出让地价评估与出让底价建议

出让地价评估与出让底价建议-------学习《规范》有感

最近，国土资源部办公厅发布的《国有建议用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“《规范》”）是在土地估价国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称“《规程》”）的基础上制订的专项技术操作规范，旨在规范出让地价评估行为，进一步健全出让定价程序，为出让方确定出让底价提供参考。通过学习，深切感受到《规范》出台的重大意义；细品《规范》，领悟到出让地价专项评估技术操作要求的特殊性，并就出让底价及建议底价等问题也有了一些浅显认识。在此抛砖引玉，以期大家共同提高。

一、《规范》现实意义重大

众所周知，土地出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容。作为依法合理确定出让底价是出让的关键环节，早在2001年，国务院“关于加强国有土地资产管理的通知”（以下简称“国发（2001）15号”）中就明确指出，采用协议方式供地的，必须做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格。但十余年来出让地价评估都是以《规程》的通用性技术要求为指导，时至国家对房地产市场持续宏观调控的今天，专项技术规范触及当前最敏感的出让地价，其现实意义不言而喻。详读《规范》，可以说其最大的亮点当属明确要求估价结论中包含出让底价的建议，第一次将土地估价师推到经济活动的前台，《规范》既规范了土地估价师在社会经济活动中的专业行为，又提升了土地估价师的专业形象，极大地增强了土地估价师的执业信心，意义非凡。

二、出让地价评估

正是有别于其他目的的评估行为，《规范》在出让地价评估技术操作方面有诸多细节要求。

1、评估原则

《规范》指出，出让地价评估是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场的价格水平，评估拟出让宗地的土地使用权价格（或应当补缴的地价款），并在估价结果部分提出出让底价建议及理由。也正是服务于为出让方集体决策确定土地出让底价（或核实应该补缴的地价款）提供参考依据这一特殊评估目的，在《规程》的基础上，《规范》还特别对出让地价评估活动增加了价值主导原则、审慎原则、公开市场原则三大指导性原则。其中，价值主导原则强调土地本身的综合质量是决定地价水平的主导因素；公开市场原则则是要求评估结果的客观性，能在公开、公正、公平的市场上实现；最值得一提的是审慎原则，该原则要求在评估中确定相关参数和结果时，应分析、考虑土地市场运行状况，有关行业发展状况以及存在的风险。可以说，审慎原则是稳字当头，更偏重当前的现实市场背景。总之，三大原则对出让地价评估技术思路、操作细节有深刻影响，使评估结论更客观、更符合现实状况，以促成土地市场有效的需求及有效的供应，从而促进地产市场的平稳运行。

2、评估方法选择

《规范》将常用的评估方法分为两组，一组包括市场比较法、剩余法、收益还原法，一组为成本逼近法、公示地价系数修正法；评估时主张从各组中各选一个方法（特殊情况除外，需作说明）。这种特别要求，表明对土地市场现状和土地成本构成、区域地价水平及地价管理政策的同样关注，促使最终的评估价格趋于客观、能在市场上实现。

3、评估方法运用

《规范》对各评估方法在具体操作细节方面也有特别规定。比如，收益还原法确定土地收益时以当前市场水平为准，并直接假设出让年期内收益水平保持稳定；市场比较法原则上不选用多轮竞价、高溢价率的案例，弃用历史最高或最低楼面地价案例；剩余法对不动产售价不作未来估测，直接采用出让时点的价格水平。另外，对公示地价系数修正法中基准地价、标定地价的公示情况，以及对成本逼近法的土地增值率（收益额）获取均有明确规定。总之，通过对参数、假设条件、相关依据等的特别要求，力保最终评估价格更理性、更客观。

4、估价成果

（1）实用性

如前述，《规范》最具特色的要求是在估价结果部分增加对出让底价决策建议及理由。这种建议性意见针对性强，更贴近委托方要求，使估价工作不再仅流于纸上谈兵、数据演算形式，能实实在在为出让底价定价提供参考，实用性突出。

（2）专业性

《规范》特别规定，出让地价评估工作由土地估价师独立承担，相关估价成果包括估价结果及出让底价建议等需在完成电子备案的土地估价报告中列示，专业行为和专业要求凸显无疑，也有别于其他如房地产评估、资产评估。

三、估价结果与建议出让底价

按《规范》要求，估价结果应包括两方面内容：拟出让宗地的评估价格和出让底价建议。应该说，行使底价建议权既是《规范》的亮点，也是估价师操作的难点。

1、出让底价与出让最低价标准

出让底价是由市、县级国土资源主管部门或出让地价决策机构以土地估价报告的估价结果为重要依据，经集体决策，综合确定的拟出让宗地的最低出让价格，出让底价是保证所有者权益的重要措施之一，出让底价因出让形式不同可分为协议、招标、拍卖、挂牌出让底价四种。国发（2001）15号“通知”就明确指出，各级人民政府均不得低于协议出让最低价出让土地；2006年国务院“关于加强土地调控有关问题的通知”也规定，工业用地出让底价不得低于工业用地最低价标准。换句话说，协议出让最低价、工业用地出让底价这两个标准即是目前现行政策规定的国有建设用地出让最低价标准。

（1）协议出让最低价标准

“协议出让国有土地使用权规定”（国土资源部21号令）规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费，征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让底价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。按政策规定，协议出让最低价标准也是出让土地的最低价标准。

（2）工业用地最低价标准

国务院“关于加强土地调控有关问题的通知”提出，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低标准，并于2007年1月实施《全国工业用地出让最低价标准》。作为工业用地，无论何种出让形式均不得低于该标准出让。

当然，从价格内涵可知，协议出让最低价标准和工业用地最低价标准均属区域性地价，反映的是区域土地出让的最低价格标准。

2、出让底价建议

《规范》要求，在定价程序得出估价结果后，应根据当地市场情况，有关法律和政策等规定，给出底价决策的建议。也就是说，估价师提出出让底价建议可考虑从下述三方面着手：（1）估价结果

拟出让地价估价结果与出让底价应有一定关联性，从理论上说，出让底价≤估价结果。（2）相关法津法规和政策规定

如前述，出让底价确定时不得突破现行规章制度规定的出让最低价标准。

（A）工业用地无论何种形式出让，出让底价都不得低于工业用地最低价标准。（按国土资源部国土资发（2009）56号“关于调整工业用地出让最低标准实施政策的通知”涉及的特殊情形除外。）

（B）协议出让底价不得低于协议出让最低价标准（因开发程度、出让年期等特殊情形除外）。

（C）招、拍、挂出让底价也不得低于协议出让最低价标准。

总之，出让底价在确定时原则上不得突破上述“门槛”，即从数量看，出让底价≥出让最低价标准。当然，由于出让最低价标准反映的是区域地价水平，尚不能反映拟出让宗地的个别特征（出让年期、土地开发状况等特别约定）引起的价格变化，致使确定的出让底价可能低于出让最低价标准。若出现该种情形需作特别分析、说明。

（3）市场情况

根据上述分析，出让底价的定价高低区间已基本明了，借助对市场情况的判识就可实现对出让底价的定量确定。从估价师实际操作看，市场情况分析可从三方面着手:

（A）土地市场运行趋势判断；

（B）统计、整理历史成交情况、尤其近期交易土地起始价、溢价率情况；

（C）拟出让宗地的市场成本分析；

综上所述，从估价师角度提出出让底价建议，是一个新的要求，也是一种新的尝试，期望大家大胆探索。

作者：徐涛

宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法

宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法 二00四年十二月一日 主要内容 第一部分 一、宗地地价评估基本的概念 二、宗地地价评估程序 三、宗地地价评估基本方法 四、宗地地价评估的基本技术要点 第二部分 五、各种用途土地价格评估技术要点及特殊问题的处理方法 六、其他权利土地价格评估技术要点及方法 七、各种估价对象宗地地价评估技术要点及处理方法 八、多宗地价格评估技术要点及处理方法 九、抵押评估注意事项 十、法律诉讼的土地评估注意事项 宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法

宗地地价评估的理论依据是《土地估价理论与方法》、主要技术依据是《城镇土地估价规程》；其次是在宗地地价评估时涉及的相关法律法规等。 ◆如：土地管理法、城市房地产管理法、土地登记规则、《关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发[2003]383号）：“必须以土地证书作为土地权利的唯一证明材料，凡是土地征用、土地开发整理项目、国企改革等涉及的土地权属认定，必须以土地证书为依据，对以其他材料作为土地权属证明的，一律不予承认”。关于印发试行《土地分类》的通知（国土资发[2001]255号）：“评估用途设定的法律依据”等相关法律法规。 ◆企业改制评估有国家土地管理局令第八号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》、国土资发[2001]44号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》、国务院国发[2001]15号《关于加强国有资产管理的通知》、国土资源部令第9号《划拨用地目录》等相关法规文件。 ◆土地抵押评估有抵押法、担保法、《城市房地产抵押管理办法》、《土地使用权抵押登记的有关规定》、《划拨土地使用权抵押登记管理办法》等相关法规文件。抵押房地产必须有完善的产权、用途应符合城市规划的要求、对于已列入旧城改造拆迁范围内的房地产不能作为抵押资产、房地产抵押必须依法及时办理抵押登记、只有依法办理抵押登记的房地产才受法律保护等规定。 ◆出让评估有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条理》55号令、《协议出让国有土地使用权规定》国土资源部令第21号、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部令第11号、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）等相关法规文件。如评估年限的设定、用途设定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低不得低于出让地块所在级别基准地价的70%,低于最低价时国有土地使用权不得出让等规定。 ◆合资以地入股评估还应符合我国对合资企业的有关规定等。除符合土地房产相关的法律法规外还应符合其他部门的有关法律法规。

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范

国有建设用地使用权出让地价评估技 术规范

附件 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 前言 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。 2引用的标准

下列标准所包含的条文，经过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508- 《城镇土地估价规程》 GB/T 18507- 《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010- 《土地利用现状分类》 GB/T 28406- 《农用地估价规程》 TD/T 1052- 《标定地价规程》 TD/T 1009- 《城市地价动态监测技术规范》 3依据 （1）《中华人民共和国物权法》 （2）《中华人民共和国土地管理法》 （3）《中华人民共和国城市房地产管理法》 （4）《中华人民共和国资产评估法》 （5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号） （6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号） （7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号） （8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发

宗地地价评估试题及答案

宗地地价评估试题及答案 (一)判断题来源： l.宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地价格。() 2.基准地价系数修正法适用于已完成基准地价评估城镇中的土地估价。() 3．从现实中，我们可以看到宗地地价在一段时期内可以不变，因此它可以反映土地某一时期的价格水平。( ) 4．市政管和道路等基础设施只是间接地影响地价的高低。( ) 5．在宗地地价评估中，一般估价资料包括社会、经济、政治和环境等方面的资料。( ) 6．估价师根据各个试算价格确定最后估价额时，可采用各个试算价格平均值。( ) 7．宗地估价成果主要是宗地估价报告。() 8．土地估价结果报告和土地估价技术报告都由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。() 9．宗地估价技术报告应重点说明宗地估价的技术方法和详细过程。( ) 10.在非正常的土地市场中，具有相同使用价值的宗地，应该也具有相同的土地收益，使用者也应支付相同的地租。() 11．在估价完成后，估价机构应向委托估价者提交土地估价结果报告。( ) 12.基准地价系数修正法和路线价法都适用于多宗地估价，能够

快速地评估出大量宗地。( ) 13.在土地使用权发生转移时，交易双方对土地价格的认识可以趋于一致，达到共同的价格标准。( ) (二)单项选择题 1．宗地地价评估的基本原理是( )。 A．地租理论B．收益原理C．替代原理D．时效原理 2．根据不同的评估目的，宗地地价可分为( )。来源： A．成交地价、标定地价、出让底价 B．标定地价、出让底价、交易地价 c．路线价、成交地价、出让底价 D．基准地价、标定地价、交易地价 3．基准地价系数修正法是按照( )原则评估宗地价格。 A．收益B．最佳C．替代D．时效 4．基准地价是某一级别的或均质地域内分用途的土地使用权的( )价格。 A．最高B．最低C．中间D．平均 5．能在短时间内快速方便地对大批量宗地进行评估的方法是( )。 A．市场比较法B．剩余法 c．基准地价系数修正法D．成本法 6．基准地价对应的使用年期是各用途土地使用权的( )出让年期。 A．最高B．最低C．平均D．估定 7．某待估宗地使用年限为xx年，已知同一用途下的土地法定最

出让地价评估与出让底价建议

出让地价评估与出让底价建议-------学习《规范》有感 最近，国土资源部办公厅发布的《国有建议用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“《规范》”）是在土地估价国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称“《规程》”）的基础上制订的专项技术操作规范，旨在规范出让地价评估行为，进一步健全出让定价程序，为出让方确定出让底价提供参考。通过学习，深切感受到《规范》出台的重大意义；细品《规范》，领悟到出让地价专项评估技术操作要求的特殊性，并就出让底价及建议底价等问题也有了一些浅显认识。在此抛砖引玉，以期大家共同提高。 一、《规范》现实意义重大 众所周知，土地出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容。作为依法合理确定出让底价是出让的关键环节，早在2001年，国务院“关于加强国有土地资产管理的通知”（以下简称“国发（2001）15号”）中就明确指出，采用协议方式供地的，必须做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格。但十余年来出让地价评估都是以《规程》的通用性技术要求为指导，时至国家对房地产市场持续宏观调控的今天，专项技术规范触及当前最敏感的出让地价，其现实意义不言而喻。详读《规范》，可以说其最大的亮点当属明确要求估价结论中包含出让底价的建议，第一次将土地估价师推到经济活动的前台，《规范》既规范了土地估价师在社会经济活动中的专业行为，又提升了土地估价师的专业形象，极大地增强了土地估价师的执业信心，意义非凡。 二、出让地价评估 正是有别于其他目的的评估行为，《规范》在出让地价评估技术操作方面有诸多细节要求。 1、评估原则 《规范》指出，出让地价评估是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场的价格水平，评估拟出让宗地的土地使用权价格（或应当补缴的地价款），并在估价结果部分提出出让底价建议及理由。也正是服务于为出让方集体决策确定土地出让底价（或核实应该补缴的地价款）提供参考依据这一特殊评估目的，在《规程》的基础上，《规范》还特别对出让地价评估活动增加了价值主导原则、审慎原则、公开市场原则三大指导性原则。其中，价值主导原则强调土地本身的综合质量是决定地价水平的主导因素；公开市场原则则是要求评估结果的客观性，能在公开、公正、公平的市场上实现；最值得一提的是审慎原则，该原则要求在评估中确定相关参数和结果时，应分析、考虑土地市场运行状况，有关行业发展状况以及存在的风险。可以说，审慎原则是稳字当头，更偏重当前的现实市场背景。总之，三大原则对出让地价评估技术思路、操作细节有深刻影响，使评估结论更客观、更符合现实状况，以促成土地市场有效的需求及有效的供应，从而促进地产市场的平稳运行。 2、评估方法选择 《规范》将常用的评估方法分为两组，一组包括市场比较法、剩余法、收益还原法，一组为成本逼近法、公示地价系数修正法；评估时主张从各组中各选一个方法（特殊情况除外，需作说明）。这种特别要求，表明对土地市场现状和土地成本构成、区域地价水平及地价管理政策的同样关注，促使最终的评估价格趋于客观、能在市场上实现。 3、评估方法运用 《规范》对各评估方法在具体操作细节方面也有特别规定。比如，收益还原法确定土地收益时以当前市场水平为准，并直接假设出让年期内收益水平保持稳定；市场比较法原则上不选用多轮竞价、高溢价率的案例，弃用历史最高或最低楼面地价案例；剩余法对不动产售价不作未来估测，直接采用出让时点的价格水平。另外，对公示地价系数修正法中基准地价、标定地价的公示情况，以及对成本逼近法的土地增值率（收益额）获取均有明确规定。总之，通过对参数、假设条件、相关依据等的特别要求，力保最终评估价格更理性、更客观。

关于《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》涉及若干问题的处理原则

关于《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》涉及若干问题的处理原则（一） 在研究讨论的基础上，现对《规范》中的部分技术问题解答如下： 1、在出让地价评估中，如何应用标定地价系数修正法？ 答：应用标定地价系数修正法有两个前提： 一是在按照国土部统一的技术要求开展了标定地价公示工作的城市，经向部进行标定地价体系备案后，方可使用该方法。 二是应用标定地价系数修正法的具体步骤与要求，需按照即将出台的相关技术标准或评估指导办法执行。 2、市场比较法中，关于“各比较案例的修正幅度不能超过30%”的规定中是否包含了容积率修正。 答：这里所指的“比较案例价格”，可以采用楼面地价。 3、对于因土地用途与容积率同时调整，需要补缴地价的，是否各种条件下的地价均要求按照《规范》中确定的原则，选用两种（含两种）以上方法评估？ 答：原则上，各种条件下的地价均要求采用两种（含两种）以上方法独立评估，方法选择应符合《规范》要求。特殊情况下，如认为只能采用一种方法评估，需经省级以上协会组织专家论证，并在评估报告中附专家签字的论证意见。 4、如果按《规范》要求采用的两种方法评估结果差异较大，地价确定时能否舍弃一种评估方法的测算结果？ 答：地价确定中，各评估方法测算结果的权重应按照符合《城镇土地估价规程》的要求确定，并需充分阐述理由。 5、在评估生地或不完全开发土地的出让价格中，应如何理解“先评估熟地地价，再核减开发费用”的要求？ 答：评估此类用地出让价格时，应运用所选评估方法，分别测算出与“地价定义”相对应的评估价格；在应用各评估方法中，应先评估熟地价格，再核减开发费用，直至其开发程度与地价定义一致。对于不完全开发时（如缺少某一基础设施的配套）的地价评估，可在方法运用过程中，通过相关参数的修正，直接评估出与地价定义相一致的评估结果。 6、对于因低效利用土地再开发、政府主动调整规划等原因造成容积率等土地使用条件变化的情况，补地价评估时，是否执行“择高原则”？ 答：此类处理原则属政策性要求，应在各地的执行细则中予以明确，请关注各省级国土资源主管部门制订的实施细则。 中国土地估价师协会技术审裁委员会

特定用地类型地价评估分析

特定用地类型地价评估分析 一、特定用地类型的范围与特点 特定用地类型主要是指除商业用地、住宅用地、工业用地以外的其他需要进行地价评估的用地类型。按照全国《土地分类》标准，特定用地类型属于建设用地的范畴。 （一）特定用地类型的范围 按照特定用地类型的性质、分布特征、土地的使用功能状况，特定用地类型大体上可以分成以下两类： 1．基础设施用地。其范围包括：（1）给排水设施用地，如水源地、给排水管网用地等；（2）供电设施用地，如发电场、输电线路、变电站用地等；（3）供热供气设施用地，如锅炉房用地、天然气和煤气输送管网用地等；（4）电讯设施用地，如电信基站用地等；（5）消防设施用地，如消防站用地等；（6）环卫设施用地，如污水处理场、垃圾焚烧场用地等；（7）交通设施用地，如铁路用地、公路用地（包括高速公路、等级公路）、民用机场用地、港口码头用地、管道运输用地（如石油管道运输用地）、城市街巷用地（如城市道路、公共停车场、立交桥用地等）。 2．公共设施用地。其范围包括：（1）机关团体用地，如国家机关、社会团体、广播电视台、新闻出版单位的办公用地；（2）教育用地，如大中小学校、幼儿园等各种教育机构直接用于教育的用地；（3）科研设计单位用地，如独立的科研院所、勘察规划设计单位用地；（4）文体用地，如提供公共服务的文化、体育设施用地；（5）医疗卫生用地，如医院、防疫站、急救中心、血站等用地；（6）慈善用地，如福利院、孤儿院、养老院等用地；（7）瞻仰景观休闲用地，如名胜古迹、公园、市民广场、公用绿地等用地；（8）宗教设施用地，如教堂、寺院、道观用地；（9）墓葬地，如陵园、殡葬场、公共墓地等用地。 （二）特定用地类型的特点 1．分布零散，遍布城乡地区。特定用地类型由于其功能的特定性，往往分布比较零散，遍布城市和农村地区，没有形成一定规模的用地功能分区。 2．用地形态多呈点、线状。 3．土地使用权类型多为划拨土地使用权。

2015年深圳市宗地地价测算规则

2015年深圳市宗地地价测算规则 深圳市宗地地价测算规则(试行) 颁布机关:深圳市规划和国土资源委员会法规来源:深圳市规划和国土资源委员会 颁布文号:深规土〔2013〕12号范围级别:地市级实施状态:有效 公布时间:2013-01-08 实施时间: 废止时间: 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则(试行)》的通知文号:深规土〔2013〕12号 各有关单位: 《深圳市宗地地价测算规则(试行)》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则(试行) 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。

第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算: 宗地地价,?基准地价×建筑面积×适用类型修正系数,土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算: (一)基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 (二)涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。 (三)容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。 第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算: (一)由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。 (二)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70 元扣减。 (三)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。 第七条同一宗地涉及多种用途的，宗地地价按照各类用途的建筑指标分别测算地价后合计。 第八条行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以基准地价标准的35%测算应缴纳的地价。土地使用期限低于法定土地使用权出让最高年限的，可以在申请人补缴地价后予以补足。

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台 2018年4月9日起正式施行

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台2018年4 月9日起正式施行 3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称《规范》)。《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。已出具土地估价报告的，不再调整。是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 前言 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。 2引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》

商住综合楼地价评估的三种方法

商住综合楼地价评估的三种方法 基准地价系数修正法是一种快速的、大量的价格评估方法。目前，全国98％以上城市均制定颁布了基准地价，基准地价系数修正法也成为各评估机构常用的评估方法之一。由于我国基准地价多是以一定容积率下的商业、住宅、工业为类别的均质区域平均价格表示，因此，对于大量的综合用地(以商住综合为主)应如何采用不同类别的基准 地价进行修正评估，一直为众多业界人士所争论，对此，笔者认为可采用以下三种评估思路： (一)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格，进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)： 土地总价＝土地总单价×土地总面积＝(修正分摊后的商业用地单价＋修正分摊后的住宅用地单价)×土地总面积 由于受资料所限，此种方法在应用中多以单一用途下的地价分配率代替不同用途下地价在立体空间中的分配率。 (二)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，求出不同类型用地的单价，再按一定原则分摊土地利用面积，以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积，加和求得总地价。其公式表现为(以商住楼为例)： 土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价＝修正后的商业用地单价×商业分摊土地面积＋修正后的住宅用地单价×住宅分摊土地面积

其中面积分摊的原则为：不同用途的建筑造价和房地产市场销售价格相差不大时，按照各种用途建筑面积占建筑总面积的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差不大，而房地产市场销售价格相差较大时，可以按照各种用途房地产的市场价值占整个建筑的总市场价值的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差较大，而房地产市场销售价格相差也较大时，以剩余法分别计算出土地价格后进行分摊。 (三)以楼面价为基础，通过容积率修正及楼层修正，得出不同用途不同楼层的楼面地价，乘以相应建筑面积，得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)： 土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价＝修正后的商业楼面地价×商业建筑面积＋修正后的住宅楼面地价×住宅建筑面积 现以某城市基准地价为例，分别用上述三种方法评估商住综合楼用地价格。 该城市基准地价为标准容积率(商业、住宅均为2．0)下的分类定级的级别均价，分别以地面价和楼面价两种形式表现，其中商业楼面价为首层楼面地价，住宅楼面价为多层住宅的平均楼面地价。商业用地地价分配率：总层数7时，首层地价分配率为37％；住宅用地地价分配率：总层数7时，首层地价分配率为12％。 设某宗地面积7000平方米，建筑密度30％，共7层，容积率2．1，该容积率下商业用地地面价容积率修正系数为1．03，住宅用地地面价容积率修正系数为1．04。首层商铺，2层至7层住宅，宗地所处区域商业级别价为每平方米5670元，商业首层楼面价为每平方米

深圳市宗地地价测算规则

深圳市宗地地价测算规则（试行） 颁布机关：深圳市规划和国土资源委员会法规来源：深圳市规划和国土资源委员会颁布文号：深规土〔2013〕12号范围级别：地市级实施状态：有效 公布时间：2013-01-08 实施时间：废止时间： 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知文号：深规土〔2013〕12号 各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算： 宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项 第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。

关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)

国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号） 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局: 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下： 一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。 二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。 三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发…2012?35号）要求，

由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。 四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。对估价结果的采用情况及其理由，应纳入集体决策的记录文件，存档备查。 起拍（始）价应当根据当地土地市场的实际情况合理确定，可以高于、低于或等于出让底价，但成交价不能低于底价。 五、省级国土资源主管部门要加大监督指导力度，定期组织土地估价行业协会或专家，对已备案的土地估价报告进行随机抽查和评议，并向社会公布抽查评议结果。 六、出让方对估价结果有异议的，可申请省级土地估价师协会或中国土地估价师协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。 七、部将根据各地实际和土地市场运行情况，适时修订《规范》，各省级国土资源主管部门可制订本地实施细则。 本文件的有效期为五年。 附件：国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行） 2013年4月8日

地价评估的表述方式

地价评估的表述方式 地价评估的表述方式 估价、地价是土地资产管理的核心内容，要做好这项工作，并使之制度化、规范化，必须正确地掌握地价评估的表述方式，才能合理有效地确定地价，促进土地使用制度改革向纵深发展。 准确地表述地价并正确地确定地价首先必须明确土地的使用类型，这是较好地评估地价的基础。 根据国家有关土地管理的规定，结合城镇土地规程，用地类型可划分为商业、工业、住宅三种，在实践中，对商业性房地产、科研医院、营业性公用设施等用地性质的认定界线较为模糊，缺少层次，有必要在实践中进一步研究解决。 在日常土地估价中，可以依据主导用途确定，如工业项目中，配套的办公、内部食堂、单身宿舍、娱乐场所等。依照实际用途和用地面积比例计算：商业用地中仓储类用地不能单独列出，视为商业用地。在确定了划分土地使用类型的基础上，才能根据市场特点进行表述和确定地价。其表述方式是： 1、基准地价的表述方式。目前。国内基准地价的表述方式基本是两种：一是地租还原性基准地价的表述方式。即地价等于地租资本化，用测算的年级差地租除以土地还原率，然后用每类用地的出让年期修正。二是成本法基准地价的表述方式。将基准地价划分为几部分，如划分为土地开发及其他费用、各级别基准地价由各部分调整后累加而来，近似于成本估价法。 从实践上看，地租还原法表述的地价静态上符合地价理论，而在当前土地市场培育及实地运用上则缺乏弹性，有些问题难以解决。地价测算本质上与土地的地租量多少有关，可是准确地测定地租量是一大难题。成本法表达的地价在当前多数城市运用起来较灵活，符合现行市场规律，有利于土地市场培育。待将来土地市场发育到一定程度时，可以采用市场比较法估价。 2、宗地出让金的表述方式。为确保土地超额利润收归国家，一是出让金的数量水平，如何定价才能使土地使用者可以承担，同时也可以保证国家尽可能多的土地收益；二是用何种方式去定价。根据估实践，我认为，应将各级别测算的理论级差地租的一定比例作为国家收

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范

附件 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 前言 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据 《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中 华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评 估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议 出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、 行业标准，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土 地估价师与土地登记代理人协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的 地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租1． 赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。 2引用的标准

下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本 规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 《城镇土地估价规程》18508-2014GB/T 《城镇土地分等定级规程》18507-2014GB/T 《土地利用现状分类》21010-2017GB/T 《农用地估价规程》28406-2012GB/T 《标定地价规程》1052-2017TD/T 《城市地价动态监测技术规范》1009-2007TD/T 3依据 （）《中华人民共和国物权法》1

（）《中华人民共和国土地管理法》2 （）《中华人民共和国城市房地产管理法》3 （）《中华人民共和国资产评估法》4 （）《中华人民共和国城5 2． 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第号）55 （）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国6土资源部令第号）39 （）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第7号）21 （）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第号）861

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。 2引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》 GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》 GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》 TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》 3依据 (1）《中华人民共和国物权法》 (2）《中华人民共和国土地管理法》 (3）《中华人民共和国城市房地产管理法》 (4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号） (5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号） (6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号） (7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号） (8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号） (9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范

关于转发中国土地估价师协会《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》涉及若干问题的处理原则（一） 各土地估价机构： 中国土地估价师协会《关于〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉涉及若干问题的处理原则（一）》已经发布，现转发给你们。 北京房地产估价师和土地估价师协会 二○一三年八月二十二日关于《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》涉及若干问题的处理原则（一）在研究讨论的基础上，现对《规范》中的部分技术问题解答如下： 1、在出让地价评估中，如何应用标定地价系数修正法？ 答：应用标定地价系数修正法有两个前提： 一是在按照国土部统一的技术要求开展了标定地价公示工作的城市，经向部进行标定地价体系备案后，方可使用该方法。 二是应用标定地价系数修正法的具体步骤与要求，需按照即将出台的相关技术标准或评估指导办法执行。 2、市场比较法中，关于“各比较案例的修正幅度不能超过30%”的规定中是否包含了容积率修正。 答：这里所指的“比较案例价格”，可以采用楼面地价。 3、对于因土地用途与容积率同时调整，需要补缴地价的，是否各种条件下的地价均要求按照《规范》中确定的原则，选用两种（含两种）以上方法评估？ 答：原则上，各种条件下的地价均要求采用两种（含两种）以上方法独立评估，方法选

择应符合《规范》要求。特殊情况下，如认为只能采用一种方法评估，需经省级以上协会组织专家论证，并在评估报告中附专家签字的论证意见。 4、如果按《规范》要求采用的两种方法评估结果差异较大，地价确定时能否舍弃一种评估方法的测算结果？ 答：地价确定中，各评估方法测算结果的权重应按照符合《城镇土地估价规程》的要求确定，并需充分阐述理由。 5、在评估生地或不完全开发土地的出让价格中，应如何理解“先评估熟地地价，再核减开发费用”的要求？ 答：评估此类用地出让价格时，应运用所选评估方法，分别测算出与“地价定义”相对应的评估价格；在应用各评估方法中，应先评估熟地价格，再核减开发费用，直至其开发程度与地价定义一致。对于不完全开发时（如缺少某一基础设施的配套）的地价评估，可在方法运用过程中，通过相关参数的修正，直接评估出与地价定义相一致的评估结果。 6、对于因低效利用土地再开发、政府主动调整规划等原因造成容积率等土地使用条件变化的情况，补地价评估时，是否执行“择高原则”？ 答：此类处理原则属政策性要求，应在各地的执行细则中予以明确，请关注各省级国土资源主管部门制订的实施细则。 中国土地估价师协会技术审裁委员会 2013年8月1日

浅析地价评估与招拍挂出让底价的关系

浅析地价评估与招拍挂出让底价的关系[王学哲] 摘要： 2002年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令），明确规定：“自2002年7月1日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。”自此，一场轰轰烈烈的土地供应制度革命展开了。 在整个招牌挂交易过程中，土地出让底价的确定无疑是其中最敏感和关键的环节。出让底价过高，可能导致项目交易失败，影响到项目的建设进度和资金回笼；出让底价过低，可能会造成国有资产流失。 本文将从合理的确定出让底价出发，结合评估和招牌挂的相关理论和实践，就如何运用合理的方法对项目的土地价值进行评估，如何在地价评估的基础上确定招拍挂底价进行的论述。 关键词：土地招拍挂底价交易价评估 一、土地招拍挂出让评估的特点 土地招拍挂交易在我国尚处于起步阶段，土地招拍挂出让评估相对于其他目的下的土地评估有着鲜明的特点，把握这些特点是我们从事地价评估，进而确定招拍挂出让底价的前提。 1.招拍挂出让评估是正常市场价的评估 传统的土地评估业务主要包括土地出让金评估、土地征收价值评估等。土地出让金评估由于直接关系到国家的财政收入，其评估价值一般必须限定在既定的基准地价范围之内；而土地征收价值评估由于关系到社会的稳定和城市建设进展，政府对其征收价值同样设定了最低保护价等限定，其评估必须依据土地管理法和拆迁法规等规定进行评估，都不是正常交易情况的市场价评估。 而土地招拍挂则是在公开、公平等条件下展开的，是完全的市场化行为就单个项目而言，实现土地交易价值的最大化是土地出让方的目标，因此招拍挂评估是正常的市场价值评估。 2.招拍挂出让评估是规划条件下的评估 土地抵押、土地征收等目的的评估，都是基于对土地的现状用途基础之上的。

宗地地价评估技术报告李亚卓

土地估价报告 第一部分概述（略） 第二部分估价对象界定 一、估价对象描述 城阳区新城花园华五区，位于城阳区明阳路244号，德阳路以北，中城路与康城路之间。地理环境优越，交通便利，周边配套设施较为完善，邻近银行金融一条街，邮政、农业银行、交通银行、工商银行等，距太阳城很近。文化氛围浓厚，周边有新城花园幼儿园，青岛经济贸易学校，青岛电大城阳分校，实验小学，实验中学，职教中心；小区生活环境舒适，华三、华四、华五小区相连成片，组成了较大的居住小区，商业服务类型全面完善；位于城阳区中轴线上附近，邻近沃尔玛、城阳区政府，人民广场，百姓乐园等大型休闲广场，大型超市有喜盈门超市等2家；小型超市，步行到最近的大型超市需14分钟，均价6400元/平方米。 1、土地登记状况 1.1土地位置：城阳区德阳路 1.2土地用途：住宅和商服用地 1.3四至：东至中城路；西为康城路；南至德阳路；北为崇阳路。 1.4土地面积：占地面积 2.5万平方米 2、土地权利状况 2.1土地所有者：国家所有 2.2土地使用者：买方及承租方 2.3土地使用权取得方式 土地取得时间：1998年 3、土地基础设施状况 宗地外基础设施条件：南面金融一条街太阳城，东邻宝龙购物广场，百姓乐园，沃尔玛，纽斯塔练歌广场等大型休闲广场，西邻农贸市场，城阳实验幼儿园，青岛经济贸易学校以及青岛电大城阳分校等高校。 宗地内平整状况：三通一平 4、土地利用状况 4.1建筑物 建筑物名称：新城花园（华五） 建筑物用途：住宅和商服用地 建筑物耐用年限：住宅70年，商服40年 建筑层数：六层，局部三层商业网点以及一座三层幼儿园 建筑结构：砖混 建筑面积：2,5万平方米 建筑容积率：2.9 二、影响地价的因素说明 1、一般因素 1.1城市资源状况 城市地理位置：城阳区地处中国重要的经济中心城市和沿海开放城市——青岛的近郊，是进出青岛市区的北大门，距青岛市区中心35公里，地理坐标：东经120°07′-120°34′、北纬36°11′-36°24′地理位置重要。域内交通发达，民航流亭国际机场坐落区内；距青岛港18公里，距黄岛前湾港45公里；胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道、204国道、

土地价格评估收费标准

土地价格评估收费标准 （1994年12月12日国家计委国家土地管理局计价格[1994]2017号） 为促进土地价格评估工作的健康发展，根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定，对土地价格评估实行有偿服务。现将有关事项通知如下： 一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。 二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。 三、一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费额，各档收费额累计之和为收费总额。目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》(附表一)执行。 四、城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表二)协商确定。 五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。 清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计收评估费；每宗地评估费不足300元的按300元收取。 土地价格评估委托单位付费确有困难的，通过双方协商，评估机构可酌情减收。 六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。对经济特区的收费标准可规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。 七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准，履行合同要求，切实提供质价相称的服务。 八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查，对随意简化工作程序和内容，达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准

农用地基准地价评估

2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1) (1)样点地价平均法 ①评估步骤 采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查； b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查； d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价； f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的内容和要求 a)资料和外业调查的内容 ●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； ●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； ●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求 ●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理； ●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库； ●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ●样点调查应符合数理统计要求。 ③确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。 ④投入产出样点和市场交易资料调查 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。 a)调查样点的要求 ●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； ●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；