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贵州2015年房地产估价师《制度与政策》:房地产估价师注册提交的材料考试试卷

贵州2015年房地产估价师《制度与政策》:房地产估价师注册提交的材料考试试卷
贵州2015年房地产估价师《制度与政策》:房地产估价师注册提交的材料考试试卷

贵州2015年房地产估价师《制度与政策》:房地产估价师注册提交的

材料考试试卷

本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)

1、全国城镇体系规划由,审批。

A:全国人大

B:国务院

C:国务院国土主管部门

D:国务院城市规划主管部门

E:房地产估价机构必须加盖公章

2、施工单位签署质量合格的文件上,必须有的签字盖章。

A:注册建筑师

B:注册结构工程师

C:注册建造师

D:注册监理工程师

E:执行层的组织协调

3、下面说法正确的是。

A:房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构

B:委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人

C:依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制

D:房地产估价报告应由估价师个人出具

E:工业用地的监测点评估价格

4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为200㎡,租赁期限为8年,年租金固定不变为480元/㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡。若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为万元。A:6.19

B:6.42

C:7.20

D:9.58

E:工业用地的监测点评估价格

5、__是建设项目的组成部分,它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书,竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。

A.单项工程

B.单位工程

C.分部工程

D.分项工程

6、商业标准宗地的位置应是__。

A.街角地

B.二面临街地

C.一面临街地

D.畸零地

7、下列说法有误的一项是__。

A.个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户,纳入单位银行结算账户管理

B.单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户

C.W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性,有效期不得超过2年D.一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行

8、房地产信贷资金来源主要包括政策性住房信贷资金、__和其他房地产信贷资金。

A.商品房预售款

B.住房公积金

C.自营性房地产信贷资金

D.开发企业存款

9、评估甲别墅的市场价值,选取了乙别墅为可比实例,乙别墅的成交价格为8000元/㎡装修标准为1000元/㎡(甲别墅的装修标准为800元/㎡),因位置比甲别墅好,在同等条件下,单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为元/㎡。

A:7020

B:7091

C:7380

D:8580

E:工业用地的监测点评估价格

10、某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/㎡,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于元/㎡。

A:2427

B:2500

C:2575

D:2632

E:工业用地的监测点评估价格

11、证券可分为商品证券、货币证券和__。

A.负债证券

B.资产证券

C.交易证券

D.资本证券

12、对于()的企业,它们反应模式难以捉摸,在特定场合可能采取也可能不采取行动,并且无法预料它们将会采取什么行动。

A.从容不迫型竞争者

B.选择型竞争者

C.凶猛型竞争者

D.随机型竞争者

13、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括()资金。

A.政府政策性

B.资产变现

C.企业入股

D.个人入股范围

14、按照废物的危害状况,可分为。

A:城市垃圾、工业固体废物、农业废弃物和放射性固体废物

B:有机废物和无机废物

C:颗粒状废物、粉状废物、块状废物和泥状废物(污泥)

D:有害废物和一般废物

E:执行层的组织协调

15、有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。

A.建设工程许可证

B.建筑设计许可证

C.建筑工程规划许可证

D.建筑用地规划许可证

16、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日,经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2096年10月1日1对该房地产进行评估。经计算,该房地产的土地重新购建价格为2000万元,建筑物重新购建价格为3000万元,残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为万元。(说明:题干中假设土地出让合同未约定不可续期)

A:4091

B:4182

C:4250

D:5000

E:工业用地的监测点评估价格

17、下列房地产中,一般情况下,价格对楼层最为敏感的是。

A:商业用房

B:住宅

C:写字楼

D:工业用房

E:工业用地的监测点评估价格

18、我国土地增值税是对()行为征收的一种税。

A.转让土地使用权

B.有偿转让房地产

C.继承房地产

D.赠与房地产

19、房地产估价师注册有效期满需继续执业的,应当在注册有效期满__日前,申请延续注册。

A.15

B.30

C.60

D.90

20、房地产抵押合同签订以后,土地上新增的房屋__其抵押财产。

A.属于

B.不属于

C.根据情况确定

D.依照抵押合同规定

21、根据《中华人民共和国刑法》规定,违反土地管理法规,非法占用耕地、林地等农用地,改变被占用土地用途,数量较大,造成耕地、林地等农用地大量毁坏的,处年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。

A:一

B:三

C:五

D:七

E:房地产估价机构必须加盖公章

22、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为__年。

A.40

B.50

C.60

D.70

23、__是指消费者在某特定时期内和一定市场上,按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。

A.供给

B.需求

C.购买能力

D.购买欲望

24、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策,对我国房地产投资产生了深远影响,这种情形属于房地产投资特性中的__。

A.需要适时的更新改造投资

B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C.易受政策影响

D.存在效益外溢和转移

25、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/㎡,对应的报酬率为7%.现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于.【2004年考题】

A:3275元/㎡

B:3287元/㎡

C:3402元/㎡

D:4375元㎡

E:工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分)1、房地产用益物权不包括。

A:抵押权

B:建设用地使用权

C:地役权

D:土地承包经营权

E:执行层的组织协调

2、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%,从房地产开发

贷款的风险来看,乙企业比甲企业面临更大的风险.(2005年试题)

A:市场

B:财务

C:政策

D:经营

E:借款合同

3、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格”。

A.30

B.90

C.50

D.60

4、下列关于企业利润和收入的表达中,不正确的是。

A:企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B:经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

C:销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D:可分配利润=税后收入一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)

E:借款合同

5、根据消费者的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类:即便利品、选购品和特殊品。

A:购买习惯

B:购买心理

C:购买动机

D:购买行为

E:借款合同

6、下列关于享受优惠政策的普通住房标准,表述正确的是。

A:住宅小区建筑容积率在2.0以上

B:住宅小区建筑容积率在1.0以上

C:单套建筑面积在140以下

D:单套建筑面积在120以下

E:实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下

7、从权益的角度来看,现实中的房地产估价对象包括等.【2005年考题】

A:建筑物的土地,包括建筑物尚未建成的土地

B:“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

C:有租约限制的房地产

D:未来状况下的房地产

E:共有的房地产

8、征收集体土地应遵守的原则包括。

A:珍惜耕地,合理利用土地的原则

B:保证国家建设用地的原则

C:妥善安置被征地单位和农民的原则

D:无偿使用土地的原则

E:依法征地的原则

9、下列关于拍卖佣金的表述中,错误的有。

A:拍卖人收取佣金是一种法定行为

B:对非公物拍卖,委托人与拍卖人未作约定而成交的,扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6%的佣金

C:委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D:公物拍卖时,拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E:收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定

10、下列关于城市规划实施控制,表述不正确的是__。

A.一般来说,城市规划实施控制可以分为通则式和判例式

B.规划审批的主要依据是控制性详细规划,同时还考虑其他相关因素

C.我国的城市规划控制基本上属于通则式

D.我国的城市规划控制基本上属于判例式

11、目前我国房地产开发投资企业纳税的税种有。

A:经营税金及附加

B:城镇土地使用税

C:房地产税

D:物业税

E:企业所得税

12、资金的时间价值的大小,取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有__。A.风险因素

B.资本化率

C.通货膨胀率

D.投资利润率

E.资金总额

13、开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅,后在该块土地上改建商场,则必须__。

A.经规划管理部门同意

B.经房产管理部门同意

C.经原土地使用权出让方同意

D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议

E.调整土地使用权出让金

14、防范估价风险的最后一道防线是__。

A.估价师声明

B.估价的假设和限制条件

C.审核估价报告

D.估价报告应用有效期

15、下列关于住宅专项维修资金的表述中,正确的有。

A:住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金

B:业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有

C:商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

D:出售的公有住房,业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

E:住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定

16、某套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊的公共部分建筑面积为9m2,按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为__元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

17、在下列各个选项中,不属于市场法估价适用对象的是__。

A.城市规划用地

B.标准厂房

C.高级豪华公寓

D.风景园林别墅

18、禁止发布房地产广告的是。

A:在划拨土地上开发建设的房地产

B:已设定抵押的房地产

C:未取得商品房预售许可证的房地产

D:没有选聘物业管理企业的房地产

E:执行层的组织协调

19、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。

A.出租的房地产

B.自用的房地产

C.餐饮的房地产

D.营业的房地产

20、按照规定,分层、分套的房屋拍卖,买受人按取得相应比例的土地使用权。A:分摊的建筑面积

B:房屋拍卖的建筑年代

C:房屋拍卖的建筑区域

D:房屋拍卖人的许可

E:执行层的组织协调

21、以下属于被动接受房地产估价业务的情形包括。

A:房地产的欲购买者要求对其欲购买的房地产进行估价

B:房屋所有权人将其房地产抵押贷款,贷款人委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价

C:政府为征收房地产税收,委托房地产估价机构对应税房地产进行估价

D:企业在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价

E:估价师走出门去力争为估价需求者提供估价服务

22、某企业2006年的资产总额为5000万元,其中负债总额为3000万元,根据会计恒等式,该企业2006年的所有者权益为万元。

A:1000

B:2000

C:3000

D:5000

E:执行层的组织协调

23、《中华人民共和国城市房地产管理法》中指出,房地产交易包括()。A.房地产转让

B.房地产抵押

C.土地权属流转

D.房屋租赁

E.土地出让

24、负责二、三级房地产估价机构资质许可。

A:国务院

B:国务院建设行政主管部门

C:省人民政府建设行政主管部门

D:自治区人民政府建设行政主管部门

E:直辖市人民政府房地产行政主管部门

25、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。

A.经济适用房

B.自建住宅

C.高档别墅

D.联建住宅

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括:地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是: ①商品交换的任何场所; ②使商品交易双方接触的任何安排; ③商品交换关系的总和; ④连接商品生产者的桥梁; ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括:有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括:买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备:买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备:买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性:①不可移动性(决定了房地产市场是一个地区性市场);②独一无二性(相同的房地产不可能出现大量供给);③寿命长久性;④数量有限性;⑤用途多样性;⑥相互影响性(外部影响性);⑦易受限制性;⑧价值高大性;⑨难以变现性;⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点:①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动,只能是无形权益的转移;②交易的对象非标准化,是一个产品差异化的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多地受到法规政策的影响和限制;⑥一般人非经常性参与;⑦交易的金额较大,依耐于金融机构的支持与配合;⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类: 1、按用途(功能)可分为:居住房地产市场和非居住房地产市场; 2、按档次可分为:高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场; 3、按区域范围可分为:整体房地产市场和区域房地产市场; 4、按交易方式可分为:房地产买卖市场和房地产租赁市场; 5、按交易目的可分为:房地产使用市场和房地产投资市场; 6、按流转次数可分为:房地产一级市场(为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(为新

新《房地产估价规范》解读——估价方法

新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 (以下简称“新规范”),距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】(以下简称“旧规范”)发布相隔十六年之久。这十六年间,随着经济的快速发展和改革开放的不断深入,我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展,对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求,新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比,内容更加具体、细致,对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整,能够看出新规程的制定,改变了传统的估价观念,强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看,新旧规范有以下几点不同: 1、新规范删除了原第二章节“术语”,先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面,包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容,强调了由于估价目的及价值定义不同,应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是,新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任,以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整,也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容,增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。

2021年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题1

2021年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题1 一、单项选择题 1.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定,从( C )开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。 A.1997年下半年 B.1998年上半年 C.1998年下半年 D.1999年 2.下列用地中,不宜划拨供给的是( C )。 A.部队伙房建设用地 B.工商管理所办公楼建设用地 C.上市公司保卫科值班室建设用地 D.科技博物馆扩建项目建设用地 3.土地使用权出让合同由( D )与土地使用者签订。 A.市人民政府 B.县人民政府 C.省人民政府土地管理部门 D.市、县人民政府土地管理部门 4.土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前( D )申请续期。 A.15 日 B.3个月 C.6个月 D.1年 5.拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是( C )。 A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换

6.拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为( B )。 A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿 7.某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房户型发生变化,并在10日内书面通知了买受人,买受人接通知后未作表示,2个月后买受人提出退房,按规定买受人( A )。A.有权退房,但应承担违约责任 B.有权要求开发公司承担违约责任 C.有权要求开发公司赔偿损失 D.无权退房 8.转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( A )日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A.30 B.45 C.60 D.90 9.《中华人民共和国城市规划ā啡范ǖ某鞘泄婊侵? D )因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A.城市市区、郊区 B.城市市区、城市行政区域内 C.城市市区、郊区以及城市行政区域内 D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10.某县是历史文化名城,该县单独编制的历史文化名城保护规划,应报( D )审批。 A.上一级城市人民政府 B.省人民政府 C.国务院 D.建设部、国家文物局 11.建设单位领取施工许可证后,因故不能按期开工,可申请延期,延期( C )。 A.以一次为限,不超过三个月

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上,必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后,应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

城市房屋拆迁估价指导意见(建设部)

拆迁过程中的住宅性营业用房是否可以要求以店面交换,可以以此为依据的法律条文是哪条? 最佳答案 不可以,说见下面 第一章拆迁评估总则 第一条制订依据:根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(江苏省人大常委会第24号公告)、《泰州市城市房屋拆迁管理办法》(泰州市人民政府2005第2号令)、《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》以及《城镇土地估价规程》等有关规定,参照《建设部城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号)制定本细则。 第二条适用范围:在本市城市规划区域内城区和经济开发区的国有土地上,从事房屋拆迁补偿估价(以下简称拆迁评估)的专业评估技术行为应当符合本细则的要求。 第三条估价机构:进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质,并已列入向社会公布的泰州市城市房屋拆迁评估机构名录。 第四条估价人员:承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。 第五条估价对象及分类:房屋拆迁范围内,经现场查产认定的被拆迁建筑和其占用范围内的合法国有土地使用权组成的房地产(简称“被拆迁房屋”)。被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类,非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类,适应拆迁评估的技术需要,住宅、非营业用房、营业用房又划分为若干细类,参见附件一。 第六条估价目的:统一为“房屋拆迁补偿评估”。 第七条估价时点:被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。 第八条价值标准:被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值,不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。

房地产估价规范GBT

房地产估价规范G B T 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999(1999年6月1日起实施) 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999(一九九九年六月一日起执行) 总则 1.0.1为了规范房地产估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《》等法律、法规的有关规定,制定本规范。 1.0.2本规范适用于房地产估价活动。 1.0.3房地产估价应独立、客观、公正。 1.0.4房地产估价除应符合本规范外,尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2.0.1房地产real estate,real property 土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2.0.2房地产估价real estate appraisal,property valuation 专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2.0.3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2.0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2.0.5估价时点appraisal date,date of Value 估价结果对应的日期。 2.0.6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2.0.7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排它性。 2.0.8open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 2.0.9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 2.0.10同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。 2.0.11最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象产生最高价值的使用。

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定,从(C)开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。 A.1997年下半年 B.1998年上半年 C.1998年下半年 D.1999年 2、下列用地中,不宜划拨供给的是(C)。 A.部队伙房建设用地 B.工商管理所办公楼建设用地 C.上市公司保卫科值班室建设用地 D.科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A.市人民政府 B.县人民政府 C.省人民政府土地管理部门 D.市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前(D)申请续期。 A.15日 B.3个月 C.6个月 D.1年 5、拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是(C)。 A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为(B)。 A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房户型发生变化,并在10日内书面通知了买受人,买受人接通知后未作表示,2个月后买受人提出退房,按规定买受人( A )。 A.有权退房,但应承担违约责任 B.有权要求开发公司承担违约责任 C.有权要求开发公司赔偿损失 D.无权退房 8、转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A.30 B.45 C.60 D.90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A.城市市区、郊区 B.城市市区、城市行政区域内 C.城前市区、郊区以及城市行政区域内 D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城,该县单独编制的历史文化名城保护规划,应报(D)审批。 A.上一级城市人民政府 B.省人民政府 C.国务院 D.建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后,因故不能按期开工,可申请延期,延期(C)。 A.以一次为限,不超过3个月 B.以一次为限,不超过6个月 C.以两次为限,每次不超过3个月 D.以两次为限,每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定,住房置业担保公司提供的担保是(C)担保。 A.一般保证 B.贷款人、保证人分担责任的比例保证 C.连带责任保证 D.信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中,不正确的是(B)。 A.有不少于1000万元人民币的实有资本 B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

房地产估价报告评审标准(试行)

房地产估价报告评审标准(试行) (征求意见稿) 第一条(制定目的)为了提高房地产估价报告(以下简称估价报告)质量,统一估价报告评审内容、要求和方法,保证估价报告评审客观公平,根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见,结合估价报告评审工作实际,制定本标准。 第二条(适用范围)对鉴证性估价报告进行评审,适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告,是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用,或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告,包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告: (一)房地产抵押贷款; (二)房屋征收补偿; (三)人民法院拍卖房地产; (四)房地产税收; (五)国有建设用地使用权出让; (六)用房地产作价出资设立公司或者企业; (七)上市公司关联交易; (八)投资性房地产公允价值计量。 第三条(评审方式)估价报告评审,采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条(定量评审内容)估价报告定量评审,采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目,分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量,分为4个分项和28个子项(详见附件)。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析

的独特内容。其中,房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项:(1)估价假设和限制条件的特殊要求;(2)估价原则的特殊要求;(3)估价结果披露的特殊要求;(4)估价对象变现能力分析;(5)相关风险提示;(6)附件的特殊要求。 第五条(定量评审得分)估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分,为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分,按照下列公式换算得出: 一般项目评审总得分+特殊项目评审总得分 估价报告定量评审总得分=————————————————————×100 100+特殊项目的满分 第六条(各评审子项的评审得分)被评审的估价报告存在本标准列举的问题的,从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的,根据问题的轻重程度予以扣分。 每个评审子项的评审得分,为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的,仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。 第七条(测算过程评审)估价测算过程的评审得分按照下列方式确定: (一)根据估价对象和当地房地产市场状况,只能选用一种估价方法估价的,该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。 (二)根据估价对象和当地房地产市场状况,应当选用两种以上估价方法估价的,先分别评定各种估价方法测算过程的得分,然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的,该估价方法测算过程的评审得分

房地产估价师考试基本制度与政策模拟预测题八

房地产估价师考试《基本制度与政策》模拟预测题八 1.物业管理业不属于房地产中介服务业。() 2.经济适用住房出售价格实行政府定价,按保本不盈利的原则确定。() 3.国家为了公共利益的需要,征用集体土地,其土地所有权不发生转移。() 4.转让以划拨方式取得的国有土地使用权的,其土地收益应上缴国家。() 5.拆除非公益事业房屋的附属物,可以作产权调换,也可以货币补偿。() 6.商品房买卖中,关于商品房面积误差的处理原则为:有规定按规定,无规定按约定。() 7.新设立的房地产开发企业,应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级,后到所在地工商部门办理营业执照。() 8.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,不需要申请核发选址意见书。() 9.城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。() 10.最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。() 11.房地产转让属于双务行为,转让双方均享有一定的权利,并承担一定的义务。() 12.任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息,但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。() 13.对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋,在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上记载,不颁发房屋权属证书。() 14.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不—致的,以不动产权属证书为准。() 15.在核准房地产估价机构资质时,房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。()

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案:D 2、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案:D 3、下列房地产估价机构的行为中,错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案:D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案:C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案:C 6、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案:B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

房地产评估执业质量控制制度

A省xx房地产估价事务所 执业质量控制制度 第一条为严格质量管理,保证业务质量,规避执业风险,根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》,结合我所具体情况,制定本制度。 第二条本所严格执行GB/T50291-1999《房地产估价规范》(以下简称规范),执业人员必须按规范要求的估价原则、估价方法、估价程序和报告书内容及格式进行估价操作。 第三条接收估价业务时,首先应与委托方洽谈。洽谈时除明确委估基本事项外,应了解委托方评估的意图,有无高估或低估的要求,原因何在。应向委托方宣传独立、客观、公正和合法原则,对于以下情况,应拒绝接收委托: 1、估价目的违背国家有关法律、法规的; 2、要求高估或低估以达到某些不合法目的,经解释委托方仍坚持的; 3、权益证件不齐备或权属关系不明确、有争议的。 第四条在洽谈业务基础上,确认可以接收的业务,应及时与委托方签《房地产估价协议书》,并由委托方出具《房地产估价委托书》和《房地产估价委托方承诺函》。估价收费原则上应按国家计委、国家建设部计页眉内容 价格(1995)971号文件规定的收费标准执行。低于此标准须经总经理同意。 第五条合同签订后,由洽谈人将合同交办公室登记存档。并由所在评估部部门经理提出项目组名单,报总经理批准,指定项目负责人。 项目负责人必须是注册房地产估价师。 第六条项目负责人按本所《房地产操作规程》,拟定评估方案,填写《估价方案和作业计划表》,经该评估部部门经理签字后按此执行,并交办公室存档。

第七条估价方法和估价技术路线的确定是确保估价质量的前提。 估价人员应根据例外的估价目的、例外的物业用途、掌握资料的情况,选择恰当的估价方法,根据物业的具体情况确定科学可行的估价技术路线。 第八条项目组进入现场查勘调查时,应持本所《执业人员守则》及回执,接受委托方对其职业道德的监督。返回时应由委托方在回执上填写意见并签章。 第九条实地查勘、搜集资料和市场调查应按本所《房地产价格评估规程》的要求进行。作好原始记录并填写《现场查勘记录表》、《建筑物成新率评定表》。 第十条有条件选择市场比较法进行估价的,应以市场法为主要估价方法。估价人员应搜集大量确凿的交易实例,掌握正常市场价格行情。 要求每名估价师每月向所里提供至少5个交易实例,所里在条件成熟时应设专职信息员,逐步建立和充实信息库。 页眉内容 第十一条采用市场比较法估价的,应选择三个以上的可比实例,可比实例应是估价对象的类似房地产,成交时间大凡不超过一年,成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的单项修正率不得超过20%,综合调整不得超过30%。 第十二条具有独立收益性的房地产,应选用收益法作为一种估价方法。收益法中净收益的求取,应根据物业性质(出租型、商业经营型、生产型或尚未使用及自用的房地产)确定计算项目。若与正常客观情况不符,应按社会客观水平加以修正。资本化率的确定,应优先采用市场提取法。若采用安全利率加风险调整值法,风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。 获得收益年限的确定,以选择房屋耐用年限和土地使用权剩余年限二者中较短者。净收益中是否扣除房屋折旧和土地使用权摊销,应严格按《规范》规定执行。

房地产估价机构内部管理制度

房地产估价内部管理制度 第一条? ? 公司业务施行垂直集约管理,估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配,达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条? ? 为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为,提高估价报告质量,提高公司核心竞争力,使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平,制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制,总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组,全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目,部门经理负责制,部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后,由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况,合理进行安排; 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制,估价流程执行《估价操作指导书》。 第六条为提高估价报告质量,做到估价报告中所采用的数据真实可靠,估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集,是指估价人员利用工作期间、间隙,应勤勉地收集房地产有关信息:包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等;房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等;与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集,是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据,涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享,经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作,形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分,估价作业人员应对技术档案保密,不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件,同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致;测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据,以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据,遇有资料不全或资料未经核实,要特别注明,并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写,报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式,针对估价业务具体类型,进行正确选择。遇到特殊报告形式,应与评估业部务经理协商后,再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号,估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对,避免错登、漏登,严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等,项目评估师决定选择估价方法,项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写;项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通,项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定,要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量: 委托方有无诈骗嫌疑; 审核部门能否通过; 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后,按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章;报告中应体现参加估价其他人员。 第八条评估报告的三级审核 我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核。 针对经常性、二手房抵押估价业务,视具体情况可划定为二级审核;由部门经理决定是否采用二级、三级审核。

房地产估价规范(GB_T50291-1999)

中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999(1999年6月1日起实施) 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999(一九九九年六月一日起执行) 总则 1.0.1为了规范房地产估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定,制定本规范。 1.0.2本规范适用于房地产估价活动。 1.0.3房地产估价应独立、客观、公正。 1.0.4房地产估价除应符合本规范外,尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2.0.1房地产real estate,real property 土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2.0.2房地产估价real estate appraisal,property valuation 专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2.0.3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2.0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2.0.5估价时点appraisal date,date of Value 估价结果对应的日期。 2.0.6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2.0.7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排它性。

2016-2017年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析

2016年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析(一)单项选择题(共40 题,每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.下列企业或机构中,不属于房地产业的是()。 A.房地产开发企业 B.房地产估价机构 C.物业服务企业 D.建筑施工企业 【答案】D 【解析】本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业,包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。参见教材P1。 2.依法征收集体土地的是国家为了()利益的需要。 A.公共 B.社会 C.集体 D.政府 【答案】A 【解析】本题考查的是征收、征用集体土地的政策规走。《物权法》规走:为了公共利益的需要,依照法律规走的权限和程序可以征收集体土地。参见教材 P21。 3.下列国有建设用地中,不能通过划拨方式取得使用的是()。 A.城市绿地 B.汽车加油站 D.街心公园 D.地税局机关 【答案】B 【解忻】本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据《划拨用地目录》(国土资源部令第 9 号),下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准,划拨土地使用权:①国家机关用地。②军事用地。③城市墓础设施用地。④公益事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。⑧法律、行政法规规走的其他用地。参见教材 P34。 4.国有土地上房屋证收补偿协议由()和被征收人签订。 A.房屋证收部门 B.房地产估价机构 C.房屋征收主体 D.房屋征收实施单位 【答案】A 【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转

房地产估价规范

房地产估价规范 The document was finally revised on 2021

房地产估价规范 来源:-系统管理员日期:2016-01-08 10:01:35点击:38 (GB/T 50291-2015) 总则 为了规范房地产估价行为,统一房地产估价程序和方法,保障房地产估价质量,根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定,制定本规范。 本规范适用于各类房地产估价活动,以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价,并对自 己出具的估价报告负责。 房地产估价除应符合本规范的规定外,尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则

评估市场价值,应遵循下列原则: 1 独立、客观、公正原则; 2 合法原则; 3 价值日期原则; 4 替代原则; 5 最高最佳利用原则。 遵循独立、客观、公正原则,应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 遵循合法原则,估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 遵循价值日期原则,估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 遵循替代原则,估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 遵循最高最佳利用原则,估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等,应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况,应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开

城镇土地估价的相关技术标准分析_城镇土地估价规程_与_房地产估价规范_比较

城镇土地估价的相关技术标准分析 《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》比较 林坚‘,楚建群’,邹晓云’ (1.北京大学环境学院城市与区域规划系,北京100871; 中国土地勘测规划院地价所,北京100029) 摘要:研究目的:比较分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》在技术标准上的差异性,确定未来城镇土 地估价的技术规范方向。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(l)两个技术标准都强调价格的正常性, 但土地估价更多从权益角度考虑,突出出让土地使用权的地位,房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑, 从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近,但术语用词、应用要求存在差别,特别是基准地价的制定和 应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的,土地估价重视不同用途和各种权利状 况下的估价操作,房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循。研究结论:两个技术标准应逐步统一,以 适应规范市场的发展需要,其关键在于:明确基准地价在中国估价技术中的重要地位;规范统一专业术语:统一估 价目的方法应用要求。 关键词:土地经济;城镇土地估价;技术标准;城镇土地估价规程;房地产估价规范 中图分类号:F301 . 3文献标识码:A文章编号:1001一8158(2003)05一0024一06 AnalysisofTechnicalStandardsRelatedtoUrbanLandEvaluation —ComParisonBetweenRegulationsforUrbanLandEvaluationandStandardsforRealEstateAPPraisals L顶Jianl,eHuJian一uunl,zouxiao一扣nZ (1.DePartmentofUthanandRegionalPlanning,CollegeofEnvironmentalSeience,Beijing100871,China; 2.ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute,BeijingIO0094,China) Abstraet:ThePurposeofthisPaper15toeomParebetweenRegulationsforuthanlandevaluatlonwithStan dardsfor realestateaPPraisals,thentofindthedireetionofteehniealstandardsonvalueassessmentonurbanlandinthefuture. MethodsofdoeumentationandeomParativeanalysisareapPlied.Theeonelusimsareasfollow:(l)bothtee hnieal standardsemPhasizenormalPriees,butvalueassessmentonlandgivesPromineneetothelan企userighttransferred 收稿日期:2003一0于30 第一作者:林坚(1969一),男,福建福鼎市人,北京大学环境学院城市与区域规划系副教授,主要研究方向为城市土地利用、城市与区域规 划、房地产经济。 林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析一里些镇土丝i丝丝燮上卫壑犷燮鲤哩竺堕匕一一一一一一一竺

2020年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题3

2020年房地产估价师《制度与政策》试题3 一、单项选择题 1、经济适用住房的开发建设应通过( )的方式确定开发建设单位。 A.由有购经济适用住房的资格者投票选择 B.公证处随机摇号 C.政府在实力强、信誉好的企业中指定 D.招投标 2.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在( )倍以上。 A.3 B.4 C.5 D.6 3、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中正确的是( )。 A.由全民所有制企业向有关部门提出用地申请 B.经批准使用的土地,必须按时国家建设用地的规定征地 C.不计算土地补偿和各种补助费 D.农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件 4.《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规,非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,( )。” A.处3年以下有期徒刑或拘役,并处或者单处罚金 B.处5年以下有期徒刑或拘役,并处或者单处罚金 C.处3年以上,7年以下有期徒刑,并处或者单处罚金 D.处3年以上,7年以下有期徒刑,并处或者单处罚金 5、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划,该土地用途分类是( )。 A.农用地 B.工业用地 C.建没用地 D.乡镇企业用地

6、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是( )之日。 A.建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请 B.房屋拆迁许可证颁发 C.拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议 D.房屋拆迁实施 7、房屋拆迁实施过程中,违章建筑应由( )认定。 A.拆迁人 B.拆迁主管部门 C.房地产权属登记部门 D.规划行政主管部门 8、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起()日内给予答复。 A.5 B.7 C.10 D.15 9、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后,拆迁纠纷处理方式的表述中,不正确的是( )。 A.拆迁当事人达成仲裁协议的,可向人民法院提起民事诉讼 B.拆迁当事人没有达成仲裁协议,一方向人民法院提起诉讼,人民法院不予受理 C.拆迁当事人达成仲裁协议,一方向人民法院提起诉讼,人民法院不予受理 D.诉讼或仲裁期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 10、以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得( )同意,并依法办理相关手续。 A、原出让方 B、转让人 C、规划行政主管部门 D、原出让方和市、县规划行政主管部门 11、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用,2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的保修期限

房地产估价规范标准

房地产估价规 来源:-系统管理员日期:2016-01-08 10:01:35点击:38(GB/T 50291-2015) 总则 1.0.1 为了规房地产估价行为,统一房地产估价程序和方法,保障房地产估价质量,根据 《中华人民国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定,制定本规。 1.0.2 本规适用于各类房地产估价活动,以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价,并对自 己出具的估价报告负责。 1.0.4 房地产估价除应符合本规的规定外,尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则

2.0.1 评估市场价值,应遵循下列原则: 1 独立、客观、公正原则; 2 合法原则; 3 价值日期原则; 4 替代原则; 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则,应站在中立的立场上实事、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 2.0.3 遵循合法原则,估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4 遵循价值日期原则,估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则,估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理围。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则,估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等,应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况,应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发

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