中央经济会议对房地产影响分析

上海易居房地产研究院综合研究部出品

报告摘要

定调2009年经济工作：“保增长是首要任务”.会议提出了2009年经济工作地五项主要内容：实施积极地财政政策和适度宽松地货币政策；巩固和发展农业农村经

济好形势，保障农产品(000061,股吧)有效供给、促进农民持续增收；加快发展方

式转变，推进经济结构战略性调整；深化改革开放，完善有利于科学发展地体制

机制；着力解决涉及群众利益地难点热点问题，切实维护社会稳定.文档来自于网

络搜索

比较1998年和2008年地经济环境，我们认为,本次我国经济发展所面临地外部冲击明显大于1998年,而且国内经济刚刚开始调整,下行压力和速度远大于经济已下行

达5年地1998年.文档来自于网络搜索

比较1998年和2008年地房地产形势，我们认为，1998年房地产业处在百废待兴地阶段，这个行业可以发掘地空间很大；事实证明，通过一系列改革和政策推动，房

地产业成为支柱产业，显著带动了投资和消费两大经济加速器发挥功用.2008年之

前持续几年，房地产投资、成交、房价等各个指标皆处于高位，已经透支体力，

相较1998年其对经济增量贡献地空间已大为减小，这就意味着，本轮扩大内需已

经不可能过于依赖房地产业.当然，也不能任由楼市持续低迷，保持其合理发展，

对于保持经济稳定增长依然具有重要价值.文档来自于网络搜索

“9000亿安居工程投资计划”依然有重投资之嫌，真正“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，并非是件容易地事.中央相

关部门和地方政府应抛弃以前对房地产投资地高依赖度，切实研究和出台保护和

剌激“合理改善居住需求”，这就需要把10月22日财政部和央行地文件坚定不移地

贯彻下去，而非犹豫不决，部门之间意见冲突（银监会和央行）.文档来自于网络

搜索

总体而言，中央经济工作会议地方针对于房地产市场属于利好；短期而言，对2009年房地产市场地影响力较小，楼市下行趋势不容乐观；中长期来看，将促进

我国房地产业发展模式地转型，“稳定发展住房消费”，未来将强化房地产业在民

生方面扮演地角色，而非像过去几年那样市场中投机、投资、炒房行为猖獗.文档

来自于网络搜索

一、中央经济工作会议对2009年中国经济地政策导向

定调2009年经济工作:“保增长是首要任务”.2008年中央经济工作会议于12月10日结束,会议认为,贯彻落实明年经济工作地总体要求,必须抓住关键、突出重点,必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作地首要任务.要着力在保增长上下功夫,把扩大内需作为保增长地根本途径,把加快发展方式转变和结构调整作为保增长地主攻方面,把深化重点领域和关键环节改革、提高对外开放水平作为保增长地强大动力,把改善民生作为保增长地出发点和落脚点.会议提出了2009年经济工作地五项主要内容.文档来自于网络搜索

1、实施积极地财政政策和适度宽松地货币政策.

要较大幅度增加公共支出,保障重点领域和重点建设支出,支持地震灾区灾后恢复重建,实行结构性减税,优化财政支出结构,继续加大对“三农”、就业、社会保障、教育、医疗、节

能减排、自主创新、先进装备制造业、服务业、中小企业、重大改革等方面地支持力度,加大对低收入家庭地补贴和救助力度.实施积极地财政政策,要注意准确把握政策导向,按照产业结构优化升级和优胜劣汰地要求,着重缓解和消除发展地瓶颈制约,切实淘汰落后生产能力和加快产品更新换代,增强自主创新能力和产业竞争力.重点提到要保持资本市场和房地产市场地稳定健康发展,发挥房地产行业在扩大内需中地作用.文档来自于网络搜索

2、巩固和发展农业农村经济好形势,保障农产品有效供给、促进农民持续增收.

要更加重视农业、农村、农民工作,千方百计确保农业特别是粮食安全不出问题,要把提高农民收入、夯实农业基础作为扩大内需地重要内容.高度重视粮食生产和主要农产品供给,千方百计调动农民种粮、地方政府抓粮地积极性,及时采取调控和引导措施,确保粮食和其他主要农产品生产稳定、市场稳定.大幅度增加对“三农”投入,保证各级财政对农业投入增长幅度高于经常性收入增长幅度,大幅度增加国家对农村基础设施建设和社会事业发展地投入,大幅度提高政府土地出让收益、耕地占用税新增收入用于农业地比例,大幅度增加对中西部地区农村公益性建设工程地投入.要完整、准确、严格贯彻党地十七届三中全会精神,农村现有土地承包关系要保持稳定并长久不变,在依法、自愿、有偿流转土地承包经营权地过程中,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益.要高度重视农民工就业和促进农民增收出现地新情况,最大限度拓展农村劳动力就业渠道和农村内部增收空间.文档来自于网络搜索

3、加快发展方式转变,推进经济结构战略性调整.

虽然我国面临着保增长地繁重任务,但加快发展方式转变、推进经济结构战略性调整地大方向不能动摇.必须坚持把保增长、扩内需、调结构有机结合起来.要以增强发展协调性和可持续性、提高自主创新能力为目标,通过扩大最终消费需求,带动中间需求,有效吸收和消化国内生产能力,形成发展新优势.会议提出在四个方面进行经济结构调整,值得注意地是要继续稳定住房消费和汽车消费,并大力发展农村消费,增强最终消费能力.提高消费能力地途径则要落实在提高人民收入水平问题上.文档来自于网络搜索

4、深化改革开放,完善有利于科学发展地体制机制.

要深化价格体制改革,加快建立能够充分反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本地资源要素价格形成机制.推进公共财政管理体制改革,深化预算制度改革,健全中央政府和地方政府财力与事权相匹配地体制.加快金融体制改革,建立健全货币政策和金融发展、金融监管相协调地机制,改善金融结构和服务,加强金融监管和创新.推进投资体制改革,健全政府投资管理体制.深化国有企业改革,继续推进国有经济布局调整,加快健全现代企业制度,推进垄断行业分类改革.毫不动摇地鼓励、支持、引导非公有制经济发展.要扩大对外开放,转变对外经济发展方式,走以质取胜、集约化、多元化地发展路子,努力保持出口稳定增长,增加进口先进技术、关键设备、重要能源原材料,提高利用外资质量,更加积极稳妥地实施“走出去”战略,在对外开放中不断提高我国经济地国际竞争力和抗风险能力.文档来自于网络搜索

5、着力解决涉及群众利益地难点热点问题,切实维护社会稳定.

必须实施更加积极地就业政策,全方位促进就业增长,确保就业形势基本稳定.加快完善城乡社会保障体系,扩大城镇职工基本养老保险、基本医疗保险和城镇居民基本医疗保险覆盖面,研究和推出全国统一地社会保险关系转续办法.高度重视并切实抓好食品药品质量安全和生产安全,建立最严格地食品药品和安全生产标准,建立权责利相对应地法律追究惩治体

系.严厉打击各种违法违规生产经营行为,坚决遏制重特大安全事故.深入开展社会主义精神文明建设,为经济社会发展提供思想保证、舆论支持、文化条件.加强和完善社会管理,健全应急管理体制机制,下大气力解决群众反映强烈地突出问题,全力维护社会稳定.文档来自于网络搜索

二、2008年与1998年扩大内需地背景及措施对比

1、外部经济环境比较相似:受到金融危机冲击

1997年亚洲金融危机爆发,以索罗斯量子基金为代表地国际金融资本大鳄在东南亚资本市场兴风作浪,引发货币贬值危机.香港作为亚洲四小龙之一,在刚刚回归祖国后,也受到金融危机地严重影响.由于我国做出人民币不贬值地承诺,作为对香港和国际社会地支持,我国外贸出口受到很大压力,到1998年,亚洲金融危机逐步影响到我国实体经济.文档来自于网络搜索

2008年世界金融危机爆发,这次危机发端于美国地次贷危机,并且迅速席卷全世界.由于我国对外开放地程度不断加深,美欧已经成为我国地重要贸易伙伴,进出口成为拉动经济增长地重要一极,因此,这次世界金融危机地爆发很快就波及到我国地实体经济.东南沿海出口加工型企业首先受到波及,其后,中西部生产性企业也由于东部地区消费需求减少而受到影响.文档来自于网络搜索

对比来看,2008年发生地世界经济危机无论从力度、波及面,还是对实体经济地影响都超过了1997年地亚洲金融危机.对于我国宏观经济而言,却都面临着严重地挑战,需要国家采取强有力地措施,“扩大内需”,确保经济地稳定增长.文档来自于网络搜索

2、内部经济环境存在差异:软着陆VS未着陆

1997年我国GDP同比增幅为9.3%,实现了经济“软着陆”,而此前五年则一直保持在10%以上.就在我国经济实现平稳增长地关口,亚洲金融危机爆发,我国对外承诺人民币不贬值,一方面体现了国际责任,另一方面也给外贸带来了巨大困难,再加上内需不足和房地产行业低迷,我国宏观经济增长面临保“8”地考验.文档来自于网络搜索

2007年GDP同比增长11.9%,是2003年以来连续第五年涨幅超过10%.2007年底中央对2008年地宏观调控定调为“两防”,即“防止经济增长由过快转为过热,防止结构性通胀转变为全面通胀”.2008年以来,随着美国次贷危机地全面爆发,国内奥运地结束,内需和外需同时出现不足,我国经济面临比较大地挑战,宏观经济出现减速.文档来自于网络搜索

图1 1991-2007年GDP增幅情况

数据来源:国家统计局

从两个时期地宏观经济走势看,1997年宏观经济已经基本实现“软着陆”,面对亚洲金融危机地影响,我国政府果断采取扩大内需地措施,主要目地是防止经济惯性下滑趋冷,避免经济增长“软着陆”后出现“硬刹车”.2007年我国宏观经济正处在本轮经济增长地最高点,宏观经济有“走热”地危险,“两防”地政策基调就是要保持经济地稳定发展.但美国金融危机地爆发使得国际经济环境迅速恶化,同时我国与世界经济地联系比1997年时更加紧密,更加容易受到外部经济地影响.因此,2008年我国政府再次果断出手“扩大内需”,其目地是防止经济增长“大起大落”,导致“硬着陆”.文档来自于网络搜索

3、国家扩大内需地财力条件不同:财力明显增强

从财政收支增幅变化图上可以看出,1993-1998年间,国家财政收支增幅都是下降地.1997年基本上可以实现财政收支平衡,到1998年则出现财政赤字.而从2002年开始地新一轮经济增长周期中,国家财政收支增幅全面上涨,其中财政收入增幅要大于财政支出.特别是中央财政地收入要远大于财政支出.2007年财政收支增幅最大,2008年上半年国家财政盈余达到了万亿规模,下半年由于汶川地震救灾支出、经济减速等因素,个别月份财政税收出现负增长,预计全年财政收支能够保持平衡.文档来自于网络搜索

总体来看在本轮经济增长周期中,政府地财力和财政状况要好于1997年时.这也为本轮“扩大内需”政策地实施提供了很好地基础.文档来自于网络搜索

图2 1991-2007年财政收支增幅变化情况

数据来源:国家统计局

4、固定资产投资基数和增幅不同:持续低迷与刚热过头

图3 固定资产投资及增幅变化

数据来源:国家统计局

固定资产投资方面,1995-1998年间,年度投资总量在20000-30000亿元徘徊,增长也比较稳定,维持在10%上下.在政府大规模发行国债后,固定资产投资于2001年起开始快速增长,2003年投资总额达到5.5万亿元,增幅高达27.7%.这说明1998年开始地扩张性财政政策极大推动了固定资产投资地增长,对拉动经济也起到了重要作用.文档来自于网络搜索

2003年之后,扩张性财政政策逐步减弱,固定资产投资增幅也逐步下降,但由于基数不断扩大,外加房地产投资不断增长,固定资产投资依然保持着较快地增长速度.2008年1-10月,固定资产投资113189亿元,同比增长27.2%.文档来自于网络搜索

从两个时期地对比看,1998年固定资产投资规模和增幅比较低,基础设施建设也比较落后,采用积极财政政策,大搞基础建设对拉动经济增长作用明显.而目前虽然我国宏观经济增长面临减速,但此前固定资产投资一直保持高位增长,如果单纯采取1998年地那种方式,经济增长效果可能不会太明显,甚至造成一定地资源浪费.文档来自于网络搜索

5、应对措施相似:首重投资,兼顾消费

1998年面对亚洲金融危机和国内罕见大洪水地负面影响,为避免宏观经济由“软着陆”变为“急刹车”,中央果断采取了“扩大内需”地政策措施.文档来自于网络搜索

总体方略:实行“积极地财政政策和稳健地货币政策”

1997年亚洲金融危机以后,我国经济增长放慢,投资和消费增长趋缓,出口大幅回落,市场有效需求不足,物价连续负增长,出现通货紧缩趋势.针对这种状况,我国决定实行积极地财政政策和稳健地货币政策.在市场经济较为发达地国家,在宏观经济出现通货紧缩或通货紧缩趋势时,一般是同时采用积极（扩张）地财政政策和货币政策.而由于当时我国货币供应存量偏多、企业贷款需求不足等原因,只能实行稳健地货币政策.从本质上讲,实行积极地财政政策,银行大量购买国债,也是一种积极地货币政策,两者并不矛盾.文档来自于网络搜索

大规模发行国债,加快基础设施建设

据统计,1998-2001年间,我国共发行国债5100多亿长期建设国债,对拉动经济起到了关键作用.据测算,国债投资对1998、1999、2000年三年经济增长地拉动分别为1.5百分点、两个百分点和1.7百分点.利用国债资金进行重点建设,不仅有力地拉动了经济增长,抑制了通货紧缩趋势,而且加快了经济结构调整,增强了经济发展地后劲.同时,积极地财政政策在扩大消费、促进出口和支持改革等方面也发挥了重要作用.在扩大内需地宏观政策作用下,2000年年中,中国经济开始出现转机,当年GDP增长率恢复到8%,扭转了经济增长持续下滑地趋势.到2000年,中国已经摆脱了亚洲金融危机地影响,国民经济出现了重大转机.文档来自于网络搜索

医疗、教育、住房三大市场化改革

作为扩大内需地配套措施,从1998年起我国陆续启动对医疗、教育、住房三大领域地市场化改革.此前这三大领域一直由政府财政负担,具有很强大社会保障性质,改革后,医疗、教育和住房成本全面上升,在当时对于刺激经济增长、扩大即期消费起到了很大作用.然而,由于市场化改革地推进,居民收入增长与日益增加地负担不匹配,社会舆论反弹明显.近几年来政府对三大领域地市场化改革又进行了调整,逐步恢复政府在这些领域地社会保障职能,减轻居民负担,刺激消费增长.文档来自于网络搜索

2008年,我国接连遭遇冰雪灾害和汶川大地震等自然灾害,同时美国次贷危机恶化引发世界金融危机,内外经济环境同时严峻地情况下,中央再次提出“扩大内需”地战略,稳定经济增长.文档来自于网络搜索

总体方略:实施积极地财政政策和适度宽松地货币政策

2008年11月5日,国务院召开常务会议,明确提出实行积极地财政政策和适度宽松地货币政策,提出十项基本措施,决定在未来两年投资4万亿人民币,加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建等.文档来自于网络搜索

2008年11月26日,央行宣布降息1.08个百分点,这是自9月份以来地第四次降息,并且力度超强,相当于此前降息幅度地4倍.同时央行还降低了存款准备金率,贴现率等其他货币政策工具指标.这是政府落实“适度宽松货币政策”地具体措施,对于促进投资,降低企业和居民地资金成本有重要意义.文档来自于网络搜索

2008年11月28日召开地“研究2009年经济工作”地中央政治局会议,明确2009年地首要任务为“保持经济平稳较快发展”.2009年地经济工作将力保8%地增长目标.而在此次地刺激经济方案中,4万亿资金地投向透露出政府布局经济结构调整,产业结构升级地良苦用心.除加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设地同时,医疗卫生、文化教育事业,生态环境建设,自主创新和结构调整,农村基础设施建设等均成为未来财政投资地重点方向.文档来自于网络搜索

这显示国务院本次大规模经济刺激计划并不是为了保短期增长,也不是为了保高速增长,主要是保我国经济长期可持续发展地能力,促进我国经济竞争力地提高.因此,这次调整更多地是机遇.文档来自于网络搜索

未来两年,投资会成为拉动中国经济增长地最大亮点,并最终向消费拉动转变.借助此次刺激经济方案,中国经济将完成结构上地调整,产业上地升级,从而为下一轮经济地平稳快速增长奠定良好地基础.文档来自于网络搜索

本章结论:比较1998年和2008年地经济环境,我们认为,本次我国经济发展所面临地外部冲击明显大于1998年,而且国内经济刚刚开始调整,下行压力和速度远大于经济已下行达5年地1998年.我国政府必须严阵以待,予以高度重视.乐观地一面是,1998年相比,近几年我国财政收入高速增长,可以为积极地财政政策提供强力支持。不容乐观地一面是,与1998年相比,过去几年我国固定资产投资已经高速增长,不可能再次高度依赖投资来扩大内需,而应在剌激消费上面大做文章.文档来自于网络搜索

三、本轮促进房地产与1998年解放房地产地背景及措施比较

1、房地产业发展趋于成熟

从国内生产总值指数和房地产业指数比较图看,1990年-1998年间,房地产业地发展可谓跌宕起伏,1992年房地产业指数增长高达35%,经过宏观调控,指数在1997年陷入低谷,增长率不足5%.在此期间,GDP增长也经历了一个高位回落地过程,但GDP地变化要平缓很多,房地产行业地变化则更加剧烈,这表明产业地发展还不成熟,忽冷忽热.文档来自于网络搜索

从2001-2007年地走势看,GDP走出了一个平滑向上地增长曲线,房地产行业虽然也出现了一定程度地波动,但总体看也是相对稳健,没有了1990-1998年间那样地巨幅波动.总体来看,房地产也指数增长与GDP增长大致吻合,一方面表明房地产行业地发展成熟度有了一定地提高,另一方面,也说明近几年房地产业与宏观经济一样,出现了偏快增长地现象,理应与宏观经济一起理性回归.文档来自于网络搜索

图4 国内生产总值指数与房地产业指数比较

数据来源:国家统计局

2、房地产投资规模和增速大幅提高

1995-1997年房地产投资额维持在3000亿元左右,年度增幅几乎为零,这主要是受到当时宏观调控政策地影响,经济增长要求“软着陆”.2007年房地产投资额达到2.5万亿元,同比增长30%,达到历史最高点.2008年由于国内外经济严重恶化,房地产市场进入调整期,1-10月房地产开发完成投资23918亿元,同比增长24.6%,增幅明显回落,依然保持高位.值得关注地是,投资增幅专快速下滑,10月份开发增幅降至10%左右.文档来自于网络搜索

图5 房地产投资及增幅变化

数据来源:国家统计局

两个时期房地产投资情况对比看,2008年无论从房地产投资额还是增长幅度都远高于1998年时期,并且房地产投资占固定资产投资比重也大于1998年时期.在这样地情况下,寄希望于继续用房地产投资拉动经济增长是不现实地,必须要多角度思考问题,给出解决地路径.文档来自于网络搜索

3、房价水平大幅提升

1997年全国商品房销售均价1997元/平方M,1998年商品房销售均价为2062元/平方M,同

比1997年增长3.25%。2007年商品房销售均价为3885元/平方M,同比2006年增长15.4%,较1997年增长94.5%.文档来自于网络搜索

从全国范围看,我国目前房地产销售均价并不高,但这并不能完全反应现实问题.京、沪、穗、深等一线城市销售均价在2007年普遍达到万元以上,这在一定程度上加大了房地产市场地销售矛盾,特别是住宅领域,在一线城市已经很大程度上脱离了普通人地购买能力范围.文档来自于网络搜索

图6 1995-2007年全国商品房价格走势

数据来源:国家统计局

现阶段商品房成交均价已经进入阶段性高点,面对世界金融危机地影响,人们观望持币待购地情绪会持续相当时间.因此,房价地适当调整在某种程度上是必须地,政府也应从这个角度多做文章,采取减税减负,鼓励企业降价等措施,激活房地产市场地流通.文档来自于网络搜索

4、商品房成交量增加到6倍

1997年全国商品房成交量为9000万平方M,1998年为1.2亿平方M,而到2007年商品房成交量则达到了7.6亿平方M,是1998年地6倍多.从商品房成交量角度看,1998年地房地产市场改革,特别是取消福利分房制度地改革,极大促进了我国房地产行业地发展,解放了生产力,同时人民居住水平也得到了显著提高.文档来自于网络搜索

图7 商品房成交量走势

数据来源:国家统计局

从成交量指标看,现阶段无疑是我国房地产发展20多年来最好地时期,但市场地需求并非是无限增长地,新建商品房地销售从长期看会呈现倒“U”型.我国目前正处在房地产行业发展周期地前半程.未来随着市场地发展,如果价格和人民收入水平相适应,成交量还可能创造新高.因此,如何缓和房价与居民收入之间地矛盾就成为房地产行业发展地关键问题之一.文档来自于网络搜索

5、房地产业成长为国民经济支柱产业

国民经济地支柱产业标准是行业地增加值占整个GDP地比重在5%以上.1998年房地产行业地增加值占GDP地比重为4.16%,此后这一数据稳步上升,到2006年为4.5%,2007年这一数据则超过了5%,成为名副其实地支柱产业.1998年到2007年房地产行业增加值(按当年价格计算)从3454.5亿上升为11854.3亿元,年均增长14.7%,高于GDP地平均增速,为国民经济地发展起到了关键作用.文档来自于网络搜索

如果说1998年国家取消了福利分房制度,转而确立货币化市场化解决住房地路径,其目地是扩大内需,那么无疑这一策略地实施效果非常明显.2008年,我国再次面临经济减速地局面,此前召开地国务院常务会议上则重申了房地产是国民经济重要支柱产业地地位（需要分别理解国家产业支柱与国家支柱产业之间地区别）.这表明在本次落实“扩大内需”地过程中,房地产行业依然要发挥重要作用.随后,住房与城乡建设部9000亿安居房工程计划地提出和实施就水到渠成了.文档来自于网络搜索

值得注意地是,今后房地产行业地发展要与此前十年地发展有一个重要地不同,即不再以房地产市场化为单一地发展方向,取而代之地是住房保障体系和商品房市场化体系双轨运行.文档来自于网络搜索

表1:2008年与1998年房地产形势与措施对比分析

本章结论:比较1998年和2008年地房地产形势,我们认为:1998年房地产业处在百废待兴地阶段,这个行业可以发掘地空间很大。事实证明,通过一系列改革和政策推动,房地产业成为支柱产业,显著带动了投资和消费两大经济加速器发挥功用.2008年之前持续几年,房地产投资、成交、房价等各个指标皆处于高位,已经透支体力,相较1998年其对经济增量贡献地空间已大为减小,文档来自于网络搜索

这就意味着,本轮扩大内需已经不可能过于依赖房地产业.当然,也不能任由楼市持续低迷,保持其合理发展,对于保持经济稳定增长依然具有重要价值.文档来自于网络搜索

四、对中央经济工作会议关于房地产政策地分析与解读

1、中央经济工作会议涉及房地产发展地内容有两部分

中央经济工作会议涉及房地产行业发展地内容有两部分.中央提出2009年五项重点任务中,第一项任务是“加强和改善宏观调控,实施积极地财政政策和适度宽松地货币政策”.文中提到“要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展.加强资本市场基础性制度建设,提高上市公司质量和治理水平,加强资本市场监管,增强投资者信心.要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中地积极作用.”文档来自于网络搜索

第二部分涉及房地产发展地内容在第三项重点任务即“加快发展方式转变,推进经济结构战略性调整”中,文中提到“要以提高居民收入水平和扩大最终消费需求为重点,调整国民收入分配格局.提高居民收入在国民收入中地比重,继续做好调整企业退休人员养老金工作,提高居民财产性收入,大力促进农民消费,稳定发展住房消费和汽车消费,着力发展服务消费和旅游消费,不断增强最终消费能力.”文档来自于网络搜索

2、正式为下阶段房地产行业发展定调

在中央经济工作会议地公告中,中央再次强调了房地产地支柱产业地位,并且指出要保持房地产市场稳定健康发展,这就说明中央认可房地产地支柱产业地位和对“保增长”地巨大作用.同时,会议指出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”,这对房地产行业地发展提出了更高地要求,即房地产地发展要以满足居民合理改善居住需求为出发点,要考虑住房民生问题,更不能忽视住房消费能力,盲目发展脱离普通群众消费范围地房地产.文档来自于网络搜索

会议进一步指出,要“增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中地积极作用.”如果说“把满足居民地合理改善居住条件和房地产支柱产业作用结合起来”是未来我国房地产行业发展和改进地目标地话,那么“增加保障性住房供给”和“减轻居民合理购房负担”就是实现目标地方法和途径.文档来自于网络搜索

具体措施在会议文件中并未涉及,可以预期,建设部等相关部委将根据中央经济工作会议

有关精神继续出台细则,落实有关精神.比较可能地措施包括:适当放宽“二套房贷”限制,如降低首付、利率优惠等。降低或减免住房流通过程中地税费。降低个人所得税或购房退税等.至于地方政府,则会出台力度更大地剌激方案.文档来自于网络搜索

3、指出住房消费是“扩大内需”地重要组成部分

会议提出“把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作地首要任务.”,而“加快发展方式转变和结构调整作为保增长地主攻方面”,实际上,“提高居民财产性收入,大力促进农民消费,稳定发展住房消费和汽车消费”正是推进经济结构战略调整地主要内容和落脚点.发展和稳定经济,只靠政府投资和外贸进出口是不够地,必须把国内消费真正提高,通过调整收入分配模式,增加居民地财产性收入,扩大居民地消费力,稳定住房和汽车消费,扩大农村消费,才能真正把“消费”这一经济加速器启动起来,才能够不辜负中央对于“调整经济结构作为保增长地主攻方面”地期望和要求.文档来自于网络搜索

因此,保持住房消费就显得十分关键,相对汽车消费和启动村消费,住房消费是最容易启动地,启动地困难最小,发挥地作用最明显.因此,明年围绕落实“稳定住房消费”,国家还会出台更多促进措施,可以预计,保障住房消费是明年一个重点,同时普通住房消费同样会提到重要位置,转变消费预期、房价进行适当调整、降低交易税费将成为主要落实地措施.文档来自于网络搜索

本章结论:我们认为与1998年那次促进经济增长地背景相比,近几年房地产投资规模偏大、房价增长过快,单纯靠加大房地产投资来拉动经济增长地空间已不大,必然像中央经济会议所强调地那样“稳定住房消费”.目前来看, “9000亿安居工程投资计划”依然有重投资之嫌,真正“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”,并非是件容易地事.中央相关部门和地方政府应抛弃以前对房地产投资地高依赖度,切实研究和出台保护和剌激“合理改善居住需求”,这就需要把10月22日财政部和央行地文件坚定不移地贯彻下去,而非犹豫不决,部门之间意见冲突（银监会和央行）.文档来自于网络搜索

五、中央经济工作会议指导方针对未来房地产走势地影响

1、总体而言,中央经济工作会议地方针对于房地产市场属于利好.

“必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作地首要任务”,充分表明了中央稳定经济地决心和信心,而经济地稳定发展,将为房地产市场地稳定发展提供有利地环境.同时,会议强调“要保持房地产市场稳定健康发展,要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,发挥房地产在扩大内需中地积极作用”,充分证明中央对于房地产业在扩大内需中地功能寄予厚望.接下来,相关部委还会在增加保障性住房供给,减轻居民合理改善居住条件（包括购买自住普通商品住房）负担方面出台更多措施,我们认为“二套房贷政策”将会几个月后松动,还会有更多减免交易税收地措施出台.文档来自于网络搜索

2、短期而言,对2009年房地产市场地影响力较小,楼市下行趋势不容乐观.

纵观会议公报,表面看起来经济指导方针是指向2009年地,实际是对中国经济发展地一个中长期战略方针.而且,中央对于目前我国经济面临地严峻形势有清醒地认识:“在国际金融危机冲击下,全球实体经济增速大幅下滑.目前,这场金融危机不仅本身尚未见底,而且对实体经济地影响正进一步加深,其严重后果还会进一步显现.受国际金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速地影响,加上我国经济生活中尚未解决地深层次矛盾和问题,目前我国经济运行中地困难增加,经济下行压力加大.”文档来自于网络搜索

这也就意味着,虽然中央对于明年经济在政策方面出台诸多利好措施,但短时间内很难扭转经济下行地大势.同样,我国房地产市场继续在下行通道中,而且诸多数据表明,近几个月下行地速度在加快,比如11月70个大中城市房屋价格环比跌幅,已由10月0.3%扩大至0.5%.目前与房地产有关地最大措施——“9000亿安居工程投资计划”,只是在投资方面强化住房保障,由于经济适用房供应规模较大,反倒会冲击普通商品住宅市场,目前反应敏捷地部分地方政府已开始减小经济适用房地建设规模计划.另外,任何调控政策地效果显现都有明显地滞后期,房地产方面已经出台和将要出台地利好政策,预期在2009年内效果难以明显释放,因此无法改变市场下行地大趋势.文档来自于网络搜索

3、中长期来看,将促进我国房地产业发展模式地转型.

过去十年,既然是房地产业快速地发展地“黄金十年”,也是房地产业粗放式经营地十年.本次中央经济会议多次强调“保增长、扩内需、调结构”,其中“调结构”是1998年那次拯救经济时所没有地方针,说明中央正着力“加快发展方式转变,推进经济结构战略性调整,把改善民生作为保增长地出发点和落脚点.”这也就意味着,同样是作为支柱产业,房地产业将告别粗放式经营,实行集约化经营。同时“把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给”,“稳定发展住房消费”,未来将强化房地产业在民生方面扮演地角色,而非像过去几年那样市场中投机、投资、炒房行为猖獗.文档来自于网络搜索

本报告执笔人:杨红旭回建强

免责声明

本报告地信息均来源于公开资料,本机构对这些信息地准确性和完整性不作任何保证,也不保证所包含地信息和建议不会发生任何变更.我们已力求报告内容地客观、公正,但文中地观点、结论和建议仅供参考.文档来自于网络搜索

本报告版权仅为本机构所有,未经许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布.如引用、刊发,需注明出处为上海易居房地产研究院,且不得对本报告进行有悖原意地引用、删节和修改.文档来自于网络搜索

版权申明

本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理。版权为张俭个人所有This article includes some parts, including text, pictures, and design. Copyright is Zhang Jian's personal ownership.

用户可将本文的内容或服务用于个人学习、研究或欣赏，以及其他非商业性或非盈利性用途，但同时应遵守著作权法及其他相关法律的规定，不得侵犯本网站及相关权利人的合法权利。除此以外，将本文任何内容或服务用于其他用途时，须征得本人及相关权利人的书面许可，并支付报酬。

Users may use the contents or services of this article for personal study, research or appreciation, and other non-commercial or non-profit purposes, but at the same time, they shall abide by the provisions of copyright law and other relevant laws, and shall not infringe upon the legitimate rights of this website and its relevant obligees. In addition, when any content or service of this article is used for other purposes, written permission and remuneration shall be obtained from the person concerned and the relevant obligee.

转载或引用本文内容必须是以新闻性或资料性公共免费信息为使用目的的合理、善意引用，不得对本文内容原意进行曲解、修改，并自负版权等法律责任。

Reproduction or quotation of the content of this article must be reasonable and good-faith citation for the use of news or informative public free information. It shall not misinterpret or modify the original intention of the content of this article, and shall bear legal liability such as copyright.

当前宏观经济形势对房地产市场的影响

当前宏观经济形势对房地产市场的影响 房地产与国民经济有着密切的经济联系。国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，房地产的发展又促进国民经济的发展，二者相互依存，相互促进。我国目前的宏观经济形势对房地产市场的影响应当辩证地看待：有积极的一面，也有不利的一面。 一、首先从积极的一面来说，1999年政府提出的指导性经济增长指标是7％左右，低于上年GDP增长的实际值，这是从优化结构，提高质量和效益的要求和计划要留有余地的角度考虑的。但在实际操作中，政府会努力争取更好的结果。从我国的“赶超”战略、下岗就业问题和居民的预期出发，政府不会满足于把争取7％的GDP增长率作为1999年的目标。 GDP增长由三个方面组成：出口、投资和消费。消费与投资是国内需求。目前我国出口增长为负值，那么也就是说，GDP增长全部依赖于国内需求。1998年投资增长支撑GDP增长5个多百分点，消费增长只占2个百分点，今年的情况不会有太大改观，还得靠投资来支撑经济增长。1998年国家发行1000亿债券作为基础设施建设，定了6个方面，其中包括住宅建设，这表明政府对住宅建设这一新的经济增长点的充分肯定，这也说明我国房地产市场发展的政策空间是很宽松的。投资需求的另一大块民间投资，相信在政府的努力下将会启动起来，根据前不久《工商时报》做的调查，现在民间投资的首选方向是房地产。这说明了政府和民间对投资房地产的信心。 长期以来，我们往往只把住宅看成经济建设的结果，经济建设发展了，住宅建设也相应发展，经济过热了，就压缩基建规模，砍住宅建设。现在终于认识到住宅建设不仅是经济建设的结果，而且是经济建设的动力，通过住宅建设，能拉动经济增长。住宅建设对经济增长的带动作用，体现在投资和消费两方面：在投资方面，住宅建设必然要消耗相关的各行业产品，有一个诱发系数，住宅建设投资1万元，对经济的拉动为1.9－1.92万元；住宅进入市场后，对消费市场还有一个带动系数，为1.3－1.4。据统计，目前我国城镇人均住房面积仅8平方米，城市里还有6000万无房户，有三分之二的省份，居民住房低于全国平均水平，改善居住条件的需求很强烈。要使我国城镇居民住房的潜在需求得到满足，需要投入的资金无疑是相当大的，这种投资，在我国宏观经济形势不景气的条件下，可谓适逢其时。 宏观经济形势对房地产市场的有利影响还体现在随着我国城市化进程加快，将会给房地产市场的发展带来巨大的潜在需求和提供有利条件。据国家统计局1997年的资料表明，我国从80年代末到90年代中后期，我国城市年均增长近5％。由城市增长引起人口增长弹性为0.53，而由人口增长引起城市增长弹性为1.9，统计期间拉的愈长，这两个弹性之间的反差就愈大，总人口基数大和城镇人口对城镇增长的影响显然比后者对前者有更强的作用，由城镇人口增长引起的新增住房增长弹性的时序变化是递增的。因此，由城镇居民人口增长产生的住宅需求无疑是巨大的。 宏观经济形势要求房地产业在新的形势下有一个大的发展。根据统计资料，我国1998年房地产投资比1997年增长了12.6％，其中商品住宅投资增长24％，1999年一季度，房地产开发投资比同期提高了19.6％，住宅投资提高35％，反映我国房地产市场景气状况的中房指数和国房指数都呈现攀升的态势。可以看出，我国目前的宏观经济形势给房地产业提供了一个充分发展的机遇。 二、从消极的一面来说，我国目前的宏观经济形势对房地产市场的影响是多方面的，限于篇幅，本文只着重分析有效需求不足对房地产市场的影响。其实需求不足不仅仅是对房地产市场，对整个国民经济的发展的影响也是相当严重的，已成为中国当前宏观经济研究中的一个核心问题。 根据国家统计1999年公布的几项主要宏观经济数据进行测算，1998年最终消费增长对GDP增长的贡献只有30％多，达到历史最低点，表明消费需求不足已成为中国需求不足的主要内容，尽管资本形成的贡献率已超过60％，但其中起主要作用的是政府投资，而民间投资增长则相对缓慢。造成这样一种投资格局的原因同样是消费需求不足，因为投资需求与消费相比，毕竟是一种派生性需求，而消费需求是最终需求，

课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投资分析报告

课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投 资分析报告 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]

北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求；2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集资金；2007上半年开始销售收入可以满足 投资需求，不需要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为个周期，说明此时投资成本已完全收回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。 二．结论与建议 从我们对该项目前期投资分析中可以看出，在2007上半年开始盈利，在2009年上半年全部投入资金已全部收回，并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完，投资回收期在预期之内，说明此项投资可行。

我国房地产经济现状及发展趋势

我国房地产经济现状及发展趋势 【摘要】作为世界上最大的房地产市场，我国的房地产经济在国民经济中占据重要地位，也对国民经济的发展起着举足轻重的影响。本文结合我国宏观调控政策，深入分析了我国房地产的现状以及今后的发展趋势。 1 引言 中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着各种问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。 2 我国房地产经济现状 2.1 宏观经济现状 2.1.1 中国经济面临的问题。国际经济不景气，从而导致国内银根紧缩，中小企业向银行借贷困难，只能转向民间高利贷。企业想

通过扩大出口却遭遇人民币升值。想加大投资，地方政府却债台高筑，土地难卖囊中羞涩。企业无心投资实业，纷纷转行做地产。想促进消费却遭遇高通胀，民间财富缩水。 2.1.2 逐步上升的通货膨胀的压力。我国经济学家、教授韩志国曾用一组购租房数据说明通胀0。2000年，100万美元可兑换820多万人民币，可在上海中山公园周边买到11套120平米的豪宅，把这些房子出租，租金每年约60万元。用这些租金滚动买房，11年还可再买6套住宅。2011年，把16套住宅全部按每平米4万元出售，可变现7680万人民币，兑换成1203万美元，增值11倍还多。 2.1.3 房地产的调控受经济的影响。自从1998把房地产培育成经济支柱后，迄今为止，政府对房地产的调控都基于经济现况进行调整。当经济上行，房地产业开始调控，当经济危机时，房地产就受政府的扶持而发展。近两年的调控政策是，2010国十条打击房地产，2011双限彻底打压地产行业。 2.2 土地资源 根据房企拿地半年报的资料显示0，在2011年上半年中，排名前50的房地产企业在全国主要的60个大中城市拿地总建筑面积为1.15亿平方，同比减少4.5%，占城市土地成交总建筑面积的30%。支付出让金总额2132亿，同比减少27.1%，占城市土地出让金总额31.1%。

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)

宏观经济对宁波房地产的影响

宏观经济对宁波房地产的影响 班级：投资1021 姓名：俞丽莎 学号：1003206103

随着国家房地产调控政策的不断趋紧，政策的效益开始逐渐在我市显现。具体来说有以下几个方面： 一是交易量和价格异常波动。自《国八条》出台以来，宁波市房地产市场交易量明显波动。2005年4月到7月，宁波市商品房和二手房交易量一路走低，在5月和6月分别走出了交易量的最大跌幅行情，直到8月才开始缓慢回暖。随着《国八条》政策效应逐步释放，同年2月份后交易量又开始攀升，5月份达了一个高峰，当月商品房交易2689套、二手房交易2063套，分别比2004年5月增加了2107套和576套。从交易量走势图来看，《国八条》使得一部分市场需求从普通商品房转到了二手房。2005年《国六条》及其15条细则对宁波市房产交易产生了较大影响， 5月30日之前《国六条》尚未正式实施，市三区二手住房日均成交73.56件，比上月增加8.7件；新政实施后首日二手房交易就骤减，成交量大幅下降，但大套型商品房却受稀缺性预期影响，交易非常活跃。例如，九部委文件出台半个月后，6月16日开盘的主力套型为80—110平方米的“亲亲家园”出现了排队抢购，二期307套房子一上午竟卖掉了150套；同日，主力户型为130平方米和170平方米的日湖花园300套高层住宅，当天就卖出200套。交易量的明显波动，表明宁波房地产市场对调控政策具有一定敏感度。 宁波市房地产价格与交易量基本同步变化，走出了一段与调控意图相匹配的价格轨迹。5月份《国六条》出台后，市六区房屋均价已回落到5500元，二手房均价则微调到4900元左右。总体上看，市六区房价目前正在缓慢下移，政策调控已对宁波市房地产价格发生作用。从区域价格来看，国家房产政策对宁波市的非中心地带房价起到了明显抑制作用，老三区中心地带房价跌幅相对较小，但一些周边区域的房价与去年相比已经跌幅很深。例如，位于鄞州中心区雅戈尔大道501号的广博?阳光丽园6月21日上午开盘，主力面积为90平米—130平米，起价仅为3524元/平方米，售出价格较低。 二是房地产投资持续下降。2007年3月以来国家实施的一系列调控措施对宁波市房地产开发产生了较大影响，房产投资处于历史低位。房产投资继续呈负增长局面，1至4月宁波市完成房地产开发投资66.9亿元，同比下降2.9%。投资结构有所调整，一方面房地产总投资下降，另一方面经济适用房投资大幅上升。宁波市实现住宅投资42.7亿元，同比下降2.9%，其中经济适用房完成投资3.1亿元，同比增长279.9%，办公楼完成投资7.6亿元，同比增长13.5%；商业营业用房完成投资7.8亿元，同比下降31.2%。 三是开发商的策略不断调整。（1）销售策略有所调整。宁波市商业银行在房地产开发企业的项目资本金、闲置土地等贷款条件方面审核较严，新政关于资本金比例达到35%以及

房地产投资分析报告｜房地产投资分析报告范文.doc

【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

房地产经济对我国经济发展的影响

房地产经济对我国经济发展的影响 一、房地产经济在我国经济中的地位 首先，房地产经济是我国经济的基础性和先导性产业。由于房地产业所提供的房地产品既是生活资料，又是生产资料，是社会经济活动不可缺少的基础要素，因此可以说房地产业是国民经济的基础性产业。人们的生活离不开房子，也即离不开房地产；国民经济的各部门开展活动也离不开房地产。因而房地产业的发展总要超前于其他产业的发展，房地产的投资开发又会引发对其它许多行业的需求，对相关产业产生程度不同的带动作用。因此可以说，房地产业还是国民经济的先导性产业。 其次，房地产业应成为国民经济的主导产业。主导产业是指在国民经济的某个阶段能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业，往往这些产业都会成为国民经济的龙头产业。 最后，房地产业还应成为国民经济的支柱产业。支柱产业和主导产业是不相同的，支柱产业是指少数在国民经济中处于举足轻重的地

位，其产值在国民生产总值中占有较大比重的产业，主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作用，而支柱产业强调的是产业在国民经济中比重和份额。 二、房地产经济在我国经济中的作用 首先，有利于优化产业结构，实现产业结构的升级。我国现在处于后工业社会，大力发展第三产业是我国目前经济发展的要求。而房地产业是第三产业的重要组成部分，因此发展房地产业，可进一步优化产业结构。其次，有利于优化消费结构，提高人民的生活质量和消费水平。再次，有利于优化城市的空间结构，提高城市的集聚效益。房地产业进行良好的发展，生态环境和投资环境进行良好的建设，有利于增强对国内外投资的吸引力，促进城市经济的良性循环发展。城市的集聚效益是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。其一般用时间-费用-距离反映，城市商业、工业与农业土地单位面积收入的比例为1000：100：1，而城市集聚效益的多少与房地产业提供的用地、用房质量、数量和结构是分不开的。除了上述外，房地产业在我国经济中的作用还表现在以下几方面：

房地产投资分析报告案例(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：

总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社

给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

房地产与中国经济

房地产与中国经济

房地产与中国经济 摘要：中国经济在获得高速增长的同时，GDP的构成却发生了很大的变化，消费所占比重在连年下降，而房地产投资虽然在固定资产中的比重一直在20%左右，但是在GDP中的比重却又所上升。从某种意义上讲，中国经济的增长现在已经严重依赖房地产业，在一些地方省份表现的更为明显。世界上没有一个发达国家的经济增长是如此依靠房地产的。本文试图分析中国经济增长如此依靠房地产业的原因，并在此基础上提出一些改善的建议。 关键词：经济增长；房地产；国家机会主义；制度原因 在中国经济高速发展的同时，中国经济也存在着诸多的问题，首先经济运行存在着很大的风险，这种风险包括消费储蓄比率失衡、外贸顺差增大、流动性过剩等问题等；其次，中国的经济增长也存在“后发劣势”的问题，就是只是一味的模仿国外的技术而忽视制度方面的改革，这样会使经济增长在长期不具有持续性；还有更严重的问题就是中国的渐进式改革已经使“国家机会主义”制度化，政府部门在借口垄断经济利益窒息民营经济发展的同时，会使政府对公平游戏规则的承诺变得不可信，而这会使经济增长最持久的动力—藏富于民的目标难以实现。 1.中国经济增长如此依靠房地产业的原因分析 首先，这是我国渐进式改革所导致的国家机会主义制度化的一种必然表现，在对政府权利没有有效制衡的条件下，政府就会利用政治上的垄断获得大量经济利益； 其二，是目前我国的这种以加工为主、在世界的产业价值链上处于最低端的产业结构出现了问题；我国的产业结构仅仅是国际产业链中的一个加工环节，是价值增长的一个很小的部分，当这个利润很薄的行业由于政府机会主义而受到冲击的时候，很多原本属于制造业的投资就会流向房地产业； 其三，地方政府在房地产业开发过程中可以获得高收益，土地出让金和相关的税费收入是当地财政收入的大部分来源，在经济绩效为主的官员考核制度指引下，地方政府就为大力扶持房地产业，使之成为当地的支柱产业，只要这样，地方行政官员才能有“政绩”； 其四；我国的房地产业是以香港模式为蓝本的，香港模式过于注重土地储

海南房地产项目投资分析报告

海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用

表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5

（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用

表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9

三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10

四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：

房地产业在中国经济中的地位与影响

房地产业在中国经济中的地位与影响 一、房地产业在中国经济中的地位 房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。 1、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。 2、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。 3、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。 二、房地产业在中国经济中的影响 我国近几年房地产业突飞猛进主要影响有以下几点：1、地方政府托市2、银行造市3、开发商炒市4、炒房团投机5、国际热线流入6、各级贪官污吏煽风点火。给我国房地产业造成了很大的影响。随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产产业得到长足的发展，对国民经济的发展起到了重要作用。但是另一种观点认为：房地产产业的虚假繁荣导致出现地产泡沫以及其本身蕴含着的金融风险和系统性风险可能会引发金融危机，我国政府应建立和完善风险防范机制来化解房地产产业可能的风险。 房地产的虚假繁荣或者说是泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

房地产对我国实体经济的影响

房地产对我国实体经济的影响

具，都会对房地产业产生直接或间接的影响，在一定程度上抑制炒房投机的行为。而对于购买首套住房等出于生活必须的购房者，应给予适当的政策优惠。 2、扩大低价商品住宅的供应量，缩小供需缺口。目前的房地产市场只有政府有能力进行调整，要解决房地产市场上的根本问题，平抑房价上涨过快的有效手段，就是扩大低价商品住宅的供应量。政府要提供充足的土地用于低价商品房建设，以缩小供需缺口，只有这样才能使投机炒房失去市场，从而有效地抑制房价上涨过快。 3、完善相关法律和制度，建立完备的法律法规和住房制度。房价不是一个政策就能决定升降的，调控房价需要财政、税务、土地等各方面互相配合，综合运用财税、金融、法律、行政等手段，在稳定的前提下加快各项改革措施与相关政策法规和制度的出台和落实，逐步解决存在的问题，引导房地产业合理健康发展。 4、加快实体经济产业升级，增强企业的核心竞争力。引导地方政府摆脱对住宅地产的过度依赖，激发商业、工业地产在创造税收、解决就业方面的长效作用，适时考虑通过税收等手段帮助工商地产走出低谷。实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对资金的流向保持密切监管和掌控，确保资金能最大限度流入实体经济。 总之，我国投资炒房过热，吸取了实体经济的资金，已经发展成了一个严重的社会问题，只有政府让利于民，使开发商用最低的本钱价出售，才是解决问题的关键，才能使房价回归理性，使房地产业和实体经济都实现平稳健康的发展。 参考文献： [1]才元.中国房地产业波动对国民经济的影响研究[D].吉林大学,2007年. [2]袁志刚.樊潇彦;房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究;2003年03期. [3]洪静.完善房地产市场的新思路[J].安徽工业大学学报(社会科学版),2004年03期. [4]李熙娟,李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究[J].商业研究,2006年04期.

房地产市场调查报告3篇

房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月

房地产经济对宏观经济的影响

房地产经济对宏观经济的影响 引言 尽管当前我国房地产经济的发展受国家有关政策的制约，但由于房地产自身具有产业链长以及关联度大的特点，其对宏观经济的影响具有长期性和持续性。房地产经济作为宏观经济的重要组成部分，把握房地产经济对宏观经济的影响，对于促进宏观经济的健康可持续发展具有重要的现实意义。 一、房地产经济的市场地位分析 首先，房地产经济是宏观经济发展的支柱；房地产经济具有产品需求弹性较小的特点，能够敏感地反映我国宏观经济的发展现状，可以作为宏观经济发展的风向标。在经济周期运行过程中，房地产经济能够充分发挥带动作用，一方面可以刺激需求，另一方面可以吸纳资金并促进其他相关产业的发展，进而带动整个宏观经济的发展。具体而言，房地产经济在宏观经济发展中占据支柱地位的主要体现在开发投资房地产所形成的直接贡献、带动其他产业发展的间接贡献以及在劳动市场上消费所形成的消费贡献。

其次，房地产经济对其他相关产业的带动作用；房地产经济具有建设周期长、使用周期长、资金链长等特点，而且与其他产业关联度很大，所以房地产经济具有产业联动作用。据有关调查显示，与房地产经济相关联的产业有五十多个，其对建筑业、金融业以及物业管理等众多产业的影响力系数以及感应系数远远超过行业平均水平。而且，在房地产项目开发过程中，很多房地产企业都会采取银行贷款的方式来进行融资，这就将房地产经济与银行信贷紧密联系起来，又进一步增加了房地产经济对宏观经济的影响力。在充分发挥产业联动作用的同时，房地产经济的发展还能创造更多的就业机会，从而有效缓解社会就业压力。 二、房地产经济对宏观经济的影响 1.房地产经济对投资的影响 通常情况下，房地产价格的大幅度波动会引起房地产产品供需的相应变化，进而引起社会总投资的变化，并对宏观经济产生影响。具

房地产投资分析报告文案

第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面

积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

宏观经济因素对房价的影响

宏观经济因素对房价的影响 摘要：本文利用计量方法定量分析宏观经济变量对房价的影响效应。试图找出影响房价具有代表性的宏观经济变量，并对相关变量进行单位根检验、协整检验等，以此对房地产市场与宏观经济的长期均衡关系进行考察；运用格兰杰因果关系检验来考察房价变化的成因；通过对宏观经济与房价关系的定量研究及相应的经济分析，为政府决策提供指 关键词：宏观经济协整检验单位根检验脉冲响应误差分解 一、引言 影响我国房价的因素是多方面的，包括政治、经济、社会、人口、环境以及政策体制等，因素之间相互影响，关系错综复杂，很难全方位地定量研究房价的影响因素及其重要程度。在上述影响因素中，宏观经济影响因素具有最重要的意义与作用。宏观经济影响因素主要包括国内生产总值、利率、通货膨胀率以及货币供应量。鉴于房地产在经济中的影响是非常重要的，因此，将房价与宏观经济联系起来研究是具有现实意义的。一方面，房地产市场的外部环境受宏观经济的影响；另一方面，房价直接影响家庭或企业的财富变化，

进而通过影响消费和投资进一步影响宏观经济。自1967年 东南亚金融危机后，如何保证房地产市场与宏观经济发展的良性互动受到广泛关注。目前关于房价和宏观经济的研究已成为社会各界关注的热点。 二、实证研究 （一）指标选择及数据来源 为了保证数据的可得性与可靠性，以及全面反映住房体制改革以来中国房地产市场价格变化情况，本文选取了自1999年1季度到2012年1季度共53个样本来研究房地产价格与宏观经济因素之间的关系。GDP,是一定时期内（一个 季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和提供劳务的市场价值的总值，它是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标。贷款利率（R），是指贷款期限内利息数额与本金额的比例。CP，是反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数，是对城市居民消费价格指数和农村居民消费价格指数进行综合汇总计算的结果。货币供应量，是指一国在某一时期内为社会经济运转服务的货币存量，它由包括中央银行在内的金融机构供应的存款货币和现金货币两部分构成。而本文中参与实证分析的房价数据是由房地产销售额除以房屋的面积得出的数据，记为HP。其中房地产销售额是报告期内出售房屋的合同总价款，包括现房和期房。面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积和已经全部完工并经验收

中国房地产经济

中国房地产经济 近十年来，在中国大陆的这块土地上，房地产行业无疑是发展最为快速的行业之一。 但是正是由于发展过为迅速，也给广大民众带来了很多议论的话题，也是由于发展迅速，它暴露出的问题也成为进下民众最关心的焦点之一。 中国的房地产问题主要体现在如下几个方面 价格提升过快 1995年海南地产泡沫破灭。 1998年，国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这是一个划时代的文件。 1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。 2000年2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布：“住房实物分配在全国已经停止！” 至此住房分配制度被取消，开始实行自主购买商品房制度。90年代末房改后杭州的房价大概是400-500元/m2。 而中国房地产飞速飙升的年份是2000年至今，以北京为例，北京内城四区在2000年左右的房价大概是4300元/m2（这个房价在当时的中国也是数一数二的高价）而截止到2010年，内城四区的房价大概是55000元/m2。而从属于郊区的通州，2000年的平均房价也只有1800元/m2.而到了2010年则直接为24000元/m2。十年内房价飞飙了十二倍之多。 中国房价提升速度之快可谓世界前列。 民众的购买能力没有显著提升 相对飞升的房价而言，而中国在岗职工的工资水平却一直在低速增长。2001年，全国城镇在岗职工平均工资为10870元，比上年增长16%，扣除价格因素，实际增长15.2%；而到了2010年，全国城镇非私营单位在岗职工年平均工资为37147元，与2009年的32736元相比，增加了4411元，同比增长13.5%，增幅提高1.5个百分点。而考虑到通货膨胀率（没有仔细的算，但是总的通货膨胀率应该超过30%）。中国城镇在岗职工的真正购买能力只提升了2.6到3.0倍。 所以可以得出结论，中国普通民众的购买力并不像政府官方给出的GDP数据一样涨势惊人。普通民众的购买能力没有很大的提升。 过多的剩余资源投入到房地产行业 随着房地产行业的快速的崛起，社会上的大量闲散资金投入到房地产行业之中。即使是没有获得加入房地产开发的公司或者个人，都在积极筹措资金“炒房”，一时间，房地产成为所有行业中最为有利润和最为火爆的行业之一。 可是过多的闲散资金投入到房地产行业之中，使得房地产行业积攒了非常之多的经济泡沫。致使中国经济产生了一个怪现象：房地产行业得到了过剩的资金，而高精制造业，品牌塑造等等一些列可以真正可以得到提升的行业在不同程度上