房地产估价理论与方法：房地产及其描述(最新版).doc
房地产估价理论与方法：房地产及其描述（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分
遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、多项选择题 房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（ ）。A.对房地产本身进行投资改良 B.房地产需求增加导致其稀缺性增加 C.通货膨胀 D.外部经济性 E.建造成本提高 本题答案：B, D 本题解析：通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果 2、判断题 房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。（ ） 本题答案：错 本题解析：房地产具有供给有限性，本质上是由于房地产的不可移动性造成的。 3、判断题 某宗房地产总建筑面积为1000㎡，建筑物的基底面积为400㎡，其容积率为2.0，其建筑密度为50％。（ ） 本题答案：错 本题解析：建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________
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4、判断题
房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）
本题答案：对
本题解析：这是对房地产权益概念的考查，其中建造物区分所有权是个重要的概念，也是个反复考的内容。
5、判断题
房地产的共有权在共同共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。（）
本题答案：错
本题解析：暂无解析
6、判断题
房地产典权、相邻关系等也属于房地产权益的范畴。（）
本题答案：对
本题解析：暂无解析
7、判断题
房屋征收范围确定后，对在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等应给予适当的补偿。（）
本题答案：错
本题解析：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
8、判断题
“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。（）
本题答案：错
本题解析：五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件及场地平整。
9、判断题
对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。（）
本题答案：错
本题解析：属于房地产权益状况描述
10、判断题
地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。（）
本题答案：对
本题解析：地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。
11、单项选择题
在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。A.是否完成竣工验收
B.是否完成内外装修
C.是否已完成结构封顶
D.是否已安装了门窗
本题答案：A
本题解析：暂无解析
12、单项选择题
在房地产估价中，将农地视为（）。A.生地
B.毛地
C.熟地
D.房屋火灾保险
本题答案：A
本题解析：暂无解析
13、单项选择题
按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为（）年。A.70
B.60
C.50
D.40
本题答案：A
本题解析：居住用地为70年
14、单项选择题
“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及
场地平整。A.供水、排水、电力、电信
B.供水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、电信、燃气
D.排水、电力、电信、热力
本题答案：A
本题解析：三通一平：路通、水通、电通和场地平整；五通一平：具有道路、供水、排水、供电、电信等基础设施和场地平整；七通一平：道路、供水、排水、供电、电信、燃气、热力和场地平整。
15、多项选择题
由于房地产（），所以房地产流动性较差。A.价值量大
B.不可移动
C.独一无二性
D.易受限制性
E.建造时间长
本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析
16、判断题
按份共有人可以自由转让其享有的共有房地产份额部分。（）
本题答案：错
本题解析：暂无解析
17、多项选择题
下列不属于土地使用管制的事项有（）。A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
C.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
D.某宗土地只能用于商业房地产开发
E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0
本题答案：A, C
本题解析：暂无解析
18、判断题
某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，所以属于非收益性房地产。（
）
本题答案：错
本题解析：仍然属于收益性房地产。因为相似的公寓在大量出租而直接产生经济收益。
19、单项选择题
处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。A.1/2
B.1/3
C.2/3
D.2/5
本题答案：C
本题解析：参见教材P71。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。
20、单项选择题
（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权
B.担保物权
C.抵押权
D.租赁权
本题答案：A
本题解析：用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利
21、单项选择题
房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。A.拥有的房地产权利
B.受房地产权利以外因素限制的情况
C.受其他房地产权利限制的情况
D.额外的收益或好处
本题答案：B
本题解析：暂无解析
22、问答题
影响房地产供给的因素
本题答案：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发成本、该种房地产
本题解析：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发成本、该种房地产的开发技术水平、开发商对未来的预期。
23、单项选择题
下列房地产中，（）包含无形资产。A.公寓
B.汽车加油站
C.办公楼
D.商业门市
本题答案：B
本题解析：暂无解析
24、判断题
各地同类型的房地产在价格方面的巨大差异，从侧面证明房地产市场是一个地区性市场。（）
本题答案：对
本题解析：暂无解析
25、判断题
房地产的独一无二性使房地产之间不可能有替代。（）
本题答案：错
本题解析：一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍具有一定程度的替代性。
26、判断题
从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。（）
本题答案：错
本题解析：土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
27、多项选择题
下列房地产权利的种类中，属于物权的有（）。A.所有权
B.建设用地使用权
C.地役权
D.抵押权
E.租赁权
本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析
28、判断题
以房改标准价购买的公有住房不能出售。（）
本题答案：错
本题解析：该类房产属于部分产权，因原产权单位有优先购买权，所以必须先经原产权单位放弃优先购买权后再出售。
29、单项选择题
房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。A.房屋建筑面积
B.房屋使用面积
C.套内建筑面积
D.套内墙体面积
本题答案：B
本题解析：暂无解析
30、判断题
典当是出典人将自己的房地产典当给他人，以获得相当于卖价的资金（典价），而房地产所有权归典权人。（）
本题答案：错
本题解析：暂无解析
31、多项选择题
建筑工程价款优先受偿内容包括（）。A.工人工资
B.材料款
C.因发包人违约造成的损失
D.土地出让金
E.前期工程费
本题答案：A, B
本题解析：暂无解析
32、判断题
房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力强。（）
本题答案：错
本题解析：房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力弱。
33、问答题
在不同的时间周期，房地产供给价格弹性系数的变化
本题答案：一般来讲，在较短的时间内，房地产供给的价格弹性比较小，
本题解析：一般来讲，在较短的时间内，房地产供给的价格弹性比较小，但在长时间内，供给的价格弹性系数会变大。如果开发商周期较短的房地产，在短期内，房地产供给的价格弹性系数也会增大。
34、单项选择题
在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A.债权
B.物权
C.二者皆可
D.二者皆不
本题答案：B
本题解析：在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。35、多项选择题
建筑物的所有权可以分为（）。A.区分共有
B.区分所有
C.公有
D.独有
E.共有
本题答案：B, D, E
本题解析：房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。
36、问答题
地价和房地产价格的特征
本题答案：地价的特征是：生产成本不同、折旧不同、价格差异不同、市
本题解析：地价的特征是：生产成本不同、折旧不同、价格差异不同、市场性质不同、形成时间不同、供求关系不同。房地产价格的特征是：房地产价格受区位的影响很大、房地产价格实质是房地产权益的价格、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金、房地产价格是在长期考虑下形成的、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响
37、多项选择题
权益是房地产中无形的部分，它包括（）。A.权利
B.权力
C.利益
D.好处
E.毛利润
本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析
38、多项选择题
下列（）是对建筑物权益状况的描述。A.物业服务费标准
B.房屋产权共有情况
C.房屋出租情况
D.是否设立抵押权
E.土地使用期限
本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析
39、单项选择题
屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利
B.受其他房地产权利限制的情况
C.受房地产权利以外因素限制的情况
D.额外的收益或好处
本题答案：D
本题解析：暂无解析
40、判断题
单纯的土地或单纯的建筑物也称作房地产。（）
本题答案：对
本题解析：暂无解析
41、判断题
房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。（）
本题答案：错
本题解析：暂无解析
42、问答题
房地产供给的含义
本题答案：房地产开发商和拥有者在特定时间、以特定价格所愿意且能够
本题解析：房地产开发商和拥有者在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。
43、多项选择题
下列（）是对土地权益状况的描述。A.建筑密度
B.建筑间距
C.地形
D.土地面积
E.土地形状
本题答案：A, B
本题解析：暂无解析
44、多项选择题
下列是收益性房地产的有（）。A.农地
B.写字楼
C.写字楼
D.仓库
E.未开发的土地
本题答案：A, B, C, D
本题解析：收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。
45、多项选择题
目前我国的房地产权利中的物权主要包括（）。A.所有权
B.建设用地使用权
C.地役权
D.抵押权
E.租赁权
本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析
46、多项选择题下列（）是对房地产实物状况的描述。A.土地形状
B.土地开发程度
C.建筑规模
D.位置
E.交通条件
本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析
47、判断题
建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。（）
本题答案：错
本题解析：建筑领域多将建筑物与构筑物并列，把建筑物视为不包括构筑物。
48、判断题
房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）
本题答案：错
本题解析：由估价目的决定，根据需要有时包含无形资产，有时不包含无形资产。
49、判断题
房地产用途描述要说明房地产的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。（）
本题答案：对
本题解析：暂无解析
50、多项选择题
下列哪种土地使用权的出让最lB.水塔
C.隧道
D.道路
本题答案：A
本题解析：暂无解析
53、判断题
根据目前是否正在直接产生经济收益，可划分为收益性房地产与非收益性房地产。（）
本题答案：错
本题解析：暂无解析
54、多项选择题
套内建筑面积包括（）。A.套内房屋使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.分摊的共有建筑面积
E.电梯间建筑面积
本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析
55、判断题
宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。（）
本题答案：错
本题解析：暂无解析
56、单项选择题
经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（）。A.相互影响性
B.寿命长久性
C.数量有限性
D.保值增值性
本题答案：A
本题解析：了解“外部性”的含义
57、判断题
房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。（）
本题答案：错
本题解析：暂无解析
58、多项选择题
政府对房地产的限制通过（）实现。A.管制权
B.征收权
C.征税权
D.充公权
E.监督权
本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析
59、单项选择题
某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。
A.不可移动
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制
本题答案：C
本题解析：房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。
60、判断题
房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。（）本题答案：对
本题解析：暂无解析
61、判断题
从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。（）
本题答案：错
本题解析：共有的房地产、违法占地或违章建筑的房地产是从权益的角度来划分的。
62、单项选择题
判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。A.目前是否有经济收入
B.过去是否带来了经济收益
C.目前的收入是否大于运营费用
D.是否具有直接产生经济收益的能力
本题答案：D
本题解析：暂无解析
63、单项选择题
下列房地产中，土地使用权有使用期限的是（）。A.房改房
B.经济适用房
C.商品房
D.机关办公楼
本题答案：C
本题解析：暂无解析
64、单项选择题
（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权
B.债权
C.租赁权
D.所有权
本题答案：A
本题解析：暂无解析
65、判断题
烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝都属于建筑物的范畴。（）本题答案：对
本题解析：暂无解析
66、单项选择题
房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权
B.土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
本题答案：D
本题解析：租赁权属于债权
67、单项选择题
房地产的（）特性，使得房地产具有独占性。A.不可移动
B.供给有限
C.价值量大
D.用途多样
本题答案：B
本题解析：暂无解析
68、问答题
房地产价格的形成条件
本题答案：有用性、稀缺性、有效需求
本题解析：有用性、稀缺性、有效需求
69、多项选择题
房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括（）。A.有形的实体
B.土地的形状
C.建筑结构
D.立体空间
E.建筑物的外观
本题答案：A, B, C, E
本题解析：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
70、判断题
如无特殊约定，对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额一半以上的按份共有人同意。（）
本题答案：错
本题解析：暂无解析
71、判断题
房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。（）
本题答案：对
本题解析：房地产其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。
72、单项选择题
当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。A.写字楼
B.生产用房
C.加油站
D.住宅
本题答案：D
本题解析：暂无解析
73、判断题
房屋拆迁属于土地征收性质。（）
本题答案：对
本题解析：暂无解析
74、多项选择题
下列属于建筑物设备的是（）。A.暖气
B.空调
C.门
D.窗
E.电视机
本题答案：A, B
本题解析：暂无解析
75、单项选择题
下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权
本题答案：D
本题解析：租赁权属于债权，其余选项属于物权。
76、单项选择题
下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
C.小商铺通常比大商l78、判断题
房屋所有权有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。（）
本题答案：对
本题解析：暂无解析
79、问答题
房地产价格的概念
本题答案：和平地获取他人的房地产所必须付出的代价。
本题解析：和平地获取他人的房地产所必须付出的代价。
80、问答题
需要补地价的情形主要有哪些?各种情形下的补地价如何计算?
本题答案：需要补地价的情形有4钟，分别是更改原出让土地使用权时规
本题解析：需要补地价的情形有4钟，分别是更改原出让土地使用权时规定的用途、增加原土地使用权规定的容积率、转让、出租、抵押划拨土地使用权、出让土地使用权期满后续期。增加容积率后的补地价计算公式：
补地价=(增加后的容积率-原容积率)/原容积率原容积率下的土地单价
81、判断题
由于房地产的不可移动特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。（）
本题答案：对
本题解析：暂无解析
82、判断题
从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。（）
本题答案：错
本题解析：这是从权益状况的角度来划分的
83、多项选择题
下列属于一宗房地产的位置因素的是（）。A.方位
B.坐落
C.楼层
D.临街状况
E.交通条件
本题答案：A, B, C, D
本题解析：E是指房地产的方便程度，不属于位置因素
84、单项选择题
在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产（）。A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系
本题答案：B
本题解析：在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产空间利用权
85、多项选择题下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）。A.允许他人通行的为供役地
B.需役地是指具有地役权的土地
C.设立地役权通常会使需役地的价值下降
D.供役地与需役地的价值都上升
E.设立地役权通常会使供役地的价值下降
本题答案：A, B, E
本题解析：引起房地产价格上升的原因主要有四个：对房地产本身进行投资改良、通货膨胀、需求增加导致稀缺性增加、外部经济。
86、单项选择题
由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移动
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制
本题答案：D
本题解析：暂无解析
87、单项选择题
房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。A.所有权
B.土地承包经营权
C.抵押权
D.质权
本题答案：B
本题解析：用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权
88、单项选择题
房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权
B.建筑物区分共有权
C.建筑物区分共用权
D.私有权
本题答案：A
本题解析：暂无解析
89、多项选择题
房地产区位状况描述的主要内容有（）。A.位置描述
B.交通条件描述
C.外部配套设施描述
D.周围环境和景观描述
E.临街状况描述
本题答案：A, B, C, D
本题解析：E属于位置的描述
90、判断题
政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。（）
本题答案：对
本题解析：暂无解析
91、判断题
在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）
本题答案：对
本题解析：广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物
92、多项选择题
“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。A.给水
B.排水
C.电力
D.通信
E.热力
本题答案：A, B, C, D
本题解析：基础知识：三通一平：路通、水通、电通和场地平整；五通一平：具有道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整；七通一平：道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力和场地平整。
93、单项选择题
城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。A.拥有的房地产权利
B.受其他房地产权利限制的情况
C.受房地产权利以外因素限制的情况
D.额外的收益或好处
本题答案：C
本题解析：暂无解析
94、判断题
从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。（）
本题答案：对
本题解析：从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的
95、单项选择题
（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权
B.担保物权
C.抵押权
D.租赁权
本题答案：A
本题解析：暂无解析
96、判断题
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（）