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商业银行不动产抵押价值类型选择研究

商业银行不动产抵押价值类型选择研究
商业银行不动产抵押价值类型选择研究

商业银行不动产抵押价值类型选择研究

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[摘要] 不动产抵押是商业银行一种重要的信用风险缓释工具,加强抵押品的价值认定管理对商业银行风险控制具有重要作用,而价值类型是抵押资产价值评估的基础。目前抵押价值类型主要有三种不同观点:市场价值类型、抵押贷款价值类型和清算价值类型。本文重点对上述三种观点进行界定和区分,明确了商业银行不动产抵押价值类型选择原则,指出当前适合商业银行风险管理要求的抵押价值类型应为市场价值类型。最后,就商业银行抵押价值评估风险管理提出了几点建议。

[关键词] 风险管理;抵押价值类型;抵押贷款价值;清算价值;市场价值

1.引言

担保品是商业银行融资业务中一种重要的信用风险缓释(credit risk mitgation)工具,在商业银行信贷决策和风险管理中具有基础性的作用2。我国商业银行已陆续开展对担保品,尤其对不动产抵押的系统管理,并开始相关抵押风险的计量模型研究。但商业银行内部和评估业界对抵押价值评估中的一些核心问题尚存有很大的争议,尤其对抵押价值类型的界定持有不同的观点,这不可避免的导致了外部中介评估机构之间、评估机构与商业银行之间及商业银行内部在评估方法的选用和参数的选择等方面不统一和不规范,评估价值认定中蕴含一定的操作风险和道德风险;而且商业银行将评估结果作为风险计量的基础数据来源,有可能导致模型风险和最终风险计量结果的不可比性,从而给商业银行债权的安全和风险管理带来较大的潜在损失风险。

要科学选择抵押价值类型,首先需要清楚价值类型的内涵及价值类型的确定对评估实践的意义;其次需要确定抵押的主要目的,明确本文探讨的抵押价值适用的信贷阶段,此为抵押价值类型选择的基础;第三,指出当前对抵押价值类型选择最大的争论,以界定本文分析的主要内容。

1.1价值类型内涵

资产评估是“专业机构和人员,按照国家法律、法规和资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”3。从定义看出,价值类型是资产评估的必要条件,恰当选择价值类型也是国际评估准则和评估实践中最基本的执业要求和执业理念,是各国评估准则和评估实践的基础。价值类型是对资产评估结果的质的规定,直接体现了评估目的,充分阐释了评估结果的经济内涵。

2关于担保品在商业银行信贷决策和风险控制过程中的作用,张文锋在《论我国商业银行担保品管理及完善》(上海金融2006.08)中有较为系统论述。

3全国注册资产评估师考试用书编写组,《资产评估》,第1页,经济科学出版社,2007。

具体评估实践中,评估师应根据评估目的选取合适的价值类型,并对采用的价值类型进行明确的定义和说明,并应当避免使用未经定义的、笼统的价值类型概念。因为,一旦确定了合适的价值类型,就从本质上确定了本次评估的技术路线,从而决定了评估方法的采用和参数的选取。商业银行在对抵押规范管理,尤其在审核和使用外部中介评估机构提供的评估报告时,遇到的核心问题之一便是资产评估界对抵押价值类型界定的模糊,造成了评估和使用的偏差。价值类型的明确,主要方便评估人员的技术评估行为,更有利于报告使用者正确理解和合理使用评估结果。

从不同的分析角度,可以对资产评估价值类型有不同的分类方法4。目前在评估界较为认可的,也是《国际资产评估准则》中推荐的分类方法是根据资产评估时所依据的市场条件和被评估资产的使用状态,将评估价值类型分为市场价值(market value)和非市场价值(non-market value)。市场价值是指“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估计数额。当事人应当各自理性、谨慎行事,不受任何强迫、压制”5,非市场价值指不满足市场价值定义的价值类型6。本文所要探讨的就是现阶段商业银行应如何选择以抵押为目的的资产评估价值类型,这就需要明确抵押在商业银行信贷风险管理中的作用。

1.2商业银行设定抵押主要目的

商业银行设定抵押的根本目的是确保信贷决策的科学性和风险管理的有效性(如图1示),以期在可接受的风险度内,最大化利用其资本,以获得期望的收益。要实现此目的,需要充分发挥抵押品的风险缓释功能,减少预期损失(expected loss,即EL)和非预期损失(unexpected loss,即UL),从而节省资本的占用。已知预期损失和非预期损失确定中两个重要的变量为违约概率(PD)和违约损失率(LGD),抵押品的采用可以提升借款人的信用等级,从而减少违约概率;同时,抵押品的接受,可以在借款人违约时通过依法处置抵押品优先受偿减少信贷损失。商业银行具体抵押管理实践中,往往通过确定抵押品的公允价值减少市场风险,通过选择合理的折扣率减少借款人的信用风险。抵押目的和商业银行具体抵押管理实践决定着抵押价值类型的选择。

4对资产评估价值类型的论述较多,王诚军(2002)、王诚军&陈明海(2002)、姜楠(2004)、刘玉平(2005)等都做了详细探讨,全国注册资产评估师考试用书编写组在《资产评估》(2007)“资产评估的价值类型”中做了较全面的概况。

5International Valuation Standards Committee, International Valuation Standards Seventh Edition,P82,2005.

6对这种分类方法,美国专业评估执业统一准则(USPAP)、欧洲评估准则(EVS)、英国皇家特许测量师学会评估指南(RICS红皮书)等也都表示认同。

图1 商业银行设定抵押主要目的示意图

需要指出的是,抵押品在信贷的不同阶段作用不同,这也决定着最终价值类型的选择。抵押品担保能力是贷前信贷决策和贷款定价及贷中风险监控的主要依据,而借款人违约时抵押品担保能力是减少信贷损失的主要手段,即抵押价值类型在信贷的整个生命周期阶段应该体现为不同的形式。目前,违约时抵贷资产的价值类型应为清算价值已经得到公认,所以,本文主要探讨的是贷前和贷中阶段的抵押价值类型选择问题,而非一概而论的商业银行抵押价值类型选择。

1.3抵押价值类型选择的主要争论

从外部评估机构而言,抵押价值是为借款人从商业银行融资提供依据;从商业银行内部考虑,则是为向借款人发放融资和风险管理提供参考。目前,关于抵押价值类型的争论主要集中在应为市场价值(market value)、清算价值(liquidation value)还是单独的一个价值类型――抵押贷款价值(mortgage lending value)上。当前资产评估主流观点,包括《国际资产评估准则》和我国陆续发布的一些规范,如《贷款风险分类指导原则(试行)》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《房地产抵押估价指导意见》等都强调了抵押价值是市场价值。而以德国为代表的欧洲评估界则针对不动产提出了抵押贷款价值概念,认为抵押价值类型应为非市场价值中的一种,这个定义被国内学者引进以后,在学界、评估界和商业银行内部引起了一定的模糊,对当前商业银行资产价值评估规范管理带来一定的混乱。所以,本文基于商业银行风险管理的视角,重点对抵押价值的市场价值类型、抵押贷款价值类型和清算价值类型进行分析,最后得出对商业银行风险管理具有实际操作意义的价值类型选择。

2.当前研究综述

对抵押价值类型,评估实务界认为应为市场价值。目前引起争论的主要有两种观点,一种是认为抵押价值应为清算价值。刘桂良&招平(2004)认为“从贷款方的角度考虑,抵押资产价值的特殊性,决定了其评估的价值类型只能用清算价值”,并在评估方法上进行了探讨,提出了即期价值修正法和到期价值估算法。这作为一种理论探讨,具有一定的意义。路金勤(1997)认为房地产抵押价格的

本质应为“债权人依法拍卖抵押物的迫售清算价格于抵押时的折现值”。

另一种观点认为不动产抵押价值应为一种特定的价值类型――抵押贷款价值,这也是引起国内商业银行和评估界重视的一种论点。抵押贷款价值概念已经通过欧盟和德国相关法规予以了肯定。相关文献中提出了抵押贷款价值概念,并就其评估方法、对评估师要求、评估报告及监测等予以了明确。目前,国内有关的研究都是建立在上述文献基础上。唐璐(2005)探讨了不动产抵押贷款价值评估的特性和对评估师的要求等。崔宏(2007)尝试建立基于银行贷款安全目的的抵押资产评估理论和方法框架,较为系统地介绍了抵押贷款价值概念,从基本原理到行为规范分四个层次搭建抵押资产评估理论体系,并在评估方法创新上进行了探索。但正如作者而言,仅仅是“一个初步框架”,有待完善和补充。崔宏(2007)在另一篇内容相近的文章中分析了抵押贷款价值、市场价值与银行贷款安全的关系,指出“对银行而言,要保证贷款的安全,其发放抵押贷款的依据只能是抵押资产的抵押贷款价值,而不能是抵押资产的市场价值”。不过对抵押贷款价值概念,国际评估准则委员会并未给予完全肯定,欧洲担保联盟(European Mortgage Federation)也强调了该价值只是一种商业银行风险管理工具,而非一种价值类型,部分学者(如Crosby et al,2000)反对在进行抵押评估时采用此概念。

国内已有研究主要从理论角度探讨了抵押价值属性,对建立相关系统理论起到了很好的启示和基础性作用,但普遍存在以下问题。第一,也是最主要的问题是往往忽略了商业银行设置抵押的主要目的是进行科学的风险管理,以保障银行债权的安全。商业银行看重的是抵押品的担保能力,而非仅仅是其单纯的一个“价值”概念,如图2示。抵押资产的评估价值和相应折扣率应匹配考虑得出综合担保能力才具有实质性的意义,而目前的研究往往只专注于资产价值本身进行了探讨,这可能也是学者、资产评估界和商业银行风险管理人员研究的出发点不同而致。第二,目前的研究,大部分只是对国外概念的引进,而较少从国内商业银行抵押风险管理的实际出发,提出系统的理论体系,并辅之以完善的技术操作规范和风险压力测试等。因此,就商业银行抵押风险管理而言,当前研究实际可操作性较差。第三,对抵押贷款价值类型概念的认识尚存很大分歧。国际评估界、新巴赛尔资本协议的内部评级法体系初级法和高级法中都未接受此理念。具体到我国,由于提出的该理论的不完整,距离现实操作还应有一段距离。

图2 抵押价值评估与风险管理示意图

3.抵押资产价值属性分析

由上文分析可知,文章探讨的对象是作为抵押对象的不动产价值,而非抵押物所提供的担保能力,这是我们进行一切分析的出发点和基点。下面重点对引起模糊认识的抵押贷款价值和清算价值概念进行剖析,以从本质上理解其内在含义。

3.1 抵押贷款价值分析

抵押贷款价值指评估人员在评估时点,在综合考虑资产的内在持续发展因素、正常的和本区域的市场状况、当前用途和可选择的其他适宜用途基础上,对抵押资产的未来出售情况进行谨慎评估得出的资产价值。该价值衡量抵押资产在未来整个贷款期间预期出售时可实现的价值,其相对较为恒定,不受一些临时性因素,如短期经济或市场波动和投机性因素的影响。抵押贷款价值主要应用在商业银行内部信贷决策或风险管理上,提供一长期的可持续的资产价值上限。而目前资产评估是在一系列假设前提条件下,对评估时点的市场条件和资产状况下的价值的认定。从这个意义上讲,抵押贷款价值评估与当前使用的评估方法存有不同。

与市场价值评估相比较,抵押贷款价值评估在评估对象、适用范围、评估过程、评估方法种类、对评估师要求等方面要求基本一致,但在具体评估方法选择、参数选取和评估结果处理方面存有不同,更多地体现了谨慎性和安全性的原则。主要表现在以下几方面:

1.评估方法选择。抵押贷款价值重点考虑资产本身长期不变且可持续发展的特征和因素,剔除或消除短期市场波动对价格的影响,更重视自身未来收益特性。因此,其方法首选收益法,侧重通过对抵押资产未来收益现金流的计算得出其对银行债权的保障程度。当由于数据获取等原因无法采用收益法时,秉持谨慎性原则,可采用成本法评估。最后可选择市场法,但由于可比案例较少,往往很少采用该方法。当前对抵押资产价值评估采用市场价值类型,无论采用收益法、成本法还是市场法,其本质上都是要确定估价对象的公开市场价值。

2.评估参数选取。即使方法选择相同,但具体参数的选取也存有很大不同。方法乃至参数的选取服务于评估目的,服从于价值类型的选择。如对收益法,抵押价值评估重点考虑自身收益特性,受市场或同类型物业影响相对较小,其衡量不动产相对稳定收益时,主要考虑当前承租人的专业水平和经验、资产物理特性、目前用途和当前市场价格水平等。市场价值评估则侧重于考虑市场上同类型物业或不动产的行业收益特征。即抵押贷款价值评估参数选取以稳定性和可持续性为原则,以自身价值变化规律为主要依据,参考市场数据,剔除市场波动因素和资产本身暂时性因素影响;市场价值评估参数选择则来源于市场,代表正常的市场水平。

抵押贷款价值评估中,影响资产本身价值的长期持续性因素,如不动产的区位、结构、建筑质量等须重点考虑,对未来收益的计算须建立在对过去或目前长期市场变化趋势分析的基础上,任何可能增加未来收益的不确定因素都不应考虑。对抵押资产未来市场的可出售性应重点分析,而且只有在有充足或明显证据表明资产当前用途可改变时,方可在用途改变后的前提下进行价值评估,而非如

当前市场价值评估遵守最高最佳使用原则。

3.评估结果处理。抵押贷款价值评估对评估结果的处理更体现出保守或谨慎性原则。对采用市场法或成本法评估出的价值,在必要的时候须采用合适的折扣率进行调整。比如德国通过立法规定,对采用市场法评估出的原始抵押评估价值或采用成本法评估处的原始建筑物价值,都应采用至少10%的安全比例(safety margin)进行折减。而且在成本法中所有的评估结果都要显示出原始单位造价、折减的安全比例和由于使用年限进行的价值调整等信息。

3.2清算价值分析

清算价值,指“资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所具有的价值”7,主要包括强制清算价格和有序清算价格,直接衡量了抵押资产的担保能力。《物权法》第一百七十条规定“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但法律另有规定的除外”。如上文分析,商业银行设定抵押权的一个主要目的就是在借款人发生违约时通过实现的资产清算价值保障自身债权损失的程度,从这个意义上讲,抵押价值应为清算价值。而清算价值评估方法也是金融资产管理公司或商业银行处置不良资产时用到的主要评估方法。但清算价值概念的提出在分析的着入点上和评估方法上等方面存在一定的问题。

首先,清算价值衡量的是抵押资产的最终担保能力,而非资产可实现的价格。这体现了传统意义上设定抵押的目的,即此时价值类型较好的体现了抵押的目的性。但对贷前的信贷决策和贷中的风险监测而言,抵押资产也在一定程度上起着信用增强的作用,而这是建立在借款人抵押资产正常可持续使用基础之上。此时,结合一定风险因素综合考虑的抵押资产的市场价值对商业银行更具有实际的作用。单纯的风险控制不是商业银行目的,如何减少风险资本占用,提高银行收益率是其追求目标,即现代商业银行应基于raroc(risk adjusted return on capital,即风险调整后的收益)进行信贷决策,其应在风险管理和市场拓展之间寻找一平衡点。这种背景下,商业银行单纯采取清算价值类型则必将制约其资本利用的最大化。

其次,清算价值评估方法尚不完善。由于抵押价值评估时点与抵押贷款期限的不匹配(mismatch),尤其对项目贷款,二者之间距离五年甚至更长,而且清算价值评估只是在清算的假设前提下,对资产未来价格的一种预测。由于资产物理状况、市场条件、处置时间、处置方式、处置费用、优先受偿债权、职工安置费和或有负债等因素的不确定性,直接评估清算价值较为困难。目前,清算价值评估常用的方法是对评估资产的价值乘以一折扣系数。刘桂良&招平提出了即期价值修正法和到期价值估算法,但对第一种方法中的清算损耗率、清算可能性及三种损耗的确定和第二种方法中的“以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析,找出与公平市场交易条件的差异,并进行量化”等,在实践中准确测定具有相当难度,其核心思路仍是首先确定一较为公认的价值,在此基础上进行适当的调整,这与当前商业银行的实际做法在方法论上是一致的。因此,清算价值本质上体现的仍应是市场价值属性或经调整后的市场价值属性。

7全国注册资产评估师考试用书编写组,《资产评估》,第11页,经济科学出版社,2007。

4.商业银行不动产抵押价值类型选择

4.1价值类型选择标准

(1)与评估目的的适应性。价值类型的选择应服务于评估目的,体现资产本身的使用属性。价值类型确定后,则决定着评估方法的选取、评估参数的确定和评估过程。商业银行内部抵押资产价值评估,主要是尽可能准确体现抵押资产的风险缓释作用,以最大化利用自有资本,保障自身债权的安全。商业银行应以保守和谨慎性的原则,确定抵押资产的担保能力,并对整个贷款阶段的抵押资产价值进行实时监控。

(2)与评估理论的对应性。任何评估实践都植根于具体评估理论的发展,而评估理论不仅包括评估定义和评估内涵的确定性,更应包括技术操作规范的科学性、完整性和可操作性。新巴塞尔资本协议和国际评估准则中都提到“对具体某一经济行为对应的资产评估价值类型的选择,主要由评估人员确定,但须清晰说明并定义所使用的价值类型”。没有理论支撑的操作规范是“无源之水、无本之木”;而无具体操作规范支撑的理论则是“海市蜃楼”,是不完整的。

(3)评估数据和评估人员的支撑性。任何先进的评估模型或风险计量模型的实施,都须由具体评估人员操作,并以对历史数据的积累和分析作为基础。没有相应的市场价格、收益或成本数据,就无法对资产的价格进行科学合理的评定。而评估人员的评估思维或业务水平无法适应先进模型计量的要求,则同样会带来操作风险或道德风险。

4.2 三种价值类型的比较

前文对抵押价值评估的清算价值、抵押贷款价值和市场价值类型进行了阐述,如表1示。

8目前主要通过对一市场价值予以一定折扣得到。

从上表可看出,从抵押的目的考虑,清算价值是最为直接、最为保守也最符合要求的一种价值类型,其直接衡量抵押资产的担保能力。但该方法最大的问题是可操作性较差,尤其对期限较长的贷款而言。因为清算价值应评定借款人违约状况下处置资产可实现的变现价值,但鉴于未来不确定性因素太多,直接评定较为困难,应通过求取清算时点的抵押资产市场价值9,再结合同类型贷款的历史违约数据进行折扣求取。此处折扣率应为具体同类型债项所可能的最大损失程度。如商业银行采用此价值类型,则内在蕴含了一假设前提,即所有的贷款都将违约,那么银行必将提取更多的风险拨备,相应债项也将占用更多的经济资本,从而商业银行无法实现有限资本的充分利用。而这显然不符合现实,任一借款人违约的可能性都是介于0~100%之间的。在当前商业银行竞争日益激烈的环境下,清算价值类型的选择显然不适合商业银行在风险控制和业务拓展之间寻找一有效的平衡。

从对抵押资产的贷后管理的角度看,抵押贷款价值类型最为合适,其衡量资产一段时间内长期稳定的价值。这种价值类型剔除了市场因素和短期因素的影响,体现自身内在价值,从根本上决定着对商业银行债权的保障力度。但抵押贷款价值类型主要是在欧洲范围内被商业银行作为一种风险控制工具采用,其重点关注抵押资产本身价值影响因素,主要通过对资产未来的收益现金流计算得到,而非作为一种资产评估价值类型。而且这种方法在国内实施最大的困难是缺乏相关市场数据和风险数据的积累。

市场价值是目前国际上和我国主要采用的抵押价值类型。其对担保能力的确定,同抵押贷款价值类型一致,需要综合相应折扣率确定。如新巴塞尔资本协议中规定对商业房地产原则上只适合给予100%的风险权重,但对不超过抵押房产市场价值的50%或不超过抵押贷款价值60%的部分,有可能获得50%的优惠风险权重10。从此规定中也可看出,无论是市场价值还是抵押贷款价值仅仅是确定其担保能力或计算经济资本的一个基础或依据而已。

4.3 不动产抵押价值类型选择

综上所述,个人认为商业银行不动产抵押价值应选择市场价值类型11。从服务评估目的角度考虑,通过评估时点市场价值与折扣率的综合考虑,可得出抵押

9对评估时点距离清算时点较近的,可直接按此规则求取,但对评估时点和清算时点相距较远的,往往根据评估时点的价值,再结合同类型贷款的违约情况直接进行折扣求取。

10新巴赛尔资本协议第74条,针对商业房地产规定了上述例外处理方式,同时也规定必须满足两项测试

标准,感兴趣者可参考上述文献。

11与1.2部分分析相对应,对违约时抵押资产评估应采用清算价值类型。

资产在贷款期间的平均损失程度,从而可以进行科学合理的贷款定价和风险管理。从方法论的角度,抵押贷款价值、清算价值的确定与此基本一致。市场价值评估也是当前理论最为成熟、方法体系完善、技术操作规范最为完整,也为广大评估人员所最熟悉的一种。而且采用该方法,有较为充足的市场数据来源,也便于商业银行进行实时价值监控,建立抵押资产的盯市价值调整模型,有利于及时进行风险管理措施的调整。最为重要的是,抵押资产的市场价值类型确定,为评估人员提供了一种公认的计算基准,为商业银行提供了一种积累、搜集和整理抵押资产处置或回收数据的依据。

当前商业银行确定抵押资产担保能力时,其对抵押折扣率12的确定也是建立在抵押资产的市场价值基础之上,而且其内部评级体系的建设也是以资产的市场价值为支撑。但需要指出的,目前商业银行往往根据该行某一大类资产类型,如房地产或建设用地使用权的历史违约回收率、借款人违约概率(PD)和风险暴露(EAD)等综合考虑得出平均损失情况,从而设定一最高折扣率,以保障未来债权的安全。国内大的商业银行已启动内部评级法体系建设,其中债项评级体系的构建,将能满足具体某一笔债项中的抵押资产的担保能力的确定。等商业银行全面风险体系构建完毕后,业界如再拘泥于抵押价值类型的讨论,于商业银行而言就不存在太大的实际意义了。

5.建议

抵押资产的市场价值属性确定后,商业银行内部价值评估人员应搁置争论,就建立在市场价值属性基础上的抵押价值评估和抵押担保能力确定开展相关研究。本文就此提出以下建议:

5.1 确定细化抵押折扣率

由于商业银行债项评级体系须至少积累7年,即一个经济周期左右的数据方能应用,所以商业银行当前担保能力的确定原则需继续采用。不过商业银行最高折扣率的确定基本局限于大类,如房地产和建设用地使用权等,而且设定的比例往往并没有根据经济或市场情况进行及时调整,折扣率确定的科学性、合理性及抵押风险实际控制水平都有待提高。

商业银行应细化抵押资产管理,根据具体债项的特点,如借款人信用等级、贷款种类、期限、贷款条件和经济周期阶段、行业生命周期阶段以及抵押资产市场价格变动规律等,从小类抵押资产的角度确定细化的抵押折扣率。比如,当前房地产折扣率最高一般为30%,可进一步细分到居住类房地产、商业用房、工业用房等,并应定期调整,至少每两年调整一次。

5.2 制定商业银行内部不动产抵押价值评估技术操作规范

在商业银行折扣率确定原则较为粗略的现状下,商业银行接受了抵押资产的市场价值属性,但不能完全照搬照抄行业技术评估操作规范,毕竟评估的出发点

12这非本文的重点,感兴趣者可参阅商业银行风险管理或计量方面的书籍。

及目的性存有很大的不同。商业银行价值评估需遵循谨慎和保守的原则,在市场价值属性前提下,其价值往往根据市场行业数据确定,当行业健康发展,市场数据能体现资产价值特性时,商业银行可大部分接受外部中介评估的结果,但对价值评估过程中具体参数的选取,则应持谨慎原则,不予考虑或折价考虑。当市场出现通货膨胀因素,或抵押资产市场价格严重偏离其价值时,如当前房地产市场发展过热的情况下,对采用市场法评估出来的价值,商业银行内部应严禁使用或谨慎采纳,对外部中介出具的市场法评估报告,应严格审核。商业银行应在市场价值属性的原则下,制定自己内部的抵押资产价值评估技术操作规范,如对房地产类,应鼓励采用成本法进行价值评估,辅之以收益法进行调整,同时应对具体评估技术操作细节作进一步规定。

5.3 尽快开展不动产抵押贷款价值的系统研究

通过上文可知,抵押贷款价值虽然不是一种较为认可的价值类型,但是一种科学的风险管理工具,其评估理念较为保守,更侧重于资产自身持续稳定的价值,与抵押贷款的贷后风险管理要求更为接近,也是被欧洲、尤其德国银行界所推崇使用的一种方法。国内商业银行应立即开展系统研究,就抵押贷款价值评估的内涵、技术操作规范、内部操作规程、内部控制体系、压力检验、人员培训、评估监测等各方面进行充分全面研究,根据我国商业银行内部管理实践和评估行业相关要求,尽早推出评估细则,在商业银行内部与现行评估方法并轨实施,进行风险监控,并以此为基础,开始积累相关风险数据。

5.4 建设抵押风险数据系统

由分析可知,众多先进模型或方法的使用,离不开相关风险数据的积累,而这是我国商业银行在实施全面风险管理中遇到的最大的困难。无论采用市场价值类型还是开展抵押贷款价值评估,都需要对评估市场数据,如价格、收益、成本等信息以及抵押贷款违约处置或回收数据的占有。商业银行应建立自己的抵押风险数据库,内部至少应包括评估数据库和回收数据库。评估数据库应根据不同区域、行业、资产类型、经济阶段等制订统一的资产信息卡和市场信息卡,将评估所需资料进行搜集、汇总和整理。回收数据库应具体到小类,应将资产处置前价值、变现价值、处置税费及其他未知因素等列示清楚,并定期汇总分析,以调整商业银行内部抵押折扣率的确定。

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(05)。

中国商业银行业务分类

中国商业银行业务分类 来看看银行都干了些什么,也就是他们的业务细分。 最通用的分类是:负债业务(商业银行形成资金来源的业务),资产业务(商业银行运用资金的业务),中间业务(银行不需运用自己的资金,代客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务) 一、资产业务 资产业务,是商业银行的主要收入来源。 1、贷款(放款)业务--商业银行最主要的资产业务 1) 信用贷款: 信用贷款,指单凭借款人的信誉,而不需提供任何抵押品的贷款,是一种资本贷款。 ●普通借款限额: 企业与银行订立一种非正式协议,以确定一个贷款,在限额内,企业可随时得到银行的贷款支持,限额的有效期一般不超过90天。普通贷款限额内的贷款,利率是浮动的,与银行的优惠利率挂钩。 ●透支贷款: 银行通过允许客户在其帐户上透支的方式向客户提供贷款。提供这种便利被视为银行对客户所承担的合同之外的“附加义务”。 ●备用贷款承诺: 备用贷款承诺,是一种比较正式和具有法律约束的协议。银行与企业签订正式合同,在合同中银行承诺在指定期限和限额内向企业提供相应贷款,企业要为银行的承诺提供费用。 ●消费者贷款: 消费者贷款是对消费个人发放的用于购买耐用消费品或支付其他费用的贷款,商业银行向客户提供这种贷款时,要进行多方面的审查。 ●票据贴现贷款: 票据贴现贷款,是顾客将未到期的票据提交银行,由银行扣除自贴现日起至到期日止的利息而取得现款。 2)抵押贷款: 抵押贷款有以下几种类型 ●存货贷款 存货贷款也称商品贷款,是一种以企业的存贷或商品作为抵押品的短期贷款。 ●客帐贷款 银行发放的以应收帐款作为抵押的短期贷款,称为“客帐贷款”。这种贷款一般都为一种持续性的信贷协定。 ●证券贷款 银行发放的企业借款,除以应收款和存货作为抵押外,也有不少是用各种证券特别是公司企业发行的股票和债券作押的。这类贷款称为“证券贷款”。 ●不动产抵押贷款

银行主要业务分类和简介

1负债业务 存款业务、借款业务 2资产业务 贷款业务、债券投资业务、现金资产业务 3中间业务 交易业务、清算业务、支付结算业务、银行卡业务、代理业务、托管业务、担保业务、承诺业务理财业务、电子银行业务本章通过负债业务、资产业务和中间业务三大类对银行的主要业务进行介绍。 负债业务是商业银行形成资金来源的业务,是商业银行资产业务和中间业务的重要基础。商业银行负 债主要由存款和借款构成。存款包括人民币存款和外币存款两类,而借款包括短期借款和长期借款两大类。 存款是商业银行最主要的资金来源,存款业务也是商业银行的传统业务。本章对银行负债业务的介绍主要针对存款业务。 资产是银行过去的交易或事项形成的、由银行拥有或控制、预期会给银行带来经济利益的资源。商业 银行的资产主要包括贷款、债券投资和现金资产三大类。贷款是商业银行最主要的资产,也是最主要的资 金运用。本章对银行资产业务的介绍主要针对贷款业务。 中间业务是指不构成商业银行表内资产、表内负债,形成银行非利息收入的业务,包括交易业务、清 算业务、支付结算业务、银行卡业务、代理业务、托管业务、担保业务、承诺业务、理财业务和电子银行业务等。 本章包括负债、资产、中间业务三节内容。 3.1负债业务 商业银行的负债主要由存款和借款构成。 存款包括人民币存款和外币存款两大类。 人民币存款:又分为个人存款、单位存款和同业存款,外币存款又分为个人外汇存款和机构外汇存款。 借款:包括短期借款和长期借款两大类。短期借款是指期限在一年或一年以下的借款。主要包括同业拆借、证券回购协议和向中央银行借款等。长期借款是指期限在一年以上的借款,一般采用发行金融债券

关于明确抵押物评估的相关事宜

关于抵押物评估的相关事宜 为防范贷款风险,加强抵押物评估管理,合理确定抵押物价值。 明确按住宅类型、房产增值倍数区别评估扣税政策,了解各业务品种的扣税标准。 一、贷款金额的确定 对持证抵押的非交易类业务以抵押物评估总值扣除相应税费后 的评估净值作为计算贷款金额的基础。 对有交易背景的贷款业务,还须遵循“孰低原则”,即以交易合同价格与评估净值中的较低值确定贷款金额。 二、评估净值的确定 计算评估净值时住宅种类按以下规则划分: 普通住宅,指单套建筑面积200平米以下且成交单价(交易类业务)/评估单价(非交易类业务)不高于人民币.6万元(不含)的住宅类物业; 豪华住宅,指单套建筑面积200平米以上或成交单价(交易类业务)/评估单价(非交易类业务)高于人民币.6万元(含)的住宅类物业; 独栋别墅、联排别墅,以实地调查及拍照结果确认其物业类型。 1、对购买普通住宅的住房贷款,扣除税费为营业税、城市维护建设税、教育费附加等三项税费; 2、对购买豪华住宅、独栋别墅、联排别墅的住房贷款,扣除税费为个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等四项税费;

3、对购买商铺、写字楼、厂房的商用房贷款,扣除税费为个人所得税及土地增值税(按比例扣除)、营业税、城市维护建设税、教育费附加等五项税费。 个人所得税及土地增值税以房产增值倍数(房产评估总值/房产证登记价)确定扣除比例。 增值倍数低于4倍(含)的,扣除50%的土地增值税及个人所得税; 房产增值倍数介于4—8倍(含)之间的,扣除70%的土地增值税及个人所得税; 房产增值倍数高于8倍的,扣除90%的土地增值税及个人所得税。如下表。 *房产增值倍数=房产评估总值/房产证登记价对以豪华住宅、独栋别墅、联排别墅、商铺、写字楼为抵押物的持证抵押贷款,借款申请人资信情况特别好、抵押物条件优越,可免予扣除或部分扣除个人所得税及土地增值税,由专职审批人从严掌握。

抵押物管理办法

烟台市莱山信用担保有限责任公司 抵(质)押物管理办法 第一条为完善和规范我公司抵(质)资产管理,确保第二还款来源的充足有效,特制订本办法。 第二条本办法所称抵(质)押物,是指依据国家法律法规好我公司有关规定,在国家制定的有权登记部门办理抵押登记,并在我公司登记的各种抵(质)押物。主要包括如下种类: (一)土地使用权 (二)房屋所有权 (三)机器设备 (四)权利凭证 (五)其他抵(质)押物 第三条业务部经办人员要定期或不定期检查抵(质)押物的管理和维护情况,发现问题及时处理。 第四条对抵押品的检查要把握以下要点: (一)权属。抵押品权属是否改变,是否出租、转让、出售、征用、重复抵押等。 (二)状态。抵押土地是否维持原有用途,有无新的开发利用;房屋及其他地上附着物形态、结构是否改变,有无毁损,是否改变用途;机器设备、交通运输工具是否办理年检,使用过程中是否正常维护;其他抵押财产依据其特征进行检查。 (三)价值。分析判断抵押品市场价值的变化,评价抵押担保的

充足性。 (四)变现能力。分析变现的可能性,能变现多少。 (五)保险。抵押品保险到期后是否及时续保,是否发生理赔事项。 第五条股权质押检查,主要分析公司净资产变化情况。查看公司股份有无改变、有无改变的意向;公司其他股份有无质押;评价股份质押的价值是否依然充足。 第六条贷款发放后,业务部经办人员填制抵(质)押物交接清单,将抵(质)押品的登记凭证、权利凭证交由风险管理部档案管理人员统一管理。 第七条风险管理部档案管理人员依据交接清单登记抵(质)押物台账,并定期盘库核对,确保账账相符、账实相符。 第八条抵(质)押物原则上不得借用。如有临时需要,企业需提前联系业务经办人员并提出书面申请。档案管理人员登记抵(质)押物借用台账,经领导审批同意后方可借用。借用时间原则上最长不得超过15天,台账备注栏要登记归还日期。 第九条贷款结清担保责任解除后,档案管理人员审核还款凭证,确保拟出库的抵(质)押物与到期收回的担保贷款相匹配。 第十条企业领取抵(质)物时,要出具单位证明。列明抵(质)物名称、编号、领用人姓名、身份证号码。

资产评估历年真题简答题汇总

历年真题简答题汇总 第一章总论 2011.4如何理解市场价值? 答:1-12.对于市场价值的理解,应着重从三个方面把握: (1)公开和公平的市场条件。即所指市场是在公开和公平的市场条件下形成的, 市场条件不局限于某事件的发生或者某人发生,同时,当事人是在信息充分掌握的基础上做出的。公开市场是指一个竞争的市场,交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益,交易各方掌握必要的市场信息,具备较为充裕的时间,对被评估资产具有必要的专业知识,交易条件公开并且不具有排他性. (2)当事人是理性的。当事人充分掌握信息,不受任何压力,理性条件下做出的选择. (3)市场价值是价值估计数额。 2012.7简述资产评估价值类型在资产评估业务中的作用。 答案:1-10. 价值类型是指评估价值的含义,是评估价值质的规定。资产评估价值类型在资产评估业务中的重要作用表现在:(1)价值类型是影响和决定资产价值的重要因素;(2)价值类型制约资产评估方法的选择;(3)明确资产评估价值类型,可以更清楚地表达评估结果,可以避免报告使用者误用评估结果。2013.4 简述资产评估的咨询性特点。 答案:1-3.咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见,这个意见本身并无强制执行的效力,评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责,而不对资产业务定价决策负责。事实上,资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考,最终的成交价取决于讨价还价的本领。咨询性除具有上述有限法律责任这一含义以外,还有另一含义,即资产评估是职业化专家活动,其表现是一定数量结构的专家组成专业评估机构,形成专业化的社会分工,评估活动专业化、市场化。这种专门化、市场化的评估业,拥有大量的资产市场信息, 能够更好地为资产业务的优化和实现服务。 2014.10资产评估程序的重要性表现在哪些方面? 答:1-21.(1)资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。(3 分) (2)资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。(2 分)(3)恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。(2 分) 第二章资产评估的基本方法 2010.4 简述市场法的含义及其应用的前提条件。 答:2-30.市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的

商业银行业务分类讲解

商业银行业务分类大全 来看看银行都干了些什么,也就是他们的业务细分。 最通用的分类是:负债业务(商业银行形成资金来源的业务),资产业务(商业银行运用资金的业务),中间业务(银行不需运用自己的资金,代客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务) 一、资产业务 资产业务,是商业银行的主要收入来源。 1、贷款(放款)业务--商业银行最主要的资产业务 1)信用贷款:信用贷款,指单凭借款人的信誉,而不需提供任何抵押品的贷款,是一种资本贷款。(1)普通借款限额:企业与银行订立一种非正式协议,以确定一个贷款,在限额,企业可随时得到银行的贷款支持,限额的有效期一般不超过90天。普通贷款限额的贷款,利率是浮动的,与银行的优惠利率挂钩。(2)透支贷款:银行通过允许客户在其上透支的方式向客户提供贷款。提供这种便利被视为银行对客户所承担的合同之外的“附加义务”。(3)备用贷款承诺:备用贷款承诺,是一种比较正式和具有法律约束的协议。银行与企业签订正式合同,在合同中银行承诺在指定期限和限额向企业提供相应贷款,企业要为银行的承诺提供费用。(4)消费者贷款:消费者贷款是对消费个人发放的用于购买耐用消费品或支付其他费用的贷款,商业银行向客户提供这种贷款时,要进行多方面的审查。(5)票据贴现贷款:票据贴现贷款,是顾客将未到期的票据提交银行,由银行扣除自贴现日起至到期日止的利息而取得现款。 2)抵押贷款:抵押贷款有以下几种类型(1)存货贷款。存货贷款也称商品贷款,是一种以企业的存贷或商品作为抵押品的短期贷款。(2)客帐贷款。银行发放的以应收帐款作为抵押的短期贷款,称为“客帐贷款”。这种贷款一般都为一种持续性的信贷协定。(3)证券贷款。银行发放的企业借款,除以应收款和存货作为抵押外,也有不少是用各种证券特别是公司企业发行的股票和债券作押的。这类贷款称为“证券贷款”。(4)不动产抵押贷款。通常是指以房地产或企业设备抵押品的贷款。 3)保证书担保贷款:保证书担保贷款,是指由经第三者出具保证书担保的贷款。保证书是保证为借款人作贷款担保,与银行的契约性文件,其中规定了银行和保证人的权利和义务。银行只要取得经保证人签字的银行拟定的标准格式保证书,即可向借款人发放贷款。所以,保证书是银行可以接受的最简单的担保形式。 4)贷款证券化:贷款证券化是指商业银行通过一定程序将贷款转化为证券发行的总理资过程。具体做法是:商业银行将所持有的各种流动性较差的贷款,组合成若干个资产库(Assets Pool),出售给专业性的融资公司(Special Purpose Corporation),

论抵押物的价值及其相关法律问题(枊经纬)

论抵押物的价值及其相关法律问题 ——兼论未来物权法或民法典应持的态度 柳经纬中国政法大学教授 上传时间:2006-11-浏览次数:6178 字体大小:大中小 关键词:抵押物价值/重复抵押/物权立法 内容提要:我国《担保法》第三十五条对抵押物的价值与所担保的债权之间量上的关系,做 了严格的限制,即抵押担保的债权数额不得超出抵押物的价值。这种限制的不合理之处主要 在于,不利于物权法所具有的物尽其用的功能的发挥,而且在实践中也不容易把握。本文主 要从如何理解抵押物的价值与所担保的债权之间量上的关系和对“重复抵押”的法理分析 两个层面上,分析这一限制的不合理性所在,并对未来物权法或民法典应采取的态度,提出 了建议。 一、引言 抵押物的价值不仅是一个备受债权人关注的现实问题,因为它是关系到债权人所享有的 债权能否切实得到清偿;而且也是一个备受立法者关注的问题,因为依据《担保法》第三十 五条的一款的规定,抵押物的价值与所担保的债权之间必须保持一种量上的关系,即抵押担 保的债权不得超出抵押物的价值,否则为法律所不许。不仅如此,《担保法》第三十五条第 二款进而对“一物多押”的情形也作出相同的限定,抵押物的价值大于所担保的债权时,其

超出部分可以再设立抵押,但再设立的抵押所担保的债权不得超出抵押物价值的余额部分。显然,在“一物多押”时,抵押所担保的多个债权与抵押物的价值之间仍应保持第一款所确定的量上的关系,否则亦为法律所不许。《担保法》第三十五条的规定似乎已成为一种成规,并且被民法典草案所接受,体现在草案物权法编第二百四十二条的规定上。然而,《担保法》第三十五条的规定是否妥当?未来的物权法或民法典是否应全盘接受《担保法》第三十五条的内容?笔者以为仍有讨论的必要。本文拟从理论和实务两个层面上,对抵押物的价值之于抵押合同的意义等问题进行分析,试图对上述问题给出确定的答案。 二、关于抵押物的价值与所担保的债权量的关系问题 物尽其用是物权制度应有的功能作用之一。正是基于物尽其用的功能作用,物权法在其发展过程中,不断地创设出许多新的物权类型,对各种各样的物的利用方式加以确认和保障。在物权中,所有权是财物的价值包括实用价值和交换价值的全面利用,所有权人既可自己占有、使用其物,是对物的使用价值加以利用;亦可出租或者出卖其物,获得收益,是对物的交换价值的利用。在他物权中,用益物权主要是对物的使用价值的利用,用益物权人有对物使用收益的权利,因此用益物权人对物关注的重点是物的有用性,如果某物没有实际用途,那么即无设立用益物权之必要。担保物权主要是对物的交换价值的利用,但债务人不能履行债务时,担保物权可以使债权人通过依法变卖抵押物而获得清偿,因此担保物权人关注的是物的交换价值。如果某物不值钱,即便它有使用的价值,债权人也不会接受此种物的担保。虽然物的有用性和是否值钱之间存在一定的联系,有用的物总是比无用的物更加值钱,债权人接受某物担保时也会考虑该物的有用性,但是物的有用性只是债权人判断物是否值钱进而决定是否接受该物担保的因素,而非债权人对物关注的本身,除非债权人自己希望获得该物。 抵押权为担保物权,抵押物是否具有交换价值以及价值的多寡,是抵押得以设立的基础,也是债权人决定是否接受抵押人提供的抵押担保的重要尺度。当抵押人所提供的抵押物具有交换价值,足以保障债权人的债权从中得以清偿,那么债权人就会很乐意地接受该物的抵押。如果抵押人提供的抵押物不具有交换价值或者价值低,不足以保障其债权,那么债权人就可能不接受该物的抵押,或者要求债务人或抵押人增加抵押担保的财产,或者要求提供其他担

如何理解资产评估的价值类型

如何理解资产评估的价值类型 如何理解资产评估的价值类型, 根据《国际评估准则》并从资产评估和资产价值实现的角度可以把价值类型分为哪几类, 资产评估的价值类型 (一)价值类型的作用 价值类型是指评估价值的含义,是评估价值质的规定。价值类型在资产评估业务中具有重要的作用,表现在: 1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现,其价值含义不同,结果也不一样。而不是资产本身的特定价值和内在价值。例如,一台机器设备,用于投资行为的评估和用于销售变现行为的评估,其价值含义不同,评估值也不一样。用于销售变现行为,该资产的使用价值取决于市场的交换条件和需求者对其使用价值的判断;用于投资行为的评估,则只是考虑该机器设备在新投资企业中是否有用及其有用程度。显然,这时需求者及其市场条件就会产生差异。 2、价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准,为了获得某种标准的评估价值,需要通过评估方法获得。国际上通行的评估方法主要有三种:市场法、成本法和收益法。在现实工作中,我国更多地采用的是成本法,市场法和收益法的应用相对较少。 事实上,评估方法本身只是估算评估价值的一种思路,价值类型确定后直接制约着方法应用中各种指标、参数的判断和选择。 3、明确评估价值类型,可以更清楚地表达评估结果,可以避免报告使用者误用评估结果。任何评估结果都是有条件的,不同的,评估目的、市场条件决定其价值含义是不同的,评估价值也不相同。评估师在评估报告中明确其提出的评估价值

的类型,可以使委托方更清楚地使用评估价值,这样也可以规避评估师的责任。(二)价值类型的类别 价值类型的种类或表述,有代表性的观点有两种:一种是将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格,这是我国理论界比较早的具有代表性的观点。另一种则是根据《国际评估准则》,将价值类型区分为市场价值以及市场价值以外的价值类型。现在,第二种观点在现实中得到广泛应用。 一、是将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格,这是我国理论界比较早的具有代表性的观点。 1、重置成本是指现实市场条件下,重新构建一项全新资产所耗费的货币支出。重置成本的前提是资产处于在用状态,一方面反映资产已经投入使用,另一方面反映资产能够继续使用,对所有者具有使用价值。 2、现行市价是指资产在公开市场上的售卖价格。 公开市场应具备以下四个条件:(1)有自愿的买者和卖者;(2)买者和卖者的地位平等;(3)买者和卖者都有获得足够市场信息的机会和时间(4)买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的,而并不是在强制的、受限制的情况下进行的。 影响现行市价的主要因素有三个方面: (1)基础价格;(2)供求关系;(3)质量因素。 3、收益现值 收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小,以适当的折现率将未来的收益折现为现值。 收益现值类型适用的前提条件首先是资产要投入使用,同时投资者投入的目的是为了预期收益。 4、清算价格:清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市场价格,这是由市场供求状况决定的。

职业分类大全

中国职业分类大全? 职业类 别 工种描述 一类纯文职人员,从事非体力劳动人员:公司管理人员、研发人员、文职人员、柜面人员;教师;设计师;财务人员;法官、律师、书记员;警卫行政及内勤人员;编辑;医生、护士;工程师;试验室人员(化学、核能、放射实验人员除外)、质检员;仓库管理员等 二类从事少量体力劳动非纯文职人员:机关、企事业单位外勤人员(如银行信贷员、销售人员、采购人员、报关员);外勤记者(非战地记者);清洁工(非从事高空作业、公路清扫);导游;餐饮、酒店服务业服务员;制造业车间主任、领班;电影、电视业人员(非跑片员、武打演员、特技演员、机械工、电工、布景搭设人员);高尔夫球场、保龄球场、球场、游泳池、海水浴场、游乐园的教练、球童、服务员、记分员、管理员、服务员;门卫;理发师、美容师、洗衣店工人;学生;公共事业抄表员、收费员;批发、零售业商人家政人员、退休人员、个体工商户;桌球、羽毛球、游泳、射箭、溜冰、射击、举重、民俗体育活动、手球、乒乓球教练 三类农牧业人员;内陆渔业养殖工人、水产品加工人员;非营运汽车司机及随车人员;航运稽查员;厨师;造修船业工程师;建筑业监工、领班、土木建筑承包商;铁工厂、机械厂全自动车床工;电子业工人;仪器、仪表制造业工人;纺织及成衣业工人;食品饮料制造业工人;烟草业工人;文具制造业工人;塑胶业工人;橡胶业工人;包装工人;新闻杂志业装订工、送货员;印刷厂工人;舞蹈演员;酒家、歌厅工作人员;物业保安;司法警察;工商、税务执法人员;汽车教练;健身教练;体操教练;篮球教练;橄榄球教练;游泳、网球、垒球、溜冰、篮球、田径、体操、帆船、泛舟、手球、橄榄球、乒乓球职业运动员 四类沿海养殖工人、内陆捕鱼人;护林员;野生植物保护人员;人力三轮车夫;营运汽车司机及随车人员;搬运工人、装卸工人;铁路维护工;铁路保安;航运领航员、饮水员、缉私人员、拖船轮渡驾驶员及工作人员飞机洗刷人员、机械员、修护人员;土木工程建筑业工人(不含外墙及高空作业);安装工人(非高空作业);装潢人员(非高空作业);地质探测员(山区、海上);加油站人员;制药厂工人;铁工厂、机械厂工人;板金工、车床工、水电工、电镀工、铣床工、冲床工、钻床工、铲车工、钳工、焊工、铸造工;化工产品生产人员;造纸业、床垫及枕头制造业、陶器业工人;砖瓦厂、水泥厂工人;玻璃厂工人;广告业拍摄人员、广告牌制作人员(室内);电影、电视业机械工、电工、布景搭设人员;城管人员;兽医、兽栏清洁工;邮政外勤人员、快递人员;电讯及电力业工人(不含高空作业);交警、治安人员;无业人员;篮球球员;排球、击剑、棒球教练; 五类野生动物保护人员;木材加工业工人;石材加工业工人;家具厂工人;五金工具厂工人危险品运输司机及随车人员;拖拉机驾驶人员;铁路道路铺设工、修路工;码头工人及领班;矿业采石业坑外作业人员;港口作业吊车、堆高机、起重机操作员;海水浴池救生员;现金押运员、司机 六类森林砍伐业伐木工人、锯木工人、装运工人;造修船业工人;高速公路工程人员;道路清洁工;刑警、特警;消防队队员;警校学生; S类高空作业人员;炸药处理警察;高压电工作人员;化学原料、易燃易爆易腐蚀品的制造业 拒保捕鱼人(沿海)、船员;矿业采石业坑内作业人员;石油、天然气开采业;所有海上作业人员;内河航运船员;国内外航线民航机飞行人员及服务员;飞行员、飞行学员;潜水人员;爆破人员;炸药、火药、雷管制造及处理人员;暴身于尘埃或有毒化合物之工人;战地记者;电视业跑片员、武打、特技、杂技演员;训兽师、饲养员;保镖;防暴警察;现役军人;电力高压电工程设

如何理解资产评估的价值类型

如何理解资产评估的价值类型?根据《国际评估准则》并从资产评估和资产价值实现的角度可以把价值类型分为哪几类? 资产评估的价值类型 (一)价值类型的作用 价值类型是指评估价值的含义,是评估价值质的规定。价值类型在资产评估业务中具有重要的作用,表现在: 1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现,其价值含义不同,结果也不一样。而不是资产本身的特定价值和内在价值。例如,一台机器设备,用于投资行为的评估和用于销售变现行为的评估,其价值含义不同,评估值也不一样。用于销售变现行为,该资产的使用价值取决于市场的交换条件和需求者对其使用价值的判断;用于投资行为的评估,则只是考虑该机器设备在新投资企业中是否有用及其有用程度。显然,这时需求者及其市场条件就会产生差异。 2、价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准,为了获得某种标准的评估价值,需要通过评估方法获得。国际上通行的评估方法主要有三种:市场法、成本法和收益法。在现实工作中,我国更多地采用的是成本法,市场法和收益法的应用相对较少。 事实上,评估方法本身只是估算评估价值的一种思路,价值类型确定后直接制约着方法应用中各种指标、参数的判断和选择。 3、明确评估价值类型,可以更清楚地表达评估结果,可以避免报告使用者误用评估结果。任何评估结果都是有条件的,不同的,评估目的、市场条件决定其价值含义是不同的,评估价值也不相同。评估师在评估报告中明确其提出的评估价值的类型,可以使委托方更清楚地使用评估价值,这样也可以规避评估师的责任。(二)价值类型的类别价值类型的种类或表述,有代表性的观点有两种:一种是将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格,这是我国理论界比较早的具有代表性的观点。另一种则是根据《国际评估准则》,将价值类型区分为市场价值以及市场价值以外的价值类型。现在,第二种观点在现实中得到广泛应用。 一、是将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格,这是我国理论界比较早的具有代表性的观点。 1、重置成本是指现实市场条件下,重新构建一项全新资产所耗费的货币支出。重置成本的前提是资产处于在用状态,一方面反映资产已经投入使用,另一方面反映资产能够继续使用,对所有者具有使用价值。 2、现行市价是指资产在公开市场上的售卖价格。 公开市场应具备以下四个条件:(1)有自愿的买者和卖者;(2)买者和卖者的地位平等;(3)买者和卖者都有获得足够市场信息的机会和时间(4)买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的,而并不是在强制的、受限制的情况下进行的。 影响现行市价的主要因素有三个方面: (1)基础价格;(2)供求关系;(3)质量因素。 3、收益现值 收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小,以适当的折现率将未来的收益折现为现值。 收益现值类型适用的前提条件首先是资产要投入使用,同时投资者投入的目的是为了预期收益。 4、清算价格:清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市场价格,这是由市场供求状况决定的。

金融知识大全

金融知识大全(最全整理版) 目录 第一部分:银行系金融知识(1--46条) 第二部分:基金证券类知识大全 ?基金类:1--14条 ?兼并与收购类:15--22条 ?金融衍生工具类:23--45条 ?证券发行类:46--105条 ?证券交易类:106--147条 ?资产证券化类:148--152条 ?其他类:153--176条 第一部分:银行系金融知识大全! 1、什么是存款准备金率和备付金率? 存款准备金率是中央银行重要的货币政策工具。根据法律规定,商业银行需将其存款的一定百分比缴存中央银行。通过调整商业银行的存款准备金率,中央银行达到控制基础货币,从而调控货币供应量的目的。中国人民银行已经取消了对商业银行备付金比率的要求,将原来的存款准备金率和备付金率合二为一。目前,备付金是指商业银行存在中央银行的超过存款准备金率的那部分存款,一般称为超额准备金。 2、什么叫货币供应量? 货币供应量,是指一个经济体中,在某一个时点流通中的货币总量。由于许多金融工具具有货币的职能,因此,对于货币的定义也有狭义和广义之分。 如果货币仅指流通中的现金,则称之为M0;狭义的货币M1,是指流通中的现金加银行的活期存款。这里的活期存款仅指企业的活期存款;而广义货币M2,则是指M1再加上居民储蓄存款和企业定期存款。货币供应量是中央银行重要的货币政策操作目标。 3、何谓“央行被动购汇”? 按照目前的结售汇制度安排,企业应当将外汇收入卖给外汇指定银行,而外汇指定银行则必须将超过一定金额的购入外汇在银行间外汇市场上卖出。如果企业需要购买外汇,则需要到外汇指定银行凭相应的证明文件购买,相应地,外汇指定银行在外汇不足时,在银行间外汇市场上买入。由于我国实行的是有管理的浮动汇率制,汇率需要保持在相对稳定的水平上。因此,一旦出现国际收支顺差,外汇供应量增大,而同时要保持汇率稳定,中央银行就不得不在银行间外汇市场上被动地买入外汇,卖出人民币,也就是吐出基础货币。 4、什么是贷款迁徙分析或信用风险迁徙分析? 贷款迁徙分析或信用风险迁徙分析(loan migration analysis or credit risk migration analysis),是近年来新出现的一种以概率分析为基础的信

抵押物价值评估办法精编WORD版

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**********抵押物价值评估办法 为规范公司房产类抵押物价值评估工作,有效提升个人抵押借款业务市场竞争力,结合本市实际情况,特制定了此办法。 分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估,取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。 评估人员要切实履行评估职责,严格按办法规定进行评估,确保抵押物价值的准确性和真实性。如出现弄虚作假,造成价值评估不真实,或评估技术使用不当,多次造成高估高评等情况,分公司将视情节轻重制定相应处理措施。 附件:《冠群驰骋兰州凤鑫分公司抵押物价值评估办法》 为规范公司房产类抵押物价值评估工作,有效提升抵押借款业务市场竞争力,结合本市实际情况,对抵押借款业务中抵押物价值,按照抵押物状况、借款金额和风险程度等因素,实行直接参照交易或评估价、公司内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。房地产类抵押物限于住房和商用房。 一、抵押物价值评估方法 (一)参照交易或评估价格 对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。 1、个人住房购置借款; 2、个人商业用房借款;

3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年(含)之内的个人经营借款和个人综合消费借款; 4、申请借款金额在100万元(含)以内,以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押,且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款; 5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押,且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费借款和个人经营借款。 (二)分公司内部评估 对以下借款实行内部评估确定抵押物价值。1、申请借款金额在200万元(含)以内,以房龄在12年以内、状况完好的住房抵押,且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费借款和个人经营借款; 2、申请借款金额在200万元(含)以内,以房龄在12年以内、状况完好的商用房抵押,且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款; 3、借款期限超过三年的个人综合消费借款和个人经营性借款,每二年一次的抵押物评估; 4、符合参照交易或评估价格规定,借款行认为有必要进行内部评定的个人借款。 (三)专业机构评估

资产评估--名词解释简答题

第一章总论名词解释 1、资产评估:资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算,从而确定其价值的经济活动。具体地说, 资产评估是指由专门的机构和人员,依据国家规定和有关资料,根据特定的目的,遵循使用的原则,选 择适当的价值表类型,按照法定的程序,运用科学的方法,对资产价值进行评定和估算的过程。(P1) 2、资产评估的价值类型:资产评估的价值类型是对评估价值的质的规定,对资产评估方法的选择具有约 束性。(P1) 3、资产评估的特定目的:资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。同样的资产,因为评估的特定目的不同其评估值也不相同。(P9) 4、市场价值:市场价值是指自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额,当事人双方应各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。(P12) 5、在用价值:在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值,该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值,而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。(P12) 6、投资价值:投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。(P13) 7、持续经营价值:持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。持续经营价值假设现在资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。(P13) 8、继续使用假设:继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用,或转换用途继续使用。(P15) 9、公开市场假设:公开市场追记是假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间,以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。(P16) 10、清算(清偿)假设:清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零,经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。(P17) 11、独立性原则:独立性原则是指在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响,评估机构应始终坚持独立的第三者立场。评估机构应是独产的社会公正性机构,不能为资产业务各方的任何一方所拥有,评估工作不应受外界干扰和委托者意图的影响,评估机构和评估人员不应与资产业务有任何利益上的联系。(P17) 12、客观性原则:客观性原则是指评估结果应有充分的事实为依据。评估人员要从实际出发,认真进行调查研究,在评估过程中排除人为因素的干扰,具有客观、公正的态度和采用科学的方法。(P18) 13、专业性原则:专业性原则是指资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机。(P18) 14、替代性原则:替代性原则是指当同时存在几种效能相同的资产时,最低价格的资产需求最大。(P19) 15、狭义的资产评估程序:狭义的资产评估程序是从资产评估机构和人员接受委托开始,到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。(P20) 16、广义的资产评估程序:广义的资产评估程序是从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始,到资产评估工作档案归档结束。(P20) 17、资产评估程序:资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。(P20) 简答 1、简述资产评估的六大要素。(P1) 答:(1)资产评估的主体,指资产评估由谁来承担;(2)评估的客体,指资产评估的对象;(3)评估的特定目的,指资产业务发生的经济行为;(4)评估的价值类型,是对评估价值的质的规定;(5)资产评估的方法,是指确定资产评估价值的手段和途径;(6)资产评估程序。资产评估的要素是一个有机组成的整体,它们相互依托、缺一不可。 2、简述资评估的特点。(P2) 答:(1)现实性。(2)市场性。(3)预测性。(4)公正性。(5)咨询性。 3、如何理解资产评估的现实性特点?(P2) 答:资产评估中的现实性是指以评估基准期为时间参照,按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。现实性特点表现在以下三个方面:(1)资产评估直接以现实存为资产确认、估价和报告的依据,没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束,只需要说明当前资产状况。(2)以现实状况为基础反映未来。(3)现实性强调客观存在,形式上存在而实际上已消失者,形式上不存在而事实上存在者要以实际上的客观存在为依据进行校正。

中国银行板块分类

中国银行主要业务 中国银行拥有一个独特的全方位金融服务平台,提供商业银行、投资银行、保险、资产管理、飞机租赁和其他金融服务,能够满足不同客户的复杂业务需求。 商业银行业务 商业银行业务是中国银行的传统主营业务,包括公司金融业务、个人金融业务及金融市场业务(主要指资金业务)。 公司金融业务 公司金融业务为中国银行业务利润的主要来源。2007年,公司金融继续以完善客户服务体系、促进业务整体联动、加强产品创新及实施管理转型为重点,组建公司金融板块,加强条线管理。中国银行实行服务重点大型优质公司客户的发展战略,关注于与大型优质客户的长期合

作关系,同时明确中小企业业务是公司金融业务的重要组成部分,致力成为中小企业高效、专业、能够满足全面需求的合作伙伴。 ?存款业务 中国银行积极应对资本市场快速发展对人民币公司存款业务的冲击,大力发展人民币公司存款业务。 ?贷款业务 中国银行继续强化贷款结构调整,加大对重点支持类行业的投入,实现信贷资源优化配置。 ?金融机构业务 中国银行注重与金融机构的全面合作,通过互荐客户、资源共享和共同开发新产品,为客户提供更加全面的服务。 中国银行亦通过纽约、法兰克福和东京分行进行美元、欧元和日元清算,上述分行和新加坡分行均为当地一级清算银行。 ?国际结算及贸易融资业务 国际结算业务是中国银行优势业务。中国银行加强境内外机构联动,实现国际结算及贸易融资业务快速发展。 ?其他公司金融业务 中国银行提供支付结算业务,主要包括银行汇票、本票、支票、汇兑、银行承兑汇票、委托收款、托收承付、集中支付、支票圈存及票据托管等。 产品服务创新 中国银行配合公司客户最新业务需求,组合和创新公司金融产品;加大与金融同业的产品合作,积极开展同业间公司信贷资产的转让业务;推出融易达(基于应收账款的融资服务)、通易达(应收账款质押开证)、融信达(基于投保出口信用险的应收账款的融资服务)和融货达(货物质押融资)等产品,进一步丰富了“达”系列贸易融资产品种类;推出隐蔽型出口保理、D/A银行保付票据项下福费廷等新产品;顺应全球贸易主流结算方式的变化,在中国内地同业中首批加入SWIFT组织服务设施平台(TSU),实现国内首笔TSU真实交易。 中国银行汲取国内外同业成功做法,借助战略投资者的经验,改进中小企业业务模式;修订中小企业授信政策制度,简化中小企业信贷业务操作流程;根据中小企业融资需求的特点,推出中小企业融资产品“快富易”,为中小企业客户提供短期融资支持。 中国银行整合清算资源,在中国内地首家推出融海外分行与代理行服务于一体的系列支付产品“全额到账”、“台湾汇款”、“优先汇款”、“特殊汇款服务”,实现海外行与代理行业务共同发展,最大限度扩展了产品的覆盖面,填补了市场空白。其中,“台湾汇款”产品改变了该项业务一直由代理行包揽的局面,拓展了业务市场。 个人金融业务 个人金融业务为中国银行战略发展重点之一。中国银行继续完善个人金融业务的经营管理体制和运营机制,组建个人金融板块,加强个人业务条线管理;重点推进网点经营方式转型、

银行业务知识大全

银行业务知识大全 中联集团和记黄埔有限公司属下之资讯科技供应商公司概览和记环球电讯控股有限公司之成员银行业务知识大全中联集团2011.3 中联集团和记黄埔有限公司属下之资讯科技供 应商培训大纲会计的意义会计科目和账户复式记账会计凭证会计账簿 账务处理程序银行存款的核算银行贷款的核算财产清查2 中联集团和记黄埔有限公司属下之资讯科技供应商第一章会计的意义 3 中联集团和记黄埔有限公司属下之资讯科技供应商会计的意义一、会计的定义:以货币为主要计量单位,核算和监督企业、政府和非营利组织等单位经济活动的一种经济管理工作,同时,它又是一个以提供财务信息为主的经济信息系统。可从四个方面理解:①会计属于管理的范畴; ②其对象是特定单位的经济活动; ③基本职能是核算和监督; ④以货币为主要计量单位。(而不是惟一的计量单位) 二、会计的基本职能:核算和监督1、会计核算:指会计以货币为主要计量单位,通过确认、计量、记录和报告等环节,反映特定会计主体的经济活动,向有关各方提供会计信息。 4 中联集团和记黄埔有限公司属下之资讯科技供应商会计核算的基本特点:①以货币为主要计量单位反映各单位的经济活动②会计核算具有完整性、连续性和系统性会计核算的四个环节:确认、计量、记录、报告会计核算的7种方法:①设置会计科目和账户; ②复式记账; ③填制和审核会计凭证; ④登记账簿; ⑤成本计算; ⑥财产清查; ⑦编制会计报表。会计核算的基本运作程序:根据发生的经济业务填制和审核凭证,按照确定的会计科目设置账户,运用复式记账的方法登记账簿,按一定的成本计算对象计算成本,定期或不定期地进行财产清查,根据账簿资料编制财务报表。 5 中联集团和记黄埔有限公司属下之资讯科技供应商2、会计监督:指会计人员在进行会计核算的同时,对特定主体经济活动的合法性、合理性进行审查。会计监督的三个特点:①主要通过价值指标进行; ②对企业经济活动的全过程进行监督,包括事前监督、事中监督和事后监督; ③监督依据包括合法性和合理性两个方面。 3、会计核算与会计监督的关系:核算是监督的前提,监督是核算的保证。(对经济业务活动进行监督的前提是正确地进行会计核算,相关而可靠的会计资料是会计监督的依据;同时,也只有搞好会计监督,保证经济业务按规定进行、达到预期的目的,才能真正发挥会计参与管理的作用。) 4、财务报告目标(也称会计目标):总目标:提高经济效益基本目标:向有关各方提供会计信息6 中联集团和记黄埔有限公司属下之资讯科技供应商根据2006年《企业会计准则》,财务报告的目标是向财务报告使用者提供与财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息,反映企业管理层受托责任履行情况,有助于财务报告使用者做出经济决策。财务报告使用者包括:企业管理者,投资者,债权人,社会公众,政府及有关部门等。7 中联集团和记黄埔有限公司属下之资讯科技供应商会计要素和会计等式会计要素:是根据交易或事项的经济特征所确定的会计核算内容的基本分类,是会计核算内容的具体化,是从会计的角度描述经济活动的基本要素。也称财务报表要素。会计要素包括6个:资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润。其中,资产、负债、所有者权益三项要素侧重于反映企业的财务状况,构成资产负债表要素;收入、费用、利润三项要素侧重于反映企业的经营成果,构成利润表要素。一、资产:1、资产的概念:是指过去的交易或事项形成的,由企业拥有或控制的,预期会给企业带来经济利益的资源。2、资产的分类:按其流动性(即变现速度或能力)不同,可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和其他资产。8 中联集团和记黄埔有限公司属下之资讯科技供应商①流动资产:指可以在1年或者超过1年的一个营业周期内变现或耗用的资产,主要包括现金、银行存款、交易性金融资产、应收及预付款项、存货等。②长期投资:指除交易性金融资产以外的投资,包括持有时间准备超过1年(不含1年)的各种股权性质的投资、不能变现或不准备随时变现的债券、其他债权投资和其他长期投资。③固定资产:指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用年限超过1年,单位价值较高的有形资产,包括房屋、建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。

第二章 资产评估价值类型

第二章资产评估价值类型 一、单项选择题 1、决定资产评估价值类型的要素是()。 A.资产评估的客体B.资产评估方法 C.资产评估的特定目的D.法定的程序 2.评估资产的(公允)市场价值所适用的最直接的假设前提是()A.继续使用假设 B.公开市场假设 C.清算假设 D.会计主体假设 3.以产权变动为评估目的的有() A.资产抵押 B.企业兼并 C.财产纳税 D.财产担保 4.资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系()。 A.前者必须高于后者B.前者必须低于后者 C.前者必须等于后者D.前者可以高于、低于或者等于后者5.以资产保全、补偿为目的的资产评估,适用()。 A.重置成本标准B.现行市价标准 C.收益现值标准D.清算价格标准 6.资产评估的一般目的是评估资产的()。 A.价格B.价值 C.公允价值D.公开市场价值 7.评估资产市场价值所适用的最直接的假设前提是()。 A.在用续用假设B.公开市场假设 C.清算假设D.会计主体假设

8.()是资产评估业务的基础,决定了资产价值类型的选择,并在一定程度上制约着评估途径的选择。 A.评估目的B.评估方法C.评估规程D.评估对象 9.按存在形态可以将资产分为()。 A.可确指资产和不可确指资产B.固定资产和流动资产 C.有形资产和无形资产D.单项资产和整体资产 10.资产评估的主体是指()。 A.被评估资产占有人B.被评估资产 C.资产评估委托人D.从事资产评估的机构和人员 11.下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是()。 A.控制性B.有效性C.货币计量性D.市场性 二、多项选择题 1.资产评估与会计计价的区别主要有()。 A.操作者不同B.目的不同C.前提条件不同 D.假设不同E.方法不同 2.资产评估的经济原则包括() A.科学性原则B.替代原则C.专业性原则 D.预期原则E.最佳利用原则 3.适用于资产评估的假设有()。 A.重置成本假设B.公开市场假设C.收益现值假设 D.清算假设E.交易假设 4.在资产评估中,评估方法的选择要与()相适应。 A.评估目的B.评估时的市场条件C.评估机构的能力

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