关于房地产发展的文献综述

关于房地产发展的文献综述

——土木1007班闵秀明19

摘要：衣食住行是人类发展史离不开的内容，然而近些年来房地产市场发展的一些不合理现象日见突出。不解决这些问题，将势必引起整个国民经济的的动荡，为此本文将着重论述关于房地产宏观调控与经济发展的一些问题。

Abstract: the basic necessities are not human development history, but in recent years the content of the development of real estate market some unreasonable phenomena became more and more outstanding. Don't solve these problems, will certainly will cause the entire national economy national economy unrest, this paper will mainly discussed about real estate macroeconomic regulation and control and some of the problems of economic development.

关键词：房地产，经济，宏观调控。

1、房地产发展出现的问题

近年来我国地方政府热衷于土地财政，主要依靠出让金缓解地方财政的压力，但同时也迅速推涨了房价，并催生出一系列难以预料的影响国民经济健康发展的问题【1】。从长期来看，保持地方财政的课持续增长，应该有稳定的税收来源，而土地是不可再生的稀缺资源，仅仅靠土地出让金的收入支持地方财政，是难以持久的。

这种奇特的财政税收分配体制，不仅改变了地方政府的财政收入结构，而且改变了土地资源配置的模式。以房地产开发为导向的市场经济，在很短的时间里将中国的经济从实物经济转化为“虚拟经济”【2】。如果不尽快抑制房地产过剩的势头，那么中国市场泡沫将越来越严重。

然而对十年来房地产宏观调控政策进行分析，人们就会发现，房地产宏观调控既有政策导向问题，也有政策手段问题，同时还有粗放化宏观调控的问题【3】。对解决这样的问题，我们可以参考国际经验。

2、可借鉴的国际经验

我国可借用韩国累进税率的做法，随着出售房子的数量增多而财产税税率增加，以抑制高房价和提高税收征收的效率【4】。此外，我国目前房地产市场活跃，存在大量的“炒房团”进行投机。这些“炒房团”购买大量的房子，市场上普通居民需要房子居住，需求自然会增加，房价会上涨。“炒房团”就会高价抛出，从而获取高额的差价利润。这也是推动房价上涨的另外一个重要的因素。有鉴于此，政府有必要严厉打击这种投机行为，可以降低对这部分人的贷款额，同时对这些抢购两套及以上的人群征收高额的房地产税以限制他们的这种行为。另一方面，政府应该对那些急需住房的中低收入者提供低利率的贷款，以帮助他们购买住房。

3、我们的应对之策

对我国房地产宏观调控政策进行研究。绕不开房地产宏观调控责任主体问题。当人们把房地产开发商看作是房地产市场价格异常波动的罪魁祸首时；当人们把地方政府通过房地产市场汲取财政收入看作是房地产宏观调控政策失效根本原因的时候【5】，可能忘记了我国房地产市场发展的特殊背景。忽视了分税制下我国地方政府所面临的巨大压力。为此，我们必须首先解决如下问题。第一。必须尽快制定我国住宅保障法。第二。必须尽快制定政府信

息公开法．明确政府在房地产信息公开方面的责任。第三，必须尽快修改我国《土地管理法》、《房地产管理法》，建立全国统一的土地开发和商品房交易市场。第四。世界各主要市场经济国家房地产业发展的历史表明，房产税法既是房地产宏观调控的重要法律制度．同时又是增加地方政府财政收入的重要法律规范。

参考文献：

【1】张新生.房地产税费转型改革思考[A].理论探索.2011.(3)

【2】乔新生.房地产调控的几个关键问题[A].理论月刊.2011.(4)

【3】王要武,金海燕.我国房地产宏观调控政策效果的实例分析[A].土木工程学报.2008.8.

【4】游春，胡才龙。房地产税收制度的国际经验及启示[A]。住房与房地产。2011，02-0023-09

【5】Gazetny pereulok,RUSSIAN ECONOMY:TRENDS AND

PERSPECTIVES[A],GAIDAR INSTITUTE FOR THE ECONOMIC

POLICY,2010,12,

房地产营销文献综述

房地产营销策略的研究的文献综述 一、引言 房地产行业在中国经历了几个阶段的发展，已经初具规模。随着行业发展，市场竞争日趋激烈，为更好实现销售，房地产企业不断改进项目的营销策略，已经形成了较为成熟的房地产营销模式。但与此同时，大城市房地产开发竞争日益激烈，营销难度日益加大；随着房屋和土地价格的不断攀升，其开发成本日益提高；随着开发规模日益加大，其可供应土地日益减少。目前大型房地产企业为扩大公司规模，提高项目利润水平，其开发足迹已逐渐向大城市周边的转移。但由于城市房地产开发水平尚处于初级阶段，其市场竞争环境和客户购买行为特征、客户需求等因素与大城市存在明显的不同点。因此，大型房地产企业难以以大城市的房产营销策略促进楼盘的营销。面对房地产的营销，我们在憧憬美好未来的同时，也有很多问题要问。到底房地产的市场特点是什么?什么是房地产市场营销?它的发展历程是怎么样的?制定怎样的营销模式才更适合的发展?等等这些问题,我们都将以理论和其他论述去解决。 二、国内外研究现状 1、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。2、营销的意义 美国西北大学凯洛格管理学院国际营销学S.C.庄臣荣誉教授菲利普·科特勒（Philip Kotler）在《市场营销原理》中这样说：“市场营销是创造顾客价值和关系。”在一项关于世界一流的市场营销者的调查表明，他们都有一个共同的目标：将顾客放在市场营销的中线。今天的市场营销完全围绕创造顾客价值和建立盈利性顾客关系展开。它始于理解消费者的需要和欲望，觉得组织能够最好的服务市场目标，制定有说服力的价值主张并借此吸引、维持和发展目标顾客。如果组织能很好的做到这些，就可以得到以市场份额、利润和顾客权益等形式表现的回报。 他还认为市场营销应该围绕五个主要的价值主题，分别是： （1）获得来自顾客的价值回报，要首先为顾客创造价值。今天的市场营销必须善于创造顾客价值和管理客户关系。杰出的市场营销公司理解市场和顾客的需要，设计创造价值的营销战略，制定整合市场的营销计划来传递顾客价值和顾客愉悦，建立牢固的客户关系。作为回报，它从顾客那里收获以销售、利润和顾客忠诚为表现形式的价值。 （2）建立和管理创造价值的优势品牌。拥有强势品牌权益的、准确定位的品牌为建

房地产营销策略研究综述-2015-12-15

新疆农业大学 专业文献综述 题目 姓名: XXX 学院: 管理学院 专业: 土地资源管理 班级: 土地资源管理XX班 学号: XXX 成绩: 指导教师: XX 职称: XXX 2015年12月15日 新疆农业大学教务处制

房地产营销策略研究综述 作者：XX 指导教师：XXX 摘要：房地产营销策略的有效应用成为房地产企业在竞争中制胜的关键。然而从现实的房地产业营销策略的应用来看，主要存在市场调查不充分，缺乏市场细分，且营销策略的控制与实施不到位，缺乏策略创新等问题，由此一定程度上导致了房地产业的盲目扩张。在新形势下，房地产市场营销也将越来越注重专业化、差异化、创新化的新思路和新理念，国内有关房地产营销策略优化分析的研究主要集中在低中档的刚需住宅，而有关商业地产的研究文献较少，而针对商业地产的研究对房地产市场发展有重要的意义，需要深入的探究。本文阐明了房地产营销策略研究背景和研究意义，概括了国内外房地产营销相关理论，指出了国内房地产研究的不足和商业地产对房地产市场发展的重要意义。 关键词：房地产业；房地产营销策略；优化分析 1 研究背景和意义 1.1 研究背景 中国房地产业从20世纪80年代初开始起步发展，市场机制和政府监管机制在不断地完善，主要体现是，价格理性与产业危机的处理两个方面。近几年更是房地产行业的极速发展阶段，房地产业更是日益成为我国一些二三线城市的行业性支柱产业。根据我国国家统计局的投入产出模型进行计算，中国房地产投资每100亿元一般可以带动其他各部门的产出约286亿元，而其中房地产业自身的产出可达到10.98亿元。 房地产企业需要不断地提高自身的科学管理水平，其中重点关注营销策略的创新性改进，进一步提升自己的市场竞争力。而国家陆续出台了相关的宏观调整政策。在2015年2月28日，央行2015年来首次降息并决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。近期又推出了公积金新政，进一步降低公积金贷款申请门槛。在2015年3月25日，国土部住建部楼市新政落地2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下

房地产营销(文献综述)

关于《房地产营销策略与案例分析》的文献 综述 摘要： 房地产作为一个地区甚至一个国家的支柱性产业，一直受到国家、政府以及消费者的广泛关注，而房地产销售中占重要地位的市场营销策略，在帮助开发商确定投资方向，作出正确的投资决策和解决房地产开发及今后发展方向及房地产销售有关问题的决策和技巧等方面有着不可代替的作用。 近几年来,随着房地产行业快速的发展，行业的竞争、资源的整合、国家各种政策法规相继的出台，使房地产行业逐渐成熟。特别是国家新政限购令的出台，让房地产开发商必须度势审时、占领先机，以求在激烈的市场竞争中站稳脚跟。本文主要以成都地区的二十一世纪不动产为例，来说明当前新环境下房地产企业基本的营销策略，并找出其中不足的地方及改进措施。 关键词：房地产营销策略成都限购令 一、前言： 房价的上涨在全国都是普遍的，成都地区作为西部最大的城市，房价一直居高不下，持续上涨，老百姓对降低房价的呼声越来越高。在我看来，房价的降低是必然的趋势，政府的政策（如限购令）的出台，对抑制房价的上涨有一定的作用，但作用不大，房价在未来的几年内，仍将保持持续上涨的趋势。开发商与民众的矛盾越来越激化，近期相关的冲突不断升级，影响到了社会的稳定发展，导致政府出台

法律法规进行干预，必将抑制房价的上涨，使房价趋于一个合理的位置。 高房价体现出的问题是房地产市场的不规范，近两年，疯涨的房价，成为越来越热门的话题，而国家政府对于房地产方面的法律法规缺失，也是导致房价上涨的一大因素，但这毕竟是暂时的，中国经济要持续稳定健康的发展，必然要一个规范的房地产市场，因为房地产是一个地区甚至一个国家的支柱性产业，对经济的贡献是占相当大一部分的，房地产市场的规范发展，对于经济的可持续发展才能做出更大的贡献。 二、国内外研究现状 1、房地产的概念 根据百度文库所述房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 2、营销的意义 美国西北大学凯洛格管理学院国际营销学S.C.庄臣荣誉教授菲利普·科特勒（Philip Kotler）在《市场营销原理》中这样说：“市场营销是创造顾客价值和关系。”在一项关于世界一流的市场营销者的调查表明，他们都有一个共同的目标：将顾客放在市场营销的中线。

房地产投资与经济增长效率的文献综述研究

Value Engineering 0引言 随着1998年住房体制的改革，我国政府提出将住宅建设作为新的经济增长点，房地产业发展进入一个崭新的阶段。房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。我国正处于经济增长和城市化加速时期，房地产市场发展非常迅速，房地产投资增速高于其他固定资产投资增速，也远高于经济增长速度，这使得房地产市场存在很大的泡沫风险。此外由于我国房地产业收益过高，这必然会引起社会上人力、物力和财力等各种资源涌入房地产市场，掀起国内房地产开发投资的热潮，这也可能使得房地产投资资本积累过度，从而影响经济增长的质量。因此对房地产投资与经济增长效率的研究具有重大意义。本文主要回顾经济增长与投资效率的研究及房地产投资与经济增长的研究，为后续进一步研究做好准备工作。 1经济增长与投资效率的文献回顾 在整个研究经济增长的发展史上，投资形成资本， 结合劳动力的投入，共同构成了社会生产不可缺少的生产要素。在经典增长理论中，投资（尤其是物质资本投资）是一个国家工业化进程中实现高速增长的不可或缺的因素，但仅仅依靠大量投资还不足以保证经济增长，从长期来看一个国家的宏观投资效率才是关键。通过对已有的文献的整理和分析，我们认为目前对宏观投资效率的研究主要分为两大类：从投资总量的角度分析是否存在投资过度或投资不足的问题；从投资结构的角度分析资本在不同行业、地区的配置是否合理。 分析宏观投资总量效率的主要研究方法是，根据新古典增长的动态效率理论，运用AMSZ 准则进行测算。宏观经济中动态效率的概念最早来自菲尔普斯（Phelps ， 1961），后来在新古典增长理论的索洛增长模型中有了精 确的数学表达。在索洛增长模型中，资本积累的“黄金律”水平，就是“使消费最大化的稳定状态”时的资本存量（记为k * gold ），可证f ′（k * gold ）=n+g+δ①。如果经济达到稳态时k * >k * gold ，则存在过度资本积累问题，这时经济处于动态无效 状态，其资源配置不再是帕累托最优的。从动态效率的定义来看，最直接判断经济中是否存在投资过度的标准，就是比较资本边际收益率与黄金律的水平。但在实际应用中准确估算边际资本收益率很难，幸运的是Abel 等（1989）提出了一个简便易行的AMSZ 准则：如果一个国家每年的总资本收益始终大于当年的总投资（D>I ），那么这个国家的宏观投资就是动态有效的，否则就是动态无效的。根据“黄金律”和AMSZ 准则，史永东、齐鹰飞（2002）和袁志刚、何彰勇（2003）研究了我国宏观投资的动态效率问题，认为中国经济是动态无效的，且存在资本的过度积累问题。在此基础上，刘宪（2004）认为史永东和袁志刚等不应当将生产税净额从总收益中去掉，从而低估了我国经济总的总资本收益。刘宪修正后的实证研究发现：中国经济从总体来看，近年来一直处于动态有效状态，并未发生资本的过度积累问题。项本武（2008）遵循AMSZ 准则，但运用更新后的总资本收益计算方式，对我国1994-2003的经济动态效率进行重新测算，得到在样本期内，我国经济的动态效率是波动的，投资率较高时，经济处于动态无效状态，投资率较低时，经济处于动态有效状态，这与我国经济的投资驱动型特征相吻合。 对宏观投资结构效率的评判方法主要是，资本边际收益率均一化准则。即通过测算资本边际收益率差异的变化趋势，来判断资本配置效率是否提高，如龚六堂、谢丹阳（2004）的表述“一般来讲，生产要素的边际生产率差异变小就表明资源配置的有效性得到改善② 。在一般均衡理论 中， 当且仅当要素价格等于其边际生产率的时候，资源配置才是有效的， 经济整体也达到帕累托最优，我们也可以据此判断资本配置效率。然而在实际中我们看不到资本的—————————————————————— —作者简介：李文华（1982-），女，山东栖霞人，硕士研究生，教师，研究方向为会计电算化；李文龙（1985-），男，山东栖霞人，宁波大学，硕士研究生，研究方向为金融计量与风险管理。 房地产投资与经济增长效率的文献综述研究 A Survey of Real Estate Investment and Efficiency of Economic Growth 李文华①LI Wen-hua ；李文龙②LI Wen-long （①山东协和学院，济南250107；②宁波大学，宁波315200） （①Shandong Xiehe Institute ，Ji'nan 250107，China ；②Ningbo University ，Ningbo 315200，China ） 摘要：房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。但近年来出现不少关于房地产投 资过度以及存在泡沫的言论，如何从我国目前投资体制以及政策引导角度分析房地产投资效率具有重大意义。本文整理和介绍了经 济增长与投资效率的文献及房地产投资与经济增长关系的文献，尽量准确地介绍这些研究方法并相应作出分析和评述，为后面进一步深入理论和实证研究提供帮助。 Abstract:The real estate industry,as the basic and dominant industry,has promoted the growth of national economy.Has real estate over -invested?Is there a bump in real estate market?So the study of the efficiency of real estate investment has great mean in the background of our own investment system.This paper provides a comprehensive review of the researches about economic growth and investment efficiency and about real estate investment and economic growth. 关键词：房地产投资；经济增长；投资效率Key words:real estate investment ；economic growth ；investment efficiency 中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）14-0195-03 ·195· DOI:10.14018/https://www.wendangku.net/doc/2b14822761.html,13-1085/n.2013.14.154

房地产营销策划毕业设计开题报告

本科毕业设计(论文)开题报 告题目：贵阳“铜古岁月”总部基地营销策划方案课题类型：设计■实验研究□论文□学生姓名：学号：专业班级：学院：建筑工程学院指导教师：开题时间：2014年3月1日 2014年3月1日一、本课题的研究意义、研究现状和发展趋势（文献综述）1．研究意义房地产营销策划是指运用整合营销概念，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。据统计，2010年1-3月，全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，高于同期固定资产投资增速9.6个百分点，占同期固定资产投资的比重为29.2%。全国房地产业的日趋繁荣逐渐成为固定资产投资增长的主要力

量，也逐渐成为国民经济持续增长的重要因素。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。房地产营销与房产开发有着密切的关系。房地产业的蓬勃发展使营销业空前兴旺，同时由于现代市场营销理论在房地产销售中的应用，使房地产业的发展又上了一个新台阶。随着房地产开发微利时代的趋近，房地产业的理性化发展与市场的不断成熟，对房地产营销策划的深入，竞争激烈的房地产营销时代已经到来。2．研究现状（1）房地产营销策划的现状房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可，尽管普遍认为房地产营销方式已经从单一化趋同全面化，营销服务已经从表面趋向追求内涵，营销推广已经从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市营销策划很多地方仍然值得深思。许多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性认识营销的内核，促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。随着国家不断出台各种宏观调控政策，我国房地产市场已经由卖方市场

房地产上市公司的盈利能力分析文献综述

文献综述 房地产上市公司的盈利能力分析 在我国经济快速发展的过程中，上市公司无疑在其中扮演了重要角色。随着证券市场的不断地完善，投资者的投资理念也越加成熟，他们不仅关注上市公司股票的涨跌，也开始关心公司偿债能力、经营能力、盈利能力、发展能力等。其中对上市公司的盈利能力尤为关注。近年来，对于投资者来说房地产行业是一个的敏感且颇有争议的行业，因此也给了这个行业更多的关注。许多投资者和学者也利用各种方法，建立各种模型对房地产上市公司的盈利能力进行全方位的分析研究，如何能真实的评价和反映上市公司的盈利能力也成为研究的重中之重。 国内外学者对上司公司盈利能力的研究发现，许多因素对公司盈利能力都有影响，但由于采用的方法和选取的标准不同也就有了许多不同的观点。 1企业盈利能力评价方法的国内外研究 1.1国外研究 对企业盈利能力的评价是为了实现企业战略目标，运用特定的指标和标准，采用科学的评价方法，对企业盈利状况以及未来的盈利潜力做出的一种判断。我国对企业的盈利能力的研究起步较晚而在国外从20世纪初开始就有学者企业的盈利能力进行研究了。 Frederick Winslow Taylor（1911）建立了许多成本计量指标并在《科学管理原理》中提出了科学管理理论，根据成本计量标准量与实际发生量的比较结果，对企业经营绩效进行评价。这是通过成本费用利润率来评价企业的经营活动的绩效。Peter.M.Drucher（1950）经过实证研究，提出企业绩效评价的八项指标，指出利润最大化虽然是企业的主要目标，但却不是唯一的目标。从此人开始思考企业盈利评价不应仅仅停留在盈利数量上O'Glove(1978)发表了一份投资报告《收益质量》，详细提出了收益构成的分析方法，提出盈利质量必须得到重视。至此盈利质量正式得到关注。 在之后的六七十年代大多学者开始探索用其他各项指标来评价企业盈利能力。Melnnes（1971）对美国30家跨国公司的财务绩效分析系统进行评价，发现最常用的的评价指标是投资报酬率。

房地产企业融资问题文献综述

文献综述 1.引言 我国房地产市场与国外同行业相比差距大，在融资渠道方面差距尤为明显。现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，对资本市场的利用相对落后，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70％以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7．8％。我国仅有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持，上市对于大多数开发商而言，仍然是可望而不可及的事。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的软肋。一旦银行信贷紧缩，大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。 2.房地产企业融资方式的研究现状 2.1国外相关研究现状 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。 美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。 对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。 Steve Bergsman(2006)提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信

房地产可行性研究文献综述

房地产可行性研究文献综述

一、前言 随着我国城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民经济的飞速增长带动了我国房地产行业的蓬勃发展，房地产项目投资的高收益也使其逐渐成为一种重要的投资工具。然而，随着我国房地产价格经历的前所未有的膨胀，部分城市房价的非理性疯长，带来了诸多社会问题，也引发了国家一轮又一轮的宏观调控，尤其是2010年“新国十条”、“国五条”的出台，对房地产市场影响越来越大[3]。同时，作为一种高风险与高收益并存的投资，房地产行业还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析研究方面还比较落后。目前，在我国房地产市场中呈现的地区房产投资“过热”，空置房总量攀升，“烂尾”工程等问题，大多源于房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究，或是可行性研究流于形式。目前我国的房地产市场出现了很多问题，这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关[4]。 2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比

价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点[5]。 综上所述，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫，给国民经济带来不可估量的风险。与此同时，地产过剩造成的经济、政策环境变化也在一定程度上使房地产业发展受到了限制，自然也直接影响了房地产企业的良性发展。由此可见，房地产开发投资总会伴随着风险与收益[6]。因此，为了保证房地产的持续稳定发展，为了保证国民经济的稳定增长，为了保证国民生活消费的需要，作为房地产开发企业，应该完善对房地产开发前期的可行性研究及投资风险的管理，采取相应的措施指导房地产的理性投资，旨在更好地促进资源的有效配置，促进产业的持续健康发展。

关于房地产发展的文献综述

关于房地产发展的文献综述 ——土木1007班闵秀明19 摘要：衣食住行是人类发展史离不开的内容，然而近些年来房地产市场发展的一些不合理现象日见突出。不解决这些问题，将势必引起整个国民经济的的动荡，为此本文将着重论述关于房地产宏观调控与经济发展的一些问题。 Abstract: the basic necessities are not human development history, but in recent years the content of the development of real estate market some unreasonable phenomena became more and more outstanding. Don't solve these problems, will certainly will cause the entire national economy national economy unrest, this paper will mainly discussed about real estate macroeconomic regulation and control and some of the problems of economic development. 关键词：房地产，经济，宏观调控。 1、房地产发展出现的问题 近年来我国地方政府热衷于土地财政，主要依靠出让金缓解地方财政的压力，但同时也迅速推涨了房价，并催生出一系列难以预料的影响国民经济健康发展的问题【1】。从长期来看，保持地方财政的课持续增长，应该有稳定的税收来源，而土地是不可再生的稀缺资源，仅仅靠土地出让金的收入支持地方财政，是难以持久的。 这种奇特的财政税收分配体制，不仅改变了地方政府的财政收入结构，而且改变了土地资源配置的模式。以房地产开发为导向的市场经济，在很短的时间里将中国的经济从实物经济转化为“虚拟经济”【2】。如果不尽快抑制房地产过剩的势头，那么中国市场泡沫将越来越严重。 然而对十年来房地产宏观调控政策进行分析，人们就会发现，房地产宏观调控既有政策导向问题，也有政策手段问题，同时还有粗放化宏观调控的问题【3】。对解决这样的问题，我们可以参考国际经验。 2、可借鉴的国际经验 我国可借用韩国累进税率的做法，随着出售房子的数量增多而财产税税率增加，以抑制高房价和提高税收征收的效率【4】。此外，我国目前房地产市场活跃，存在大量的“炒房团”进行投机。这些“炒房团”购买大量的房子，市场上普通居民需要房子居住，需求自然会增加，房价会上涨。“炒房团”就会高价抛出，从而获取高额的差价利润。这也是推动房价上涨的另外一个重要的因素。有鉴于此，政府有必要严厉打击这种投机行为，可以降低对这部分人的贷款额，同时对这些抢购两套及以上的人群征收高额的房地产税以限制他们的这种行为。另一方面，政府应该对那些急需住房的中低收入者提供低利率的贷款，以帮助他们购买住房。 3、我们的应对之策 对我国房地产宏观调控政策进行研究。绕不开房地产宏观调控责任主体问题。当人们把房地产开发商看作是房地产市场价格异常波动的罪魁祸首时；当人们把地方政府通过房地产市场汲取财政收入看作是房地产宏观调控政策失效根本原因的时候【5】，可能忘记了我国房地产市场发展的特殊背景。忽视了分税制下我国地方政府所面临的巨大压力。为此，我们必须首先解决如下问题。第一。必须尽快制定我国住宅保障法。第二。必须尽快制定政府信

房地产市场营销文献综述

房地产市场营销文献综述 在1997年的亚洲经济危机后，全球经济出现了疲软的状态，中国经济也面临着通货紧缩的压力。为推动经济进一步增长，政府出台了一系列的政策以扩大内需，并将房地产行业作为中国经济发展的增长点，这些政策刺激了房地产行业的发展。从1998年实行房改政策以来，我国的房地产开发投资始终保持20%左右的增长，房地产业保持了购销两旺的局面。经过几年的高速发展，房地产行业成为中国经济增长的领头羊。 改革开放以来，中国的房地产业迅速发展取得的巨大成绩有目共睹。但是，随着房地产市场由“卖方市场”转变为“买方市场”，房地产商们正面临着激烈而残酷的竞争，房地产营销策划日益成为众多欲争夺更多市场份额的房地产企业的“新宠”。房地产营销策划虽经过几年的探索，开发商、营销商己开始用理性的眼光看待营销策划的价值，但许多人还未从根本上认识房地产营销策划的合理内核，因而在房地产开发实践中未能最大限度地发挥营销策划的作用。因此，在新的行业特征和市场环境下，研究如何在详细的房地产市场调查和准确的市场定位的基础上，通过准确有效的房地产营销策划，成功的将房地产这一特殊商品成功的推向市场，具有很强的应用性和理论研究价值。 自从我国住房产业进入商品化时代以来，目前个人购房比例已经占到95%以上。国内各区域性的房地产市场的激烈竞争已经日趋白热化。中国的房地产业已经进入品牌时代。房地产策划已经深入到这个行业的各个方面，楼盘用地需要策划，规划设计需要策划，房产营销、新项目开盘，甚至物业管理等等都需要高层次的策划。策划，在当今房地产开发和经营管理中已经扮演着举足轻重的角色。在我国计划经济时代，房地产未成为商品流通，房地产行业相对滞后于发达国家。房地产成为商品，大规模的流通还是近几年的事。在一些发达地区房地产供不应求的市场环境下，有人认为房地产营销策划是多余的。其实，房地产市场局部地区的发育及市场购买力的差异以及房地产商对市场盲目的估计常常造成房地产供需关系的失衡。这种市场经济下供需关系的失衡，必将导致房地产营销环节上的种种矛盾和房地产经营企业的激烈竞争。 在我国房地产市场放开的最初几年，由于房地产投机者们盲目的炒作，造成了我国房地产业蓬勃发展的一种假象。其实离开了房地产营销策划，注定了房地产项目开发的盲目性，使许多房地产发展商错误地估计了消费者的购买力和盲目乐观地估计了市场容量。 当前，现代营销策划理论开始越来越多地应用于房地产实践中，房地产营销策划作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段，已成为决定房地产企业在未来发展中形成核心竞争力的重要因素。这在客观上要求房地产企业及时转变观念，深入研究分析市场，把握市场特性，根据市场状况及其发展变化

关于营销的文献综述

关于营销的文献综述

前言 美国著名的营销学专家菲利普·科特勒认为：“营销是一种社会和管理的过程，在这个过程中，个人和集体通过创造、提供以及与他人交换产品和价值，获得 其所需要的和能满足其欲望的东西。而金润圭指出：“现代市场营销活动已经远远超出了狭隘的的企业产品市场营销的范围。21世纪是令人振奋的世纪，新的科技革命的成果已将人类物质文明推向一个新的高度。市场营销的发展趋势，未来营销的观念和销售规则将更加重视顾客的需求，顾客的满意度，顾客价值。本文就市场营销概念的发展进行探讨。 正文 一，市场营销定义的演变 受社会经济发展水平等因素的影响，不同时期的不同学者，甚至同一学者在不 同时期对市场营销的认识都有所差异。“现代营销学之父”菲利浦·科特勒(PhilipKotler， 1984)指出，市场营销是企业“识别目前尚未满足的需要和欲望，估量和确定需求量的大小，选择本企业能最好地为其服务的目标市场，并 决定适当的产品、服务和计划，以便为目标市场服务”的活动，到了1997年 他将市场营销重新定义为“通过创造与交换产品及价值，从而使个人或群体满 足欲望和需要的社会过程和管理过程”，不难发现，后者更强调市场营销的价 值及过程属性。市场营销定义的着眼点在逐渐扩大，生产与消费的“点”扩展

到全组织范围内价值传递的“面”。市场营销过程中，企业与其所面临的内外部环境在不断进行着人力、财务、资源、信息等要素的交换，实现产品价值 从研发、生产到消费的传递，市场营销的过程性、价值传递性和系统性凸显。二，营销观念的变迁 市场营销观念是企业在开展营销活动过程中的重要指导原则。Philip Kotler指出，“市场营销观念主要基于4个支柱，即目标市场、顾客需要、整合营销和盈利能力”，以需求中心论为指导的市场营销观念的形成，标志着市场营销学走向成熟。随着市场营销理论和实践的发展，传统的营销观念在不断变迁，市场占有率模式逐渐被顾客价值模式取代，营销的大众化逐步为个性化所取代，关系营销、社会营销、网络营销、绿色营销等新兴观念层出不穷，并成为理论研究和实践关注的焦点。 新兴营销观念与新技术的结合较为紧密，营销载体更为多元化，营销方式更加灵活多样。在营销实践中，企业应突破传统的营销观念，更加注重为顾客创造、传递价值，积极践行新兴营销观念，创新营销方式。 三，营销策略的变化 1.需求 需求是指某种商品在一定时期、一定价格下，消费者愿意购买而且能够购买的 数量．满足消费者的需求或创造消费者的需求是市场营销的出发点．需求作为 经济学的最基本概念，需求理论是经济学的基本理论，从这个意义上说需求及

房地产文献综述

房地产文献综述

关于改革开放30年来中国房地产政策的变化的文献综述 摘要:住房是人类最基本的需求之一，“居者有其屋”是中华民族上千年的梦想。近年来，随着我国住房制度改革和住宅建设的迅速发展，住房的矛盾却日益突出。那么了解它的历史、现状及发展趋势当然就是非常必要的。为了解其矛盾产生的原因及可能的发展变化，分析宏观调控的政策走向，有必要反思我国住房制度改革政策及其实施的轨迹。本文综合了近十年来社会各界有识人士对中国房地产业的看法，并简要评价，从它的发展历史、现阶段存在的问题及解决方法三方面来加以说明。 （一）回首过往房地产政策 改革开放30年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5个时期（《发展和改革蓝皮书》）。中国房地产市场的发展壮大，主要得益于城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革。 总的来说，主要分为五个时期：

一、初步形成时期（1978~1991年） 1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。 二、房地产过热时期（1992~1993年） 1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。 三、市场调整时期（1994~1997年） 1994年继续1993年下半年的宏观调控。1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。 四、培育新的经济增长点时期（1998~2002

文献综述-房地产项目可行性研究

湖南工业大学研究生文献综述 研究课题：房地产项目可行性研究姓名：崔朴 学号：M130******** 专业方向：工程项目管理 攻读学位：硕士 学院（系）：财经学院 2014 年5月

文献综述 一．题目： 房地产项目可行性研究 The feasibility research of real estate project 二．摘要： 随着我国城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民经济的飞速增长带动了我国房地产行业的蓬勃发展，房地产项目投资的高收益也使其逐渐成为一种重要的投资工具。然而，随着我国房地产价格经历的前所未有的膨胀，部分城市房价的非理性疯长，带来了诸多社会问题，也引发了国家一轮又一轮的宏观调控，尤其是2010年“新国十条”、“国五条”的出台，对房地产市场影响越来越大。同时，作为一种高风险与高收益并存的投资，房地产行业还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析研究方面还比较落后。目前，在我国房地产市场中呈现的地区房产投资“过热”，空置房总量攀升，“烂尾”工程等问题，大多源于房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究，或是可行性研究流于形式。目前我国的房地产市场出现了很多问题，这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关。 房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要环节，也是房地产开发项目投资决策，申请银行贷款，投资方与各有关外协单位洽谈合同的重要依据。通过对开发项目的全面分析、论证和评估，从而保证它在技术上可行、经济上合理、风险上可控、节能和环保效果明显、社会效益显著。在房地产开发过程中加强可行性研究的科学性与合理性，可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，从而使房地产市场健康发展和不断完善。 二．关键词: 房地产项目;经济评价;可行性研究;不确定分析；投资决策 三．前言： 随着我国社会主义市场经济的逐步完善，全面建设小康社会目标的逐步深化，房地产业在宏观范围内己走出了近20年的酝酿和探索阶段，迅速发展成为国民经济的重要产业，并拉动相关配套产业形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体，成为国民经济基础性、先导性和支柱性产业。 我国从1999年以来，房地产开发投资持续高速增长，仅2003年一年，房地产开发投资额突破1万亿元大关，增速达到了29.7%。房地产开发投资占固定资产投资的比例过高，2003年高达23.7%，比国际通常水平10%}15%高出近10个百分点。有些大城市尤其高，如上海市为40.7%，北京市为60.5%。另外房地产开发投资增速远高于GDP增速。近三年来房地产开发投资规模平均以25.6%的高速增长，为GDP平均增速的3倍左右;房地产投资占GDP的比重也在逐年递增，2003年高达8.7，年均增长约1个百分点，明显高出国际一般水平的5%左右。

房地产项目营销策划开题报告

房地产项目营销策划开题报告 1开题报告含“文献综述”作为毕业设计论文答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。此报告应在指导教师指导下由学生在毕业设计论文工作前期内完成经指导教师签署意见及所在专业审查后生效2开题报告内容必须用黑墨水笔工整书写或按教务处统一设计的电子文档标准格式可从教务处网页上下载打印禁止打印在其它纸上后剪贴完成后应及时交给指导教师签署意见3“文献综述”应按论文的格式成文并直接书写或打印在本开题报告第一栏目内学生写文献综述的参考文献应不少于15篇不包括辞典、手册4有关年月日等日期的填写应当按照国标GB/T7408—94《数据元和交换格式、信息交换、日期和时间表示法》规定的要求一律用阿拉伯数字书写。如“2004年4月26日”或“2004-04-26”。 毕业设计论文开题报告文献综述我的毕业设计题目是金陵大公馆项目营销策划。 房地产营销策划是站在开发商的角度和立场以求证过的市场分析为依据对未来可能面临的市场需求变化在正确的营销理论、准确的项目定位指导下勾画出客观的、可实施、可操作的项目蓝图。 近年来随着房地产业的发展房地产营销策划也快速发展起来然而在实际运行当中大多数依然是开发商独自跑项目、跑贷款、跑销售依然是一种简单化的经营模式根本谈不上真正意义上的营销与策划。发展商凭感觉定位已既成事实的楼盘事后策划更多的是一种营销策划与销售推广。同时由于房地产市场化的程度越来越高个人消费已成为市场主流“策划大师”依靠“点子”制胜的时代已经过去各种专业人员利用先进的信息系统通过对房地产项目各种资源的整合理性运作立体作战科学、严谨、规范成为房地产全程策划的运作原则。 房地产营销策划需要通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上为开发商规划出合理的建设取向从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。 一、市场调查与分析实地调查内容主要包括对该类房地产的市场供求情况、类似房地产的消费者情况、类似项目的规划设计、建筑设计情况、类似房地产的租售价格、类似房地产的租售渠道类似房地产的市场推广方式、类似房地产项目的财务盈利能力、竞争对手的情况调查、类似房地产的售后服务情况等的调查与分析。 近年来房地产发展商逐渐认识到单靠传统的地产概念例如项目的地理位置优越、交通便利、升值潜力巨大等因素以及模仿成功楼盘、压缩成本、低价折扣促销等竞争手段已经很难吸引消费者的目光。于是不少发展商在认真研究市场、客观分析顾客消费心理的基础上把精力投向产品的整体创作上通过全过程的专业操作与严格控制以优质的产品来满足消费需求实现企业利润。于是市场调查和分析就成了房地产营销策划工作中一项重要的环节。 二、市场细分与目标市场的选择市场细分从消费者需求的差别出发以消费者的需求为立足点按照地理因素、人口标准、心理标准、购买行为等细分因素把企业可能进入的市场分成若干个需求和愿望大体相同的消费群体。 目标市场的选择是建立在市场细分的基础上的主要有以下步骤1确定细分市场2评价细分市场在细分市场的基础上明确有效市场即对本项目具有兴趣、收入、途径的消费者集合。 3对有效市场进行竞争者分析4对有效市场风险分析5确定目标消费者进行

房地产项目外文翻译和文献综述

毕业论文外文翻译与文献综述 系别土木与建筑工程系 专业工程管理 学生姓名刘祝成 学号090340201年级09级 指导老师陈蓓 教务部制表 二Ο一三年五月二十六日

The Analysis of the Issue Related to the Feasibility of Study the Real Estate Project on the Basis of the Implicit Cost Bilin Shao,Bin Ding Abstract:It is known that the feasibility study of real estate project plays an important role in real estate development.Nevertheless,there still remains many problems in the feasibility study.In this paper,the concept of implicit cost will be introduced,which will be used to analyse these problems.Meanwhile,some useful strategies will be raised for these problems,which intends to further improve the feasibility study of the real estate projects. Keywords:real estate project;feasibility study;implicit cost;problems 1.Introduction The feasibility study is the decision science has been used in project area,and the basic target is on the basis of the comprehensive investigating and researching to identify a construction object whether have the characteristics of progressive,reality and reliable in the whole prosess from previously project construction to line operation.We also need to know those whether can pay off from the finance and the credibility in the economy to give a big help for the investating decisions.It is real role that a framework to investing project, and is the key factors that can decide the project can be invested or not to give some supports on the project decisions.The real estate is characteristic of accounting for huge financing,a long period relative to the investing and easily influenced by the instable factors.Therefore,the the feasibility study is very important for the real estate.However,currently we are more and more focusing on the explicit cost in the feasibility study and ignoring the intangible cost.The intangible cost is,as opposed to explicit cost and hided among the total cost of enterprise,caused by the decision maker characterized by lower diathesis,wrong concept,and the deficiency of informations,coupled with the non-market factors to lead to the total cost increaseing directly or indirectly.The amount of economic benefits of the project largely depend on getting full knowledge of the intangible cost in the real estate. 2.The Existence of the Questions Lied in the Feasibility Study on the Basis of the Intangible Cost Recently,the real estate have got a big improvement in the feasibility study.As the main contents and