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科技产业发展的平台运营管理模式探讨

一、政府创办的产业发展平台 (2)

(一)产业发展平台的性质

(二)产业发展平台运营管理的职能

二、产业发展平台的运营管理模式及优劣势比较 (5)

(一)美国国家产业发展平台的三种模式

(二)三种模式的优劣势比较

(三)模式选择的五因素分析

(四)发达国家运作与我国比较分析

三、产业发展平台的运营管理模式及优劣势比较 (11)

(一)行政授权给事业单位管理模式

(二)行政授权委托给国有企业管理模式

(三)市场化委托给专业运营机构管理模式

(四)立法授权给法定机构的管理模式

【摘要】

产业发展平台的运营管理模式，简单说就是产业平台运营管理的组织架构及各主体之间权责利关系构建的形态。它的核心是，负责运营管理职能的主体是什么性质，以及以什么方式来行使运营管理的职能。本文结合国内外发展趋势，透彻分析了科技产业发展平台的各种运营模式的优劣。

一、政府创办的产业发展平台

(一) 产业发展平台的性质

所谓产业平台，就是一个区域内提供给某一类或某几类产业发展的基地。它由符合需要的基础设施及一定的软环境共同构成。在我国，产业发展平台主要是由政府主导建设，也有一部份是在获得政府政策支持下由企业进行的商业化开发。

政府创办产业发展的平台一般都有公共政策目标的需求，包括为扶持幼稚产业发展、促进产业集聚发展，为产业成长提供更优质但相对廉价的服务，从而使得产业发展平台具有一定公益性。而政府在支付成本的同时，可以获得产业发展的外溢效应。从这个角度讲，产业发展平台是准公共品。

公共品、准公共品与私人品可以用下图表示，简单来说，准公共品是介于公共品与私人品之间的一种物品。具有公共品的某些性质，但又不能完全界定为公共品，同时，由于其具有的某些特征，又不能简单作为私人品，交由市场竞争完成供给。因此，正确确定政府在这类产品供给中的角色，显得尤为重要。如果准公共品的性质更接近公共品，那么政府在产品供给中的作用就更突出，可见，准公共品在区间内具有可变性，增加了产品供给方式的难度。从理论上说，到底一种准公共品该如何供给，是政府承担更多的责任，还是可以交由市场来决定，取决于准公共品位置的偏离和政府的取向。

准公共产品的运营管理都是一个世界性难题。准公共产品的公共性和市场效率之间的选择是一对矛盾体，它如一个跷跷板，难以找到其绝对均衡和最优的支点。

从实际运行看，政府创办的产业平台大致可分为两类：第一政府主导型产业发展平台。它由政府出资建设，政府运营管理或委托运营管理，通常是政府从当地经济发展整体考虑，进行产业扶持、促进发展的一种具体落实。这类产业发展平台的性质，从理论上讲更接近公共品，因此政府在其中的作用就更加突出；第二政府扶持，企业开发和管理的产业发展平台。一般而言，此类产业平台是政府根据产业发展和政府建设的实际情需要，利用社会资金进行平台的建设、运营和管理。政府给与政策扶持，投资运营主体可以通过提供服务获得收益。这类产业发展平台仍然是准公共品，但从性质上看，更接近市场产品。

(二) 产业发展平台运营管理的职能

产业发展平台作为准公共产品，它也面临区域之间的竞争，因此它需要通过持续运营及管理服务，才能实现市场价值和社会价

值。

产业发展平台的运营管理具体职能主要有：

（1）公共政策的制定与执行职能

针对目标产业发展的需要，政府需要制定一系列有竞争力的政策体系，如税收政策、金融政策、人才政策、技术进步政策及土地政策等。

（2）产业发展平台自身发展的重大决策

包括产业发展平台的定位及调整，产业发展平台的规划及调整，产业发展平台年度预算，产业发展平台其它重大事项的决策。

（3）二级开发职能及相应的经营

在一级土地开发完成之后，政府参与二级开发，包括建设标准厂商、写字楼及配套的商务设施、必要的生活配套设施等，并对这些物业进行租、售等方式的经营。

（4）产业引进与培育服务职能

产业引进及产业发展服务是产业平台建设的根本目的。它需要通过推行一系列行之有效的招商措施来吸引目标企业进驻；还要通过提供信息交流、人才交流、平台展示等服务，为入驻企业的发展创造机会，进而带动聚集效应的形成。

（5）平台管理职能

主要是对平台的基础设施的运行进行日常维护和管理，即提供全面、完善的物业管理。

在上述职能当中，有一部份属于公共服务的范围，例如公共政

策制定、发布与执行，这当然需要政府自身来行使；有一部份属于准公共服务的范畴，例如产业培育服务职能；还有一部份属于作为开发商、产权人的职能，例如对物业的经营、园区的管理等。上述职能当中，除了公共服务职能之外，包括准公共服务职能，政府均可以通过社会化的方法加以实现，但在准公共服务领域，需要政府在服务质量和服务的定价上要重视对市场的监管。

二、产业发展平台的运营管理模式及优劣势比较

(一) 美国国家产业发展平台的三种模式

美国高科技发展基本上是在其产业发展平台之上发展起来的。

美国产业平台建设初期，着眼于解决企业创立过程中遇到的实际问题，降低企业组织建立的成本，推动初始正常运作。但不久，美国大多数州通过立法，产业平台建设由政府直接资助转向更系统的全面支持。20世纪90年代，美国孵化器进入企业化运作阶段，出现了专门孵化互联网服务企业的创业孵化集团，其融合了风险投资、多元化控股和孵化器的功能。美国的创业和创新环境优异，这种高科技产业发展的产业生态相对丰富，产业链配套完善。但在具体的运营管理模式上，还存在一些个性化和差异性。

.美国产业发展平台的管理模式——以加速器为例

目前美国的加速器管理模式主要有三种：矩阵式、倒金字塔式和

网络化管理模式。

●矩阵式管理架构：

图、矩阵式管理架构

在矩阵式管理模式下，管理团队是企业加速器成功的关键，而高层管理人员的能力则是处于核心地位，不仅要求负责各个专业部门的总监具有行业资深经历，同时要求CEO具有丰富的管理经验和多元的工作背景，因为CEO面临着大量的不同领域的协调工作，因此，如果不能协调好各部门之间的配合，那么很可能会使得服务对象不能及时应对市场变化，而反而起到负面的作用。

●倒金字塔管理架构：

该种模式弱化了执行委员会的职能，而将执行委员会的一些权利下放到各个专业部门，使得他们能够根据市场情况对入驻企业做出直接的管理决策，这样就极大的提高了管理咨询效率，同时权利的下放有利于员工激励，但是缺点是如何进行有效的授权存在的管理困境。

网络化管理模式：

这种模式是将具体的职能外包给专业的机构，能够在较短的时间内组建一流的团队，形成强有力的专业联盟，实现产、学、研、政、中介的有机结合，可以为企业有效的整合各类资源。

(二) 三种模式的优劣势比较

模式优势劣势

矩阵式

较高的灵活性和市场适应

性，

管理跨度大，项目间的运作协调是难点

倒金字塔式

赋予基层管理人员一定的

决策权，贴近市场，决策反馈

好管理运作高效

授权困难

网络化管理模式

实行功能外包，专注经营

加速器的“匹配”工作，运营

绩效高搞，管理灵活

协调成本大

美国的加速器多采用企业制，因为加速器的服务供给更贴近于市

场，由于中国目前公共平台的作用尚未有效发挥，私人构建这种投资平台经验缺乏，因此加速器的建设仍旧离不开政府的支持。

(三) 模式选择的五因素分析

各种模式各有利弊，但是在选择时，运营管理者应考虑客户定位、价值主张、价值链、动态能力、现金流模型五方面因素，在理清这些因素的具体内容和赋予不同权重之后，再行选择适合的孵化器经营模式。

(四) 发达国家运作与我国比较分析

在欧美发达国家，也存在产业发展平台，但这些国家的产业发展平台在运作机理上与我国存在较大的差异，主要体现在：

表、我国产业发展平台与发达国家的比较分析

收入来源以各种服务费、资本收益为主主要是房租和物业

管理费用、同时含小部

分服务费

三、产业发展平台的运营管理模式及优劣势比较

产业发展平台的运营管理模式，简单说就是产业平台运营管理的组织架构及各主体之间权责利关系构建的形态。它的核心是，负责运营管理职能的主体是什么性质，以及以什么方式来行使运营管理的职能。

根据目前内地和香港的实际运行情况，产业发展平台的运营管理模式可以区分为三大类、四种具体操作模式，即：一是行政授权类；二是市场化委托类；三是立法授权类。可能参与运营管理的机构的性质分为四种模式，行政授权事业单位模式、行政授权直属国企模式、市场化委托专业公司模式以及立法授权法定机构模式。采取哪种方式都事实上存在委托代理问题，但由于运营机构性质不同，所产生的具体问题也有很大区别。

图1：产业发展平台运营管理模式示意图

(一) 行政授权给事业单位管理模式

政府或产业平台的决策机构将运营管理权直接授予其下属的事业单位。此模式的特点是，产业平台的决策机构或政府部门作为该机构的主管单位，负责审核经费预算、人员考核和日常监管；该机构的运行费用实行收支两条线，也有实行差额拨款或自收自支；

该机构内部治理实行领导人负责制，领导人在日常管理中有相对独立的经营权、财权、人事权；政府通过行政命令的方式替代了对运营管理的监管。

授权给事业单位进行运营管理优点在于，与政府沟通的成本比较低，可以比较有效的贯彻政府的政策意图，其自身的利益目标与产业平台的发展目标基本保持一致，能较好的体现公益性的要求；

缺点在于缺乏不断改进和提升运营管理效率的内在动力，以及缺乏必要的资源配置权力。

深圳高新区模式就是该模式的一个典型代表。现深圳高新区由科技园发展促进处和深圳高新区服务中心两个机构共同负责，促进处负责科技园的行政管理，隶属于深圳市科工贸信委的深圳高新区服务中心负责园区综合管理事务。深圳高新区服务中心主要承担两方面的工作，一方面是协助政府部门提供公共服务，如接受园区的信访、投诉、咨询以及管理公共服务设施；另一方面是负责园区的

日常运营管理，如招商引资、相关会计、法律等中介机构的引进、物业管理等工作。

深圳高新区生物孵化器有限公司原是国有企业科技园生物孵化器有限公司进行运营的，但后改为事业单位——高新区生物孵化器管理中心，负责管理，隶属于深圳市科工贸信委。

(二) 行政授权委托给国有企业管理模式

授权国有企业成为运营管理主体，意味着在引进企业、引进各类专业服务和服务入驻企业等方面的责权利关系上，需要考虑企业行为的原则，应按照企业管理制度运行。选择国有企业承担产业发展平台的运营管理。

政府希望能借助国有企业的企业组织运行方式，采取企业激励约束机制和市场服务的能力提高运营管理效率。这种方式的采取是政府担心市场化手段后导致运营管理的掌控失控，所采用的折衷措施。

该模式的主要优点是：沟通谈判的成本比较低；政府能有效控制其行为，可以比较好的贯彻落实政府意图，同时可以一定程度增强运营管理的灵活性；政府对运营管理的效果监管通过人事任命、委派代表等多种方式加强对服务质量监管。缺点是存在国有企业在追求其企业市场目标与产业发展平台的公益性目标时行为冲突的可能；国有企业通常还存在管理成本偏高及效率较低的固疾，带来运营管理的高成本与低效率。

深圳福田保税区采取的是这种模式。福田保税区由深圳市深福

保(集团)有限公司负责开发、建设、运营管理，该公司是市属国有企业，产权属于国资局，在行政上属于深圳市保税区管理局管理。

(三) 市场化委托给专业运营机构管理模式

市场化化委托给专业运营机构管理模式就是委托专业运营公司对科技广场进行日常管理和运营。

行政授权给专业运营机构单纯从服务的水平来说可能是最具有效果的一种手段，但这种模式最大的弱点是政府容易丧失对运营管理的掌控能力，同时，还需要政府加强在服务质量和服务的定价上的监管。

优点是，专业公司自主经营、独立发展，完全按企业化方式操作运行，属营利性机构，能最大化科技广场的商业价值；具有丰富的管理经验，对市场变化反应敏锐，选取专业公司进行运营管理，可以提高运营管理效率和服务水平；外部机构的良好品牌形象能够提升运营管理对象的服务价值。缺点在于政府需要通过招标的方式选择运营管理公司，该公司在利润的驱使下，存在能否良好贯彻政府意图的问题，存在二房东的潜在风险；政府与运营管理机构之间交易成本比较高，政府的监管责任重大。

采取这种运作模式的例子是南京启迪科技园。其运营管理权被南京市政府委托给清华科技园运营商启迪公司。启迪公司具体落实相关政府政策和负责科技园区的运营如主要包括招商引资、科技园的品牌推广、园区管理服务、科技转化全面服务、自有物业的经营；同时承

担一定的政府公共服务职能，但是启迪公司要收取一定数量的基础运营费（约400万—500万）和一定比例的园区租金分成。

(四) 立法授权给法定机构的管理模式

法定机构是政府为履行专项公共管理或公共服务职能而设立的非部门性、半独立性公共组织。法定机构依法律法规设立，行使法定职能。以立法的方式，界定政府与相关部门之间的关系，明确其法律地位、职责任务、人员配备、治理结构，规范财务管理，政府依法管理，单位依法运作，有别于传统事业单位的管理模式，确保其公共目标的实现。政府通过法律形式授权给一个特定的机构进行运营管理，对运营机构的约束主要来自于法律，在法律范围内运营管理机构有相对较大的经营管理自主权。

立法授权给法定机构的管理模式是特定的制度环境下的产物，这种模式是通过立法的形式，将政府的责任和运营机构的行为以法律条文的方式进行界定。这种模式是政府在弱化行政命令和政府直接管理，通过法律手段将市场效率和社会化专业服务内部化，也就是说将市场纳入政府的特定的法律监管当中以及弱化会力量的纯市场化行为。

法定机构的优点在于：第一，不占行政编制，人员不属于文官或公务员系列，享有较高的独立人事和分配权。第二，在特定法律赋予的职责内，享有更大的自主性和灵活性。第三，法定机构要自负盈亏，如果出现属于提供公共服务过程中的正常亏损，财政向其提供合理的

补贴。第五，它担负政府的公共管理职责，接受考核，是独立经济实体。

【参考文献】：

1.国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020）【Z】,

中华人民共和国国务院，2006-2-9

2.广东省省级行业专业和区域创新平台建设与管理试行办法

[Z],2008

3.刘正平：欧盟创新驿站与跨国技术转移服务[J],《科技创业》，

2009，第8,9期

产业园区资本运作方式和园区运营模式

产业园区资本运作方式和园区运营模式目录第一部分概况篇一、我国产业园区的常见资本运作模式二、产业园区通过资本运作进行的可持续发展第二部分经验篇长沙国家生物产业基地：互助担保基金 2、苏州工业园：发挥国有资本优势吴川：加大投资重在引民资耒阳：加强政银企沟通怀化工业园区：完善园银合作互动模式破解后发展地区工业园区建设资金瓶颈义乌第三代创意产业园区运营：“灵狮模式” 深圳文博宫文化创意产业园：高端化、精品化、国际化上海市工业园发展商务区发展态势和趋势第三部分制度篇杭州市信息服务业特色产业园认定与管理办法（试行）武汉国家生物产业基地区域生物产业园区认定管理办法天津新技术产业园区鼓励投融资发展暂行办法德阳高新技术产业园区政府投融资平台融资管理暂行办法第四部分理论篇我国生物医药产业园区运营模式的思考

第一部分概况篇经向有关部门的多位专家咨询，目前我国关于各类产业园区的行业管理是多头管理的模式，没有形成一个明确统一的行业监管部门。在国家层面，产业园区的综合监管和指导由国家发改委来承担。各专门的产业园区分别由不同的行业主管部门来负责政策指导、资格认定、日常监管和产业扶持。目前，医药生物类产业园区主要由卫生部、国家药监局和国家中医药管理局来负责行业管理；高科技产业园区主要由科技部来负责行业管理，钢铁等工业生产型产业园区主要由工业与信息化部来负责行业管理；文化创意类产业园区主要由文化部来负责行业管理；物流产业园区主要由商务部来负责行业管理。根据产业园区的实际运作经验和各地发展情况，产业园区的资本运作和园区运营主要有以下一些方式。一、我国产业园区的常见资本运作模式产业园是世界各国发展地方产业行之有效的重要措施，也是全国发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，产业园区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了经济发展和城市化的进程。目前近年来产业园区的资本运作已经走上了成熟和多元化的道路，总的来说有如下模式： 1.政府主导园区开发模式目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。其特点是由一地或几个地方政府主导出资开发，如靖江开发区。 2.工业地产商模式指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开利润。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，北京固安产业园。 3.主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。 4.综合运作模式指对上述的园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。如北京大兴国家新媒体产业基地。 5.私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上

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4.有利于内部形成小型的高质量的专业化的团体(组)，以及最优化的团体组合。有利于产生生产精英，即生产能手、业务骨干、标兵、劳模。这些对生产过程、生产质量、生产效率都将非常有利。这些对企业的发展，特别是高质量、规模化的持续有效发展至关重要。一个人、一个团队决定一个企业、集团的发展和命运的事例在世界范围内屡见不鲜。 5.多数成员对外界的市场变化不敏感，仅仅关心自身利益和身边环境变化。企业应对市场变化以及在这种变化中的竞争能力往往把握在少数人手中，他们的思想、能力、工作热情和方法等往往决定着企业的命运。即关键部门对个人能力的依赖性较强，是应对能力相对集中的节点，有一定的脆弱性。权利相对集中，容易造成重大的管理和决策失误。合理有效的监督方法和机制，重大决策的科学审定等是所有现代规模化企业的重要课题。 6.个体发展空间受到一定的限制，可能导致个体的灵活性不强，竞争性不强，主动性不强，容易造成人浮于事。自主创新的动力不强，容易满足现状。责任心不强，容易造成事不关己的现象，(这些现象的形成往往与人性的固有弱点有关)。如果管理引导不利，将产生极为不利的负面影响。因而需要较强的宏观调控、指导和监督(即行政

城市地下综合管廊建设和运营管理模式分析及咨询试卷

城市地下综合管廊建设和运营管理模式分析及咨询试卷一、单选题【本题型共15道题】 1.将地下综合管廊与地下空间开发利用建设结合最成功的案例是（）。 A．蒙特利尔地下城 B．日本临海副都心地下综合管廊 C．台湾高雄地下综合管廊 D．北京天安门广场下综合管廊用户答案：[A] 得分：3.00 2.梭鱼湾商务区地下综合管廊结构上根据（）原则，分为管道仓和电力仓。 A．绿色环保 B．节约能源 C．经济可行 D．干湿分离用户答案：[D] 得分：3.00 3.缆线综合管廊的主要特点为（）。 A．空间断面大 B．设有通风、监控等设备 C．埋深浅

D．维修检测要求高用户答案：[C] 得分：3.00 4.上海张杨路综合管廊埋设在道路两侧的人行道下，其结构为（），断面形状为（）。 A．钢筋混凝土，矩形 B．钢筋混凝土，圆形 C．钢结构，矩形 D．钢结构，圆形用户答案：[A] 得分：3.00 5.广州大学城的地下综合管廊是国内已建成并投入运营的单条距离最长，规模最大的，其全长（），断面尺寸（）。 A．16公里，7米*3米 B．16公里，7米*2.8米 C．17.4公里，6米*2.8米 D．17.4公里，7米*2.8米用户答案：[D] 得分：3.00 6.历史上最早规划建设的综合管廊形式是在（）。 A．德国 B．法国 C．西班牙 D．美国用户答案：[B] 得分：3.00

7.为保证梭鱼湾商务区内远期建设发展，综合管廊内各仓都预留了增容空间，电力和电信可以增加（），给水和热力管线可以放大（）。 A．2倍，1-2级 B．1.5倍，2-3级 C．2.5倍，1-2级 D．3倍，2-3级用户答案：[B] 得分：3.00 8.迄今为止，世界上综合管廊建设速度最快，规划最完整，法规最完善，技术最先进的国家是（）。 A．英国 B．美国 C．日本 D．法国用户答案：[C] 得分：3.00 9.上海世博园区综合管廊是世博园区的重要基础设施之一，纳入综合管廊的管线有（）。 A．供水、供电、供冷、电讯、有线电视管线 B．煤气、通信、上水、电力管线 C．电力管线、通信管线、给水管线 D．上下水道、电力、电缆管线用户答案：[C] 得分：3.00 10.综合管廊工程的结构设计使用年限应按照建筑物的合理使用年限确定，不宜低于（）年。 A．100

产业园区运营模式

产业园区运营模式、存在的问题及改进方法（完整版）产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。 1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理

念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模

产业园区运营模式

五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式 ?运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。

?运营特点 1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企业融资提供担保服务，吸引企业入园。

袁家村、马嵬驿背后的运营管理模式分析

袁家村、马嵬驿背后的运营管理模式袁家村、马嵬驿的神话是如何炼成的？背后运营管理深度揭秘！在贫瘠的关中旱地，是什么让袁家村和马嵬驿异军突起独领风骚，坪效超过一线城市购物中心？资源、区位、资金……似乎都有关系，但都不是关键！十年前，地处陕西关中平原腹地礼泉县的袁家村，是个只有62户人家的小乡村，虽然距离著名的唐昭陵（唐太宗李世民的陵墓）仅有4公里，坐享旅游区位便利，但乡村旅游发展几乎为零。仅仅过了十年，袁家村成为陕西省乃至全国最受欢迎的乡村旅游胜地，被誉为“关中第一村”，无论在旅游知名度影响力还是在旅游接待人次和旅游收入上，都远超唐昭陵景区。袁家村，一跃成为中国乡村旅游现象级的“网红”。袁家村的光芒未退，又一个乡村旅游超级“网红”——马嵬驿，在关中平原上火箭般地升起。马嵬驿于2013年10月国庆试营业，仅仅过了两年多时间，2015年底，马嵬驿接待了国内外游客超过600万人次，游客接待人次一跃超过兵马俑、华山、华清池、古城墙、法门寺等陕西著名景区，勇夺陕西省旅游桂冠！时光回到5年前，马嵬驿依托的兴平市马嵬镇李家沟村，还只是中国几十万个农村中普普通通的一个。 2016年春节期间，袁家村和马嵬驿的游客接待总量达到194万人次，而西安游客接待总量为622.21万人次，两个村的游客接待量接近西安几十家景区接待量总和的1/3。袁家村和马嵬驿春节期间游客接待量不但超过了陕西旅游龙头兵马俑景区的接待量（23.5万），也超过了中国文化旅游龙头北京故宫的游客接待量（43.6万）。

“思路决定出路，创新创造未来。”袁家村和马嵬驿实现跨越式发展最关键、最核心的创新是思维——颠覆传统思维的现代互联网思维。不靠贵妇、也不靠皇帝，土小子自己闯出了一片天，这就是乡村旅游的魔力人们总喜欢把马嵬驿和袁家村放在一起进行比较，其中最吸引人的是两个显著的特点：先天条件不优越——贫瘠的土壤开出希望之花马嵬驿和袁家村都属于姥姥不疼舅舅不爱型，典型的关中贫瘠旱地。别说开发旅游，连农民都看不上。现在可好，农民地也不种了，把麦子一割，把自家的田弄成临时停车场，在旅游旺季每天光停车就能挣个三四百，这可比种地划算多了。 “古镇”+“小吃”模式——比肩一线城市购物中心平效你肯定不敢想象，在袁家村、马嵬驿有年利润300万元的粉汤羊血，有单日营业额高达29万元的酸奶铺… 每到节假日，仿古建筑间熙熙攘攘挤满了人，大大小小的小吃铺吆喝声回荡在街头巷尾，游客来了下次还想来，照他们的话说就是：“这里好多美食我都没有吃过”、“我觉得这里的羊汤比西安城里的好吃”…美食变为出游原动力，就这么简单。从客流统计数据来看，袁家村的人流在平日里达到4~5万，周末达到 6~7万，国庆及春节等特殊节假日，最高客流可达20万人次/天。这样的经营客流数字已超过西安人气火爆的兵马俑和回民街，跃升为陕西排名第一的旅游项目。火爆的人流之下，带来的经营收益也颇为可观。按照购物中心市场的逻辑，传统商业界人士将零售，餐饮休闲娱乐属于低坪效和低租金承受能力的业态，但在袁家村这种爆品旅游小镇类项目下，餐饮确是领头羊的业态品种。

委托运营模式分析

委托运营模式分析 ——发电企业委托运营管理实践与探索之一文／中国华电集团发电运营有限公司近期，中国华电集团发电运营有限公司（以下简称“运营公司”）组织了委托运营管理专题调研，调研对象包括中电投运行公司及其下属的3个项目部、广西来宾B电厂、福建湄洲湾电厂、湖北西塞山电厂、湖南石门电厂等。通过调研，对委托运营管理模式有了更深入的认识。本文拟重点对委托运营模式的优缺点进行分析，同时结合工作实践，对完善委托运营模式进行初步思考。委托运营模式的优势与意义随着发电市场的开放，电厂投资主体多元化和产权多元化的进程加快，将电厂的所有权与经营权分开，开始成为一种选择。同时，电源建设的迅猛发展，大量的新建电厂由于缺乏生产管理人员和技术骨干，开始寻找专业公司合作。上述背景，催生出了“委托运营”这种新的电厂管理模式即电厂管理由投资方（以下简称“业主方”）和生产运营方（以下简称“运营方”）两个独立的主体完成。电厂发电设备的运行、维修以及相应的管理工作委托给运营方负责，业主方主要负责电厂的资产保值增值、成本控制、燃料采购、电量电价等经营管理。双方以合同明确各自权利和义务。其优势与意义主要在于： 1．共性优势 ①“自留地”与“责任田”分明，有利于专业化管理。委（受）托双方承担的工作各有侧重，业主方可充分发挥其掌握经营自主权、掌控资金和良好公共关系等优势做好电厂经营管理工作，能集中精力种好“自留地”；而运营方则充分发挥其生产管理和运行维护技能优势，做好电厂安全生产、经济运行，以优良的业绩完成生产发电工作，能驾轻就熟种好“责任田”。 ②压力与动力并存，有利于提升发电运营管理水平。委（受）托双方是一种合同关系，业主方通过合I司明确运营方的责任、义务，并随时对运营方的工作进行监督，使运营方承担着具体的、面对面的压力。如在湄洲湾电厂运行维修协议中，专门对厂长的更换条件作了明确的规定，假如受托工作没有做好，业主方首先可能撤换的是厂长。厂长的压力大，管理自然更严格。同时协议中明确了合同中止的条件，运营方任何员工的一个重大工作失误都可能导致全厂员工

2018年五大产业园区运营模式分析研究

五大产业园运营模式分析WORD版本下载后可编辑

一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。

运营特点 1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企业融资提供担保服务，吸引企业入园。

设计院运营管理模式教学文案

设计院运营管理模式

设计院运营管理模式 XXX设计院经过多年经营现形成了成熟的运营管理模式：一、共七个部门 1、办公室 2、经营部 3、技术质量部 4、综合管理部 5、设计部 6、财务部 7、文印部二、职责范围：一）办公室 1.人力资源开发与管理工作 a)组织起草公司各部门职责和岗位职责、岗位描述，组织起草公司工作流程。 b)拟定公司人力资源招聘方案和计划，在公司批准后具体实施。 c)起草或参与拟定人力资源培训计划，在公司批准后具体实施。 d)起草公司岗位人员能力评价准则，协助技术委员会进行技术人员岗位能力评价。组织起草公司绩效考核方案与计划组织实施人力资源考核的具体事项，公司绩效考核方案与计划。 e)组织起草公司绩效考核方案与计划。 f)组织起草工资、激励、福利方案，核算人员薪酬标准，在公司批准后具体实施。

g)根据公司人事管理规定和决定，起草或拟定人员进出、职务任免、薪酬调整等文件，在公司批准后，具体实施。 2.劳动关系管理工作 a)组织起草公司劳动合同实施细则，在公司批准后具体实施。 b)组织办理员工入院、离职、退休等手续。 c)组织社会保险基数增减变化的确认，具体实施与社会保险有关的工作。 d)参与处理有关劳动争议。 e)参与工伤事故的内部确认工作。 3.职称与注册管理工作 a)组织起草职称与注册管理的各类文件，在公司批准后具体实施。 b)组织各类职称、注册等资格的考试、考核、申报、评审确认等工作。 c)组织实施注册师的注册、培训、聘用工作。 4.文秘与行政工作 a)负责公司的文秘工作，起草、印制、发放公司文件。 b)参与公司有关会议的组织工作，并进行会议记录。 c)负责组织搜集与企业有关的来自各级政府的政策、文件以及相关方面的信息。 d)负责公司内外部文件、信函、传真、电子邮件、通知的传递。 e)负责对涉及保密文件的保管、借阅、处置和销毁的管理。 f)负责保管公司除设计生产以外的各类文件与合同文本，保管各级政府有关文件、人力资源档案、公司大事记、公司会议记录和有关证章、奖品、奖杯、证书（包括获奖证书）礼品。 g)保管使用公司摄影摄像器材，保管各类非学术、科研、技术的影像资料。 5.宣传工作与企业文化建设 a)起草、拟定公司的内外部宣传计划，组织公司的内外宣传工作并实施。 b)负责组织起草企业文化建设方案与计划并实施。 6.其他工作 a)收集公司内外人力资源状况等信息，向公司提供分析数据。

世界高科技产业园区管理模式比较研究

世界高科技产业园区管理模式比较研究摘要:在界定高新区管理模式的基础上,对世界上典型的高新区管理模式进行了分类比较,分析其成功与失败之处,进而探讨未来高新区管理模式发展的某些趋势. 从1951年世界上第一个高科技园区——斯坦福科学园(俗称"硅谷")诞生至今,"高科技园区"得到了迅速的发展,已遍布世界各地,总数逾千.但由于各国在社会制度,文化传统,经济实力上存在差异,以及园区发展处于不同阶段,因此使不同园区在具体管理模式和体制的选择上出现差异.如北美的园区以美国高技术园为典型,是纯市场经济的产物.东亚的园区则多为政府规划的产物,这与东亚地区传统的集权文化休戚相关.即使在同一国家,不同区域的"高科技园区"也往往采取不同的管理模式.如美国的硅谷和北卡罗来纳州三角研究园,形式多种多样,名称也五花八门,如科学工业园区,科学技术园区,科学园,科学城等.总之,忽略开发区所处的外部系统环境及发展阶段空谈其管理模式和体制是不切实际,也是难以操作的.文中用高新技术产业开发区(Hi-Tech Indus-try Development Zone)(以下简称"高新区"),涵盖国外几组不同的说法. 那么,何谓高新区的管理模式呢或者说其涵和涵盖面是什么直接参与开发区运行的主体主要有三个:政府和科研教育机构,开发区的管理机构以及企业,所以高新区的管理模式理应包括这三者的领导体制,部运行机制,机构设置,管理权限,管理方式,法规制度以及三者相互作用的关系.既含有相对稳定的成份,也有不断变化,灵活的因素.本文立足于此,力图对世界高新区管理模式进行比较深入细致的分析. 一,管理模式介绍

按照美国加州大学伯利克分校教授M·卡斯特尔(Manuel Castells)和P·霍尔(Peter Hall)的分类法,世界高新区管理模式可分为四类.第一类由建立高技术公司的产业综合体组成.这些综合体把研究与开发和制造联系起来,典型例子是美国的硅谷和波士顿128公路.第二种类型是科学城.它通常由政府进行规划与建设,把大批研究机构和科学专家集中在高质量的城市空间,为产生卓越的科学成就,而进行协同的研究活动.如前苏联西伯利亚科学城,韩国的大德和日本的筑波,这种科学城具有行政区域的特点.第三种类型是技术园区.它类似于新型的产业行政区划,其目的是在系一划定的地区集中兴建一批高技术产业公司,使该地区在国际竞争和以信息为基础的新的条件下增强生存与发展的能力,并不断追求经济的持续增长.包括政府规划型,混合筹建型和大学倡议兴建三种类型.如的新竹,法国的索菲亚——安蒂波里斯和英国的剑桥.与科学城相比,后者具有更加浓厚的政府行为色彩.将整个高新区的规划设计作为区域发展与产业分散化的手段,可得出第四种类型:日本的"高技术城".这是日本特有的一种模式,即在国家边远地区创建一系列全新的科技城,以促进新技术的应用.继而带动落后地区的科技开发.在此不予详细分析. 以上划分可以给我们一点启示,即在高新区设计及发展中起主导作用的因素或力量是不同的,存在着政府或其代表机构,以从事经济活动为主体行为的企业或民间组织以及教育科研机构三大主体.这三大活动主体在开发区管理中以谁为主的问题,直接对开发区的管理模式选择与效率发挥产生影响.按这个标准进行划分,高新区管理模式可分为三类:学校或民间非赢利机构管理型,政府部门管理型和政府,大学,企业组成联合机构管理型.以下逐一进行分析. 1.学校成民间非赢利机构管理型.学校办的高新区大都采用这种方式,具体做法是

浅谈机场运营管理模式分析论文

浅谈机场运营管理模式分析论文关键字：中小机场运营策略近年来，我国航空运输持续快速发展。机场作为民航主要基础设施得到不断建设，在为航空运输提供安全、正常、高效的运营保障的同时，为促进国家经济社会特别是带动地区经济和对外开放发挥了重要作用。通过不断新建和改造机场，目前我国机场布局和建设初具规模，机场密度加大，机场等级提高，现代化程度增强，初步形成以北京、上海、广州、成都、西安等城市大型机场为中心，其余省会和重点城市为骨干，中小机场相配合的基本格局。一、提高中小机场的利用率中小机场利用率低是中小机场亏损的重要原因之一，因此，发展支线航空运输和中小机场提高自身市场意识就成为提高机场利用率的主要途径。二、中小机场的联合和重组三、机场特许经营权四、中小机场经营多元化因目标市场繁多企业自身能力有限，所以在选择多元化经营的项目时，不能全面进军，应当考虑到自身的能力，发挥优势，占领有利的、发展潜力大的市场。受市场环境和企业自身能力影响，我国中小机场开展的多元化经营还谈不上规模，但是进行多元化投资有很大的市场潜力。因此，中小机场应充分发掘自己的优势，投资那些市场前景好的、企业能力所及的项目，并逐步扩大规模、发挥规模优势。利用航空运输的特定优势，盘活存量资产，以大带小，以活养死，进一步带动其他产业的开发，从而实现多元化经营，从多个领域谋求发展。

随着居民收入水平的提高、旅游业的发展、经济活动的日趋频繁、物流业的快速发展的条件下。中国的航空业也将得到快速发展的动力，机场行业将从中收益匪浅。此外，在航空油料不断看涨的现在，机场业还可以基本免受航油价格波动之苦。另外，我国早晚要开放第五航权，它的开放对航空公司而言意味着竞争的加剧，对于机场而言却意味着业务量的增加。对于中小机场而言，第五航权的开放无疑会使得航班增加从而带来机场的业务收入的增加。机场属地化的结束、企业化的深入和民用机场收费的改革，都为机场的发展提供了新的机遇。中小机场只需把握机遇，寻找适合自身发展的运营策略，未来将得到快速的发展。摘要：公路货运量在整个货运行业比重将越来越大。构建、选择公路货运运营管理模式。关键词：公路货运，运营管理模式随着我国城市间公路设施和城市内部道路设施建设的日益完善，公路货运量在整个货运行业比重将越来越大，以公路货运的机动灵活特性与其它运输方式的竞争更显优势。却在公路货运行业内，许多货运公司在组建自己的车队进入货运市场竞争中，与其他运输企业和货运代理展开货源的竞争，与货主间进行价格、服务质量、运输质量等成交条件的讨价还价显得无能为力。货运企业可主动地通过创造条件，创新调整，根据各企业经营的业务项目，在不同的岗位上，构建、选择公路货运运营管理模式，实现改变内部管理环境与市场接合，求得生存的空间和发展的道路。一、公路货运企业运营管理存在主要问题 (一)投资不足，规模不大，资金紧张的现象普遍存在。据统计,2009年中国经营公路货物运输企业超过512万家,拥有营运货车642万辆。其中：拥有10辆以上汽车企业不到2%与发达国家的情况相类似;普通载货汽车占比重95.16%，零担车、集装箱拖挂车、冷藏运输车及厢式汽车等专用汽车占比重偏小，仅为4.84%。大多中小型公路货运企业在开拓运输网络化、多式联运业务中需要规范的合同交易和定期结算，因欠缺足够的周转资金被迫止步。

科技产业园的发展及盈利模式

科技产业园的发展及盈利模式 (2015-10-30 11:53:51) 转载▼ 分类：推荐阅读标签：股票随着国家“科技创新驱动发展”战略的实施，以产业发展为导向的高新技术园区开发，取得了重大的经济成绩。近年来，国家经济发展方式的转变和经济结构的调整，对城市产业的升级、城市的开发建设提出了更高的要求。由于近两年持续的宏观调控使房地产企业的转型蔚然成风，房地产企业如何走出一条差异化竞争道路成为众多房地产开发企业战略调整的重心和关键。科技园区——这个地产细分市场也逐渐引起人们的关注。一、科技园区的内涵与特点科技园区就是为成长型和创新型高新技术企业提供研发载体和增值服务的一种科技园区开发模式，通过科技、地产和金融的有机融合，实现多方共赢。科技园区是工业地产的高级阶段，以产业升级、产业集群为基础，以创新型和成长型高新技术企业为客群;以战略性新兴产业为主导产业，强调了科技园区的产业定位，保证了科技地产真正成为贯彻国家自主创新战略和推动战略性新兴产业发展的重要平台;以房地产开发为载体，遵循市场经济基本规律为前提，强调了政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，充分发挥市场优化资源配置的作用。二、我国目前科技园区开发的四大模式解析 (一)科技园区开发模式一：优惠政策的带动发展主要是在园区运行初期，通过制定一系列产业、税收、奖励等政策降低入园企业门槛，提高企业入园积极性，该模式园区往往具有一定的政府背景，以扶持企业发展为重点。其代表性的科技园区是苏州工业园。苏州工业园的政策优势主要体现在以下几个方面：拥有较大项目发展的自行审批权;拥有充分授权的外事管理权;拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度等优势。 (二)科技园区开发模式二：区域产业带动发展该模式下的园区发展具备一定的区域优势和产业基础，主要是在现有产业发展的带动下促进园区的形成和发展壮大。一方面，现有的产业基础为园区形成提供了条件;另一方面，随着园区的发展又会促进现有产业的不断升级及效益的提升。其代表性的科技园区是大连软件园。

旅游项目运营模式分析

旅游项目运营模式分析-标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

旅游项目运营管理模式分析一：自营式 1.定义旅游景区所有者自主成立景区管理公司，对景区的经营权、管理权作统一运作。 2.适用对象 a)成熟型或正步入成熟型的旅游景区； b)旅游景区拥有专业的运营团队和管理机制； c)某些政府所有权下的旅游景区。 3.特点 a)在这一模式中，旅游景区实行非企业型治理，经营主体是景区管理机构。但景区管理机构隶属于当地旅游局。这一模式中，景区的所有权与经营权、开发权与保护权互不分离。景区管理机构既是景区所有权代表，又是景区经营主体；既负责景区资源开发，又负责景区资源与环境保护。在这一模式中，旅游景区的经营总体上以市场为导向，以谋求旅游景区的发展为主要目标。 b)增强管理人员对景区的认同感、归属感。模式二：委托式 1.定义旅游景区所有者将景区全部或部分的经营权、管理权交给具有较强经营管理能力，并能够承担相应景区经营风险的法人或自然人去有偿经营，以明晰景区所有者、经营者责权利关系的一种经营管理方式。 1）全面托管。景区所有者或经营权拥有者将景区的经营管理权限全部委托给托管方，自己主要起协助和监督作用。适应于经营不景气，管理较混乱，目前盈利能力较差但发展前景较好的景区。

2）部分托管。将景区中某一个环节或部分经营项目委托给其他单位经营，如景区内部管理、市场营销、景区中某一个或几个经营性项目等。适应于整体经营状况良好，但某些方面或某些项目因为人才资源等原因存在问题的景区 2.适用对象 a)经营恶化、挽救乏术、濒于倒闭的旅游景区； b)暂时能够维持运转但已明显感到经营管理力不从心的旅游景区； c)旅游景区重组存在体制性障碍； d)旅游景区重组存在资金投入过大的障碍； e)所有方未明确目标景区的未来前景，抑或本不想购买目标景区原始产权时。 3.优势 a)景区托管能有效实现所有权与经营权分离，提高旅游景区资产的运营效率，因而有利于资源的调动和旅游景区的整改，并有利于景区的中长期发展。 b)景区托管是景区引入有效的经营机制、科学的管理手段、成熟品牌等的便利模式，是降低管理成本、提高资本质量的重要途径。 c)景区托管是市场对旅游景区的各种生产要素进行优化组合，提高旅游景区的资本营运效益的重要方式。 4.劣势短期全面托管一般为半年左右，时间太短了工作完不成，时间太长费用较高。 1.定义在不改变景区所有权的基础上，通过专业化景区管理运作和运营谋划，帮助政府和企业发现价值、创造价值、提升价值、传播价值、共享价值，进行智力的注入，提供管理思路、营销技巧、员工培训、理顺管理等，实现景区全面增值。

产业园区的有效运营模式

产业园区的有效运营模式产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。一、产业园区五种不同的运营模式第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，

但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，

旅游项目运营模式分析

旅游项目运营管理模式分析模式一：自营式 1.定义旅游景区所有者自主成立景区管理公司，对景区的经营权、管理权作统一运作。 2.适用对象 a)成熟型或正步入成熟型的旅游景区； b)旅游景区拥有专业的运营团队和管理机制； c)某些政府所有权下的旅游景区。 3.特点 a)在这一模式中，旅游景区实行非企业型治理，经营主体是景区管理机构。但景区管理机构隶属于当地旅游局。这一模式中，景区的所有权与经营权、开发权与保护权互不分离。景区管理机构既是景区所有权代表，又是景区经营主体；既负责景区资源开发，又负责景区资源与环境保护。在这一模式中，旅游景区的经营总体上以市场为导向，以谋求旅游景区的发展为主要目标。 b)增强管理人员对景区的认同感、归属感。模式二：委托式 1.定义旅游景区所有者将景区全部或部分的经营权、管理权交给具有较强经营管理能力，并能够承担相应景区经营风险的法人或自然人去有偿经营，以明晰景

区所有者、经营者责权利关系的一种经营管理方式。 1）全面托管。景区所有者或经营权拥有者将景区的经营管理权限全部委托给托管方，自己主要起协助和监督作用。适应于经营不景气，管理较混乱，目前盈利能力较差但发展前景较好的景区。 2）部分托管。将景区中某一个环节或部分经营项目委托给其他单位经营，如景区内部管理、市场营销、景区中某一个或几个经营性项目等。适应于整体经营状况良好，但某些方面或某些项目因为人才资源等原因存在问题的景区 2.适用对象 a)经营恶化、挽救乏术、濒于倒闭的旅游景区； b)暂时能够维持运转但已明显感到经营管理力不从心的旅游景区； c)旅游景区重组存在体制性障碍； d)旅游景区重组存在资金投入过大的障碍； e)所有方未明确目标景区的未来前景，抑或本不想购买目标景区原始产权时。 3.优势 a)景区托管能有效实现所有权与经营权分离，提高旅游景区资产的运营效率，因而有利于资源的调动和旅游景区的整改，并有利于景区的中长期发展。 b)景区托管是景区引入有效的经营机制、科学的管理手段、成熟品牌等的便利模式，是降低管理成本、提高资本质量的重要途径。 c)景区托管是市场对旅游景区的各种生产要素进行优化组合，提高旅游景

国内知名产业园运营模式

联东U谷产业园运营模式 2014-03-06道略园区研究最早进入产业园区，抓住政府与企业需求，“先产业，后地产”；专注微笑曲线的两端，只做园区规划与营销，设计可复制的模式，精耕10年，积聚规模优势。房地产行业的商业模式相差不大，大体上都是拿地、建房、卖房。在房产行业火热的时候，造就了万科、万达等有代表性的开发商，它们分别代表了住宅地产、商业地产的模式。联东10年前进入房地产业，选择了一条不一样的路径：做产业园区开发。产业园区是一个必须耐得住寂寞的行业，因为它的投资规模大、投资周期长，我们在这个行业里坚守了十年。我们很庆幸当初在众多选择中，选择了这一条路，在房地产调控、经济低迷的外部环境下，我们还能保持高增长。目前全国有13座产业园在运营，2013年会集中爆发，共有40座产业园投产。不论万科还是万达，不论他们的商业模式设计如何不同，有三点是共通的：第一，述求明晰，也就是要为目标客户解决什么问题是非常清晰的；第二，产品聚焦，这能够让商业模式连续拷贝，可以做到跨区域扩张；第三内部资源可以很好地配合，集中使用。而在这三点上，联东也探索了一些经验，我们用“U模式”来运营产业园区。为“政府+企业”解决后顾之忧我们的目标客户非常清晰，就是政府和企业，这是由产业园区的性质决定的。

在中国，主导产业发展的是政府，因为土地资源在政府手里。地方政府最关心什么问题呢？第一是土地集约利用；第二是税收，辖区内企业能否带来长期稳定的税收；第三是模式问题，产业规划能否把企业高密度集合在一起，产生聚合效应；第四个退出机制，中国的企业生命周期很短，一定要保证产业能够持续流动起来，持续产出；第五是快速见效，因为政府领导是有任期的，希望任期内迅速把事情做出成效。而企业客户有什么需求呢？第一，企业客户选址关心效率和成本，从投产，运营，配套，必须让运营成本降下来。第二，要能够提高品牌形象，在哪里办公就代表是什么档次。第三，要有投资价值，很多企业都购置自己的物业，只要产生购买，就带有投资行为。全方位分析了客户需求后，就形成了我们的价值主张：为入驻企业打造舒适、高效的运营平台，帮助企业提升品牌形象，降低综合运营成本，实现高效率、低成本的发展；为政府打造产业平台，节约利用土地资源，创造更多的税收和就业，协助地区产业集聚和升级，提升区域综合价值。基于此，我们对入驻企业有些硬性要求，比如必须注册在当地，必须在当地交税；在产业园定位上也遵循当地的产业导向原则。最重要的一点是，我们保证财务上达到税收投资的强度，实现跟政府的承诺。否则，短期内圈了地，未来三五年之内也肯定会出现问题。产品思维：先产业，后地产施振荣先生有个著名的微笑曲线理论：在产业链中，附加值更多体现在两端，研发设计和营销，处于中间环节的生产附加值最低。这一理论在产业园区行业同样适用。 2003年，我们从建筑模板领域进入房地产开始了产业园区的摸索，积累了一些经验后，2005年4月，我们成立了北京联东金桥置业有限责任公司，开始建设联东U谷?北京金桥产业园项目。那时候，我们确定了一个思路：围绕微笑曲线的两端，主要做产业链前端的园区规划设计和后端的营销招商，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。产业园区筹备周期非常长，一般做一个产业园需要3~5年的筹备期。这期间，非常重要的功课就是园区定位，产业研究，因为产业园区必须“先产业，后地产”。产业研究是一个系统工程，要结合宏观产业趋势与地方微观产业政策导向来综合分析、研究、论证项目的可行性。我们联东内部有一个专门研究产业的团队，做了大量的产业研究，另外我们还建立了一个强大的外部顾问团，与咨询公司结成战

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