我国REITs法律制度面临的困境及建设对策

我国REITs法律制度面临的困境及建设对策

张 婕 苏 帅

（西南大学经济管理学院，重庆 400715）

【摘要】房地产地产信托投资基金（REITs）作为一种新的房地产金融创新品种吸引着越来越多房地产企业和投资者的目光。通过研究国内外REITs法制建设的演变及我国引进房地产信托投资基金制度所面临的法律困境，深入分析建设和完善我国REITs法律制度具有重要的意义。

【关键词】房地产投资信托（REITs）；法律制度；困境；对策

一、RElTs概述及其研究意义

古今中外，相当一部分富翁是从事与土地或房地产有关的行业。美国1960年通过《房地产投资信托法》创设了房地产投资信托（REITs，Real Estate Investment Trusts的简称）这一新型的投资工具。目前，我国REITs立法工作已开始启动，起草了《房地产投资信托管理暂行办法（讨论稿）》和《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知（征求意见稿）》，初步提出了REITs立法框架。

我国房地产金融业的相对滞后已成为我国房地产业持续发展的重要因素，而加快金融创新、成立房地产信托基金无疑将是市场的必然选择。房地产投资信托（REITs）作为一种重要的信托形式在现行《信托法》及其相关法规中却未明确规定，这不能不说是一种缺憾。西学东渐，通过研究国外的REITs制度，主要是美国的REITs制度，对于尝试建立中国房地产投资信托（C-REITs）制度以拓宽融资渠道将大有裨益。

二、我国RElTs法律制度面临的困境

我国引进房地产信托投资基金制度所面临的法律困境如下：1.专项产业基金立法的缺乏

房地产信托投资基金本质上属于产业投资基金。我国目前并没有专门的《产业投资基金法》，因此，REITs的设立和运作缺乏法律制度的支撑。《信托公司资金信托管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定资金信托只能采取“私募”的形式，对资金信托的发行人数、份额以及宣传方式有严格的限制。由于我国资金信托的私募性质，资金信托也很难对我国发展房地产投资信托基金提供制度空间。

2.相关法律制度的不完善

我国的《信托法》、《证券投资基金法》等信托法律法规在规范受托人义务与监管方面还存在很多不完善的地方。在实践中，受托人侵犯委托人利益的情形也时有发生。引进REITs制度，完善信托业的基础性法律法规也是当务之急。我国《证券法》第2条规定，证券主要包括股票、公司债券、国务院依法认定的其它证券以及证券投资的基金份额等。由于房地产信托投资基金的本质是一种证券，因此在我国引进房地产信托投资基金的时候将会面临制度衔接的问题：房地产信托投资基金是不是《证券法》上所说的证券？由于缺少明文的界定，在REITs的设立和运作方面都会遇到很多棘手的问题。因此，我们有必要通过修改相关的法规来为REITs的发展提供一个很好的发展平台。

3.税收上的法律障碍

税收优惠并不是我国房地产信托投资基金发展的主要动因。解决房地产市场资金匮乏和中小投资者缺乏有效的长期投资工具两个相互联系的问题，在融资需求和投资取向之间建立通道，才是真正的动因。因此，我们不可能像美国那样通过修改税法来推动REITs的发展，而只能像新加坡、日本、中国台湾和香港地区那样通过专门的立法对房地产信托投资基金制度进行全面的规定，从而为其发展提供规范性的指引。

三、我国REITS法律制度建设对策

随着社会经济的不断发展，我国的经济与法律社会都要求建立相关的房地产信托制度，对此，应从以下几方面入手REITs法律制度的建设和完善：

1.我国《房地产投资基金法》的立法模式选择

首先，统一立法有利于参与者更好地操作。RElTs在我国是一个新生的事物，参与者的水平参差不齐，采取统一立法，可以使REITs的过程一目了然，便利于实践中的操作。其次，制定REITs专项法可以节约立法成本，加快立法进程。REITs的环节相对比较复杂，涉及到的法律部门很多，如果对原有法律部门一一进行修订，那花费的立法成本肯定很高，而且将耗用相当长的时间。衡量之下，不如把这些内容集中在一起统一立法。再次，统一立法，我旧有后发优势，很多统一立法璎的国家和地区的立法经验值得我们借鉴，关键是如何结合我国国情，实现法律的本土化。

2.形成完整的REITs法律体系

通过国际上REITs发展成功国家的经验表明，REITs的发展需要有一个良好的法律体系，除了专项立法之外，REITs同时要求用《证券法》、《公司法》、《基金法》、（在美国是《投资公司法》和《投资顾问公司法》）、《信托法》、《合同法》等等相关法律共同协调来规范的。其中作为与REITs发展最为接近的规范法律《基金法》和《信托法》更是需要对REITs制定专项法律时同步进行统筹修改。要营造一个良好的REITs发展的环境，还要形成REITs法律体系，从法律各个角度对REITs进行互补规定。创造良好的REITs发展环境。

3.政府应加强引导、扶持和监管

REITs制度的建设，势必会有我国房地产经济造成巨大的推动作用，但是这一作用的前提是，它必须在正常的运作机制之下进行。要保证REITs在正常的法律规定的合理机制下进行，那么政府在其中所起到的作用则是不容忽视的，不但要对REITs进行引导以及扶持，更重要的则是对整个房地产投资信托的监管

四、结论

地产信托投资基金（REITs）作为一种新的房地产金融创新品种吸引着越来越多房地产企业和投资者的目光。它不仅可以解决房地产业对资金的巨大需要，在一定程度上缓解商业银行的风险，而且可以满足中小投资者投资房地产业的需求。与发达国家相比，我国的房地产金融仍处于初级阶段，相关的法律尚不完善或没有发挥到很大的作用。本文在对国外REITs法制建设历程的比较研究的基础上，结合我国房地产信托市场的特殊性，分析了我国REITs法律制度建设的障碍，并对我国REITs法律制度的完善提出了一些建议。

参考文献

[1]洪艳蓉.房地产金融[M].北京:北京大学出版社,2007.

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[4]陈志鹏.展房地产投资信托为房地产公司融资另辟蹊径[J].金融教学与研究,2003(4).

万方数据

我国REITs法律制度面临的困境及建设对策

作者：张婕， 苏帅

作者单位：西南大学经济管理学院,重庆,400715

刊名：

中国证券期货

英文刊名：SECURITIES FUTURES OF CHINA

年，卷(期)：2011(7)

参考文献(4条)

1.洪艳蓉房地产金融 2007

2.曹谨超加快制定与实施我国房地产投资信托法律制度的设想[期刊论文]-法制与经济 2009(11)

3.陈柳钦美国房地产投资信托基金,(REITs)的发展与启示[期刊论文]-太原理工大学学报(社会科学版) 2004(12)

4.陈志鹏展房地产投资信托为房地产公司融资另辟蹊径[期刊论文]-金融教学与研究 2003(04)

本文读者也读过(10条)

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2.闫怀伟.杨永涛我国房地产信托投资基金发展思路研究[期刊论文]-今日湖北（下半月）2011(9)

3.孔爽房地产信托投资基金发展模式探析[期刊论文]-华章2011(21)

4.郭庆城中村改造融资新渠道——房地产投资信托(REITs)[学位论文]2009

5.谈佳隆7000亿房地产信托压顶[期刊论文]-中国经济周刊2012(7)

6.吴冰晶我国房地产投资信托基金研究[期刊论文]-现代商贸工业2011,23(24)

7.吴萌REITS运用于我国保障性住房融资模式的探讨[期刊论文]-老区建设2012(8)

8.董斌.周勇中国期货投资基金治理结构研究[期刊论文]-中国证券期货2011(12)

9.刘越论我国房地产投资信托及其法律对策[学位论文]2008

10.启明国内首只REITs投资基金获批鹏华美国房地产基金:抗通胀的新选择[期刊论文]-股市动态分析2011(33)本文链接：https://www.wendangku.net/doc/3b794764.html,/Periodical_zgzqqh201107048.aspx