第五章 房地产供求5

第五章房地产供求

《房地产经济学》刘新华主编

第一节房地产市场的需求

导入案例

一、基本理论

（一）房地产需求的内涵和特点

1.含义与需求曲线

需求是消费者在特定的时间内，在各种可能的价格下对某种产品愿意并且能够购买的数量。（demand，D）

用图形表示就是需求曲线

P—Price

Q—Quantity

需求——需求水平

需求量

说“需求增加”时，有时指的是需求水平提高，有时指的是需

求量的增加

需求水平提高通常导致需求量的增加，但需求量的增加并不

总是意味需求水平提高，而更多的是由于价格的下降。

需求量的增加可能是由于需求水平提高，也可能是由于价格

下降。

而需求水平提高通常却是导致价格的升高。

需求规律

价格效应=替代效应+收入效应

替代效应总是负值(价格升高，用替代品，使需求减少;价格下降，不用替代品，使需求增加)

收入效应有时是正值有时是负值(价格下降，意味着收入相对增加，会改用其他品质较高的商品，从而减少需求，这是正效应，这种商品一般是特殊商品即为非正常商品。对于收入效应为负效应的一般是正常商品)。

炫耀性物品：在一定价格区间，商品价格越高，需求量反而越大。

吉芬商品(Giffen Goods) ：英国经济学家吉芬于19世纪发现，1845年爱尔兰发生灾荒，土豆价格上升，但是土豆的需求量却反而增加了。这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类需求量与价格成同方向变动的特殊商品以后也因此被称作吉芬商品。

2.房地产需求的特点

（1）整体性地产和房产需求不可分割

（2）区域性

由于大量的房地产投资需求，使房地产需求区域性成为问题

（3）层次性

功能性需求层次：基本、舒适、享受

需求的结构性层次：低档、中档、高档

（4）双重性：消费需求与投资需求（主要对住宅而言）

（5）可替代性

房地产商品可相互替代

买房与租房可相互替代

其他投资工具的替代品

3.房地产需求的类型

（1）生产性需求

（2）消费性需求

（3）投资性需求

长期性投资，长期出租

短期投机炒作

（二）影响房地产需求的主要因素

1.国民经济发展水平

2.居民收入水平和消费结构

恩格尔系数：食物支出÷总支出

德国统计学家恩格尔提出（1857年）

根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。

2005年漳州城镇居民恩格尔系数43.3%(漳州市统计局)

2005年顺德城镇居民的恩格尔系数已下降到27.0%（顺德统计局）

2004年城镇居民家庭恩格尔系数为37.7%（国家统计局）

2004年台湾城镇居民家庭恩格尔系数为22.56%（台湾行政院主计处第三局）

美国恩格尔系数为13%（1989年世界银行发展报告）

消费结构

发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的1/3左右。

按国际经验，当居民的恩格尔系数处在40%～50%之间时，正是住房需求旺盛，房地产业大发展的时期。

2011年漳州城镇居民恩格尔系数44.3%（《漳州市2011年国民经济和社会发展统计公报》漳州市统计局）2005年漳州城镇居民恩格尔系数43.3%（《漳州市2005年国民经济和社会发展统计公报》漳州市统计局）

3.房地产价格

4.城市化水平

2011年末城市化率51.3%（《2011年国民经济和社会发展统计公报》国家统计局）

2006年末城市化率43.9 %（《2006年国民经济和社会发展统计公报》国家统计局）

5.国家有关经济政策财政政策、货币政策、住房政策

6.消费者对未来预期

7.相关商品的价格：互补品、替代品

互补品指两种商品必须互相配合，才能共同满足消费者的同一种需要。

基尼系数(Gini Coefficient)=A/（A+B）

意大利经济学家基尼（Corrado Gini）于1912年提出的，定量测定收入分配差异程度，国际上用来综合考察居民内部收入分配差异状况的一个重要分析指标。

基尼系数，按照联合国有关组织规定：

若低于0.2表示收入绝对平均；0.2-0.3表示比较平均；

0.3-0.4表示相对合理；0.4-0.5表示收入差距较大；0.6以上表示收入差距悬殊。

我国基尼系数已跨过0.4，达到了0.47（2004年国家统计局公布的数据）。

（三）房地产需求弹性

1.房地产需求的价格弹性

E dp=(△Q/Q)/( △P/P)= (△Q/△P)×(P/Q) (Elasticity)

为方便起见E dp不管正负，都用绝对值表示。

∣E dp∣=0，完全无弹性

∣E dp∣=∞，完全价格弹性

∣E dp∣=1，单一价格弹性

∣E dp∣>1，富有价格弹性

1>∣E dp∣>0，缺乏价格弹性

2.需求收入弹性系数

E dI=(△Q/Q)/( △I/I)= (△Q/△I)×(I/Q)

E dI>0为正常品，E dI<0低档品，E dI>1奢侈品。

当住宅仅仅表现为生活必需品时，其E dI弹性小，

当住宅具有发展、享乐型消费品的性质时，E dI弹性大。

3.需求的点弹性系数

E dp= (△Q/△P)×(P/Q) =(dQ/dP) ×(P/Q)

一般来说一条需求曲线上的不同点的需求弹性是不一样的。

例：需求曲线Q=80-5P

当P=4时，E dp= (dQ/dP)(P/Q) = -5×(4/60) = -0.33

当P=8时，E dp= (dQ/dP) ×(8/40) = -5×(8/40) = -1

当P=10时，E dp= (dQ/dP) ×(10/30) = - 5×(10/30) = -1.67

4.需求的交叉弹性系数

E xy=(△Q x/Q x)/( △P y/P y)= (△Q x/△P y)×(P y/Q x)

E xy>0，表示X商品的需求与Y商品价格同方向变动，两种商品互为替代品。

E xy<0，表明X商品的需求与Y商品价格反方向变动，两种商品为互补品。

E xy=0，表明X、Y两种商品为不相关商品。

（四）房地产市场的潜在需求和有效需求

1.房地产潜在需求

2.房地产有效需求

刚需

第二节房地产市场的供给

一、基本理论

（一）房地产供给的内涵和特点

1.房地产供给的含义和供给曲线

生产者在特定的时间内，在各种可能的价格下对某种产品愿意并且能够出售的数量。（supply，S）

用图形表示就是供给曲线

供给——供给水平

供给量

供给规律:在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同方向变动

2.房地产供给的特点

（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性

土地自然供给

土地经济供给：有一定弹性

（2）房地产供给的层次性

现实供给

储备供给：政府禁止开发商捂盘。炒家手里的房屋

潜在供给

（3）房地产供给的滞后性

（4）房地产供给的时期性

特短期（市场期）、短期、长期

（二）决定房地产供给的主要因素分析

1.房地产市场价格

2.土地价格和城市土地的数量

3.资金供应量和利率

4.税收政策

5.建筑材料供应能力和建筑能力

6.房地产开发商对未来的预期

（三）房地产供给弹性

E S=(△Q/Q)/(△P/P)=(△Q/△P)/(P/Q)，

E S=(dQ/dP)/(P/Q)

理解供给价格弹性和供给价格弹性系数的要点(与需求价格弹性理解类似) 供给价格弹性系数一般都为正值。

供给价格弹性的分类：

E S=0：

E S=∞：

E S=1：

E S>1：

1>E S>0：

1.特短期内房地产供给无弹性

2.短期内房地产供给弹性较小

3.长期内房地产供给弹性较大

（四）房地产市场的有效供给-------符合消费者需求的供给

第三节房地产市场供求均衡分析

一、基本理论

（二）房地产市场供求的非均衡

1.总量性供不应求状态

2.总量性供过于求状态

3.结构性供求失衡的状态

课堂练习：当需求和供给都增长，并需求增长大于供给增长时，价格趋势和交易量趋势将如何变化，请用供求曲线图（市场均衡模型）说明。

多选题（每题2分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分：错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）例：房地产业具有以下特性（）。

A 基础性

B 不可移动性

C 先导性

D 高回报性

E 风险性

多选题应试原则：

1.至少选两项

2.选两项已没有把握就不再选第三项，选两项有把握时，所选第三选必有75%以上的把握。

3.选三项有把握时，选第四项必有100%的把握。

4.绝不选第五项。

2020年 赣州房地产市场调研报告

赣州市场调研报告

目录 一、城市基本情况 (2) 1、赣州市简介 (2) 2、区位交通 (2) 3、城市总体规划情况 (3) 4、人口情况 (5) 5、赣州经济情况 (6) 二、房地产市场情况 (7) 1、赣州中心城区土地市场 (7) 2、赣州中心城区商品住宅成交情况 (8) 3、赣州市中心城区住宅市场政策 (10) 三、产业发展情况 (11) 1、城市产业情况 (11) 2、康养产业重要政策 (11)

一、城市基本情况 1、赣州市简介 ?赣州，简称“虔”，别称“虔城”，也称“赣南”，是江西省的南大门，是江西省面积最大、 人口最多的地级市。总面积39379.64平方千米，下辖3个市辖区、14个县、1个县级市、2个功能区，2018年户籍总人口为981.46万人。是江西省省域副中心城市、中国百强城市、国家区域中心城市、国家Ⅱ型大城市、全国性综合交通枢纽、“一带一路” 重要节点城市、赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市，拥有4个国家级开发区和1个综合保税区。2018年，赣州全年地区生产总值（GDP）2807.24亿元，位居江西第二，仅次于南昌。 2、区位交通 ?铁路：赣瑞龙铁路（动车）、昌赣高铁、赣深铁路（建设中，预计2021年通车）、长 赣铁路（规划）。赣州西站目前正在建设中（初期4台8线），预计2019年底建成投入使用，且距离赣州黄金机场约4km，基本可以实现高铁、飞机无缝对接； 图1-2 赣州市高铁交通示意图 ?高速公路：截至2018年底，赣州市境内高速公路通车总里程1441公里，全市境内共 有16条高速公路，如昌赣高速、大广高速、赣州绕城高速、瑞赣高速、厦蓉高速等；

房地产市场供求与房价关系的实证研究讲解

摘要 随着我国社会经济的不断提高，人们住房条件和需求也在不断提升。其中住房作为人民基本生活的保障，更是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，从而使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。然而，在房地产行业的飞速发展过程中，问题也慢慢突显出来。房地产市场的供求不平衡，房价一直“居高不下”的问题越来越严重，住房成为了民生关注的焦点。 为了明确房地产市场供求与房价之间的关系，促进房地产市场的均衡发展。本文通过收集2000年-2013年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立联立方程模型，进行模型的参数估计，据此进行我国房地产市场的供求与房价之间关系的研究分析，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。结果表明，本文所建立的联立方程模型是有效的，分析得到房地产市场的供求是房价变化的根本因素，政府可以通过调控房地产市场的供求平衡，从而防止房价的过快增长。 关键词：房价房地产市场供求联立方程模型两阶段最小二乘供求平衡

1引言 1.1研究背景及意义 自1998年我国取消了福利分房的政策后，房地产市场迅速发展蓬勃起来。同时，随着社会经济的快速发展，居民的经济条件越来越好，住房条件也在不断地提升。而住房是人民基本生活的保障，也是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，多方面的因素使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。然而，随着房地产行业的发展，问题也慢慢突显出来，房价一直“居高不下”成为了一个大问题。 自2004年以来，我国以前所未有的力度整顿房地产行业，出台了一系列的房地产相关政策，根据不完全统计，十年间国家有关部门共出台了103项房地产调控措施。这些政策围绕着房地产过热以及房地产投机两大方面进行调节和控制，在一定程度上促进了我国房地产行业的和谐健康发展，但是房价过高，大部分居民住房困难的情况仍然一直在持续着。 这一情况的出现，最主要的原因是房地产市场的不平衡，人们的需求不断增加，房价的不断升高，都从不同的方面影响了房地产市场的平衡。为了弄清楚房地产市场的供求与房价之间的关系，本文通过收集了2000年2013年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立模型，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。 1.2研究方法及内容 本文研究分析了我国房地产市场的供给与需求的影响机制和因素，寻找出房地产市场的供求与房价之间关系，为房价的变化提供了科学的依据。首先收集了我国2000年-2013年的房地产市场的供求与房价的相关数据进行分析，通过相关关系的分析，选取了对房地产的市场供求影响最显著，具有线性相关关系的3

南昌某区域房地产市场调研分析报告

南昌城南板块房地产市场调研分析 一、城南的相关状况 1．地理位置 城南板块，范围为西起雄溪河（与象湖自然风景区紧密相连）、北阻南隔堤、东到京九铁路、南至振兴路、城南绿城规划中的梅湖风景区。该片区历史悠久，民风淳朴，文化底蕴丰厚，名胜古迹众多，八大山人纪念馆（青云谱道院）、徐孺子故居座落其中；象湖、梅湖景区烟波浩淼，景色宜人；包家花园广场气势恢弘。 2．整体规划 根据南昌市“一核五片”的总体规划，城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，具体目标是“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多样功能进行整合，优化城市空间结构，提高城市综合实力，完善城市机能，把南昌市城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。 3．交通条件 城南板块交通网络纵横，原来就是交通要道。城南客运站和银三角立交桥，320国道、316国道、105国道、昌进高速公路、迎宾大道、南莲路等快速干道在银三角立交桥交汇,而城南客运站它将逐步取代长途客运,成为南昌最重要的客运中转站.城南长久以来就是南昌的南大门，进入南昌的主要入口之一，是新余、抚州、鹰潭、上饶、赣州，吉安等几个地市进入南昌的必经之路，这几个地区约占整个江西南部的三分之

二。从公交情况来看，由于各大商贸、经济的不断成熟及人口的不断增加，城南的公交线路也在不断的增加。16路、旅游2线、20路、25路、212路、221路、230路、224路、233路、235路、241路、301路、203路、236路、239路、601路等多路公交构成了城南公交交通网，基本结束了城南居民进城难的时代。 4、配套设施 目前城南片区基本的银行、教育、商场等生活配套等都具备，并且是整个南昌市种植和养殖基地，片区还有南昌市最大的农产品批发市场。未来五年整个城南地区将划分成六大综合开发片区，对171个重点项目建设进行强力推进。沃尔玛购物广场也将入驻青云谱区，选址暂定区政府旁。城南的商业地产也正形成气候,城南的几个商业项目例如:南昌国际商贸城(3300亩，过银三角)，南昌小商品城（生米大桥附近），禽蛋市场（大湖之都旁边），化工大市场，华东国际等等都在为城南打造新的商业氛围,进一步完善了城南地区的配套。二．城南片区近期房地产发展情况 城南楼盘众多,大大小小的楼盘30多个,今年推出的楼盘就接近10个;城南大盘多,银河城、正荣大湖之都、梦里水乡、康城、绿地山庄等频频在抓市民的眼球,这些大盘少则几百亩,多则上千亩,其大盘开发商都是实力地产大鳄,被业界称为在领唱南昌地产“走进大盘新时代”。作为南昌城市扩展的主战场，将给城南的房地产发展带来非常大的机遇。随着大型商业的不断进驻，配套的不断完善，越来越多的市内置业者选择城南，使城南片区的销售一路走高。大盘的进入，未来的房地产属于城南。 三．城南片区各楼盘的发展情况 正荣大湖之都

六安市房地产市场供求状况调查与分析

六安市房地产市场供求状况调查 一、六安市土地储备与用地规划 1、六安市区内国有土地级不划分为： 一级地要紧分布区位：东至新淠河河沿，南至皖西东路和大不山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围，西至解放路西侧200米范围，北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。 二级地要紧分布区位：东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围，南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，黄大街、鼓楼街，北至皋城西路北侧200米以及梅山北路两侧200米闭合区域；火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段。 三级地要紧分布区位：东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所，北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内闭合区域。 四级地要紧分布区位：东至六安经济技术开发区(除三级土地外)，南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂及至污水处理厂以及解决北路两侧200米范围的闭合区域。 五级地要紧分布区位在四级地区位以外的城区边缘地带。 2、土地储备状况 都市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58

平方米。都市进展储备土地要紧分布在都市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312国道以北的区域。 六安土地储备已初步形成了市场运作与经营都市土地相结合的路子，由储备中心统一收购储备，土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让， "征、收(购)、储、供"一条龙治理。到目前储备土地累计8093亩，其中新征用地7673亩，存量土地420亩。除市政务中心、体育中心及都市道路等用地外，现储备土地库中能出让的土地约5200亩，近几年老城改造可供开发土地面积约4000亩。总体上讲，以后土地市场供应体量较大，新增土地要紧集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，讲明六安市政府在以后旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极阻碍。 3、土地出让与开发 2004年六安都市规划区供应了62 宗土地，土地总面积 301.22万平方米。从2002年起六安在土地供应环节严格执行法律规定，对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地，全面停止协议出让方式，一律实行招标、拍卖、挂牌。对开发区和金安、裕安两个私园区的用地也纳入市统一供地。通过建立统一的土地市场，加快了老城改造步伐，同时新区的土地也有打算推出，房地产市场呈现出空前活跃的局面。2004年城区用于经营房地产开发用地出让共20 个地块，1692 亩。2005年打算出让15 个地块，计2185 亩，本月将有两次土地挂牌拍卖，其中7月6日挂拍的是盐业公司和皖西宾馆地块，规划用地面积16.2万平方米，243亩。7月29日挂拍的是

房地产开发经营管理模拟试题及答案第二章房地产市场与市场运行讲课教案

第二章房地产市场与市场运行 一、单项选择题 1.房地产市场体系的客体要素是（）。 A.交易当事人 B.作为交易对象的房地产资产 C.房地产交易需求 D.交易组织机构 2.由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。 A.重要因素 B.特殊因素 C.一般因素 D.基本因素 3.下列影响房地产市场运行环境的因素中，不属于社会环境的影响因素是（）。 A.社会福利 B.家庭收入水平及分布 C.家庭数量及其结构 D.家庭生命周期 4.房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。 A.国际环境 B.政治环境 C.经济环境 D.金融环境 5.产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的（）。 A.微观环境因素 B.宏观环境因素 C.经济环境因素 D.产业环境因素 6.（）从事开发投资企业的经济核算等多方面的工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。A.会计师

B.房地产估价师 C.造价工程师 D.房地产经纪人 7.（）在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。 A.会计师 B.房地产估价师 C.资产评估师 D.房地产经纪人 8.在房地产开发过程中，（）主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。 A.建筑师 B.工程师 C.造价工程师 D.估价师及物业代理 9.指同一物业类型不同档次的供求关系是（）。 A.供求结构 B.投资结构 C.产品结构 D.区域结构 10.下列不属于房地产商业物业市场的是（）。 A.写字楼市场 B.零售商场或店铺 C.休闲旅游设施市场 D.仓储用房市场 11.将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是（）。 A.按照房地产的用途和等级划分的 B.按照房地产的交易形式划分的 C.按照地域范围划分的 D.按照房地产购买者目的划分的 12.在房地产市场的分类中，二级市场是指（）。

赣州市房地产市场形势分析(最新)

赣州市2008年房地产市场形势分析 2008年以来，受“大气候”影响，我市全年商品房成交量急剧下滑，购房者的观望心态日渐突出，市场持续低迷，房地产投资热情锐减，感觉到了房市的冬天。 一、房地产市场主要表现 1、商品房新开工面积正在锐减。 2008年，全市完成房地产开发投资62.2亿元，与去年同期相比+22.3%；其中中心城区完成房地产开发投资22.37亿元，同比+9.52%。全市商品房施工面积887.71万平方米，同比+6.2%，其中中心城区商品房施工面积290.09万平方米，同比下降7.24%。但是，新开工面积却明显减少，全市商品房新开工面积为353.61万平方米，与上年相比下降23.2%；其中中心城区商品房新开工面积仅为50.91万㎡，与上年同比下降66.52%。表面看房地产开发投资是在增长，但是从新开工商品房面积正在锐减的情况就说明实际上2008年新开工的房地产开发项目正在急剧减少。“一增一减”也说明2008年完成的房地产开发投资大部分源于2007年结转项目，随着项目的不断建设和竣工，投资增幅将逐步减小。全市房地产开发投资占全社会固定资产投资的18%，属于偏低的状况。

2、商品房销售面积大幅下降。 2008年全市商品房销售面积为225.45万平方米，与2007年同期相比下降29.3%；其中中心城区商品房销售面积52.18万平方米，住宅47.58万平方米，与去年同比分别下降50.86%和51.11%，销售面积下降幅度较大。由此也说明在经济活动较为集中的中心城区，受经济大环境的影响比县市更大、更为明显。在二手房市场，成交量也有所回落，从中心城区二手房交易办证的情况看，2008年二手住房交易2484宗共27.67万平方米，较2007年宗数下降17.58%，面积下降10.13%。全市商品房销售额为36.84亿元，与2007年同比下降37.14%，全市商品房销售额占全社会零售商品消费额的13.85%，比2007年下降了13.28个百分点。 3、房价已呈下跌趋势。2008年，全市商品住房成交均价为1836元/㎡；中心城区商品住房1-6月成交均价为3428元/平方米，而全年成交均价为3058元/平方米（不含经济适用住房）。

房地产市场供求关系分析

房地产市场供求关系分析 Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额亿元，同比增长％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为％，2002年1～11月，这一比例已上升为％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长％，施工面积增速％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长％，本年新开工面积3676万平方米，增长％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的

增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长％。房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达％以上，比去年同期增长％。 办公楼市场供给有所增加 2000年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降％。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。 商业用房的供求矛盾比较突出 在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析

第8讲 第二章房地产及其描述

建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资入股等方式取得的建设用地使用权。建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权（air rights）。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。例如，国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让，比如同一块土地地下l0m至地上80m的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20m至地下40m的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。更常见、更典型的是“没有分摊的土地面积”的建设用地使用权，如，一个地面为公共绿地或者公园的地下商场，一个建造在公共道路、公共汽车停车场或者火车站上的商场、写字楼等。与此相似，取得一定范围内的空间的建设用地使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者用它作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有了独立的经济价值。例如，建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，将其屋顶出售给他人加盖房屋，或者作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外墙面出售或者出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，等等。 宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权都属于土地使用权。 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，为了解决本单位职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。于是，甲乙两单位约定，甲单位向乙单位支付使用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。此时，乙单位提供通行的土地称为供役地，甲单位的土地称为需役地。具体的地役权还有排水地役权、眺望地役权等。 抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价

地房地产市场基本情况分析

房地产市场差不多情况 一、房地产差不多经济指标 （一）房地产与国民经济协调进展情况 2005年全市经济稳定较快增长，综合经济实力进一步增强。2005年实现地区生产总值1852亿元，按可比价格计算，增长13.6％，高于全国增速3.7个百分点，比全省增速高0.2个百分点。第一产业平稳增长，实现增加值247亿元，增长5.5％；第二产业增速较快，实现增加值927亿元，增长17.7％，第三产业实现增加值678亿元，增长11.5％。人均GDP达到20082元，比上年增加3215元。 （二）房地产开发投资情况 建设项目投资完成668亿元，增长38.3％；施工项目个数3330个，增长42.9％，新开工项目2745个，增长46.6％；房地产开发完成投资122亿元，增长38.7％，施工面积和竣工面积达到698万平方米和108万平方米，分不比上年增长26.3％和28.9％。 （三）商品住房市场供求总量情况

1、2005年1-4月登记销售套数3017套，销售面积38.1万㎡；办理商品住房交易手续套数4445套，面积51.82万㎡。2006年1-4月批准预售4705套，预售面积68.97万㎡，同比增长44％；已办理商品住房交易手续套数2190套，面积26.64万㎡，同比增长-48.59％，契税同比增长-40.14％；本年度可售套数1468套，可售面积16.94万㎡，同比增长21％。 供求增量比＝（1～4月批准预售面积）/（1～4月登记销售面积）＝1.26。同期供应与销售比例为1.26：1，供应与销售形式良好，购买需求旺盛。 2、经济适用住房 1-4月石家庄市市区未有预售经济适用住房项目。经济适用住房（含集资建房）销售套数共888套，面积10.79万㎡，同比增长-43％。 3、商品住房可售面积（含经济适用住房） 2004年－2006年4月共批准预售面积455.91万㎡，截止目前可售面积共计89.7万㎡。其中2004年可售面积为5.1万㎡，2005年可售面积为67.66万㎡，2006年1-4月可售面积共计16.94万㎡；从住房

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我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加

霍邱县房地产市场供求分析.10.24

霍邱县房地产市场供求分析 一、霍邱县基本情况简介 霍邱县是安徽省六安市下辖的一个县，位于安徽省西部。西与河南省固始县接壤、北与阜阳市颍上县隔淮相望、东与六安、寿县毗邻、南与金寨相连。地处大别山北麓，淮河中游南岸，地势南高北低，南部属低岗丘陵地区，北部为平地湖泊河流，是淮河中游的重点行蓄洪区（建国后区行蓄洪25次）。1983年被国务院列为全国第一批商品粮生产试点县，是安徽省九大水产基地之一。 霍邱县域总面积3493.16平方公里，物华天宝、素以鱼米之乡著称。霍邱县境内常年平均水资源量超过13.5亿立方米，霍邱县平均有效蓄水量4.29亿立方米，有沣河、找母河、牛角河、窖湾河、高塘河、汲河、头道河、二道河、油坊河、洪城河、石龙河、淮河、淠河、史河、湖泊有城东湖和城西湖。霍邱铁矿位于霍邱县西北部的周集至众兴集一带，矿区北邻淮河，东距城西湖5公里，西南紧靠四十里长山与河南毗邻，整个矿区南北长32公里，东西宽5公里，由九个铁矿床、十五个磁异常点组成，已探明储量16.5亿吨，在全国居第五位。同时，霍邱县也是国家重点扶持的贫困县。 二、霍邱县人口状况 根据以2010年11月1日零时为标准时点进行的第六次全国人口普查的结果，霍邱县人口状况如下： 1、霍邱县常住人口、户籍人口 霍邱县常住人口为1246129人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1313915人相比，十年共减少67786人，下降5.16%，年平均下降0.53%。

霍邱县普查登记的户籍人口为1663984人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1465453人相比，十年共增加198531人，增长13.55%，年平均增长1.28%。 2、家庭户人口 霍邱县常住人口中共有家庭户366168户，家庭户人口为1223003人，平均每个家庭户的人口为3.34人，比2000年第五次全国人口普查的3.60人减少0.26人。 3、性别构成 霍邱县常住人口中，男性人口为650195人，占52.18%；女性人口为595934人，占47.82%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的109.16下降为109.11。 4、年龄结构 霍邱县常住人口中，0-14岁人口为241806人，占19.40% ；15-64 岁人口为883111人，占70.87%；65岁及以上人口为121212人，占9.73%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.31个百分点，15-64岁人口的比重上升3.41个百分点，65岁及以上人口的比重上升2.9个百分点。 三、霍邱县经济发展状况 1、总体经济发展情况 2011年，霍邱县实现生产总值（GDP）175.08亿元，按可比价计算增长15.0 %，总量居六安市首位。其中：第一产业增加值40.88亿元，增长4.5 % ；第二产业增加值85.90亿元，增长24.9% ；第三产业增加值48.30亿元，增长9.0 %。第一产业占地区生产总值比重为23.3%，比上年下降1.9个百分点；第二产业比重为49.1 %，比上年上升4个百分点，其中工业增加值占GDP的比重达44.2%，比上年提高4.5个百分点；第三产业比

第9讲第二章房地产市场与市场运行(新版)

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2．掌握房地产市场结构与市场指标； 3．掌握房地产市场的特性与功能； 4．熟悉房地产空间市场与房地产资产市场； 5．掌握房地产市场的周期循环； 6．了解房地产泡沫与过热； 7．了解房地产市场的政府干预。 二、内容讲解 第三节房地产市场的特性与功能 一、房地产市场的特性【2009、2006年考试考点】 房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。 （一）市场供给的垄断性 开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。一般而言，在垄断的房地产市场中，开发企业会倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视，这将总体上造成社会福利的损失。有关研究表明，在香港房地产市场中，土地存量主要掌控在大型开发企业手中，因此开发企业已经在市场中形成了一定的垄断势力，会通过调整房地产供给策略来影响房地产价格。北京市虽然有几千家房地产开发企业，但它们实际上并非在同一市场上进行竞争，其定价采取了价格领袖制的形式，本质上形成了合谋和垄断。（二）市场需求的广泛性和多样性

06第二章第1节 房地产所有权(二)(2012新版).

（三）集体土地征收制度 1．土地征收的概念和前提 法律保障公民和法人的财产权不受侵犯，非经权利人同意不得强制转让其财产权，这是现代法治的基本原则。 征收和征用是国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则。 征收和征用是既有联系又有区别的两项法律制度。其共同点在于强制性：依法实施的征收和征用，均仅依政府单方面的意思表示（征收命令、征用命令）而发生效力，无须征得被征收、被征用的公民和法人的同意，被征收、被征用的公民和法人必须服从、不得抗拒。 土地征收和征用的不同点是： 土地征收的实质是强制收买——主要是土地所有权的改变，集体土地被征收后就变为了国有土地，不存在返还的问题； 土地征用的实质是强制使用——只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，即是一种临时使用土地的行为。 鉴于征收是国家强制取得公民和法人财产权的行为，稍有不慎即可造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。 各国法律所规定的征收的法定条件有三项：一是为了公共利益的目的：二是必须严格依照法律规定的程序；三是必须予以公正补偿。《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”可见，中国土地征收的前提也是公共利益的需要。 注：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的公共利益的范围包括：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 例题1：《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿。(2005年房地产经纪人制度试题) A．没收

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

赣州市房地产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知赣市价价字〔〕号

赣州市物价局赣州市房地产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知赣市价价字〔2017〕44号 各县（市、区）物价局、房管局，赣州经济技术开发区经济发展局、房管所，赣州蓉江新区经济发展局、住建局： 根据《江西省发展改革委转发国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（赣发改收费〔2014〕1423号）、《江西省发展改革委关于印发全省经营服务性收费项目清理结果的通知》（赣发改收费〔2015〕995号）、《赣州市物价局关于放开物业服务收费的通知》（赣市价价字〔2016〕61号）文件规定，我市除保障性住房外的物业服务收费已经放开，实行市场调节价。为进一步规范新的价格管理形式下的物业服务收费行为，维 护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江西省物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，现将有关事项通知如下： 一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同 或协议的约定，对房屋及其相关设施、设备、场地进行公共性服务、专 项性服务以及提供其它与使用人生活相关的公众代办性服务、特约服务 及多种经营服务，按规定向开发建设单位或业主、使用人收取的费用。 (一)公共性服务。主要包括：物业服务区域的日常管理、维护保养、绿化养护、环境卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等服务。 (二)专项性服务。主要包括：电梯、消防、地下停车场、转供电、 二次供水和中央空调等房屋设备运行服务。

( 三)其它特约性服务。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营性服务。 二、市、县（市、区）政府价格主管部门会同房地产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 三、保障性住房物业服务收费和停车服务收费实行政府指导价，其收费管理办法另行制定。除保障性住房外的其它物业（含前期物业）服务收费实行市场调节价，由开发建设单位、业主、使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。 四、物业服务收费属经营服务性收费，应当遵循合理、公开、公平以及收费与服务水平相适应的原则，提倡优质优价。物业服务企业对同一物业管理区域内同一类型的物业服务，应按统一标准收费。 五、公共性物业服务费用主要由以下项目构成： (一)管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； (三)物业服务区域清洁卫生费用； (四)物业服务区域绿化养护费用； (五)物业服务区域秩序维护和安全防范协助费用； (六)物业服务企业办公费用； (七)直接用于物业服务区域的固定资产折旧费； (八)其他为服务而发生的合理支出； (九)法定税金； (十)合理利润。

赣州市房产面积计算规则

赣州市房产面积计算规则 为加强我市房产测绘管理，规范房产面积测算工作，保护当事人的合法利益，根据国家《房产测量规范》及建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，结合我市实际，制定本规则。 一、一般规定 1.房屋以幢为单位进行测算 （1）地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一幢处理。同一幢建筑中的不同建筑塔楼各自视为一个或多个功能区处理。 （2）计算容积率的半地下室与上部建筑相连通的亦视为一幢处理。 （3）地面以上相互独立，但地面以下相互连通，共用一个地下室的建筑视为多幢处理。 2.房产面积测算系指房屋水平投影面积测算。房产面积测算包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积等测算。 3.房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、有围护物、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）、可供人们正常生产或生活的永久性建筑。 4.房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 5.房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 6.房屋层数系指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算，±0以下为地下层，按负层计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上的，计算自然层数；层高不低于2.20米的架空层计算自然层数；房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。 假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 7.房屋所在层次系指本权属基本单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 8.房屋建筑结构可分为：钢结构，钢、钢筋混凝土结构，钢筋混凝土结构，