太原双喜城项目营销推广整体方案9
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太原双喜城项目营销推广整体方案
北京海晟房地产开发有限公司
市场部
目录
第一部分营销整体策略..............................................
一、太原市场状况分析............................................
1.1太原宏观市场分析 ........................................
1.2区域市场分析（小店区） ..................................
二、竞争和机会分析..............................................
三、市场细分分析................................................
四、客户分析....................................................
五、定位分析....................................................
5.1项目概况 ................................................
5.2项目SWOT分析 ...........................................
5.3项目综合竞争力评价 ......................................
5.4项目市场定位 ............................................
5.5定位深化 ................................................
六、市场运营战略概述............................................
七、整案营销目标................................................
八、营销传播策略及沟通战术......................................
8.1案名建议 ................................................
8.2项目功能利益及个性利益分析 ..............................
8.3营销核心原则 ............................................
8.4主要战术手段 ............................................
8.5销售道具配合 ............................................
8.6合作单位的选择 ..........................................
九、传播时间表..................................................
十、营销传播预算................................................
十一、总结......................................................
第二部分销售团队的构建............................................
第一部分营销整体策略
一、太原市场状况分析
1.1太原宏观市场分析
1.1.1 太原房地产市场整体分析
太原市商品房（包括营业用房、办公用房）平均销售价格为每平方米4606元，同比增长13%。太原市新建商品房每平方米均价达到4800元，较2006年上涨14.6％。
商品住房（即商品住宅）的平均销售价格为每平方米3859元，同比增长
近7%，但是，实际情况是，市区内的商品房均价大都突破每平方米5000
元的大关，已经脱离普通市民收入水平，楼市依然火爆。城市中低收入家庭和拆迁市场住房需求较大的供需矛盾依然突出。而外地人对太原房产的需求也在逐渐增加。
据对太原热销楼盘的不完全统计，太原40%的房子被外地人买走。而有关的房地产网站显示，太原的外地人购房比例在2004年高居全国之首！排
在其后的才是北京和大连。而随着今年太原大规模的城市环境的改善和交通道路的改造，吸引了更多来自全国各地的购房者。特别是作为一个省会城市，由于周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的住房需求相对要多一些，还有一些外地商人看中了太原的增值潜力而纷纷投资地产，投资性购房需求相对增加。
太原市新增楼盘近80个，新增在售项目住宅规划总建筑面积400多万平
方米，投放市场销售面积300多万平方米，市场供应量远远大于往年。太原市房价随之水涨船高，2007年底每平方米均价达到4800元，个别地段，比如亲贤街、长风大街等几条中心街道的楼盘开盘价每平方米已超过6000元。（数据来源：太原市房地产交易市场）
1.1.2 2007年太原高档住宅分析
今年以来，山西省商品住宅价格变化呈现出一个新特点，即高档住宅价格涨幅超过了经济适用房和普通住宅。2007年7月份，山西省经济适用房价格上涨3.7%，普通住宅价格上涨5.0%，而高档住宅价格却同比上涨达
5.8%。有需求就有市场,高档住宅价格的不断攀升与目前市场上不断扩大
的需求有着直接的联系。现在人们购房越来越注重户型、小区环境及配套
设施等方面，而且随着今年股市的不断趋热，一些赢利资金也从股市撤出转而流向了高档住宅。”
1.1.3 2008年高档住宅市场综合预测分析
2008年高档住宅市场竞争将从争夺地段优势转向环境性、景观的营造及服务配套方面的提高。
目前太原的楼盘比较高价位的项目大都是主要以其地段或周边的自然景
观为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生,景观也是不可复制的。
市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高档项目再想纯粹以地段为优势已不可能，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。随着上海绿地集团和富力集团、及广州恒大、珠江地产等知名开发商的进军太原，可以预见，未来高档住宅的竞争将会从争夺地段优势转而向环境性和景观性及项目的独特性的方向转化，服务和配套方面的竞争也会日益激烈。
高档住宅将向城市副中心地带偏移，市中心新建高档住宅将会逐渐以商务型公寓为主。
市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流都非常大。并不是居住的最佳选择；而且市区内地价高，可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。
商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，商住两用的酒店式公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。
而在城市副中心地带对住家而言，相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块（如小店区、汾河两岸、或靠近自然景观公园的一些地块）同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。
市场将呈“细分化”发展。
现在的高档住宅，除了小部分是纯居住性质以外，其余的大多是商、住两用或商、住、办三用。这大大影响了高层居住的生活质量，并且私密性不强，相互干扰性大，当然这也是由于目前开发的地段特性所造成的。
未来的太原的高端市场将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现。
高档项目的质量会越来越高，物业向精品化发展。
在同一区域内，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼盘，其最终比的是内部配套、物业，服务等的各项小分，比质量、比服务、比物业、比配套。这就导致了物业向精品化发展，普通型无特色高档住宅将会越来越没有市场。
房地产市场利好政策和市场特征分析
2007这一年，从春末到严冬，房地产新政不断出台，各种控制房价上涨的手段也五花八门。可喜的是，2007年太原楼市经受住了市场的考验，市场并没有大起大落的现象，反而迎来了众多房产巨头以及大量的外来投资购房者。目前太原房地产市场东西南北四方均驻扎有外来地产巨头，太原楼市正在呈现出群雄逐鹿的格局。
城市棚户区改造的契机
太原市政府2007年7月宣布：力争用3-5年时间，拆除棚户区建筑面积269.2万平方米，涉及居民约58012户、19.43万人，新建住房约65212
套，建筑面积约423.9万平方米。城市建成区国有土地范围内，使用年限长、房屋质量差、设施不配套、交通不便利、环境脏乱差、安全隐患大的集中连片平房区、简易楼以及因规划需要拆除的现状楼等都在改造范围之列。这对太原本土的开发商来说无疑是个利好的消息，带来了前所未有的发展商机。
卫星城市的综合开发契机
目前房地产行业的一个典型特点，国内开发商包括外资都开始关注二、三线城市的开发，他们关注的焦点就是这些城市的成长性特别强，资本密集度相对低，开发成本和操作风险相对也低。现在布局抓住了未来3—5年
的市场成长期，利空非常看好。一、二线大城市的卫星城市，就具有二、三线城市的特点，成长性非常强。随着太原城市的进一步发展，工业、服务业布局进一步调整，这些卫星城市将会迎来大规模的置业移民，市场看好。晋中榆次的发展就印证了这一点，有些开发商已把目光转移到清徐、古交等太原周边的市县，据说这些地方的地价低、房价在2000元／平方米左右，引得一些太原的退休人员去那里买房。
应该说，2007年是理性、稳健的房地产市场开发秩序的纪元之年，是新的房地产开发行为的开端。在经过1—2年的震荡和调整之后，宏观经济将趋向合理和稳定，房地产市场也会趋于理性与平和，社会会更加有序与和谐。
巨头挺进格局有变
众所周知，在过去的一年，房地产市场已呈现出了逐渐走热的态势。虽受种种条件制约，楼市放量的商品房总数有限，但购房需求已空前释放。与此同时，受外地知名房地产企业进驻的影响，各大板块正在酝酿变局。
目前，汾河以西的河西板块供应量明显上扬，其区域价值开始显现。老城区的房地产市场表现一直相当稳健，但随着钟楼街改造、龙潭公园改造的利好带动，明年有望掀起新一轮的开发高潮。城南板块新项目最集中的区域，竞争也最为激烈，其后市的供应量充足。而变化最大的可能将是东山板块，随着太行路的规划筹建，枣园新区、王家峰新区开发建设的启动，上海绿地、富力等大牌开发商的入驻，以及府东街、南内环街、胜利东街等主干线的东延，东山板块出现变动的几率最大，亮点也最为集中。
另外，近两年一直充当黑马的小店镇板块今年较为逊色，但其价位也呈现出了快速上升的势头。随着恒大、嘉隆等房地产公司所开发项目的启动，该区域明年也将值得关注。除此之外，一直是冷门的晋源板块，随着碧桂园在此落户，也或将掀起一轮发展高潮。
整体而言，在外地房产巨头纷纷落户、本土房企迅速崛起的太原房地产市场，明年的市场供应放量将显着增加，而东山与河西两大板块的相继崛起，和五大新区的开发建设工作拉开序幕，将成为龙城楼市较为显着的亮点。
住宅结构变数依旧
在过去的一年，汾河外滩、晨憬天地等项目的上市，市场上中小户型房供应有所增加，供求矛盾也有所缓解，但整体情况依然不容乐观。从市场情况来看，大户型依然占据着主导地位。
根据政策，包括经济适用房在内的中低价房土地供给应占新住宅用地的70%以上，90平方米以下小户型占每个城市的新建商品房供应的70%以上。目前在售的新盘中，90平方米以下小户型在增量供应所占的比例仅在30%左右，且小户型的朝向、户型存在诸多瑕疵。
就明年而言，供应放量已成定局，但不少项目都位于太原的周边区域，如恒大绿洲、半山国际，这些楼盘都是定位高端的项目，很难相信这些项目能配建大体量的中小户型。中小户型的供应增加不容置疑，但能否达到政府制定的标准，且充分满足市场需求，目前还很难预料。毕竟这一局面的改变并非朝夕间可以完成。
土地市场持续收紧
在过去的一年，政府要求开发商一次性支付土地费用，在房地产市场引来了激烈争论。且不论此政策将会对房地产市场将造成什么样的影响，国家将继续执行紧缩的土地政策已毋庸置疑。
事实上，在太原上半年的土地市场，两个消息值得重点关注，一是上海绿地亮相太原，其在长风东街占地1700多亩的半山国际花园奠基，二是大连万达龙潭湖片区占地500亩旧城改造项目签约。还有广州恒大在小店区拿的地块,占地1049亩左右,但除此之外，挂牌拍卖的地块基本以零散的小地块为主。进入下半年，广州恒大、珠江地产、嘉隆地产等开发公司高
价拿地，再次印证着政府阳光出让土地使用权的决心，印证着政府将继续推行现有紧缩的土地政策。
目前，开发商对土地的“增持”需求已日益凸显，在外地开发商开始进军太原的背景下，对优质土地资源的渴求，使得开发商之间关于土地的争夺战已愈演愈烈。但作为制衡楼市过热发展的有力武器，政府也加紧把好土地“闸门”。不能认为政府将减少土地供应，但土地管理出让的严格性必将得到加强，出让价格也可能将持续攀升。
1.2区域市场分析（小店区）
小店区无疑是太原楼市近几年来的明星区域，在太原市府“南移西进”政策的影响下，该区近年来快速发展，太原市每年新增的楼盘中，有1/3集中在该区。
对于小店区来说，其最大的优势在于土地存量——从南内环街以南到小店镇都属该区范畴，而其中南内环至南中环为该区核心地段，囊括亲贤街、长风街等热点区域。该区域范围广，可扩展性很强，而随着楼市开发的加快，相关配套也在逐步完善。
从太原市房地局网站可以看到，2007年太原市取得预售许可证的项目为44个，其中小店区就有15个。体育西路的长风画卷参考均价为6000元/㎡，长治路的大唐长风上街小区参考均价为6200元/㎡，学府苑在售均价甚至突破11000元/㎡。2007年太原市小店区新建住宅总体均价约为5257元/㎡，其中小店镇3500-3600元/㎡，如果不包括小店镇，新建住宅均价约为5500元/㎡。
2007年，太原市重心南移这一态势日益明显，随着小店区打造太原新浦东的口号，小店区也越来越备受关注，07年下半年，小店区的土地成交最多，面积也最大，目前太原老的中心区可利用的土地极其有限，在中心区无地可拿的情况下向中心区辐射地带偏移和环境、景观优势较强的副中心地带发展。主要集中在小店区。
二、竞争和机会分析
竞争项目的选择依据是本区域内以及其他区域与本项目同等档次的项目，一共有以下几个：千禧·学府苑、绿地半山国际花园、恒大绿洲、未来的铜厂地块，基本情况如下：
项目名称地理位置总建面容积率
绿化率
开发商
千禧·学府苑小店学府街和长治
路附近
17万平米绿化率30%
山西千禧房地
产开发公司
绿地半山
国际花园
小店区长风东街20万平米容积率：1.03 上海绿地恒大绿洲小店区康宁街北侧159万平米暂无资料广州恒大
铜厂地块小店区并州路以
西、体育路以东、
二营盘街以北
9.2万平米暂无资料珠江地产
双喜城东邻建设南路，南
接亲贤北街，东侧、
北侧为茂盛装饰材
料一条
40万平米3．5
分析：从楼盘位置和所在区域来看，我们的潜在竞争对手,全部位于小店区，其中“学府苑”是目前太原市售价最高的项目,部分朝湖的观景户型12000元/平米起,其余的户型是8000元/平米起，目前尚处于认部内购阶段,具体开盘时间待定。此项目因毗邻学府公园而身价倍增，自然景观是它最大的卖点。而“绿地半山国际”位置较偏、周边环境比较差、配套明显不足，而且据销售人员介绍,一期已全部预售一空,因此综合来看，此项目与我们没有太大的可比性，不能构成直接的威胁。而“恒大绿州”项目，则位于小店镇版块，位置较远，已不属于太原市中心的泛围，但是由于他们项目的体量较大,价格定位适中,一期又是精装交房，因此会在一定程度上分流走我们的部分客户，对我们有一定的影响。而另一个珠江地产的“铜厂地块项目”,目前尚无明确的动向,但是由于此项目位置离我们最近,地理优势更为明显，再则此地块成交价格也相对较高,可以预见,将来珠江必定会做比较高端的项目,因此,我们认为铜厂地块的项目,将会是我们项目未来面临的主要竞争对手。
2.1规模分析
分析：从规模上来说，千禧·学府苑和绿地半山国际花园的建筑面积在14-20万平米之间，属于中小型规模的项目，与本项目差距较大，而恒大绿洲则是159万平米的超大规模，开发周期较长，对于本项目的长期竞争也较大。
2.2产品分析
项目名称建筑类型户型范围物业管理
千禧·学府苑高尚住宅/毛坯从120- 300多㎡
不等；主力户型
150-160㎡
1.1元/平米.月
管理公司未强调
绿地半山国际花园
低密度，高尚住宅
建筑类别: 独栋，
双拼，联排，叠加
户型范围没有确
定资料，但别墅应
该不小于150平米
待定
恒大绿洲首期59栋小高层待定待定铜厂地块待定待定待定
双喜城高档住宅/酒店式公寓
/商业
180平米以上的大
户型为主
待定
分析：从建筑类型来看：
以上几个项目建筑类型均为高尚住宅，以板式高层为主，其中只有“半山国际”一期是别墅为主，有少量的花园洋房，产品类型比较丰富，客户的选择空间较大，二期产品形态未定。恒大绿洲一期的住宅，面积以90平米内的中小户型为主，精装交房，与我们的目标客户群没有重合，因此对我们项目的威胁较小。而铜厂地块的项目由于暂时尚未启动，产品类型、及规划等方面还没有具体的资料，但是根据他们的成本地价可以推测，此项目必定会将产品定位为高端项目，日后将成为我们项目的主要竞争对手。
从户型上来看：
除了恒大绿洲一期户型面积偏小之外，另外几个项目户型都是以120平米以上的大户型为主，若本项目按政策要求70%以上是90平米以下小户型的话，在豪宅市场是缺乏竞争力的，特别是山西客户尤其是高端客户的需求多以大户型为主，因此需要对产品进行改造。
2.3配套及景观分析
项目名称社区配套园林绿化
千禧·学府苑近400亩的学府生态公园是
项目的主要景观配套，和项
目的主打卖点主题。
项目在学府公园的基础上，综合平衡生
态、景观、游憩三大主导功能，规划有
六大功能区:滨水游览区、水体景观区、
植物观赏区、公共活动区、静谧游憩区
和特色休闲区,并在此基础上共设计六
亭八桥十八景。
绿地半山国际花园6000平米宫殿级休闲会馆，
内设挑空大堂，景观泳池，
网球场。咖啡厅。风情酒吧
等名流休闲场。2000平米前
期商业及1.4万平米后续商
业，以L形布
GARDENS英国皇家御用景观设计事务所
新加坡银谷设计工作室，由英国皇家建
筑师协会着名设计师创立曾参与英国伦
敦FLEET STREET商业中心，印尼民丹岛
RIA TINTAN高尔夫球场等诸多国际领域
知名项目。
恒大绿洲待定待定铜厂地块待定待定
双喜城4．5万平米商业配套6000
平米的会所
由贝尔高林公司担纲设计
从配套来看：
目前只有千禧学府苑依托它周边的学府公园做为配套，以公园地产为理念，主打景观和地段的稀缺性。而绿地半山国际，本身地理位置比较差，周边是黄土高坡，但是绿地比较重视内部环境配套的营造，聘请了国际知名的景观设计公司做内部的园林景观，并利用坡地景观这一概念来弱化它本身地理位置上的不足。而恒大绿洲和铜厂地块项目的园林和内部配套资料目前还不得而知，因此暂时无法与之进行比较。
从各项目的内部配套来看，学府苑、绿地都在内部有会所配套，其中绿地半山国际花园的会所表现比较突出：（6000平米宫殿级休闲会馆，内设挑空大堂，景观泳池，网球场。咖啡厅。风情酒吧等名流休闲场）。并且绿地也把会所做为其主要卖点来做市场宣传。虽然太原市场目前强调内部配套的意识还不强，但是随着外地知名开发商的进驻和带动，客户会越来越重视项目本身的配套和环境，要求也会越来越高。从这一点上看，会所将作为本项目的一个很大的机会点和卖点。从园林绿化来看：
我们的竞争对手，有的是借公园造势，有的是靠内部的配备和园林景观，来进行市场推广和宣传，本项目地块周边并无特殊的景观资源，因此只能依靠内部园林的建造，营造景观豪宅的氛围。
三、市场细分分析
3.1购房需求分析
从前期对太原市场的了解可以看出，近两年太原市场房地产发展较快，房地产供应量及需求逐年上升，但多数产品没有自身的产品个性，仅能满足购房者的居住需求，还处于功能产品的阶段。而我公司太原双喜城项目则定位为更多的满足购房者心理层面需求的高端住宅类项目。
从2007年太原市各项目成交面积来看，80-120平方米之间的二居和紧凑型三居产品是市场的主力，双喜城项目的主力户型也正是这一区间的二居和三居产品。从购房目的来看，太原现有房地产还处于以自住为主的购房时代，但近两年来房地产投资意识已有所增强。
3.2目标客群
基于项目的基本定位及产品特征，将太原双喜城项目的目标客户定位如下：（1）总体目标客群：太原市内买家及周边县镇之煤焦、钢铁等行业的私营业主，
政府人员、公务员。
主力目标客群：煤焦、钢铁等能源原材料行业的私营企业主。
机关事业单位中高层领导。
辅助目标客群：其它行业的私营企业主。
首次置业，长期居住于本市有稳定收入的外来白领。
对小店区有区域情节并看好本区域房地产投资潜力，有
多次置业经验，用于出租或增值，以获得丰富回报的投
资客。
（2）所属行业定位
A 煤焦、钢铁、冶金工业
B 有灰色收入的事业单位，如银行、国有企业等
C IT、金融、医药、地产、传媒、运输等行业
D 其他
（3）职业定位
A 私营企业主
B 个体工商户
C 机关事业单位中高层领导
D 外企及私企白领
E 其他
（4）所属区域定位
A 太原市内及周边区县常住人口
B 外来白领
C 山西省内其他地区的高端客群
D 外省市投资客
四、客户分析
年龄结构： 25—45岁，其中小户型产品中自住型客户为20-35岁。
知识水平：知识水平跨度较大，其中煤焦等行业的潜在客户文化水平普遍较低，大多为初中、小学文化程度。而小户型产品中自住型客户则多数为
大学以上学历的白领阶层。
分布特征：主要分布于山西省内，范围较广。但大户型及投资性客户具有很高的地域集中性，这是由他们所属行业的地域集中性所决定的（山西的
焦煤行业主要集中于阳泉、长治、吕梁等地区）。另有少部分客户
为看好太原市房地产发展前景的其他省市投资客。
消费特征：财大气粗，生活较为奢侈，追求物质享受，消费意识活跃，是主要奢侈品消费群。
注重生活品质，对居住环境要求较高，有家族概念，喜欢与家族中其
他家庭成员住在一起；容易接受新鲜事物。
心理特征：由于其文化水平普遍较低，大多有钱无名，对精神上的满足看得很重要，很爱附庸风雅。
其他特征：容易受周边朋友的影响，对媒体广告的信任度有限。
五、定位分析
5.1项目概况
项目情况具体内容
名称双喜城
地理位置东邻建设南路，南接亲贤北街，东侧、北侧为茂盛装
饰材料一条街
规划用地面积102019.64平方米
规划建筑面积390240.48平方米（地上）商业建筑面积44415.83平米（地上）
5.2项目SWOT分析
5.2.1 SWOT矩阵
Strength优势分析Weakness劣势分析
S1. 区域的升值潜力
S2. 产品多样性及规模优势
S3. 建筑设计具有代表性
S4. 园林有独特性,将来必是太原的代表作用
S5. 综合品质较高W1.作为豪宅推广，主力户型偏小
W2.毛坯房对豪宅支撑力度不够
W3.开发商与绿城和富力等相比，知名度稍逊一筹
Opportunity机会分析Threat威胁分析
O1.入市时机较好(08年奥运契机)
O2.市场有空间(区域发展规划,吸引更多的客户在此区域投资置业)
O3.太原目前的豪宅普便不够档次,楼盘大多在建筑设计和外立面
上不够时尚、品质感较差
O4.目前太原市场对项目自身的配套和物业服务的重要性认识不深,
本项目有可发挥的空间T1.政策的规范和抑制（如70/90政策对户型的限制）
T2.区域竞争激烈
T3. 产品和规划理念的发展对项目品
质的要求越来越高，许多项目开始精装交房。
T4. 同期对手恒大绿洲可能会较低的价格定位分流部分客户群，铜厂地块项目与我们项目定位类似，潜在竞争压力比较大
T5.项目目标客户层面较窄
区域升值潜力:
太原市市委、市政府提出了“南移西进、扩容提质”的城市发展战略。太原市要求把汾东新区建成“太原的浦东”。目前小店地区是太原市最具发展前景的区域之一，对市民极具吸引力。小店区域未来的发展潜力毋庸置疑，而我们的项目正是位于小店区的核心区，未来的升值潜力也就指日可待。
产品的多样性及规模优势
本项目规划包括住宅、商住、公寓、会所以及双语幼儿园和由地下商业，集中商业，商铺，食街，配套商业组成的四层商业裙楼组成，产品多样。
建筑规模地上面积达39万平米，在小店区也属罕见。
建筑风格具有代表性
如今，Art Deco在全球复兴，源于人们对风靡的或古典、或简约这些单一设计风格的重新思索。Art Deco建筑风格亦成为新一代豪宅的一种标志，代表太原豪宅的新标准。
园林：
贝尔高林担当设计,自从广州和北京的星河湾一炮而红之后,已渐成为
豪宅的一个代表符号。同时也是一种品质的保证，在太原目前的市场下前景下，本项目必定可以在太原市场上独领风骚，成为太原豪宅市场园林的代表之作。
作为豪宅推广，主力户型偏小
纵观豪宅市场，几乎都是以大户型作为主力户型，所以如本项目按70/90政策设计户型的话，对于豪宅定位的支撑显然不够，所以建议参考北京万达大湖公馆的做法，在户型方面做出调整，即将几套小户型合并为一套大户型，从而避免因户型过小不足以吸引高端客户的情况发生
毛坯房对豪宅支撑力度不够
太原虽然多数楼盘是以毛坯交房为主，但受大环境的影响，近期以来精装交房的项目有逐渐增多的趋势，而我们定位为太原的顶极豪宅，毛坯交房，对豪宅的定位支撑力度明显不够。
开发商与绿城和富力等相比，知名度稍逊一筹
07年内各路开发商齐涌太原，目前已经有绿城、富力地产、大连万达、珠江地产等大公司进驻太原，而与这些开发商相比，虽然我们实力不弱，但必竟在认知度上还有一定差距。
5.3项目综合竞争力评价
通过上表我们可以看出，综合实力排名第一的是我们的双喜城项目，总分为3.64 这主要是由于我们的项目均好性比较强，各方面的优势比较明显，特别是外部环境和规划及产品两方面，是得分最高的，如果我们能在产品的户型面积方面做些改变的话，（如增大户型面积，把两个90平米的并为一个户型）这样将会增加我们项目的竞争力，也对高端客户更有吸引力。从目前情况来看以上的几个项目都不是我们真正意义上的竞争对手，待铜厂地块的项目定位出来以后，我们再做一下项目比较和分析
本案 学府苑 恒大绿州 绿地半山国际花园 外部环境
20％ 区域环境
4 4．
5 3 3．5 交通条件
4 4 3 3．
5 区域配套
4 4 3．
5 3．5 权重合计
0．8 0．83 0．63 0．7 项目规模
15％ 项目体量 4．5 3．5 4．5 3．5 开发商品牌 4
3 4 5 权重合计 0．64
0．49 0．64 0．64 规划及产品 45％ 建筑形式 4
3．5 3．5 4．5 建筑立面 4．5
3．5 3．5 4 产品线分布 3．5
3 3．5
4 户型设计 4
4 3．
5 4 园林\绿化率 4
4 3．
5 3．5 权重合计 1．8
1．62 1．58 1．8 配套及装修 20％ 配套内容 4
3 4 4 装修标准 0
0 3 0 智能化标准 2
2 2 2 物业服务 2
2 2 2 权重合计 0．4
0．35 0．55 0．4 共计
3．64 3．29 3．4 3．54
5.4项目市场定位
根据以上对于本项目的分析，结合市场发展的趋势，建议本项目的整体定位为：
山西顶级的传世豪宅社区，享受世界品质的生活方式
定位释义：
山西顶级――强调本项目是着眼于整个山西乃至全国，而不仅仅是太原市，做到全省最顶级的住宅，突出在较大范围内的高端品质；
传世豪宅――由于山西的富人阶层，尤其是目标客群煤矿主，他们多数都是家族庞大的群体，并且喜欢居住在一起，又由于本项目产品的特性，小户型居多，所以提出家族居住的概念，强调以大带小，家庭主要成员选择大户型产品，而附属成员选择相对小的户型，既满足了家族居住的需求，也解决了项目本身小户型居多的问题；
世界品质的生活方式――项目在营销推广阶段将会提出成立“双喜会”，以及与世界知名奢侈品牌联动的概念，以及购买楼王产品就享受世界顶级家具Armani Casa等，所以综合以上情况，可以反映出项目的尊贵感，带给业主独一无二的世界顶级享受，突出项目的独特性，让客户体验与众不同、奢侈的生活方式。
5.5定位深化
由于本项目在产品及服务等各方面都具备较明显的优势，但缺乏单一强势卖点进行支撑，因此在项目整体定位的基础上，需要结合各项卖点及优势，对定位进一步深化，在营销推广的运作过程中，将用统一的概念进行整合包装，将支撑定位的众多元素进行整合，全力出击，在不同的推广阶段，再分别进行有重点的宣传。
“8大世界品质标准，缔造传世豪门领地”
1、产品标准——传世建筑，流芳百年
核心地段：升值潜力巨大
百年建筑：建筑设计，外立面材质，施工工艺等
户型设计：舒适宜居，楼王户型豪华气派
设计公司：许李严
2、豪宅标准——世界顶级家具与智能化系统
大师设计精装修方案（限楼王），送Armani Casa家具
顶级智能化系统（对应不同产品档次）
全天候保安系统
3、环境标准——国际化奢景园林
经典园林：设计理念，环境构成，生态小气候特征，园林成本
设计公司：贝尔高林
4、服务标准——顶级社交平台，世界品质物业顾问
全国顶级私人社交平台――双喜会
世界知名物业公司顾问（可考虑楼王单独管家式服务）
销售现场服务体验式营销
5、健康标准——贴身健康顾问，国际医疗保障
国际品质的定点医疗服务
建立个人及家庭医疗档案，配置私人健康顾问
6、教育标准——顶级启蒙教育，培养新一代贵族
太原独家国际双语幼儿园
北京顶级私人学校入学资格
海外留学服务
少儿商业管理培训，礼仪培训等
7、配套标准——中国第一，亚洲顶级
亚洲顶级私人泳池会所
高端品牌商场
顶级品牌、奢侈品会员服务
8、便捷标准——24小时专人专车服务
特定城市专车接送，机票预定，项目专车服务等
以上8大标准，涵盖了本项目各方面的优势卖点，通过世界品质标准的制定，重新定义豪门生活方式，直接向市场和客户传达项目品质，树立豪门生活缔造者的市场形象，不但可以在市场竞争中独树一帜，而且使未来潜在的竞争对手都成为豪门生活标准的跟随者，使我们的品牌地位无法被超越。
六、市场运营战略概述
战略目标：力求在短期内达到销售目标，迅速打响项目知名度，形成初级品牌概念。
战略核心：在销售过程中，以豪门延伸的家族概念引导客户，并且通过包装楼王产品，提升产品价值，从而提高售价，增大利润空间，
完成销售目标；
通过“8大世界品质标准”构建的豪门生活为核心所进行的一
系列的广告宣传和公关活动在短时间内迅速建立项目的知名
度；
依靠会员俱乐部的建立以及其他尊贵享受，建立客户对项目初
步的忠诚度，并初步形成品牌概念，为集团培养高端客户。
根据以上的营销战略目标以及本项目的市场定位，建议营销工作采取双主线的方式进行贯穿：
硬件层面+软件层面
即：传世豪宅社区（产品构成）+ 奢华的世界品质生活（生活标准）
主线释义：
产品构成――以项目产品作为推广的基础和销售计划的前提。项目由于受到政策影响，所以大户型比例较低，而90-100平米左右的户型居多，鉴于产品的这种特性，我们提出家族概念，即主要成员选择大面积户型，其他成员选择小户型产品。可以说，依据产品的特性，成就了项目营销推广的一个核心思路，就是以家族居住的概念消化产品，既保证了销售计划，又抓住了核心客户群，提升了项目档次。其次，在产品硬件层面进行宣传，如建筑形式、园林设计、楼王的精装标准以及智能化方面等等，从不同方面的硬件配套的高标准展示出项目在市场中的领导者的地位。
生活标准――在实现项目销售成绩的同时，也要使开发商的品牌和形象得到市场的认可。以“8大世界品质标准”定义的奢华世界品质生活作为本项目的营销主线之一，通过对豪门生活标准的定义，使客户自然而然的接受项目的品质，利用强势品牌的联动，提升自身品牌；另一方面，通过一系列的奢侈体验与会员享受，逐步建立品牌概念，培养高端客群对于项目以及品牌的忠诚度，为集团积累客户资源。
七、整案营销目标
7.1项目总销额
产品类型总面积
均价
（元/平米）
总计销售额（元）
普通住宅
210037.21 8000 1,680,297,680 （1、2、10、11、12、13、
15、16号楼）
楼王（5、6、8、9号楼）63902.04 15000 958,530,600 公寓（3号楼）39171.85 10000 391,718,500 写字楼（18号楼）28123.67 8000 224,989,360
商业
44415.83 20000 888,316,600 （S1、S2、S3、S4、S5地上）
合计4,143,852,740 7.2总体推广费用
根据项目总销售额，按照2%的推广费用比例计算，总体推广费用为：
4,143,852,740×2%=82,877,054.8元
7.3一期销售目标
项目分两期开发，一期开发1、2、5、6、8、9、10号住宅，3号公寓，18号写
字楼和S1、S2、S3、S4、S5的商业，以及幼儿园及会所，一期开发总销售目标，
见下表：
产品类型总面积均价（元/平米）总计销售额（元）
普通住宅
66018.42 8000 528,147,360 （1、2、10号楼）
楼王
63902.04 15000 958,530,600 （5、6、8、9号楼）
公寓（3号楼）39171.85 10000 391,718,500 写字楼（18号楼）28123.67 8000 224,989,360
商业（S1、S2、S3、S4、
44415.83 20000 888,316,600 S5地上部分）
合计2,991,702,420
7.4一期推广费用
根据项目一期的总销售额，按照2%的推广费用比例计算，一期总体推广费用应为：
xxx住宅项目营销推广方案
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
某房地产项目整体推广策划方案
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记
第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
恒大房地产全民营销执行方案
恒大房地产全民营销执 行方案 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
恒大房地产全民营销执行方案 一、活动背景 全民营销的核心以个人为主体，人人都来营销，人人都是渠道，在全民营销中个人的渠 道为主渠道，基于个人的信任关系传递品牌产品，服务，促销活动等内容。通过高额薪酬回报，吸引社会各界人士成为本项目无底薪销售员，从而促进客户到访与成交。目前，项目本体优势明显，老带新以及亲友推荐比重占比很大，全民推荐给予激励刺激，更好的发挥亲友介绍成交途径，且说服力更大，对项目认可度更高！ 二、全民营销目的 1.整合并利用现有的老客户及合作单位的资源，以高额的奖金作为吸引点，促进具有 广泛社会人脉关系的人为项目带客，从而增加上门量； 2.深度挖掘客户资源，储备项目意向客户资源库； 3.通过“全民营销”扩大宣传范围，降低宣传成本，并有效提高项目知名度及关注 度。 三、实施时间：自2016年11月26日至2017年1月30日。 四、产品范围：XXXXX持销阶段一期二层商铺及LOFT公寓产品 五、活动对象 1.全民营销定义：除所有参与本项目工作的人员以外，均可参与。 2.新客户界定：指没有来访及来电咨询等相关记录的首次到访客户。 六、奖励办法 凡通过经纪人成功推荐在XXXXX成交商铺的，经纪人可获得2000元/组的现金奖励，凡通过经纪人成功推荐在XXXXX成交LOFT公寓的，经纪人可获得300元/组的现金奖励。 注：1、购房人折扣：与普通购房者享有同等购房优惠，具体根据实际情况而定。 2016年月日
2，奖励结算：结算金额均为税前，具体税费以政府相应规定为准，如有调整，按照政府最新规定执行。 七、管理细则 1、经纪人身份认证：经纪人需保证个人信息的真实性，不得提供虚假信息，否则将被取消推荐资格，公司有权收回一切经纪人权益。 2、信息传播的真实性：准确传播项目相关销售信息，不得弄虚作假传播任何虚假信息。 3、经纪人有享受我司参与活动项目优惠信息的权力，经纪人对利用楼盘优惠所进行的一切活动负全部责任；因此所衍生的任何损失或损害及相关法律责任，XXX不予承担并有权保留对其追究法律责任。 4、经纪人可以通过我司的微信公众号及对应渠道主管了解项目信息、在售产品情况，并公正、准确传播项目相关销售信息，不弄虚作假传播任何虚假信息。 5、经纪人不能把自己推荐为意向客户。全民经纪人可以选择带或者不带意向客户到现场。 6、意向客户认购，但最终退房，经纪人不能获得“佣金”收益。 7、.经纪人“佣金”在被全民经纪人签订《商品房买卖合同》后15个工作日内获得。 8、若两人或两人以上推荐同一客户，最先推荐着有效。 9、我司会全程为经纪人的信息保密，不会向任何人透露您的信息，包括您推荐的客户。让您在赚钱的同时也帮助了您身边的人。 八、执行细则 1.全民营销人员第一次必须亲自带新客户上门，凭身份证在现场填写《新客户登记确认 表》，全民营销人员带新客户产生的费用不予报销； 2.所有全民营销人员不得在本项目500米红线范围内抢夺上门客户，如有发现，则立刻取 消活动资格； 3.预约客户必须提前不大于1天、不少于到访前1小时进行新客户报备，否则客户将被视 为自然上门客户，不纳入全民营销活动的范围内。(备注：报备销售部提前备案存档)
某房地产项目营销方案
鼎元弘毅运城分公司2012年营销中心营销方案 营销中心 2012年2月4日
目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面： 第三部分解决问题具体实施方案 方案1：项目清盘方案 方案2：新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、“幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分 2012年营销中心重点工作
总则 为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严峻的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 2012年业务部销售目标为3.5亿元，计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定计划表》 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。
针对这种的情况，营销中心及时调整思路，召集部门高层管理人员找思路，想办法，定策略。决定在稳定营销人员思想，激励业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商目前是影响商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍然没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作，但随着时间的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，已经在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销
项目年度营销推广策略策划方案
高丽公馆项目2008年营销推广策略方案 目录 第一部分前言 第二部分项目整体分析 第三部分目标消费群分析 第四部分广告推广的目标 第五部分项目定位 第六部分主打 第七部分整体推广时机 第八部分六点一面推广策略
第九部分广告包装策略 第十部分策略操纵 第十一部分结语 第一部分前言 目前梅河口市房地产市场还处在初级进展时期，随着小康类住宅工程的启动，同时随着几个项目的进展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，进展商和置业者日趋理性，因此平凡、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在市场调研、综合讨论的基础上，通过对高丽新村项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和
充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售打算，并为树立进展商投资实力信心和项目品牌形象打下坚实的基础，以鲜亮的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为动身点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广打算。 第二部分项目整体分析 一、项目概况 项目名称：高丽公馆 地理位置：梅河口市西部梅河大街旁 项目总体技术经济指标：
本项目占地5.59万平方米，总建筑面积11.2万平方米，是旨在打造零售商业步行街和高档住宅区为一体的21世纪新城。新城内外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为梅河口市小康 住宅样板工程。建成后的高丽公馆，集居住、购物、娱乐、休闲为一体，将成为乃至全市的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。 二、SWOT分析 优势 ■大规模花园式住宅。楼幢之间设宽敞绿化带，绿化率高；增加配有休闲广场，气概恢宏，气派十足 ■紧邻都市要紧交通干道，周边交通十分便捷 ■社区内提供完善配套服务，有专设的物业治理服务、步行街、广场、会所、幼儿园及储藏间作为配套。 ■性价比优势，价格与同等地段楼盘相比不高
科技产业园营销推广方案教程文件
友文新兴科技产业园的鸟瞰图。 作品类型：其它 项目类型：其他 图片类型：设计方案 项目造价：7500万元 面积：200亩 建筑高度：20米 所在地区：中国->湖南 地址：湖南长沙 开工时间：2010年 竣工时间：2014年 新兴科技产业园?2012年整合推广方案 一、2012年整体推广目标 提高项目知名度、美誉度，提升项目附加价值，完成销售目标。 二、项目现况及对策
1、项目现况 项目知名度不够——项目的市场发声点不够，客户接收的项目信息有限； 项目美誉度不够——客户对项目的信心不足，购买欲望不强； 项目打动力不够——广告偏少，客户对项目的优势了解不够； 2-5层销售力不够——产品在平面功能规划设计上优势不明显，客户难以上楼，造成楼上单位销售缓慢； 以上原因就造成了行销拜访长沙基本上已经走透，但实际购买十分有限，项目的客源拓展遇到瓶颈。 2、推广策略 针对知名度不够——拓宽媒介渠道和媒体铺排范围，增加大众媒介的投入，特别是户外广告、报纸广告、枢纽广告、网络广告以及项目网站的建设；扩大媒介达到区域，从长沙走向全省、沿海城市； 针对美誉度不够——成立新兴会，增加项目的附加服务，提升项目附加价值，定期开展会员活动，增强目标客户的凝聚力和向心力； 针对打动力不够——以工程节点串通营销，利用奠基、封顶、竣工、交房几个重要时间节点进行大力推广； 项目优势再挖掘，针对项目外在内在的优势再挖掘，补充项目在物流渠道和融资等渠道上的重要辅导和帮助。 3、营销战略 龙头战略——在目标产业群体中，主抓行业龙头，实行梯级营销。 擒王战略——主攻目标行业协会，实施行业集群营销。 热点战略——网罗热点行业，实现温度效应营销。
市场项目营销推广方案大纲
市场项目营销推广方案大纲 市场项目营销推广方案1 一、营销环境 1、厂家提供的相关行业资料以及在某些区域已经取得成功的先例。 2、十堰作为车城，汽车的拥有量不在话下。加之二汽相关企事业多不甚数，为我们提供了一个优与其他区域的营销环境。 3、在本区已经登陆的电子产品诸如gps，电子狗已经成功抢占了市场，因此消费者对于电子产品不会抵制。 4、从我们已作的工作来看，大部分的消费者对此产品感兴趣，只是惧于价格而采取观望态度。这说明如果我们下一步工作做的正确的话一定可以撕开市场的死角。(产品定位就显得格外重要) 5、目前我们的市场销售刚刚开始，只是停留在找分销商的初始状态。正在的销售活动还没有开始。 6、与企事业打交道可以带动我们整机和办公耗才的销量上涨。 7、第九十四条驾驶机动车有下列行为之一的，处200元罚款:(一)拨打、接听电话、观看电视的;(二)下陡坡时熄火或者空挡滑行的; 三)连续驾驶超过4个小时，未停车休息或者停车休息时间少于20分钟的;(四)警车、消防车、救护车、工程救险车不按照规定使用警报器、标志灯具的;(五)违反规定在应急车道内行驶或者停车的。根据情节还可能扣分。 二、营销问题 1、产品知名度不够—仍属新产品行列
2、产品定位不准确(客户认为这仅仅是一款给汽车用的手机) 3、现在的手机大都带有此类功能，且同类产品价格悬殊太大 4、产品包装不新颖，相应的资料不够吸引人 5、选择做汽车美容店分销，渠道不畅通(分销商认为这只是其店面的有一款摆设的电子产品) 6、促销方式局限化，渠道拓展不开 7、销售队伍完全跟不上 三、营销方案 1、队伍组建(周期费用) 初期维持在3名销售人员，加强专业销售知识的培训划分各自的职责。并大量收集包括网络在内的行业信息，打印成册。建立客户意向档案及相关行业档案。建立重点行业的时间规律表。(马云在中说过这样的话“1必须证明你的产品有市场2你们大家都能赚到钱3最重要的你得有自己坚实可靠的团队”) 2、产品定位(周期费用) 给产品重新定位。通过网络搜索相关资料和找到十堰已有的同类产品，彼此比较后差异化定位。如:“驾车。通讯。安全。车哥大。一个都不能少。”“驾车办公是硬道理;安全通讯高于一切------车哥大”“开车打电话你的品位够吗?车哥大告诉你”“请问你的爱车有车载吗?车哥大告诉你”“开奔驰，驾宝马。商务大哥大，开车车哥大。”“这是一个交通事故频发的时代!‘车哥大’提示你——你的行车够安全吗?”(现在有一部分老板喜欢用以前大哥大款式的手机，
房地产营销管理深圳恒大恒大恒大万科地产项目全程策划流程完整版
房地产营销管理深圳恒大万科地产项目全程策 划流程 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
深圳万科----地产项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2） 购买者动机 （3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4） 购买时机、季节性 （5） 购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度6，结论 二、项目环境调研
1，地块状况：（1）位置 （2） 面积 （3） 地形 （4） 地貌 （5）性质2，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2） 房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表）
项目营销推广方案
项目营销推广方案 一、项目背景概况 【AA金钻】商住楼项目由如皋市XX房地产开发有限公司开发，原定位为汽摩配市场及空中花园加连排别墅的中档住宅区，该项目总建筑面积11万方，一期开发面积为4万方。项目位于如皋市益寿南路与福寿路交界处，北靠市政府、行政审批中心；南临群宇摩配市场、绿园新村；西对电信大楼、市实验中学；东依如城镇政府、如皋大剧院。项目交通便捷，地理位置优越，并与开发建设中的市政府相毗邻，必将成为如皋城市西扩南移的新标志，创造财富新焦点。 近两年来如皋市的楼市发展尤为迅猛，市区房地产需求近于饱和，仅2006年，就先后有金九华府、浅水湾、龙游御境等楼盘陆续上市，而此时正值全国房价接连上涨，供需结构严重失衡，国家再施宏观调控之际。因此，对于【AA金钻】项目来说，既存在机遇，也无疑面临一定的压力。机遇在于近年来如皋市民对房地产需求的持续旺盛，同时，如皋城区规划为房地产开发提供了新一轮增长空间；压力则来自多个楼盘在有限空间内的激烈竞争，以及居民在国家宏观调控背景下的持币观望心态。 在这种市场背景下，我们认为：任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，需要广告、促销、公关等多种营销手段的组合拳出击，方能达到目的。 二、项目市场分析
1、项目现状分析 1）、工程状况 ■一期已经交付使用。 ■二期正在规划阶段。 2）、销售状况 ■我公司于2006年8月接手本项目销售工作。 ■我公司接手前，共销售面积占一期开发面积的75﹪，还有商业7575㎡，住宅2231㎡待于销售。3）、出租状况 ■已经出租了一期开发面积的10﹪。 4）、业态状况 ■目前的经营状态主要是以摩托车配件经营为主，辅以日用百货、餐饮休闲的综合性市场。 2、项目SWOT分析 1）、优势﹝Strengths﹞
整体营销策划方案
前言 1 一．市场分析 1．1．湘潭区域市场分析1．2．定向市场分析1．3．项目分析 1．4．竞争对手资料分析1．5．项目周边配套状况1．6．项目企划思路 二．项目市场定位2．1．市场定位 2．2．项目形象定位2．3．目标客户定位2．4．目标市场细分2．5．目标客户 三．项目可行性研究分析3.1 本项目概况（略） 3.2 市场现状分析和前景预测3.3 项目市场定位与营销策略3.4 项目施工进度与成本分析3.5 项目销售计划与收入分析3.6 项目整体经济效益分析
四．营销策略建议 4．1．市场气氛培养 4．2．促销手段建议 4．3．付款方式建议 五．宣传策略 5．1. 体选择建议 5．2宣传主题 5．3 广告创意及诉求 5．4 广告宣传推广策略 5．5媒介的组合策略 结束语 前言 .本小组以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，做出如下报告,协作贵公司尽快完成项目的销售目标。 调查人:王文其邵玲 1.市场分析 1．1．区域市场分析 湘潭近年来经济发展很快，其三大支柱产业：钢铁，汽车，机电都在近年来取得较突出的成绩，形成“省内闻名，国内知名”的产业集群。影响力与美誉度都比较高。长株潭一体化的提出与实践为湘潭市的发展加上了助推力，也为湘潭房地产市场提供了广阔的前景，融城商业一体化更是为商业地产的开发带来史无前例的新契机。“商贾云集，人气自来”的道理古来未变。还有一点值得高兴的是目前湘潭市的房价走低，对房地产开发提供了最有利的条件，有了条件，有了经济基础，有了市场就等于有了湘潭房地产的灿烂辉煌的明天。
随着湘潭市政中心的东移，一个城市的升级与重构，必将带动一个城市经济的巨变，诱发城市中消费，居住，投资等诸多新经济元素的迅速兑变。湘潭经济的多米诺效应逐渐明显，河东新城表现尤为明显，而房地产业是明显中的明显，一个个点土成金的创富梦想相继上演，选址，圈地，规划，开发，建设等一系列的实地操作，迅速激活城市中心的土地价值，市委，市俯，广电中心，报业集团，体育中心的改建使得城市中心板块迅速升值，形成了若干热点板块如市附板块，体育中心板快等，可以说，这里就是未来城市的主场。 德仁山庄位于湘潭市河东岳塘区，与湘潭一大桥紧密相连，北濒湘江，与规划中的沿江风光带仅隔500米。毗邻金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，随着城市东移的规划加快，市政配套日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故河东将发展成为以湘潭市政府为中心。建设路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着芙蓉路，建设路沿线发展起来，而德仁山庄位于建设路主干线上，周边市政设施齐全，交通方便使得本项目向现代化城市规划的迈进更近一步。 1．2．定向市场分析 德仁山庄位于河东岳塘区北部，邻近金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，地理位置特别优越。附近商业设施较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，由于湘潭市政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了湘潭市典例，区域市场竞争十分激烈。作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近体育中心，德仁小区有特殊的优越性，而湘潭市政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。 1．3．项目分析 1.开发公司：湘潭市XX房地产开发公司
项目销售方案
项目销售方案 1
[凤凰城]项目销售方案 嘉兴六合地产营销策划有限公司 二零一一年十二月
一、代理项目基本概况 1、项目基本构成 精装酒店式公寓、步行街、卖场。 2、项目经济指标 酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积 酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。 二、项目SWOT分析 1、优势(S) 城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。 依托崇福广场优势,聚集人气。 依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。 崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势(W) 与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。
商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。 3、机会(O) 崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。 政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁(T) 大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。当前难以保障今后项目的稳定运行。 崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。 当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。 总结 综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。
市场项目营销推广方案大纲
市场项目营销推广方案大纲 a;营销策划主题是整个营销策划的基石和内核,是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍。下面就是给大家整理的市场项目营销推广方案，希望大家喜欢! 市场项目营销推广方案1 一、营销环境 1、厂家提供的相关行业资料以及在某些区域已经取得成功的先例。 2、十堰作为车城，汽车的拥有量不在话下。加之二汽相关企事业多不甚数，为我们提供了一个优与其他区域的营销环境。 3、在本区已经登陆的电子产品诸如gps，电子狗已经成功抢占了市场，因此消费者对于电子产品不会抵制。 4、从我们已作的工作来看，大部分的消费者对此产品感兴趣，只是惧于价格而采取观望态度。这说明如果我们下一步工作做的正确的话一定可以撕开市场的死角。 5、目前我们的市场销售刚刚开始，只是停留在找分销商的初始状态。正在的销售活动还没有开始。 6、与企事业打交道可以带动我们整机和办公耗才的销量上涨。 7、第九十四条驾驶机动车有下列行为之一的，处200元罚款:拨打、接听电话、观看电视的;下陡坡时熄火或者空挡滑行的;三)连续驾驶超过4个小时，未停车休息或者停车休息时间少于20分钟的;
警车、消防车、救护车、工程救险车不按照规定使用警报器、标志灯具的;违反规定在应急车道内行驶或者停车的。根据情节还可能扣分。 二、营销问题 1、产品知名度不够—仍属新产品行列 2、产品定位不准确 3、现在的手机大都带有此类功能，且同类产品价格悬殊太大 4、产品包装不新颖，相应的资料不够吸引人 5、选择做汽车美容店分销，渠道不畅通 6、促销方式局限化，渠道拓展不开 7、销售队伍完全跟不上 三、营销方案 1、队伍组建 初期维持在3名销售人员，加强专业销售知识的培训划分各自的职责。并大量收集包括网络在内的行业信息，打印成册。建立客户意向档案及相关行业档案。建立重点行业的时间规律表。 2、产品定位 给产品重新定位。通过网络搜索相关资料和找到十堰已有的同类产品，彼此比较后差异化定位。如:“驾车。通讯。安全。车哥大。一个都不能少。”“驾车办公是硬道理;安全通讯高于一切------车哥大”“开车打电话你的品位够吗?车哥大告诉你”“请问你的爱车有车载吗?车哥大告诉你”“开奔驰，驾宝马。商务大哥大，开车车哥大。”“这是一个交通事故频发的时代!‘车哥大’提示你——你
二期销售策划方案
二期销售策划方案 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
九星国际广场二期销售策划方案 福州合纵连恒房产代理有限公司 2005年10月15日 一、销售策划总体思路 总体思路：二期即将推出的三、四两层总体体量太大，加上与一 期13000平方米的销售时间间隔较短且楼层较高，因此销售难度 加大。为此应该出台有征对性销售方案，对投资客户加以引导。 若三、四两层同时销售，则在销售方案应重点考虑四层的销售问 题， 经过初步的市场调研及对一期商铺销售的分析，提出以下方案供 考虑：。
1、产品细分：我司建议对投资产品及投资客群进行细分，征对不 同的客户提出不出卖点的投资产品。 2、倾向四层：鉴于商业楼宇存在楼层越高销售抗性越大的问题， 因此在四层的销售方案应更具吸引力。 二、三层销售策划方案（策划要点） 五年托管保租方案，前三年8%，第四年10%，第五年 10%。（前五年共44%） 五年后可选择继续托管五年，开发商承诺5年后托管收益 不低于10%，具体租金回报率由经营管理公司按当时租金 行情确定（具体可以10%，11%，12%甚至更高） 五年后客户可以在符合商场整体经营管理的范围内自已经 营、自己出租或出售。 五年后开发商同等价格条件下有优先购回和优先租赁的权 利。 客户签约时一次性即返前三年的租金共计24%，以降低首 付门槛。（客户也可选择按年返还租金方式） 客户也可以选择十年托管方案，具体方案与原来一样。 担保公司做租金收益担保，担保费用客户与开发商共同承 担。 此方案的优点：在于首付门槛低，受众广泛，经过一期商铺的 销售验证能为大多数客户所接受，方案改进后提出的5年托管 方案，托管时间较原方案灵活，可以争取一部分原先因包租时
恒大房产营销策划书.doc
九江恒大御景房产广告策划书 一、前言 恒大地产集团自1997 年成立以来，在短短的时间里得到了快速的发展。连续7 年荣膺中国房地产十强。在中国的土地储备已超过5000 万平方米，其地产项目和土地储备分布在 全国25 个主要城市，拥有项目57 个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。 恒大御景项目是恒大集团进驻九江的首席力作，是集居住、运动、娱乐、商业于一体的高品 质综合生态社区。 二、市场环境分析 （1）市场状况分析 1. 九江房地产市场规模 九江是江西经济发展仅次于南昌的城市，是江西重要的中心城市之一，该市有2200 多年的历史，有江西北大门之称。是江西唯一通江达海、位于长江，京九两大经济开发带交叉点的城市。交通便利、七省通衢，是沪、汉两大经济区的结合部，也是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，北连湖北黄冈。2012 年九江市中心城区建成区面积100 平方公里，2012 年九江市中心城区常住人口100 万。九江是中国内陆重点开放城市，鄱阳湖生态经济区、长江中下游重要城市之一，吸引着的大量投资者开始涌入。潜在消费市场较大。 2. 九江房地产市场价格 2013 年2013 年9 月2013 年8 月环比涨幅同比涨幅 10 月 成交套数（套）2889 2465 2193 8.76 ％ 2.30 ％ 成交面积（万55.838 45.95 30.121 23.37％ 6.90 ％2） m 成交金额（亿 1.541 1.07 0.964 53.38％ 1.42 ％元） 成交均价(元 5558 5384 4992 12.36％51.40 ％/m 2) （2）房地产产业的经济地位 房地产业是中国的支柱产业，因为它对拉动钢铁、建材、家电、家居用品等产业 的发展具有举足轻重的地位，对金融稳定和发展也至关重要，对于推动居民消费结构 升级，改善民生也具有重要作用，其发展可以带动冶金、建筑、建材、机械、设备、 水泥、玻璃、木材、塑料、电器、家具等行业的发展，并具有促进金融、商务、商贸、 交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展。所以说在未来很长的一段时间，房地产 会继续稳定的发展。 （3）竞争状况分析
项目营销策划推广方案
东方壹品营销策划推广方案 2011年9月15日 大连恒瑞正合房地产营销策划有限公司 前言 根据东方壹品项目本身特点和晨峰地产公司战略发展目标为基础，以客观的市场调研和有针对性市场定位为准则，以独特的概念设计为核心，综合运用各种地域性策划推广手段，按项目施工进度和销售推广梯度来实施，目的围绕三大执行期来综合策划推广，第一期项目告知为主，同时预测市场承载力并有规律的适当调整；第二期为开盘前期大量蓄水为后期强销期做暖场铺垫，充分发挥策划推广市场冲击力和延展性，使我们东方壹品开发、建设、销售取得圆满的成功，并针对晨峰地产公司从成长型向专业化、品牌化过度，并为产品品牌化向企业品牌的定量、定性转变做功课。 一、东方壹品策划推广周期 （一）、辽沈战役---初级推广 （1）2011年8-10月——形象推广期 （2）2011年11--12月——延展筹备期 （二）、淮海战役---中度挖掘 （1）2012年1-4月——引导期 （2）2012年5月--认购期 （3）2012年6-7月——开盘期 （4）2012年8-9月——强销期 （三）、平津战役---高效回收 （1）2012年10月——持续期 （2）2012年11月--13年——收尾期 二、策划推广执行方案 （一）、形象推广期——辽沈战役 节点时间：2011年8月1日～2011年10月30日 前期项目展示告知为主，对市场预期的冲击性，展示项目本身自有的独特性、唯一性、高品质、高性价比、高定位、高标准等。 1、推广目的 以展示告知为主，项目平铺展示达到一定小范围市场冲击，引起行业竞争对手和周边居住人群以及潜在客户的关注。 2、积累客源
铁锋区1.5公里半径内客户群 3、推广主题 （1）政策引导： 政府未来规划，城市向东、向南迁移，东部大型居住区规划，汽车销售服务产业完善、物流产业发展、旅游休闲区重点规划、中华东路商业延展区未来升值空间和城市门户地段的前景等。 （2）概念诉求：城市门户地标鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑 鹤城首席Art-deco风格法式皇家府邸 4、推广侧重 展示告知为主，体现项目本身自由的地理位置优越性，总体规划、建筑风格、户型面积范围、园林景观小展等。 5、宣传方式及sp活动 开工奠基典礼（完成）、焰火晚会（取消）、交通广播和乡村广播（完成）、车体广告、站牌广告、户外围挡、户外围挡视觉冲击力强图片配合主题广告语，概念性推出项目区域、风格、价值、形象突出主题。 （1）、电子楼书（网站）：外立面风格、多层、高层数量、户型、面积、企业VI、企业文化等。 （2）、车体广告：以项目整体鸟瞰图为主配以主题广告语。 线路建议6路或28路。时间10月初开始为期一年，内容根据推广计划更换主题。 （3）、10月初房展会：宣传软性彩页，数量10000份和前期制作200把扇子及企业文化衫等。 6、广告表现 展示总体形象、建筑风格、规划布局、企业文化、产品品牌拓展 7、VI表现 地标图 道旗 停车站牌 网页设计 8、媒体配合 （1）投放时间及方式（完成） 交通频道、乡村频道广播房产专栏，时间30秒频率6次，早中晚各2次，时间8月9日-9月10日一个月。后期可根据销售节点需要拉长时间及加大投放频率。 （2）软文：（新） 【重磅信息：即日起，联通大道进入后现代法式浪漫生活节奏，时尚、简约、唯美将成为未来高品质生活的主旋律!】 (播报形式) 东方壹品，联通大道上的鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑，面积为50-150平米区间特色的花园电梯洋房与情景高层引领您的居住世界观。社区规划有艺术气
楼盘二期营销推广方案
楼盘二期营销推广 方案
伊犁”银城家苑”二期营销推广方案 市场分析 随着伊宁市房产市场的逐渐活跃,从初整体房地产市场迎来了一个前所未有的发展前景,无论从政府对房地产支持的大环境,还是从现在伊宁市房地产市场的良好健康发展的格局,都是一个比较理想的成熟环境。不过随着大量房地产商进驻伊犁,今年新开发的房地产项目猛然增加,就新增开发面积达到了近130万平方,也就是说:在当地房地产市场不断活跃的同时也带来了新的市场竞争和销售压力。不过,作为现阶段伊宁市房地产发展的格局,主要集中在城南和城北(伊犁河两岸、 G218线两侧),可是真正改变城北的是有战略眼观的政府官员们,随着城市中心”圈地运动”的加剧,使得城市居住区扩大成为必然的局势。从开始,伊宁市城市空间发展打破原来扩散式的发展模式,立足中心(旧城区)、突出两翼
(伊犁河两岸、 G218线两侧),的确从战略上改变了城北的体系结构。 ,当首府居民对城北的概念还停留在陌生的阶段时,怡安房产带着它的开发项目——”都市田园”走进人们的视野。此后随着鑫合·砖石佳园、金屋·银城家苑、利达·月亮湾小区、宝德·澳林佳苑在这里华美启幕,火爆的楼盘销售、大面积的项目开发使得这里俨然成为置业者们的新宠。 从销售情况来看,临近市区较近的普通住宅,最为火热的是开发区一带,仁和的金苹果一、二、三期,营建房产的假日风景,金茂世界城,菁华雅居,荣城房产的枫景美居等。7.5事件后这些楼盘更加受宠,出现热销浪潮。环绕市政府新大楼附近的三鼎水岸世家、新矿滨河家园、世纪名门等也收获匪浅。 随着城市中心和城南开发项目销售十分火爆,同时也促进了城北开发的项目,销售情况也比较理想,本项目附近的几个项目已基本销售完毕,销售价格也有不同程度的上幅,因此,城北作为政府新看好的一个开发区域,将会是今后多家房地产开发企业必争的黄金地段。充分能证明”今天的环城北路,明天的新城中心”。 本项目分析 银城家苑位于伊宁市环城北路22号(原酒厂)总建筑面积九万多平方米,由二十三栋住宅楼组成,分三期开发建成,一期已建成的
恒大地产 100个营销策划秘诀
恒大地产营销策划的100个细节 第一篇：营销管理团队组织架构 1、在各地成立分公司时，需成立营销中心并配备专职人员负责前期工作。营销中心总经理、策划总监、各策划负责人、媒介专员、按揭专员、统计专员、办证专员在分公司成立之日后陆续配备，各地分公司需保证各岗位在项目开盘销售前两个月到岗完毕。 2、营销中心的人员架构及岗位分工，参见下表： （备注：以上各岗位人数分公司可以根据实际项目的数量、规模进行适当调整。）
营销中心总经理：主持营销中心的工作，全面负责品牌建设及推广、营销策划、销售内勤等管理工作。 策划总监：协助营销中心总经理主持营销中心工作，具体负责营销策划和品牌策划工作。 策划负责人：负责该项目的营销策划和销售现场的协调、管理工作（包括前期市场定位、广告推广、销售策略、开盘、营销策划过程中与代理公司、广告公司的协调等）。 媒介专员：负责该地区各类媒体的投放以及媒体关系的维护。 按揭专员：负责各按揭银行的按揭下款、客户供楼情况等跟踪、协调公积金中心发放贷款等工作； 统计专员：负责楼盘的销售统计、报表工作，包括销售日报表、销售台帐、催款、销售提成、销售动态表等各类与销售有关统计、催收款、交楼的通知事宜等工作。 签约专员：负责已售楼盘《商品房买卖合同》的签署、整理、审核、管理；负责合同送房管部门的办理鉴证工作。
办证专员：负责所有楼盘《房地产权证》的办理、发放、房屋面积差的补（退）款等工作。 第二篇：营销策划管理 二、销售代理公司、全案广告公司的选择 3、项目开工后，最迟不超过项目开盘前5个月，由集团为各分公司项目统筹安排销售代理公司。 4、各地营销中心会同销售代理公司按照公司有关规定选定全案广告公司。全案广告公司的选择标准为： 参与项目提案或进行深入洽谈的候选广告公司，在上一年度必须是在房地产专业广告领域的全国十强，并且是广告行业协会认定的4A公司，或当地房地产服务排名前5位具有房地产全案服务经验的广告公司。 该广告公司在近3年内，曾经服务过的地产项目至少在15个以上，规模在20万平米以上的中大型项目至少5个以上。
某项目营销推广提案
某项目营销推广提案 一、营销推广目标 项目现状： 由于本项目地理位置较偏，而目前的开发热点大都在东部新区和市中区，且项目前期推广还未开始，因此本案知名度较低。 项目距离市中心较远，自身的周边生活配套不齐全，会给入住居民日后的生活带来些许不便。 周边同地段物业有“华泰景园”“凤凰雅苑”，从地理位置和知名度方面都有强劲的竞争对手。 项目本身规模较大，为了辅助销售及后期房源的推出，所以要通过大量的前期推广工作为项目打开知名度。 推广目标： 1、塑造良好的楼盘形象：低价位、高性价比、富有亲和力的楼盘形象，使本项目在西部市场脱颖而出。 2、周密的销售推广计划：从准确的市场定位、精准的广告诉求、针对性的广告投放、良性销售控制、价格策略等方面将利润最大化，做到及时有效的为公司回拢资金，缩短运营周期。 3、树立良好的开发商品牌形象，并在百姓中形成良好的口碑宣传。 二、企划思路 1、什么是最好的房子？ 2、什么样的房子才是最适合我们的房子？ 3、什么样的建筑才能为您创造最新最舒适的生活？ 将一系列问题通过有效、高效的宣传方式和全方位的推广工作将问题一步步逼近消费者，再一一解答，强有力的吸引消费者的眼球。 向客户进行问题解答：
适合的才是最好的： 低等价位、高品质建筑质量、超前规划设计、人性化功能分区、良好的物业管理。 ××项目，述一系列项目优势。 三、目标客户群体分析 1、职业定位 小型私营企业主社会中低层消费者项目周各大中型企业职工置业投资者 2、目标客户年龄层定位 目标客户职业层面及经济特征分析，本案的目标客户年龄围较大，应在25—45岁之间。 3、目标客户家庭结构分析 虽然目标客户群体的职业和年龄不尽相同，但他们都有一共同的特性，那就是随着房产消费市场的不断成熟，人们购房所考虑的购房因素越来越全面。居住环境、生活配套、交通是否便利、孩子教育问题、老人赡养问题等都是其选择楼盘的考虑因素。 4、生存心里分析 夫妻双方或单方均有较稳定且基本能够满足生活需求的工作，事业有待发展，有定的社会地位，迫切需要改变居住环境。当价位上可以承受的同时，又会挑剔一定的生活环境问题，而且都将会有二次置的可能性。因此，在做好项目前期建设和销售工作的同时售后服务工作，以助于在消费者中树立良好的品牌形象和口碑是非常有必要的。 5、生存方式分析 消费的目标和档资基本定型，短期不会有太大的变化；工作、家庭、休憩成为生活的三大部分；与朋友同事间的应酬不会太多，劳累一天的他们，一处安全温馨的居所是他们最渴望的；随着子女的成长，对子女的教育与培养十分重视。 因此，合理的整体规划，较完善的生活配套，高质量的物业管理和便利高效的子女教育问题将对他们极具诱惑力。