；④该损害在经济上是否可修复；⑤该损害造成的相关经济损失额；

⑥该损害造成的总损失额；⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。

【解】（1）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，

为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即： (6000-5200)×5500=440.00(万元)

（2）修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前

的市场价格之差，即：

[6000×(1-3%)-5200]×5500=341.00（万元）

（3）修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费

和临时安置费，即：

180+0.1×2×60+0.2×6×60-264.00(万元)

（4）该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费

用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。

因为修复的各项必要费用264万元小于修复所能带采的

价值增加额341万元，所以该损害在经济上是可修复的。

（5）该损害造成的相关经济损失额，是房地产价值减

损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：

0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(万元)

（6）该损害造成的总损失额，包括修复的必要费用和

修复后的价值减损额，即：

264+0.6×3%×5 500=363.00(万元)

（7）如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：

0.1×2+0.2×6+0.6×3%×5 500÷60=3.05（万元）

或者

(363-180)÷60=3.05(万元)

八、房地产保险的需要

房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。

九、国有土地有偿使用的需要

国有土地有偿使用包括国有建设用地使用权（简称建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权）出让、租赁、作价出资（人股）、授权经营等，都需要估价服务。

十、企业有关经济行为的需要

企业改制、上市、资产重组、资产置换、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或其中的房地产进行估价，为有关决策、会计计量、信息披露、监督管理等提供参考依据。

十一、房地产行政管理的需要

搞好房地产行政管理，不仅需要搞清楚房地产的数量和质量，还需要搞清楚房地产的价值量及其增减变动情况，这就需要房地产估价。

十二、其他方面的需要

对房地产估价的需要，除了上面列举的，还有许多，例如：

（1）房地产证券化需要的估价。

（2）办理出国移民提供财产证明需要的估价。

（3）在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或为确定它们提供参考依据的估价结果或估价报告有异议的

情况。

（4）对各种涉及房地产的违法、违纪等行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量（如面积），而且考虑涉案房地产的价值量。

（5）房地产开发经营过程中需要的估价。

（6）建设用地使用权期间届满需要的估价。

（7）住房反向抵押需要的估价。住房反向抵押俗称“以房养老”，住房反向抵押不像住房抵押贷款那样将住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证，因此特别需要估价服务。例如，需要评估住房现在的市场价值以及到根据老年人的年龄、健康状况、当地老年人的平均寿命等因素估计的预期寿命结束时的增值（如房价上涨）和减值（如建筑物折旧、房价下跌）等情况，或者评估住房在

老年人预期寿命结束时的市场价值，为确定每月（或每年）的最高养老等资金提供参考依据。

真题解析—2017年判断2

“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证。（） 【答案】√

【解析】本题考查的是住房反向抵押不像住房抵押贷款那样将住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证，因此特别需要估价服务。

第三节 房地产估价的要素

一、估价当事人

估价当事人是与房地产估价活动有直接关系的单位或

个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。

（一）房地产估价机构

房地产估价机构简称估价机构，是依法设立的从事房地产估价活动的中介服务机构。《资产评估法》规定，评估机构应依法采用合伙或公司形式。合伙形式的评估机构应有2名以上评估师，其合伙人三分之二以上应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。公司形式

的评估机构应有8名以上评估师和2名以上股东，其中三分之二以上股东应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停

止从业处罚的评估师。评估机构的合伙人或股东为2名的，2名合伙人或股东都应是具有3年以上从业经历且最近3年内

未受停止从业处罚的评估师。设立评估机构，应向工商行政管理部门申请办理登记。评估机构应自领取营业执照之日起30日内向有关评估行政管理部门备案。

（二）注册房地产估价师

目前，中国规定注册房地产估价师应受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务；不得以个人名义承揽房地产估价业务，应由所在的房地产估价机构统一接受委托和收费。

（三）估价委托人

委托人有权依法自主选择估价机构，任何组织或个人不得非法限制或干预。无论估价报告是给谁使用，根据《资产评估法》，委托人都应向估价机构和估价师提供估价所需的估价对象权属证明、财务会计信息和其他资料，并对其提供的资料的真实性、完整性和合法性负责，有义务协助估价师对估价对象进行实地查勘及收集估价所需资料，不得要求出具虚假估价报告或其他非法干预估价行为和估价结果。

估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价利害关系人是指估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。估价利害关系人除了估价对象权利人，还有估价对象的潜在投资者、受让人等。估价报告使用人也称为估价报告使用者，简称报告使用人，是指依法

使用估价报告的单位和个人。估价报告使用人可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。

估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。

真题解析—判断

在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人或估价关系利害关系人。

【答案】√

二、估价目的

估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。

任何估价项目都有估价目的。房地产征收估价，可分为国有土地上房屋征收评估和集体土地征收评估；国有土地上房屋征收评估又可根据估价对象，分为被征收房屋价值评估和用于产权调换房屋价值评估等。建设用地使用权出让估价

可根据服务对象，分为出让人需要的估价和意向用地者需要的估价；根据出让方式，分为招标、拍卖、挂牌、协议出让估价。

不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。此外，估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。

真题链接—2017年单选4

关于估价目的的说法，错误的是（ ）。

A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要

B.任何估价项目都有估价目的

C.一个估价项目通常有多个估价目的

D.估价目的限制了估价报告的用途

【答案】C

【解析】本题考查的是估价目的。选项A正确，估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途，它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用；选项B正确，委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的；选项C错误，一个估计项目应只有一个估价目的，如果委托人有多种估计目的，应分别作为不同的估价项目；选项D正确，估价目的限制了估价报告的用途，针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套

房地产估价理论与方法重要公式(整理)

房地产估价理论与方法重要公式 1 . 2房地产的概念 ?建筑密度 %=建筑基底总面积 X 100% 建筑用地面积 ?容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ?总建筑面积=土地总面积X 建筑密度X 建筑层数 ?容积率=建筑密度X 建筑层数 ?套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 ?建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2. 3房地产的供求与价格 ?供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 ?弹性=作为因变量的 经济变量的相对变化 作为自变 ?房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ?房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ?房地产需求的交叉价格弹性 =一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 ?房地产需求的价格预期弹性 =房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2. 4房地产价值和价格的种类 ?一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 ?基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途，分 别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ?标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土 地在该区域的标准指导价格。 ?房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理 必要的费用、税金及应获得的利润。 ?房地价格=土地价格+建筑物价格 ?土地价格=房地价格一建筑物价格 ?建筑物价格=房地价格一土地价格 ?楼面地价=土地总价 总建筑面积 .楼面地价 =土地总价 X 土地总面积 =土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ?期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房岀租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价 =原容积率下的土地单价X （现容积率一原容积率） 原容积率 4. 4建立价格可比基础 ?建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X -补地价（单价） =现楼面地价X 现容积率一原楼面地价X 原容积率 -补地价（总价） =补地价（单价）X 土地总面积 -补地价（单价） =原楼面地价X （现容积率一原容积率） 套内建筑面积 建筑面积 -补地价（单价）

04第一章第二节对房地产估价的各种需要(二)(2012版)

六、国有建设用地使用权出让的需要（2009年考点） 国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）确定各种出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价（一般是欲取得土地者可承受的最高价）提供参考依据。例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价（保留价），竞买人需要确定自己的最高出价（最高应价或最高报价）。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。 【2009年试题】在房地产买卖中对估价有多种需要，包括（）。 A．拟买卖的房地产市场价值 B．买方愿意支付的最低价 C．买方可承受的最高价 D．卖方可接受的最低价 E．卖方愿意接受的最高价 答案：ACD 解析：B选项，最低价一般是出让人可接受的最低价；E选项，竞买人需要确定自己的最高报价。 七、房地产分割的需要 房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。例如夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其

房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4

房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4 单项选择题 第1题： 报酬资本化公式V=A/Y[1/(1+Y)ⁿ]的假设前提不包括( )。 A.净收益A每年不变 B.收益年限n为有限年 C.报酬率Y不等于零 D.价格V符合评估时点市场情况 参考答案：D 答案解析： 第2题： 功能折旧违背了以下哪个原理?( )。 A.收益递减原理 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 参考答案：C 答案解析： 第3题： 以下分解法求取建筑物折旧的步骤，正确的是______。 A.求取外部折旧→求取物质折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 B.求取物质折旧→求取外部折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 C.求取物质折旧→求取功能折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 D.求取功能折旧→求取物质折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 参考答案：C 答案解析： 本题涉及的考点是分解法求取建筑物折旧的步骤。分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧；②求取功能折旧；③求取外部折旧；④求取建筑物折旧总额。 第4题： 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 参考答案：C 答案解析： 第5题： 砖混结构二等房屋的残值率一般为______。

A.4% B.3% C.2% D.1% 参考答案：C 答案解析： 各种结构房屋的残值率不同，主要有：①钢筋混凝土结构的残值率为0；②砖混结构一等的残值率为2%；③砖混结构二等的残值率为2%；④砖木结构一等的残值率为6%；⑤砖木结构二等的残值率为4%。其中，砖混结构二等房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋，其残值率一般为2%。 第6题： A.3800 B.4500 C.5200 D.5600 参考答案：D 答案解析： 第7题： 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为______。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 参考答案：D 答案解析： 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。由题意可知，交易情况修正系数=1÷(1-6%)=1.064。 第8题： 不属于房地产状况调整的内容是( )。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 参考答案：A 答案解析： 第9题： 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为______万元。 A.318.68 B.457.68

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 本题答案： 2、多项选择题 下列房地产影响因素中属于个别因素的是（ ）。A.基础设施 B.区位 C.土地形状 D.规模 E.建筑结构 本题答案： 3、判断题 在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。（ ） 本题答案： 4、判断题 对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。（） 本题答案： 5、多项选择题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大 本题答案： 6、单项选择题 一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A.下降，下降 B.下降，上升 C.上升，下降 D.上升，上升 本题答案： 7、多项选择题 影响房地产价值的权益因素包括（）。（2008年真题）A.房地产权利设立和行使的限制 B.房地产区位的限制 l下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（）。A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程 D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化

2009年房地产估价理论与方法真题

2009年房地产估价理论与方法真题 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A．估价机构 B．估价师 C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要 2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象 3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值 C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值 4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值 B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化 D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动 7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产

自考《房地产估价》必备

第一章房地产估价概论 第一节对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 （一）专业估价与非专业估价的本质区别 有以下本质区别： ①专业估价由专业人员和专业机构完成，即具有相应资格的估价师和具备足够数量估价师、取得相应估价资质的估价机构完成； ②专业估价是提供的专业意见，不是凭直觉，凭感觉得的，是根据科学的方法测算出来的； ③专业估价具有公信力，即提供的专业意见具有证明有效力； ④专业估价是有偿服务，即向委托人收取一定的费用； ⑤专业估价承担法律责任，即估价师和估价机构对自己评估的过程和结果要承担法律责任。 (二)专业房地产估价的概念 房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进2行分析、测算并提供相关专业意见。通常把特定目标称为估价目标，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。 房地产估价的定义：房地产估价师和房地产估价机构是根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 （三）估价与评估异同 相对于价值分析、测算和判断活动。估价的含义更加精确、明确、具体，就是专指对价值进行评估。评估的含义很广泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 特别需要指出的是，区分估价和评估，并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值的评估业务。还可以从事房地产估价衍生业务、房地产咨询顾问业务等。 （四）国外和我国港台地区对房地产估价的称谓及定义 日韩称为不动产鉴定评价，中国香港称为物业估价，中国台湾称为不动产估价。 二、房地产估价的本质（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格 价值和价格之间的关系及本质区别是:价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现，围绕着价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。 应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。 (二) 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场价格 估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，应由交易当事人自己决定。 房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析，测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。 （三）房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证 估价是一种专业意见，而不应该被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现的价格的保证。 估价专业意见的作用分为性质不同的两类，一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，是属于第一种，为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，是属于第二种的。不论是起着何种的作用的估价以及应承担的法律责任大小如何，估价师和估价机构都应当认真的对待，勤勉尽责的去完成。 （四）房地产估价都有误差但误差应在合理的范围内 对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。 ②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差；③不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。 ④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。⑤及时可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但

房地产估价师房地产估价理论与方法-43

房地产估价理论与方法-43 (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、选择(总题数：20，分数：60.00) 1.成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本，而是______。 （分数：3.00） A.费用 B.价格√ C.支出 D.代价 解析： 2.成本法的本质是以房地产的______为导向来求取房地产的价值或价格。 （分数：3.00） A.重置成本 B.重建成本 C.重新购建成本 D.重新开发成本√ 解析： 3.______也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 （分数：3.00） A.实际成本 B.个人成本 C.个别成本 D.客观成本√ 解析：[解析] 实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 4.下列选项中，______不是取得土地的途径。 （分数：3.00） A.市场购买 B.征用集体用地√ C.征收集体用地 D.征收国有土地上房屋 解析： 5.在计算投资利息时，______项目不计算利息。 （分数：3.00） A.土地取得成本 B.建设成本 C.销售税费√ D.销售费用 解析： 6.利润率由大到小的顺序是______。 （分数：3.00） A.投资利润率、直接成本利润率、销售利润率、成本利润率 B.投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率 C.直接成本利润率、投资利润率、销售利润率、成本利润率 D.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率√

解析：[解析] ① ② ③ 因此利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。 7.新开发的房地产不包括______。 （分数：3.00） A.新开发的土地 B.新开发的建筑物 C.新开发的构筑物√ D.新开发的房地 解析： 8.在求取建筑安装工程费时，______主要是用来求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 （分数：3.00） A.分部分项法 B.工料测量法√ C.单位比较法 D.指数调整法 解析：[解析] 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 9.根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧不包括______。 （分数：3.00） A.物质折旧 B.功能折旧 C.外部折旧 D.内部折旧√ 解析： 10.______是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。 （分数：3.00） A.功能缺乏折旧 B.功能落后折旧 C.功能过剩折旧√ D.功能不足折旧 解析： 11.某宗熟地的原生地取得费为540元/m 2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m 2和60元/m 2，贷款年利率为8%，这块地的面积是10000m 2。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为______元/m 2。 （分数：3.00） A.89.53 B.103.22 √ C.124.33 D.188.96

房地产评估第1章练习题答案

第一章练习题答案 一、单项选择题 1、房地产的买卖通常需要较长的时间才能变现，这体现了房地产的（）D P11 A．高价值性 B．保值增值性 C．利用外部性 D. 难以变现性 2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。B P23 A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C 3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方 面的制约。D P29 A、建筑技术 B、土地权利设置 C、相邻关系 D、土地使用管制 4、生地价是指（）。B P7 A、城市中待拆迁土地之地价 B、未开发农地、荒地之地价 C、可供直接用于建设的土地之地价 D、没有建筑物的土地之地价 5、毛地的概念是（）。 D P7 A、已做三通一平的土地 B、已征用补偿但未做三通一平的土地 C、城市空地 D、未拆迁的城市土地 6、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（）。C P7 A、农地 B、毛地 C、生地 D、熟地 7、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该 两宗房地产的价值相比有（）。A A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比 8、楼面地价=土地单价÷（）。 D P42 A、建筑层数 B、建筑覆盖率 C、绿地率 D、建筑容积率 9、房地产估价中的价值，一般是指（）。B P34 A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、帐面价值 10、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方 米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。C A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、难以判断 11、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内 按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（）元/平方米。 A、3000 B、2700 C、2914 D、2500 12、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。B P47 A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比 13、容积率是指（）。 B P42 A、底层建筑面积与占地面积的比率 B、建筑总面积与土地总面积的比率 C、建筑面积密度 D、土地总面积与建筑总面积的比率 14、因增加容积率需补地价的数额为（）。C P50 A、（增加后的容积率—原容积率）×原容积率下的地价 B、（增加后的容积率—原容积率）×增加后容积率下的地价 C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的地价 D、（增加后的容积率—原容积率）÷增加后容积率×增加后容积率下的地价 15、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。C A、本地区房地产的 B、全国房地产的

房地产估价理论与方法分类模拟题30

房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案：B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案：A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。

3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案：D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案：A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%

房地产估价师第估价理论第9讲第八章2019年新版10页

第八章成本法及其运用 一、本章所占分值（客观题） 说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为 6.7分。 二、重要考点 第一节成本法概述 【成本法的含义】 1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）（2009年试题） 答案：√见教材P269 2．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（2005年试题） 答案：×见教材P269。 解析：应为估价时点。 【成本法估价需要具备的条件】 1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就

相应增高。（）（2008年试题） 答案：×见教材P271～272 解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。 2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。（2010年试题） A．应采用客观成本而不是实际成本 B．应采用实际成本而不是客观成本 C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 答案：ACD 见教材P272 解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 3．在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题） A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值 D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值 答案：BE 见教材P272。

房地产估价整理习题

房地产估价 第一章房地产估价概论 1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( ) 2、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。 A.发明、 B.发现、 C.创造、 D.确定 3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。 A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性差和价值最大、 D.不可移动和用途多样。 4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。 A.传统评估业务、 B.价值分配 C.相关经济损失评估、 D.价值减损评估 1、× 2、C 3、B 4、C 第二章房地产及其描述 1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米 五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整 2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A.易受限制、 B.相互影响、 C.独一无二、 D.不可移动 3、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。 A.户型、 B.楼层、 C.层高、 D.装修 4、房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。 A.土地总量有限、 B.规划限制、 C.房地产不可移动、 D.价值量大 1、98 2、D 3、B 4、C 第三章房地产价格和价值 1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（） 2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。 A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格； B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格； C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格； D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。 3、下列属于成本租金构成的内容有（）。 A.折旧费 B.维修费 C.管理费 D.保险费 E.房产税 4、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。 A.原始价值高于账面价值、 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值、 D.快速变现价值低于市场价值 5、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（） A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值

房地产估价基本理论-价格形成法则(一)

房地产估价基本理论-价格形成法则(一) 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：①供求法则；②替代法则；③机会成本法则；④变动法则；⑤收益与分配法则；⑥收益递增递减法则；⑦均衡法则；⑧贡献法则；⑨适合法则；⑩竞争法则。 一、供求法则 在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。 （一）供求法则成立的一般条件 回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件： 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 （二）房地产市场的供求特点

房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点： 1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。（三）房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点： 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。 基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其

房地产估价理论与方法

房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序

B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

《理论与方法》核心要点提炼及真题链接(第一章 房地产估价概论)

《理论与方法》核心要点提炼及真题链接 第一章 房地产估价概论 第一节 对房地产估价的认识 一、房地产估价的含义 （一）专业估价与非专业估价的区别 概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点： （1）由专业机构和专业人员完成。专业机构是指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。专业人员是指具有估价专业知识及实践经验，专门从事有关估价活动的个人。 （2）提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较科学准确，客观合理。 （3）具有公信力。专业估价由于是专业机构和专业人员完成，估价结果较科学准确、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。 （4）实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。 （5）承担法律责任。专业机构和专业人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定的，不仅会被责

令限期改正，还会依法受到行政处罚，承担民事赔偿责任，甚至被追究刑事责任。 真题解析—2017单选1 关于专业房地产估价的说法，正确的有（ ）。 A.应由专业机构和专业人员完成 B.应经过审慎判断并提供专业意见 C.出具的结果具有证明效力 D.应收取一定的服务费用 E.咨询性估价无需承担法律责任 【答案】ABCD 【解析】本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成。（2）提供的是专业意见。（3）具有公信力。（4）实行有偿服务。（5）承担法律责任。 （二）专业房地产估价的概念 估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值或价格之前需要确定的几个最主要的要素，因此又称为估价基本事项。 （三）估价与评估的异同 房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。 需要指出的是，区分估价和评估并不意味着房地产估价

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

房地产估价基本理论-价格形成法则【精品文库】

房地产估价基本理论-价格形成法则【精品文库】房地产估价基本理论-价格形成法则 ==================================================================== == 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。 具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决 定的。其主要内容包括如下十项法则:?供求法则;?替代法则;?机会 收益与分配法则;?收益递增递减法则;?均衡法成本法则;?变动法则;? 则;?贡献法则;?适合法则;?竞争法则。 一、供求法则 在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商 品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本 质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成 负相关。 (一)供求法则成立的一般条件 回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件: 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自 由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 (二)房地产市场的供求特点 房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点:

1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。 (三)房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点: 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。 基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际影响要有合理 的估计。 上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。这些限制的存在及其作用程度的明显性，并不表明房地产价格不受供求法则的支配。其实这只是要求我们在遵循供求法则分析房地产价格时，不仅要进行一般的分析，而且必须根据房地

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 （ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 本题答案： 2、多项选择题 以下选项中，（ ）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整 B.环境状况 C.建筑结构 D.配套设施状况 E.用途 本题答案： 3、判断题 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（ ） 本题答案： 4、单项选择题 理论上，房地产价格与利率因素呈（ ）相关。A.正 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

B.负 C.不 D.不确定 本题答案： 5、判断题 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（） 本题答案： 6、判断题 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是基本相同的。（） 本题答案： 7、判断题 从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。（） 本题答案： 8、判断题 在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。（） 本题答案： 9、判断题 当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。（） 本题答案： 10、判断题 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。（） 本题答案： 11、判断题 一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因l本题答案： 15、单项选择题 对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依