济南市业主大会和业主委员会指导规则

济南市业主大会和业主委员会指导规则

第一章总则

第一条为规范我市业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本规则。

第二条本市范围内业主大会和业主委员会的成立及其活动适用本规则。

第三条本规则所称的业主，是指房屋所有权证书登记的房屋所有权人。

房屋已出售并交付使用但尚未办理房屋所有权过户登记的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。

房屋所有权证书登记的房屋所有权人或房屋销（预）售合同中的购房人超过1人的，应当确定1人参加业主大会会议。

第四条市房管部门是全市物业管理的主管部门，负责对本市业主大会和业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。

各县（市）、区房管部门具体负责辖区内业主大会和业主委员会成立及其活动的指导、监督和管理。

第五条街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会依据本规则指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

第二章业主大会和业主委员会主要职责

第六条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。

业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第七条业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第八条业主委员会应当依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；

（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。

第三章业主大会的筹备成立

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会自首次会议召开之日起成立。

只有一个业主，或者业主人数较少的且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条物业管理区域达到业主大会成立条件90日内，建设单位或前期物业管理服务单位应向物业所在地县（市）、区房管部门提出成立业主大会的书面申请；逾期未申请的，经物业区域内20%以上业主提议，可以向物业所在地县（市）、

区房管部门提出成立业主大会的书面要求。

第十一条县（市）、区房管部门应在收到建设单位（物业管理企业）书面报告或业主的书面要求后30日内，与街道办事处（乡镇人民政府）共同组织、指导成立首次业主大会筹备组。

筹备组一般由5-15名成员组成。其中居（村）民委员会委员1名，并担任筹备组组长，尚未成立居（村）民委员会的，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）工作人员担任；其余成员为物业管理区域内的业主代表，由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会组织业主推荐产生。筹备组中的业主代表应由模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，有一定组织能力并能够按时参加筹备组活动的业主担任。

筹备组产生后，应当以书面形式将成员名单在物业管理区域内公告。

第十二条县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应指导筹备组开展业主大会筹备工作。全体业主、建设单位、物业管理企业应积极配合筹备组开展工作。

第十三条筹备组应在30日内（特殊情况可以延长30日）完成下列工作。

（一）确定召开首次业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；

（二）确定首次业主大会会议的召开时间、地点和内容；

（三）参照示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（四）确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的投票权数，并逐一列表登记业主姓名、性别、住址、通讯方式及拥有的投票权数等基本内容；

（五）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；

（六）采取书面征求意见召开首次业主大会会议的，筹备组要在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人，计票人和监票人应由非业主委员会委员候选人担任。采取集体讨论形式的，筹备组要向业主发放参加首次业主大会的证件；

（七）做好召开业主大会会议的其他各项工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项的内容应当在业主大会会议召开15日前完成，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主对上述公告事项有异议的，应在公示期内以书面形式署名向筹备组提出，筹备组应在5日内予以答复。

第十四条采取书面征求意见召开首次业主大会的，筹备组应在投票日期7日前，采取直接送达或邮寄送达的方式将表决票、业主委员会选票送达业主，并保存送达凭证。表决票及业主委员会选票上要注明投票、公开验票、唱票、计票及公布投票结果的时间、地点。业主逾期未投表决票或选票的视为弃权。

投票结束后，采取公开验票方式，由筹备组负责开箱验票，由唱票、计票人员在监票人的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由筹备组、唱票、计票和监票人作出记录。

第十五条首次业主大会会议的内容和程序：

（一）表决通过业主公约、业主大会议事规则；

（二）选举产生业主委员会委员；

（三）其他需要首届业主大会会议表决通过的事项。

第十六条同意业主公约、业主大会议事规则的业主投票权数未达到物业管

理区域内业主总票权数2燉3的，筹备组应征求业主意见并对业主公约、业主大会议事规则修改后重新组织业主表决投票。

第四章业主委员会的选举产生

第十七条业主委员会应采取差额选举的方式产生，差额比例不得低于20%。

第十八条业主委员会由5至13人的单数组成，首届业主委员会人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。

第十九条推选首届业主委员会委员的候选人，由筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，并结合物业管理区域规模及委员的代表性、广泛性等因素，确定候选人名单。

筹备组应该审查候选人的资格。候选人名单产生后，筹备组在物业管理区域内公告。

第二十条业主委员会委员候选人应符合下列条件：

（一）居住在本物业管理区域内；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）遵守国家有关法律、法规；

（四）遵守业主大会议事日程规则、业主公约，模范履行业主义务；

（五）热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；

（六）具有一定的组织能力；

（七）具备必要的工作时间；

（八）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。

第二十一条业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加；业主委员会的当选应经与会业主所持投票权1燉2以上通过。

业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多者当选；若票数相等，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多者当选。若经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应及时视不足的名额另行选举。

第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的县（市）、区房管部门备案。备案时应提交以下材料：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主委员会成立备案申请表；

（三）业主公约；

（四）业主大会议事规则；

（五）选举和表决结果统计表；

（六）业主委员会委员名单及基本情况、委员分工等。

县（市）、区房管部门应在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。

第二十三条筹备组应当在业主委员会选举产生后组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会推选产生业主委员会主任1人、副主任1至2人。

选举产生首次业主委员会后，筹备组自行解散。

第五章业主大会和业主委员会日常活动

第二十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加。

第二十五条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1燉2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2燉3以上通过。

第二十六条业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全或限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。

业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。

第二十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参加。

第二十八条业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示。

第二十九条业主委员会逾期不按规定召开业主大会会议的，各县（市）、区房管部门可以责令业主委员会限期召开。必要时，由县（市）、区房管部门与物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）共同指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。

第三十条因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责。需要召开定期会议和临时会议的，由县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。

第三十一条业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。经1燉3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议一般由主任召集和主持，可以邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会派员列席会议。

第三十二条业主委员会会议应有过半数委员出席，作出决定时应经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三十三条业主委员会可以聘请1名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。

第三十四条业主委员会应建立档案管理制度，并指定专人管理。存档资料主要有：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会产生、备案的材料；

（四）业主清册及联系方式；

（五）订立的物业管理服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）维修资金收支情况清册；

（九）其他有关资料。

第三十五条业主大会、业主委员会应当建立健全印章使用管理制度，业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章应由业主委员会确定专人保管。

业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，应当由业主大会作出决定；处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的由业主委员会决定。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第三十六条以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的，还应当经全体委员过半数以上签字：

（一）关于专项维修资金使用的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）关于选聘物业管理企业的建议及选聘物业管理企业结果情况并提交业主大会表决的建议；

（四）对物业管理企业制定的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于终止业主委员会委员资格的建议；

（七）其他涉及物业管理区域内公共事务的建议或决议。

第三十七条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。经费使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督质询。

第三十八条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地县（市）、区房管部门应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第三十九条业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该项决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

第六章业主委员会的换届、委员的增补、变更和业主大会的解散

第四十条业主委员会的届期为3年，业主委员会任期届满2个月前，应报告县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府），在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主委员会组织召开业主大会进行换届选举工作。

第四十一条原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第四十二条业主委员会委员缺员超过40%的，由业主委员会召开业主大会会议增补。

第四十三条分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。

增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。

增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过13人。

第四十四条经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第四十五条业主委员会委员有下列情形之一的，由主任提议或经县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）建议，经业主大会会议通过，终止其委员资格，并予以公告：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）连续3次以上无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因难以履行职责的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

（六）兼任所辖区域物业管理企业工作的；

（七）严重违反物业管理法规或拒不履行业主义务的；

（八）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

其中（一）、（四）、（五）项情况由业主委员会会议通过，并报下次业主大会备案；其他情况要经业主大会通过。

第四十六条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第四十七条本规则第二十九条规定备案事项因业主委员会换届、注销或委员增补、变更等原因而发生变更的，业主委员会应自变更之日起30日内持换届、变更、注销备案表及有关资料到县（市）、区房管部门备案。

第四十八条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第七章附则

第四十九条业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。

第五十条市房管部门可以制定发布《济南市业主公约示范文本》、《济南市业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。

第五十一条本规则由市房管部门负责解释。

第五十二条本规则自发布之日起施行。

小区业主大会和业主委员会议事规则

阳光家苑小区业主大会和业主委员会议事规则 第一章总则 第一条为保障阳光家苑小区业主大会和业主委员会的规范运作，根据《中华人民共和国物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》等有关法律法规规定，特制定本议事规则。 第二条业主大会由阳光家苑小区全体业主组成。维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护小区的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的生活环境。 第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。 第二章业主大会议事规则 第四条业主大会议事内容： (一)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则； (二)决定选聘、解聘物业管理企业； (三)决定专项维修资金使用方案和续筹方案； (四)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (五)审议决定业主委员会的工作权限、经费和补贴； (六)审查业主委员会和物业管理企业的工作报告； (七)审议决定小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案； (八)审议制定和修改小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生维护等方面的规章制度； (九)改变和撤销业主委员会作出的不适当决定； (十)决定小区内涉及业主共同利益的其他重大事项。 第五条业主大会由业主委员会负责召集，业主大会决议对全体业主均具有约束力。 第六条业主大会以业主代表的形式召开。每单元楼推选两名业主，其中一名作为楼长，一名作为业主代表参加业主大会。楼长应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求该单元楼业主意见，并在业主大会会议上如实反映。楼长或业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以委托其它业主参加，但必须有楼长或业主代表的书面委托。 第七条业主大会会议，一般由业主委员会主任或副主任主持。如意见不统一，可采取当场投票表决或举手表决的形式，以少数服从多数的原则达成一致意见。 第八条业主大会会议按下列程序召开： (一)业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询(表决)意见表、核实业主身份等。召开业主委员会会议审议决定提交业主大会议案、意见表等情况。 (二)业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议形式、时间、地点、议定事项及其它事项以书面形式向小区全体业主公告。 (三)召开业主大会。

业主大会议事规则详细版

编号：______________ 业主大会议事规则 签订日期： ____ 年_____ 月_____ 日 使用说明 1、本规则为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内的业主大会和业主委员会的组建、

运作和换届改选。业主应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市、区（县）房屋行政管理部门和所在地街道办事处（乡（镇）人民政府）咨询。 2、本示范文本中相关条款中留有空白处，供业主大会自行约定或补充约定。业主大会可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减，并以业主大会选择、修改、增补或删减的内容为准。 3、根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得侵害其他业主合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、义务，不得以放弃权利不履行义务。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与成员任期等事项依法作出约定。制定业主大会议事规则，不得侵害业主、使用人的合法权益。 4、本文本中的示范条款由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。 第一部分总则 第一条（规则制定的目的和依据）为了规范业主大会、业主委员会的运作，保障物权权益的规范行使，维护业主的合法权益和公共利益，促进社区建设和发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本住宅小区业主自我管理的实际情况，制定本小区业主大会（以下简称业主大会）议事规则。 第二条（业主大会和业主委员会的设立）业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。业主大会会议选举产生业主委员会，业主委员会负责执行业主大会依法作出的决定，依法履行业主大会赋予的职责。

业主委员会规章制度与职责

业主委员会规章制度及职责 一、业主委员会职责 1、执行业主（代表）大会的决定和决议。 2、召集业主（代表）大会会议，报告物业管理实施情况。 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业 工作 ,努力提高商场物业管理水平。 4、监督管理各项规约的实施。 5、配合物业服务，街道及社区居委会，调解业主之间因物业使用，维护 和管理产生的纠纷。 6、审议物业管理服务企业专项服务委托合同、收费标准和服务标准，报业主大会决定； 7、协助物业工作，督促业主或承租户交纳物业服务费及其他相关费用。 8、组织和监督专项维修资金的筹集和使用。 9、监督物业管理服务企业和其它企业或个人在商场内进行物业管理服务 以外的经营活动； 10、业主（代表）大会赋予的其他职责。 二、业委会委员守则 1、公正廉洁，不谋私利。 2、遵纪守法，恪尽职守。 3、以身作则，带头遵守住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》《业 主管理规约》，模范履行业主相关义务。 4、团结合作，谦虚谨慎，与街道、社区居委会及相关部门携手共创和谐、 繁荣的商场。

5、热忱为业主服务，认真对待业主的意见，建议和改进措施，及时向相 关部门进行通报。 6、维护业主合法权益，监督和协助物业服务工作。 7、加强学习，提高自身素养，不断增强为业主服务的能力。 三、印章管理制度 1、为规范本小区业委会公章使用管理，防止错用、滥用、盗用，特制定 本制度。 2、业委会公章必须按本制度严格管理，严禁违章使用。 3、业委会公章由业委会委派专人保管，并设立公章使用登记册，建立完整的公章使用制度。业主委员会秘书长应该对所有盖章文件进行编号存 档，随时供业主查核。 4、公章投入使用前应在房管局、公安局、人防办、物业管理公司等相关 单位预留印鉴，专人保管、使用时由主任审批并实行使用登记制度。 5、使用公章，凡是会令业主大会、业委会对外承担法律责任和经济责任 的，必须由全体业委会委员议事表决通过，超出议事规则规定权限的还 须经业主大会批准，并逐项登记使用情况。例如业委会代表全体业主对 外聘用物业管理公司签署的物业合同、针对物业维修基金的申用和支出 对外签署的报告、协议等。不会令业主大会及业委会对外承担法律责任 和经济责任的，但涉及的事项较重要，必须经业委会主任批准，并逐项 登记使用情况。例如经全体业委会委员讨论通过的向全体业主公示的通 告、对外同政府相关部门、物业管理公司进行咨询、协商的往来函件等。 6、严格控制开具盖有公章的空白介绍信，因业务或工作特殊需要必须开 具者，必须经副主任以上人员批准，并签领备案．领用人返回后，必须

业主大会的成立和业主委员会的职责

《物权法》对业主大会的成立和业主委员会的职责的 相关规定 当前社会关注热点：维修金支取比登天难北京使用率仅为1.55% 2013-10-30 14:36:08 作者：齐家网编辑来源：【齐家网编译】10月22日，家住北京市昌平区王府温馨公寓的多位业主向记者讲述了不温馨的烦恼。何女士与王先生告诉记者：“目前不少顶层房屋漏雨，想申请支取住宅专项维修资金，但由于小区现在没有成立业主委员会，这件事办起来阻力重重。” 潮流热点 维修金支取比登天难北京使用率仅为1.55%

当屋顶经常漏雨、电梯频频停运时，不少业主自然会想起购房时交存过的那一笔不大不小的维修资金。然而，要想使用这笔钱比登天还要难。 10月22日，家住北京市昌平区王府温馨公寓的多位业主向记者讲述了不温馨的烦恼。何女士与王先生告诉记者：“目前不少顶层房屋漏雨，想申请支取住宅专项维修资金，但由于小区现在没有成立业主委员会，这件事办起来阻力重重。” 多位业主向《证券日报》记者证实，该小区许多楼顶都有漏雨现象。记者来到何女士家时发现，虽然已步入秋冬季，但由于常年漏雨，房顶和墙壁已经发霉，并且墙壁涂料出现大面积起皮脱落。 实际上，类似的事情在全国各地非常普遍。河北衡水市河建小区2号楼顶层的四户家庭每逢夏季都会遭遇“屋外大雨，屋内小雨”的窘境，他们想支取住宅专项维修资金，但到相关部门跑了3年，至今仍未有结果。 武汉市江岸区佳园小区业主孙先生入住小区10多年，房屋外墙渗水越来越严重，想支取房屋维修资金，到房管部门咨询时，小区的房屋维修资金竟然有37万元去向不明。 记者通过百度搜索发现，相关的新闻报道达到近40万篇，并且分布于各个省市，尤其是在一、二线城市比较突出，其问题既突出又普遍。

南京市业主大会和业主委员会指导规则

关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知 宁建物字〔2013〕988号 各有关单位： 为贯彻《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。 特此通知。 附件：南京市业主大会和业主委员会指导规则 南京市住房和城乡建设委员会 2013年10月20日 南京市业主大会和业主委员会指导规则 第一章总则 第一条为了协助、指导业主共同管理活动，为业主行使共同管理权提供倡导性意见，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，制定本规则。 第二条本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会、设立业主小组及其活动适用本规则。 第三条业主大会自全体业主表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》之日起设立。 业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。

本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、楼道单元、楼层或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。 第四条业主户数较多的住宅小区，可由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。 业主代表大会履行业主大会职责，设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会，业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。 本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。 第五条本市建立业主公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡通过公共决策平台表决。 本市建立南京物业网业主自治活动信息发布平台（https://www.wendangku.net/doc/2b9669940.html,），用于业主自治组织发布相关公告、通知、决定和信息。 第六条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。 第七条本市建立业主自治活动顾问辅导机制，市住建委在南京市物业管理行业专家库中设立业主自治活动辅导专家小组。业主大会、街道办事处可聘请辅导专家担任首届业主大会筹备组组长，对成立业主大会筹备和业主自治活动日常运作实行专业培训与过程辅导。

《业主委员会工作规则》(草案)(2020年8月整理).pdf

业主委员会工作规则 （草案） 成都市青羊区水木光华业委会筹备组编制

业主委员会工作规则（草案）使用说明 1、本规则为示范文本，适用于本市行政区域内各类物业管理活动。当事人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向当地房产管理部门咨询。 2、本示范文本中相关条款后都有空白行，供业主自行约定或补充约定。业主可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。 3、根据《成都市物业管理条例》的相关规定，召开首次业主大会会议时，应制定业主委员会工作规则。制定业主委员会工作规则，不得侵害业主、使用人的合法权益。 4、本示范文本条款由成都市房产管理局负责解释。

业主委员会工作规则 第一章总则 第一条（制定依据） 根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，制定本业主委员会工作规则（简称本规则）。 第二条（业主委员会宗旨） 本业主委员会作为业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，向业主大会报告工作，接受业主大会、业主的监督，并依法、依本建筑区划管理规约和业主大会议事规则、本规则约定履行相应的工作职责。 第二章业主委员会 第三条（业主委员会职责） 业主委员会履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）根据业主的意见、建议和要求，拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，提交业主大会会议决定； （五）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定； （四）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定； （五）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定； （六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定； （七）根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定；

业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)

业主大会和业主委员会议事规则（示范文本） 第一章总则 第一条制定依据 为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据国务院《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经年月日业主大会讨论通过。 第二条业主大会宗旨 本业主大会维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。 第三条业主大会的组成 本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。 房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。 房屋所有权属2人以上共有产的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。 单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。 第四条业主大会活动范围 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。 业主大会及其业主委员会应根据杭州市有关规定接受社区党组织的领导，接受当地物业管理行政主管部门的指导和监督。 业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门，与社区党组织、社区居委会、物业管理企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区党组织、社区居委会开展其他各项工作。 第二章业主大会议事规则 第五条业主大会议事内容 （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）决定选聘、解聘物业管理企业； （三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案； （四）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （五）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；

业主大会和业主委员会

业主大会和业主委员会 议事规则 （业主大会筹备组、业主委员会参考文本） 区（县）街道（镇）社区 小区 20 年月日

使用说明 1.本参考文本为业主大会筹备组、业主委员会参考使用文本，适用于本市行政区域内各类物业小区开展业主大会、业主委员会相关活动。当事人应当仔细阅读本参考文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市房产局咨询。 2.本参考文本中相关条款的空白处，可供当事人自行约定或补充约定。当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。 3.本参考文本中所指物业类型分为：住宅、商业、别墅、商务写字楼、医院、学校、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。 4.根据《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》《钦州市物业管理办法》等相关规定，召开首次业主大会会议时，应依法表决通过业主大会和业主委员会议事规则等，对业主大会会议召开的形式、时间和议事方式，业主大会会议的表决程序，业主投票权数的确定方法，业主委员会的选举、换届程序、补选办法，业主委员会委员的资格、人数和任期，业主委员会的职责，业主大会、业主委员会印章的使用和管理等作出约定；制定业主

大会和业主委员会议事规则，不得违反法律、法规及本市相关政策规定，也不得侵害业主、使用人的合法权益。 5.本参考文本条款由参考使用的当事人负责解释。

第一章总则 第一条为了规范本业主大会和业主委员会在物业管理活动中的行为，维护小区全体业主的共同利益和合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业和管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》以及《钦州市物业管理办法》等相关规定，制定本业主大会和业主委员会议事规则（以下简称“规则”）。 第二条本业主大会名称为：（项目名称）业主大会。 项目地址（所在辖区）：钦州市县（区）街道（镇） 号。 物业管理区域四至 东至： 西至： 南至： 北至： 物业类型： 物业管理区域总建筑面积：㎡ 人防工程面积：㎡ 总户数： 第三条本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。 本业主大会设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。 业主大会依法通过的决议、决定对本物业管理区域内的全体业主

《成都市业主大会活动规则》指导细则

《市业主大会活动规则》指导细则 第一条（目的依据） 为了规业主大会及其业主委员会的活动，维护业主在物业管理中的合法权益，根据《市物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《市业主大会活动规则》等法规、政策的规定，结合市实际，制定本细则。 第二条（工作职责） 市房产管理部门负责本市业主大会的政策指导及其相关示文本的制定等工作。 区（市）县房产管理部门应当按照属地化原则负责业主大会设立、活动的指导、监督，并会同街道办事处、镇（乡）人民政府做好业主委员会委员的信用档案建立。 第三条（业主大会设立的经费） 设立业主大会的必要工作经费由开发建设单位承担，具体由业主大会筹备组（以下简称筹备组）按财务规定向开发建设单位报销。 开发建设单位消亡的，由业主共同筹集。 第四条（筹备组中的业主代表条件） 筹备组中的业主代表应当具备下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守临时管理规约，履行按约交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务； （三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （四）具有一定的组织协调能力； （五）具有必要的工作时间。 第五条（会议准备） 首次业主大会会议召开前，筹备组除履行法定职责外，还应当做好以下准备工作： （一）宣传有关的法律、法规、规章等，作好咨询工作； （二）确定首次业主大会会议表决规则； （三）制定选举工作实施方案； （四）培训筹备组的工作人员，推选并确定计票、唱票、监票人； （五）核发表决票，设立票箱、投票站。 表决票应当载明业主的、性别、户门号、专有部分建筑面积、联系方式、表决事项、表决意见等基本容。 第六条（通知送达） 首次业主大会会议召开前15日，筹备组应当将召开业主大会会议的书面通知在建筑区划显著位置公告，并可以下列方式通知全体业主： （一）当面递交； （二）放入业主信箱或业主的物业专有部分； （三）邮寄； （四）向业主发送电子； （五）通过建筑区划的局域网向业主发送消息； （六）其他法定方式。 第七条（通知容） 首次业主大会会议通知应当包含以下容： （一）会议的时间、地点、容、形式； （二）业主大会会议议程、会议的表决事项及表决方式；

芜湖市左岸生活业主委员会工作规则

芜湖市左岸生活业主委员会工作规则 （2013年2月6日稿） 第一章总则 第一条根据《物权法》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、住房与城乡建设部《业主大会与业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）的规定，以及《左岸生活管理规约》、《左岸生活业主大会议事规则》的约定，结合左岸生活小区自身特点，为有效履行芜湖市左岸生活业主委员会（以下称“业委会”）的职责，规范业委会工作，接受业主监督，特制定本规则。 第二条业委会开展工作坚持合法、公开、科学、合理的原则。 第二章业委会及其成员的职责 第三条业委会履行下列职责： （一）召集业主（代表）大会，向业主代表大会报告工作； （二）执行业主大会及业主代表大会的决议； （三）监督管理规约的实施； （四）制定、公布与执行业委会的工作计划； （五）拟定业委会工作经费筹集与使用预算、决算方案，征求意见，修改完善后交付业主大会表决； （六）拟定维修资金的筹集和使用方案，征求意见，修改完善后交付业主大会表决； （七）拟定管理规约、业主大会议事规则、业委会（业主代表）选举办法修正草案，征求意见，修改完善后交付业主大会表决； （八）与开发企业协商，拟定小区区域范围、小区建筑与设施情况与权属方案，经开发企业确认后，公布，提交业主代表大会讨论和业主大会表决； （九）接受、审查物业服务合同以及物业服务标准方案，征求业主（业主代表）意见，整理、论证后向物业服务企业提出修改意见，在充分完善后交付业主大会表决，签定表决通过的服务合同及服务方案； （十）与物业服务企业协商，拟定小区区域、场所秩序维护与管理、小区公共设施设备使用以及小区公共收入管理规范方案，公布，征求意见后，提交业主代表大会讨论和业主大会表决； （十一）根据产权界定、公摊费用核算、公共收入监管、公共维修管理、公共秩序与安保管理等专项工作需要，经业委会决定，可吸收业主代表、业主成立业委会专项工作组，在业委会授权范围内开展专项工作； （十二）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务公司履行物业服务合同； （十三）调解业主之间因专用部分使用、维护而发生的纠纷； （十四）协调物业服务企业与业主之间的矛盾； （十五）业主大会赋予的其他职责。

业主大会和业主委员会指导原则

业主大会和业主委员会指导规则 《业主大会和业主委员会指导规则》是住房和城乡建设部制定规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益的一部规则。 中文名 业主大会和业主委员会指导规则 发文字号 建房[2009]274号 发文单位 中华人民共和国住房和城乡建设部 发文性质 政府文件 目录 1. 1 颁布机构 2. 2 总则 3. 3 相关会议 1.? 业主大会 2.? 业主委员会 3. 4 指导监督 1. 5 附则 业主大会和业主委员会指导规则颁布机构 关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局： 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。

中华人民共和国住房和城乡建设部 [1] 业主大会和业主委员会指导规则总则 第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。 第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。 业主大会和业主委员会指导规则相关会议 业主大会和业主委员会指导规则业主大会 第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： （一）物业管理区域证明；

关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知

关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 建房[2009]274号 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局(建委)，新疆生产建设兵团建设局： 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。 中华人民共和国住房和城乡建设部 二○○九年十二月一日 业主大会和业主委员会指导规则 第一章总则 第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。 第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。 第二章业主大会 第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会与业主委员会的区别是什么

业主大会与业主委员会的区别是什么 为了维护业主的合法权益，业主可以召开业主大会，选举出业主委员会，业主委员会是业主的代表机构，有独立的诉讼地位。那么业主大会与业主委员会的区别是什么?对其讲解下。 业主大会与业主委员会的区别如下： 业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。 当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。

业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。我国《物业管理条例》第 8 条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。” 《物业管理条例》也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明，业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择，而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选，也是由业主大会选举和更换。 业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。 所以，业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的规定。《物权法》赋予了业主更多的自治权利，业主权利的回归使得小区对业主委员会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需要。 因此，业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具

业主委员会工作规则(湖北省2017版)

合同编号： _________________ （_______________ 省 _________________ 市县 ________ 年份 _________________ 编号） 业主委员会工作规则 （示范文本） 湖北省住房和城乡建设厅编制 说明 1. 根据《湖北省物业服务和管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定, 召开首次业主大会会议前，业主大会会议筹备组应起草制订业主委员会及成员工作职责，对其工作进行约定，并经业主大会会议表决通过。 2. 本示范文本中相关条款后都有空白行，供业主自行约定或补充约定。业主可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。 3. 本规则为示范文本，适用于本省行政区域内各类物业管理活动。业主应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向各市（州）、县（市、区）房产行政主管部门咨询。 4. 本示范文本条款由湖北省住房和城乡建设厅负责解释。 业主委员会工作规则 为了规范业主大会和业主委员会在物业管理中的活动，维护业主的共同利益和合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，制定本业主委员会工作规则（以下简称规则）。 第一章总则 第一条业主委员会作为业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，向业主大会报告工作，接受业主大会、业主的监督，并依法、依本物业区域《管理规约》《业主大会议事规则》及本规则约定履行相应的工作职责。 第二章职责与分工 第二条业主委员会履行下列职责：

（一）依法忠实履行职责，执行业主大会决议、决定； （二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主咨询； （三）根据业主意见、建议和要求，拟订议案，提交业主大会会议决定； （四）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同； （五）督促业主、物业使用人遵守业主《管理规约》，调解因物业使用、维修和管理产生的纠纷； （六）根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况； （七）组织、监督住宅专项维修资金和物业保修金的筹集、使用； （八）督促违反《物业服务合同》约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用； （九）及时了解业主、物业使用人的意见、建议，监督物业服务企业履行《物业服务合同》，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益； （十）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管； （十一）积极参加房产行政主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会以及房产行政主管部门的指导与监督； （十二）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作； （十三） _________________________________ ； （十四） _________________________________ ； （十五）法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。 第三条业主委员会主任负责业主委员会的日常工作事务，履行以下职责： （一）执行业主大会、业主委员会的决议、决定； （二）负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；

成都市业主大会活动规则指导细则

第一条（目的依据） 为了规范业主大会及其业主委员会的活动，维护业主在物业管理中的合法权益，根据《成都市物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《成都市业主大会活动规则》等法规、政策的规定，结合成都市实际，制定本细则。 第二条（工作职责） 市房产管理部门负责本市业主大会的政策指导及其相关示范文本的制定等工作。 区（市）县房产管理部门应当按照属地化原则负责业主大会设立、活动的指导、监督，并会同街道办事处、镇（乡）人民政府做好业主委员会委员的信用档案建立。 第三条（业主大会设立的经费） 设立业主大会的必要工作经费由开发建设单位承担，具体由业主大会筹备组（以下简称筹备组）按财务规定向开发建设单位报销。 开发建设单位消亡的，由业主共同筹集。 第四条（筹备组中的业主代表条件） 筹备组中的业主代表应当具备下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守临时管理规约，履行按约交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务； （三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （四）具有一定的组织协调能力； （五）具有必要的工作时间。 第五条（会议准备） 首次业主大会会议召开前，筹备组除履行法定职责外，还应当做好以下准备工作： （一）宣传有关的法律、法规、规章等，作好咨询工作； （二）确定首次业主大会会议表决规则； （三）制定选举工作实施方案； （四）培训筹备组的工作人员，推选并确定计票、唱票、监票人； （五）核发表决票，设立票箱、投票站。 表决票应当载明业主的姓名、性别、户门号、专有部分建筑面积、联系方式、表决事项、表决意见等基本内容。 第六条（通知送达） 首次业主大会会议召开前15日，筹备组应当将召开业主大会会议的书面通知在建筑区划内显著位置公告，并可以下列方式通知全体业主： （一）当面递交； （二）放入业主信箱内或业主的物业专有部分内； （三）邮寄； （四）向业主发送电子邮件； （五）通过建筑区划内的局域网向业主发送消息； （六）其他法定方式。 第七条（通知内容） 首次业主大会会议通知应当包含以下内容： （一）会议的时间、地点、内容、形式； （二）业主大会会议议程、会议的表决事项及表决方式； （三）相关附件。 通知的附件应当包含参照示范文本拟订的管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案、投票的业主及其专有部分面积、总建筑物面积和总投票权人数等内容。

业主委员会工作规则

业主委员会工作规则 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制定本规则。 第一章总则 第一条本规则是本物业区域全体业主在物业管理活动中，对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的文件，是本物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动需遵守的基本准则。 第二条物业区域业主大会（以下简称业主大会）由本物业区域全体业主（以下简称全体业主）组成。业主大会代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合 法权益，促进广大业主合理、安全使用物业，维护本物业区域内的公共秩序，共同创造和谐、安宁、整洁、文明的居住环境。 第三条业主应参与物业管理，行使自己的表决权和监督权，维护广大业主共同利益。业主委员会委员应当认真履行职责，不得玩忽职守、徇私舞弊，不得损害广大业主的合法权益。 第四条本物业区域业主大会选举业主委员会，执行业主大会的决定事项。 【说明】如果物业区域决定设立业主大会的其它机构，如监督机构、楼门业主小组等，应当在本议事规则中对各机构成员资格、职责范围、工作规范等内容明确规定，但其它机构不能代替业主委员会的职责。 第二章业主大会会议

第五条业主大会会议的召开应当遵循以下原则： （一）遵守法律法规、及相关规定； （二）坚持公开、公平、公正和民主协商； （三）维护社区的公共利益； （四）接受社区居委会的指导、监督。 第六条业主大会会议应当对以下事项进行表决： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘、续聘和解聘物业服务机构； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。 其中第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决： （一）管理规约、业主大会议事规则； （二）选举产生业主委员会委员； 第七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开次，于每年月份召开。 遇到下列情况时，召开业主大会临时会议：

业主大会和业主委员会指导规则.doc

发布机关：中华人民共和国住房和城乡建设部 发布日期：2009/12/01 实施日期：2010/01/01 关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 建房[2009]274号 中华人民共和国住房和城乡建设部https://www.wendangku.net/doc/2b9669940.html, 2009年12月16日 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。 中华人民共和国住房和城乡建设部 二○○九年十二月一日 业主大会和业主委员会指导规则 第一章总则 第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。 第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。 第二章业主大会 第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： （一）物业管理区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册；

业主委员会工作细则

业主委员会工作细则 一、业主委员会职责 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 业主委员会选聘物业管理服务企业，必须通过招标或其他公开透明的方式进行，并必须最终得到三分之二以上全体业主确认同意后，业主委员会才有权依据《物业管理条例》代表小区与物业管理服务企业订立物业管理服务合同。 业主委员会签署合同（包括物业管理服务合同）的期限，一般不超过业主委员会的任期；物业管理服务企业必须具有国家颁发的物业管理的资质证书或相应资格，并须有两年以上管理相似社区的经验。 （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；对业主向物业公司报修三次以上，物业公司不能解决的问题，可由业主委员会出面向物业公司提出书面意见。 （四）监督业主公约的实施； （五）当业主违反《业主公约》、业主大会决议、业主大会制定的基本管理制度、或业主委员会制定的管理制度时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任； （六）拟订选聘物业管理企业的方案，报业主大会决定; （七）审议物业管理服务企业专项服务委托合同、收费标准和服务标准，报业主大会决定； （八）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； （九）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；（十）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定； 十一）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；（十二）拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、更新、改造的方案，报业主大会通过后组织实施和竣工验收； （十三）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

《常州市业主大会和业主委员会指导规则》(2009.12)

业主大会和业主委员会指导规则 第一章总则 第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。 第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。 第二章业主大会 第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。 第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 第十一条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。 筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。 第十二条筹备组应当做好以下筹备工作： （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则；