城市规划容积率研究

城市规划容积率研究

【提要】

本文从剖析容积率基本概念出发，指出了容积率内含的四个基本特性，具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系，并提出影响容积率的几个主要因素。

一、容积率的概念和由来

容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。

容积率是无量纲的比值。通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。

例:某地块面积10000m (1公顷)，允许修建的总建筑面积为20000m ，则该地块容积率=20000/10000=2。

容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。

容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所

采用的一项重要指标。美、日等国(包括台湾地区)称作Floor

Area Ratio，缩写为FAR；英国(包括香港地区)称作Plot

Ratio，实际上与FAR涵义相同(注1)。该指标被译为“容积率”，始于香港、台湾地区，多年来已被广泛使用。但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注 )。由于“容积率”这个指标涵义明确，能够集中而直观地表述地块的开发建设强度，特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起，也为了便于和国外的相关行业“对接”，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中，而且也在广大群众中流传和使用。

原苏联在城市规划指标体系中，不使用“容积率”这个指标。我国过去的城市规划编制程序和作法中，也不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密

度”(m /ha)，也同样是表述修建用地上的建设容量的，其内涵与“容积率”是一致的。这两种指标的表述形式不同，主要是由于:原苏联的土地制度不同于西方国家，所以没有土地租让与房地产业经营的需要。“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。因此，“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致，但是性质和作用有所异同。笔者认为，在我国的城市规划指标体系中，没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用，也可用于房地产开发经营的工作中；“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。

由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值，因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性，只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置，以至常常容易

发生概念上的混乱和误解，从而造成决策失误，甚至带来经济上或社会、环境效益上的重大损失，则是非常有害的。当前，我国的房地产业方兴未艾，城市土地的出让、转让还要进一步发展，而容积率的使用如此广泛，它的数值确定又往往处于举足轻重的关键位置，因此，对其性质和作用进行一番科学的分析和研究，实在是刻不容缓和十分必要的。

二、容积率是评价城市土地合理利用的重要指标

土地是国家不可再生的重要资源。城市土地则是被投入了物化劳动(基础设施)的资源，具有更高的经济价值。合理使用城市土地有很大的经济意义，同时还有重要的社会意义和环境意义。城市土地的合理利用是城市规划的重要目标之一，也是规划设计和规划管理的重要任务和内容。

城市土地是否能得到合理利用，主要应从两方面着手:一是依靠科学的城市总体规划和各个层次的，具体的规划设计；二是依靠对建设项目、用地和建筑的规划管理。其中，用地管理则是直接影响土地利用效率的。而在城市用地管理中，地块的划分和合理使用又是最基本的因素。

地块(plot、lot、site)，是指被城市道路所包围的，供修建用的地段；也是不同形式的城市用地结构中最基本的用地单元。在西方城市规划中，地块往往是土地再划分(Subdivision)的结果。我国现行的作法是通过控制性详细规划来划分地块。

地块的合理利用，决定于两个主要条件:使用性质和开发强度。

1.使用性质:即正确处理地块的用途与相邻用地之间(在功能上)的相容性与不相容性。

2.开发强度:即正确处理地块上建筑物的高度(层数)、建筑密度(覆盖率)、空地率与周围空间环境的关系。目的是使地块得到有效而合理的利用，其集中的指标表述就是“容积率”。

因此，容积率是评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。

三、容积率的四个特性

1.容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量

基本公式是:R=F/A (1)

式中:R——容积率

F——地块上的总建筑面积(m )

A——地块面积(m )

容积率所表述的是“净”地块上的建设容量。“净地块”是指为建筑所使用的场地，其面积不包括城市公用的道路、公共绿地、大型市政及公用设施用地、历史保护地段等。人们在使用“容积率”时，常常不注意“净”地块的概念，提出“大块”或“成片”城市土地，如若干平方公里土地开发区的“容积率”等。这种“扩大的”容积率，由于包含着大量的公共用地，因此过分笼统，缺乏控制土地开发强度的实际意义，也失去了相互之间的可比性，而且容易在具体的规划管理工作中造成概念上的混乱。例如，一般的居住小区，“扩大的”容积率(以小区全部用地计算的)要比“净”地块容积率(以住宅用地或组团用地计算的)低一倍左右。

因此，在使用或评价容积率时，必须注意地块面积的“净”度；在比较不同的容积率时，必须在同样“净”度的基础上进行。

总建筑面积，一般系指地面以上部分的建筑面积总和；如果包括地下部分的建筑面积，应特别注明，以资区别。

2.在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比。

当A为常数时，R=C.H (2)

式中:C——建筑密度或建筑覆盖率，C=0～1

H——建筑层数(或平均层数)

C·A——建筑基底面积(m )

F——地块上的总建筑面积(m )

A——地块面积(m )

从公式(2)可以看到:

当H每增加1(即平均提高1层)，R的提高值=C；

当R每提高C的值，H平均提高1层。

3.楼面占地率〔注 〕与容积率成反比

L=A/F=1/R (3)

式中:L——楼面占地率(即每平方米建筑面积占用的地块土地面积)

从公式(3)可以看到:

当L愈小，R愈大，即每平方米建筑面积所占用的土地愈少，建设开发中土地费用所占的比重愈低，则土地利用率和经济效益愈高。

4.容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的

这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中。

在实行城市土地出让、转让和房地产开发机制的情况下，容积率往往成为城市政府(G)、规划师(UP)和开发者(D)之间谈判的一项主要“杠杆”。

从不同的利益承担和行为特点看:

政府(G)——土地所有者，关心从土地出让中获得比较好的收益，用于城市基础设施建设。

关心顺序:P(出让价格)、R、

意愿倾向:↑

从提高R，可以吸引(D)，获得较高的P。

规划师(UP)——城市环境质量与整体效益的关心者。

关心顺序:C、H、R，

意愿倾向:↓

从控制C和H，以满足空地、日照、间距、绿化、停车以及景观等要求。

开发者(D)——房地产开发者，关心从开发中获得最大的利润。

关心顺序:R、F、P (楼面地价)，

意愿倾向:↑(P ↓)尽可能提高R，获得更大的F，使P 降低，即每平方米建筑面积

所摊的土地费用最小。

因此在谈判中，矛盾往往表现为:

·(G)与(D)在提高“R”上有一致性，与(UP)有矛盾；

·(UP)与(G)在控制“C”和“H”上有一致性，与(D)有矛盾；

·(D)与(G)在“P”与“P ”上有矛盾，但与(UP)无直接关系。

一般说，土地所有者——政府(G)应是解决矛盾的主体；统一矛盾的基础则是城市规划(UP)。因为城市规划是城市整体利益的体现者。它既要考虑社会与环境效益，也要满足开发者(D)合理的经济利益。

因此，容积率R的确定应遵循下列两项原则:

(1)R的上限，取决于环境质量的最起码要求；

(2)R的下限，取决于开发者能承受的最高“楼面地价”P 。

谈判过程中，可以用“调节系数法”来进行利益的协调。其指导原则是:土地所有者(G)应该在通过提高R，使F增加，P 降低的情况下，与开发者(D)分享利益。但是，R的提高以不超过合理的上限为条件。

式中:I——谈判前后地块出让价格升值率

P——谈判前地块出让价格(元/m )

P′——谈判后的地块出让价格(元/m )

F——谈判前地块上可获得的总建筑面积(m )

F′——谈判后地块上可获得的总建筑面积(m )

μ——调节系数，μ=0～1

通过μ来调节土地所有者(政府)与开发者的利益，大致可分为四种情况:

(1)当μ=0时，价格升值率I=0，政府从提高R中无所得益，不合理；

(2)当0<μ<1时，政府与开发者双方都从提高R中得到利益。

政府得到的利益是出让价格的提高，升值率为I。开发者得到的利益是楼面地价的降低，即

式中:

Pf ——谈判前的楼面地价(元/m )

P′ ——谈判后的楼面地价(元/m )

(3)当μ=1时，P -P′ =0，开发者从提高R中无所得益，不合理；

(4)当μ>1时，P -P′ 出现负值，开发者从提高R中反而受损。这种情况下，开发者将不期望提高R值。

以上四种情况，只有第(2)种情况，即0<μ<1时，是可以谈判的。政府可以酌情确定城市各个地段的μ值。下面试举一例，以说明如何操作:

某市一地块，土地面积A=8000m ，规划确定容积率R=2.5，标定的土地出让价格=9，600，000元(每平方米土地1200元)

根据以上条件，地块上可建的总建筑面积:

F=A·R=20000m ，

楼面地价P =9600000/20000=480元/m

开发者与政府谈判，希望提高容积率。根据对具体条件的分析，规划部门同意提高容积率0.3，即R′=2.5+0.3=2.8。

分两种情况计算:

(1)如果不考虑调节系数μ的情况。

开发者提高容积率后，在该地块上可建设的总建筑面积F′=A·R′=22400m ，增加的面积F′-F=2400m ；楼面地价降为P′ =9600000/22400=428.6元/m 。与原楼面地价相比:

(2)考虑调节系数μ的情况

假设政府(通过规划部门)确定该地块的调节系数μ=0.4，则政府可获得的地块出让价格升值率

开发者获得的楼面地价降值率I =1-F/F′(1+I)=0.064，即6.4%。

小结:以上两种情况相比，考虑调节系数μ(即第2种情况)显然较为合理。开发者要求提高R所得到的利益中，应该由政府分享一部分(即I)，这样既体现了较为公平的原则，也可适当节制开发者过分追求高容积率的欲望。

四、确定容积率的主要因素

1.地块的使用性质。这是由于各种用地有不同的“功能”要求，如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应该高于住宅、学校、医院、剧院等；

2.地块的区位。城市用地由于所处位置不同，如市中心或城市边缘，会有不同的出让价格。一般说，市中心或环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，为提高土地利用效率，容积率应高于其他地区；

3.地块的基础设施条件。即开发建设的支撑条件，包括现有基础设施的水平和自然条件(如地基、土壤、排水等)。一般说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑；

4.地块的空间环境条件。即与相邻四周在空间环境上的制约关系，以及城市设计上的要求，如建筑高度、间距、形体、绿化、通道等；

5.地块的土地出让价格，即政府的期望价格。一般情况下，容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率也要相应提高。

以上各项因素，应结合城市的实际情况，经过综合研究后确定。

此外，为了考虑到通过谈判可以得到利益，以及为不可预知的某些因素留有余地，公布的容积率宜低于“理论的”上限数值。

五、地块容积率的宏观影响

地块容积率是城市规划中的一个微观问题。因此，人们往往以为某一、二个地块的容积率不合理是件“小事情”，不伤大局。然而，这种认识是不全面的。城市用地的结构是由很多地块组合起来的。如果地块容积率不合理，比如都超高一些，加起来就可能会突破整片地区或整个城市合理的“环境容量”，从而带来明显的或潜在的城市“病害”。最直接的影响，往往是人口密度增高，交通流量增大，超过通道的容纳能力，甚至“侵占”了必要的公共设施用地和绿地，增加水、电、热、气的负荷等，从而使城市的整体效益下降，环境质量恶化。这些问题反过来也会影响投资环境的质量，降低开发的经济效益。因此，容积率虽“小”，敏感性很“强”。在实行市场经济和城市土地租让制度的条件下，“容积率”对城市土地利用和环境质量在宏观上的影响是不可忽视的。

(本研究过程中，得到李兵弟、赵洪才、张菁等同志的协助，特此致谢)

作者工作单位:中国城市规划设计研究院

〔注1〕(1)美国城市规划百科全书(Encyclopedia of Urban Planning，Arnold

Whittick)中有关容积率(Plot Ratio)的定义:

Plot

Ratio是英国城市规划中使用的名词，它表示地块上建筑物的总建筑面积与它所占用的地块面积之比……。它与floor—space

index(建筑面积指数——加拿大使用的指标，译注)相似。只是，“建筑面积指数”中计算地块面积时，计入其周围次要道路的一半宽度；而容积率的计算则把道路面积除外。

(2)美国规划师学会的定义(摘自The Language of Zoning:A Glossary of Words and

Phrases，American Society of Planning Officials):

Floor Area Ratio是区划地块(zoning

lot)上允许修建的建筑面积与地块面积之比……。FAR(容积率)要与其他控制容量的规定条件结合运用，如层数、空地、空间距离等要求。当仅用容积率时，意味着给开发者以很大的灵活性去决定:是覆盖大部分地块建一座低层建筑物，还是覆盖少部分地块建一座高层的，或者在不超过允许容量的情况下建一组建筑物。

〔注2〕1987年原城乡建设环境保护部颁发的试行“部标”:民用建筑设计通则

(JGJ37—87)中正式列了“建筑容积率”指标；在1990年编制的“国标”:城市居住区规划设计规范(送审稿)中未列入容积率指标，而在正式批准稿(GB5C180—93)中列入了容积率，说明其数值与建筑面积毛密度相同。

〔注3〕进行房地产开发时，将楼面占地率L乘以单位土地出让价格P(元/m )，即等于当前常用的“楼面地价”P (元/m )。

P =L·P“楼面地价”P 是开发者所关心的一项重要指标，它比较直观地反映出土地利用率及经济效益的高低。P 愈小，对开发者愈有利。

容积率专题研究

关于容积率研究的专题报告容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。”[1]容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。 1.1 容积率是“宗地”面积允许的建筑容量 宗地是地籍管理的基本单元，是大地表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指定“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 1.2 容积率是控制性详细规划的强制性指标 在《城市规划编制办法》( 建设部令第146 号)中控制性详细规划应包括的内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、 建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。同时着重指出，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。 1.3 容积率是建筑工程规划管理的重要内容 容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。“城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。” 2 容积率影响因素分析 容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。从景观特色、空间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑，容积率、建筑密度应有一定的限

城市规划的调查研究与基础资料

第三节城市规划的调查研究与基础资料 调查研究是城市规划的必要的前期工作，必须要弄清城市发展的自然、社会、历史、文化的背景以及经济发展的状况和生态条件，找出城市建设发展中拟解决的主要矛盾和问题。 调查研究也是对城市从感性认识上升到理性认识的必要过程，调查研究所获得的基础资料是城市规划定性、定量分析的主要依据。城市的情况十分复杂，进行调查研究既要有实事求是和深入实际的精神，又要讲究合理的工作方法，要有针对性，切忌盲目繁琐。 城市规划的调查研究工作一般有三个方面： （1）现场踏勘。城市规划工作者必须对城市的概貌、新发展地区和原有地区要有明确的形象概念，重要的工程也必须进行认真的现场踏勘； （2）基础资料的收集与整理。主要应取自当地城市规划部门积累的资料和有关主管部门提供的专业性资料； （3）分析研究。这是调查研究工作的关键，将收集到的各类资料和现场踏勘中反映出来的问题，加以系统地分析整理，去伪存真、由表及里，从定性到定量研究城市发展的内在决定性因素，从而提出解决这些问题的对策，这是制定城市规划方案的核心部分。 当现有资料不足以满足规划需要时，可以进行专项性的补充调查，必要时可以采取典型调查的方法或进行抽样调查。 城市建设是一个不断变化的动态过程，调查研究工作要经常进行，对原有资料要不断地进行修正补充。 城市规划所需的资料数量大，范围广，变化多，为了提高规划工作的质量和效率，要采取各种先进的科学技术手段进行调查、数据处理、检索、分析判断工作。 根据城市规模和城市具体情况的不同，基础资料的收集应有所侧重，不同阶段的城市规划对资料的工作深度也有不同的要求。一般地说，城市规划应具备的基础资料包括下列部分：（1）城市勘察资料（指与城市规划和建设有关的地质资料）：主要包括工程地质，即城市所在地区的地质构造，地面土层物理状况，城市规划区内不同地段的地基承载力以及滑坡、崩塌等基础资料；地震地质，即城市所在地区断裂带的分布及活动情况，城市规划区内地震烈度区划等基础资料；水文地质，即城市所在地区地下水的存在形式、储量、水质、开采及补给条件等基础资料。 （2）城市测量资料：主要包括城市平面控制网和高程控制网、城市地下工程及地下管网等专业测量图以及编制城市规划必备的各种比例尺的地形图等。 （3）气象资料：主要包括温度、湿度、降水、蒸发、风向、风速、日照、冰冻等基础资料。 （4）水文资料：主要包括江河湖海水位、流量、流速、水量、洪水淹没界线等。大河两岸城市应收集流域情况、流域区划、河道整治规划、现有防洪设施。山区城市应收集山洪、泥石流等基础资料。 （5）城市历史资料：主要包括城市的历史沿革、城址变迁、市区扩展以及城市规划历史等基础资料。

城市规划专业调研报告

城市规划专业调研报告 篇一：城市规划专业历年获奖调研报告选题一览表 城市规划专业历年获奖调研报告选题一览表 篇二：建筑与城市规划专业评估调研报告 精选范文:建筑与城市规划专业评估调研报告(共2篇)据统计，截止到XX年8月，在所有的专业院校中通过国家城市规划专业教育评估的院校有18所，占总数的十分之一；通过建筑学专业教育评估的院校有33所，占总数的五分之一。绝大部分院校因办学时间太短或自知办学条件与水平存在差距而未申请参加评估。通过对建设部《评估标准》的学习，对我校建筑专业、城市规划专业现状的分析，我们深刻的认识到评估工作的紧迫性和严峻性：硬件（实验设备、教学科研面积、教学经费等）不足，软件（职称评定、成果认定、绩效考核）落后，迎评时间短，工作任务重。XX年6—9月，在学院领导的带领下，先后考察浙江大学、苏州科技学院、山东建筑大学等高校，对外校办学经验、评估经验进行了学习和借鉴，同时在“师生与教学管理用房”、“实验室”、“图书资料”、“科研与课程建设”四个方面与我校建筑与城市规划专业进行了横向比较，提出基本问题与建设建议如下。 一、师生与教学管理用房建设建议1、提高城市规划专业招生数量提高城市规划专业每年招生人数为30人以上，满足

评估标准。2、增加建筑学与城市规划学科教师数量按目前的招生规模来计，建筑学专业需要引进10名专业教师，城市规划专业学要引进7专业教师，建议XX年达到1：12左右。 3、加大师资培养和引进力度评估前应达到“具有副教授职称以上的专职教师人数不低于本系（学院）专职教师总数的30％，并有正教授2人以上”的评估要求，并需增加2-3名副教授以上教师。 4、扩大职称成果认定范畴（1）认可教师获奖作品和学生竞赛获奖作品，提高其科研级别，划入职称成果认定范畴；（2）增设建筑学与城市规划专业核心期刊种类。 5、增加教学管理用房根据生均10平方米的评估要求和其它高校平均水平，我校建筑学与城市规划专业需教学管理用房的建筑总面积6880 m2。现有设计教室、办公室总建筑2400 m2，需增加面积4280 m2，必须增加以下用房，并满足相应的面积：（1）教学用房（使用面积2400 m2 建筑面积3500 m2 ）①专业教室20间，按每间容纳30人，每间80 m2 左右，使用面积1600 m2建筑面积xx m2。②多媒体教室二间 90～100 m2/间③计算机教室一间 150 m2/间（现有学院机房70 m2/间）④评图室一间 90～100 m2/间⑤报告厅 300 m2⑥师生展览厅 200 m2（2）办公管理用房（使用面积290 m2 建筑面积450 m2 ）①教学与行政办公室 250 m2②接待室 40～50 m2 6、相对独立并集中教学管理用房（1）

容积率研究必看

容积率研究必看 【注意】容积率研究！很值得一看，非常值得~~~~~~~以下内容需要回复才能看到 【提要】 本文从剖析容积率基本概念出发，指出了容积率内含的四个基本特性，具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系，并提出影响容积率的几个主要因素。 一、容积率的概念和由来 容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。 容积率是无量纲的比值。通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。 例:某地块面积10000m?(1公顷)，允许修建的总建筑面积为20000m?，则该地块容积率=20000/10000=2。 容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。 容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所采用的一项重要指标。美、日等国(包括台湾地区)称作Floor Area Ratio，缩写为FAR；英国(包括香港地区)称作Plot Ratio，实际上与FAR涵义相同(注1)。该指标被译为“容积率”，始于香港、台湾地区，多年来已被广泛使用。但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注?)。由于“容积率”这个指标涵义明确，能够集中而直观地表述地块的开发建设强度，特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起，也为了便于和国外的相关行业“对接”，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中，而且也在广大群众中流传和使用。 原苏联在城市规划指标体系中，不使用“容积率”这个指标。我国过去的城市规划编制程序和作法中，也不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密度”(m?/ha)，也同样是表述修建用地上的建设容量的，其内涵与“容积率”是一致的。这两种指标的表述形式不同，主要是由于:原苏联的土地制度不同于西方国家，所以没有土地租让与房地产业经营的需要。“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。因此，“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致，但是性质和作用有所异同。笔者认为，在我国的城市规划指标体系中，没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用，也可用于房地产开发经营的工作中；“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。 由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值，因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性，只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置，以至常

城市规划调查方法

城市规划调查概述 1.1 城市规划调查的概念 城市规划调查（Urban Planning Research），是指有目的的，有意识地对城市生活中的各种城市社会要素、社会现象、社会问题，进行考察、了解、分析和研究，以认识它们的本质及发展规律，进而为科学开展城市规划的研究、设计、实施、管理等提供重要依据的一种自觉认识活动。 1.2城市规划调查的功能 1）城市规划科学决策的重要依据 2）城市规划合理编制的重要保证 3）城市规划公众参与的基本手段 4）城市规划动态调控的基本手段 城市规划调查活动最终的正确结论来源于社会调查过程中所能够取得的“第一手资料”，而要在社会调查中获取大量真实、可靠、生动、详尽的调查资料，就必须正确掌握并熟练使用各种收集资料的方法。 传统城市规划调查的主要方法包括文献法、观察法、访谈法和问卷法等类型。 文献法 文献法是指根据一定的目标和题目通过有关文献收集资料的社会调查方法。文献调查法的主要对象是文献。（文献有广义和狭义之分。狭义的文献是指用文字和数字记载的资料；广义的文献是指一切文字和非文字资料，包括照片、录音等） 文献法的优缺点 1文献法的优点 5）文献法可以超越时空限制，广泛了解社会情况 6）文献法可以避免调查者对调查对象的影响 7）文献法与直接调查法相比更方便、更自由 8）文献法效率高、费用低 2文献法的缺点 1）文献法缺乏生动性和具体性 2）文献资料与实际情况有一定差距 3）文献调查所得的资料落后于现实 观察法 观察法是指观察者带有明确目的的，用自己的感觉器官及其辅助工具直接地、有针对性地收集资料的调查研究方法。在城市规划中，观察法又称为现场踏勘法。 观察法的优缺点 1观察法的优点 1）通过观察可以直接获取资料 2）能直接观察自然状态下发生的比较可靠的社会现象 3）获取的资料及时生动

容积率修正系数的确定

一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： （一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 （二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 （三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 （四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 （三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 （四）容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 三、容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则： （一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； （二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积

控制性详细的规划中容积率思考

控制性详细规划中容积率的合理确定 ——以昆 山老城改造为例 段兆广 摘要：容积率作为控制性详细规划中的强制性内容，其合理确定是保证规划科学性和增强可操作性的重要基础。本文在分析目前容积率控制中存在的主要问题基础上，指出应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小；并以昆山老城改造控制性详细规划为例介绍了该思路的运用，以期对容积率的确定提供指导。 关键词：控制性详细规划，容积率，经济分析，昆山老城 1引言 容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，它是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。作为典型的区划控制技术，因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量纲比值表达。它具有清晰、简明、利于管理控制的优点，使这一指标得到广泛认可和采用[1]。 控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。其中，容积率对于开发建设有着最为重要的作用。容积率直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一[2]。基于目前容积率确定过程中存在的诸多问题，本文以昆山旧城改造控制性详细规划为例，探讨合理确定容积率的技术方法。 2目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题 2.1以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性 控制性详细规划中容积率的确定一般是由经验相对丰富的规划师以城市总体规划为依据，结合具体用地的区域位置、住宅建设类型等条件，通过分类统计、参照对比的方法来制定。如根据北京四环内的楼盘建设经验表明，住宅容积率分类指标是：别墅的容积率不高于0.4，

城市规划调查报告

城市规划调查报告 篇一：关于城市规划的社会调查报告 关于城市规划的社会调查报告 报告名称:城镇规划社会调查报告 调查地点：成都市青白江龙王镇 调查方法:实地访问 调查时间：20XX年11月12日星期六 被访问者：青白江龙王镇村民 样本量：10 报告内容： 城镇规划随着社会生活水平的提升也逐渐成为人们生活中不可缺少的一部分。人们不仅要在现实生活中过的惬意，并且更要注重精神享受，更多的是对生活进步的回味，所以我们要注重精神世界，要敢于想象，敢于突破，让城市规划能深入乡镇，深入每个百姓的思想，让这个规划能够影响城镇生活的同时更要满足人们对现状的需求，让他们能够切身感受到城镇规划改变了他们生活，让他们不再对现实抱怨。 该调查于20XX年11月12日在成都市青白江龙王镇进行实地访问，由我们房地产经营估价二、三班学生分组进行对村民的访问。调查对象一般为60-80岁，家中基本都是老人。调查结果可以推论：不满意

据网上资料分析龙王镇 龙王镇位于成都市北郊的青白江西南部，距成都市22.5公里，距青白江区政府12.5公里，是青白江区毗河以南的一个浅丘纯农业乡镇，浅丘地形，气候温和，雨水充沛，镇内以发展生态特色农业为主。龙王镇西与新都区泰兴镇接壤，南和新都区石板滩镇相连，东边是该区福洪、姚渡镇，北与该区祥福镇交界。全镇幅员面积29.5平方公里，全镇辖9个行政村(分别为：梁湾村、清平村、红树村、双埝村、牟池塔村、青光村、天平堰村、三方村和清洁村）和1个社区（龙王社区），145个社，总户数7411户，总人口2.5万人。20XX年全镇农业总产值10736万元,全镇人均纯收入4232.5元。全镇属都江堰自流灌溉区，境内沟渠河流众多，塘库堰分布广，水面千亩以上；主要河流西江河及其支流涪江河自西南入境向东北横贯全镇9个村1个社区。龙王镇主要农作物有水稻、玉米、小麦、红苕、洋芋；经济作物有花生、海椒、甘蔗、生姜等。全镇蔬菜常年种植面积在1.6万亩以上（含复种、间作面积），总产量3500万公斤，系成都市的重要蔬菜基地。近年水果种植面积扩大迅速，早熟梨、晚白桃、麻竹发展到5000亩，是该区规划的成都龙泉山脉伏季水果产业带的重要乡镇，系该区毗河以南的经济欠发达乡镇。 龙王镇2.5万人中有95%说客家话，和龙泉洛带黄土镇以及新都区石板滩镇、木兰镇等成都东山客家人聚居区一脉相 连，境内客家遗迹众多，客家风情浓厚，是青白江区唯一一个纯客家乡镇，发展客家文化农家旅游有较好条件。据我们实地调查访问分析

城市规划容积率研究

城市规划容积率研究 【提要】 本文从剖析容积率基本概念出发，指出了容积率内含的四个基本特性，具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系，并提出影响容积率的几个主要因素。 一、容积率的概念和由来 容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。 容积率是无量纲的比值。通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。 例:某地块面积10000m (1公顷)，允许修建的总建筑面积为20000m ，则该地块容积率=20000/10000=2。 容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。 容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所 采用的一项重要指标。美、日等国(包括台湾地区)称作Floor Area Ratio，缩写为FAR；英国(包括香港地区)称作Plot Ratio，实际上与FAR涵义相同(注1)。该指标被译为“容积率”，始于香港、台湾地区，多年来已被广泛使用。但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注 )。由于“容积率”这个指标涵义明确，能够集中而直观地表述地块的开发建设强度，特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起，也为了便于和国外的相关行业“对接”，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中，而且也在广大群众中流传和使用。 原苏联在城市规划指标体系中，不使用“容积率”这个指标。我国过去的城市规划编制程序和作法中，也不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密 度”(m /ha)，也同样是表述修建用地上的建设容量的，其内涵与“容积率”是一致的。这两种指标的表述形式不同，主要是由于:原苏联的土地制度不同于西方国家，所以没有土地租让与房地产业经营的需要。“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。因此，“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致，但是性质和作用有所异同。笔者认为，在我国的城市规划指标体系中，没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用，也可用于房地产开发经营的工作中；“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。 由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值，因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性，只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置，以至常常容易

城市规划的调查研究与基础资料

城市规划的调查研究与基础资料 城市规划的调查研究工作一般有三个方面： （1）现场踏勘。城市工作者必须对城市的概貌、新城市发展地区和原有地区有明确的形象概念，重要的工程也必须进行现场踏勘。 （2）基础资料的收集与整理。主要应取自当地城市规划部门积累的资料和有关主管部门提供的专业性资料。 （3）分析研究。这是调查研究工作当的关键，将收集到的各类资料和现场踏勘中反映出来的问题，加以系统地分析整理，去伪存真、由表及里、从定性到定量研究城市发展的内在决定性因素，从而提出解决这些问题的对策，这是制定城市规划方案的核心部分。当现有资料不足以满足规划需要时，可以进行专项性的补充调查，必要时可以采取典型调查的方法或进行抽样调查。

城市规划应具备的基础资料包括下列部分; (1)城市勘查资料（指与城市规划和建设有关的地质资料），主要包括工程地质，即城市所 在的地质构造，地面土层物理状况，城市规划区内不同地段的地基承载力以及滑坡、崩塌等基础资料；地震地质，即城市所在地区断裂带的分布及活动情况，城市规划区内地震烈度区划等基础资料；水文地质，即城市所在地区地下水的存在形式、储量、水质、开采及补给条件等基础资料。 (2)城市测量资料，主要包括城市平面控制网、城市地下工程及地下管网等专业测量图以及 编制城市规划必备的各种比例尺的地形图。 (3)气象资料，主要包括温度、湿度、降水、蒸发、风向、风速、日照、冰冻等基础资料。 (4)水文资料，主要包括江河湖海水位、流量、流速、水量、洪水淹没界限等。大河两岸城 市应收集流域情况、河流规划、河道整治规划、现有防洪设施等基础资料。山区城市应收集山洪、泥石流等基础资料。 (5)城市历史资料，主要包括城市的历史沿革、城址变迁、市区扩展以及城市规划历史等基 础资料。 (6)经济与社会发展资料，主要包括城市国民经济和社会发展现状及长远规划、国土规划、 区域规划等有关资料。 (7)城市人口资料，主要包括现状及历年城乡常住人口、暂住人口、人口的年龄构成、劳动 力构成、自然增长、机械增长、职工带眷系数等。 (8)市域自然资源资料，主要包括矿产资源、水资源、燃料动力资源、农副产品资源的分布、 数量、开采利用价值等。 (9)城市土地利用资料，主要包括现状及历年城市土地利用分类统计、城市用地增长状况、 规划区内各类用地分布状况等。 (10)工矿企事业单位的现状及规划资料，主要包括用地面积、建筑面积、产品产量、产值、 职工人数、用水量、用电量、运输量及污染情况等。 (11)交通运输资料，主要包括对外交通运输和市内交通的现状和发展预测（用地、职工人 数、客货运量、流向、对周围地区环境的影响以及城市道路、交通设施等）。 (12)各类仓储资料、主要包括用地、货物状况呢及使用要求的现状和发展预测。 (13)城市行政、经济、社会、科技、文教、卫生、商业、金融、涉外等机构以及人民团体 的现状和规划资料，主要包括发展规划、用地面积和职工人数等。 (14)建筑物现状资料，主要包括现有主要公共建筑的分布状况、用地面积、建筑面积、建 筑质量等，现有居住区的情况以及住房建筑面积、居住面积、建筑层数、建筑密度、建筑质量等。 (15)工程设施资料（指市政工程、公用设施的现状资料），主要包括场站及其设施的位置与 规模、管网系统及其容量、防洪工程等。 (16)城市园林、绿地、风情区、文物古迹、优秀近代建筑等资料。 (17)城市人防设施及其他地下建筑物、构筑物等资料。 (18)城市环境资料，主要包括环境监测成果、各厂矿、单位排放污染物的数量及危害情况、 城市垃圾的数量及分布，其他影响城市环境质量有害因素的分布状况及危害情况，地方病及其他有害居民健康的环境资料。

城市规划课题研究范文

城市规划课题研究 1.城市规划失效分析与研究【查看全文】【打包下载】 分类号：TU984 关键词：城市规划规划失效平衡论规划措施 摘要：世界的城市规划史，也是优秀的规划理念的发展史。在城市的演进和历史的洗涤中，规划的理念也得到了不断地完善，优秀的规划为城市的发展、城市问题的解决、城市美的形成做出了不可磨灭的贡献。正是优秀规划理念的贯穿，使得城市面貌日益完美。论文从规划效用和规划的理念的概念入手，首先分析了现代城市规划理论，提出了现代城市规划理论存在的问题和我国城市规划理论研究中存在的问题，其次在提出城市规划的效用的基础上，确定了城市规划法应选择平衡论作为自己的理论基础，最后提出了规划失效的改进之道一基于不确定性的城市规划改进方向，包括1、认识论层面—确立不确定性城市规划思想。 2、方法论层面一探索不确定性的规划方法。 3、行动措施层面一基于不确定性的规划行动措施。 2. 转型时期城市规划管理体系的建构【查看全文】【打包下载】 分类号：TU984.2 关键词：城市规划城市规划管理市场经济体制管理职能城市规划法规摘要：伴随1990年代我国经济体制“市场化”政策的实施，关于市场经济体制下我国城市规划管理体系的研究方日益重视，但有关研究多侧重城市规划管理的某一方面，关于市场经济体制下城市规划管理体系的系统化研究在城市规划界少有涉及。本文试图在已有的城市规划管理体系研究的基础上，对我国市场经济体制下城市规划管理体系的建构问题进行探讨。论文首先从理论上探讨了市场经济体制下政府职能以及城市规划管理职能的内涵、作用与意义；指出城市规划管理目标主要有：(1)强化城市规划管理职能，(2)在确保城市发展效率的同时达到社会公平，(3)改进城市规划管理效能；分析了城市规划管理体系的内涵及构成，即城市规划管理体系主要包括城市规划法律法规体系、城市空间规划体系、城市规划管理组织系统、城市规划管理运作系统等四个子系统；最后提出适应我国城市规划管理职能与目标的城市规划管理体系建构的目标。其次，对自建国以来特别是1990年代以来城市规划管理实践经验进行总结，并分别就城市规划管理实践中城市空间规划体系、城市规划管理体制、城市规划管理的运作机制、城市规划管理法规体系等存在的问题进行分析，如城市规划管理体制中存在的问题主要有：(1)城市规划管理部门行政地位不高；(2)规划编制、决策、执行“一家言”；(3)规划行政管理中条块分割；(4)政府的规划管理职能在不少城市受到削弱。最后，在上述研究的基础上，论文提出了我国市场经济体制下城市规划管理体系建构的初步设想，并对构成我国城市规划管理体系的城市空间规划体系、城市规划管理组织系统、城市规划运作机制、城市规划法规体系等子系统提出具体构建要求，如城市规划管理体系运行机制的建构主要包括城市规划编制机制的建构和城市规划实施管理的建构，其中城市规划编制机制的建构主要有：(1)规划编制机构的市场化与规划研究建构的建立(2)建立严格的规划法定审批决策程序(3)规划编制的检讨和动态更新(4)公众参与规划。 3.生态城市规划中环境艺术设计的研究【查看全文】【打包下载】 分类号：X321 TU984

规划条件、容积率变更申请

规划条件、容积率变更申请 关于变更规划设计条件、提高容积率的申请 XX市住房和城乡建设规划委员会: XXX房地产开发有限公司通过转让方式在XX城取得了土地证号为X(2011)第X 号的XX平方米和土地证号为XX国用(2011)第XX号的XX平方米的土地使用权;XX 置业有限公司通过转让方式取得了土地证号为XX国用(2011)第XX号的XX平方米，现XX置业有限公司将该地块委托给XX房地产开发有限公司统一进行总平规划设计及报批工作。根据这三块地块的建设用地规划设计条件，此三块地块指标为:容积率?3.0，建筑密度?30%，建筑限高?50米，绿地率?30%。 根据《XXX市国有建设用地容积率变更管理办法》第五条我司地块符合下列情形:(一)因城乡规划调整或修编造成地块开发条件变化的;(二)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的。因此，我司申请对该地块的规划设计条件及容积率进行变更，理由如下: 一、因XX市城市建设和发展的需要，规划建设中的建政路经过我司开发的该地块，道路中心线已经在我司地块红线范围内，占用到了该地块中的部分土地，造成土地开发条件发生了变化，并因此使得我司项目地块可使用的实际面积减小，导致我司的经济利益受损。 二、这是提高我市形象的必然要求。该地块位于XX路与建政路的交界处，从这两条大道进出XXX，都经过我司的项目地块，同时，连接XX区与XX半岛的XX 跨海大桥亦在我司项目地块边经过，特殊的地理位置决定了该地块对XX形象的重要性，因此，该项目应成为XX市的形象工程。为体现我市建设的国际化、现代化

和都市化城市，该项目的规划目标定位要高、建设标准要高，且因沿道路须建设高层建筑，所以地块容积率应相应提高，以提升我市整体品位。 三、有利于节约利用土地，提高土地利用率。随着XX市社会经济的迅猛发展，人民生活水平的提高，开发建设项目发展日益迅速，结合我市城市规划和城市发展的需求，土地资源日益稀缺，特别是一线海景且位于XX保护区边上的土地资源更是稀缺和珍贵，原定容积率仅3.0，明显偏低，对于土地资源的利用是一种严重的浪费。为了充分利用稀缺珍贵的一线海景土地资源，充分发挥XX保护区边上地块的土地效益及满足我市推进国际化、现代化和都市化的需求。 四、该项目积极响应了XX市政府提出的《扶持建设三星级以上宾馆、大型商场、大型专业市场》的政策，规划建设有四星级酒店，为加快形成该地区的商业中心功能，进一步完善城市功能做出巨大的贡献。 鉴于以上的原因，我司特申请对该地块的规划设计条件及容积率作出调整。 1.申请提高容积率到5.1，既符合国家现行政策中节约用地的根本政策要求，又可以进一步提高土地利用效率，更好地提升我市整体形象。 2.申请将原规划设计条件要求的建筑限高?50米调整为?100米。在提高了地块容积率的情况下，把建筑物高度相应提高，既保证了地块的建筑密度不会过密，又提升了建筑物和城市的整体形象，同时符合现代化城市建设提倡建高层的需要。 综上所述，本项目的调整规划，提升相应的容积率，是顺应时代发展潮流，响应城市建设发展需要的，具有良好的社会和经济效益，同时符合《XX市国有建设用地容积率变更管理办法》等有关政策法规的要求，将能为XX市的发展不断做出自己应有的贡献。 为此，我司特向贵委提出我司该项目地块规划设计条件调整和容积率变更的申请，并恳盼贵委的批准。 XXX房地产开发有限公司

城市规划调研实习报告

城市规划调研报告 黄德伟17 （南京工业大学、规划1101班） 调研地点：贵州省安顺市、重庆市 调研时间：16.3.1日—16.3.15日 关键词：城市设计城市更新乡村规划设计自然与城市设计 摘要：以贵州省安顺市屯堡文化集聚圈、安顺黄果树瀑布风景区、重庆市中心城区为研究对象，从城市更新规划设计与城市历史遗存保护、自然风景与城市设计分析角度出发，分析了城市设计协调处理自然、历史、社会、城市空间的做法，并探索在贵州安顺市西秀区大西桥镇鲍屯村规划设计中，应该注重保护与协调的相关要素和相应的处理办法。 调研目的： 收集城市设计中的相关规划手法，巩固加深城市更新设计相关理论与实际结合的学习。通过研究成功的城市设计案例，结合实地考察，并作为鲍屯村发展规划的参考。 一、城市更新与城市设计概叙

1、旧城更新的实践及相关理论演变 1.1中国的旧城更新发展 旧城是指城市建成区中经济衰退、房屋年久残旧、基础设施公共服务设施落后、居住质量较差的地区。为了使其恢复经济活力、改善环境、改善生活质量的目的，必须调整原有的结构体系，补偿物质缺损，调整人口分布，一般称为旧城更新。 随着经济的全球化，中国经历了一个快速发展时期。由于土地使用和经济体制改革，中国的城市建设也迈入了一个新的阶段。总体来说，中国的旧城更新经历了两个阶段：20世纪50年代开始，更新的重点在老旧工业区改上；80 年代以后，旧城区的更新开发成为城市更新的重点。后者强调居住区的更新，未从全局着眼，不是整体的旧城更新体系。中国的“旧城更新”长期以来被简单理解为对物质环境的“改造”，“旧城保护”则是“什么也不许动”，成了改造的对立面。随着社会和经济的发展，旧城更新的实施在拆除改造和完全保留这两极端之间转换。中国近现代城市，由于经济基础薄弱，旧城更新的侧重点在于物质环境的改善和促进经济的提高。因而在这一过程中，许多历史建筑和文化遗产在更新过程中被拆毁，传统城市空间和文化肌理遭到了严重的破坏。人类对自然和文化遗产的破坏改变了历史环境恶化了自身生存的文化环境。因此，如何在旧城更新过程中更好的保护历史文脉和文化特性，使城市得到可持续的发展，成为学科不断努力的方向。 二、调研案例 1、洪崖洞 1.1简介 洪崖洞地区位于重庆市渝中区朝天门半岛的北端，北临嘉陵江边，南起沧白路城墙石

2019年关于城市规划的社会调查报告范文

关于城市规划的社会调查报告范文 报告名称:城镇规划社会调查报告 调查地点：成都市青白江龙王镇 调查方法:实地访问 调查时间：20xx年11月12日星期六 被访问者：青白江龙王镇村民 样本量：10 报告内容： 城镇规划随着社会生活水平的提升也逐渐成为人们生活中不可缺少的一部分。人们不仅要在现实生活中过的惬意，并且更要注重精神享受，更多的是对生活进步的回味，所以我们要注重精神世界，要敢于想象，敢于突破，让城市规划能深入乡镇，深入每个百姓的思想，让这个规划能够影响城镇生活的同时更要满足人们对现状的需求，让他们能够切身感受到城镇规划改变了他们生活，让他们不再对现实抱怨。 该调查于20xx年11月12日在成都市青白江龙王镇进行实地访问，由我们房地产经营估价二、三班学生分组进行对村民的访问。调查对象一般为60-80岁，家中基本都是老人。调查结果可以推论：不满意 据网上资料分析龙王镇 龙王镇位于成都市北郊的青白江西南部，距成都市22.5公里，距青白江区政府12.5公里，是青白江区毗河以南的一个浅丘纯农业

乡镇，浅丘地形，气候温和，雨水充沛，镇内以发展生态特色农业为主。龙王镇西与新都区泰兴镇接壤，南和新都区石板滩镇相连，东边是该区福洪、姚渡镇，北与该区祥福镇交界。全镇幅员面积29.5平方公里，全镇辖9个行政村(分别为：梁湾村、清平村、红树村、双埝村、牟池塔村、青光村、天平堰村、三方村和清洁村）和1个社区（龙王社区），145个社，总户数7411户，总人口2.5万人。20xx 年全镇农业总产值10736万元,全镇人均纯收入4232.5元。全镇属都江堰自流灌溉区，境内沟渠河流众多，塘库堰分布广，水面千亩以上；主要河流西江河及其支流涪江河自西南入境向东北横贯全镇9个村1个社区。龙王镇主要农作物有水稻、玉米、小麦、红苕、洋芋；经济作物有花生、海椒、甘蔗、生姜等。全镇蔬菜常年种植面积在1.6万亩以上（含复种、间作面积），总产量3500万公斤，系成都市的重要蔬菜基地。近年水果种植面积扩大迅速，早熟梨、晚白桃、麻竹发展到5000亩，是该区规划的成都龙泉山脉伏季水果产业带的重要乡镇，系该区毗河以南的经济欠发达乡镇。 龙王镇2.5万人中有95%说客家话，和龙泉洛带黄土镇以及新都区石板滩镇、木兰镇等成都东山客家人聚居区一脉相连，境内客家遗迹众多，客家风情浓厚，是青白江区唯一一个纯客家乡镇，发展客家文化农家旅游有较好条件。据我们实地调查访问分析 我们主要是在青白江龙王镇政府周围做调查，那里住的全是老人。据访问那些年老的人，有些是外籍户口，搬迁来帮儿子守房子，有的则是祖籍房屋，他们的儿女很少部分人留在成都工作，大都到发

小区规划容积率

(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 容积率指标计算规则 一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。

二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。 六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。 如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上 0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。 七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。 八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。 九、本规则规定的数值均含本数。 十、对本规则执行过程中遇到的其它情况，我委将及时予以补充和修正。 十一、本规则自发布之日起执行。[1] 对地价的影响 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈

城市规划的调查研究与基础资料-城市规划师考试.doc

调查研究是城市规划的必要的前期工作，必须要弄清城市发展的自然、社会、历史、文化的背景以及经济发展的状况和生态条件，找出城市建设发展中拟解决的主要矛盾和问题。调查研究也是对城市从感性认识上升到理性认识的必要过程，调查研究所获得的基础资料是城市规划定性、定量分析的主要依据。城市的情况十分复杂，进行调查研究既要有实事求是和深入实际的精神，又要讲究合理的工作方法，要有针对性，切忌盲目繁琐。城市规划的调查研究工作一般有三个方面：（1）现场踏勘。城市规划工必须对城市的概貌、新发展地区和原有地区要有明确的形象概念，重要的工程也必须进行认真的现场踏勘；（2）基础资料的收集与整理。主要应取自当地城市规划部门积累的资料和有关主管部门提供的专业性资料；（3）分析研究。这是调查研究工作的关键，

将收集到的各类资料和现场踏勘中反映出来的问题，加以系统地分析整理，去伪存真、由表及里，从定性到定量研究城市发展的内在决定性因素，从而提出解决这些问题的对策，这是制定城市规划方案的核心部分。当现有资料不足以满足规划需要时，可以进行专项性的补充调查，必要时可以采取典型调查的方法或进行抽样调查。城市建设是一个不断变化的动态过程，调查研究工作要经常进行，对原有资料要不断地进行修正补充。城市规划所需的资料数量大，范围广，变化多，为了提高规划工作的质量和效率，要采取各种先进的科学技术手段进行调查、数据处理、检索、分析判断工作。根据城市规模和城市具体情况的不同，基础资料的收集应有所侧重，不同阶段的城市规划对资料的工作深度也有不同的要求。一般地说，城市规划应具备的基础资料包括下列部分：

（1）城市勘察资料（指与城市规划和建设有关的地质资料）：主要包括工程地质，即城市所在地区的地质构造，地面土层物理状况，城市规划区内不同地段的地基承载力以及滑坡、崩塌等基础资料；地震地质，即城市所在地区断裂带的分布及活动情况，城市规划区内地震烈度区划等基础资料；水文地质，即城市所在地区地下水的存在形式、储量、水质、开采及补给条件等基础资料。（2）城市测量资料：主要包括城市平面控制网和高程控制网、城市地下工程及地下管网等专业测量图以及编制城市规划必备的各种比例尺的地形图等。（3）气象资料：主要包括温度、湿度、降水、蒸发、风向、风速、日照、冰冻等基础资料。（4）水文资料：主要包括江河湖海水位、流量、流速、水量、洪水淹没界线等。大河两岸城市应收集流域情况、流域区划、河道整治规划、现有防洪