项目开发执行思路

项目开发计划执行思路

后期计划运营基本思路总结为：“刚柔并济，体系为纲，过程为重，结果导向。”

一、刚柔并济

1、刚性

1）考核刚性：要坚持年度考核的刚性，确立计划的严肃性；

2）中期战略和经营目标的刚性：不影响关键节点、不影响中期战略与经营目标的前提下，才可对部分细节事项进行调整。

3）执行刚性：一旦审批完毕，必须严格执行；若因形势所迫，需要按分权手册规定进行报批。

2、柔性：新形势下，应对市场变化就需要采取一些柔性化举措；

1）集团把控下的柔性

①一二三线城市的项目布局由集团把控；

②业态结构的弹性，比如住宅与商业的比例，旅游地产，文化地产的选择等，需集团把控；

2）单位把控下的柔性

①产品类型与户型结构的弹性调整，比如别墅、洋房与高层的配比，各种大中小户型的配比等，需要根据市场情况进行把控；

②供产销结构的弹性调整，比如存量住房供给情况，开工的节奏，销售的进度等要进行系统性的安排；

3、刚柔并济的原则：刚性与柔性的结合要在财务边界、经营边界与资源边界的约束下进行，不能突破财务指标的限制，不能超出中长期经营计划的框架，不能超越企业自有资源（人财物）的条件限制。

二、体系为纲：深化计划运营体系，着力“两个打造”

1、打造垂直化、专业化的计划运营体系。

1）在集团设置专业化的计划运营管理团队，理清计划管理的职责，并落实集团相关举措；

2）集团进行计划管理的过程建设，定期修订计划管理模版，调整计划管理流程，监控和考核关键节点；

3）在单位建立与集团对接的计划管理团队（涉及营运、营销、工程、成本/招采、报建等），在单位明确计划的主管高管，贯彻“党组织建在连上”的管理思想，计划管理专职人员要分布到各单位各核心部门，把计划管理的思想贯彻到单位各个部门；

4）理清单位计划管理职责：总经理负责编制一级计划并报集团审批，并且对单位里程碑计划负第一责任；各部门负责专项计划以及二级计划的编制，并编制部门的月度工作计划；副总经理负责评价部门月度工作；总经理负责组织召开运营会议；计划管理的专职人员负责单位计划节点的跟踪与监控，跟进、督促、提醒、协调各既有项目里程碑节点、一级节点、二级计划及重点工作事项的完成，对过程中的风险、重要问题及时分析与反馈，并为各既有项目里程碑节点、及重点工作事项的完成情况的考核提供依据。

现阶段集团计划人员主要职责是参与新项目计划里程碑节点及一级计划的制定，跟进、督促、提醒、协调各既有项目里程碑节点、一级节点及重点工作事项的完成，对过程中的风险、重要问题及时分析与反馈，为各既有项目里程碑节点及重点工作事项的考核提供依据。

集团及单位各业务体系对本业务体系相关权限节点的完成情况负责。

5）加强计划运营专业培训与交流，向标杆取经，提升员工工作水平。

2、打造以项目运营策划书为统领的计划管理模式

1）协调各业务计划，发挥项目运营策划书的统领作用；

2）坚持四级计划管理体系

集团编制里程碑计划，审批一级计划；单位编制一级计划报集团审批，自主编制并审批二级计划与专项计划。

3）高度重视新项目启动会，坚持新项目计划里程碑节点由上而下、一级节点及二级节点由下而上的原则。

三、过程为重：以过程管理为重心，强化4个机制

1、强化决策会议机制

1）系统做好年度/半年度会议、季度经营分析会，做好阶段性经验总结与问题分析；

2）推动各业务体系专题会议，促进各业务部门的协同；

3）有效召开月度经营分析会，可轮流在各单位召开，现场解决项目问题；

4）积极推动月度管理委员会召开，可在各单位轮流召开，解决集团战略发展、经营调整等重大议题；

5）贯彻部门周例会，及时解决日常工作问题，促进计划落实到部门、落实到员工；

6）推动各单位会议决策体系的完善，解决议而不决、决而不行的问题；

2、强化月度计划评审机制

1）推进各部门系统化的审核，保证各价值链环环相扣，相互检验计划严谨性与合理性；

2）各业务部门贴近业务一线，单位计划落实到部门计划中来；

3）月度计划设定权重，里程碑或者责任制指标，每项占月度计划的10%权重，一级计划每项占5%，其他计划根据实际进行权重分配，提高计划分级管理意识，推动单位、部门对重要的、紧急的事项有效处理；

4）尽快与各部门、各单位细化计划奖罚标准，为计划奖罚提供依据；

3、强化分级计划预警机制

1）建立“两个月、一个月、一周”的三级计划预警机制：里程碑和责任制指标，集团营运提前两个月发出预警（当然，每个季度会议都会提示下个月的节点），一级计划提前一个月发出预警，所有关键节点和阶段性成果，提前一周做最后一次预警。

2）预警之后，要通过月度计划、月度巡检、计划周跟进等措施，随时监督执行结果，督促完成。并将存在问题及时向领导报告。

4、强化协同管理机制

1）加强沟通文化、企业理念的宣导，促进单位与集团、单位部门之间、集团部门之间的沟通交流，通过计划会签机制、不定期部门衔接会、非正式沟通等方式，加强对计划工作的跟进与执行。

2）推动发挥营销龙头、工程主线的实际作用。①在年度经营计划确定后，营销应根据项目开发计划确定月度/季度销售节奏及具体销售指标，并对工程等相关部门提出要求；②工程应根据项目开发计划及营销的要求，对招采等相关部门提出要求；③各部门严格按审批后的计划执行。对执行部门不能及时完成的工作进行严厉处罚。

（四）、结果导向：强化结果导向意识，落实“两个结合”

1、过程考核与结果考核的结合，既不能奖罚频繁，又不能长期不奖罚，要有合理的奖罚节奏。

1）月度计划考核，通过月度计划奖罚措施实现激励与考核，将尽快与各部门修订计划奖罚标准（目前形成初稿已征询各部门、各单位意见，正在修改）。

2）关键节点、责任制指标等考评，以年度为单位，以年度责任制考核为最终结果；另外，从项目奖金中再预提一部分在节点完成后发放，设立专项奖金，比如：开工奖、开盘奖、竣工奖等。

3）树立计划的权威性，实行里程碑节点计划单位第一负责人直接负责制。对未完成的里程碑节点，如非不可抗力因素且未经集团批准延迟的，按计划奖罚标准进行严厉处罚。

2、知识管理与质量管理的结合，既要为项目发展积累经验知识，又要通过过程管理提高质量。

积极推行关键节点和阶段性成果管理办法，促进项目知识积淀，同时，为后期考核留下清晰的数据和资料，也为项目文档管理、知识管理提供第一手资料。但要注意流程的优化，对前

期节点或者成果，可以按批次进行审核确认。

战略管理的四种分析方法

战略管理的四种分析方 法 集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

一、I F E矩阵 内部因素评价矩阵（Internal Factor Evaluation Matrix，IFE矩阵），是一种对内部因素进行分析的工具，其做法是从优势和劣势两个方面找出影响未来发展的关键因素，根据各个因素影响程度的大小确定权数，再按对各关键因素的有效反应程度对各关键因素进行评分，最后算出企业的总加权分数。通过IFE，企业就可以把自己所面临的优势与劣势汇总，来刻划出企业的全部引力。 IFE矩阵建立的步骤 IFE矩阵可以按如下五个步骤来建立： (1) 列出在内部分析过程中确定的关键因素。采用10~20个内部因素，包括优势和弱点两方面的。首先列出优势，然后列出弱点。要尽可能具体，要采用百分比、比率和比较数字。 (2) 给每个因素以，其数值范围由（不重要）到（非常重要）。标志着各因素对于企业在产业中成败的影响的相对大小。无论关键因素是内部优势还是弱点，对企业有较大影响的因素就应当得到较高的权重。重之和等于。 (3) 为各因素进行评分。1分代表重要弱点；2分代表次要弱点；3分代表次要优势；4分代表重要优势。值得注意的是，优势的评分必须为4或3，弱点的评分必须为1或2。评分以为基准，而权重则以产业为基准。 (4) 用每个因素的权重乘以它的评分，即得到每个因素的加权分数。 (5) 将所有因素的加权分数相加，得到企业的总加权分数。 无论IFE矩阵包含多少因素，总加权分数的范围都是从最低的到最高的，平均分为。总加权分数大大低于的企业的内部状况处于弱势，而分数大大高于的企业的内部状况则处于强势。IFE矩阵应包含10~20个关键因素，因素数不影响总加权分数的范围，因为权重总和永远等于1。 下表是对瑟克斯.瑟克斯公司（Civcus-civcus Enterprises）进行内部评价的例子。 瑟克斯.瑟克斯公司IFE矩阵

房地产项目开发策略及开发模式

工程类别开发策略工程开发模式 别墅历经大起大落，如今又渐渐引起发展商的注意。广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空，许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行，比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。该讲深入调查别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。 第1操作环节：别墅工程开发前期战略分析 分析A：别墅工程特性剖析 别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书.谢灵运传》中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美。”改革开放前，别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有，比如广州的华侨新村。八十年代后，随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。 别墅面积规范从 100-1000平方M均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济，因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有一定限制。

未来的别墅发展，有几个值得关注的方向： （1）生态型。着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。 （2）智能化。重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。 （3）个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。 （4）社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文 化。 分析B：别墅工程开发的致命陷阱 现有一些度假别墅工程主要存在以下问题：首先在选址上下不够重视，一些别墅工程由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅工程主要存在以下问题：完全忽视环境资源和自然景观。 一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后，价格一降再降，有的别墅降至每平方M2000元，比同区域住宅价格还低，别墅的功能和意义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺，别墅作为生活的最高境界，与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低，公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次，配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假别墅，由于片面追求利润，强调销售面积，只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量较差；有的别墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。

项目开发计划书范本

产品设计计划书范本 产品计划书的作用： 制定产品设计的目的是用文件的形式，把对于在设计过程中各项工作的负责人员、设计进度、所需零配件、相关资料等问题作出的安排记载下来，以便根据本计划开展和检查本产品进展工作。 编制内容要求如下： 1 引言 1．1编写目的 说明编写这份产品设计计划的目的，并指出预期的读者。 1．2背景说明： a．待设计的产品名称； b．本产品的客户、开发者、设计要求等； C．产品造型结构设计完成后的跟进。 1．3定义 分析产品的功能、材质、表面处理、装配方式、包装方式、可行性分析等。 1．4参考资料 列出用得着的参考资料，如： a．本产品的经核准的计划任务书或合同； b．属于本产品的其他参考文件； C．本文件中各处引用的文件、资料，包括所要用到的标准。列出这些文件资 料的标题、文件编号、发表日期和出版单位，说明能够得到这些文件资料的来 源。 2 产品概述 2．1 工作内容 简要地说明在本产品的开发中须进行的各项主要工作。 2．2主要参加人员 扼要说明参加本产品开发工作的主要人员的情况，包括他们的技术水平。 2．3产品 2．3．1文件 列出需移交给客户的每种文件的名称及内容要点。 2．3．2服务

列出需向客户提供的各项服务，如附件采购、后期手办及模具跟进。 2．4验收标准 对于上述这些应交出的产品和服务，逐项说明或引用资料说明验收标准。 2．5完成产品的最迟时限 2．6本计划的批准者和批准日期 3 实施计划 3．1工作任务的分门与人员分工 对于产品设计中需完成的各项工作，从可行性分析、设计、手办、测试，包括文件 的编制、审批、打印、分发工作，按层次进行分解，指明每项任务的负责人和参加 人员。 3．2 接口人员 说明负责接口工作的人员及他们的职责，包括： a ．负责本产品同客户的接口人员； b．负责本产品同本单位各管理机构，如合同计划管理部门、财务部门、质量管理 部门等的接口人员； c．负责本产品同各分合同负责单位的接口人员等。 3．3进度 对于可行性分析、设计等工作，给出每项工作任务的预定开始日期、完成日期及所 需资源，规定各项工作任务完成的先后顺序以及表征每项工作任务完成的标志性事 件（即所谓"里程碑"）。 3．4预算 逐项列出本产品设计所需要的劳务（包括人员的数量和时间）以及经费的预算（包 括办公费、差旅费、机时费、资料费、通讯设备和专用设备的租金等）和来源。 3．5关键问题 逐项列出能够影响整个项目成败的关键问题、技术难点和风险，指出这些问题对项 目的影响。

如何让员工更加清晰理解企业的发展战略和经营思路

如何让员工更加清晰理解企业的发展战略和经营思路 在企业中，人力资源经理一般是充当教练或辅导者的角色，而对人力资源经理人员的辅导却少有人关注。因此，如同培养其他部门的经理人员一样，要想人力资源经理成为企业的战略合作伙伴，企业也必须给人力资源经理提供合适的教练人员给予有效的辅导。一般来说，适合人力资源经理人员的教练应该是企业的高层领导、人力资源部门的负责人和业务部门的管理人员。企业高层充当教练能够让人力资源经理更加清晰理解企业的发展战略和经营思路；面试投递简历或者发布人才招聘信息厦门人才网官网都是一个不错的选择。人力资源部门的负责人能够给人力资源提供更多的专业技能和业务上的辅导；而业务部门经理人员给人力资源经理人员提供教练辅导则能让他们了解业务部门的工作内容和业务流程，密切业务部门经理和人力资源经理的关系等等。 那么，为何目标与业绩之间总是存在如此巨大差距？我们认为，这是因为大多数公司的战略制定与战略实施之间存在脱节。我们的研究表明，平均说来，一家公司中有95%的员 工不清楚或不了解本公司的战略。假如与客户接触最密切的员工，求职面试靠的不只是努力，在龙岩招聘网信息繁多，如何从这些招聘信息里面筛选出好的职位也是有窍门的。以及创造价值的关键流程的操作人员不了解公司战略，他们肯定无法帮助公司有效地执行战略。 不过，这种情况完全可以避免。过去15年，我们研究了一些绩效大幅增长的公司，这些公司采用了平衡计分卡系统，并利用相关工具向员工更好地宣传战略，指导和监督战略的实施工作。当然，其中有些公司比其他公司取得的成效更大、更持久。一般来说，以战略为中心的公司都在总部建立了一个全新的机构，即我们所说的战略管理办公室(officeofstrategymanagement，OSM)，负责监督所有与战略相关的活动。 战略管理办公室应当做些什么？ 我们研究的绝大多数公司都选取了与克莱斯勒和美国陆军相同的道路，由平衡计分卡项目小组逐步地、系统地承担越来越多的战略管理职责，但这并非是创立战略管理办公室的唯一途径。通过这些案例，我们了解了卓有成效的战略管理办公室应当在组织中履行哪些职能，与其他职能部门应当保持怎样的关系。因此，当我们为后来几家公司提供咨询时，在泉州人才很多，想要在众多的人才中挑选出适合自己的不免要花费一些时间。就提出了我们的建议，这些公司最近决定：在建立平衡计分卡系统的初期就着手创建战略管理办公室，使之成为该项目中不可分割的组成部分。例如，加拿大血液中心(CanadianServices)就是一个绝佳样板，该中心是加拿大主要的血液服务提供商，年预算为9亿加元，有4000多名雇员和17000 多名义工。从决定加强战略导向之初，它就建立了战略管理办公室。 对于战略管理办公室这一机构的设计者而言，他们应该关注哪些事项？通过对平衡计分卡最佳实践的研究，我们发现有些活动应该由战略管理办公室来直接管理或协调。其中的一些活动——尤其是创建和管理平衡计分卡系统、找工作的时候投递过很多简历，后来在三明人才网上找到了工作，千里马需要伯乐。协调组织，以及确定每月战略评估会议的日程——可以说是战略管理办公室份内的工作。由于这些活动是在引入平衡计分卡系统之后才出现的，因此，可以交给一个新成立的部门来处理，而无须担心侵犯其他部门的权限。但其他许多活动，例如战略规划、预算监督或人力资源等，早已纳入了其他部门的职责范围。在这类情况下，公司需要明确划分战略管理办公室和其他职能部门之间的职责权限。我们认为，战略管理办公室应该履行以下基本任务：

项目类别开发策略项目开发模式

项目类别开发策略项目开发模式 别墅历经大起大落，如今又渐渐引起发展商的注意。广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空，许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行，比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。该讲深入调查别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。 第1操作环节：别墅项目开发前期战略分析 分析A：别墅项目特性剖析 别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书.谢灵运传》中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美。”改革开放前，别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有，比如广州的华侨新村。八十年代后，随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。 别墅面积标准从 100-1000平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而

千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济，因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有一定限制。 未来的别墅发展，有几个值得关注的方向： （1）生态型。着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。 （2）智能化。重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。 （3）个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。 （4）社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文 化。 分析B：别墅项目开发的致命陷阱 现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：首先在选址上下不够重视，一些别墅项目由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：完全忽视环境资源和自然景观。 一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后，价格一降再降，有的别墅降至每平方米2000元，比同区域住宅价格还低，别墅的功能和意义已发生了根本的

旅游项目商业计划书框架

Word File FINANCING PROJECT PLAN 旅游项目计划书 撰写人：代用名

旅游项目商业计划书（框架）1.0 项目概要 1.1 项目公司 1.2 项目简介 1.3 客户基础 1.4 市场机遇 1.5 项目投资价值 1.6 项目资金及合作 1.7 项目成功关键 1.8 公司使命 1.9 经济目标 2.0 公司介绍 2.1 控股公司与关联公司 2.2 公司组织结构 2.3 [历史]财务经营状况 2.4 [历史]管理与营销基础 2.5 公司地理位置 2.6 公司发展战略 2.7 公司内部控制管理 3.0 项目介绍 3.1 旅游项目开发目标 3.2 旅游项目综合开发思路 3.3 旅游项目开发的资源状况 3.4 项目地理位置与背景 3.4.1 项目所在省会 3.4.2 项目所在城市 3.6 项目建设基本方案 3.6.1 规划建设年限与阶段

3.6.2 项目规划建设依据 3.6.3 旅游基础设施建设内容3.7 项目功能分区及主要内容3.8 重点项目介绍 3.8.1 现代科幻...城 3.8.2 ...水上乐园 3.8.3 旅游商业中心... 3.8.4 旅游房地产... 3.8.6 森林木屋别墅... 3.8.9 休闲农庄... 4.0 市场分析 4.1 中国旅游市场 4.2 区域旅游资源与利用4.3 区域旅游市场发展特点4.4 客源市场分析 4.5 环境容量分析 4.6 竞争对手分析 5.0 发展战略与实施计划 5.1 执行战略 5.2 竞争策略 5.3 营销策略 5.3.1 客源市场定位 5.3.2 定价策略 5.3.3 宣传促销策略 5.3.4 整合传播策略与措施5.3.5 网络营销策略 5.4 战略合作伙伴 5.5 项目实施进度 6.0 项目SWOT综合分析

项目规划思路和整体策略

悠悠黄山东篱小镇 黄山·花海 旅游综合体项目 黄山脚下社会主义新农村

登黄山游花乡 城市文明的新“上山下乡”运动 黄山·花乡 国 际 旅 游 综 合 体

提要 一、地位：我们在哪里？ 资源梳理： 黄山脚下唯一的大面积平地，交通优势得天独厚，自然景观不可复制，人文历史题材丰富，处于稀缺型资源的市场地位。 二、定位：项目是什么？ 1、理念提炼： 依托黄山风景区的大好背景，抓住现代人出离城市的消费需求，导入“TSCC”发展模式，营造原生态、大规模、最震撼的乡村文化氛围，建设个性鲜明、极度舒适、与自然环境和谐共生的现代化生活设施，提供规范、完善、增值的配套服务，形成高品质、多元化、可延续的复合产业链，创新开发“原生态野趣里的新乡村文化”的旅游度假产品。 2、功能归属： 旅游综合体+度假目的地 三、经营策略：项目为什么？ 1、市场需求： 消费总额不断增长，传统观光游日渐式微，新型度假游深入人心，市场适宜产品短缺、供应不足。 2、开发原则： 科学规划、整合资源、有序开发、滚动发展。 3、竞争优势：

投其所好、刺激消费； 品牌联动、跨界营销； 满意服务、口碑传播； 推陈出新、永续经营。 四、规划纲要：项目有什么？ 1、“TSCC”发展模式： 旅游景区+服务基地+文化产业+特色地产，四轮驱动的开发格局和持续发展的经营模式。 2、三大板块的功能分区 中线（2500亩）：乡游体验区。 以“真山水、原滋味、重参与“为主题的原生态农耕文化景区，穿插乐活中央公园、运动中心、演艺剧场等游乐设施。 西线(469亩)：商务度假区。 产品形式以主题酒店集群、高级会所会馆为主，卖点：低密度、高品位、个性化、实用性强，租售灵活，极具经营价值。 东线（580亩）：悠游生活区。 由北至南，从吃喝玩乐为主题的综合服务区，逐渐过渡到居住养生区，产品包括商铺、公寓、大宅、别墅等。 3、休闲产业链（产品、业态组合）： 详见下表所示

浅谈房地产开发项目的战略定位

浅谈房地产开发项目的战略定位 房地产开发是高投入、高风险、高回报的行业，开发商既要面对市场遵循经济规律，又要顺应国家政策，接受消费者的选择。一个成功的开发项目，应具备天时、地利、人和等要素。作为规避风险为已任的房地产开发投资者，应将市场基本状况、国家政策、消费者选择以及项目的特点有机结合，方能“投其所好，适得其所”，这就需要将开发项目首先进行战略定位。 房地产开发成功与否最重要的是战略定位，这种定位是以适量的超前意识，对项目进行总体规划。开发一个小区或一幢大厦，时间时期2－5年不等，这期间政策、环境、消费行为和消费观念、方式以及人们对房屋的功能结构要求往往有较大的变化，而且这种变化有越来越快的趋势。如何能适应这种变化，符合新的消费时尚，这就需要掌握变化的走势。对开发商而言，做好以下四个方面战略定位尤其重要。 一、周期定位 我国房地产开发的总体趋势呈波浪周期型发展，一般从市场启动到高潮至宏观政策调控以3－5年为一周期，这既是一种社会现象也是一种经济规律。房地产开发要充分考虑这种经济周期对市场的扬抑作用。笔者认为，开发的建设周期定位应在国家启动房地产消费，鼓励开发投资开始的三年左右时间完成为宜。 二、价格定位 价格是项目可行性研究中最具灵魄的因素，它直接影响开发项目的经济效益，价格是价值的表现，价格定位亦应是价值定位。 价格的支撑是价值内涵。构成开发项目的价值因素很多，项目的地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业管理等等，共同构成了产品的价值。价值中也有一些符合消费时尚和反映时代潮流的“亮点”，反映在价格上称之为“卖点”。通常我们说住宅的特点是：“八十年代看功能、九十年代看环境，下个世纪看智能化”。从中我们看出居民消费价值观的不断变化，也体现出住宅产品在满足了人们“休养生息”的基本要求后进而向满足舒适型和享受型的要求过渡。只要符合消费时尚，适应时代潮流的房屋，才特色鲜明，卖点突出，价值容易体现，极易形成消费热点。 当然，购置住房既是一种消费，也是一种投资，开发商既要考虑购买得的居住使用价值，又要考虑日后的规划发展增值潜力，因为购房者既是消费者也是投资者。所以，开发项目的价格定位应体现特点，突出“亮点”，顾及增值点。 三、营销定位

草原旅游开发项目实施计划书范本

一：项目简况及项目承办单位 1.项目简况 项目名称：XXXXXXX项目 承办单位：XXXXX公司 法定代表人：XXX 建设性质：新建 建设地点：XXXXXXXXXXXXXX 2 .项目承办单位基本情况 XXXXXXX国际旅行社（北京）有限公司张家口分公司成立于2017年，是由XXXXXXX国际旅行社（北京）有限公司组建的公司。 该公司在保护自然生态环境的前提下，以客源市场为导向，把握现代旅游发展趋势，聘请相关专业人才，选定优势资源，高立意、高起点、高标准地进行旅游资源开发和建设。 二:项目可行性研究的依据 本规划的主要依据是： 贯彻落实中央和省、市关于精准扶贫、精准脱贫的决策部署，积极探索扶贫开发与乡村旅游有机融合的新途径 三：可行性研究的范围与内容 XXXXXXX村草原局部地段地势较平缓，自驾吉普和四轮越野摩托（草地摩托） 的建设提供了优越的地貌条件。村前面的湖泊是发展新行泥疗的天然宝库。该地的地理

和气候环境具有自然性、多样性、舒适性和承载力大的特点，是开展草原游、现代休闲农业为主体结合部分观光游览，并兼顾健身、旅游项目，现代体验式休闲观光景

区。 四：项目建设的必要性 鉴于国内外体验式旅游及生态旅游的发展前景和XXXXXXX区域天然优越的地理气候环境，依据河北省旅游业发展计划和康保县扶贫开发与乡村旅游计划，XXXXXXX 新农村生态旅游项目的建设将成为康保县大旅游区规划中的重要补充部分，带动资源有效利用，“激活”草原旅游，提升康保县新县城人气，促进当地经济的发展，农民的脱贫致富问题都是十分必要的。 五：旅游客源市场分析 本项目旅游功能定位为：草原观光时尚休闲和特色健身。禾I」用选址的本村区域优越的地理和气候条件，形成一个草原观光时尚休闲和特色健身，现代休闲农业为 一体的风景区。随着“ XXXXXXXX草原”、“内蒙古草原”旅游格局的形成，本地区作为其重要过路地段，将在一定程度上吸引XXXXXXX和内蒙古客流。按照目前省内相关景区目前游客接待人次的类比及发展趋势，并结合本地自身特点，预测项目建 设初期，第一年接待夏季游客5000人次，鉴于草原旅游市场的发展态势，前四年内游客将快速增长，随后将年按30%递增，接待游客量达到2万人次以后，已经达到本项目环境容量的近80%，此时要控制增长速度，或者启动远期规划项目。 六：建设规模及建设内容 规划建设的草原场位于村南部，控制面积XXkm2,本项目规划面积XXkm2。该选址区域具有地理位置、环境景观、道路交通等多方面的优越条件，有极大的发展优势。根据环境容量测算，草原区域建设规模拟定为建设第一年接待游客5000人，本项目建设的草原游客容量控制在2万人次以内。如果游客人数增长速度较快，则应考虑实施远期规划内

某商业项目初步开发思路

泰州金贸商业项目初步开发思路 XX房地产顾问机构 二○○五年二月三日

第一章泰州商业市场概述 1、商业地产的分区分析 泰州整体商业可分成四个区域。 第一区域老城区，月城广场周边。这一带是泰州市的老商业中心。2004年5月前周边商场林立，诸如泰州商厦、泰山商场、金鹰服饰广场、天福商城、凤城商场、泰州第一百货等。多数经营中低档产品，店面租赁给个体老板，没有统一的规划。2004年5月坡子街进行拆迁改造，如金鹰服饰广场、天福商城、凤城商场都被迫拆迁。为此泰州商场整改为泰山购物广场，吸纳这些被拆迁的经营户。 这一区域的品牌店主要分布在人民西路两侧和五一路上。人民西路两侧约有20多家专卖店，但是人流量也不是很大。五一路今年将会成为泰州品牌专卖一条街，路南侧的房地产商业财富广场都已经售罄，目前经营情况相当火爆。 2005年这一区域由增添了三个伙伴，五星电器、苏宁电器和锦泰购物广场。 第二个区域以文峰千家惠和时代广场为中心。 这一区域拥有3大商业巨炮，文峰千家惠商场、文峰千家惠超市、时代超市。文峰千家惠商场目前是泰州市经营规模最大、经营品种最齐全、经营情况最好的一家大型商场。该商场统一经营、统一管理、统一规划。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商场一楼的东侧，相互之间连通的。时代超市位于它们的南侧，距离200米。这3大商业巨炮基本上满足了周边居民的各种需求。 第三区域是规划中的新城区的商业中心——济川路。

目前该路南侧已经拆迁完毕，路北是一排简易商铺和平房。两年前在路的南侧已经建成了太阳商业广场（2.4万㎡），2004年5月前以经营服装为主，但是招商和销售情况都不理想。2004年9月28日好易家家私、装饰大卖场开业，现在经营情况一般。2003年位于太阳商业广场东侧约4万平方米的商住用地已经被开发商摘走。 我司认为该路规划成为新城区的商业中心是不明智的，该条道路要想成为新城区的商业中心预计要等上5年。等周边的土地都建成居住用房或把济川路定位为某一类产品的销售一条街，济川路才可能有出头之日。 第四区域府南街。 府南街位于市政府南侧，该区域被规划为新城商务区。政府规划建设集行政、商贸、文化、娱乐服务为主的高标准、高水平的新城中枢。 目前该区域行政功能已经建成，文化、娱乐服务也以呈现雏形，周边又有很多居住商业用地出让或准备出让,泰州新建的人民公园和人民广场也坐落在这一区域。 2、泰州市主要商业街道简介 府前路、五一路是泰州市东西向主干道之一。东邻东城河风景区，西接繁华的青年路，海陵区政府座落其中，是海陵区行政、商业、服务中心，交通便捷，环境宜人，既适于经商、又因闹中取静亦适宜居住。由于财富广场和金色广场的成功开发，不久的将来将会成为泰州第一的商业步行街。

2019年度战略经营计划共9页word资料

2013年战略经营计划书 —2013年度经营与管理规划 运营细则 周勇昌 2012-9-18 2013《年度经营计划报告》 第一章. 2013年市场预测和公司经营方针 1.12013年市场预测 1.2企业定位、公司经营方针的阐述 第二章. 2013年公司经营目标和目标细分 2.1.核心经营目标确立 2.2.经营销售目标细分 2.3.经营管理目标管控 第三章. 主要经营策略规划 3.1 市场策略 3.2 商品策略 3.3 品牌策略 3.4 招商策略 3.5 新事业平台搭建：电子商务平台 第四章. 年度工作行动计划简述 第五章. 达成以上经营目标的各系统经营目标管理思路 5.1 生管系统 5.2 人力资源系统 5.3 物流系统 5.4 IT信息管理 5.5 财务系统 5.6 组织管理系统

第六章. 公司资金流预算和监控规划 6.1 物流与资金流的规划 6.2 年度重点收支项目预算 6.3 公司年度费用点控制 第七章. 规划报告的相关文件或附件 年度经营计划报告 一、2013年市场预测和经营方针 2012年下半年，国内宏观经济不理想，居民消费增速开始减慢，消费力明显降低。通过对服装行业的调查，2012年秋、冬季大部分品牌的商品积压现象严重。我司整体商品动销仅为~%，约有~%商品直接积压在终端店铺。结合其它品牌销售形势，反映出进入2013年的初始经济大环境的疲软态势。 我们通过市场调查发现，2013年服装的行业竞争形势愈加严峻： 1、80后的服装消费群体未来三年将成为服饰市场的消费主流——80后男女体现 出如下特征：对价格不敏感，对时尚度、舒适度要求高。 2、知名服装加速扩张，国内大装品牌大部分切入正装市场，占据了百货商场、 一二级城市街铺的主流渠道，并在年内广告的造势，对我司的品牌经营压力愈加增大。我司现有店铺以社区店为主，品牌知名度以及美誉度不足，已很难应对竞争品牌和未来市场的变化。 在这种态势下，公司认真审视自身的优、劣势和经营情况，重新确立品牌的市场定位——一二线市场的二级商圈、省会城市的一二级百货及三线市场的一级商圈，未来将成为公司的主流渠道，改变以往社区店为主的渠道布局。 因此，公司2013年度的经营方针确定为： 提升品牌知名度和美誉度，强化终端视觉表现力； 围绕核心店铺动销率的提升，提升单店盈利水平，促进资金的良性回笼，保证企业的平稳发展。 接下来，将以这一阶段性的指导思想，阐述2013年的各项营销计划、管理活动的经营思路。

项目销售策略

西溪风情项目销售策略 一、销售周期与销售工作进度 销售系统与推广系统同步开展：配合推广系统各个周期销售系统同样分为以下几个周期： 1．筹备期：（目前至开盘前两个月） 工作重点是组建销售部，前期以接待、积累客户为主。工作总体以传播品质，反溃客户信息，积累前期客户、协助广告公司推广各项工作为主，不适宜与客户涉及销售价格等关键事宜。 A、告之本案存在 B、告之预公开时间，地点 2．预约期： A、引导路线完工 B、售楼处完工 C、参加房展，扩大本案影响 D、散布耳语，使客户聚集，形成客户网以助销售。 接受预约，将所有房源尽数打开。主推3房、控制2房的去化，并且控制3房的总价； 对总价市场进行分类，对各类总价市场各放出30%进行实际预定购。 销售部人员于开盘前二个月开始，将销售价格试探性告知客户，以试探市场反应，以便及时调整开盘销售定价。 ·开盘前，应正式启用现场展示中心，以焕然一新面貌，接待意向订房客户。6-7月销售经理因该到场，并在当地招聘3-4名（包括各类型销售人员） ·招聘结束后，开展系列销售培训计划：销售礼仪、项目开发流程、项目定位、销售接待流程、销售部管理、景观设计、物业管理介绍、市场调查。 开盘前通知客户预订为主，开盘后以确定销售价格，通知订房客户前来付款，签订合同、办理银行按揭。正式开盘后，销售工作重点消化前期客户，以统一的优质服务，赢得优 良品质口碑。在开盘销售后导入期内，完成一期开发量40%或以上，将为项目后期开发奠定基础。 3．公开期： 第一成长期 A、预约客户迅速转签工作的实行，适成现场销售热况 B、强力营造销之现场气氛及现场销控操作

C、打开所有房源，广告配合 将所有房源尽数放开，并且要控制3房的总价，对总价进行分类，对各类总价放出30%销售 销售部工作以接待客户为主，重点在消化一期开发剩余量，并回收剩余房款，以及配合宣传推广活动，做好信息反馈以便在各个推广阶级及时调整推广重点，强销售量应达开发量（一期）80%左右。 4．调整期：A、让利销售，实际是现场进行实价销售，而对于前阶段所剩房源给予优惠。 B、对已购中成交比例高的地区进行横幅宣传，也为第二成长期做铺垫。 一期持续期销售部工作以完成尾盘销售工作为主，销售进入准现房阶段，同时开展二期筹备期，积累客户工作。 5．第二成长期：A、媒体持续出现，广告结合房展会， B、针对前期的销售情况进行检讨及改进修正广告路线。 C、利用已定客户介绍新客户成交。 同样以总价为主，但辅以单价进行副控，单价可以分级、逐级销售，放量为总量的50%，一定要注意在去化高总价的同时辅以2F进行推动，形成较大价差，加速各类产品 的去化。 6．持续期（扫尾）：A、加强现场销控，促销稳定房型。 B、主动出击，追踪客户。 C、对难消化房型打广告。 将剩余房源分类，分别根据前几期的反馈数据控制房型、位置、单价，逐批放量直至完毕。 综上所述：整个周期为16——18个月。 预计来人量=总销户数×销售率×杀伤力/（1－退户率） =624×95%×5/（1－40%） =4940组 预计来电量=来人量×0.9

旅游地产投资思路及案例分析

旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路

(项目管理)项目开发执行力不足的成因与对策

项目开发执行力不足的成因与对策 一、项目开发执行力是实施项目计划的具体行动能力 项目开发执行力，是指企业员工在深入学习公司理念的基础上，通过领悟项目开发战略，并在具体的工作中通过判断、组织、协调、自控、分配、创新等管理手段来实施项目计划的具体行动能力。无论是企业的哪个层面，都存在执行力高低的问题。在项目开发执行力方面，如果运用得当，将对项目的开发工作产生较大的推动作用，反之，则会阻碍项目的运作。项目开发执行力可以具体划分为以下四个方面：1.企业领导魅力与执行力的关系。作为一个日益壮大的企业的领军人物，在应对市场纷繁复杂的局面时，必须要有大思路、大谋略，才能更好地引领一个企业，领导个人魅力是不可或缺的重要因素。有领导者就有追随者，追随者会从领导者的个人魅力中得到全新的、深受鼓舞的精神动力，这种激情澎湃的磁场将极大地增强企业的执行力。企业领导缺乏魅力，将很容易使企业陷入群龙无首的被动局面中。针对领导者而言，“从这些人身上我们所学到的并不是什么魔法，我们学到的实际上就是这些人的热情……就是他们对于领导艺术的掌握”。领导者的人格魅力是指胸襟、思想、言行等内在的精神素质所体现出的理性与感性相交融，闪烁着人性情感之光的高尚情操，是进行人性化管理的先决条件，是打造先进企业文化的核心，是创造企业团队精神的向心力。

2.企业文化体系与执行力的关系。一个企业是否形成完备的企业文化体系，这种文化体系是否有助于企业实现其价值观、财富观，具体体现在这种企业文化对于项目开发执行力上的作用力。“一旦你产生了一个简单的坚定的想法，只要你不停地重复它，终会使之变成现实。”这是美国GE前总裁杰克??韦尔奇对如何成功作出的最好回答。卓达集团从最初的“九买九卖”阶段，到“跳出房地产做房地产”的泛地产经营模式，再到“以产业带动就业,以扩大需求带动地产”大规模造城时代，全都体现了卓达集团与时俱进的卓越企业文化，这种文化极具前瞻性，并有效地分解为各具特色的营销文化、物业文化、人力资源管理文化、项目开发文化等等，为项目开发执行力提供了可靠的文化支持。 3.企业组织框架与执行力的关系。企业组织框架和执行力强弱有着密切的关系，关系到整个组织构架体系能否坚定不移地执行最高层的指示。在组织构架方面，第一要素就是要保持信息的双向对称。企业信息化是建立现代企业制度的先进的管理程序和方式，为了提高企业的执行力就必须审时度势，在企业信息化方面科学地投入人力、物力、财力。企业在信息化的建立中，要充分利用好“外脑”，进行企业问题会诊，全面了解企业亟待改变的地方。公司在战略发展上要有长期计划、中期计划和短期计划。在所有的信息化建设中，公司要特别重视以客户利益为先的原则，一切围绕市场，围绕卖来搭班子，抓管理。现代企业制度是以公司制度为主体的市场经济体制的基本成分，因此公司的考核，培训、监察、企划等职能部门在项目开发执行力的培育

旅游区项目开发计划书

旅游区项目开发计划书 党的三中全会以来，改革开放的春风早已吹遍祖国大地，建设祖国的大军一批接着一批，他们各负使命，战斗在祖国的大江南北，为祖国的繁荣强盛，他们各尽所能、各负其责，而商业竞争你追我赶，高科技电子产品一代胜过一代，代代出新，纺织、机械、冶金、建材、化工、电力也在向前发展，高楼大厦一个挨着一个，花样设计别出心裁，立交桥相互交差，大小汽车你追我赶，城市生活充满诗情画意，开放的中国更是锦上添花，财政收入连年翻一翻，好事连连，喜上加喜，中国经济的强劲增长，百姓生活的富裕也在大大增加，国家在世界的地位也不断上升。住洋房、开小车已成为大部分城市人的一道亮丽的景观，而我们山西虽然地处祖国的中西部，国家开发西部以来，我们山西也在发生着各种各样的变化。 作为晋中市榆次区，它地理位置优越，交通便利，东依太行山，西靠汾河水，南靠省会太原，有十分便利的交通条件，太旧高速公路和武宿飞机厂都在榆次和太原的中间地段，108、307国道国道和榆次超一级外环环城公路，南同蒲太焦铁路，都交汇在一起相互穿越而过，而对榆次的发展起到关键作用。榆次距太原25公里，作为旅游，道路和交通起着至关重要的作用。 晋中市是古文化发祥地，境内建筑2138处，古城282处，石窟66处，以被联合国列入世界文化遗产的明代平遥历史古城，祁县乔家大院，榆次常家庄园，灵石王家大院、太谷孔祥熙旧居，这些庄园大院都代表着当年晋中的繁华和昌盛。乌金山国家级森林公园和风景名胜古迹让部分人可望而不可及。以上几家庄园大院它们的门票收入每家每年都可达到几千万、几亿，所以我们要用现代人的眼光和项目来挣现代人的钱，中国现在国富民强，人们生活水平蒸蒸日上，生活的富裕、经济的宽松，都会刺激人们外出寻找更加刺激、高档娱乐场所，就像电影里看到的，外国人表演的空中芭蕾、过山车、高山滑雪、高楼跳散山谷中急流险滩、大海中冲浪等和太原开放的欢乐加年华。如果我们能够利用当地地理优势，因地制宜和开发，再结合全国及全世界各种游乐场的先进技术和经验，开发出自身独创、构思新颖、超一流的设计构想，既要生龙活虎，又要巧夺天工，创造出一副如美如画的地上没景，给人一种心旷神怡和忘不掉的感觉。 人的一生不容易，既然有机会，我们就应该尽量争取，敢于大胆追求和创新，敢于创造，敢于幻想构画未来，21世纪本来就更加充满竞争、活力和挑战。 本地山川秀美、人杰地灵，未开发的乌金山处女地正在招手欢迎各位投资商。政府创造了宽松的优越条件和投资环境，工商部门实行了一门制串联审批制度。 政府部门为了尽快开发此地，建成一流旅游圣地在XX年9月11日特请专家进行一流总体

战略部工作计划

战略部工作计划

2014—2015年战略发展部规划 （规划人：柯仲临、伍巧玲）部门：战略发展部一、部门定位 拥有团队多方资源、沟通行政与项目、协助队长的负责团队日常建设、新项目孵化的精英部门 二、部门人数（10~11人） 目前已有： 队长：栩栩 经理（2人）：柯仲临、伍巧玲 成员（7~8人）：陈铭、徐映君、张宁（需招4~5人） 三、具体工作内容 1.日常文章+专题文章+活动文章 日常文章：分为五大模块（鹰眸、悦阅、智库、烩趣、兢商） 专题文章：设定专题进行文章编写并推送（如校友访谈等）

活动文章：团队活动通讯稿及相关事项宣传类文章。 升级服务号和设置菜单（如自动回复等） （2）季刊（团队文化手册）分为3册 2.“招新”（主要包括人物访谈+寄语/照片墙+ 项目和部门介绍） 3.年度总结/大事记/备赛点滴 （3）培训 新人培训：与hr合作，组织新人进行创行知识、项目知识、团队组织构架等培训 日常培训：自主发展课堂，与多部门合作进行相关培训 备赛培训：将备赛专题沙龙信息作为培训素材进行相关培训 （4）沙龙 不定期邀请校友或经验人士进行专题分享，组织队友参加 （5）开发新项目

前期：1.利用秋招契机，将新项目想法作为实战内容供招聘者执行，期待达到较好成果（还需与hr,队长协商讨论） 4.引导新人进行案例分析，使新人在自主分析 过程中认识创行项目要求中期：进行组内 对抗，在秋招实战基础上，由想法到初期调 研到初期方案均由新人自主进行，由老人进 行引导 后期：确定较好方案进行下一步实践，待确定项目受众、可持续性、拥有可行性 高的方案，将其总结，作为新项目在团队进行招人进行进一步工作（可与春招结合） （6）周报 具体的形式有需要在讨论 5.与pr合作进行专题文章编写 （3）季刊—分为3本 6.“招新”（主要包括人物访谈+寄语/照片墙+ 项目和部门介绍）

前期开发工作思路

策划问题： 一、地块区域远景规划如何？ 二、地块区域的市政配套情况如何？ （交通、学校、购物、邮局、银行、医疗、休闲娱乐、公园等） 三、地块区域及周边主要历史文化遗址？ 四、地块区域房地产开发现状如何？ 五、地块临近周边房地产开发及楼盘现状？ 广州□□□□项目 前期开发工作思路 一、前期开发工作流程 详见附件《广州○○○项目前期开发工作流程图》。 二、项目拓展部前期主要工作内容 1、对该土地信息继续收集，进行土地初判。 ①落实地块具体位置； ②落实规划条件，了解限制性条件； ③对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素作进一步详细了解； ④了解地块所属区域的规划，理解政府控制性详细规划对以后项目开发的影响和支撑； ⑤现状图（四至电子文件）。 2、深度市场调研，进行项目开发初步可行性研究。 ①对广州市的宏观经济、发展前景等进行深度分析；

②详细了解该地块周边的商业、教育、交通等情况； ③广州市和□○区房地产市场总体供求现状； ④项目周边竞争性楼盘专业调查分析； ⑤项目所在商圈或临近商圈现状调研，同时组织相关专业人士进行专业论证； ⑥进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析等； ⑦了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况； ⑧进行初步成本测算、利润率分析。 3、合作方案和合作细节确定。 ①协助土地方办理项目公司注册手续； ②拟定合作方式，与土地方洽谈沟通并最终确定合作方案； ③与土地方签订项目合作开发正式协议，办理股权转让、增资等相关法律手续。 4、项目最终定位。 ①对项目定位、客户定位、产品定位、价格定位提出策略性建议； ②参与并协助公司指定设计公司进行方案设计； ③初定初步的项目开发排期、总体经济指标要求及各阶段经济指标要求； ④根据广州市和白云区市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见； ⑤结合市场现状和专业分析完成项目开发不同业态产品（主要指住宅和商业）开发顺序、开发模式建议。 三、项目前期开发相关工作关注点 1、该地块为○○○○○用地，要关注土地的完整性，充分理解土地完整性对投 资方的的意义。地块完整便于项目整体规划布局，容易出效果，同时避免今后不利小区物业管理。主要应关注是否有以下形式：市政代征地在项目规划用地范围内的切割，市政绿化用地在项目规划用地范围内的切割，江河湖泊在项目规划用地范围内的穿透，市政、公建设施在项目规划用地范围内的座落等。 2、由于该地块所处位置和特点，我方要进一步了解市政配套状况，既有助于把

集团有限公司战略规划管理制度

A有限公司 战略规划管理制度二〇一三年八月

目录 第一章总则 (3) 第二章集团战略规划组织机构 (3) 第三章集团战略规划内容要求 (5) 第四章集团战略规划编制和调整 (7) 第五章集团战略实施监控与反思 (10) 第六章集团战略规划文档归档、保管和查阅 (12) 第七章附则 (13)

第一章总则 第一条为强化A省交通运输集团有限公司（以下简称“集团公司”）的战略管理，科学指导集团公司及各二级成员单位的战略规划、战略实施与监控以及战略反思活动等，确保集团公司整体战略目标的达成，特制定本战略规划管理制度。 第二条本管理制度中的战略规划，是指集团公司根据国家发展规划和产业政策，在分析外部环境和内部条件现状及其变化趋势的基础上，为集团的长期生存与发展所构建出的未来一定时期内的方向性、整体性、全局性的定位和发展目标以及相应的实施方案。重点为集团五年发展战略规划，及根据企业外部环境和内部情况的变化和发展适时的滚动调整。 第三条本管理制度对集团公司战略规划的构建思路、规划内容、规划流程、规划周期、滚动调整、落实推动等做出了规定，是开展集团整体战略规划工作的依据。集团公司和各二级成员单位必须遵照执行，各参股公司可参照执行。 第二章集团战略规划组织机构 第四条集团公司战略规划的组织机构包括集团公司董事会、战略与投资委员会、总经理办公会、战略投资部、各二级成员单位总经理及战略管理相关部门等。 第五条集团公司董事会是集团战略规划管理的最高决策机构，其核心职责包括： （一）审批集团战略规划，并上报国资委批准；

（二）审批集团战略规划调整提案； （三）审批集团各二级成员单位战略规划及调整提案； （四）对相关战略规划管理的各项重大事项进行裁决； 第六条集团公司战略与投资委员会是集团战略规划的审议机构，协助董事会进行战略规划管理相关工作，其核心职责包括： （一）研究集团公司发展战略和中长期规划，并向董事会提出审议建议； （二）经董事会同意，可以聘请中介机构为其决策提供专业意见； （三）审议集团公司战略反思报告，并提出建议。 第七条集团公司总经理办公会是集团战略规划的审核机构，其核心职责包括： （一）审核集团公司战略规划，形成意见； （二）审核集团公司战略规划调整提案，形成意见； （三）审议各二级成员单位战略规划，形成意见； （四）审议各二级成员单位战略规划调整提案，形成意见； （五）对相关集团公司和各二级成员单位战略规划的各项重大事项进行讨论，形成意见。 第八条集团公司公司总经理办公会在审议集团战略规划议题时，各二级成员单位相关负责人应列席并参加讨论。