华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告

2017年9月30日

目录

一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1

二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置：

（二）项目拓展策略：

（三）业务开展类型

（四）园区开发步骤：

（五）盈利模式

（六）核心竞争力分析

（七）城镇化分析

三、结论与建议18

一、华夏幸福公司的背景和业绩状况

（一）公司背景

华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。

在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。

（二）公司业绩呈现爆发式增长

2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。

公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。

2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。

2012年，公司投资运营的园区新增签约入园企业45家，新增签约投资额279亿元，较之去年的122亿，增长128.8%。之所以有这样的增长，是因为2012年以来，公司贯彻实施招商引资大项目战略，全面推动园区的产业升级和大力提升招商引资项目规模、质量。园区引入中联航、航天科技集团等重量级合作伙伴，招商模式实现新的突破，也为2014—2015年产业发展服务收入增长奠定了坚实的基础。附图：销售收入和销售面积

附图:新开工、竣工和施工面积

（三）住宅开发和园区土地整理业务为主要的收入来源

（四）公司地产业务规模化已经成型

目前公司已经运营的园区为固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。以上三大园区委托管理面积在264平方公里，其中已获批面积超过40平方公里。

围绕首都经济区、环渤海经济圈，公司2011年新拓展了7个园区，2012年上半年新拓展了5个园区进行产业新城的开发建设，其中7个地处河北、3个地处沈

阳、2个地处青岛，总计委托开发面积将近475 平方公里，宣告公司进入异地扩张新阶段。

附表：公司已运营和意向合作园区

二、华夏幸福的模式分析

在多年的发展中，华夏幸福形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式。所

谓的园区孵化，即“区域开发模式”为：

（一）组织架构设置：

九通投资为京御地产区域开发业务板块的投资管理公司，下属三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴为区域开发平台公司，三浦威特主要负责固安县委托区域内的以河北固安工业园区为核心的区域开发；大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大厂潮白河工业区为核心的区域开发；怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态新城的开发；华夏新城主要负责基础设施建设；九通公用主要负责开发区域内公用设施的经营与管理；九通发展主要经营工业厂房建设和出租。

以上从组织架构上保证了区域开发的“一站式服务”，使得华夏幸福不是简单的“顾问公司及总包单位”，而是能提供规划、定位、施工、维护、招商、维保等全程打包服务的“综合运营商”。

九通投资：作为项目选择、获取及接洽主体，与政府前期接洽；

三浦威特：九通投资全资子公司，河北固安工业园区运作主体。主要承担相关土地整理成本，组织有相关资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园

区综合服务，以及开展招商引资专业化服务；

大厂鼎鸿：九通投资全资子公司，大厂潮白河工业区运作主体。主要承担相关土地整理成本，组织有相关资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园区综合服务，以及开展招商引资专业化服务；

华夏新城：九通投资全资子公司，资质等级为市政公用工程施工总承包三级，承接区域内基础设施建设项目，包括道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目；

九通公用：九通投资全资子公司，道路清洁、绿化等公共项目维护由其承担；

幸福物业：九通投资全资子公司，承担物业管理服务；

（二）项目拓展策略：

华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。

前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任，在建设中获得政府的高度支持和配合，并签订委托开发协议，该委托是排他性的、非

经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达50 年。（以华夏首个项目——固安工业园为例）

2002年前——2002年6月，提前介入政府工业园设立规划，并在成立时同步成为受委托管理方：廊坊市政府决定“设立廊坊开发区固安工业园区”，“同意固安县政府、廊坊开发区委托廊坊开发区三浦威特园区建设发展有限公司对固安园区进行经营管理”（廊坊市人民政府（通知）（2002）90号），开展招商引资工作。

2005年，三浦威特、河北固安工业园区管委会签署《开发建设有关事项的委托协议》及其补充协议。

2006年，签署《河北固安工业园区基础设施委托开发协议》、《河北固安工业园区招商引资专业化服务协议》、《河北固安工业园区综合服务框架协议》及其补充协议等一系列协议，同年获市政府相关批复，全面进行基建、招商等工作；

2006年，固安工业园区升级为省级开发区；

2008年，河北省人民政府发布的《关于促进开发区（园区）又快又好发展的指导意见（试行）》，肯定并鼓励开发区（园区）采用市场化运作方式，引入公司制开发模式，走市场化开发的路子，该文件成为后续几个项目接盘的必要条件。

至2011年，各项委托成果如下：

园区规划与产业定位：三浦威特公司先后聘请王志纲工作室对固安工业园区进行总体策划、美国DPZ公司进行固安工业园区概念规划、美国EDSA公司进行园区起步区概念设计、罗兰贝格进行园区产业定位研究、天津市城市规划设计研究院进行固安新城总体规划设计。罗兰贝格运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，结合工业园区开发建设实践，为园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业”三大主导产业。

招商引资：九通投资进行园区招商引资业务，从对目标客户的初次接触到签约的平均周期约为6个月。截至2011年6月30日，固安工业园区签署入园协议258份，其中已投产企业53家、试生产企业12家、在建企业45家、已签约未进场企业103家，解约40家，其他情形5家。有效协议的签约总投资额为325.3亿元。

基础建设：截至2011年6月30日，三浦威特在河北固安工业园区已完工或在建道路40段；修建景观、形象工程4项；修建污水处理厂1座；修建供热站2座。

（三）业务开展类型

主要从事四类区域开发业务：包括基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、园区综合服务。

1、基础设施建设：负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目，由具备相关工程建设资质的施工单位承担前述各个工程项目的施工任务。

2、土地整理：主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定，组织、督导、跟

进以政府部门为主体进行集体土地征转补偿以及形成建设用地的相关工作，并承担土地征转过程中的土地整理成本（主要为土地补偿款、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等）。

3、产业发展服务（招商引资服务）：委托区域内工业园区进行宣传、推广，进行招商引资项目的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家服务”，协助企业快速实现生产运营。

4、园区综合服务：负责在委托区域组织有资质的服务单位，承担物业管理服务、道路清洁、绿化等公共项目维护。

以上业务实际操作中，各项业务由平台公司委托给其关联公司进行实施，控制了全产业链的大部分环节。

以下以潮白新城（潮白河园区）为例说明。潮白新城面积为70平方公里，园区目前电子信息、汽车零部件和装备制造三大产业基地初步形成规模。

（1）基础建设方面：

同时，公司形成了不同类型道路、景观的建造标准和成本标准；市政厂站（含供水厂、污水处理厂、供热站、变电站、燃气站、垃圾填埋场）和市政管线的建造标准和造价标准；以及城市营销的标准化。附表：市政厂站的标准化

市政项目规

模

10平方公里20平方公里

处理能

力

厂站数

量（个）

总用地

规模

（亩）

单位造

价（元/

平方米）

处理能

力

厂站数

量（个）

总用地

规模

（亩）

单位造

价（元/

平方米）

供水厂 1.8万吨/

天130300015万吨/

天3643000

污水处理厂 1.5万吨/

天1172600012万吨/

天33506000

供热站300MW16040001000MW31304000变电站80MW1128000570MW3308000

燃气站700万立

方米/年14020005000万立

方米/年31002000

垃圾填埋场150吨/天12004000300吨/天137015000用地合计5141044

城乡统筹一体化

分类产品增值服务专业服务开发模式基础设

施

(五通)

通自来水魅力体系城乡规划、品牌推广自建

通有线电视电视服务引入合作通宽带网络服务引入合作通柏油（或水泥、石板）路道路交通自建

通客运班车（或公交车）客运服务引入合作

公共服

务

(五有)

文化活动广场文化辅导、科普知识自建标准化的幼儿园（或小学）学前教育、义务教育自建卫生室基本医疗自建农家店（或农资超市）生活日用品销售自建村级组织活动场所村集体组织活动自建

产业发

展

(五基地

)

农业种植基地提供场地、设施等引入合作

休闲农业基地提供场地、设施等引入合作

禽畜养殖基地提供标准场地引入合作村镇就业培训基地提供基本就业/创业场地就业指导、就业咨询引入合作

农产品展销基地农产品交易展示引入合作（2）配套建设及综合服务方面：

除了用于园区展示和招商的城市规划馆、中央公园和创业大厦由华夏幸福自主开发外，其他产品主要通过引入合作伙伴进行开发建设。并已经形成了园区核心区产品布局、产品规模、产品功能及产品建筑形式的标准化。

（3）产业招商方面

华夏幸福以产业聚集为目标，瞄准成长性好的产业龙头与优质项目率先引进园区，再以产业龙头为核心，打造产业环境，形成产业聚集和产业链，同时严格控制每亩地投资100万以上，以增加地方政府的返还额度。

华夏幸福按照区域的产业定位构建产业集群，通过拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库开展产业招商工作。在招商配套服务上，华夏幸福建立产业发展促进中心，对企业提供全方位服务，服务涵盖：项目备案、注册登记、营业执照年检、职工子女入学、房屋租赁、员工招聘等方面。

（四）园区开发步骤：

1、以制定产业发展规划为先导

华夏幸福对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导，先聘请IBM、毕博、罗兰贝格等管理咨询公司，为区域制定精准的产业发展规划，然后制定概念规划等设计方案。

2、与政府签订协议明确进度计划与结算方式

华夏幸福前期通过用政府签订协议明确项目大的进度计划，同时每年制订详细的投资计划及开发进度，经政府同意后执行。园区业务的结算按照审计后所产生费用或新增投资额对应加成或者分成，政府可以选择一次性支付或者分期支付，但分期支付年限不超过3年。通过协议明确收入确认和结算方式保证了公司在园区开发业务上的正当收益和权力。

对各项区域开发业务的收入确认原则为：在工程竣工验收并交付或提供劳务后在双方确认的结算报告的基础上确认收入。工业区管委会和三浦威特共同确定审计机构对基础设施建设单个项目的实际投资成本、审计年度土地整理的实际投资成本、审计年度园区综合服务的运营成本、审计年度的入园企业的新增落地投资额进行专项审计并出具出具专项审计报告，新增落地投资额主要包括入园企业当年新增的固定资产、在建工程、无形资产（土地使用权）、房屋租赁投资等能测算的投资额。

3、采取分块开发的模式

华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的模式，每年平均仅开发一平方公里，每平方公里须投资4-5亿元左右，其中征地和拆迁占60％，基础设施建设占40％。以10平方公里产业区为样本对园区开发的节奏说明如下：

（1）产业区的开发分为三个阶段，第一年至第三年为启动期，第四年至第六年为成长期，第七年至第十年为成熟期。

（2）项目初期先行树立产业区形象，启动中央公园、规划展馆、创业大厦、迎宾大道和入口景观工程，支持项目尽快实现招商和园区土地出让。

（3）启动期完成起步区道路，及主要的市政场站（供水厂、变电站等）；项目成长期完成核心区景观地标，区域主干道、新拓展片区道路及部分的市政管线；项目成熟期完善区域景观节点、市政管线及区域次干道与支路。

附表：10平方公里产业区开发节奏

4、园区住宅同步建设

（1）住宅开发同工业园区建设同时启动，同时住宅开发的客群以北京客户为主，产品主打性价比，在园区开发前期即能快速产生现金流，为园区开发提供资金支持。 （2）孔雀城系列均为百万平米以上的大盘开发，项目通过分批次取得土地，每期建设规模在15-20万平米，提高投入资金的使用效率。

（3）尽快形成景观道路和示范区景观资源的品质展示，利用高性价比冲击市场，并通过情景展示、现场活动、体验式营销达成开盘火爆热销，而后采取少量多次的推盘策略。

（4）园区核心区用于展示形象的中央公园、规划展馆、星级酒店等配套先行，为住宅开发提供支持，同时项目策划了学校、康体中心、以及融餐饮、娱乐、购物为一体的商业街等的功能齐全的生活配套，对项目的销售起到极大的支持作用。

（五）盈利模式

公司的收入来源主要有三部分：土地整理与基建、招商引资和园区住宅销售。华夏幸福综合毛利率达到41.93%，同时公司园区收益具有现金流稳定和长期性收益特征。从收入结构来看，2011年华夏幸福的园区运营（招商）收入占45%，园区住宅开发占50%，其他商业服务收入占5%。

1、土地整理与基建：按照审计后所产生费用与政府110％结算、委托关联公司建设的低成本、高利润；

2、招商引资：当地政府以落地投资额的45％进行返还，综合毛利率达到40-50％，净利率在25％左右；

3、地产销售：两类地产收入，分别为普通经营性地产开发销售收入、安置保障房回购收入。通过产业新城模式低价获取项目土地，地产销售净利率维持在15-20％之间，或者保障安置房通过垫资代建后的回购收入；

4、土地增值收益：低价获得的土地，逐渐周边成熟后产生的溢价；

5、开发成本收益：因承担了园区整体建设，使得能优先建设项目周边公共景观、配套等，便于化外景为内景，降低成本；

6、融资成本收益：对于旧城改造项目、城市基建项目等，便于以更低的成本进行多渠道融资，并且该操作模式具有创新性、可复制性，在资本市场上极受欢迎，可以充分发挥财务杠杆；

7、C2C模式收益：成熟的产业园建设经验及运营能力，可以为大型企业提供产业园建设相关业务，例如与中国航天科技集团签约打造固安航天科技产业园，与中国联合航空有限公司签约打造国际临空经济区，同时全面推进固安肽谷生物科学园建设，为区域产业升级树立示范标杆。

公司的成本构成主要包括：园区的一级开发整理，在实现土地出让收益和招商收益之前，基本上都靠垫资操作，一般每年开发1平方公里，成本约5亿。

1、土地整理与基建：通过对园区分块开发，先期大约需投入5亿元左右，其中1-2亿元用于土地整理，其他用于基础设施建设、核心区建设；

2、招商引资：团队建设管理成本及相关投入，通过拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库开展产业招商工作；

3、住宅开发：商品房开发的相关成本、保障安置房的垫资建设成本；

4、财务成本：前期垫付的资金每年的财务成本。

（六）核心竞争力分析

1、该模式可行性原因分析：

政府方面：

（1）政策的肯定及支持：河北省政府下发鼓励开发区（园区）采用市场化运作方式，引入公司制开发模式，走市场化开发的路子的相关文件，使得该种模式在政策层面予以认可，使得开发区“合法合规”可以采用该模式，华夏最开始的三个项目都是在河北省；

（2）资金的投入降低：资金由先投入转变为先收益。一级土地市场开发的前期资金由政府投入变成受托方投入，在审计完成阶段才予以结算支付，而届时政府已有了土地出让收入、产业税收收入及招商引资收入等，其资金的运作发生根本改变，并且10%的结算溢价较低。如运作良好，其整体收益应远高于自行规划、开发；

（3）专业全面的服务团队：华夏幸福在城市规划、项目招商、基础建设、产业运营等各方面予以了承诺及保证，尤其是招商及产业运营（例如酒店建设等）方面

具有的优势，解决了政府最棘手的问题，使园区价值最大化；

（4）可值得信任的先例：华夏首个固安工业园何时开始接洽已无法考证，但从园区设立至签订协议将近4年时间，运作至今将近10年，已成为可考察、可评估的实体样板，对于政府而言是有经验且值得信任的。

华夏方面：

（1）与当地政府的和谐关系：使得该模式能顺利推进，保证政府的履约能力；

（2）园区产业模式领先：负责于园区规划、招商引资、产业运营（展会、酒店建设等）为政府解决产能问题，用垫资建设模式解决政府现金流问题，一站式服务及10%溢价降低政府成本，引入产业同步建设商品房解决配套问题，产业发展后解决就业问题等，使政府方面从运动员脱身成为裁判员。

（3）全产业链多元化经营的超额利润：资本市场、土地一级开发阶段（规划、基建、招商等）、土地二级开发阶段（开发、招商）、产业运营阶段（酒店等）全土地运作环节，极大降低内耗成本；

（4）团队及人才建设：在职员工数量6250人，拥有500余人的招商团队，其中50人为产业研究团队，并随着新的运营模式进行人才储备及扩张。

2、风险分析

（1）产业园选择风险：在产业园的选择方面至关重要，人口、资源、政策环境等影响到产业园的定位及发展，一个产业园的失败会形成极大的资金黑洞，使得投入无法回笼；

（2）现金流风险：先期投入后，利用招商先行及房地产开发，形成滚动开发模式，是华夏保持现金流运作的一般模式。融资成本对于公司的利润影响极大，并且一旦形成资金黑洞，面临拖垮现金流的巨大风险。

（3）政府履约风险：政府支付的意愿很大程度是基于财政资金收入（招商落地、土地出让等），如果招商进度滞缓、土地溢价程度低等，有可能使政府支付的意愿降低，或者设置更多的支付门槛。同时可能因为政府换届等原因存在较大不确定性。

（4）宏观经济风险：宏观经济和改革红利总体而言对该模式是趋利的，但园区定位的行业波动、实业进驻意愿等都影响到招商结果，也直接影响到公司利润。

（5）市场容量：目前而言，该模式还依托于新兴的、地处二三线县镇的产业园，主要可能是该级政府的融资能力、操作能力不具备自行运作条件，如有能力自行运作产业园的政府，其合作的可能性会降低。

（6）土地指标：影响到公司利润的还有土地指标问题，如果产业园的农转用指

华夏幸福基业招商模式分析

工业园区招商分析 一、销售现状 华夏幸福2014年实现年度销售额亿元，同比大幅上涨37%，而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比，增长已两倍有余，2015年一季度，华夏幸福实现销售额亿元，相比去年同期增幅达%。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝对主导，在2014年华夏幸福亿元的年度销售额中，园区住宅配套为亿元，占据69%的比率。 在工业园区招商方面，截至2014年6月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。 二、开发模式 华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营’，开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。 这个模式是与地方政府签约，垄断该区域一级开发，以垫资的方式进行土地整理和配套设施的建设，并代行政府职能招商引资发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来回笼资金。 三、招商特点 1、产业升级三段论（固安工业园经验） （1）第一阶段，“从无到有”①，主要工作是产业转移。 起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但也算有产业成效。 （2）第二阶段：“从有到高” 三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓 ①“那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却是我每天干的工作。”轷震宇表示。

华夏幸福基业招商模式分析

华夏幸福基业 工业园区招商分析 一、销售现状 华夏幸福2014年实现年度销售额512.54亿元，同比大幅上涨37%，而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比，增长已两倍有余，2015年一季度，华夏幸福实现销售额130.95亿元，相比去年同期增幅达20.07%。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝对主导，在2014年华夏幸福512.54亿元的年度销售额中，园区住宅配套为355.02亿元，占据69%的比率。 在工业园区招商方面，截至2014年6月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。 二、开发模式 华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营’，开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。 这个模式是 与地方政府签 约，垄断该区域 一级开发，以垫 资的方式进行土 地整理和配套设 施的建设，并代 行政府职能招商

引资发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来回笼资金。 三、招商特点 1、产业升级三段论（固安工业园经验） （1）第一阶段，“从无到有”①，主要工作是产业转移。 起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但也算有产业成效。 （2）第二阶段：“从有到高” 三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓住龙头企业围绕其招收项目，利用人为干预和促进形成一个个产业集群。如今，固安产业园内产业集群有16组之多。 （3）第三阶段：创新，嫁接新技术。 中国未来十年，不可能再依靠牺牲环境和廉价劳动力去进行粗犷发展了。怎么融入到全世界大的产业链集群呢？答案是，从创新源头抓起，嫁接新技术。2014年3月3日，华夏幸福基业发布公告称，在美国加利福尼亚州硅谷设立全资子公司，打造硅谷高科技孵化器，投资方向集中于清洁能源、信息技术、生物医药、硬件等高科技领域的高质量、可产业化的项目。 2、带不走的招商能力② （1）该公司在产城规划方面非常专业，拥有自己的博士团队和研发部门，产业策划能力甚至达到国家部门级研发水平。 ①“那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却是我每天干的工作。”轷震宇表示。 ②每个招商人员都长期反复对区域进行扫描式招商、参加展会，名片都积累了几盒子，手中都沉淀下几百个资源。”轷震宇表示。

华夏幸福投资分析报告(修订版)

华夏幸福 投资分析报告 引言 在A 股的各指标排行中，华夏幸福盈利能力较强，净资产收益率为29.54%。相对价格较低，市净率为4.14 倍，市盈率为16.20 ，营业利润率为33.03%，净利润率为22.49%，净利润同比增长率为35.22%，营业收入同比增长为40.40%。周、月均价线体系为多头排列，K 线为小阳线。 、公司分析 一）公司介绍

华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，股票代码600340，注册地为河北省固安县，房地产开发企业，主营业务为房地产开发与销售和区域开发，经营范围具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。① ①百度百科，华夏幸福基业股份有 限公司

二）行业地位 华夏幸福总市值为10 673 267.51 在127家房地产企业中位于第四位，2016 年总收5068581.70 万元，在同业中位于第五，总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016 年净利润为649.157.91 万元，净资产收益率为33.39%，为同业第一。资产收益率4.52%，为同业第四。销售毛利率为28.98%，同业第一。营业利润率为16.38%，为同业第四。综上所述，华夏幸福的市场地位处于行业前列。 表 2 华夏幸福市场综合排名 三）产品竞争力 华夏幸福的产品竞争力主要来源于独特的商业模式。其利润来源主要是园区住宅配套和产业发展服务两大块，园区住宅配套，即负责在委托区域组织道路建 设及供水、供电、供暖、供气、通信基础等。产业发展服务，即委托区域内工业区域内工业园区进行宣传、推广。进行招商引资项目的洽谈，对入园企业提供相应服务，协助企业快速实现生产运营。其市场模式其一是和政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过税收和买地赚取收益，并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并未园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回融资金并为政府提供税收。因为其商业模式具有很强的复制能力，所以为其持续高增长奠定了基础。① ①人民网《华夏幸福独特商业模式利润劲增公募基金获利 颇丰》

制造业商家的超级合伙人

企业 112019年11月20日星期三 “你能想象这样一个岗位吗？上岗培训需要3个月，在岗时间不超过6个月？液晶面板企业TCL 华星光电的质检员就是这么一份奇怪的工作。这是因为每位质检员每天要检验1万片面板，长期从事这样的工作眼睛会受不了。现在，有了腾讯的边缘计算和图像识别能力，机器基本可以替代人工。”腾讯工业云总经理李向前举例说。“扎根消费互联网，拥抱产业互联网”，这是腾讯在移动互联网“下半场”的目标。腾讯云日前发布智能制造全新解决方案品牌We-Make （我们制造），其在制造端的布局终于“眉目清晰”。针对不同应用场景，腾讯将于解决方案初期推出六大产品解决方案，分别为工企互联、工企智能、工企微信、工企营销、工企孪生和工企信安。 作为一家一直被认为“专注服 务个人用户”的互联网巨头，腾讯切入制造端的“底气”是什么？答案是“共通的基础技术能力”。“我们提供‘工具箱能力’，无论是云、大数据还是人工智能等技术。”李向前表示，TCL 华星光电的故事正来自于这样的能力。“机器识别的准确率高达93%以上，远高于人工识别85%的准确率。同时，效率也大幅度提升。一名质检员一天只能看1万片面板，一台机器却可以在一天内完成6万片面板的检测。” 新技术的应用还推动了制造业企业的商业模式创新。在三一重工，利用腾讯的大数据和人工智能技术，新的“产品+服务”模式被构建起来——50万台设备连接在一起，大数据和人工智能可以从1万 个以上的维度来分析设备的使用情况。有了新技术保障，工程机械不用等到出了故障再维修，提前6.5个小时预知故障已经实现。 应该说，腾讯的核心能力始终是连接。李向前坦言：“制造业企业最关心的是利用好腾讯的连接能力。” 一方面，在企业端，企业微信成为供应链入口，制造业企业和各级经销商被连接起来，即便不依赖于底层任何终端硬件的升级和改造，直接使用小程序，也能在底层实现数据拉通。 另一方面，在市场端，企业希望能加强与消费者的联系，其关键在于两点，一是精准客服和营销，二是柔性化生产和个性化定制。李向前将后者形容为C2B2B2C （个人—企业—企业—个人）。“连接能力在个别场景下需求特别旺盛，比如我们现在正在打造的电子产品的个性化定制平台，实际上就是直接满足每位消费者对电子产品的个性化需求，将消费者需求直接传导到制造端。” 出 手智能制造，腾讯打算做什么 本报记 者陈 静 锦江国际集团日前发布消息，该集团提前实现公司“十三五”规划确定的10000家酒店、100万间客房的目标，成功布局世界120个国家和地区，在“一带一路”相关国家和地区共设有700家酒店，总规模跻身全球第二。 锦江国际是上海市国资委全资控股的综合性酒店旅游企业集团，旗下拥有酒店、旅游、客运三大核心主业和实业、金融等相关产业，控股或间接控股锦江资本、锦江酒店、锦江投资、锦江旅游4家上市公司。目前，集团三大核心主业营收占比超过90%，初步形成了以酒店为核心的旅游服务产业链。 近年来，锦江国际围绕“走出去”战略，实施“深耕国内、全球布局、跨国经营”战略，先后收购了法国卢浮酒店集团、铂涛集团、维也纳酒店集团、丽笙酒店集团，并战略投资了法国雅高酒店集团。 打造世界一流酒店集团，代表国家、代表上海参与全球合作竞争是锦江国际确立的“小目标”。为此，不久前，锦江国际专门召开“亚太战略会议”，宣布将加快对印度、泰国、越南等国家主要城市酒店布局，并加快推进全球整合。 锦江国际集团相关负责人表示，未来，集团将着力对标国际先进，把“锦江”民族品牌建成世界知名品牌，努力实现高质量发展。 锦江国际酒店规模跻身全球第二 本报记者李治国 熟悉华夏幸福基业股份有限公司的人都知道，它是中国领先的产业新城运营商。 11月3日，国内最著名的马拉松赛事“北京马拉松”再度开跑。在大众组选手中，很多人都穿着印有华夏幸福标识的红色T 恤，他们就是“幸福跑团”。这群热爱跑步的年轻人全部来自同一家公司——今年北京马拉松冠名赞助商华夏幸福。 与北京马拉松同步奔跑的是华夏 幸福的业绩。数据显示，今年前9个 月，华夏幸福实现营业收入643.18亿元，同比增长42.48%，销售总额达到1006.45亿元。在行业整体增速放缓的大背景下，牵手中国平安的华夏幸福继续保持了产业新城运营领先优势，同时力拓城市中心新业务，交出了一份亮眼的答卷。 产业新城异地复制获成功 在华夏幸福的企业哲学中，建设运营产业新城也是一场艰难而又幸福的“马拉松”。 固安产业新城是河北省固安县政府自2002年起与华夏幸福合作建设运营的开发性PPP项目，目前已取得丰硕成果。固安县委书记王海表示，依托开发性PPP模式，17年间固安经济社会实现跨越式发展，由农业大县、财政穷县发展成为河北省经济强县。事实证明，开发性PPP 模式成功解决了县域发展中难以解决的开发效率、债务、资金、规划能力和执行力等问题。 早先，华夏幸福的业务主要集中在京津冀地区。一直到最近几年，其产业新城业务才在华东、华南等地迅速发展起来。业内人士评价认为，这种以产业发展为核心的产业新城商业模式具有非常强的可复制性，发展前景看好。以2016年签约建设的河南武陟产业新城为例，3年间，武陟产业新城已经吸引了包括阿里云在内的110余家“三新一高”企业投资入驻，累计为武陟县新增财政收入超过13亿元，助力武陟县域经济社会发展排名从河南省第68位大幅提升至第11位，并成为“郑焦深度融合首位节点城市的主平台”。 异地复制为华夏幸福带来了更大的发展机遇。华夏幸福全力发展的先进产业集群在长三角这些本已拥有大量高新区、开发区的区域扎根，签约企业数量陡增，证明其产业新城商业模式受到广泛认可。 对此，专家表示，不同于传统的房地产开发，产业新城模式具有更强的稳定性与抗周期性。随着产业新城模式不断复制与迭代，未来该领域或为公司带来更多收入，将大概率成为华夏幸福 最重要的营收增长极之一。 双轮驱动新战略铺开 随着中国城镇化建设不断推进，华 夏幸福深耕17年的产业新城业务迎来了新机遇。华夏幸福产业研究院研究发现，2018年全国30个都市圈以4.5%的国土面积承载了32%的人口。过去20年间，城镇化新增人口65%流向了30个核心都市圈。“未来10年，我国新增城镇化人口约三分之二将继续向都市圈集中。”华夏幸福产业研究院院长顾强认为，未来中国城镇化将形成“都市连绵区—都市圈—区域性中心城市—其他城市化地区”多层次空间格局。 基于这一判断，华夏幸福提出了新的发展战略：坚持都市圈布局，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势，开拓新领域、新模式、新地域。除积极布局京津冀地区外，华夏幸福还密集布局包括环南京、环杭州、环合肥在内的长三角地区，同时推进环郑州、环武汉等都市圈业务。 今年前三季度，华夏幸福在京津冀地区的销售面积累计达342.54万平方米；京津冀以外地区销售面积累计达568.46万平方米，占比62.4%，较去年同期的46.1%提升了16.3个百分点。 在新领域方面，华夏幸福的商业办公及相关新业务也全面推开。至此，华夏幸福产业新城与“商办新业务”双轮驱动的新战略已全面铺开。 华夏幸福的幸福“马拉松” 本报记者王轶辰 不久前，阿里巴巴集团旗下千亿元 级营销平台聚划算宣布“厂销通”系统上线。“厂销通”是聚划算整合包括阿里云、菜鸟、蚂蚁金服等在内的阿里经济体生态资源，面向中小企业推出的一整套完整的C2M （消费者反向定制）数字化解决方案。作为阿里巴巴针对下沉市场发力的一项重大举措，“厂销通”的推出显示了阿里超越传统意义上的“卖货平台”，与商家一道创造新供给、满足消费者多元化新需求的雄心。 “对于活跃在聚划算平台上的海量工厂型卖家来说，‘厂销通’C2M 模式提供的核心服务就是降本增效。”聚划算C2M 项目负责人李健说，“厂销通”由数据赋能、金融赋能、物流赋能、科技赋能4部分组成。通过该系统，阿里淘系营销平台的运营和数据资源将全面导入制造业商家，帮助商家高效选款、设计、销售。同时，所有接入“厂销通”参与数字化改造的工厂都将获得蚂蚁金服的贷款利率优惠、菜鸟的仓储物流服务、阿里云的技术服务等，这使得“厂销通”成为强大的“一站式商家供给侧升级工具”。 从去年聚划算内部启动C2M 数字工厂项目，到如今宣布“厂销通”正式推出，1年间聚划算成功对超过2000家工厂、20个产业带进行了数字化升级，仅广东省，去年C2M 产品便抢得超过6亿笔订单，有效带动了珠三角中小制造企业转型升级。这一成绩也使得“厂销通”成为众多制造业商家的“超级合伙人”。 降成本： 解决工厂数字化痛点 在中国最大的耳机制造产业带广 东东莞石排镇，有一家较早接入阿里“厂销通”系统的产业带商家——声耀电子科技有限公司。记者在声耀电子的耳机工厂内看到，经过数字化改造后的全生产流程均实现了高度可视化、透明化。“通过‘看板’，我们能实时读取生产线上的数据，掌握生产进度和库存情况，各环节响应速度大幅提高。”声耀电子负责人郭胜告诉记者，“比如，来了新工单需要发料，以前要由专人用QQ、电话、微信沟通；现在‘看板’会实时显示新工单，不用再单独通知发料。得益于此，我们的备货期由原来的60天降为45天，工人数量也减少了30%。更厉害的是，生产中的差错能被立刻发现、立刻解决，不用等到产品上市才发现问题。过去，我一个季度要 签近50万元的材料报废单，现在已经降到了几万元”。 在珠三角地区，不少像声耀电子这样以小批量、多品种、高协同为特色的中小制造企业，都从“厂销通”中获益匪浅。如主营手机壳的深圳市星磁科技有限公司负责人王星告诉记者，自从有了“厂销通”，公司库存占用资金从230万元降到了50万元，日销1.5万件；通过菜鸟物流赋能，公司物流成本降低了20%，时间缩短了40%。 李健表示，中小企业数字化转型的一大难点是数字化成本高且收益不确定。阿里“厂销通”的重要特点之一，就是通过“全经济体”的投入切实降低企业数字化成本，实现更高效的供给。具体来说，“阿里经济体”多个体系可对“厂销通”工厂提供三方面支持。其一，阿里云对企业上云和相关服务费用给予80%的减免；其二，蚂蚁金服对接入“厂销通”系统的商家贷款利率给予七折优惠；其三，菜鸟网络为商家提供数字化解决方案，并确保以最优惠的费率提供物流服务。 “改造一条生产线大约需要10万元，经过聚划算和阿里云补贴后，商家只需花费2万元。”李健表示，“厂销通”系统对产业带商家的支持力度不设上限，未来希望助力更多淘宝、天猫上的产业带商家实现数字化升级。 创需求： 产业带商家全面突围 数字化升级在帮助企业降本增效的同时，更通过对市场风口的精准把握，催生了众多精准满足消费者需求的C2M 商品品类，创造了新的内需增量，从而引领着产业带商家全面突围。 今年6月，聚划算“天天特卖”宣布与中山小家电产业带合作，升级后的中山小家电迎来销量“大爆发”。广东安家乐电器公司的一款电火锅，在“天天特卖中山小家电专场”销售活动中一次卖掉6万台。这款电火锅何以成为“爆款”？原来，该产品原本是针对单身群体煮方便面用，安家乐在数字化改造后，拿到了阿里提供的消费者数据，发现很多人都在评论里问“这锅除了煮还能不能炒菜？”于是，公司及时响应消费者诉求，研发了一款既可煮又可煎炒的电火锅，再配上一把小锅铲，结果自然是“火”了。 声耀电子同样如此。经淘宝、天猫积累的海量数据赋能，其旗下WRZ 耳机品牌精准掌握下沉市场消费者的需求，成功开发出多个“爆款”，其中一款有线耳机累计销售600多万个，其中90%销往下沉市场。 “我们正在努力打造一个闭环，让 产品从工厂直接到达消费者手中，同时 让消费者的意见、建议直接反馈至生产端。”李健告诉记者，下沉市场的用户更关注性价比，即同质的情况下要更优惠、同价的产品质量要更好。因此，极致的性价比已经成为中小制造企业在下沉市场中突围的关键。“这也是为什么我们要与工厂合作，从功能升级、创新设计、降低原料和生产工艺成本3个方向去定制产品，最终达到极致的性价比。” 跨国管理咨询公司埃森哲2018年发表的一份报告显示，中国企业数字化转型成效显著。其中转型较快的企业营收增长率是其他企业的5.5倍，销售利润率是2.4倍。目前，聚划算已经成功对超过2000家工厂、20个产业带进行数字化升级，并向着3年改造10000家数字工厂、100个数字产业带的目标迈进。 聚划算有关负责人表示，随着聚划算和“阿里经济体”对产业带商家赋能的进一步推进，产业带中小商家将迎来快速发展。 此外，针对仓库不够用、发货速度慢、物流成本大幅上涨等难题，“厂销通”系统将通过菜鸟的加入，在产业带集中的地区建立产业带仓库，通过数字化升级、优化配送链路以及精细化专业管理等，为商家提供高性价比、稳定可控的仓储物流服务。 聚划算“厂销通”整合阿里经济体平台资源—— 制造业商家的“超级合伙人” 经济日报·中国经济网记者郑杨 本版编辑 韩叙 秦文竹 图为2019华夏幸福北京马拉松“开跑”。 本报记者 王轶辰摄 图为声耀电子员工正在工作。作为一家较早接入阿里“厂销通”系统的企业，声耀电子已成功实现了数字化升级。 本报记者 郑杨摄 不久前，在中国科技金融峰会暨亚洲基金论坛上，国内知名基金管理机构盛世投资一举斩获两项大奖。作为一家成立不到10年的投资机构，盛世投资从零起步，如今已受托管理50多只政府引导基金，投资国内200多只VC、PE 基金。 据盛世投资董事长姜明明介绍，为更好服务于国家创新驱动发展战略，盛世投资始终聚焦实体经济领域，以产业转型升级为出发点，不断创新探索产融结合新模式，重点布局战略性新兴产业领域。截至目前，盛世投资已投资了3000多个战略性新兴产业项目。 2017年，盛世投资受托管理北京中小企业发展基金。该基金按照“政策性导向、市场化运作”原则设立，重点支持科技创新、新兴服务业等首都特色产业。目前，该基金已投项目中处于初创期、早中期的企业占比超过98%，有效缓解了企业融资难、融资贵、融资慢等问题。合作子基金所投资的企业中，90%以上拥有重要专利技术或基于互联网的商业模式创新，并已催生了8家境内外上市企业、28家新三板挂牌企业以及一大批优秀技术创新型企业。 面向未来，姜明明表示，创投机构要把握大势、苦练内功、做好存量，主动服务国家创新驱动战略，服务地方产业转型升级，为实体经济发展源源不断地提供资本力量与智力支持。同时，要将社会责任融入企业日常经营与发展中，不断探索、创新模式，让金融真正回归服务实体经济的本源。 盛世投资以资本助推产业转型 本报记者祝伟

完整版华夏幸福基业模式简析

华夏幸福基业模式简析 一、华夏幸福基业简介 （一）基本情况 华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开 始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。 （二）业绩情况 2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13 亿元，同比增长52.20%,截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长 56.21%;实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。 表1:华夏幸福基业各年度主要财务指标：

二、华夏幸福基业模式 (—)业务模式 1、业务结构 华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务) 、物业管理、厂房 建设租赁等。

华夏幸福2018年财务状况报告-智泽华

华夏幸福2018年财务状况报告 一、资产构成 1、资产构成基本情况 华夏幸福2018年资产总额为40,971,183.41万元，其中流动资产为36,796,037.22万元，主要分布在存货、货币资金、应收账款等环节，分别占企业流动资产合计的69.17%、12.85%和9.36%。非流动资产为 4,175,146.19万元，主要分布在在建工程和长期投资，分别占企业非流动资产的30.33%、17.11%。 资产构成表 2、流动资产构成特点 企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的69.17%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。

流动资产构成表 3、资产的增减变化 2018年总资产为40,971,183.41万元，与2017年的37,586,471.39万元相比有所增长，增长9.01%。 4、资产的增减变化原因 以下项目的变动使资产总额增加：存货增加2,472,829.43万元，应收账款增加1,552,734.43万元，在建工程增加839,647.32万元，其他应收款

增加246,384.12万元，固定资产增加223,112.57万元，其他非流动资产增加215,152.98万元，预付款项增加158,034.6万元，长期待摊费用增加97,049.05万元，递延所得税资产增加87,763.54万元，其他流动资产增加46,340.12万元，无形资产增加15,005.29万元，共计增加5,954,053.46万元；以下项目的变动使资产总额减少：商誉减少3,964.04万元，应收利息减少24,120.44万元，长期投资减少36,463.5万元，一年内到期的非流动资产减少422,483.34万元，货币资金减少2,082,310.12万元，共计减少 2,569,341.44万元。增加项与减少项相抵，使资产总额增长3,384,712.02万元。 主要资产项目变动情况表 二、负债及权益构成 1、负债及权益构成基本情况 华夏幸福2018年负债总额为35,499,590.12万元，资本金为300,325.17万元，所有者权益为5,471,593.28万元，资产负债率为86.65%。在负债总额中，流动负债为24,259,483.1万元，占负债和权益总额的59.21%；短期借款为418,191.1万元，非流动负债为11,240,107.02万元，金融性负债占资金来源总额的28.45%。

华夏幸福基业商业运营模式分析

华夏幸福基业商业运营模式分析 一、企业运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”做为盈利模式，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理（类似于现在的PPP模式）。企业运作更类似于中介服务，通过对产业新城进行整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源，进行园区的建设和运营管理工作。 ?资金整合： ?借壳上市（股票代码600340）

?华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。 ?地方政府资源整合 协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划；协调相关部门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地；负责对开发的建设用地进行供地。签订战略框架协议的地方政府包括：房山区人民政府、河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府等。 ?高新产业资源整合 华夏作为园区运营方，引进创新性企业，为战略性新兴产业搭台，引领产业升级，同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作，带着企业去找地。签订战略框架协议的高新企业包括：京东电商、A PG-ALARM-ASIA亚洲智能家居公司，国能集团是卓越全球的可再生能源供应商，清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、中国卫通集团、北京电影学院等。 ?技术资源整合 公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服务、土地一级开发，但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各个方面，其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。

华夏幸福投资分析报告

华夏幸福投资分析报告

引言 在A股的各指标排行中，华夏幸福盈利能力较强，净资产收益率为29.54%。相对价格较低，市净率为4.14倍，市盈率为16.20，营业利润率为33.03%，净利润率为22.49%，净利润同比增长率为35.22%，营业收入同比增长为40.40%。周、月均价线体系为多头排列，K线为小阳线。 一、公司分析 （一）公司介绍 表 1 华夏幸福基本信息 华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，股票代码600340，注册地为河北省固安县，房地产开发企业，主营业务为房地产开发与销售和区域开发，经营范围具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。① ①百度百科，华夏幸福基业股份有限公司

（二）行业地位 华夏幸福总市值为10 673 267.51在127家房地产企业中位于第四位， 2016年总收5068581.70万元，在同业中位于第五，总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016年净利润为649.157.91万元，净资产收益率为33.39%，为同业第一。资产收益率4.52%，为同业第四。销售毛利率为28.98%，同业第一。营业利润率为16.38%，为同业第四。综上所述，华夏幸福的市场地位处于行业前列。 表 2 华夏幸福市场综合排名 （三）产品竞争力 华夏幸福的产品竞争力主要来源于独特的商业模式。其利润来源主要是园区住宅配套和产业发展服务两大块，园区住宅配套，即负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础等。产业发展服务，即委托区域内工业区域内工业园区进行宣传、推广。进行招商引资项目的洽谈，对入园企业提供相应服务，协助企业快速实现生产运营。其市场模式其一是和政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过税收和买地赚取收益，并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并未园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回融资金并为政府提供税收。因为其商业模式具有很强的复制能力，所以为其持续高增长奠定了基础。① ①人民网《华夏幸福独特商业模式利润劲增公募基金获利颇丰》

产业新城盈利模式分析2018

产业新城盈利模式分析 近日，万科牵手华夏幸福，共同开发华夏幸福环京产业新城的多个项目。该交易对于两家行业龙头企业来说都是双赢的局面，对华夏幸福来说可以加快资金回笼，改善现金流及负债水平；对万科来说，以平价获取优质环京项目，降低了成本，加大了对环京区域的布局。经此事件，产业新城再次升温，对于与传统房地产开发不同赛道的产业新城，它的盈利模式又有何区别呢？ 产业新城是新型城镇化背景下，以人为核心、以产业发展为基石、以“产城融合”为标志的城市发展创新模式和以人为本的城市开发哲学发展起来的一类新兴城市。目前我国正处于城市化快速发展阶段，随着各地政府大力发展产业新城，房地产企业、专业运营企业、产业企业等多方主体开始逐渐参与产业新城的发展。根据不同的运营主体，产业新城盈利模式可以分为以下四种。 一、华夏幸福固安工业园“锁定土地资源+政府服务费”盈利模式 2002年6月，固安县政府与华夏幸福签订一项50年的排他性特许经营协议，正式确立合作开发建设运营固安工业园区，按照管工业园区建设总体要求，工业园将采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化模式运作。华夏幸福通过“园区孵化+房地产开发“模式，发挥政企协同效应。前期华夏幸福负责园区修路、征地、建设厂房等基础设施开发，垫付相关费用，获得政府10%~15%的利息收入；同时，华夏幸福进行园区招商引资，获得新增固定资产投资额或新增财政收入的45%返还收入；此外，还有园区配套地产开发收入，一般有30%住宅用地可供分配。由于工业园区培育时间长，一般需要3-5年甚至更长的培育期才能初见效果，因此华夏幸福前期基本处于投入状态，并没有多少回报。为了保证资金的快速回笼和持续投入，实际上华夏幸福是通过锁定土地资源，开发住宅，用住宅销售获取的资金来维持工业园的投入。等工业园培育起来后，政府财政税收、土地增值等收入逐渐增加，再通过以税收补贴的形式支付服务费，这样华夏幸福就能获取相对稳定持续的收益。 这种“锁定土地资源+政府服务费”盈利模式有利有弊，核心点是住宅获地和销售、工业园区成长情况。如果住宅获地和销售顺利，那么起码能回收很大一部分资金；如果再加上工业园区成长顺利，后期政府服务费支付稳定持续，那么

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告 2017年9月30日

目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析 三、结论与建议18

一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。

华夏幸福2019年一季度财务分析详细报告

华夏幸福2019年一季度财务分析详细报告 一、资产结构分析 1.资产构成基本情况 华夏幸福2019年一季度资产总额为43,294,997.55万元，其中流动资产为38,963,871.49万元，主要分布在存货、货币资金、应收账款等环节，分别占企业流动资产合计的67.79%、12.19%和9.88%。非流动资产为4,331,126.07万元，主要分布在在建工程和长期投资，分别占企业非流动资产的29.06%、15.31%。 资产构成表 项目名称 2019年一季度2018年一季度2017年一季度 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 总资产43,294,997. 55 100.00 37,586,471. 39 100.00 28,035,704. 41 100.00 流动资产38,963,871. 49 90.00 34,763,191. 87 92.49 25,521,924. 41 91.03 长期投资662,881.53 1.53 750,794.3 2.00 320,326.66 1.14 固定资产499,137.6 1.15 284,216.65 0.76 266,819.12 0.95 其他3,169,106.9 4 7.32 1,788,268.5 7 4.76 1,926,634.2 1 6.87

2.流动资产构成特点 企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的67.79%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。 流动资产构成表 项目名称 2019年一季度 2018年一季度 2017年一季度 数值 百分比(%) 数值 百分比(%) 数值 百分比(%) 流动资产 38,963,871. 49 100.00 34,763,191. 87 100.00 25,521,924. 41 100.00 存货 26,415,212. 44 67.79 23,826,661.66 68.54 16,214,447.04 63.53 应收账款 3,847,898 9.88 2,431,828.7 7.00 1,324,694.84 5.19 其他应收款 0 0.00 1,159,759.3 3.34 1,138,875.17 4.46 交易性金融资产 0 0.00 0 0.00 0 0.00 应收票据 0 0.00 0.00 0.00 货币资金 4,748,072.6 3 12.19 4,800,317.7 13.81 4,870,545.68 19.08 其他 3,952,688.4 1 10.14 2,544,624.51 7.32 1,973,361.68 7.73

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告定稿版

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告精编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】

华夏幸福 工业地产片区开发模式 分析调研报告 2017年9月30日 目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3（一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析

三、结论与建议 18

一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。 2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。

华夏幸福基业的招商运营模式研究

华夏幸福基业的招商运营模式研究 现在仍然能听到很多质疑的声音，觉得华夏幸福的产业地产只是以产业的幌子在做房地产。诚然，华夏幸福在很多新拓展项目上（目前全国委托经营50多个园区）似乎没有当年固安的神奇表现，但是考虑到即便是大势所趋的固安，也是艰苦耕耘了10年才初见成效，加之现在整个中国经济和产业低迷的状况，这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能立竿见影的。 在2015中国产业地产30强榜单评选中，华夏幸福位列榜首，其实私下里我们是清楚的，很多同行不甚服气。其实，我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确，那就是华夏幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性，能够坚定地在既定战略之下按部就班地部署行动。其要做的不仅是单单某座新城的建设者，更是中国产业的促动者，而二者原本就是不可分割连为一体的。 在榜单评选之后1个月，华夏幸福在其一年一度的产业中国年会上，明确提

出了“全球技术商业化”是产业升级发展的核心动力，并称将通过产学研互融互通的理念，挖掘和释放产业升级发展的动力源，构建一个基于以“全球技术商业化”为目标的创新生态系统。我们认为，至少从这个理念与随后一系列行动的节奏上，华夏幸福是能够证明它们位列产业地产30强榜首的说服力的。 ▎以产业研一体化促动技术商业化 技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇，从曾经中关村、光谷的诞生，到如今北上广遍地开花的创客空间，无不是技术商业化在实体空间上的体现。无论对于一个园区，还是一个城市，乃至于整个国家，甚至于整个人类，技术的商业化都是一个永恒的痛点。 具体到我们国家，科学技术成果产业化是科技创新多年来一直面临的课题，技术创新与产业实践的步伐往往不能协同。同时，从产业发展的全过程来看，科技原始创新到成果转化落地，再到商业化拓展，一个完整的技术商业化全过程将成为科技创新的重要根基。 既然是如此大的一个命题，整个人类、国家力量穷竭全力也不能轻易搞掂，区区一个民营企业华夏幸福，即便它心比天高，钱比海阔，又能奈何呢？ 但它又不能不去做。华夏幸福有点像一个农夫，一开始仅仅是靠天吃饭，时有青黄不接，但最后顺藤摸瓜向上寻溯，发现如果可以控制温度，控制基因，改良土壤，改良品种，完全可以获得更好的收成时，它的野心就开始骤然膨胀，正如它现在对于建立全球化的产业促动平台的热忱一发不可收拾一样。

华夏幸福商业模式分析0825

关于华夏幸福商业模式研究的报告燕生总： 我部近期对华夏幸福商业模式进行了研究分析，现将华夏幸福商业模式对我司产业地产开发模式的借鉴点汇报如下： 一、以产业发展规划为先导进行产业开发 对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导，整合国内、国际顶级的产业规划资源，深入研究城市产业发展的机遇和方向，为区域制定精准的产业发展规划，通过清晰的区域产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，为后续的规划设计和产业招商提供依据和可行的方向，并推动土地增值预期。 二、采取“产业托管”的产业开发模式 采取“产业托管”的方式，即不持有全部产业用地，而将“提供全面的产业招商服务”作为价值点，通过“园区产业规划、土地整理、基础设施建设、公共功能配套、园区形象展示、区域品牌营销、产业招商等全面的服务”帮助地方政府落定产业招商，促进区域发展，满足地方政府的诉求。同时作为政府对产业服务的补偿，公司获取低价的住宅土地资源，分享土地增值收益和园区收益。 产业用地可以采取“产业与配套用地政府持有，山林公园等景观用地政府租赁公司出资”的模式，公司仅持有部分产业与配套用地，用于园区形象展示建设、公共功能配套建设和样板区产业楼建设。改变以往在土地成本和产业楼建造方面沉淀资金过多的问题，而将资金主要投入在“打造良好的园区形象、提升区域价值”方面，招商吸引客户落定，并为客户提供产业楼代建服务。 三、建立专业的招商团队，培育产业招商能力 建立专业的产业研究和产业招商的团队，通过专业的招商团队和企业客户数据

库开展产业招商工作，并为企业提供全方位的招商配套服务。 四、通过综合配套提升区域价值 争取政府给予配套政策的支持，通过在产业园区核心区先导性的开发中央公园、规划展示馆、产业服务中心、商务酒店、行政中心、商业美食街等公共功能配套，在项目前期提升园区的形象和土地增值预期，增强客户信心，吸引资金和其他经济要素向区域大量聚集。 五、通过创意与生活化场景结合，深化住宅产品的内涵 借助项目原有景观资源，创造形式多样的休闲景观概念，并配以生活化的场景，并对生活化场景进行深化，提炼众多的娱乐休闲元素，从而提升整个产品的内涵，增加产品的价值。 六、项目前期尽快实现项目整体的现金流平衡 在锁定住宅用地的前提下，项目开发不同阶段采取不同的开发策略，项目前期以“较小的资金投入，尽快实现项目现金流平衡”为目标，深入策划、测算产业和住宅分块开发的规模和节奏，合理安排住宅项目前期开发的定位和策略，尽早实现现金流平衡，提升项目资金的使用效率。 注：在研究过程中，受信息渠道所限，研究深度还不够，请您批评指正。 附件：《华夏幸福商业模式分析》报告 集团战略与计划管理部 二〇一二年八月二十五日 华夏幸福商业模式分析 战略与计划管理部