司法考试民法学第一节第九章

2016年【司法考试】民法学第一节第九章

第三讲债的担保之担保物权

七、抵押权实现与买卖不破租赁（★★★）

不适用买卖不破租赁：先抵后租，抵押权登记的

适用买卖不破租赁：①先租后抵②先抵后租，抵押权未登记的

1．“先租后抵”。“订立抵押合同前”抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即抵押权人拍卖、变卖抵押物后，仍适用买卖不破租赁规则，新的所有权人应法定承受原租赁合同（见例 1）。

【例 1】甲将自己的房屋出租给乙、租期 5 年。半年后，甲将房屋抵押给丙，并办理了抵押登记。一年后，因丙行使抵押权拍卖该房屋，被丁购得。①此例属于“先租后抵”，故适用买卖不破租赁。②丁应法定承受该租赁合同，就是原租赁合同的内容维持不变，自动将出租人变更为丁。

2．“先抵后租”。分两种情况：①若抵押权已经登记，则不再适用买卖不破租赁（见例 2）。②若抵押权未登记（当然仅限于动产），仍适用买卖不破租赁（见例 3）。

【例 2】甲将自己的汽车抵押给乙，办理了抵押登记。此后，甲未经乙同意，将汽车出租给丙，租期 5年。半年后，乙行使抵押权拍卖该汽车，被丁购得。

①此例属于“先抵后租”，因抵押权已经登记，不适用买卖不破租赁。②甲虽未经抵押权人乙的同意，但甲、丙间的租赁合同有效（因为《物权法》第 191 条规定，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押物。“转让”不包括出租），若丁对丙行使返还原物请求权取回汽车，丙有权对甲主张违约责任。

【例 3】甲将自己的汽车抵押给乙，但未办理抵押登记。此后，甲未经乙同意，将汽车出租给丙，租期5 年。半年后，乙行使抵押权拍卖该汽车，被丁购得。①此例属于“先抵后租”，因乙的抵押权未登记，故仍适用买卖不破租赁。②新的所有权人丁应法定承受该租赁合同。

【真题】2013年2月1日，王某以一套房屋为张某设定了抵押，办理了抵押登记。同年3月1日，王某将该房屋无偿租给李某1年，以此抵王某欠李某的借款。房屋交付后，李某向王某出具了借款还清的收据。同年4月1日，李某得知房屋上设有抵押后，与王某修订租赁合同，把起租日改为2013年1月1日。张某实现抵

押权时，要求李某搬离房屋。下列哪些表述是正确的？（14年·卷三·57题）1

A．王某、李某的借款之债消灭

B．李某的租赁权可对抗张某的抵押权

C．王某、李某修订租赁合同行为无效

D．李某可向王某主张违约责任

八、抵押物的转让（★★★）

《物权法》第 191 条修改了《担保法》第 49 条第 1 款的规定。抵押人虽为抵押物的所有权人，但其转让权受到了限制：

1．抵押期间，抵押人经抵押权人同意，可以转让抵押物，但应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

2．抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物未经抵押权人同意，但受让人代为清偿债务的，抵押权消灭，转让有效。须强调三点：

（1）抵押人未经抵押权人同意，只是不得“转让”（出卖、赠与、互易、出资、抵债）抵押物，但可以不经抵押权人同意抵押、质押、出租。

（2）抵押人将抵押物转让时，受让人享有涤除权，有权提出代为清偿债务人的债务以消灭抵押权（因受让人属于对债务的履行具有法律上利害关系的第三人，享有代为清偿请求权，故受让人提出代为清偿时，债务人不得提出异议，债权人不得拒绝。要不怎么称为“涤除权”呢？）。受让人行使涤除权清偿债务的，就不需要抵押权人同意了。

（3）抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，构成无权处分（转让合同有效；《买卖合同解释》第 3条），符合善意取得构成要件的，善意受让人可善意取得（见例 1 和例 2）。

【例 1】甲将汽车抵押给乙，未办理抵押登记。此后，甲未经乙同意，将汽车以市价出卖给不知情的丙，交付汽车并办理了过户登记。①甲、丙间买卖合同属于因无权处分订立的买卖合同，但买卖合同有效。②因丙符合动产所有权善意取得的要件，丙善意取得汽车所有权，且乙的抵押权消灭。

【例 2】甲将房屋抵押给乙，办理了抵押登记。此后，甲未经乙同意，将房屋以市价出卖给丙，并托关系给丙办理了过户登记。①甲、丙间买卖合同属于因无权处分订立的买卖合同，但买卖合同有效。②由于抵押登记的存在，丙主观上不可能为善意，故虽托关系给丙办理了过户登记，丙也不能善意取得房屋所有权。

九、抵押权与诉讼时效（★★★）

《物权法》第 202 条的规定废止了《担保法解释》第 12 条第 2 款的规定。（1）抵押权虽为支配权，但抵押权适用诉讼时效。

（2）若抵押权担保的债权诉讼时效期间经过，抵押人获得抗辩权，有权拒绝承担担保责任。

（3）《物权法》第 202 条的规定属于强制性规定，当事人约定排除该条的适用的，约定无效。

【真题】甲公司向乙银行贷款 1000 万元，约定 2005 年 12 月 2 日一次性还本付息。丙公司以自己的一栋房屋作抵押。甲到期没有清偿债务，乙银行每个月都向其催收，均无效果，最后一次催收的时间是 2007年 3 月 6 日。乙银行在下列哪一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护？（07 年·卷三·13 题）①

A． 2007 年 12 月 2 日

B． 2009 年 12 月 2 日

C． 2009 年 3 月 6 日

D． 2011 年 3 月 6 日

不老的是江山，易逝的是红颜，淡看浮云散，潇洒天地间。人的一生，很短又很长，短的是快乐，长的是烦恼；短的是人生，长的是痛苦。

有些事是命中注定的，有些事是无法掌控的，有些事是不合情理的，有些事是不尽人意的。但无论发生了什么，都要淡然的去面对，坚持自己的原则，无愧于自己的良心，清清白白的做事，坦坦荡荡的做人。

什么是生活？是它发生在我们身上了，还是我们让它发生了？有人说生活是一杯酒，酸甜苦辣都有，有人说生活是一首歌，莺歌燕舞，多彩多姿，充满了幸福与快乐。

也许有些事情是因为我们经历了，才对这些事情有了深深的感触，即使同一件事情，发生在不同的人身上，也会有不同的感受。

我们总是往往去依赖一些事情，我们的内心，总是容易受外界环境的感染，总在不知不觉中被外在的因素所左右，所羁绊。

比如我新买了一件衣服，朋友说好漂亮啊，明天我也去买一件，我的心情就非常高兴。倘若有人说，你这衣服不好看，我就会有失落感。难道别人的一句赞美就这么重要吗？那是因为，我的内心有了某种期盼，而一旦这种期盼无法实现，就必然产生落寞与幽怨，心戚戚然。因为你把自己和外界联系在一起了，别人一句话就搅乱了你的心境，所以你的情绪就发生了改变。

很多时候，你把自己变成了情绪的奴隶，把原本快乐的心情交给了别人，让别人成了你快乐的主人。是因为你有欲望，有所求，而一旦你的欲望产生，你的烦恼也就随之产生了。

亲情，爱情以及友情，都是一样，当你对他们的期望值越高，或许你的烦恼就会越多，你的失望就会更高。因为你没有得到你想要的回报，孩子没考上好的大学，爱人没有一份体面的工作，朋友没有给你及时的帮助。

佛说，一切皆由心生。要想让人生变得快乐，就要找回那个真实的自我。首先要让自己的心获得自由，不受任何牵绊。学会做自己情绪的主人，这是做人的最高智慧。我的快乐我说了算，与心情有染，与别人无关，嘴长在别人身上，快乐是我自己的感受，我又何必让别人来主宰我的幸福？

人生最大的苦恼，不是拥有的太少，而是想要的太多。欲望越多，痛苦就越多，欲望越少，快乐就会越多。

什么时候你能做到心如止水了，你的人生也就尽善尽美了。要想追求快乐的人生，就要保持一份淡泊明志的心境，不悲不喜，不骄不馁，“达亦不足贵，穷亦不足悲”,豁达通透，荣辱不惊，静待花开，静赏叶落。

我们无法改变环境，但我们可以转换自己的心情，我们不能改变别人，但我们可以选择掌控自己，我们无可预知未来，但我们可以把握现在。一念天堂，一念地狱，得失往往就在一念之间。

人生看透但不能看破，看破红尘了，你就无法生存了，看破人情了，你就无法做人了，看破人生了，你就无法前行了。学会用心去悟，悟懂了人生，才会明白，明白了也就快乐了，快乐了人生也就圆满了。

世界很美，生活很好，不要自寻烦恼。人生苦短，要好好珍惜每一天，不给生命留遗憾。万事不可能皆如人意，花开还有花谢，日出还有日落，四季不可能常绿，只要我们在心中植一树菩提，生命之树就会四季常青，葱茏如昔！