中央_地方的矛盾与长安三年括户

?专题研究?

中央、地方的矛盾与长安三年括户

孟宪实 提　要:控制户口及其机制事关国家命脉。从宇文融括户到杨炎两税法实施,唐朝的历史与制度的演进重大而鲜明。这个历史过程的某些重要因子应该从武则天时期开始,而经常被忽视的是中央与地方的矛盾关系在其中的关键作用。括户本是地方政府的责任,但长安三年武则天政府却越过地方由中央派使括户,对地方政府的不信任是基本背景。而地方政府的不配合正是促使这次行动流产的重要原因。大谷文书2835号这一地方政府方面的资料,为此提供了证据。

关键词:括户　中央　地方　大谷文书

关于唐代括户的研究,以往多注意封建国家与大地主之间的矛盾冲突,对农民的控制常常归结为国家与地主的争夺,由此出发,研究者站在中央政府立场上的倾向往往十分明显。事实上,我们在史料中很少能看到大地主在国家实行括户政策时期的特别动向,看到更多的则是政权内部各种意见的争论。由于研究者多是历史上中央集权的支持者,所以反对括户的人便被贴上大地主利益的代言人这类标签。这里且不论国体政体问题,就具体的历史研究而言,如此立场鲜明有时会妨碍认识的深化。本文通过对新旧史料的分析,发现在武则天时期,对于农民逃亡现象,中央政府与地方政府之间存在着相当大的矛盾,这个矛盾引导出了中央的括户政策,又成为中央括户政策失败的重要症结。在分析当时政府的政策时,中央与地方的关系显然是值得重视的一个问题。

一

唐朝前期的中央括户最著名的是开元时期的宇文融括户,实际上武则天长安三年(703年)已经进行过一次全国统一括户。大谷文书2835号提供了这个重要信息,也反映了地方政府在括户问题上的态度。这件文书最早发表于1960年①,第二年,唐长孺先生就这份资料发表了《关于武则天统治末年的浮逃户》一文,充分利用此文书证明逃户与括户的存在,同时指出后来宇

文融的括户“是武则天长安三年括浮逃户的继续和发展”

②。此后,讨论唐代逃户现象和括户政①②《历史研究》1961年6期。后来唐先生《唐代的客户》一文与此文有部分重合,见《山居存稿》129页,中华书局,1989年。李志生也有类似的研究结论,见《论宇文融括田括户对开元之治的影响》,《河北〔日〕内藤乾吉:《西域　见の唐代官文书の研究》附录文,《西域文化研究第三?敦煌吐鲁番社会经济资料(下)》,法藏馆,1960年,12—14页。

策者多从这个角度利用此文书。这件文书证明逃户和括户的存在当然是没有问题的,但除了前田正名以外,深入理解这件文书,进行讨论的文章并不多①。为了理解地方政府在逃户以及括户问题上的立场,以下从分析这件文书开始。这里先转录这件文书(依原格式,但武周新字改回,以取方便)。

1　甘、凉、瓜、肃所居停沙州逃户

2　牒奉处分:上件等州,以田水稍宽,百姓多

3　悉居城,庄野少人执作。沙州力田为务,

4　小大咸解农功,逃迸投诸他州,例被招5　携安置,常遣守庄农作,

抚恤类若家

6　僮。好即薄酬其庸,恶乃横生构架。为

7　客脚危,岂能论当。荏苒季序,逡巡不

8　归。承前逃户业田,差户出子营种。所收苗

9　子,将充租赋,假有余　,便入助人。今奉

10　明敕,逃人括还,无问户等高下,给

11　复二年。又今年逃户所有田业,官贷

12　种子,付户助营。逃人若归,苗稼见在,课

13　役俱免,复得田苗。或恐已东逃人,还被主人

14　眩诱,虚招在此有苗,即称本乡无业,

15　漫作由绪,方便觅住。此并甘、凉、瓜、肃百姓

16　共逃人相知,诈称有苗,还作住计。若不牒

17　上括户采访使知,即虑逃人诉端不息。

18　谨以牒奉。谨牒。

19 长安三年三月　日　典　阴永牒

(以下判署略)

此牒是敦煌县上给括户采访使的请示报告,在文件审核签署部分又增加了一句“仍牒上凉、甘、肃、瓜等州”的批示,知此牒还同时送达诸州。关于括户使,此件文书有“括户采访使”、“括逃御使”、“括逃使”等称谓,依唐长孺先生的判断,包括吐鲁番出土的一件文书所称的“括浮逃使”在内,都是该使全称的一种省略。

此牒文可以分为几部分进行理解。第一部分,1行到7行确认沙州逃户的存在;第二部分, 8、9行汇报敦煌县对逃户土地所采取的措施;第三部分,9行末“今奉明敕”以下引用关于括户的敕文;第四部分,13行“或恐”以下表明敦煌县担心括户引起混乱的忧虑。第一、第三部分证明逃户和括户的存在毫无问题。关于对逃户土地的处理,可以引证西州的一件租田契,说明这种处理方式的普遍性。《垂拱三年(687年)西州高昌县杨大智租田契》:

1　垂拱三年九月六日,宁戎乡杨大智交□

2　小麦肆斛,于前里正史玄政边租取逃

3　走卫士和隆子新兴张寺潢口分田贰亩

中央、地方的矛盾与长安三年括户

①前田正名在使用这件文书后指出两点:“11长安三年左右,沙州的农民不断逃亡到甘、凉、瓜、肃等

州。21官吏们十分热心地致力于使这些逃户返回沙州。”“官吏们”显然包括敦煌县地方官吏在内,这

与本文的理解大相径庭。见《河西历史地理学研究》,陈俊谋译,中国藏学出版社,1993年,99页。原

历　史　研　究2001年第4期　

4　半。其租价用充隆子兄弟二人庸　直,

5　如到种田之时,不得田佃者,所取租价麦,

6　壹罚贰入杨。有人吝护者,仰史玄应当。

7　两和立契,画指为记。

8　租田人 杨

9　田　主 史玄政

10　知见人 侯典仓①

卫士和隆子逃亡以后,其二亩半的口分田由史玄政代管,史此时也称田主。从这件契约看,史玄政没有兼并逃户的土地,因为关于此地的主人、权利、义务状况交代得非常清楚。这样,土地没有荒废,逃人的义务也有人代为完成。不仅如此,若没有和隆子的逃亡,便没有杨大智租种这二亩地的机会。杨大智肯定是耕地不足的农民,即使这一小块土地不能解决他的全部问题,租种也一定会有所收益。史玄政只是前任里正,可能是和隆子逃亡时候的里正。由他代为管理逃人的土地,可能是表明他应承担的一些责任。敦煌县的情况大略也可如此理解。

敦煌县对括户的担心主要有两个方面,其一,诸州农业生产受到损失;其二,敦煌县地方政治发生混乱。从语气上看,敦煌县的担心是有经验根据的,所谓“此并甘、凉、瓜、肃百姓共逃人相知,诈称有苗,还作住计”。但是,既然是“诈称”,实际上就是没有,为什么又当做困难呢?因为是逃户与诸州百姓“合谋”,敦煌县单方面是无能为力的。面对这件牒文,今天我们与当时的括户使处境相似,既不能证明牒文所述内容为真,也不能证实其内容为伪。真伪难辨的情况下,括户使若要判断就得冒一些风险,如果延滞下去,春耕开始,便更加难以实行。括户使若去证明敦煌县报告所述内容的真实与否,则更是不可能。在敦煌县的难题面前,括户使可能束手无策,而敦煌县对括户的不积极态度却也十分清楚地表现了出来。因为真伪难辨,只能信其为真。而按敦煌县牒文的逻辑,正是括户政策将会引起混乱发生。

综合此件文书可知,敦煌所在的沙州,确有许多农民逃亡到附近土地较宽的他州。逃户在当地的生活并不太好,但不知为什么就是不愿还乡。沙州农民的逃亡对于他州是有利的,同时也没有影响本乡的农业生产和租税。现在,国家下令括户,并有种种优惠,但逃人若与当地人联合起来,为了在当地住下去,称在当地已有田产而本乡并无土地,强使之归,则会对政府申诉不已,给地方政府的工作带来许多问题。为此,敦煌县特向括户使提出报告,请求指示。长安三年是武则天统治的末期,关于户口逃亡问题在中央已经争吵多年(详见下文),这才出台了御史括户政策。可是面对同一个问题,敦煌县却平静得多。因为此牒文同时还发往河西诸州,说明敦煌县并不隐瞒自己的观点。很有可能,敦煌县的观点正是地方政府代表性的观点。果真如此的话,括户政策的命运就有几分不妙了。

二

逃户现象在唐初就有,因而也发布过括户命令。武德四年(621年)九月,“诏括天下户口”,贞观十六年(642年)春,“敕天下括浮游无籍者,限来年末附毕”②。但这主要是针对隋末战乱中逃亡的户口。遭遇战乱,即使和平时期民户逃亡也在所难免。高祖时,“突厥入寇武

①《吐鲁番出土文书》录文本7册,406页;图版本,3册,文物出版社,1996年,493页。

功,郡县多失户口”

①。贞观十四年(640年)唐伐高昌,河西供役之地,户口逃亡严重②。这是特定条件下出现的局部问题。高宗以后,逃户才成为全国性的问题。“初永徽中禁卖买土地、口

分田,其后豪富兼并,贫者失业,于是诏买者还地而罚之”

③。至武则天时,问题进一步严重,警告不断提出。证圣元年(695年)凤阁舍人李峤上表,强调逃户问题严重:“今天下之人流散非一,或违背军镇,或因缘逐粮,苟免于时,偷避徭役”,

不仅如此,逃户危害极大:“非直课调虚蠲,阙于恒赋,亦自诱愚俗,堪为祸患”

④。圣历元年(698年)陈子昂上状言蜀地逃户:“今诸州逃走户有三万余,在逢、渠、果、合、遂等州山林之中,不属州县。土豪大族,阿隐相容,征敛驱使,不入国用。其中游手惰业,亡命之徒,结为

光火大贼,依凭林险,巢穴其中”

⑤。同年十月,纳言狄仁杰为河北、河朔安抚使,归而上疏,指出:“近缘军机,调发伤重,家道悉破,或至逃亡”

⑥。大约在此前后,又一位凤阁舍人韦嗣立呼吁解决逃户问题:“今天下户口,逃亡过半,租调既减,国用不足”

⑦。逃户带来的问题,其严重性是毋庸置疑的,而如何解决则取决于如何认识。

逃户发生的原因是多方面的,但从当时的议论中可以归纳出两个最重要的原因。永淳元年(682年)太常博士裴守真指出民众情况是:“黠吏因公以贪求,豪强恃私而逼掠,以此取济,民无以堪”;从国家政府方面看则“又以征戍阔远,土木兴作,丁匠疲于往来,饷馈劳于转运”,这样一来,“微有水旱,道路遑遑,岂不以课税殷繁,素无储积故也”。他又列举中央政府的太府、少府、司农和太仆四司,指出:“此四司者,役人有万数,费损无限极,调广人竭,用多献

少,奸伪由此而生,黎庶缘斯而苦,此有国之大患也”⑧。“黠吏”所指,应包括中央地方之官

吏,“豪强”当然指地主而言,但通篇所言,强调的是中央政府赋役政策是苦民的主要根源。监察御史韩琬上疏分析逃户产生的原因:“然流离之人,岂爱羁旅而忘桑梓,顾不得已也。然以军

机屡兴,赋敛重树,上下逼促,因为游民”⑨。虽然谈及“上下逼促”,但“军机屡兴,赋敛重

树”一句显然更重要,也是强调国家政策的消极作用。从武则天时起,极其重要的论点与此不同,主张逃户现象是地方官员不负责任和地方吏治腐败造成的。陈子昂在分析蜀中百姓逃亡现象时指出:“蜀川诸州百姓所以逃亡者,实缘官人贪暴,不奉国法,典吏游容,因此侵渔。剥夺既深,人不堪命。百姓失业,因即逃亡。凶险之徒,

聚为劫贼。今国家若不清官人,虽杀获贼,终无益天恩” λυ。在《上军国利害事》一文中,陈子

昂专门以“宰牧”为讨论对象,痛言刺史、县令得人的重要性:“臣比在草茅,为百姓久矣,刺史县令之化,臣委实知。国之兴衰,莫不在此职也。何者?一州得贤明刺史,以至公循吏为政者,则千万家赖其福。若得贪暴刺史,以徇私苛虐为政者,则千万家受其祸矣。”“臣窃维刺史

中央、地方的矛盾与长安三年括户

①②③④⑤⑥⑦⑧⑨《唐会要》卷85《逃户》。

《唐会要》卷82《租税上》。

韦嗣立任凤阁舍人没有明确时间,但他就任是在其兄承庆因疾去此职之时。后来,承庆改授太子谕德,

又历两州刺史,长安初入为司仆少卿。所以,韦嗣立任此职应在长安元年以前。《旧唐书》卷882《韦思谦传》附承庆、嗣立传。

《唐会要》卷77《诸使上》。

《上蜀川安危事》,《陈子昂集》,中华书局,1960年,174页。

《唐会要》卷85《逃户》。

《新唐书》卷54《食货志》。

《旧唐书》卷88《褚遂良传》。

《旧唐书》卷74《苏世长传》。

历　史　研　究

县令之职,实陛下政教之首也。陛下布德泽、下明诏将示天下百姓,必待刺史县令为陛下谨宣之。故得其人则百姓家见而户闻。不得其人,但委弃有司而挂墙壁尔。”①陈子昂的报告是以切身感受为根据的,可信程度比较高。地方官吏的政治素质,直接决定了地方的行政状况。贪婪残暴的地方官吏往往置国家法令和皇帝的诏敕于不顾,把不利于自己的诏令隐而不宣,在国家的统一政策之外再建独立王国。韦嗣立与陈子昂生活经历不同,但却得出了一致的结论。在那篇著名的疾呼“天下户口,逃亡过半”的上疏中,韦嗣立的立意原本是要兴立学校,通过学校培养官吏,提高官吏的素质,以使社会的统治秩序好转。他说,过去由于实行酷吏政治和学校不兴,“使海内黔首,骚然不安,州县官僚,贪鄙未息”。只有搞好学校教育,提高官吏素质,“则官无侵暴之政,人有安乐之心,居人则相与乐业,百姓则皆恋桑梓,岂复忧其逃散而贫窭哉”②。

逃户是一种违法现象,即使有中央的原因,地方官吏的责任也是不可逃脱的。从当时法律的视角来看,除了逃户本身以外,地方官吏对户口逃亡负有责任。《唐律疏议》卷第12户婚律总第151条:“诸里正不觉脱漏增减者,一口笞四十,三口加一等;过杖一百,十口加一等,罪止徒三年。”议:“里正之任,掌案比户口,收手实,造籍书……”。作为户籍最基层的管理者是负有司法责任的。总第152条:“诸州县不觉脱漏增减者,县内十口笞三十,三十口加一等;过杖一百,五十口加一等。州随所管县多少,通计为罪。各罪止徒三年。知情者,各同里正法。”注:“不觉脱漏增减,无文簿者,官长为首;有文簿者,主典为首。佐职以下,节级连坐。”总第153条:“诸里正及官司,妄脱漏增减以出入课役,一口徒一年,二口加一等。赃重入己者,以枉法论,至死者加役流;入官者坐赃论”③。不能不承认这些法律的严密性。户口逃亡,地方官即使不是贪鄙逼迫,也是管理失方。

相对于他人的呼吁,证圣元年(695年)凤阁舍人李峤的上表,更具有可操作性。他不再只是强调逃户问题的严重性,而且提出了解决逃户的具体办法,最重要的主张是不再依赖地方政府,由中央直接派御史进行括户:

逃亡之户,或有检察,即转入他境,还行自容。所司虽具设科条,颁其法禁,而相看为例,莫肯遵承。纵欲纠其　违,加之刑罚,则百州千郡,庸可尽科?前既依违,后仍积习,检获者无赏,停止者获免,浮逃不悛,亦由于此。今纵更搜检,而委之州县,则还袭旧踪,卒于无益。臣以为宜令御史督察检校,设禁令以防之,垂恩德以抚之,施权衡以御之,为制限以一之,然后逃亡可还,浮寓可绝。所谓禁令者,使闾阎为保,递相觉察,前后乖避,皆许自新,仍有不出,辄听相告。每纠一人,随事加赏,明为科目,使知劝沮。

所谓恩德者,逃亡之徒,久离桑梓,粮储空阙,田地荒废,即当赈于乏少,助其修营;虽有阙赋悬徭,背军离镇,亦皆舍而不问,宽而勿征;其应还家,而贫乏不能致者,乃给程粮,使达本贯。所谓权衡者,逃人有绝家去乡,离失本业,心乐所在,情不愿还,听于所在隶名,即编为户。夫顾小利者失大计,存近务者忘远图,今之议者,或不达于变通,以为军府之地,户不可移,关辅之民,贯不可改;而越关继踵,背府相寻,是开其逃亡,而禁其割隶也。就令逃亡者多不能归,总许割隶,犹当计其户等,量为节文,殷富者令还,贫弱者令住。检责已定,计科已明,户无失编,民无废业;然后案前躅、申旧章、严为防

①

《上军国利害事》,《陈子昂集》,186页。

②《旧唐书》卷88《韦思谦传》附承庆、嗣立传。

禁,与人更始。所谓限制者,逃亡之民应自首者,以符到百日为限,限满不出,依法科罪,

迁之边州。如此则户无所遗,民无所匿矣。

①李峤的上表,有两点值得注意:其一,依唐律,逃户和有关官员都要负法律责任,但人数太多,已到了法不责众的地步,所以只能调整政策,不能一味强调法律条文;其二,逃户问题之所以愈演愈烈,与地方政府有法不依关系重大。因此,他建议越过地方政府,直接由中央派员括户。这里引用的表文,已清楚地说明中央一派官员对逃户和地方政府的认识:地方政府责任重大而又不可依靠,而问题又如此严重不能不解决。地方政府官员的行为确实可以对现行制度造成截然不同的两种效果,对于维护中央政府的统一政策和法律秩序也具有至关重要的作用。贞观时,两任泽州刺吏张长贵和赵士达都有“占部中腴田数十顷”的记录②,明显违背“食禄之人不得夺下人之利”的规定③。贾敦颐“永徽中

迁洛。洛多豪右,占田类逾制,敦颐举没者三千余顷,以赋贫民”

④。苏干“垂拱中,历迁魏州刺史。时河北饥馑,旧吏苛酷,百姓多有逃散。干乃督察奸吏,,由是逃散者皆来复

业,称为良吏”

⑤。这些材料可以说为陈子昂的刺史、县令重要性理论做了证明,对于户口的逃亡,地方政府的贪官污吏确实负有不可推卸的责任。

这种现象非唐代独有,所以北朝以来中央政府括户政策实施,总是把逃户与基层官吏同罪处理。北魏时括户,高祖延兴三年(473年),“诏遣使者十人循行州郡,检括户口,其有仍隐不

出者,州、郡、县、户主并论如律”

⑥。东魏高澄统治时,“大括人为军士,逃隐者身及主人、三长、守、令,罪以大辟、没其家。于是所获甚众”

⑦。隋朝时,“高　又以人间课输虽有定分,年常征纳,除注恒多,长吏肆情,文帐出没,复无定簿,难以推校,乃为输籍定样”

⑧。又《隋书》卷67《裴蕴传》载:“于时犹承高祖和平之后,禁网疏阔,户口多漏。或年及成丁,犹诈为小;未至于老,已免租赋。蕴历刺史,素知其情。因是条奏,皆令貌阅。若一人不实,则官司解职,

乡正、里长,皆远配流”

⑨。由此可见,地方官吏与户口逃亡历来关系密切,而中央要实施统一政策,组织上的障碍正是地方官吏。所以当制度以内的手段无效以后,只有采取特别政策以打破地方堡垒,实现中央的统治意图。

关于逃户的出现,不论是强调中央政策还是强调地方吏治的原因,无一例外都认定是消极现象。国家财政受到不良影响,现有制度遭到破坏,甚至导致局部混乱。总之是问题严重,危害深远。但是除了不良政策和地方吏治败坏以外,逃户这一社会现象是否还有更深层的原因呢?这一现象是否也存在积极意义呢?显然这是唐朝政治家,特别是中央官员们的盲区所在。

三

人们只能按自己的认知行事,不管这种认知有多大局限性。唐朝前期的逃户问题讨论,终中央、地方的矛盾与长安三年括户

①②③④⑤⑥⑦⑧《隋书》卷24《食货志》。

《北史》卷55《孙　传》。

《魏书》卷7《高祖纪》。

《旧唐书》卷88《苏　传》。

《新唐书》卷197《贾敦颐传》。

《唐六典》卷3,户部郎中、员外郎条。

《新唐书》卷105《长孙顺德传》。

《唐会要》卷85《逃户》。

于引出了御史括户行动,这就是长安三年(703年)的御史括户。关于这次括户,《新唐书》卷125《苏　传》有这样一段文字:

时十道使括天下亡户,初不立籍,人畏搜括,即流入比县旁州,更相　蔽。　请罢十道使,专责州县,预立簿注,天下同日阅正,尽一月止,使　奸匿,岁一括实,检制租调,

以免劳弊。

①唐长孺先生讨论这一事件,并推证苏　的建议是在长安年间(701—704年)②。然而此建议的具体时间,最后是由大谷文书2835号确定,即长安三年。

以大谷文书2835号与《苏　传》的资料对照,可以了解此次括户的一些基本情况。括户的本意不过是户口核查,这本来就属于地方官的职责。据《唐六典》卷30,刺史每年一巡属县,“阅丁口”是内容之一。县令所管户口更具体。一般所谓括户,如武德四年的括户命令,实际上就是令地方政府核查户口。长安三年的括户与此不同,是中央派专使括户,由《苏　传》可知,专使以道为单位,同时有十位专使被派往各地。在李峤的建议中我们已经看到了这个主张,理由是地方官吏的不可信用。从苏　的建议中我们又看到了这个政策的失败,所以苏　主张再回到原来的轨道上去,依赖地方政府括户而撤消专使。专使主持括户,2835号大谷文书也提供了证明:敦煌县的行止必须要得到专使的批准。没有得到地方政府的配合,是此次专使括户失败的重要原因,这一点两份资料皆可证明。敦煌县根本不同意括户,即使专使强令括户,敦煌县不认真配合也是可以想见的。《苏　传》中所说的“人畏搜括,即流入比县傍州,更相　蔽”,进一步证实这种情况的普遍性。

李峤的建议在长安三年的括户中只实施了一部分,即专使括户。李峤更重要的建议是允许逃户就地入籍,放弃逃户归原籍的原则。但这一建议并没有被采纳。从大谷文书2835号中我们了解到的括户政策是给逃户一部分优惠条件,给复二年,还其土地。这一优惠条件显然没有得到逃户们的响应,敦煌县事先已经有所提醒,《苏　传》则最终证明了这一点。逃户的生活没有法律保障,所以有许多艰难。唐玄宗在《置劝农使诏》中曾指出逃户的困境:“违亲越乡,盖非获己,暂因规避,旋被兼并,既冒刑纲,复损产业,居且常惧,归又无依。积此艰危,遂成流

转。或因人而止,或庸力自资。怀土之思空盈,还本之途莫遂”

③。此诏是在宇文融括户时宣布的,虽夸大逃户欲归不能的一面,但对逃户生活艰难状态的描述还是比较可信的。敦煌出土的《燕子赋》是件文学作品,生动地表现了客户悲惨而又值得同情的地位。据朱雷先生考证,这件作品应属于唐前期④。既然如此,括户政策已经给了逃户还乡以种种优惠,逃户为何仍不愿还乡?逃户多发生在狭乡或赋役负担沉重地区,虽有一时优惠条件,长远地看,返乡对于逃户而言,仍是不利的选择。农民一定是在不得已的情况下才选择逃亡的,或者负债累累,或者躲避征徭,或者无地少地,总之是无法生存。逃户若归原籍,虽然国家不再追究,并不意味私人也不追究,生活状况不一定比逃户的状况好。不仅如此,逃户归乡,还会产生新的问题。以上文所举《垂拱三年(687年)西州高昌县杨大智租田契》为例,如逃人和隆子应国家的括户政策归乡,此田契就应作废,而杨大智的损失按原契应由现田主前里正史玄政赔偿,史以国家政策为借口不予执行,杨大智不应白白受损;或者杨大智以现有田契未过期做理由拒绝还田,和隆子

历　史　研　究

①②③④朱雷:《敦煌两种写本〈燕子赋〉中所见唐代浮逃户处置的变化及其他》,武汉大学:《敦煌吐鲁番文书

《全唐文》卷29。

《关于武则天统治末年的浮逃户》。

《新唐书》卷125《苏　传》。

也必不肯罢休。何况杨大智及和隆子的情况有一定的普遍意义。总之,随着括户政策的执行反而使一系列新问题接踵而至。这就不能不考虑括户政策本身的问题了。

事实上,中央政府的括户政策,要将逃户全部追回原籍,虽然有利于维护现行制度,却违反了社会经济的现实和规律。农民离乡不离土,虽然逃亡,但并没有与土地脱离,对社会经济不但不会产生不良影响,而且恰恰是社会经济发展的反映①。狭乡的土地与人口不成比例,造成劳动力过剩,而同时有的地区却是劳动力不足。农民的逃亡,在很大意义上即是过剩劳动力脱离户籍与新的土地再结合的过程。这一结合已经完成,所以逃户不愿回归原籍。这一过程尚未得到法律的承认,所以这些农民还被称做客户。括户政策,实际上不仅不承认这种劳动力与土地的新结合,而且还要摧毁这一结合,使问题再回到原来的状态中去。面对中央的这一政策,地方政府执行不力或变相抵制,以往的看法多认为是地方官吏由于一己私利的驱动反对中央的妄为;现在看来,除此之外,还有其他因素。相对于中央的高高在上,地方政府与社会的实际距离更近,所以更可能具有现实主义的立场,默许这种合理而不合法的新情况,甚至对中央的括户政策采取阳奉阴违的对策。地方政府的这种务实做法,从中央的立场看,正是典型的吏治腐败。这样说来,对于地方吏治腐败的指责,应该具体分析,有的所谓腐败,实际上是以非法的形式抗拒陈腐制度的合情合理、合乎历史发展进程的行为。

按户籍制度,农民的移居并不被禁止,这就是所谓的“乐居之制:居狭乡者,听其从宽;居远者,听其从近;居轻役之地者,听其从重。注云:畿内诸州不得乐住畿外,京兆河南府不

得住余州。其京城县不得住余县,有军府州不得住无军府州”

②。显然,乐居之制的基本原则是以役之轻重为根据的,民众只有选择重役之地的自由而没有选择轻役之地的自由。这是国家的乐居原则而不是民众的乐居原则。不过狭乡宽乡应该有所不同,如果其他条件相同,民众也应乐居宽乡。迁移被有条件允许,而迁移的过程则必须在国家的控制之下。民户逃亡,原籍必有登记,若漏记则有关人员要负司法责任,上文所举《唐律疏议》卷12户婚律中的有关条款就是证明。与此同时,法律上也禁止其他地方接受逃亡。《唐律疏议》卷28捕亡律第467条“容止他界逃亡浮浪”就是这方面的法律规定③。确实要迁往宽乡,要申请相关手续,“徒宽乡者县覆于

州。出境则覆于户部,官以闲月达之”④。《日本养老令》第15条:“凡户居狭乡,有乐迁就宽,

不出国境者,于本郡申牒,当国处分。若出国境,申官待报,于闲月郡领送,付领讫,各申官。”仁井田　先生把这条日本令拟定为唐令,可以参考⑤。迁移的具体手续不清,若以过所为例,其繁复的程度就超出想象,对此可参考荒川正晴先生最近的研究⑥。这个繁复的过程本身就会令民众望而却步。国家为了控制民众而设立种种制度,民众在制度之网中承受各种负担。当负担不堪承受之时,民众中的最大多数———农民开始逃亡。逃亡本来就是为了摆脱负担,所以不可能想像或要求逃亡农民按国家的法律规定去履行迁移手续,从而再次为自己套上枷锁。农民多是在负担不堪的情况下逃亡的,比如身在役中或负债的人,这样的人合法迁移一定更难获

中央、地方的矛盾与长安三年括户

①②③④⑤⑥〔日〕荒川正晴:《唐の州　百姓と过所の　给一唐代过所?公验文书记(1)一》,《史观》137册,

〔日〕仁井田　:《唐令拾遗》,栗劲等译,长春出版社,1989年,146页。

《新唐书》卷51《食货志一》。

《唐律疏议》,539—540页。

《唐六典》卷3户部郎中、员外郎条。

参见吴宗国《隋唐五代简史》6章“土地集中和租佃制的发展”,福建人民出版社,1998年,184—190

页。

历　史　研　究

准。当合法取得基本生存条件变得艰难时,非法的逃亡便成了不堪重负的农民的必由之路。逃亡成了普遍现象的时候,地方政府也就渐渐容忍、默认、适应,进而利用。

不管是新的自耕农还是佃农,逃户已经与土地实现结合。所以强迫逃户返回原籍是不现实的,但维护现存的法令制度这个原则又不能放弃,于是在旧制度与新现象之间,武则天的中央政府于长安三年采取了强迫社会适应旧制度的括户政策。其实,八年以前,李峤已经指出“以为军府之地,户不可移,关辅之民,贯不可改”的观念是“不达于通变”的。李峤的现实主义路线显然更有助于问题的解决———以允许逃户就地入籍的方法把这些脱籍的人口重新纳入政府的赋役体系之中———但由于没有获得朝廷的通过,致使这项政策的实施又向后推迟了许多年。长安三年的括户终于不了了之,政策本身的问题和地方政府的抵制应该是主要原因。虽然如此,御史括户一事在制度史上的意义仍是重大的,因为这成了后来宇文融括户的先声。

御史括户的形式后来被宇文融所继承,这种组织方式就很重要。为什么会采用这种方式?对此,李峤提出这个主张时没有说明,长安三年的御史括户时也未申明理由,甚至后来的宇文融括户时也没有解释。这里只能从制度上试做推测。作为全国的行政中枢的尚书省,其掌管政令、处理户口、土地等资料的功能是毋庸置疑的,但对于资料不实的问题却无能为力,因为尚书省如户部对于户口的不实根本没有能力核实。相对于尚书省对于地方这类问题的无能,正如刘后滨先生所指出的那样:“御史台自成系统,在制度上具有从中央直贯地方的职能……所以使职最先从御史台系统发展而来”①。御史括户正是从御史台监察地方的职能中延伸出来的。括户本来属于地方政府的职权,御史台对于地方“户口流散,籍帐隐没,赋役不均”只有监督之权。但是当地方政府不能保证户口的如实管理,而户口对于国家又是至关重要的情况下,御史台只好暂时越过固有职权,由后台的监察走向前台,直接主持括户。李峤建议御史括户和长安三年的御史括户,虽没有解释原因,但原理也只能如此。从监察户口到括户,实际上毕竟只是一步之遥,相对于其他部门,只有御史台最便利。武则天时括户由御史台担任,唐玄宗时的括户也是由御史台担任,这项特殊政策的执行,也使御史台的职能发生变化,使之在唐代的制度演进过程中成为一个重要角色。

中央政府与地方政府的分歧和矛盾是促成御史括户的基本动因。长安三年的括户没有取得成功,这种矛盾依然存在。后来宇文融括户取得了相当大的成绩,但依然没有弥合这个矛盾。然而历史却在这种矛盾中悄悄发生了变化,伴随宇文融括户而诞生的财政使职及其组织系统,后来被证明是拥有很强生命力的新制度。

附记:本文自1996年5月初稿完成以来,承蒙吴宗国、荣新江、阎步克、赵和平等先生的指导,特致感谢。

〔作者孟宪实,1962年生,博士研究生。北京大学历史系　100871〕

(责任编辑:高世瑜)

①刘后滨:《论唐高宗武则天至玄宗时期政治体制的变化》,《唐研究》3卷,北京大学出版社,1997年,

C ONTE NTS

Contradictions betw een the Central and Local G overnments and the Population Survey in the Third Year of the Changπan R eign during the T ang Dynasty Meng X ianshi(48)

C ontrol of households and their mechanism had a bearing on the lifeline of the nation.The history and in2 stitution of the T ang dynasty underwent an im portant and marked change from the population survey by Y uwen R ong to the im plementation of the double taxation system devised by Y ang Y an.S ome of the im portant factors behind this historical process could be traced to the times of Wu Z etian and one of the vital factors,the contra2 diction between the central and local g overnments,was often overlooked.The responsibility of population sur2 vey was with the local g overnments,but,out of distrust in the local g overnments,Wu Z etian sent officials from the central g overnment to do the job,bypassing the local g overnments.N on2cooperation from the latter led to the ultimate failure of the operation.

The Q uestion of N ortheast China and the Decisive B attle at Siping Deng Y e(57) The N ortheast China issue was a separate and very special problem in the situation in China after the Sec2 ond W orld War.In N ortheast China there was neither truce nor neg otiations and no one was in a position to mediate.The situation w ould be bound to get out of control after the withdrawal of the S oviet troops.F ollowing the conclusion of the Second Plenum of the Sixth Central C ommittee of the G uomindang contradictions between the G uomindang and the Chinese C ommunist Party were intensified and focused on the principles of the draft constitution of the P olitical C onsultative C onference and the situation in N ortheast China.Both sides needed a vital military victory to bring the political situation under its control.It was against this background that the battle at Siping was fought.It was a special case in the history of war between the tw o parties with each side trying to gain an upper hand in overall political situation through a local decisive battle.

A K ey Turning Point of G uomindangπs Policy tow ards the Communist P arty of China after the W ar against Japanese Aggression———A Further Study of the Second P lenum of the Sixth Central Commit2 tee of the G uomindang Wang Chaoguang(72) At the Second Plenum of the Sixth Central C ommittee of the G uomindang the m oderate faction adv ocating a s oft policy towards the C ommunist Party lost power and influence while the hard2line faction,with tacit ap2 proval and encouragement from Jiang Jieshi,actually overthrew the res olution of the P olitical C onsultative C on2 ference and adopted a strong anti2C ommunist policy.This trend continued to develop after the conclusion of the Plenum and the relations between the tw o parties,which was rather relaxed before the meeting,deteriorated rapidly.The post2war dem ocratic process that had begun from the convening of the P olitical C onsultative C on2 ference was put to an end and the large2scale civil war broke out at last.

A Deliberation on the Process of the Decision on“Attacking the Army under H uang Wei First”

Zhu Z ongzhen(88) The decision2making process of“attacking the army under Huang Wei first”in the Huaihai Cam paign was typical in the making of military decisions in the Peopleπs Liberation Army(P LA).Although the army under Huang Wei marched from Queshan of Henan to Suxian C ounty in an is olated way,it was premature for Liu Bocheng to propose to surround and wipe out this army at first.There existed a rational commanding relation2 ship between the P LA generals and their Supreme C ommand.The Supreme C ommand made timely amendments to its orders according to the suggestions from the generals at the front and the prevailing conditions on the bat2

西安市—高新区居住带调研报告

西安市房地产市场——高新区居住带调研报告 一、调研范围界定 本次调研范围为：北到科技二路，南至锦业路，东至电子西街，西至丈八五路的广大范围内；在行政规划上属于雁塔区，在建设规划上属于高新区。 二、区域的发展历程 1、历史背景回顾 西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。19年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国56个国家级高新区前列。西安高新区在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产业方面形成了自己的优势和特色。全区累计转化科技成果近10000项，其中90%以上拥有自主知识产权。列入国家各类产业计划居全国高新区前茅。西安高新区经过十年的建设与发展，已初步形成基础配套设施完善，管理体制、运行机制先进高效，技术创新成果显著，生产力要素市场活跃，人才聚集效应明显，科研、生产、生活功能齐全的现代化新城区，尤其是在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产品方面形成了自己的特色。 2、高新房产市场发展的阶段

高新房地产的发展大致可以分为三个时期； 第一个发展时期；（约1991—2000年）最早的时候，从修第一条路、建第一个厂开始，高新区的城市建设步伐逐步进入建设写字楼高潮。这个时期，高科大厦、西部电子广场、创业广场成为当时的代表作。直到2000年以后，才开始大规模的房地产开发。 第二个发展时期；（2001—2004年）在房地产开发早期，市场还是以高新、高科、紫薇三大企业为主，随后，中海地产通过竞拍成为高新区“地王”，拉开了外埠品牌进军高新区的帷幕。此后，深圳鸿基、和记黄埔、上海大华、融侨、东航置业、浙江中天集团、江苏伟业集团等大批外地品牌先后进入高新区。国内众多房产巨头挺进高新区，正式拉开了大规模开发的序幕。从此，高新区的房地产开发从本土品牌割据升级为国内品牌群雄逐鹿的局面。 第三个发展时期；（2005—至今）在外地品牌大举“入侵”后，西安本地企业包括高新地产、紫薇地产和高科房产及天地源股份，这些开创西高新楼市辉煌的品牌更加精神抖擞，加快开发速度与“外来和尚”一争高下，共同推进高新区的城市建设。不仅如此，诸如锦业、南湾、利君等新生地产势力也不甘示弱，投巨资在高新区建设新锐项目。在紫薇、高新、天地源、高科、和记黄埔、阳光城集团、宏府地产、中铁置业、中国铁建、南湾地产等房产巨头的推动下，高新区楼市走上了快速发展之路。 3、区域发展的主要推动动力 西安高新技术产业开发区1991年3月被国务院首批批准为国家级高新区。多年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国53个高新区前5位： ν高新一期、二期 高新区1991年3月被国务院批准为高新技术产业开发区，开始一期发展。 1997年经国家科委以及市政府批准同意新建二期用地。 ν电子园 1998年12月22日，按照市政府会议纪要和西安市规划局“城市规字[1998]126号文件”精神，建设一个“以开发新技术产业为主的院校、科研、生产相结合的电子工业园”。

CBD案例研究――上海陆家嘴、北京CBD为例

1，CBD概述 （1）CBD的定义和功能 CBD是核心业务 中央商务区的发展已经成为城市经济发展水平，经济实力和发展质量的代表。通过经济活动和生产要素的管理功能，分配功能，服务功能和沟通功能，中央商务区已成为城市，地区乃至国家层面的经济发展中心。 在有利的政策条件和产业规划指导下，在信息，客户，资金共享等核心生产要素的帮助下，外部依靠产业集群的形成和完善的产业链来实现产业协调，优化产业链。分配核心资源，节省生产和交易成本，提高经济发展的总体质量。District的缩写起源于1920年代的美国，意指开展业务的地方。现代中央商务区是城市经济发展的高级阶段，其特征是聚集和发展现代服务业。从产业结构看，以金融业为核心的服务业高度发达。从产业形态看，企业总部，金融机构和配套服务业形成了完善的产业共同体，商务服务，信息服务业等现代服务业高度集中。（2）CBD产业发展条件与过程 CBD形成和发展的市场条件取决于城市经济发展水平，第三产业在总经济总量中所占的比例，城市基础设施（包括交通，通讯等），辐射的规模和位置政府的政策支持，规划建设和产业指导是决定CBD产业发展程度的核心要素 通过对国外CBD演进过程的研究与开发，CBD基本遵循从形式完善到功能提升再到产业聚集的发展模式。主导产业，区域功能和区域形式发生了巨大变化。产业结构由单一业务逐步发展为总部经济和金融产业集群，以金融保险，证券投资，商业物流为核心，以服务业，会展旅游等其他服务业为支撑。包括：金融，商贸，物流，制造总部，商业服务，旅游，展览，文化媒体等。

通过分析国内外CBD的发展规模，可以看出城市经济总量及其辐射能力是决定CBD区域发展规模和强度的主要因素。 （3）CBD产业功能和水平划分 第一圈是依靠要素市场或企业总部资源的金融企业总部，制造业总部和商业物流企业总部，并通过投资管理，信息服务等方式实现区域经济的管理和辐射功能。第二个圈子是周围的服务业。依托制造企业总部，金融机构等资源，形成了完整的信息和商务服务产业链，为企业第一圈提供服务。 第三圈是依靠大量高端人群，商务人士和良好的商业氛围，优良的旅游资源，酒店，会展，旅游等产业，改善区域商业氛围和商业环境。 第四圈是新兴的增长产业，文化和媒体等新兴产业是维持CBD区域经济活力和增长的必要补充。 2，介绍先进的《生物多样性公约》案例并总结实施经验 （1）陆家嘴，上海 1.区域规划定位 上海陆家嘴的经验在于，战略定位明确，依托广阔的工业腹地，灵活的政策和良好的基础设施，专注于金融服务，国际和国内贸易的发展，积极吸收企业总部资源，成为外国商标的桥头堡 陆家嘴中央商务区位于上海浦东新区，与繁华的南京路外滩隔河相望，占地1.7平方公里，规划建筑面积400万平方米。它是上海中央商务区的主要组成部分，也是中国唯一以“金融与贸易”命名的国家开发区。 第一：金融产业集群 以陆家嘴金融城为核心，金融机构聚集，产业链完善，机构种类齐全。到年底，

西安电子商务产业园发展现状

西安电子商务产业园发展现状、

目录 目录 (1) 序言 (3) 一、国内电子商务产业园区发展现状。 (4) 1、全国发展不均衡，电商园区基本分为三个梯队 (4) 2、以特色产业基地为支撑，探索专业化园区发展路径已成为中国电子商务产业园区发 展的大势所趋 (4) 3、建设电商生态圈意识需要强化 (5) 4、传统企业电商化将是未来电子商务产业园区发展的巨大支撑 (5) 二、西安电子商务产业园区发展现状。 (5) 2.1西安电子商务发展环境 (6) 2.1.1西安电子商务发展所面临的挑战 (6) ⑴几十亿的特产电商为什么不见西安特产? (7) ⑵百亿建材行业何时腾飞 (7) ⑶巨大的旅游市场为何支撑不了一家旅游平台 (7) 2.1.2西安电子商务发展所面临的机遇 (8) 2.2西安发展电子商务的优势 (11) 2.2.1政府加大支持力度，鼓励发展。 (11) 2.2.2科技资源集聚比较优势明显 (12) 2.2.3世界五百强电子商务企业聚集 (12) 总结 (13)

序言 经过搜集资料研究目前我国电子商务产业园区呈现以前特点：①全国产业园区发展不均衡，呈现3个梯队，第一梯队为:位于北京、上海、成都、杭州的共6个电商产业园区;第二梯队为郑州、南京、沈阳、东莞、常州、嘉兴等共17个园区;第三梯队为内蒙古、甘肃、山西、贵州、广西、新疆等共10 个省市的园区。电子商务产业园区发展极不均衡，位于首位的园区与末位的园区发展指数相差近100倍；②以特色产业基地为支撑，探索专业化园区发展路径,已成为中国电子商务产业园区发展的大势所趋；③建设电商生态圈意识需要强化，只有把网商、服务商聚集起来，从而提高电子商务交易率，降低交易成本，才能促进电商产业链快速发展；④传统企业电商化将是未来电子商务产业园发展的巨大支撑力。 西安电子商务产业园发展现状是机遇与挑战并存：①基础薄弱，发展初具规模，但企业电商化意识薄弱，未能形成本土具有影响力的电商企业；②随着西安获批国家电子商务产业园示范基地和西安获批跨境电子商务服务试点城市，以及国家提出建设丝绸之路经济带的规划，由中国国际贸易促进委员会和中国国际商会携手大唐西市文化产业投资集团共同打造的跨境电子商务平台“网上丝路”也已经在建设之中，西安发展电子商务的机遇到来，政府陆续出台了鼓励企业发展电子商务的政策，给予企业多方面支持。西安国际电子商务产业园已经正式开园，澳大利亚嘉民集团投资建设现代电子商务产业园项目正式落户西安经开区，西安国际港务区已在试点的招商方面取得了突破。未来西安市电子商务的发展将站在新的高度和新的起点，实现跨越式发展。

北京CBD发展规划

北京CBD发展规划 积极贯彻"一线两翼"和《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划》的有关精神，在《北京市城市总体规划》的指导下，严格执行商务中心区的详细性控制规划，以发展首都经济为主题，以促进首都经济结构调整为主线，以土地开发和市政设施建设为基础，以投资环境改善和政策导向为手段，积极吸引跨国公司管理总部、国际知名金融保险机构、中介服务机构入驻，提高商务中心区管理功能、集散功能和服务功能，把商务中心区建设成为北京对外开放的重要窗口，为北京率先基本实现社会主义现代化做出重要贡献。 商业规划 1.加大招商引资力度，显著增强商务服务功能。积极创造条件，广泛吸引国内外知名企业特别是跨国公司、世界500强企业在商务中心区内设立管理总部，使商务中心区成为亚太地区乃至世界范围内的经济运行控制中枢之一。 2.重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业。广泛吸引和发展国内外各类金融机构，建立和完善与商务中心区功能相适应的多层次、多类型的金融体系，提高金融现代服务水平，使金融产业成为商务区重要的经济增长点。 3.发展和健全各类中介服务体系。根据商务活动对社会中介服务的需求，在继续发展会计、审计、评估、法律等中介服务业的基础上，积极鼓励社会各界发展多层次的创新服务机构，广泛开展评估评价、教育培训、信息咨询、知识产权等各类专业中介服务。 4.建立高标准、现代化的配套服务业，逐步形成商业、影视文化、广告传媒、现代运输协调发展的现代服务体系。 CBD建设近期规划 以准确定位，科学规划，市场导向，市政先行，弹性开发，重点突破，机制创新，着眼用户为进一步工作折基本原则，加快中央商务区的建设，把中央商务区建设成为北京对外开放的重要窗口，有利于提升首都经济质量，同时促进首都经济结构的调整。 下一阶段的工作主要集中于以下方面：合理有序地进行土地开发，优先安排市政基础设施建设，按照规划建成一批标志性项目，进行相应的功能配套，首先完成核心区的开发建设。

西安市土地市场简析

一、土地政策及市场概况 随着国土资源部2002年4月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布，2002年7月1日起，“招拍挂”成为土地供应的主渠道。从政策效应看，经营型土地招拍挂的方式，使市（县）级政府变成了实际上的、单一的主体土地供应者，政府可主动介入市场，控制总量与供给结构，能够避免开发商盲目储备土地，造成土地资源的浪费，从而提升对土地的调控能力。土地市场的供求关系将更稳定，波动也将减小。 开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了，获得土地环节减少，有利于土地价格稳定或者稳中有升。此外，土地供应的市场化程度也有较大的提高，各路开发商能够以公平竞争方式获得土地，偶然性的暴利机会减少，有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追求效益的投资过度。 然而随着西部开发战略的深入实施，城市人口的增加，城市化、工业化进程的推进，西安市建设用地需求量的急剧扩张，人与地的矛盾、经济发展与耕地保护的矛盾日益显尖锐。 按照陕西省政府的规划，西安市1997年至2010年的新增建设用地指标为13.5万亩，截止至06年底，西安的建设用地已经提前超支了数万亩。西安作为西北地区绝对的中心城市，深受着建设用地短缺的困扰。 此外，土地市场也面临着一些问题：政府垄断一级市场的局面还未形成，招、拍工作面临较大的困难，大量土地掌握在开发商手中，可拍卖土地资源吃紧（2005年曾做过统计，囤积在各类开发商手中的闲置土地达6490亩）。在二级市场方面，部分开发商以联建、改制、重组等名义规避政策，私下进行土地交易，扰乱了地产市场秩序。 06年上半年，根据国家九部委文件，西安市政府发布了《关于调整住宅结构稳定住房价格，进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见》，其中第二条"严格土地管理，充分发挥土地政策的调控作用"已明确提出要加大对闲置土地的清理力度。在此背景下，土地储备和闲置土地的清理工作已经成为西安市国土资源部门当前的工作重点。 二、西安土地市场供需现状 总体来看，西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求的状态。根据2005年统计资料，总体土地价格较2004年上涨5.9％，其中居住用地上涨6.7％；至2006年底，因为供应量不足，土地价格的上涨更趋强烈。 虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大对闲置土地的清理，但随着房地产开发的积累，可开发用地逐年减少，住宅用地的减少或分布不均衡，以及对未来土地供应量减少趋势的判断，提升了市场对土地上涨的心理预期。与此同时，城市市政基础建设及城市环境的改善，交通干道、辅助道路的拓宽改造和修建，以及绿地、珠江、金地、复地等越来越多实力雄厚的外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。 2002年8月份之前，曲江房地产开发用地价格每亩仅在30万元左右，目前已超过130万元。曲江南湖附近一宗百余亩的住宅用地，起初拿地时每亩仅27万元，百余亩土地总价还不到3000万元，2005年转让时，土地总价已增至3亿元，土地价格翻了十多倍。西安高新区亦如此，和记黄埔以平均每亩138万元的价格，进驻高新区中央商务区核心地带，创高新区地价历史新高。曲江、高新区，一东一西推动西安南城土地价格急剧飙升。 再来看看城北：2000年初，西安北城房地产开发用地每亩仅十几万元；2001年，北城距离钟楼最近的凤城一路，用于房地产开发的土地价格每亩还不足30万元，张家堡广场周边的土地价格每亩不足20万元；2002年，凤城一路附近的土地价格已经上升至每亩37万元左右；2004年12月份，凤城一路附近的土地已经上升至每亩135万元，就连距离张家堡广

西安高新区项目产品定位报告

西安高新区项目产品定 位报告 文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）

西安高新区项目产品定位报告 高新枫林绿洲(二期) 社区规划： 3条步行街 1200米生态谷 5000平米会所 1公里林荫大道 产品规划： 二期由4栋碟式高层、2栋纯复式楼和1栋板式小高层组成 销售情况：共分五期开发，当期开发二期，07年五期全部开发完工 上市时间04．8，交房时间，去化量58套/月左右，去化速度85% 客源：以当地本市人购买为主,外地购房则以延安(陕北地区)居多；用以自主，投资较少；一般年龄在30-45岁购买者多 营销思路：“生态谷纯水岸新街区生活”“生态运动教育阳光” 推广手段：一次性购房可享受98折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广 媒体通路： 优势：水景规划，迎合市场需求；大型社区，会所等相关配套齐全；电梯型纯复式景观楼产品，是该项目的一大亮点 劣势：产品高密度开发，影响居住的采光性；07年全部竣工，开发周期较长， 势必给前期入住居民带来一定的不便；周遍同期开发楼盘多，其竞 争压力大 豪盛时代华城（三期） 社区规划： 23000平方米江南山水园林 2000多平方米会所 产品规划： 共由9栋23楼高层组成，其中三期由3栋高层组成 销售情况：共分三期开发，上市时间，交房时间05年底，去化量41套/月，去化速度89% 营销思路：“水岸名邸一切都是好宅标准除了价格” 推广手段：一次性购房可享受98折优惠，按揭享受99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广 媒体通路： 优势：产品整体品质较高，江南园林景观设计具特色；先做景观后销售，市场反映效果好 劣势：栋距小，低层户型采光不够；部分房型设计欠缺合理 世家星城（三期） 社区规划： 2000平方米健身俱乐部、商业 产品规划： 三期由10栋小高层、高层组成

西安十大楼盘排行榜 西安热销的楼盘有哪些

西安十大楼盘排行榜西安热销的楼盘有哪些 众多新楼盘的开盘，让许多等待已久的购房者蠢蠢欲动。高端营销推广平台鹿豹座（广告）根据房地产公司的规模、楼盘工程质量、业主口碑等综合因素，评选出西安十大楼盘，当然这些楼盘也基本上都是热销的楼盘，希望这些信息能为有意购房的您提供一些参考，当然有更好的楼盘值得推荐的话，也可以联系鹿豹座。 华东万悦城 华东万悦城总占地40亩，总建筑面积24万㎡，是由华东集团投资15亿打造城市商业综合体，由展贸中心、住宅、立体加盟中心、4星级产权式商务酒店、商业步行街五大业态组成。华东·万悦城展贸中心，地上八层，地下三层，集购物、餐饮、休闲为一体。地下负三层及负二层的南区配备了1100多个停车位，负二层的北区和负一层是西北的时尚潮品批发基地，直通地铁1号线朝阳门站，华东集团投资1亿元，打造了一条宽18米的地铁通道，直通地铁站；一、二层是国内知名品牌女装，三层是品牌男装，四层和五层是品牌服饰的旗舰展示店；六至八层是空中不夜城，规划了品牌餐饮、星级影院、KTV等休闲娱乐项目。 金地南湖意境 金地南湖意境，秉承慢生活的基调，利用“褐石”符号打造风情社区，突出“慢”生活主题，其中褐石系洋房，作为符号性标杆产品，洋房区规划两种产品，145-165平米品质四房，沿北侧及东侧规划沿街配套商业，提供便利生活。选配应用金地独有的360度景观健康家产品。 天时新苑 天时新苑位于东二环和胡家庙十字向东300米，长缨东路和东站路交汇处向北200米。紧邻东二环、长缨路等城市主干道，离地铁1号线、3号线及规划7号线、12号线咫尺之遥。所在地块毗邻康复路商圈和轻工市场商圈，东邻胡家庙批发市场。项目总占地14379平方米，总建面64107平方米，容积率3.47，绿化率35%，总计3栋楼，主力户型80-122㎡两室、三室、四室户型。 中海·悦墅 中海·悦墅，位于西安市浐灞一路以北、广运潭大道西侧。中海·悦墅占地面积83871平米，总建筑面积261406平米。中海·悦墅小区由别墅、花园洋房、高层组成。中海·悦墅二期高层项目，由4栋33层的高层组成。项目占地面积为100000平方米，总建筑面积280000平方米，小区的容积率2.2；绿化率40%。 万科·城市之光 万科·城市之光是万科在曲江二期CCBD核心区域打造的全新优居社区，也是全国第二座城光系高端住宅项目。万科·城市之光项目占地约150亩，建面约45万平米，拥有3.1的低容积率，舒适宜居，项目绿化率高达38%，社区由13栋高层住宅及4栋洋房组成，总户数2261户，面积区间约90-154平米；项目内部配套秉持了万科三好体系的泛会所型实用园林，便利的邻里家社区商业，九班制幼儿园等，同时，项目延续了万科·城市之光系优质的交通资源，比邻曲江核心干道芙蓉西路，无缝对接地铁4号线金泘沱站，实现了真正意义的地铁上盖物业。 高新臻园 高新臻园项目地处高新中央居住区、高新CBD、二环成熟商圈三圈交汇核心位置，占地约58亩，毗邻地铁口，道路通达，10分钟车程即可到达二环、三环、高新CBD。高新臻园规划6栋住宅（3栋洋房、3栋高层）、1栋公寓、1栋独立商业，除商业外，全精装产品。融创将用高品质与优质服务重新定义高新生活，树立区域价值标杆。高新臻园自身带有约1.5万平米社区商业，不出家门，就可满足业主的日常生活所需。紧邻社区已有华润万

中央商务区(CBD)核心规划方案

中央商务区（CBD）核心规划方案 总规划师：安岗 中央商务区（CBD）是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。要想建成区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区（CBD），需要有科学的规划、绿色生态设计，要达到有便捷的立体交通网络及各种配套设施一应俱全。要达到这个目标，最重要的是建好中央核心商务区；他是中央商务区（CBD）的龙头，是人气的主要活动区域。 对国内来讲， CBD 是一个中心城市对外辐射的核心桥头堡；对国外来说， CBD 是一个进入中国中心城市的门户。伴随着中国加入世贸组织，将有大批跨国公司、金融机构进入中国，建立它们的总部，引发众多行业聚集，这必然对中央商务区的高档办公环境产生大量、持续的需求。加快建立 CBD 将有助于接纳来自于国外的服务、贸易、金融、证券、商务等行业的投资。 CBD 作为国际性商务活动的平台，外商习惯它、认可它。在中国中心城市建设中央商务区，实质上是为国内企业提供了与国际商务接轨的必要条件。因此，抓住机遇，加快建设 CBD 是中国迎接“入世”挑战的客观需要。

当前国内的区域经济竞争，首先表现为中心城市间的竞争，而中心城市的竞争很大程度体现在 CBD 的功能和水平上。也可以说区域经济的竞争集中体现在 CBD 之间的竞争上， CBD 将成为国内区域经济竞争的制高点。另外，国际经济竞争的突出特点，也表现在各国大城市之间的竞争上。竞争的一个主要方面就是形象竞争，也就是有没有中央商务区的竞争，一个规划科学的 CBD ，可以提高这个城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。同时也可以通过 CBD 这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。 一个好的 CBD 规划，需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不但要是 CBD 区域的主要商贸、金融、信息、文化、会展及办公集散地，而且是中心城市的标志。我们用国内外的 CBD 进行比较说明。 一、纽约曼哈顿 曼哈顿是纽约市的中心区，该区包括曼哈顿岛，依斯特河（即东河）中的一些小岛及马希尔的部分地区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的7%，人口150万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼

西安商业空间调研报告

拓展就业渠道寻求合作空间---应用外语系组织教师赴西安开展校 企合作市场调研 引言 7月15日至19日，应用外语系组织教师赴西安，走访合作企业，看望就业学生，通过参观、座谈等方式就专业建设、人才培养方案修订、课程设置及教学组织、学生就业渠道、校企合作等方面进行了广泛深入地交流，了解企业后续人力资源配置需求计划，洽谈用人单位对英语人才的需求意向，听取用人单位和毕业生对人才培养工作的意见和建议，进一步开拓毕业生在西安的就业空间和市场，为外语系的可持续发展探索更深更广的路子。企业调研 7月15日上午，调研组一行来到西安皇城玉印运营中心，西安皇城玉印运营中心总经理陈世勇对调研组教师的到来表示热烈欢迎，他先介绍了皇城玉印运营中心的基本情况，重点介绍了皇城玉印的投资背景、运行模式和建设规格，阐述如何使外语专业办学与市场紧密结合；对于外语办学，陈经理提出：英语教育必须服务于特色专业，发挥行业特色。建议我们在培养方案和课程设置上去考虑“如何培养懂专业的、在行业里有话语权的学生”。调研组对陈经理的热情接待表示感谢，并介绍了学院的发展情况和此行目的，双方就高职外语到底要培养什么样的人才、内地高职办学侧重点、毕业生就业稳定性等方面进行了深入交流。下午，陈经理带大家参观了皇城玉印蓝田生产研发基地。 7月16日上午，曾在我院外语系就职的张玉英总经理带领调研组到西安信尔卫星通讯有限公司参观。西安信尔卫星通讯有限公司是专门从事大中型天线系统和整机系统集成的研究所下属公司。主要从事于地球站卫星天线的研发及国际市场销售的高新技术企业，主要产品分别用于卫星测控、飞船及多种飞行器测控、卫星有效载荷、卫星通信、微波通信、移动通信、数据传输、散射通信、遥感与遥测信息接收、遥控信号发射、卫星电视上行、卫星电视接收、天体物理研究和深空探测等领域。西安信尔卫星通讯有限公司张玉英总经理曾是我院应用外语系教师，后来辞职与其老公薛西峰总经理一起创办公司，多年未见，张经理格外激动和热情，表示有机会一定回母校看看。薛西峰总经理是陕西网商会的会长，在校企合作方面，薛总坦言：企业需要专业教育与人文修养兼得的人才，希望学生在大学里能有个清晰的人生目标，知道自己要干什么，想干什么。其次要有团队合作精神。最重要的他提到高职院校若要实现与企业的无缝对接，必须先培养与企业接轨的师资。座谈后，双方就后期校企合作、人才培养等方面达成一致意见。下午2时，张玉英带调研组一行到另一家规模外贸企 7月17日上午，调研组教师在西安鼎力信息技术有限责任公司看望了本系11级顶岗实习的14位同学，参观了培训场地，实地查看了同学们的住宿情况。外语系负责人在员工培训室勉励同学们一定要勤学苦练，提高自己的知识技能。准确自我定位，不要一味看重工资待遇，而是要注重企业和个人的发展空间。拥有脚踏实地的工作态度，努力实现自己的社会价值。用人单位对我院教师能主动上门看望学生很感兴趣，认为对企业的考察和对毕业生的回访工作，是学校负责任的表现，他们表示继续愿意与我系签订合作协议，希望以后相互之间加强合作。随后，西安鼎力信息技术有限责任公司负责人介绍调研组教师参观了西安五洲讯达信息产业有限公司培训基地，该公司主要经营：：计算机软硬件的技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务；网络工程安装（专项审批除外）；信息采集、信息系统集成；计算机系统集成、计算机软硬件及配件、办公设备的销售；软件的开发、商业流程外包服务。（以上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定）等产品。调研组教师仔细了解企业规模、学生待遇和用人需求，把外语系基本情况、专业办学情况、毕业生资源等向企业详细介绍。最后，校企双方都表示要加强联系，今后在用人选人上密切合作。 7月18日，调研组教师一行先后对西安新长澎软件有限公司、陕西清华科技园和西安英浩国际教育集团进行了调研。在与各位企业负责人进行交流研讨中，外语系教师就涉外工程翻译、应用英语（石化方向）、商务英语3个专业的现有人才培养方案向企业进行了解释与说

建筑行业现状及个人职业生涯规划范文

建筑行业现状及个人职业生涯规划范文 在今天这个人才竞争的时代，职业生涯规划开始成为就业争夺战中的另一重要利器。对于每一个人而言，职业生命是有限的，如果 不进行有效的规划，势必会造成时间和精力的浪费。作为当代的大 学生，若是一脸茫然踏入这个竞争激烈的社会，怎能使自己占有一 席之地?因此，我为自己拟定一份职业生涯规划。有目标才有动力和 方向。所谓“知己知彼，百战不殆”，在认清自己的现状的基础上，认真规划一下自己的职业生涯。 一.自我盘点 提高对社会的认识。看一些名人成功的经历和自传的书籍，好让自己知道怎么努力，往哪个方面努力。 二.大学三年规划 大一生活时空发生了很大的变化:由一个见识,交往,活动范围较 为狭窄的天地进入一个见识较为广博,交往活动范围较为宽阔的天地;由上课,作业,考试及活动均由老师统一安排的环境,转化为需要自己 来设计和安排的自觉学习,生活的环境。我深深的感受到了，一个专 科生在竞争如此激烈的社会中，很难立足。所以我报考了自考本科，虽然每个周日都要去上课，不能像其他同学那样出去玩。但我知道 付出总会有回报的，还有就是在大一不能挂科，因为一但挂科所有 的荣誉就会与你擦肩而过。 三专业介绍 主干课程主要课程：建筑设计基础、建筑结构与建筑力学、建筑构造。主要实践性教学环节：工地实习、建筑测绘实习、建筑认识 实习。 养目标：培养德智体美等方面全面发展的，掌握本专业必备的基础理论知识和专业知识，具有本专业领域实际工作的岗位能力，适

应建筑生产一线的施工与管理等职业岗位要求的高等技术应用性人才。 就业方向：建筑专业职业导向：建筑师，城市规划者，园林建筑师，施工项目经理。从事工业与民用建筑中的项目管理、工长施工员、预算员、材料员、质量员等生产操作、技术和管理工作。 可考取证书：建筑专业大专及以上毕业，可以考建造师，监理工程师，咨询工程师，造价工程师，建筑师，结构工程师，安全工程 师等很多 四：社会环境分析 XX年北京市发改委等16家单位联合主办的奥运经济市场推介会 发布376个项目信息，包括22个重点项目和354个一般项目，总投 资达到1350亿元人民币，青岛市目前初步确定的奥运项目有154项，按照与XX年北京奥运会帆船帆板比赛的关联程度，分为奥运必备项目、奥运配套项目和奥运相关项目三大类，总投资约780亿元人民币。 五：我的目标 没有目标的人生，就像一无人驾驶的小舟，漫无目标的地随风漂荡。必须首先确定自己想干什么，然后才能达到自己确定的目标。 目标会使你胸怀远大的抱负，目标会使你在失败时赋予你再去尝试 的勇气，目标会使理想中的我与现实中的统相统一。正如空气对于 生命一样，目标对于成功也有绝对的必要。明确的目标是成功的基础，所以树立一个目标很重要。 在走向成功的过程中，不妨指导学生明确大目标和小目标的关系，按照实施的步骤排列起来依次完成，这样可以做得更快更好。 1、近期目标 2、长期目标 在社会工作中积累经验，增长自己在课本无法学到的实践知识，结合理论知识进行属于自己的创新。在工作之余，我还要学习各方

土门综合改造全面启动 中央活力区总占地1160亩

土门综合改造全面启动中央活力区总占地1160 亩 2013年05月20日07:59西安日报-西安新闻网我要评论(0) 承汉启唐新土门，活力永驻大城西。 在国家实施新一轮西部大开发和推进关天经济区发展建设浪潮下，土门，这片曾经的老工业区，借西安国际化大都市建设的良好契机，迎来发展新生。 2013年，西安市政府工作报告中明确提出，土门地区综合改造要作为全市七大重点片区开发建设之一加快推进，带动主城区建设，实现新跨越，市委市政府批准成立了土门地区综合改造管理委员会，全面负责综合改造的组织实施工作。 实施土门地区综合改造，是市委、市政府加快国际化大都市建设和加快产业结构调整、实现经济发展方式转变的重大举措，也是莲湖区科学发展、转型发展最重要的工作任务。 土门地区综合改造涉及企业搬迁、产业优化、城市建设、经济发展等多个领域，将通过基础设施更新、区域环境优化、公建配套完善、城中村（棚户区）改造及工业企业搬迁，打造国际化大都市的国际商务区、中央活力区。 一座城门历经文明，一片新区繁华跃然。未来的土门地区，将是一个活力永续、魅力彰显、经济繁荣的国际化大都市新型城市中心。 土门，这颗大西安的“商务之心”，必将再现盛世峥嵘。 区域概况 土门地区是西安市委、市政府批准实施的工业企业搬迁和城市综合改造区域，是西安实施工业企业升级扩能、建设国际化大都市的重大工程。区域位于西安城西部，地处高新区、沣东新城、经开区、大兴新区的重要衔接地带，是西咸一体化的连接枢纽和城市西大门。西至阿房路、阿房南路，东至劳动路，北与大兴新区、未央区接壤，南至昆明路、丰庆路，总规划面积约15平方公里。 目前，土门地区综合改造战略策划报告和规划方案已通过市政府审定。3月8日，市编委会正式批复成立了西安土门地区综合改造管理委员会。5月10日，市政府正式批复土门地区综合改造管理委员会在改造范围内行使规划、土地、建设、市政、环保、房管、发改、财政、市容、城（棚）改等10项市级行政管理职能。并于近日下发了相关通告（市政告字

西安曲江城市花园房地产项目可行性研究报告

西安·曲江城市花园 可 行 性 研 究 报 告

西安曲江城市花园房地产开发有限公司 2005年5月 目录 第一章总述 项目简介 区域环境简介 宗地环境简介 第二章项目开发环境分析 宏观经济环境分析 西安房地产开发环境分析 曲江房地产开发环境分析 第三章项目开发定位及总体规划 项目开发SWOT分析 目标客户群选择 项目定位

项目总体开发规划第四章项目销售策划及计划 总体销售策划说明 营销阶段策划 项目销售计划 工程建设计划 第五章结论 第一章总述

一、项目简介 项目名称：曲江城市花园 开发单位：西安曲江城市花园房地产有限公司 项目地址：西安市城南曲江新区，三环路内及辅道北侧，天昊房产开发的曲江春晓园南侧，情侣路西侧。 基本指标：宗地方正，建设净用地面积约63亩,其余指标如下： 开发规划：进行住宅开发，住宅以小高层为主，营造精致高尚生活社区。 二、区域环境简介 西安是一座世界历史文化名城，是我国西北地区的金融、商贸、信息中心及交能枢纽。截至2003年底，西安市总人口716.58万，其中中心城市人口309.97万，中心城市流动人口100多万，实际居住人口400万左右。中心城市用地规模为397.2平方公里。据规划预测，至2020年，西安市中心城市人口将从目前的300余万增加到600万，西安城镇建设用地总规模将增加到850平方公里。 曲江位于西安南郊大雁塔东侧，是我国历史上著名的风景园林胜地，是闻名于世的“长安八景”中“曲江流饮”的所在地，唐玄宗李隆基评价说：“都城赏胜之地，惟有曲江”。２００３年７月，经西安市人民政府批准，曲江旅游度假区更名为“曲江新区”，拉开

西安“幸福林带”商业文化区开发模式研究

西安“幸福林带”商业文化区开发模式研究 西北大学硕士学位论文西安“幸福林带”商业文化区开发模式研究姓名：张天琦申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：张红芳 20091211题目：西安“幸福林带”商业文化区开发模式研究专业：工商管理学员姓名：张天琦学员签名：移码学员签名：编≯√勺剧碱氰维彳澎导师姓名：张红芳（，７刀Ｚ彦ｒＸ。●？Ｊ于两要本文运用项目管理和投融资管理等现代理论和最新观点，采用宏观与微观、理论与实际相结合的分析方法，对幸福林带商业文化区的开发模式进行了系统分析。文章从阐述相关理论入手，运用ＳＷＯＴ分析法对幸福林带开发的现状进行了分析，指出了幸福林带项目面临的优劣势，明确了林带开发中存在的机遇及威胁，找出了林带发展过程中面临的主要问题；在此基础上，论文提出了幸福林带开发方案设计的基本原则，运用相关理论有针对性的提出了幸福林带的管理运营模式应是结合商业园区管理和商业地产商模式混合运用 的商业地产运营模式，并分析了该模式的可行性和合理性，另外对经营机构的产权治理结构进行了分析；进一步文章给出了幸福林带开发的融资模式…即ＰＰＰ融资模式，分析了在该模式下幸福林带项目具体的操作方案，明确了融资风险的识别与规避等问题；最后本文结合项目实际情况，提出了方案实施可能遇到的问题和对策。本文从解决实际问题入

手，对幸福林带的开发模式进行了系统设计，促进了资源的优化配置，提高了使用效率。此项目是实践科学发展观、提高区域经济发展水平的一次有益尝试，对相关产业也具有一定的指导与借鉴作用。【关键词】幸福林带商业地产项目管理ＰＰＰ模式【研究类型】应用研究Ｔｉｔｌｅ：ＴｈｅＲｅｓｅａｒｃｈｏｎｔｈｅＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＭｏｄｅｌｏｆ‘‘ＸｉｎｇＦｕＧｒｅｅｎＢｅｌｔ’’ＣｏｍｍｅｒｃｉａｌａｎｄＣｕｌｔｕｒｅＤｉｓｔｒｉｃｔＳｐｅｃｉａｌｔｙ：ＢｕｓｉｎｅｓｓＡｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎＮａｍｅ：ＺｈａｎｇＴｉａｎｑｉＴｕｔｏｒ：ＺｈａｎｇＨｏｎｇｆａｎｇＡｂｓｔｒａｃｔＷｉｔｈｔｈｅｌａｔｅｓｔｖｉｅｗａｎｄｍｏｄｅｍｔｈｅｏｒｙｏｆｐｒｏｇｒａｍｍｅｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｉｎｖｅｓｔｉｎｇａｎｄｆｉｎａｎｃｉｎｇ，ｔｈｉｓｐａｐｅｒｄｏｅｓａｓｙｓｔｅｍａｔｉｃａｎａｌｙｓｉｓｏｆｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆＧｒｅｅｎＢｅｌｔｉｎａｐｒａｔｉｃａｌａｎｄｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌ，ｍｉｃｒｏａｎｄｍａ．ｃｒｏｗａｙ．ＴｈｅｓｉｔｕａｔｉｏｎｓｈａｖｅｂｅｅｎａｎａｌｉｚｅｄｂｙｍｅａｎｓｏｆＳＷＯＴｔｏｍａｋｅｔｈｅａｄｖａｎｔａｇｅｓａｎｄｄｉｓａｄ

CBD和城市发展

CBD与城市发展 https://www.wendangku.net/doc/2a13730284.html, 2004年09月16日14:55 新浪房产(摘自第五届北京朝阳国际商务节-CBD总部经济与区域发展论坛黄奇帆 发言，未经本人审阅) 今天来参加这次CBD总部经济与区域发展讨论会，我想借此机会讲三方面概念，第一，谈一下CBD的建设原则；第二，讲一下CBD建设的过程，推进的方法；第三，介绍一下重庆的城市建设情况，为大会的讨论提供一个参考。 CBD的建设原则，我想有这样几条：第一，CBD是全球经济一体化的产物，大家都知道，这20年，世界经济的最大特点就是一体化，这种一体化表现在三个方面，一个是跨国公司的发展，跨国公司在全球经济一体化的过程中，起着重要的推动作用。第二，全球的要素市场一体化，不管是股票市场还是货币市场，还是黄金市场、石油市场，各类要素市场一体化。第三，世界经济一体化的特征就是，世界的大都市，世界的中心城市之间一体化。这三个一体化，集中的表现就是表现出CBD的建设需求，实际上跨国公司不是抽象存在的，它的总部云集的地方一定是在经济诚中心城市，而在经济中心城市，它的经济活动一般会聚集在中央商务区，另外，各类要素市场也不是山沟沟里的要素市场的云集，一般也建立在大都市，是大都市的要素市场的一体化，大都市的要素市场一般也都设置在CBD地区。所以，大公司的发展、一体化的发展、要素市场的发展，跨国公司的发展，一般都和CBD联系在一起。如果你是一个区域中心，中心城市在中心商务区，实际上就推动和吸收着这个区域的信息、资源、要素和各种能量。实际上我们的中央商务区也就是这个区域的中央处理器、中

转器。从这个意义上讲，中央商务区概念的提出，和现在变成越来越重要，也全球经济一体化有关。 第二，只有经济中心城市，区域中心城市或者全球经济中心城市才会有CBD的需要，也就是说，不是每个城市，每个叫城市的地方都要CBD，比如我们一个县的县城，就那么5平方公里，我在里面确定一个50公顷的地方，说这是县城的CBD，这是没办法的，是一种误导。比如一个地市，我们中国有400多个中心城市，这中地市级的中心城市是不是也要CBD？也并不一定。意思是什么？只有区域的中心城市才需要一个区域的CBD。如果你是一个国家的中心城市，你就可以有一个国家的CBD，你的CBD就相当于推动和运作整个国家的各种要素的中央商务区。在这个意义上讲，不是中国的3000个县城、400个地市统统有CBD概念，不是每个城市都要CBD的，我的意思是说，只有那些区域中心城市，经济中心城市，国家或者全球的中心城市，才有很突出的中央商务区的建设必要。 第三，一个中心城市，应该是一个交流枢纽功能、物流枢纽功能的贸易中心区，他的中心功能，如果是区域中心，应该至少是一个区域GDP总量10%以上的规模，如果没有这样的规模，没有中转的功能，也谈不上经济中心，哪怕你自我感觉是中心，实际上你也还不是中心，可能你的目标想成为中心，还要有个过程。意思是，比如香港，香港现在有1万多亿GDP，相当于中国GDP总量的10%多一点，香港作为中国经济的一个中心，亚太区的一个中心，它是成立的，香港的贸易、香港的物流，70%以上不是为香港所用，他是中转，买出来、卖出去，不是自己使用的贸易，95%以上是中转，这是中央商务区。如果

西安高新区项目产品定位报告

西安高新区项目产品定位报告 高新枫林绿洲(二期) 社区规划： 3条步行街1200米生态谷5000平米会所1公里林荫大道 产品规划： 二期由4栋碟式高层、2栋纯复式楼和1栋板式小高层组成 销售情况：共分五期开发，当期开发二期，07年五期全部开发完工 上市时间04．8，交房时间06.5，去化量58套/月左右，去化速度85%客源：以当地本市人购买为主,外地购房则以延安(陕北地区)居多；用以自主，投资较少；一般年龄在30-45岁购买者多 营销思路：“生态谷纯水岸新街区生活”“生态运动教育阳光” 推广手段：一次性购房可享受98折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广 媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；相关专业网站（如https://www.wendangku.net/doc/2a13730284.html,）优势：水景规划，迎合市场需求；大型社区，会所等相关配套齐全；电梯型纯复式景观楼产品，是该项目的一大亮点 劣势：产品高密度开发，影响居住的采光性；07年全部竣工，开发周期较长，势必给前期入住居民带来一定的不便；周遍同期开发楼盘多，其竞争压 力大

豪盛时代华城（三期） 社区规划： 23000平方米江南山水园林2000多平方米会所 产品规划： 共由9栋23楼高层组成，其中三期由3栋高层组成 销售情况：共分三期开发，上市时间04.9，交房时间05年底，去化量41套/月，去化速度89% 营销思路：“水岸名邸一切都是好宅标准除了价格” 推广手段：一次性购房可享受98折优惠，按揭享受99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广 媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；相关专业网站（如https://www.wendangku.net/doc/2a13730284.html,）优势：产品整体品质较高，江南园林景观设计具特色；先做景观后销售，市场反映效果好 劣势：栋距小，低层户型采光不够；部分房型设计欠缺合理

商务工作座谈会讲话

商务工作座谈会讲话 市商务局局长在全市商务工作座谈会上的讲话 同志们： 这次全市商务工作座谈会的主要任务是，贯彻落实党的十*大精神和市委三届二次全会、全省商务工作会议精神，总结__年商务工作，部署__年工作任务。 一、__年商务工作回顾 __ 年，在市委、市政府的正确领导下和省商务厅的大力支持下，面对严峻复杂的国内外经济形势，全市商务工作者积极应对各种困难，为全市经济又好又快发展做出了积极贡献。 一是消费增长促进作用逐步显现。全市通过举办“榆林农产品贸易博览会”、“榆林美食节”、“榆林汽车住房博览会”、“ 榆林煤博会”、“神木民营经济博览会”、“定边马铃薯文化节”、“靖边家居领袖联盟品牌团购会”等展会和各种购物节活动，推动会展向品牌化、持续化、市场化发展；榆林电子商务中心网、中国兰炭交易网、家政服务网、榆林国际电子商务区域平台、榆林煤炭交易中心等电子商务平台建设进一步加强；家电下乡销售各类家电产品XXX万台（部），实现销售XX.X亿元；__年全市实现社会消费品零售总额XXX亿元，增长XX.X%。 二是城乡便民服务体系稳步发展。在城市社区大力推进“双进工程”，积极开展“放心早餐工程”、“社区果蔬店工程”、

“放心肉体系”、“再生资源回收体系”和“家政服务体系”等 项目建设，并建立健全了政府猪肉储备制度和重大节庆猪肉投放 制度；在农村大力开展“万村千乡市场工程”、“信息化改造工程”、“镇超工程”、“农超对接工程”和农产品市场建设等。 三是外贸便利化发展正在形成。西安海关筹备处提前入驻我市，口岸联检大楼建设完成主体封顶，口岸货场查验建设有序推进，航空口岸积极申报；外贸经营主体持续壮大，累计备案登记 外贸企业XXX户，外贸孵化工程和出口基地建设得到加强；__年 全市实现外贸进出口总值5XXX万美元，直接利用外资3XXX万美元。 四是现代服务业不断推进。定边、府谷、靖边和绥德物流园 区建设全面启动；世界500强企业沃尔玛落户我市，将在榆阳区 长城路和西沙保宁路开工建设2个商场，本土企业喜洋洋和国贸 也得到快速发展；__年全市实现服务业增加值XXX亿元，增长 XX.X%。 五是市场监管进一步加强。重点开展了酒类、肉食品、典当、成品油等行业的专项治理，完善了“12312”商务举报投诉中心建设，加强了民爆物品、二手车流通、报废车辆回收、再生资源回收、汽车品牌销售、拍卖、茧丝绸、直销等行业的管理。 回顾一年的工作，取得了一些成绩，但也要清醒的认识到， 我们在把握商务发展规律，统筹谋划商务工作和积极应对复杂形 势等方面，还需要进一步加强学习，提高能力，创新工作。

长沙市中央商务区改造更新策略研究

长沙市中央商务区改造更新策略研究 城市拥有CBD，是一个城市经济水平和国际化水平的象征。CBD的成功所需的6大要素包括选址、功能、规模、形态、文化、交通。长沙市芙蓉中央商务区挖掘历史文脉，重塑空间格局，力图打造城市空间新引擎。 标签CBD；历史；文脉 1 中央商务区（CBD）成功要素 CBD是人类社会经济发展到一定阶段的产物。城市拥有CBD，是一个城市经济水平和国际化水平的象征。通过研究，我们总结了CBD的成功所需的6大要素。 1.1 选址是关键 选址是CBD建设成功与否的关键因素之一，其选址通常有以下几个特点：与城市发源地和最初的城市中心具有密切的关联；具有优越的区位条件和位置认同感；拥有绝佳的景观条件和“景观区位”自鸣性；逐渐从城市中心剥离出来，形成独特区域。 1.2 功能是生命 CBD是城市功能的核心，是城市经济的发动机和活力核。功能作用的发挥成为其生存的基础。CBD的核心功能是商务办公，并有逐步多元化多样化的趋势。同时，往往需要富有特色的、具备区域影响力的功能，这也是城市中心区成功转型的关键。 1.3 规模是焦点 CBD的规模和等级是规划中所关注的焦点问题之一。研究国内外的CBD，可以将CBD分为世界级、国际区域级和地区级三个等级国内外主要的CBD的用地面积大多为1-2平方公里（除北京建外CBD用地面积4平方公里），而其中核心区为商务高密度集中区，各商务空间之间的联系应尽量以步行解决，故商务用地不宜过度分散，用地面积不宜过大。 1.4 形态是标志 CBD一般是城市中具有高度认同感的景观要素密集的独特区域。高品质的环境、独特的城市形象、具有震撼力的景观效果，是CBD的重要标志。形态各异的建筑群、富有韵律的城市天际线以及具有高度识别感的地标代表了城市精神，也是塑造CBD形象的重要手段。