龙湖物业前期介入主要工作内容

龙湖物业前期介入主要工作内容

(一) 方案设计阶段的前期介入工作：

1) 设备房设计：

A、中控室

1、中控室和消防控制室合二为一。

2、具备自然采光和通风。

3、位置宜设置在小区相对居中位置。

4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。

5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）

小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等;

B、配电室、发电机室、大型空调机房

1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响

2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施

3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施

4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室

5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚

6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板；

7、强弱电水井采用通开钥匙

8、除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇；

9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏；

C、设备房墙地面

1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料；

2、设备房地面均采用普通防滑地砖；

3、有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子；

2) 出入口数量确定

1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少

2、根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营

3、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准

4、商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。

5、形成收水口的组团大门等应设置截水沟。

3) 生活、建筑垃圾收集点确定

1、与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米左右为宜

2、臭气排放不影响住宅和商业

3、露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度

4、根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行

5、设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定

6、一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置

4) 围墙方式的确定

1、围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量

2、高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。

3、铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖

4、实体围墙面层不使用浅色材料

5、不采用强度较低的围网、栅栏等。

5) 人车交通流线的确定

1、宜采用人车分流。

2、车行宜直接进入车库。

3、楼栋与车库设置相连通道。

6) 配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等

1、项目相对集中位置。

2、独立管理，出入口单独向小区外。

3、面向小区外、水电气单独计量。

4、会所宜办理独立产权，商业性质。

7) 物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定

1、管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停

车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室；

2、工程、绿化、保洁用房考虑服务半径宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据

业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远

3、保安用房需有采光条件，根据小区面积可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道

4、过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要

5、预留自然通风良好且不影园区观感的库房被服晾晒空间

8) 保洁间、公共卫生间、确定

A、公用卫生间：

1、高层公寓楼在一层设置

2、每组团设置

3、社区商业根据服务半径考虑

4、商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）

5、出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间

6、集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间

B、保洁间：

1、高层公寓楼每栋大堂或架空层设置

2、花园洋房每个组团设置

3、别墅每组团设置

4、商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）

5、社区商业根据服务半径考虑

6、面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明；

(二) 施工图设计阶段：

1) 土建部分（只针对清水房）：

A、车库图纸设计部分建议

1、出入口车道

*长于10米坡道设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加；

﹡坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料

2、车库排水沟

﹡排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子

3、管沟防返水

﹡与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施

4、车库雨污井、提排

﹡采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）

﹡提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的其提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）；

﹡深度大于1.2米的必须设计爬梯；

5、进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵

6、出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）；

7、关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）

8、车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响；

B、设备房平面布置

1、方便维修及日常保养；

2、配电房位置不影响住宅；

3、重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右；

C、管井及楼层设备间

1、管井及设备间的检修通道应设在公共区域；

2、管井设置排水及防水（楼层内设置保洁取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）；

2) 建筑强电部分：

A、光源选择及控制回路：

1、光源选择及控制见附件；

2、楼道灯具安装距地应低于3米；

3、公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；

4、红外感应开关（延时时间60~180s可调，感应距离＞3米，感应角度115°）

B、发电机电源供电范围：

1、发电机：

保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50％、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数；

主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取；

2、UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用；

3、应急灯盒：设备房设应急灯；

4、发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止；

5、集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内

3) 建筑弱电部分：

A、户内对讲门机：

1、主干线IP到单元/单元进户为总线；

2、信息发布功能；

3、各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。

4、对讲话机断线、短路\断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能；

5、蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时；

6、信号分支器具有隔离保护功能；

7、对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。

8、系统具备屏蔽住户分机呼叫管理中心功能。

B、户内报警：

1、软件即时（延时≤2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示；

2、报警时弹出户内相关信息；

3、户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录；

4、软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）；

5、软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。

C、监控设备：

1、摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天；

2、能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示；

3、报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示；

4、主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警；

5、软件支持按时间、通道查询录像信息；

6、硬盘录像机宜支持全D1录像格式；

7、支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传；

8、支持各类报警、实时及录像信息上传；

9、在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间；

10、围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。

11、中控室监视器选择专业纯平监视器。

D、周界报警：

1、报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面；

2、围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米；

3、软件即时（延时≤2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示；

4、报警时弹出电子地图信息；

5、软件布\撤防、旁路防区，软件并有记录；

6、软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）；

7、软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。

4) 给排水部分

A、保洁取水点设置

1、高层住宅首层、顶层及每隔10层设置；

2、SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置；

3、写字楼每层设置；

4、花园洋房每单元首层（或负一层）设置；

5、别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）；

6、车库每层设置保洁取水点且墙柱立面应贴1.2米×1.2米的瓷砖（100米以内居中设置，大于100

米的车库间距60~80米设置,管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用；）；

7、水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁取水点；

B、绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议

1、供水系统采用环网供水，主管管径不低于DE63；每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米

左右

2、给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门；

3、采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿

地应采用喷灌方式；

5) 景观部分

A、水体数量及体量设置

1、水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多

2、水容量大于25立方米应采用循环系统。大于３００M3设置水泵房、净化设备；回水管应设阀门。

3、大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。

4、水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。

5、泵坑不设在水体内。

6、采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。

B、景观给水设计

1、供水系统采用环网供水，主管管径不低于DE63；

2、给水管分级控制；

3、采用成品快速取水点，每50米靠路边设置；高边坡地带应采用喷灌方式；北方地区均采用自动喷灌；

C、园区排水设计

1、单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放；

2、车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采用盲沟或地漏形式排放；

3、道路两边的花池必须做防水和组织排水；

D、游泳池及配套用房布置

1、对外有经营条件，宜与会所集中设置；周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木植物；

2、深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔

3、游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用；

4、泳池四周设置痰槽

5、采用系统吸污

6、更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池

(三) 工程建设阶段：

1) 土建部分（只针对清水房）：

A、商业及住宅烟道

1、竖向烟道不能直角转弯；

2、烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米；

3、顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能；

4、经过住宅卧室、客厅等功能房间时应具有隔热、防漏烟功能。

5、商业烟道不宜设置在共墙上；宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向截面大的烟道汇

集排放；

6、洋房、别墅均设置排烟道；

B、空调机安装位置

1、空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。

2、装饰百叶正投影间距宜不低于10cm。（采用其他形式百叶要利于室外机散热排风）

3、空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬夏季排放的冷凝水），空调机位设

置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于10cm，向地漏找坡。

4、空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽；

5、空调机位设计时应考虑在自有使用权范围内出入安装。(增加的侧回风百叶设置为可开启的活动门，

方便安装和维修）

6、上海地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2米设置；

7、分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足空调外机墙面安装的强度；

8、连接内外机的冷媒管长度控制在3米内，最大不得超过4米；（杭州地区必须控制在3米内）

9、户式中央空调：

﹡室外主机宜选择顶排风式的机型，避免侧排风对植物和相邻住户的影响；结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋；

﹡室外机位必须设置排水接口；

﹡预留主机安装时的运输通道；

﹡交付标准安装到位的空调系统，控制器安装在室内；

2) 建筑强电部分：

A、维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量

1、维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220V16A五孔检修插座；主出入口、园

区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为380V10~30kw；

2、公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内；围墙照明线缆敷设及转线井不宜设置在围墙外；

3、公用电缆井不能面向商铺内开门；

4、计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。

B、建筑光彩照明

1、光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议

2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。

3) 建筑弱电部分：

A、安保人员巡更系统安装：

1、软件实时显示巡更计划执行情况，正常、未到巡更记录（在线巡更）；

2、巡更计划（巡更路线、巡更点、时间可灵活组合）编辑；

3、软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正常信号语音或

声光提示，并自动调出非正常信息。

4、软件支持在线巡更点在线检测（巡更点故障软件即时文字、语音提示）；

5、软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。

B、车管系统安装：

1、软件实时显示车辆进出信息及图片；

2、住宅临时卡由人工收/发卡，出场时固定卡自动开闸，临时卡确认后手动开闸；

3、商业车库设集中收费亭及收费电脑，带司机进出场图像抓拍功能，进口自动取卡、出口自动吞卡；

4、系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功能；

5、道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统；

6、出入口有防砸车装置；

7、道闸起杆到启杆完毕≤2S，刷卡到启杆完毕≤4S；

8、一卡一车，防重入功能。

9、终端机支持信息处理功能。

10、商业采用IC卡，住宅卡片采用EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配1张/户，别墅2张/户。

C、门禁系统安装：

1、车管门禁一卡通；

2、软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息；

3、对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人的相关资料。

4、卡片采用IC、EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配2张/户，别墅3张/户（可采用10CM 近距离卡）。

D、背景音乐系统安装：

1、能播放CD、MP3等格式的音乐；

2、调节各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不吵人。

4) 给排水部分

A、消防末端试水装置、阀门位置

1、消防末端放水阀应设在公区有排水的位置;

2、信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域;

B、下沉式花园的排水方式建议

1、设置有组织排水；

2、采用提排排水时，提排井应设在公共区域，设置超高水位报警信号到中控室

5) 暖通部分

A、户式中央空调室外机安装位置

1、安装基座与住宅结构分离，避免共振；

2、应选择在隐蔽区域，避免安装在阳台

B、天然气管网安装及预留预埋

1、餐饮商铺天然气调压箱至商铺内的管道安装完成；

2、住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主私家花园内。

3、保安宿舍、游泳池、会所设置天燃气表，并配置燃气锅炉。

C、管道保温材料

1、空调风管及吊顶内的排烟管采用离心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温；

2、屋面上的冷却水管采用橡塑保温，同时用镀锌板做外防护；

3、柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采用复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温后用镀锌板做外防护

6) 景观部分

A、景观围墙样式（高度及防攀爬）

1、围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

2、高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。

3、铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。

4、实体围墙面层不使用浅色材料。

B、康体娱乐设施

1、独立设置的网球、篮球等有安全风险的运动项目，须有效安全防护措施

2、设施于景观中的健身娱乐设施，按每200米半径范围内设置一组且不影响景观和业主的私密性；地面设置安全地胶，与园区的通道之间用丁步石连接；安装牢固且入土埋设的构件应做防腐处理；应设置器材使用须知告示牌。

C、硬景铺装

1、石材选择：耐脏、防滑

2、花台等外表面材料：不宜采用涂料或浅色涂料

3、车道及露天停车场：宜采用沥青路面，如采用砖铺贴，砖厚度不低于5CM。

4、软景内有人员经过的位置：设丁步石

D、公区设施设备

1、位置要求：非业主使用的设备设施（如公区水表、车库通风井、天然气调压箱、配电箱等）或室外消防栓不能安装在业主产权范围内；

(四) 项目检查及验收阶段：

1) 土建部分验收（只针对清水房）：

A、房间几何尺寸检查

1、天棚是否平整，误差是否在规范要求内

2、墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头

3、地面水平度检查是否符合规范要求

B、墙面空鼓裂纹检查

1、墙面空鼓情况检查，并进行修补

2、裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行修补

C、门窗安装及成品保护情况检查

1、检查门窗安装情况，开闭是否平顺，及时调节

2、门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，如果超过规范，需进行更换

3、门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需及时进行返厂。

2) 强电安装部分验收

A、强电配电箱安装情况检查

1、配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路情况

2、配电箱开关排布是否美观，整齐

B、各房间强电安装检查

1、各房间强电是否贯通，强电穿墙和穿管情况是否规范

2、插座是否安装美观，电路是否通畅

3) 弱电安装部分验收

A、弱电配电箱情况检查

1、弱电配电箱安装位置是否合适，安装是否稳固，有无破损

2、弱电项目是否齐全，电话、网络、电视等有无漏接

B、户内对讲和安防设备情况检查

1、户内对讲设备是否安装到位，包括位置是否合适，是否工作正常，有无破损。

2、红外感测探头（如有）安装位置是否合适，工作是否正常

3、紧急报警按钮是否配置到位

4) 给排水部分验收

A、蓄水试验及防水测试

1、卫生间15天以上蓄水试验，保证卫生间无渗漏

2、厨房，阳台等部分局部防水是否处理到位

3、外墙防水测试，重点关注窗框等是否有渗水情况

B、给水管道安装情况

1、给水管道安装是否整齐、美观，管道位置有无挡住其他功能设备

2、管道接头是否整齐，有无渗漏

3、入户总阀安装情况检查

4、管道压力测试，有无渗漏等

C、落水管道安装情况

1、地漏安装是否到位，落水是否通畅，重点检查有无建筑垃圾

2、落水管道安装位置是否合理，尤其是厨房落水管道安装位置是否合适

3、空调预留冷凝水管安装是否合适

5) 暖通部分验收

A、天然气管道安装情况

1、天然气管道安装密闭情况是否到位，有无泄漏，是否有必要的保护措施

2、燃气表安装位置是否合适，安装是否规范，是否运转正常，燃气表原始读数记录

B、采暖设备安装情况（如有）

1、暖气安装情况，是否有漏水情况，水路是否通畅

2、地采暖安装情况，有无渗漏，保护措施是否到位

6) 景观部分验收

A、硬景部分验收

1、小区道路铺装路面是否平整，道路排水施工是否完整

2、石材部分安装情况检查，石材挂接，拼缝是否符合规范，有无做防水

B、软景部分验收

1、植物种植有无遮挡户内光线

2、植物保活措施是否到位

3、绿植搭配和优化建议

C、景观水体部分验收

1、水体循环泵安装情况检查，能否正常工作

2、水体防水施工是否到位，有无渗水情况

3、水体有无返碱情况

D、导示系统检查

1、导示标牌是否清楚，能否保证业主找到相应线路

2、导示牌安装是否到位，有无损坏等

龙湖物业全国首发物业标准白皮书

龙湖物业十五周年 全国首发物业标准白皮书 2012年8月31日下午17点，龙湖物业十五周年答谢晚宴暨龙湖物业标准白皮书发布会在重庆举行。 中国物业管理协会副会长徐俊达以及龙湖集团董事长吴亚军等嘉宾出席了本次发布会。来自龙湖集团全国 各地的业主代表一同见证了龙湖物业标准白皮书发布的历史瞬间。龙湖此次答谢活动，以“龙湖式幸福” 贯穿始终，传递了龙湖善待你一生的企业理念和“满意 +惊喜”的服务模式。而物业标准的发布，则标志 着龙湖物业在成立 15周年之际，向着新的高度与征程迈进。据了解，这也是国内首家向社会公开发布管 理和服务标准的物业企业。 新增、升级、细化标准 250条【项】 此次《龙湖物业标准白皮书 （2012版）》共涉及63个文件，涵括人力资源、服务流程设计、 园区环境等七个专业领域的 2578条标准。此次龙湖物业标准是龙湖历史上第八次修订，早在 整个物业行业还停留在“看楼护院”的标准时，龙湖已经开始关注服务细节，将自己定位于“物业服务” 香港品质保证局标准认证。在这之后龙湖物业对标准进行了 相比之前的标准，2012年龙湖物业从“新增、升级、细化”三个方面对标准进行了完善，其中新增 57条、升级43条、细化150条。例如之前龙湖物业每年所举办的社区活动并没有固化在标准之内，而今 年龙湖物业在标准中详细规定了每年举办的三类社区活动的数量和大体时间；而之前仅在龙湖别墅园区中 实行的部分标准，今年也将其纳入到了洋房和高层的社区中，另外对于部分商业物业管理的标准也进行了 升级；今年，龙湖物业对部分标准中已有的条款进行了进一步细化，例如对于园区大堂石材的清洁标准, 之前仅仅规定每天清洁两次，每年打蜡两次，而在今年的标准中，不仅规定了清洁和打蜡的周期，而且更 加详细的规定了石材的清洁度、光泽度等验收标准。 不为人知的内部标准首次曝光 在此次答谢会上，之前并不为人知的龙湖物业管理流程和标准也首次曝光。其中大部分管理流程和标 准均为行业首创，具有指导意义。 据悉，龙湖物业是行业中少有的从项目拿地开始就介入的物业公司，龙湖物业的前期介入组全程介入 房地产开发前期拿地、中期施工到后期交付的开发环节。 在拿地规划阶段给与地产公司来自物业管理和业主使用方面的意见和建议; 在施工阶段，物业前期介入组的工程师会在工地督促施工进度、监督施工质量，被誉为龙湖业主专属 “工程监理”； 在房屋交付前，龙湖物业和龙湖地产 （龙湖?时代天街 龙湖?香醍溪岸）又要对房屋进行七轮验收和整 安全防护、 1998年，在 而不是“物业管理”，并在那时就已经开始营造社区文化，举办大型社区文化活动。 1998 年, 龙湖通过了 8次修订，从而形成了今日的龙湖标准。

2019龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容

精心整理 页脚内容 龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容 方案设计阶段的前期介入工作： 设备房设计： 中控室 中控室和消防控制室合二为一。 具备自然采光和通风。 位置宜设置在小区相对居中位置。 大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网1. 1. 1. 车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。 商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。 形成收水口的组团大门等应设置截水沟。 生活、建筑垃圾收集点确定 1. 与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。 臭气排放不影响住宅和商业。 露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。 根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。

精心整理 页脚内容 设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。 一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。 围墙方式的确定 1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。 高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。 铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。 实体闱端面层不使用浅色材料。 不采用强度较低的围网、栅栏等。 人车交通流线的确定 1.宜采用人车分流。 1. 1. 1) 1. 保洁间： 1.高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。 花园洋房每个组团设置。 别墅每组团设置。 商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。 社区商业根据服务半径考虑。 面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。 施工图设计阶段： (一)土建部分（只针对清水房）： 1)车库图纸设计部分建议 1.出入口车道

物业管理日常工作服务内容

(一)日常管理工作 1、日常管理工作的内容 （1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; （2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理; （3）住户装修管理； （4）车辆管理； （5）客户档案管理； 2、安全保卫 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件 发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程； 3、清洁绿化 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率； （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程； （3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定； （4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程； 4、消防 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准； （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；

5、水、电设备的管理、维护 （1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准； （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； （3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程； （4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理 （1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； （2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 8、车辆管理 （1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理； （2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程； （3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。

前期介入工作内容与标准

前期介入工作内容与标准 一、工程早期介入阶段 （一）项目立项阶段 1.工作内容 （1）人员选拔 （2）协助开发商考虑项目所需相关配套设施 （3）为前期物业管理作充分准备 2.工作方法 （1）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担前期工程工作 （2）项目工程现场实地查看 （3）了解项目地块周边社区环境 （4）向开发商提出建议报告 （5）根据客户群体确定物业管理模式 （6）确定物业管理服务的基本内容 （7）确定物业管理服务的总体服务质量标准 （8）根据物业成本确定物业管理费的收费标准 3.工作标准 （1）相关配套服务设施完整 （2）物业的功能及质量达到要求 （3）提高开发商的开发效益 （二）项目设计阶段 1.工作内容 （1）物业分专业条线介入 （2）收集设计标准规范 （3）提供设备、设施的选型及服务方面的改进意见 （4）物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置 2.工作方法 （1）收集国家颁布的相关专业的设计规范与标准 （2）协助开放商审核设计图 （3）从使用、维护、管理、经营及未来功能的调整和物业的保值、增值等角度提出建设性的意见 3.工作标准 （1）物业使用功能完善，使之趋于合理性与实用性 （2）引用标准： GB50007-2002建筑地基基础设计规范 GB50010-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2001建筑抗震设计规范 BGJ14室外排风设计规范 GBJ16建筑设计防火规范 GBJ45高层民用建筑设计防火规范 GB50015-2003《建筑给排水设计规范》 7-1

（三）项目施工阶段 1.工作内容 （1）产品保护 （2）施工质量 （3）施工进度 （4）跟进信息反馈 （5）收集相关专业的国家验收标准 （6）整改工作跟进 2.工作方法 （1）派出工程技术人员进驻现场 （2）产品保护采用方法：1、防护；2、包裹；3、覆盖；4、封闭；5、合理安排工序 （3）参与工程建设监理，掌握第一手资料，并做好相关工作记录，为今后的物业管理提供资料及依据 （4）了解并跟进隐蔽工程验收记录 （5）建筑工程常见质量通病跟进检查 （6）定期收集主承包工程单位与分包单位提高的有关施工进度计划 （7）重要的施工计划节点开工或完工，应将施工有关重要的场面拍照、存档 3.工作标准 （1）提高工程施工质量 （2）施工质量满足规范要求 （3）引用相关标准： GBJ206木结构工程施工及验收规范 GBJ207屋面工程施工及验收规范 GBJ147-90电气装置安装工程高压电气施工及验收规范 GBJ148-90电气装置安装工程电气变压器、油浸电抗器感应器施工及验收规范 GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范 GBJ150-91电气装置安装工程电气设备交接验证标准 GBJ50242-2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范 （四）工程前期介入工作报告 1.工作内容 了解公司关于编写“工程前期介入工作报告”的相关规定 2.工作方法 （1）深入施工现场了解工程施工进展，发现施工质量问题及时记录 （2）每月编写“工作报告”上报公司相关领导或相关部门 （3）根据现场实际情况，将发现的问题通报给开发商 3.工作标准 （1）及时发现施工中存在的问题 （2）对存在的施工问题拟定解决方案 （3）按公司要求定时完成编写前期介入工作报告，并上报公司 （4）公司相关管理职能部门跟进现场工作情况，并提出相关的工作要求物业工程交接验收阶段 （一）物业竣工验收资料 1.工作内容 7-2

龙湖物业全国首发物业标准白皮书

2-3 龙湖首发行业标准白皮书 龙湖物业十五周年全国首发物业标准白皮书 2012年8月31日下午17点,龙湖物业十五周年答谢晚宴暨龙湖物业标准白皮书发布会在重庆举行。中国物业管理协会副会长徐俊达以及龙湖集团董事长吴亚军等嘉宾出席了本次发布会。来自龙湖集团全国各地的业主代表一同见证了龙湖物业标准白皮书发布的历史瞬间。龙湖此次答谢活动,以“龙湖式幸福”贯穿始终,传递了龙湖善待你一生的企业理念和“满意+惊喜”的服务模式。而物业标准的发布,则标志着龙湖物业在成立15周年之际,向着新的高度与征程迈进。据了解,这也是国内首家向社会公开发布管理和服务标准的物业企业。 新增、升级、细化标准250条【项】 此次《龙湖物业标准白皮书(2012版)》共涉及63个文件,涵括人力资源、服务流程设计、安全防护、园区环境等七个专业领域的2578条标准。此次龙湖物业标准是龙湖历史上第八次修订,早在1998年,在整个物业行业还停留在“看楼护院”的标准时,龙湖已经开始关注服务细节,将自己定位于“物业服务”而不是“物业管理”,并在那时就已经开始营造社区文化,举办大型社区文化活动。1998年,龙湖通过了香港品质保证局标准认证。在这之后龙湖物业对标准进行了8次修订,从而形成了今日的龙湖标准。 相比之前的标准,2012年龙湖物业从“新增、升级、细化”三个方面对标准进行了完善,其中新增57条、升级43条、细化150条。例如之前龙湖物业每年所举办的社区活动并没有固化在标准之内,而今年龙湖物业在标准中详细规定了每年举办的三类社区活动的数量和大体时间;而之前仅在龙湖别墅园区中实行的部分标准,今年也将其纳入到了洋房和高层的社区中,另外对于部分商业物业管理的标准也进行了升级;今年,龙湖物业对部分标准中已有的条款进行了进一步细化,例如对于园区大堂石材的清洁标准,之前仅仅规定每天清洁两次,每年打蜡两次,而在今年的

物业管理服务业务内容 - 制度大全

物业管理服务业务内容-制度大全 物业管理服务业务内容之相关制度和职责，物业管理服务业务的内容物业管理作为一项多功能、全方位的来务,其涉及的范围相当广泛。在实践中,一个物业管理公司能承揽多少业务,提供怎样的服务,取决于物业公司本身的业务能力和用房的... 物业管理服务业务的内容 物业管理作为一项多功能、全方位的来务,其涉及的范围相当广泛。在实践中,一个物业管理公司能承揽多少业务,提供怎样的服务,取决于物业公司本身的业务能力和用房的要求。 物业管理的业务 完整意义上的物业管理业务可划分为三大类。 第一大类是物业管理专项业务,它包括: (一)建筑管理。这是物业管理的基础工作,包括各类、各种用途房屋的保养、维修,使之保持良好的可使用状态。 (二)设备管理,这是指对供水、供电、空调、通讯、然料等设施进行保养、维修,使之良好的使用状态。 (三)大楼和小区内的交通管理。这是指对小区内的平行交通和大楼内的垂直交通(电梯和人行扶梯)的管理,包括通道、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。 (四)消防管理。这是指消防制度的建立和执行,消防器材的设置、消防队伍的管理等。 (五)安保管理。它包括大楼和小区范围内的安全、保卫、警戒等,还可延伸为排除各种干扰,保持居住区的安静。 (六)绿化管理。这是指"物业"辖区内的绿化建设和保养,提供良好的生态环境。 (七)清洁管理。它包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泻、清除等,以求保持一个清静、卫生的环境。 第二大类是属于物业管理同社区服务相结合的基础上,它包括: (一)家务总揽。它包括各项家务代办,如搬场、代聘保姆、代付各种公用事业费用、代订报刊等。 (二)教育卫生。它包括照料病人,举办物业管辖区内的托儿所、幼儿园、小学校、地区诊疗所、保健站等。 (三)文化娱乐。如举办各种小型、地区性的文化娱乐、体育设施,如俱乐部、文如活动室、小型健身房、舞厅、有线电视台等。 (四)商业网点。如开办物业管辖区内的小型商场、副食品市场、饮食店、小五金、日杂用品、公用电信服务、家电维修,以方便用户。 (五)社会福利。如举办老年活动室,照顾区域内孤寡老人等。 以上这些项目,大都要与街道、居委和有关下令部门,如教育、文化、卫生、民政、商业等机构联合举办,或接受指导。物业管理与社区服务相配合,为用户提供物质的和精神的双向服务,在一定意义上说,是可以创造一种舒适、宁静、典雅、安逸的现代生活方式。 第三大类是履于一业为主、多种经营的项目。它包括: (一)不动产投资咨询、中介、动拆迁,住户置换、交换,房屋改建、更新,室内装潢、设备安装,经营建材等。 (二)经营旅游、餐饮、商场,如"如服务性住宅"、旅游房地产"等。

#新项目物业管理前期介入流程

新项目物业管理前期介入流程 1、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围 适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。 3、职责 3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 各地产公司应和物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参和介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业和地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。

龙湖北京项目参观总结(含项目经典照片)

在上周受龙湖地产之邀，到北京参观了龙湖地产旗下的4个高端住宅项目，再一次近距离的接触龙湖，随着了解的深入，这种接触已经从“感受”升华到了“感悟”…… 其实在去北京之前，参与本次龙湖北京之旅的诸位房地产业内媒体人都是多多少少带着戒心的，因为媒体的特殊性和舆论导向型，大家都生怕被龙湖“洗脑”，即便如此，我想在我写下这篇文字之后，我想肯定会有网友说我是龙湖的房托，其实房托也分两种，一种是昧着良心说假话讨好开发商的，一种是顺着良心说实话美化开发商的，我想我充其量算是后者吧！其实作为房地产圈内的小鱼，只不过把自己的见闻和大家分享，况且参观的4大楼盘几乎都脱离我们的现实生活很远，以个人的经济能力生活环境来看，也只有在做白日梦的时候才会将自己和她们联系在一起…… 在北京的48个小时里，先后参观了分别是龙湖〃艳澜山、香醍漫步、唐宁ONE和国内顶级城市别墅-颐和原著!行程的安排明显是经过精心设计的，甚至参观龙湖地产设在北京的企业总部都让人有种宾至如归的感觉，虽然和龙湖地产接触的时间不长，但是每位龙湖的员工，不管位置高低，给人的感觉都是那么的平易近人，初次接触时的陌生和距离感，在参观龙湖项目的时候是不存在的。

在正式参观龙湖项目之前，到访龙湖总部的这个环节已经让人思考很多。在偌大的办公区内，各种规模大小的会议室成为主力“户型”，老总们的办公室则都和一室小户型一样，龙湖的公关经理许桐珲还特别提示大家注意到了龙湖地产董事长吴亚军女士的办公室，就和很多时下流行的影视作品中那些行事低调的成功企业家一样，吴总的办公区大概只有不到20平方，很难想象这是手握57个楼盘的地产老总的办公室。而龙湖向我们展示的OA智能办公系统，和龙湖整体的企业文化都让我们这些混在西安地产圈的媒体人颇感震惊。通俗点说，我个人认为龙湖地产是个很重视口碑传承的开发商，这也是龙湖地产在物业方面非常成功的依据；当然，龙湖地产也非常注重媒体关系，毕竟舆论导向的影响力经常能发挥以点带面的功效，正如我正敲下的这些文字和图片。 其实龙湖地产一直在重庆养精蓄锐，而得到质的提升应该是在北京项目大获成功之后。目前龙湖地产已经形成了西部大区（重庆、成都、西安）、环渤海区（北京、沈阳）、长三角区（上海、无锡、常州），3大片区的8个城市阵营。而被问及为何龙湖地产不扩张到房地产市场同样发展迅猛的珠三角地区时，龙湖地产的许桐珲的解释是，珠三角原本的竞争就非常激烈，而龙湖清楚的认识到自己本身的发展方向和实力，考虑到长远发展和目标，认为目前进入珠三角的时机尚不成熟……对于这样的解释，可以感受到龙湖高层有一个理性的发展规划，同时也在贯彻着龙湖地产稳扎稳打，步步为营的作风。在

值得学习的龙湖物业服务细节

值得学习的龙湖物业服务细节 龙湖 听说过龙湖的许多楼盘，也参加了龙湖的招聘会，但是一直没有深深地去了解他，虽然知道公司的文化氛围发理念相当不错，但是一直认为公司和老一辈的革命家有联系的缘故，才能发展到这个水平。今天，我仔细看了许多资料后，我不得不承认我观念上的巨大错误，龙湖，没有象保利一样，靠着高端的产品，谋取暴利，而是执著得用“善待你一生”的经营理念，成为我心目中最值得敬佩的企业！ 房产界的名人，一个极具智慧的企业家，同样是中国第一的房地产企业BOSS的王石能用“可怕”来形容这个企业的原因，有以下10条： 1，我的鞋被人动了！ 江湖相传：当年王石率一行人造访龙湖的样板间，脱下皮鞋放置门口。当王石一行人行色匆匆参观完毕回到门口，发现那双皮鞋已经调转方向，鞋头朝外正好适宜穿着。显然鞋子是有人刻意动过了，王石顿时心生寒意，遂感到龙湖这家企业在细节上的可怕之处。 2，水晶郦城里的“挡风墙” 2005年新周刊重庆特刊《第N城》，大篇幅提及龙湖及龙民，更将龙湖誉为重庆“居住生活的时尚导师”。而当《地产商》记者亲身来到水晶郦城之时，也感叹新周刊所言的确不虚。且不说现代极简主义的高层低密度建筑，草多树少、层次分明景观过渡，单说中庭花园一排环状的玻璃幕墙。起初记者以为是装饰小品，但事后得知，这是在冬季专为老年人设置的“挡风墙”。在龙湖，如此细腻的人文意识已经深入了景观细节。 3，软环境——鞋套、耳麦、路灯 在高档小区内夜晚是宁静的，通常情况下最大的干扰不是汽车发动机，也不是孩子的啼哭，而是保安巡逻的脚步声和对讲机的嚣叫声，甚至是社区内过于明亮的路灯。在龙湖的别墅区，你绝对不会因为诸如此类的干扰而无法入眠，因为他们的保安深夜巡逻必须穿上鞋套，而对讲机也换成耳麦对讲系统，晚11点以后路灯一率调暗30%。 4，最好的物业管理是看不见的 曾有一位龙民发问龙湖物管，为什么从来感觉不到物业服务的痕迹，既看不到清洁工打扫小区的身影，也听不到清洁工扫地的声音。而龙湖的物管这样回答业主：“最好的物业服务，就是您看

龙湖重庆龙湖楼盘项目简介

龙湖郦江项目简介 一、区域示意图： （一）、项目地理位置 龙湖郦江项目位于南滨路沿线（距离阳光100约5分钟的车程），在南区CBD的中心，是龙湖进入CBD区域（CBD是政府以后重点开发打造的区域）打造的第一个高品质的滨江项目。项目地在大佛寺大桥和朝天门大桥之间（对面是金科廊桥水岸和政府规划的塔子山公园），距离朝天门大桥仅需要三分钟的车程，距离长江大桥仅需要十分钟车程，您不管是到江北还是解放碑都只需要十五分钟，交通十分便利。（以后从项目地到达江北：南区腾龙大道—朝天门大桥—五里店立交，南区腾龙大道—盘龙立交—大佛寺大桥—内环高速快速到达机场，水晶郦城；到达解放碑除了直接上长江大桥，还可以通过南区腾龙大道—朝天门大桥—千厮门大桥快速到达解放碑） （二）、项目周边情况 南滨路：融美食美景为一体的南滨特色餐饮，尽享城市喧嚣。 旁边紧邻的两个地分别是九龙仓和中海于2007年底拿下的75亿“地王”（靠近朝天门大桥和郦江项目），靠近项目大佛寺大桥附近的项目为美心2000亩的商住综合用地，现洋人街即为美心开发的商业项目的一部分。 项目背后是原生态的森林绿化带，前面是广阔的长江，项目内空气清新，视野开阔。 二、小区规划设计 （一）规划数据 总占地面积11万㎡（168亩），总建筑面积40万㎡，其中地上建筑面积约33万㎡，地下面积约7万㎡；建筑形态有花园洋房、高TOWN、精装高层板楼、精装高层公寓和江景楼王，一共2598户，分三期开发。 容积率：总体容积率为，花园洋房部分容积率仅为 绿地率：31% 建筑密度：％ 户型：从70几个平米到200多个平方，拥有有两房、三房、四房、小跃、底TOWN、顶跃等多户型配比 车库：全地下车位，每栋楼直下车库，一共1900个左右。 商业：总建筑面为15000方

龙湖紫都城物业管理方案

龙湖〃紫都城”物业管理方案 西安龙湖物业管理有限公司

目录 第一章：管理服务理念与目标 一、总体管理服务理念和目标 第二章：物业管理机构运作方式 一、管理处运行方式及各部门职责 第三章：与物业管理有关的制度 一、住户房屋、设备设施报修（保修）,管理处处理流程图 二、住户投诉,管理处处理流程图 三、住宅装修管理办法及装修管理流程图 第四章：管理服务人员配备 一、管理处各岗位员工的任职要求 二、管理处新员工的培训方案及计划 第五章：物业管理服务承诺 第六章：物业管理区域内保安职责描述 一、物业管理区域内保安24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责 任描述 二、小区公共秩序维护管理设想 三、小区交通管理和车辆停放管理设想 四、小区消防安全宣传和防范设想 第七章：丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施

第一章：管理服务理念与目标 一、总体管理服务理念和目标 立志于创造高品味的优美环境，通过规范化的管理，运用现代管理科学和先 进技术，为业户提供专业化的服务，倡导新型的生活方式。努力方向是管理 无盲点、服务无挑剔、业户无怨言。质量方针是“以人为本，管理科学、服 务真诚、业户满意”。 管理目标：希望良好的管理，使“龙湖紫都城”住宅物业成为西安市物业管 理优秀小区。 1）树立服务理念，提出“以人为本——您的物业是我们的事业”的管理思想，从而达到一流管理、一流形象、一流效益。 2）维护业主的合法权益，对业主、租户、使用人提供管家式服务。 3）创造良好的生活、办公环境，实行社会化、专业化、一体化管理，维护业主的整体利益。 4）结合住宅和公建配套设施的管理，体现出管理的规模效应，达到双赢的目的。 5）通过对物业整体的管理和养护，创建一个“安全、整洁、方便、舒适”的生活环境，使业主的物业能保值、增值。 6）整个项目正式投入使用后二年，达到市优秀物业标准；三年内达到建设部优秀物业标准。 7）《行业规范》执行率达到95%以上；有效业主投诉率0.5‰/年以下。

物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法

物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法 总则 在路劲地产集团内部，开发公司和物业公司相互支持、相互配合，从不同的角度服务于集团的总体目标。 物业公司通过提升物业服务品质、提高业主满意度、打造物业服务品牌，为集团“用心筑造品质生活”的品牌理念做出贡献。 开发公司对于物业公司提供的服务支付合理的费用，并在项目整体预算和年度预算中充分考虑。本办法界定集团内部物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法，没有界定清楚的由物业公司与开发公司协商解决，协商不一致的由集团裁定。各开发公司依实际需要以合同形式约定物业公司应提供的服务及双方应结算的费用。 本办法适用于路劲地产集团管理范围内的所有开发公司和物业公司。 服务内容 设计的前期介入顾问咨询：优化项目的设计，减少房屋交付后设计缺陷、降低物业运营成本，从而提升客户的满意度。主要优化方向： 安全类一一周界防范、出入口设计、安防设备、消防设备、道路交通标识等； 工程类一一科技系统及其配套、电梯、配电、给排水、消防、智能化、道路交通设施、健 身设施、照明、车库、雨水回收利用系统、建筑物等； 景观类一一硬质景观（水景配置、园林小品、景观灯具、景观建筑物）、绿化活动健身场所、绿化设施、道路等； 泳池、会所类一一设施配置及选型、客流线路设计、安全防护措施、卫生要求、污染防控、经营策略、产权归属建议等。 协助开展前期物业管理服务招标：配合开发公司进行前期物业招标工作。主要工作包括： 物价核准或物业费超标准收费申报； 系统运行费用的申报或备案；编制招标文件、公告等；意向投标单位的选择及报名组织； 编写前期物业服务合同、临时管理公约、物业服务协议并签订前期物业服务合同；中标物业单位的备案。 营销现场的服务：通过现场的服务与管理，为客户提供一个安全、温馨、舒适的营销现场环境，支持地产销售和服务。主要服务内容： 客户接待一一包括门童、吧台、科技人居馆、系统体验间等接待服务，以及涉及物业服务内容的现场咨询； 综合维修一一销售中心、科技人居馆、系统体验间区域的设施设备日常维修保养； 秩序维护一一销售中心及样板、区域内停车场管理、外围巡逻、夜间值守、消防安防设施 日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理； 清洁及环境消杀一一日常保洁、专项保洁、科技人居馆、系统体验间物品看护、环境消杀服务；绿化维护一一外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制；大型营销企划活动的现场配合包括现场保洁服务、客户接待服务、现场秩序维护服务等。 开发公司办公区域的物业服务，主要服务内容： 综合设备设施维修服务一一办公区域内设施设备日常维修保养和日常的水电维护；秩序维护服务——办公区域内停车场管理、巡逻、夜间值守、消防安防设施日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理；清洁及环境消杀服务——日常保洁、专项保洁、环境消杀服务；绿化维护服务——外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制。 项目交付前的协助房屋交验工作：交付前组织物业工程验房人员，协助开发公司逐套对所交付房屋

0-物业前期介入工作指引

物业前期介入工作指引

目录 1．目的 (3) 2．范围 (3) 3．职责 (3) 4．方法和过程控制 (3) 5．规划设计阶段介入 (4) 6．营销策划阶段介入 (14) 7．施工建设阶段介入 (14) 8．物业公司对竣工验收阶段 (17)

1．目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导各前期介入小组工作的开展。 2．范围 适用于物业管理公司各项目前期介入小组(以下称物业)。 3．职责 3.1 物业公司综合管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各项目参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 物业应与地产公司保持良好的沟通，及时收集相关资料，共同研究，提出合理的建议，促使物业公司的前期介入工作开展得到地产公司的配合和协助。 4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求。 4.2.2 物业组成工作小组。 4.2.3 制定工作计划。

4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、暖通工程、消防工程、监控工程、门禁可视对讲工程、园林景观工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备 5.1.1规划设计评估需要获得的资料 5.1.1.1报批报建文件

龙湖地产iso物业管理职责制度(全套)

备件采购制度 1、应有所有设备的维护、操作、使用说明书。 2、根据说明书内所指定的易耗、易损配件清单，结合广场所配备的设备的数量，提出至少应保证1年所需的备品备件清单。 3、每月20号应提交下月维修备件采购计划，25号由经理室核准后报总经理批准采购。 4、采购人员应在每月1日持总经理签复的采购单，在一星期内采购完毕。 5、可以采购到或能加工的，技术含量较低的备品备件，可在本地加工处理 6、同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。 7、考虑到配件供货周期长的因素，一些重要设备的备件必须有一定量的库存。

护卫员岗位职责 直接上级：安全领班 直接下级：无 职责范围： 负责门岗的安全保卫及服务工作树立物业标岗形象 工作内容： 1、提前10分钟着装打卡上班； 2、开班前会，认真听取班长当日工作安排。领取工作报表及工作用品； 3、在班长带领下。统一列队换岗，并认真阅读交接班记录，清点交接的物品； 4、保持良好的精神面貌，维护小区整体形象； 5、负责门岗的安全保障和服务： 1)检查进入广场的物品是否符合要求，防危险物品进入广场； 2)维持出口（入口）次序，严禁出口（入口）停放自行车或机动车辆； 3)做好进出客人的迎送工作注意礼节礼貌； 4)坚守岗位，在无人顶替的情况不得擅离职守； 5) 非本小区业主无正当理由严禁进入小区，严禁推销人员或小贩等进入小区；

6) 严守客户及公司秘密，不得窥视和传播客户隐私； 7) 严格按照护卫制定的〈门岗队员工作程序〉中的要求进行； 8）完成领导交派的其它各项工作； 6、发生突发事件时能迅速到位，并按照突发事件预案进行处理； 7、完成上一班交接下来的工作和其它上级下达的任务； 8、认真填写执勤记录及交接班记录； 9、同前来接班的员工做交接班，物品交接清楚后，经班长批准方可离岗，换下制服打卡下班

龙湖地产交房组织作业指导书

龙湖地产交房组织作业指导书

2适用范围：参加批量房屋向业主移交的工作人员的工作。 3定义： 3.1 交房：在工程竣工经过备案后，具备合同约定的交房条件，依照合同的约定，开发商将符合合同约定的房屋产品移交至业主手中，并完善相关各种手续的过程。 3.2 推广方案：配合交房活动，整合各种资源，对交房现场、流程、交房方式进行包装和提供全方位配合以及媒体告知。 3.3 产权手续：特指产权收件手续。根据房交所办理产权分证的要求，向业主收取办证所需资料。 3.4 报事：业主或客户针对公司的产品问题或服务问题提出异议并要求得到解决的情况。 3.5 验房：参照合同约定的配置标准和相关建筑规范，对产品进行验收的过程。其间穿插对配置标准的讲解和操作演示。 3.6 备案登记： 3.7 前期介入： 3.8 内部移交：在产品向业主移交之前，产品从工程部向物业部移交的过程。3.9 完税：业主在办理产权收件手续之前，在开发商财务完成税费补交的过程。 3.10 大修基金：在办理产权分证前，商品住房和公有住房业主交纳的住宅共用 部位设施设备维修基金。． 3.11 产品跟踪： 3.12 专项验收： 3.13 交房流程：交房手续办理的各环节安排，包括财务手续、现场验房、物品 点交、产权收件等。 3.14 资料：除房屋产品的移交外，为保障业主能正常使用该房屋产品的各项配置，需要点交给业主的其他相关物品。包括书面文件或实物等两种形式。 3.15 交房附图：由开发商准备，验房后移交给业主的，粘贴在《重庆市商品房 屋使用说明书新建商品房屋质量保证书》上的针对本套商品房的建筑、给排水、电气线路简图。 3.16 现场布置方案：交房活动现场的物品摆放、人员的岗位安排方案。 3.17 交房简报：集中交房活动期间，每日向全公司员工发布的与交房相关的信息。 3.18 应急处理方案：有干扰正常交房现场秩序情况发生时的处理方案。 3.19 集中交房：开发商安排的，在合同约定的时间之前或在合同约定的时间向 业主批量移交产品的活动。 3.20 零星交房：在集中交房时间过后客户自己单独来办理接房手续的活动。 3.21 交房总结：在集中交房活动过后组织的对本次交房进行总结，以利下次交 房改进的活动。 3.22 合同配置标准：开发商和业主在买房时签定的《重庆市商品房买卖合同》 中的附件三：装饰设备标准。 3.23 4管理部门及职责： 4.1 营销部： a）负责本程序制订、修改、废止的起草工作。 b）负责本程序完成后对参与部门、参与人员的考评。 c）决定本次交房的标准及服务深度、基调。

龙湖物业全国首发物业标准白皮书

龙湖物业十五周年全国首发物业标准白皮书2012年8月31日下午17点，龙湖物业十五周年答谢晚宴暨龙湖物业标准白皮书发布会在重庆举行。中国物业管理协会副会长徐俊达以及龙湖集团董事长吴亚军等嘉宾出席了本次发布会。来自龙湖集团全国各地的业主代表一同见证了龙湖物业标准白皮书发布的历史瞬间。龙湖此次答谢活动，以“龙湖式幸福”贯穿始终，传递了龙湖善待你一生的企业理念和“满意+惊喜”的服务模式。而物业标准的发布，则标志着龙湖物业在成立15周年之际，向着新的高度与征程迈进。据了解，这也是国内首家向社会公开发布管理和服务标准的物业企业。 新增、升级、细化标准250条【项】 此次《龙湖物业标准白皮书（2012版）》共涉及63个文件，涵括人力资源、服务流程设计、安全防护、园区环境等七个专业领域的2578条标准。此次龙湖物业标准是龙湖历史上第八次修订，早在1998年，在整个物业行业还停留在“看楼护院”的标准时，龙湖已经开始关注服务细节，将自己定位于“物业服务”而不是“物业管理”，并在那时就已经开始营造社区文化，举办大型社区文化活动。1998年，龙湖通过了香港品质保证局标准认证。在这之后龙湖物业对标准进行了8次修订，从而形成了今日的龙湖标准。 相比之前的标准，2012年龙湖物业从“新增、升级、细化”三个方面对标准进行了完善，其中新增57条、升级43条、细化150条。例如之前龙湖物业每年所举办的社区活动并没有固化在标准之内，而今年龙湖物业在标准中详细规定了每年举办的三类社区活动的数量和大体时间；而之前仅在龙湖别墅园区中实行的部分标准，今年也将其纳入到了洋房和高层的社区中，另

外对于部分商业物业管理的标准也进行了升级；今年，龙湖物业对部分标准中已有的条款进行了进一步细化，例如对于园区大堂石材的清洁标准，之前仅仅规定每天清洁两次，每年打蜡两次，而在今年的标准中，不仅规定了清洁和打蜡的周期，而且更加详细的规定了石材的清洁度、光泽度等验收标准。不为人知的内部标准首次曝光 在此次答谢会上，之前并不为人知的龙湖物业管理流程和标准也首次曝光。其中大部分管理流程和标准均为行业首创，具有指导意义。 据悉，龙湖物业是行业中少有的从项目拿地开始就介入的物业公司，龙湖物业的前期介入组全程介入房地产开发前期拿地、中期施工到后期交付的开发环节。 在拿地规划阶段给与地产公司来自物业管理和业主使用方面的意见和建议； 在施工阶段，物业前期介入组的工程师会在工地督促施工进度、监督施工质量，被誉为龙湖业主专属“工程监理”； 在房屋交付前，龙湖物业和龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)又要对房屋进行七轮验收和整改，最终才交付给业主。 据介绍，龙湖物业的前期介入组，在业主接房之前，已经代表业主向地产公司提出6000多条的调整和整改意见。为此，龙湖集团总工程师坦言龙湖物业工程师是龙湖地产工程师的老师。 除此之外，为保障全国服务品质如一，龙湖物业成立了专家“飞行团”，成员由各个地区公司各个专业的专家组成，他们有些是项目经理，有些是普通的保安、保洁。每个月，这些专家根据集团要求的专项检查课题，飞遍全

关于XX物业公司市场化发展运营的计划

关于XX物业走向市场化的初步思路 尊敬的公司领导： XX物业公司成立于2005年3月，截止目前公司已运行10年多，公司成立初期就以高品质服务、高标准管理、争创行业一流服务质量及管理水平为宗旨，一直朝着高端物业企业方向不断努力发展。在集团领导的指示下，物业公司2015年创造了较好的经营管理业绩，公司管理规模从最初的不到20人发展到2200人，管理了XX\XX\XX 等多个项目，同时前期介入XX项目，2013年公司已成功晋升至全国一级物业管理资质企业，并顺利通过了国家ISO9001质量管理体系、ISO4001环境管理体系、OHSMS18001职业健康安全管理体系三标体系认证。 XX物业的经营管理已全面步入正轨，未来公司将不断提升团队的综合管理实力，大力拓展管理规模、提升业绩、增加收入，支撑公司的长期战略性发展。同时，全国物业管理行业的发展迅猛，截至2015年XX省已注册成立了3100余家物业企业，在当今市场竞争日趋激烈的严峻形势下，不进步就意味着后退，不发展就意味着灭亡。所以，按照全国物业管理行业的发展态势，物业公司走向市场化已成必然，包括全国最大规模的物业公司万科、本地最大规模的物业公司龙湖，均也已进入市场化对外承接项目。因此，XX物业计划从2016年启动走向市场化的相关筹备工作，无论2016年度是否真正能对外承接到高端项目，从物业公司长期的战略性发展来看，此举势在必行。具体思路汇报如下： 一、物业公司走向市场化的意义 物业管理是促进和推动房地产产业的发展和实现公司资产保值增值的服务及运营管理的活动。自19世纪60年代起源于英国、1981年进入中国、1991年进入成都以来，在国内30余年发展进程中，作为一个新兴行业显示出了强大的生命力，在国内市场将会有巨大的发

物业管理日常工作服务内容

（一）日常管理工作 1、日常管理工作的内容 （1 ）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防； （2 ）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理； （3 ）住户装修管理； （4）车辆管理； （5）客户档案管理； 2、安全保卫 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件 发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程； 3、清洁绿化 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率； （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程； （3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定； （4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程； 4、消防 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善 率及火灾发生控制率的标准； （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定 要求； 5、水、电设备的管理、维护

（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准； （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； （3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程； （4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理 （1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； （2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 8、车辆管理 （1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理； （2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程； （3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。