上海房价十年上涨综述
上海十载“驯楼记” 土地财政力挺房价上涨
上海乃至全国楼市调控了十年，而这十年的调控反而让楼市产生了抗体，每次调控后表现大致如下：新一轮调控出风声紧。买家观望，成交下降，开发商延迟推盘，银行收紧银根，土地市场阴风阵阵，楼市呈现暂时的偃旗息鼓。但随后的半年甚至最短的2-3月内，成交回升，日光盘重现，银行放松政策，随后房价回到高位甚至高于调控前。这些场景都似曾相识，并且反复上演。现今，被称为“史上最最严厉的调控”，是否还能发挥其作用？上海十年的“驯楼”会不会在此时造就“功德圆满”？
调控十年房价屡调屡高
对于房地产市场的整体调控，始于2003年。
2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中提出“房地产业已成为国民经济的支柱产业”，文件同时指明了住房市场化的基本方向。自此，房地产市场进入涨调期。2003年，国务院发件表明，房地产业由于关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。自此，暗暗膨胀着的房地产泡沫开始明目张胆的充斥整个房地产市场，房价则呈螺旋式、前进式上升，从不顾及直追其后的购房者们，如今购房者们离房价越来越远。
同年，中国人民银行还发布了要求加强房地产信贷业务管理的121号文件，文件加强了对于房地产开发贷款的管理和引导，并要求商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体，首套住房首付比例仍为20%，二套房适当提高首付比例。
2004-2007年调控越来越火房价越调越涨
伴随着国家对于房地产业的支持与扶植，房地产市场开始出现投资过热现象，当年在这种背景下2004年的调控应运而生。国土资源部等发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，通知规定自2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让。开发商需在两年内实施开发，否则土地将被无偿收回。因此业内称2004年8月31日为“土地大限”。然而土地大限却没有限住房价的上涨。据了解，2004年全国房价涨幅达到14.4%，远远高出1998年~2003年间3.6%的年均涨幅。
之后前赴后继而来的则是2005年的“国八条”。
2005年的“国八条”以稳定住房价格为主，禁不起土地大限以及国八条的密集打压，以上海为代表，楼市成交有所下降，价格涨幅渐稳。
2006年国务院又发布“国六条”《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，通知要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。政府从结构、土地、税收、信贷等各个环节调控房地产，可见决心之大。
然而一切都没有想象中的那么美好，之后持续升温的楼市引来了2007年下半年的调控，根据中国人民银行发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》显示，第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，此外还需加上1.1倍的贷款利率。
2008年金融危机房地产利好政策出为下两年房价上涨按埋伏笔
2008年的金融危机对于楼市影响巨大，市场看空气氛蔓延。上海频现房产中介大幅裁员关店、据当年数据显示，上海楼市9月份量价继续双双下挫，成交量只相当于2007年同期的22%。此后楼市调控峰回路转，出台了一系列的利好政策，2008年10月22日上海发布救市十四条，对税收、信贷、土地等政策方面大力放宽。虽然2008年为楼市低谷，但当年成交均价也达13659元每平。
随着各地一系列房地产利好政策的出台，2009年的楼市已渐复苏，当年上海楼市受政策、重大规划利好的影响，由年初的低迷一路上扬，直至火爆，创下多项纪录。此时，炒家又开始连连下手，数据显示，2009年上海新房套均177.5万元，商品住宅成交均价为15874元每平。但是“好景不长”，2009年末的中央经济工作会议信号频频：大力解决中低收入家庭的住房问题，将遏制部分城市房价过快上涨，抑制投资和投机性购房行为等。
2010年“史上最严厉调控”出台对房价调控无疾而终
此种信号一出，果不其然，2010年1月10日，国务院公布“国十一条”——《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。被称为调控年的2010年的楼市调控就此开始，4月出台“国十二条”，之后上海房管局联合三部门发文规范二套房标准——认房、认贷、认调查。紧随其后，9月“国五条”出台，上海版细则“沪十二条”也在国庆假期的最后一天公布。可惜的是，这些调控在楼市回暖的预期中渐渐湮没。也就是在这被称为“调控年”的2010年，上海的房价也达到了一个顶峰，据中房信数据显示2010年上海商品住宅均价突破2万元每平之关，达到22370元每平，同比2009年上涨40.9%。
2011年1月26日，“新国八条” 登场。自此限购严格意义上成了禁购，二套房首付达到了六成。之后的第二天，上海房产税试点正式落地，2月1日，上海版细则“沪九条”出台。一切的一切告诉我们，政府一直在和楼市搏斗，而无可奈何的是，上海楼市乃至全国的楼市已经患上了“调控免疫”，有了“倔脾气”。
可见，无论调控怎么调，房价还是如脱缰般上涨，这曲越涨越调、越调越涨的变奏曲在近10年内几乎没有改变过。
“地价推涨房价、房价带动地价”
尽管过去十年集中性楼市调控多次出台，但是上海房价始终保持涨势。值得注意的是，伴随着房价上涨的住宅用地成交价的上涨，据中房信数据显示，2004年国土部规定经营性用地将通过招拍挂出让后，上海宅地的价格呈现出波浪式上涨趋势。2005年上海宅地成交均价3127元每平方米，2006年则下降至1811元每平方米，2007年均价3828元每平方米，2008年由于受到金融危机的冲击宅地均价出现下跌，为3393元每平方米，而在随后的两年，上海宅地价格出现爆发式上涨，2009年7143元每平方米，2010年均价破万，达到10574元每平方米。
同时，通过对比当年宅地均价与次年商品住宅均价可以发现一个规律，凡是当年宅地均价较去年出现上涨的，次年上海商品住宅均价会出现较大幅度上升，如2007年上海宅地成交均价相比2006年上涨约2000元每平方米，随后的2008年上海商品住宅均价较2007年上涨3100元每平方米。还有2009年，全年宅地均价同比涨3800元每平方米，次年，也就是2010年商品住宅均价同比涨约6500元每平方米。
对此，拥有多年房地产研究经验的中房信上海事业部项目总监付琦直言不讳的表示，土地招牌挂制度下地价暴涨是导致房价快速上涨的最大动因所在。他表示，从04年土地招牌挂制度严格执行之后，每隔两年再看一看，房价上升的倍数，同时也看看在制度引导下，土地价高者得之后，地价上升的倍数。他举例说，04、05年国内一著名开发商在宝山区拿地开发时，土地价格40万元左右一亩，而在09年一大型国企开发企业在同区域准备开发时，拿地价格达到了1000万元以上一亩，地价上涨了25倍以上，而房价05、06年当地房价均价在6000元左右，而现在的房价均价在1.8万元左右。目前在市场上，凡是正规的，没有任何暗箱操作的地块，哪个溢价不到50%以上，政府要求溢价50%以上必须上报，自己得利，上报了又怎样，难道会把多出来的钱还给出让者？而且对于免责，出让的时候把起始出让价抬高，从比例上来说，就算地王，也不会超过50%的溢价，这又能如何呢？
不容忽视的是，在地价推涨房价后，高房价同时也带动地价进一步上涨。据某房企内部人士表示，目前开发商拿地的价格是根据周边房价来确定的，如果周边房价处于一定的高位，其拿地预算也必将提高。比如，金地2010年曾以超过300%溢价率拿下浦东航头某幅宅地，当时引起不小的轰动，随后金地相关人员公开表示，并非是溢价率太高，而是因为该幅宅地的底价太低。
土地财政让地方政府欲罢不能
由于地方政府在土地市场扮演者裁判员与球员的双重角色，地价的不断攀升促使地方政府对土地依赖性不断加剧。2010年全国土地出让金达到2.7万亿，占到全国财政收入的1/3，上海去年土地出让金也首次突破1500亿大关，创下历史新高。著名财经评论人马红漫一针见血地表示，许多地方政府已将“卖地”视为缓解资金困境的“生财”之道。房地产调控政策依然是中央政府主导，但具体执行者则为地方政府。后者基于自身经济利益考量，在历次楼市调控屡现犹疑，让楼市调控绩效大打折扣。
社科院在去年发布的房地产蓝皮书中就尖锐地指出地方政府高度依赖土地收入来‘经营城市’的模式推高了地价和房价，地方政府得上了“土地病”，导致房地产发展绑架了城市建设，也绑架了地方政府，引发了诸多问题和危害。而此番言论与不久前新华社炮轰房地产市场的“六连评”之———《“土地财政”还能维持多久》的观点不谋而合。新华社评论称，“疯狂拿地、推高地价房价的背后，总能看到一些地方政府的影子。把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种‘一荣俱损’的短期行为”。
完善税收、扩大房产税征收范围或可缓解土地财政
如何终结土地财政一直是业界讨论的话题，“上海重庆开始试点房产税给出了一条缓解土地财政之道”，上海商报地产版主编徐跃明在参加《新浪乐居媒体主编话楼市》栏目时如是表示。他拿美国房地产来举例，如果中国能够像美国那样征收房产税，某机构预测，按照1%的税率，一年征税就能高达800亿，此种情况下，土地财政自然就会减弱。然而处在经济转型的中国，房产税无法对持有物业征税，房产税远远替代不了土地财政。
资深房产媒体人梁志超则提出可以通过改革土地出让制度，他认为，我们现在新增房产税，有一种说法就是为了改变过去过分依赖土地财政的现状。然而房产税仅仅是试点，如果全部征收的话，那可能会改变政府过分依赖土地财政的模式。很多媒体都披露，特别是三四线城市，随着房地产的开发，土地的依赖程度可能达到了40%-60%。因为这和我们的土地出让制度有关系，很多人批判土地财政的原因是我们可能下一届或者下下一届政府的土地都卖
掉了，在这种情况下，可能不利于每一届政府的规划。如果要改变现有土地财政，首先政府应该完善税收，不能靠土地来挣钱，此外，对现有的土地出让制度进行改变，我甚至认为可以采用年租金制。
土地资源终有枯竭的一天，土地财政也会终结，地方政府需从长远出发，循序渐进退出土地财政，把握节奏以规避对经济运行的风险并稳步释放“经济拉力”。