房地产项目收购的法律分析

房地产项目收购的法律分析

建纬律师事务所深圳分所林旭加随着经济的发展，企业间的并购重组已成为一种常态，并成为优化资源配置的一种有效方式。房地产行业作为国民经济的重要组成部分，随着经济周期的轮转，也上演着收购与被收购、重组与被重组的剧幕。本文试就房地产项目收购涉及的相关法律问题，进行介绍和分析。

一．房地产项目收购的模式

本文所指的房地产项目收购，泛指涉及房产、土地使用权的交易，既包括对房地产公司的房地产和开发项目的收购，也包括对一般企业的已建房屋建筑物、土地使用权、在建工程的收购；既包括整体收购，也包括部分收购。

从大体上来说，房地产项目的收购模式主要有两种，一种是股权收购，一种是资产收购。股权收购模式，主要是收购方购买持有该房地产项目的公司(以下简称“目标公司”)的股权，通过持有目标公司股权间接持有该房地产项目；资产收购模式，主要是指收购方直接购买该房地产项目，购买后收购方直接持有该房地产项目。

两种收购模式虽然涉及的直接交易标的不同，但目的同样是持有和控制该房地产项目。两种收购模式涉及的法律关系和交易成本各不相同，这就需要在房地产项目收购的实际操作过程中，根据拟收购房地产项目的具体情况，采取合适的收购模式，使得收购的风险可控和交易成本尽可能降低。下文拟以房地产开发项目的收购为基础蓝本，对房地产项目收购展开介绍和分析。

二．股权收购模式的法律分析

实践中，房地产开发一般都是以项目公司的形式进行，即在进行房地产项目开发前，投资方先设立一家公司实体，然后再以该公司的名义去拿地和进行开发。该公司除了持有该房地产开发项目外，一般不再持有其他经营性资产，在项目开发完成并销售完毕后，该项目公司将予以注销。在以项目公司作为开发载体的模式下，对房地产项目的收购，多数以股权收购的模式进行。

股权收购，既包括全资和绝对控股型的收购，又包括非控股的参股型收购。基于此，股权收购模式又可细分为股权转让方式收购和增资扩股方式收购。

(一) 股权转让方式

在股权转让方式下进行的股权收购，应着重关注以下几点：

1. 收购前的资产剥离

如目标公司仅持有房地产项目资产，而不持有其他经营性资产，一般情况下，收购这样的目标公司不需在收购前进行资产剥离、重组。但如果目标公司除持有房地产项目资产外，还经营其他实业和持有其他经营性资产，如果收购方的目的仅是想获得目标公司的房地产项目资产，在这种情况下如要采取股权收购的模式，则需在收购前对目标公司持有的其他经营性资产和业务进行剥离、重组，使得目标公司在资产剥离和重组后，仅持有房地产项目资产。

例如要收购一家同时从事工业品生产和房地产开发的公司，收购方的目的仅是想取得目标公司的房地产开发项目，而不想目标公司被收购后仍从事工业品生产业务。在这种情况下，如要采取股权收购的模式，则需对目标公司从事工业品生产的经营性资产进行剥离，可

考虑由目标公司的股东或其关联方或其他有意收购的第三方，收购该经营性资产。在目标公司转让该经营性资产后，收购方再收购目标公司的股权，这样收购后目标公司除持有房地产项目资产外，不再持有其他经营性资产。

2. 交易主体

在不同的收购模式下，交易主体即合同的签约主体是不同的。在股权转让的交易模式下，交易的双方应是收购方和目标公司的原股东，而非目标公司。在收购时，收购方可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义去收购，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去收购项目公司。

例如目标公司是中外合资经营企业，依据相关法律规定，境内自然人不能成为中外合资经营企业的股东，如果收购方是境内自然人，且收购仅是部分收购而非全资收购，则不能直接以该境内自然人的名义去收购，这将违反法律的相关规定。在这种情况下，就需要通过一种变通的方法，来规避法律的这个限制性规定，可考虑由该境内自然人先设立一家壳公司，然后再以该壳公司的名义，收购目标公司的股权，从而实现该境内自然人对目标公司的间接控股或参股。

此外，以壳公司来运作收购项目，既方便经营管理，又有利于风险控制。国际上很多大型的专业投资机构所进行的收购，一般都是采取杠杆收购，即其用很少的自有资金去收购很大标的额的资产，差额部分通过对外举债融资来解决，像这种收购一般都会以壳公司来运作。由于公司是独立法人，公司对于自身的债务，独立承担法律责任，而公司的股东只在出资额内承担责任，即如果公司的股东已足额缴纳其所认缴的出资，则股东对公司的债务不需承担任何法律责任。基于此，在收购时以壳公司作为收购主体，并以壳公司的名义对外举债，

如果未来发生壳公司不能偿还债务或壳公司破产的情况，其背后的股东通常也不需承担太大的法律风险。

因此，在进行收购时，要因应不同的情况，来确定以哪个主体作为收购主体，作为合同的签约方，以尽量控制潜在的法律风险和其他风险。

3. 目标公司股权的权属状况

股权收购很重要的一点，就是收购后收购方要确保能取得目标公司的股权，这就需要在收购前对目标公司股权的权属状况进行调查，查明目标公司股权是否存在质押和权属纠纷。如果股权已被质押或存在权属纠纷，则在收购该等股权后，收购方可能会丧失该等股权或会引起权属纠纷，从而蒙受损失。所以，在以股权转让的方式收购时，应关注目标公司股权的权属状况，以确保收购后的股权权属不发生争议。

4. 目标公司债权债务状况

股权转让方式进行的收购，仅涉及目标公司股东层面的变更，目标公司原有的债权债务关系，并不会因目标公司股东的变更而发生转移，该等债权债务仍由目标公司享有或承担，而目标公司的该等债权债务，最终会影响收购方在收购后对目标公司享有的利益。虽然目标公司一般除持有房地产项目资产外，不再持有其他经营性资产业务，但为控制风险，亦需对目标公司的现存债权债务进行尽职调查，以明确目标公司是否存在数额较大的对外担保、对外借款或其他债务和纠纷。只有完全查明目标公司的债权债务状况，才能避免潜在的财务风险和法律风险，以免掉进收购陷阱。

5. 房地产项目资产的权属状况

收购目标公司股权，最终目的是通过控制目标公司而间接持有房地产项目资产，并通过持有和经营该等资产而获得收益，而不仅仅是为收购而收购。因此，房地产项目资产的权属状况如何，将影响目标公司的经营状况和盈利能力，从而影响收购方日后的收益。因此，应关注房地产项目资产的权属状况，如是已建成的房地产，则应查明该等房产和土地使用权是否已抵押、土地出让金是否已足额缴纳；如是在建工程，则应查明该等在建工程是否已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，建设工程是否已验收，日后办理产权证书是否存在障碍等。

基于收购目的的不同，对房地产项目资产权属状况的关注点也不尽相同，例如收购目的是为持有已建房地产自用，则除上述关注点外，还应关注该等房地产是否已租赁给第三方、租期多长、提前解除租约的成本是多少等。只有进行全面的尽职调查后，才能做出正确的收购决策。

6. 目标公司其他股东的优先购买权

在全资收购或目标公司股东只有一人的情形下，不存在目标公司其他股东对转让方所转让股权的优先购买权问题。在部分收购目标公司股权的情况下，如果目标公司的股东有两个或两个以上，则此时应注意目标公司其他股东享有的优先购买权，可能会对收购行为造成影响。依据《公司法》的相关规定，有限责任公司股东在对外转让股权时，在同等条件下，公司其他股东有优先购买权。如果损害目标公司其他股东的该等优先购买权，可能会导致收购行为被法院撤销。

房地产行业并购律师实务

房地产行业并购律师实务 主讲人：杨坤 引言： 很高兴有机会和大家沟通房地产并购的法律实务问题，我学识粗浅，经验也有限，只是跟大家交流，谈不上授课。 一、房地产并购概述 （一）并购的概念 房地产并购首先从并购说起，并购是一个商业上的概念，现在法律把它拿来用了，其实也是似是而非的说法，最简明的定义是，公司收购通过购买一个股权来获得该公司的控制，购并包括收购和兼并，什么叫公司的控制权？各个国家公司法也没有明确定义，但我看到英国、意大利公司的控制权情景，有10种、8种情景做了罗列，我们国家有一个金融学家叫朱翌锟给公司下了一个定义，公司控制权是指股东或利益相关者对公司事宜不同程度的影响。这种说法都是似是而非的，我们认为控制权就是法律的支配权，但这个支配权是否有量的概念，现在我看的文件都没有非常详细的说法，为什么要讲这个？关于公司并购的概念，其它课程的律师、老师可能另外讲过，我就不做详细的探讨。我要强

调的是购并完全基于一个商业逻辑和商业目的而产生的市场行为，目标在于商业利益的地位最大化，因此手段也是五花八门的。比如我们通常说的基于控制权，大家知道我国对外资进入机构有比例上限，最高不能超过20%，完全就是一个小股东，最多派一个董事，控制权非常有限，但仍然愿意这么干，因此商业目的是多方的，我们平时讲购并是取得控制权，这是似是而非的说法。 学法律者有一个毛病，总是喜欢用法律逻辑来看待商业行为，动不动就说这个东西不合法，那个东西不合法，其实不是，我们做法律，如果不理解商业理念，这些法律就没有什么意义，做律师也这样，如果不懂得这些商业逻辑，不理解商业背后的背景，光抠几个条文，对客户的服务毫无价值，所以基于上述商业逻辑、商业目的的考量，基于丧失控制权的做法，也是并购的一种精神，世界上最牛的人不是取得控制权，为什么？因为收购一个公司，取得一个公司的控制权，某种意义上就取得了包裹，丧失控制权，把控制权拿出去，获得现金或者股票基于变现的东西，从利益链来讲，商业价值链来说，丧失控制权，把它卖掉取得现金才是最终的实现，取得控制权那是取得一个包裹，最牛的人是把它卖

房地产项目收购尽调清单

资料清单 一、拟合作项目开发主体 1.公司的营业执照、代码证、税务登记证、开户许可证、开发资质等证件复印件； 2.登记卡片、银行征信报告主体； 3.公司章程及修正案、公司近两年的审计报告。 二、拟合作各项目土地 1.土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书； 2.关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件； 3.征地文件（如有）： （1）市、县人民政府做出的土地征收决定； （2）其他征地所需的文件、资料； （3）征地补偿合同或协议（或政府做出的搬迁决定）； （4）按规定支付土地补偿费，安置补助费，青苗及地上附着物补偿费的情况明细（包括已支付项目及金额，应付未付项目及金额），及相关付款凭证； （5）征地结案表； 4.土地出让/转让文件： （1）土地招拍挂相关文件； （2）国有土地使用权出让或转让合同； （3）土地出让金收据；

（4）列明土地使用权应支付的费用清单(包括但不限于土地出让金/转让金，大市政配套费用，动拆迁费用等)，清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额，并提交付款凭证； （5）列明取得土地使用权应缴纳的税款清单（包括但不限于契税），清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额），并提交已缴纳税费的付款凭证； （6）如在土地出让前与政府签订有相关合作框架协议请提供； 5.土地使用权证、房地产权证； 6.土地规划条件、规划用途、使用年限等； 7.关于土地的权利障碍设置情况（包括但不限于抵押、查封）及他项权利证明和相关合同； 8.土地是否被认定为闲置土地的说明； 9.任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本。 三、拟合作各项目建设相关文件 1.建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件； 2.关于项目的建设用地批准书及附图； 3.规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）； 4.建设主管机关对项目的审核批复； 5.相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见； 6.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；

房地产项目公司股权并购法律风险分析

房地产项目公司股权并购法律风险分析 近年来，由于土地资源的有限性和特殊性，国家对土地使用权的流转作出了诸多有别于其他可流通物的立法限制，很多房地产开发企业面临难以获取土地资源的困境。而同时，许多手中有地，但自身资金、运作能力不强的房地产项目公司，为吸纳资金、引入先进的开发理念，尽快将手中的国有土地使用权投入市场开发建设，往往希望通过股权并购的形式其手中的房地产项目。因此，以房地产项目公司并购来实现土地使用权及项目转让之风盛行。 尽管以房地产项目公司股权并购的方式收购房地产项目具有手续相对简捷、节省费用和开发成本、开发快捷等显而易见的优点；但也存在很多需要并购方特别注意的法律风险。 案例 1、A公司获悉B房地产项目公司拥有“××花园”房地产项目，且已经开发建设至一期楼宇主体结构封顶，遂以收购B房地产项目公司全部股权的方式获取了该项目的开发建设权。正当A公司按其与B公司股东签署的《股权转让协议》支付了全部股权转让价款，准备继续投入开发时，承建该项目施工总包的建筑施工方突然主因原B公司拖欠其工程施工款，要求行使其建筑工程施工款优先受偿权，并申请法院查封了项目在建工程；同时，项目设计方以原B公司拖欠巨额设计费用为由申请查封了项目公司的流动资金。A公司由此陷入了困境。 2、A公司收购了某C房地产项目公司70％的股权，欲以大股东身份控制和主导B公司承建的某写字楼项目，并完成了变更股东的工商变更登记手续。但在经营决策过程中，持有C 公司30％股权的股东主：虽然A公司拥有70％的股权，但是根据B公司章程规定，仅享有60％的表决权和分红权。此时A公司才发现其原受让股权时审阅的公司章程为一份无效章程，且与C公司在工商行政管理部门备案登记的章程容不符，并没有约定表决权和分红权限制。由此A公司与C公司原股东发生纠纷，项目开发建设无法顺利进行。 3、A公司收购了D房地产项目公司全部股权，并在《股权转让协议》中约定D公司原股东承担D公司或有债务。在A公司按约支付了全部股权转让对价并开始以D公司名义开发建设某房地产项目时，某银行以D公司向第三人提供了连带责任担保为由要求D公司偿还巨额债务的担保责任。此时A公司欲向D公司原股东追偿时发现D公司原股东已经没有清偿债务的能力，A公司因此遭受了重大损失。 分析 通过以上案例可以看出，房地产项目公司股权并购过程中存在诸多潜在法律风险，可能给项目开发和项目受让方带来相当大的风险。概括来说，房地产项目公司股权并购存在的风险主要集中在以下方面： 1、项目公司或有债务控制风险 对于项目公司的或有债务、是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等，股权转让方向股权受让方提供的述或企业资产评估报告，其可信度值得商榷，存在虚假或隐瞒的风险；需要股权受让方特别注意和控制。 2、转让股权本身属性确定风险 拟对外转让的项目公司股权本身，是否存在质押担保等第三人权利，是否存在对其在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利、清算剩余财产分配权等各项权能的

2018年8月份房地产开发企业并购路径与12大土地拓展模式及其涉税解析

房地产行业进入白银时代，招拍挂不再是房地产企业土地拓展的唯一模式，甚至不是主要模式。土地拓展越来越多采用并购等方式。并购交易涉及金额大、交易复杂，需要投资、财务、工程、法律和税务等相关人员参与。综合地掌握并购等不同土地拓展模式相关法律、税务等知识显得尤为必要。 【课程对象】 房地产企业投资人员、法务人员、财务人员和税务人员等； 【课程收益】 能掌握常见房地产企业土地拓展模式基本交易机构和交易流程，掌握常见房地产企业土地拓展模式的法律风险和税务风险及其防范措施；能了解非常见的房地产企业土地拓展模式的交易结构；能了解非常见房地产企业土地拓展基本法律和税务风险及防范措施。 【师资简介】 刘云刚老师（全联房特约讲师） 刘老师毕业于厦门大学法学院，获硕士学位， 具有会计和法学双重教育背景， 并具有会计师职称和上市公司独立董事资格等。 万科、碧桂园等标杆房企房地产项目并购特聘专家 刘云刚老师，律师、会计师，现任中华全国律师协会财税法委员会委员、中国财税法学研究会理事、上海市律师协会税法业务研究委员会委员等职务。刘老师主要执业领域为并购重组和税务。并主办数十起我国知名房地产企业（包括但不限于碧桂园、万科和荣安地产等）并购其他房地产项目案件，主要负责法律尽职调查、交易结构设计、交易文本起草和审阅、涉税分析及税务筹划等工作。目前担任多家万科、碧桂园等知名房地产企业城市公司并购常年法律顾问。 刘老师曾在大学从事税法教学和研究十余年，对财税法有深入研究，有比较深厚的理论功底。刘律师执业近十多年，有丰富的税法实务经验。曾作为执笔人参与撰写《中华全国律师协会律师从事税法业务服务操作指引》，曾作为审稿人参与编写《税务行政诉讼争议问题及司法观点集成》，曾代理全国首起因特别纳税调查调整起诉母公司及控股股东利用关联交易损害公司利益责任纠纷，曾为十多起并购重组项目提供涉税分析及税收筹划服务。 刘老师擅长主讲《房地产并购重组法律实务》、《房地产并购重组中的税法问题》和《房地产并购重组法律风险及防范》《房地产开发企业并购路径与12大土地拓展模式及其涉税解析》等课程。 【课程大纲】 1、招拍挂模式及其涉税解析 1.1招拍挂模式简介 1.2招拍挂模式交易结构 1.3招拍挂模式主要涉税问题解析 1.3.1三方协议变更土地使用权受让人问题解析 1.3.2房地产企业或其项目公司取得土地出让金返还问题解析 1.3.3项目公司增值税扣减土地使用权价款问题解析 1.3.4项目公司土地增值税扣除土地成本问题解析 1.3.5项目公司所得税扣除土地成本问题解析 1.4招拍挂模式实例评析 2、资产收购模式及其涉税解析

房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策

房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策 房地产开发，按照我国《城市房地产管理法》的定义，是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为一种周期长、环节多的商业活动，房地产开发的过程也是一个风险相伴的过程。而法律风险在房地产开发的各个环节上亦无处不在，充斥于从立项报批、土地取得、施工建设、到房屋销售的各个阶段。其中，在房地产开发的前期阶段，往往会由于一着不慎而导致项目收购与转让的整体失败，这种开发中的全局性风险尤其需要加以充分的注意与有效地控制。为此，本文拟从律师实务的角度，探讨在房地产前期开发阶段项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策。 项目收购中的法律风险及其防范 一、直接收购项目方式 （一）主要风险 1、项目标的现状风险。如项目标的的地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况不清晰而导致的风险。 2、项目不符合法定转让条件的风险。根据《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定，收购的项目应符合以下法定条件，否则，将会因违反法律的强制性规定而可能导致项目收购协议无效： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书； （3）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金； （二）防范对策 1、审查房地产项目的合法性。即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。 2、确认是否符合上述法定转让条件。注意认定完成开发投资总额的百分之二十五以上，不包括已交纳的土地出让金。应由建设银行出具审核开发建设资金达到工程总投资25%以上资金的验资证明。 3、调查项目开发情况。是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。 4、避免收购毛地的风险。毛地出让中往往政府出让土地使用权时尚未完成国有土地使用权收回和对房屋所有权人和土地使用权人拆迁补偿安置工作，地上现存建筑物和构筑物的所有权人和相应的土地使用权人在法律上依然享有完全的物权，因此新的土地使用权受让中标

房地产并购尽职调查清单

房地产并购尽职调查清单 一、基本情况的文件 1.目标企业最新经年检的企业法人营业执照副本。 2.目标企业最新经年检的组织机构代码证。 3.目标企业最新经年检的税务登记证。 4.目标企业设立时及历次资本变更的验资报告。 5.目标企业最新的组织架构图和股权结构图。 6.目标企业历次修订直至现行有效的公司章程。 7.目标企业的发起人协议和/或股东协议。 8.目标企业成立后进行的任何改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大企业活动的相关材料，以及相关的批准文件、协议，股东会或董事会、总经理办公会决议等法律文件。 9.目标企业的全部工商查档文件。 10.自然人股东的身份证明；法人股东的营业执照、组织机构代码证、税务登记证及验资报告。 11.房地产开发企业资质证书/房地产开发企业鉴定资质证书。 12.目标企业的各项管理制度。 13．银行开户许可证。 二、所开发的项目 1.标的企业所开发项目（下称“目标项目”）清单（按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序统计）； 2.项目立项批文，包括但不限于：地形图、现状图、初步规划设计方案、固定资产投资建设项目立项登记备案材料、项目建议书的批复； 3.项目规划审批文件，包括但不限于：建设项目建设地点征求意见函、建设项目规划意见复函、规划意见书及附图； 4.项目土地使用权取得的审批文件，包括但不限于：土地评估报告、审定地价水平通知单、国有土地使用权招拍挂材料及成交确认书、国有土地使用权出让合同及附图和补充协议、土地出让金及相关费用缴纳凭证、国有土地使用权证。 5.项目建设用地规划审批文件，包括但不限于：政府征地批准文件、国土管

房地产并购实务操作指引

、八、亠 刖言 随着房地产市场不断走向规范化，房地产企业之间的竞争已逐步从单纯的资源优势竞争转向能力优势的竞争，开发商除需具备高效优质的项 目管理、营销策划能力外，娴熟的资本运营能力更是必不可少，《房地产并购实务操作指引》在此背景下应运而生。并购资源整合功能，有利于提高公司赢利能力和核心竞争力，实现企业的跨越式发展。 股权并购方式的成功运用，既需要良好的沟通谈判能力，也需要熟练的业务操作。由于股权并购是双方甚至多方的合作，合作中一方的操作环节的是否顺畅，直接影响到股权并购的顺利实现。为此，了解股权并购一般操作流程，逐步推进，才能使得股权并购目标的顺利实现。本指引从房地产并购的交易方式、并购的一般流程、尽职调查内容进行了全面梳理，并对并购中存在的风险及防范措施进行了分析，并援引真实案例着力帮助读者提高企业并购实务操作能力，解决公司资本运作中的实际问题。 本指引在编纂过程中得到了集团领导、北京顺捷及北京市君泽君律师事务所的大力支持，在此致谢。由于专业经验所限，再加上时间仓促，本实务操作指引难免挂一漏万，敬请各位领导及同事批评指正，并随着实务的成功运用，将本指引不断完善，为集团公司及所属各单位提供有力参考。 房地产并购实务操作指引编委会 二0—四年十月

目录 一房地产并购的交易方式0 （一）资产并购0 （二）股权并购0 二房地产并购的三种思维2 （一）风险思维2 （二）流程思维3 （三）收购方思维3 三股权并购常用概念澄清3 四并购的一般流程5 （一）前期准备阶段6 （二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书6 （三）对项目公司进行尽职调查6 1、法律尽职调查 (7) 2、审计 (10) 3、资产评估 (11) （四）制定收购方案14 （五）正式收购谈判并拟订交易文件14 （六）签署交易文件16 （七）支付对价并办理股权变更登记手续17 （八）交割17 五并购风险18 （一）公司股权属性确定风险18 （二）项目本身的风险19（三）项目公司或有债务控制风险21 六并购风险防范措施22 七案例23 案例一23

【内部资料】房地产投资收并购项目的方式

一 房地产并购的方式 1.房地产项目并购的方式 2.房地产资产并购的特点 3.房地产项目公司股权并购的特点 4.房地产项目公司股权和资产转让比较 5.增资扩股和股权并购方式的比较 6.国有、民营和外资企业并购的特点 7.住宅、办公、商业、旅游地产等投资攻略 8.2018年和当前房地产收并购的特点 9.保利和招商的案例分析

1.房地产项目并购的方式 ?收购（新和老的集团）公司（股权）- 机会较少 ?收购（新和老的）项目公司（股权）- 机会较多 ?收购资产–较少 ?收购非项目公司（很多公司一般不考虑） 房地产并购的特点： ★交易非常活跃、成功和风险并存、资产主导交易、税收主导交易等

房地产（集团）公司和项目公司 ?百强房企83%的并购以获取项目资源为目的； ?百强房企10%为获取房地产公司； ?百强房企7%以获取房地产关联产业公司为目的； ?前30强房企全面参与并购项目、地产公司及关联产业；?其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。

资产并购模式 基本交易架构图 投资人 转让方 (1)设立房地产企业 (1)缴付出资 (2)购买目标房地产 新项目公司 (2)支付资产转让对价 (3)办理产权转移登记 2.房地产资产并购的特点 房地产项目转让需要满足以 下三个条件： ?根据《中华人民共和国城市房地产管 理法》其中第39条的要求：按照出让合 同约定已经支付全部土地使用权出让金 ，并取得土地使用权证书（注：土地出 让金已经支付）； ?按照出让合同约定进行投资开发，属 于房屋建设工程的，完成开发投资总额 的百分之二十五以上。 ?不属于司法机关和行政机关依法裁定 、决定查封或者以其他形式限制房地产 权利的情形，不属于依法回收土地使用 权，且房地产权属清晰、权属证明依法 登记。

房地产企业并购法律实务分析

房地产企业并购法律实务分析 作者：佚名日期：2010年06月27日来源：本站原创【字体：大中小】 核心提示： 前言自我国取消福利分房以来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展。但随着国家宏观调控政策的不断深化，银根收缩，一批小型房地产开发商虽然有地，却无法贷到资金进行开发，而实力较强的大型开发商，却遭受土地不足的 前言 自我国取消福利分房以来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展。但随着国家宏观调控政策的不断深化，银根收缩，一批小型房地产开发商虽然有地，却无法贷到资金进行开发，而实力较强的大型开发商，却遭受土地不足的困扰。 自2005年以来，房地产行业发生了多起并购案例，如香港路劲基建有限公司入资顺驰中国控股有限公司，万科收购南都，万通先锋置业与东兆长泰投资有限公司达成战略合作协议，双方同意就东兆长泰在京、津、渝三地的房地产项目开展全面战略合作等，无不显示我国正面临房地产企业并购大潮的到来，客观上也促使我国从事公司并购业务的律师更多的关注房地产企业并购的法律事务。 一、房地产企业并购的模式 房地产企业的并购的目的在于土地和资金：有土地无资金的小型房地产开发商，如果得不到资金的及时注入，将面临生死的考验；有资金实力但无土地的房地产企业，出于优势企业内在需要发展的战略考虑，需要取得土地使用权，以获得更大的发展；不具备房地产开发建设资格的投资型公司，亦欲投资房地产项目而获利。 从公司并购模式而言，主要有以下几种方式： （一）房地产整体开发项目转让 房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，已具备开工条件的建设工程项目。因此，房地产开发项目转让的标的实质上为： （1）土地使用权； （2）涵盖了转让方所取得之立项批准、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等一系列行政许可的建设开发权。 根据我国有关法律规定，房地产开发项目的转让应具备如下条件： 1、转让方和受让方都应具备房地产开发经营资格，但受让方受让项目后并非用于经营开发而自用情形除外； 2、转让方已经合法取得土地使用权，并已交付了土地出让金。如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续并补交了土地出让金； 3、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证； 4、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设开发投资应达到25％以上。 而项目转让需要办理的法律手续包括： 1、项目土地使用权的变更登记手续； 2、房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开发主管部门办理； 3、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体由规划管理部门和建设管理部门负责办理； 4、向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。

房地产项目公司收购操作全流程解析(新)

房地产项目公司收购操作全流程解析作者: 闵敏 关键词：房地产交易风险管理项目管理 房地产市场上取得房地产项目的方式有哪些？项目公司收购为何会如此普遍？这种交易方式具有哪些优点并存在哪些风险？其操作流程怎样？如何在操作中规避这些风险？本文试浅析之。 序言： 进入2002年以来，伴随着我国房地产业的持续升温及土地出让方式的重大改变，房地产市场上，通过收购房地产项目公司从而获得其拥有的房地产项目一时间成为一种常见的交易方式，众多国内外房地产投资者纷纷涌向项目公司收购市场。那么，房地产市场上取得房地产项目的方式有哪些？项目公司收购为何会如此普遍？这种交易方式具有哪些优点并存在哪些风险？其操作流程怎样？如何在操作中规避这些风险？本文试浅析之。 一、土地使用权与房地产项目流转的意义 （一）改革开放前我国的土地所有权制度与土地使用状况 目前各国土地所有权制度主要有三种：大部分国家实行土地私有制，有的国家实行混合所有制，我国实行的则是公有制。建国初期我国经过社会主义公有制改造后，城市土地与农村土地由私有转化为国家所有与集体所有。农村土地属于集体所有，由该集体使用经营，并只能用于农业目的。国有土地基本上通过国家计划无偿分配给国营企业、机关、部队、学校等使用，这是因为我国当时受从前苏联传入的计划经济理论影响，认为在社会主义国家里国营单位同样是在履行国家机关的职能，因此它们使用国家的土地不应当交纳使用费。[1]而个人取得国有土地用于建筑和经营基本上被禁止。 土地的所有权与使用权难以转移，相应的，房屋产权的流转也受到很大限制。农村房屋允许买卖，但一般仅限于该集体经济组织内部成员（这一规定延续至今）。

房地产并购

房地产并购 企业并购包括兼并和收购两层含义、两种方式。国际上习惯将兼并和收购合在一起使用，统称为M&A，在我国称为并购。兼并又称吸收合并，指两家或者更多的独立企业，公司合并组成一家企业。收购指的是一家企业用现金或者有价证券购买另一家企业的股票或者资产，以获得对该企业的全部资产或者某项资产的所有权，或对该企业的控制权。 对房地产企业来说，通过重组并购，在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力，将是今后房地产市场发展的一个主要方向。 房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。其中又有多种具体的操作方式，比如整体开发项目转让，在建工程转让，合作开发，等等。利用何种并购模式，有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。 一般而言，当经济发展到一定水平时，某些行业就会出现集中的趋势。此时的企业要发展壮大，可以通过内部投资新建的方式扩大生产能力，或通过并购获得行业内原有生产能力。其中，并购是指在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业产权或控制权的经济行为。比较而言，并购的效率较高。这是因为：并购有效地降低了进入新行业、新区域的壁垒，也大幅度降低了企业发展的风险和成本；并购充分体现了经验——成本曲线效应，并有效占领了市场份额。

具体到房地产行业，行外的企业首次进入房地产行业或者外地的房地产企业首次进入陌生城市时，选择并购的方式来借助原企业对市场的熟识度、企业品牌的认知度和企业在城市中的人脉等珍贵的资源，无疑是迅速取得市场认可的重要捷径，也是实现社会资源高效配置的有效方法。 由此可见，房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。利润率的下降、宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自动淘汰机制。未来2～3年内，房地产开发企业的并购将得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。有实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额；一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司会被兼并或破产。而无论是强强联合，还是强弱结合，都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化，达到企业双赢甚至多赢的目标。

房地产项目收购并购的法律问题详解

房地产项目收购的法律分析 随着经济的发展，企业间的并购重组已成为一种常态，并成为优化资源配置的一种有效方式。房地产行业作为国民经济的重要组成部分，随着经济周期的轮转，也上演着收购与被收购、重组与被重组的剧幕。本文试就房地产项目收购涉及的相关法律问题，进行介绍和分析。 一．房地产项目收购的模式 本文所指的房地产项目收购，泛指涉及房产、土地使用权的交易，既包括对房地产公司的房地产和开发项目的收购，也包括对一般企业的已建房屋建筑物、土地使用权、在建工程的收购；既包括整体收购，也包括部分收购。 从大体上来说，房地产项目的收购模式主要有两种，一种是股权收购，一种是资产收购。股权收购模式，主要是收购方购买持有该房地产项目的公司(以下简称“目标公司”)的股权，通过持有目标公司股权间接持有该房地产项目；资产收购模式，主要是指收购方直接购买该房地产项目，购买后收购方直接持有该房地产项目。 两种收购模式虽然涉及的直接交易标的不同，但目的同样是持有和控制该房地产项目。两种收购模式涉及的法律关系和交易成本各不相同，这就需要在房地产项目收购的实际操作过程中，根据拟收购房地产项目的具体情况，采取合适的收购模式，使得收购的风险可控和交易成本尽可能降低。下文拟以房地产开发项目的收购为基础蓝本，对房地产项目收购展开介绍和分析。

二．股权收购模式的法律分析 实践中，房地产开发一般都是以项目公司的形式进行，即在进行房地产项目开发前，投资方先设立一家公司实体，然后再以该公司的名义去拿地和进行开发。该公司除了持有该房地产开发项目外，一般不再持有其他经营性资产，在项目开发完成并销售完毕后，该项目公司将予以注销。在以项目公司作为开发载体的模式下，对房地产项目的收购，多数以股权收购的模式进行。 股权收购，既包括全资和绝对控股型的收购，又包括非控股的参股型收购。基于此，股权收购模式又可细分为股权转让方式收购和增资扩股方式收购。 (一) 股权转让方式 在股权转让方式下进行的股权收购，应着重关注以下几点： 1. 收购前的资产剥离 如目标公司仅持有房地产项目资产，而不持有其他经营性资产，一般情况下，收购这样的目标公司不需在收购前进行资产剥离、重组。但如果目标公司除持有房地产项目资产外，还经营其他实业和持有其他经营性资产，如果收购方的目的仅是想获得目标公司的房地产项目资产，在这种情况下如要采取股权收购的模式，则需在收购前对目标公司持有的其他经营性资产和业务进行剥离、重组，使得目标公司在资产剥离和重组后，仅持有房地产项目资产。 例如要收购一家同时从事工业品生产和房地产开发的公司，收购方的目的仅是想取得目标公司的房地产开发项目，而不想目标公司被收购后仍从事工业品生产业务。在这种情况下，如要采取股权收购的模式，则需对目标公司从事工业品生产的经营性资产进行剥离，可

房地产项目并购要点

房地产公司（项目）并购注意事项 项目并购，指以受让标的公司股权、受让在建工程为主要交易形式，以获取新项目为主要目的的并购业务。 一、项目并购的特点 1、利润空间大。与公开出让地块相比，项目并购具备一定价格 优势，整体均价低于市场平均水平，土地获取成本降低给未 来留下更大的利润空间。 2、并购能使双方自身优势产生协同效应，共同创造更高价值。 1）打破区域壁垒，进入新市场；绕过招拍挂获取大量土地资 源，迅速提高区域市场份额。 2）继承原公司的设定条件，保留政府资源，形成新的政府关 系网络； 3）解决人力资源瓶颈，适应开发规模快速增长的需要 3、资本运作优势 1）原有财务杠杆继续利用、付款条件可协商、现成的土地证 可抵押变现，缓解现金压力； 2）存量土地，可较快动工，甚至是在售楼盘，项目回款周期 短； 3）可利用并购贷款，也可通过合作， 4）最短时间获得经营业绩。 4、并购项目历史遗留问题可能较多，增加了土地获取环节的政

策、法律和手续办理风险，如烂尾楼、闲置地、债务等问题。 5、二手项目由于所处行政区划不同，项目自身条件差异，合作 方的诉求不同，导致各项目获取方式差异性大。 6、项目并购对项目拓展人员的能力要求更高。 项目并购涉及的专业支持会从市场判断、房地产法规逐渐外 延至公司法、经济法、税法、财务制度、当地政策甚至工程 造价等方面。 二、并购前期工作 寻找合适的并购对象，并对目标进行排序，是并购前期工作的关键基础。 信息来源主要有：1）总部及各区域公司在经营中获得的竞争对手和同行信息；2）通过中介主动寻找并购信息；3）了解阳光城的企业主动上门寻求合作；4）政府、银行、资产管理公司等介绍。 获取项目信息后，项目拓展人员要对项目信息的真实性进行初步的调查了解。内容至少包括项目地块的基本信息，出售方的背景信息、项目出售的原因等，对项目的并购价值予以初步判断。调查了解渠道有：1）需对项目地块进行现场的踏勘，了解标的项目的现状、周边环境、存在的瑕疵等；2）需通过各种渠道（包括土地交易中心、国土资源局、规划局等有关部门）查询项目信息，并对不同来源的信息进行相互印证。 项目排序依据主要有：1）按性质排序：国有企业> 民营企业；2）按资源排序：资源充足、多项目企业> 单项目企业；3）按地区排序：战略核心区域> 非核心区域。

房地产并购的法律问题12.19

房地产并购的法律问题

企业收购的一般问题 并购形式y 并购形式： y 资产并购y 股权并购 y 房地产并购的特点：y 资产并购限制：1、交齐土地出让金，取得土地证。y 2、完成投资总额达到25%。y 缺点：房地产开发的手续繁杂，税费多y 优点：不承担原公司债务，没有纠纷

房地产开发报建的简单手续 y 1、规划意见书（规委） y 2、交评、环评、项目可研（专业公司）y 3、项目立项、年度投资计划（发改委）y 4、规划方案设计（设计院）y 5、地勘（勘察院）y 6、建设用地规划许可证（规委）y 7、总平图以及建筑方案审批（规委）y 8、施工图设计以及审查（设计院）y 9、招投标以及备案（招标办）y 10、施工图审查备案（建委）缴清各种费用（节能办）y 11、缴清各种费用（节能办）y 12、质监备案（质检站）、安监备案（安监站

y 133、消防方案审批（消防局 y 14、人防方案审批（人防办）y 15、园林方案审批（园林局）y 16、建设工程规划许可证（规委）y 17、联系临时水电气（市政公司）y 18、联系市政设计院设计小区地下综合管线布置图y 19、建设工程施工许可证（建委）y 20、预测绘（测绘单位）y 21、物价审批y 22、前期物业管理方案备案备案（建委）预售许可证（建委）y 23、预售许可证（建委）y 24、单位工程竣工验收（建委规委）

y 255、联系正式管线确定布管时间 y 26、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收y 27、综合验收（规划验收）y 28、综合验收备案、存档（档案馆）y 29、实测绘y 30、销售许可证（建委）y 31、产权办理（房管局）y 32、夜间施工、噪音、余泥排放，渣土运输等

房地产项目收购的法律(DOC)

房地产项目收购的法律分析 建纬律师事务所深圳分所林旭加随着经济的发展，企业间的并购重组已成为一种常态，并成为优化资源配置的一种有效方式。房地产行业作为国民经济的重要组成部分，随着经济周期的轮转，也上演着收购与被收购、重组与被重组的剧幕。本文试就房地产项目收购涉及的相关法律问题，进行介绍和分析。 一．房地产项目收购的模式 本文所指的房地产项目收购，泛指涉及房产、土地使用权的交易，既包括对房地产公司的房地产和开发项目的收购，也包括对一般企业的已建房屋建筑物、土地使用权、在建工程的收购；既包括整体收购，也包括部分收购。 从大体上来说，房地产项目的收购模式主要有两种，一种是股权收购，一种是资产收购。股权收购模式，主要是收购方购买持有该房地产项目的公司(以下简称“目标公司”)的股权，通过持有目标公司股权间接持有该房地产项目；资产收购模式，主要是指收购方直接购买该房地产项目，购买后收购方直接持有该房地产项目。 两种收购模式虽然涉及的直接交易标的不同，但目的同样是持有和控制该房地产项目。两种收购模式涉及的法律关系和交易成本各不相同，这就需要在房地产项目收购的实际操作过程中，根据拟收购房地产项目的具体情况，采取合适的收购模式，使得收购的风险可控和交易成本尽可能降低。下文拟以房地产开发项目的收购为基础蓝本，对房地产项目收购展开介绍和分析。

二．股权收购模式的法律分析 实践中，房地产开发一般都是以项目公司的形式进行，即在进行房地产项目开发前，投资方先设立一家公司实体，然后再以该公司的名义去拿地和进行开发。该公司除了持有该房地产开发项目外，一般不再持有其他经营性资产，在项目开发完成并销售完毕后，该项目公司将予以注销。在以项目公司作为开发载体的模式下，对房地产项目的收购，多数以股权收购的模式进行。 股权收购，既包括全资和绝对控股型的收购，又包括非控股的参股型收购。基于此，股权收购模式又可细分为股权转让方式收购和增资扩股方式收购。 (一) 股权转让方式 在股权转让方式下进行的股权收购，应着重关注以下几点： 1. 收购前的资产剥离 如目标公司仅持有房地产项目资产，而不持有其他经营性资产，一般情况下，收购这样的目标公司不需在收购前进行资产剥离、重组。但如果目标公司除持有房地产项目资产外，还经营其他实业和持有其他经营性资产，如果收购方的目的仅是想获得目标公司的房地产项目资产，在这种情况下如要采取股权收购的模式，则需在收购前对目标公司持有的其他经营性资产和业务进行剥离、重组，使得目标公司在资产剥离和重组后，仅持有房地产项目资产。 例如要收购一家同时从事工业品生产和房地产开发的公司，收购方的目的仅是想取得目标公司的房地产开发项目，而不想目标公司被收购后仍从事工业品生产业务。在这种情况下，如要采取股权收购的模式，则需对目标公司从事工业品生产的经营性资产进行剥离，可

房地产项目收并购模式简介

房地产项目收并购模式简介 企业收并购大概可分为两种模式，即资产收购和股权收购，实操过程中，由于高税负以及资产转让时的限制条件，又不断衍生出多种操作方式。本文就各方式的定义、特点及收并购中的法律风险进行简要分析，并提出相应建议。 一、资产收购模式 （一）定义及具体方式 资产收购模式是指将项目公司的资产作为交易对象，直接过户至收购方名下，现实务中多采用方式为将拟收购资产与项目公司脱离至新公司，双方再交易新公司股权。常见方式有以下几种： 1、“公司分立” “公司分立”指的是，原公司股东通过分立的方式设立新公司，原公司再将目标土地或目标物业及与其相关联的债权债务一并转让给新公司。但应当注意，根据《公司法》第一百七十五条和第二百零四条的规定，公司分立除应当经过必要的公司内部决策程序外，还应履行外部通知程序，提前通知原公司债权人，否则将存在行政处罚的可能。 2、“出资入股” “出资入股”指的是，转让方以目标土地或目标物业即实物的形式出资设立新公司，此时，应注意该实物应当进行评估，并应进行权属转移。 3、“资产划转” “资产划转”指的是，同一控制下资产划转，是指100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值（即无增值额）划转股权或资产。实操中，部分地区税务局认为该种方式仅属于国有企业改制过程中的特殊情况，应由主管部门出具同意进行同一控制下的资产划转的相关批复文件，因此实际操作过程中民营企业操作难度较大。 （二）资产收购模式的利弊

1、优势 与股权收购相比较，资产收购风险主要集中在拟收购资产本身，尤其是权属问题，而关于资产的历史沿革、规划条件、开发证照等关键信息可通过向政府申请的方式获取，在一定程度上保证了项目信息的客观真实性。 2、劣势 资产收购模式最大的弊端在于转让条件严格和税负较重，主要内容如下：第一，该种模式的适用条件较为严格，目标地块应当符合一定的投资、开发程度。 根据《城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，……转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第六十六条“违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。” 虽然，上述转让条件的规定非效力性规定，在民事法律关系范畴，收并购双方签订的合作协议不因所转让标的项目的开发投资程度不足前述标准而被认定为无效；但是，在行政法律关系中，土地管理部门有权依据前述规定进行行政处罚，也有权拒绝办理权属转移。 除此之外，由于上述投资程度的要求，不排除在后期开发建设中受到前期已批准规划方案的限制，且在实践中，总平图和经济技术指标的变更具有相当大的难度，因此，项目转让后可能无法完全按照收购方的预期进行建设和销售。 第二，该种模式的税收负担较为繁重，可能导致较高的并购成本。

法律实务书单

书单 一、最近两个月新书： 《劳动法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社 《劳动合同法律纠纷处理及依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《房屋买卖法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《公司法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《公司案件法律适用关键词与典型案例指导》俞秋玮编着 《新三板操作实务及分析解读》李慎波、毛伟编着 《中小企业资本梦：新三板挂牌实务操作指南》高慧编着 《中国涉外商事仲裁实务指引》许进胜陈曦编着 《公司法疑难问题解决：412个实务要点深度释解》张远堂编着 《调解实务与技巧》梁海明主编 《中国律师业务：幵拓与创新》中华全国律师协会编着 《证券交易异常情况的法律规制》陈亦聪编着 《婚姻、劳动司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编《合同、侵权司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编《民事司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编《金融司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编《公司、企业司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编《知识产权、不正当竞争司法解释理解与适用》沈德咏主编最咼人民法院研究室 《公司案件审判指导》奚晓明主编最高人民法院民事审判庭第二庭编

《合同案件审判指导》奚晓明主编最咼人民法院民事审判庭第二庭编 《律师事务所管理实务》中国人民大学律师学院组编 《婚姻家庭与继承律师实务》中国人民大学律师学院组编 二、、高杉峻律师整理的民商实务书单： 根据大家推荐的书目和自己阅读的体验，现制作此《民商法实务书单》，筛选标准为：1、读过觉得好的，列入；2、没有读过、但广泛推荐、且少人强烈反对的，列入；3、全国人大法工委的法律释义书和最高院的司解理解与适用书，属当然书目，就不一一列入了。 具体书单如下，谨供大家参考： 一、民商法实务核心书目（六本） 《民事诉讼法学》（第二版）（江伟、傅郁林） 《民法总论》（朱庆育） 《合同法总论》（韩世远） 《侵权责任法》（程啸） 《中国担保制度与担保方法》（曹士兵） 《亲属法原论》（余延满） 二、执业技能类 《公司并购文件撰写指要》（史凝祯，中信社） 《法律意见书的研究与制作》（张庆、刘宁） 《法律尽职调查指要》（康？、谢菁菁） 《合同与法律咨询文书制作技能》（吕立山、江宪胜） 《律师之道：新律师的必修课》（君合所） 《律师之道（2）:资深律师的11堂业务课》（君合所） 《律师执业基本技能》（律协培训配套教材） 《律师业务操作指引》（律协培训配套教材） 《Essential Lawyering Skills 》（Stefen Krieger & Richard Neumann ） 《英文合同阅读与分析技巧》（范文祥） 《英文合同解读》（王辉） 《平易英文法律写作教程：课文与练习》（布莱恩? A加纳） 《The Redbook: A Manual on Legal Style 》（Bryan A. Garner ） 三、部门法实务类 《＜中华人民共和国民事诉讼法＞修改条文理解与适用》（最高人民法院民事诉讼法修改研究小组） 《新民事诉讼法理解适用与实务指南》（江必新） 《新民事诉讼法再审程序疑难问题解答与裁判指导》（江必新等）

房地产项目并购方案与融资方案设计及税务筹划

房地产项目并购方案与融资方案设计及税务筹划 一、城市更新项目收并购方案设计及税务筹划 二、城市更新项目收并购的全封闭融资方案 三、城市更新项目收并购的并购贷款 四、并购贷的融资架构设计及税务筹划问题 房地产项目的收并购模式里，股权收购一直都是最常用的并购手段，而承债式并购或股加债的并购方案亦一直被 当成有效降低股权转让方所得税负担的最佳思路。对于在房地产开发企业从事投拓工作的从业人士来说，目前的日子并不好过，除了努力找到理想的拟收购项目，还得同时操心并购融资的问题，甚至还得自己同步找好并购贷款。为便于说 明，笔者以常见的城市更新项目股权收购业务为例，就交易方案和并购贷款方案做举例说明，以供同业人士参考。 一、城市更新项目收并购方案设计及税务筹划 在深圳的城市更新项目收并购实践里，主要存在两种取得更新项目实施主体资格的交易方式。 第一种是开发商直接与项目用地上的原权利人（指拥有土地使用权或建/构筑物的权益人）签订拆迁安置补偿协议，通过拆赔方式申请确认为更新项目的开发建设实施主体，因被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得可以免征增值税、土地增值税、个人所得税等（其中企业所得税可以递延5年纳税），开发商支付的拆赔对价亦可全部计入土地成本，因此该交易方式能最好地实现税筹的目的。 尽管如此，因城市更新项目的前期工作周期太长，资金沉淀过大，因此经常发生项目易主的情形，由此就催生了常见的第二种股权并购模式。简单来说，就是项目公司与被拆迁方签订拆赔协议后，直接将项目公司的股权转让给收购方。 在深圳城市更新如火如荼的前10年里，深圳的市面上存在大量以“圈地”为主业的公司，这些前期公司的实际控制人一般都是前期与业主方签订了拆赔协议，通过了专项规划的审批后直接转让项目公司的股权，有的甚至会坚持到取得实施主体资格后再转让项目公司股权。这些前期公司因大部分费用均无法入账，因此账面净资产很低（历史成本很少），加上这些公司的注册资本及实收资本一般都不太高，因此因直接转让项目公司股权所产生的股本溢价及所得税非常之高。在这种市场背景下开始慢慢催生以拆分交易价款为核心的“股加债”交易方案，具体就是新股东以平价或低价受让项目公司股权后大额注入股东借款，随后项目公司以土地整理费用等名义间接将交易价款支付给转让方或其关联方。 在税筹层面，因大部分做前期或土地整理的项目公司的账上都没有什么成本和费用，名下一般也不会持有不动产或无形资产，也即股权转让一般不会存在因转让价格过低引起的公允价值调整的问题。根据我们做项目的经验，目前行业的通常做法基本是将交易价款拆分为股权转让款和前期土地整理费用（或前期工作委托费用），交易的逻辑仍旧是承债式并购的思路，通过承接债务或目标公司相关义务的方式做低股权转让价款，并最终实现所得税的减负目标。 以数据为例，假设更新项目对应的项目公司股权转让的总交易价款为35000万元，则其中5000万元作为股权转让款（假设项目公司实收资本为5000万元），剩下30000万元作为收购方/新股东取得项目公司股权后继续委托原股东或其关联方办理前期工作、更新项目立项申报、拆迁补偿、清租等的全部费用。 该交易方案的设置，不仅解决了股权转让高溢价产生的所得税问题，还以补偿款和服务费用等形式解决了项目公司的土增税和所得税税前抵扣成本的问题，可谓一举多得。在实务操作中，股权受让方一般都是将股权款以外的交易价款以股东借款形式注入项目公司，项目公司再以物业补偿款、租赁补偿款、相邻权补偿款、拆迁款、其他工程款、咨询费用等形式支付至原股东的关联方或其他第三方（其中与取得土地有关的成本还可加计20%的扣除）。 为便于直观说明，笔者特摘取上述并购方案设计所涉的合同条款，以供读者参考。 关于城市更新项目的收并购及税筹方案，读者可详细参阅笔者在西政资本2017年4月17日及9月20日发布的《深圳市城市更新项目实操系列（七）——交易方案设计及税务筹划》、《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版）》。 二、城市更新项目收并购的全封闭融资方案