物业费测算及收费标准两篇
物业费测算及收费标准两篇
篇一：物业费收取标准
一级收费标准1.00元/月.平方米(已包含税、费)
基础条件
小区封闭；
有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；
绿化率35%以上(包括水面)；
绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；
固定活动馆所300平方米以上；
专用固定停车泊位1个/3户；
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。
公共秩序维护
1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆
停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。
8、公共区域玻璃每周擦洗1次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
二级收费标准0.75元/月.平方米(已包含税、费)
基础条件
小区封闭；
有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；
绿化率30%以上(包括水面)；
绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；
固定活动馆所200平方米以上；
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；体育活动场地不少于一项设施。
公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁；室外标识、
宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫1次；扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口收集垃圾，每天2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁1次，无异味。
8、公共区域玻璃每月擦洗2次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。三级收费标准0.50元/月.平方米(已包含税、费)
基础条件
小区封闭；
有固定管理服务用房；
绿化率25%以上；
绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；
固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。
公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小
时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。
2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。
7、公共区域玻璃每月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
四级收费标准0.35元/月.平方米(已包含税、费)
基础条件
小区基本封闭；
有固定管理服务用房；
有简单的绿地、树木、植物。
公共秩序维护
1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁。
2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。
7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应的费用。
篇二：物业费测算
****物业管理费测算书
一管理方案
园区采取单独封闭，形成园中园管理方式。实行24小时门禁、时时保洁、24小时水电急修等管理服务，园区设置楼宇监控、楼宇对讲、边界红外监测、园区背景音乐等配套设施，独立设置物业管理处。
1、区域经济指标：附平面图
总占地面积：59376.54M2
总建筑面积：102982.753M2其中：住宅建筑面积：79380.335M2
包括带电梯住宅：36018.48M2
总户数：580户
绿地率：32.46
3、人员编制：
管理处办公室：经理1名行政助理1名前台接待3名共5名
工程维修组：主管1名水电专业维修各4名综合维修3名共12名
安全管理组：主管1名安管员29名共30名
环保绿化组：主管1名班长1名保洁员18名共20名
收费管理组：主管1名收费员1名共2名
服务中心总编制68名。
二管理费构成
（一）行政办公费：P
1=ΣF
i
/S
T
（i=1~7）
F
1
—行政办公人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（9638.40元/
月）
F
2
—文具、办公用具费、固定资产折旧费（2204.26元/月）
F
3
—车辆使用费、维修费（622.77元/月）
F
4
—节日装点、社区文化经费（910.10元/月）
F
5
—公共交际费（150.24元/月）
F
6
—宣传广告费（元/月）
F
7
—杂项费（办公用水、电、通讯、差旅、工作餐、书报、培训、证照年检等）（元/月）
S
T
—三期物业总面积（79380.335平方米）
▲行政办公费：
一般公共设施维护费：P
2=ΣF
i
/S
T
（i=1~10）
F
1
—维修人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（6351.40元/月）
F
2
—公共照明系统费用，包括电费、维修费（元/月）
F
3——
给排水系统费用，包括电费、维修费（元/月）
F
4——
公共配电系统维修费（元/月）
F
5——
消防系统维修费（元/月）
F
6——
公共建筑、道路维修费（元/月）
F
7——
饮用水池清洁费（元/月）
F
8——
中控对讲门维修（元/月）
F
9——
智能化车辆出入系统费用，包括电费、维修费（元/月）
F
10——
以上费用（除维修人员费用）中的不可预见费用，按10%计算（元/月）
*F
8——
电梯费，包括电费、维修费、不可预见费（按10%计算）
S
三期物业总面积（平方米）
T——
▲一般公共设施维护费：
1、电梯：1900元/月部29.64万元/年
2、智能系统和门禁系统：6822元/年
3、房屋零散小修：3000元/月3.6万元/年
4、消防系统检修：6000元/年
5、室外景观维保：2000元/月2.4万元/年
6、二次供水系统清洗：3000元/次6000元/年
7、各种泵类维保：6000元/年
8、路面及硬化部分维保：6000元/年
9、屋面小修：3000元/年
10、楼梯间粉刷： 4.6万元/年
11、电瓶车维保（两台）：2.7万元/年
12、各种管网维保：5000元/年
13、高层消防水箱维保：2000元/年
14、公共设施电费：5万元/年
15、公共设施水费：1.2万元/年
16、三期供水备用电泵：3万元（一次性）
合计： 61.862万元
1、中央监控系统维保费用：100000×5‰=500元/月（6000元/年）
2、对讲门维保费用：284585×5‰=1423元/月（17076元/年）
3、车辆出入系统维保费用：250000×5‰=1250元/月（15000元/年）
4、路面及硬化部分需维保的面积：3040㎡
3040×0.03=91元/月（1100元/年）
5、太阳能及水箱的情况：一年2次，1000元/次×2=2000元/年
（166.67元/月）
6、楼顶维修费（屋面面积：20000㎡）
20000×0.02=400元/月（4800元/年）
其它维修费用：2000元/年（166.67元/月）
公共设施总用电功耗及明细（照明、动力）
A区灯用电功率B区灯用电功率C区灯用电功率E区灯用电功率特色路
灯
75w×12=900w 75w×12=900w
庭院灯44w×28=1232w 44w×28=1232w 44w×17=748w 44w×17=748w 草坪灯25w×41=1025w 25w×41=1025w 25w×43=1075w 25w×46=1150w 埋地灯175w×8=1400w 175w×8=1400w 175w×2=350w 175w×7=1225w 壁灯25w×25=625w 25w×25=625w 25w×28=700w 25w×21=525w 水底射
灯
50w×18=900w 50w×20=1000w 地脚灯11w×9=99w
总计5182w
（5.182kw）5182w
（5.182kw）
3773w
（3.773kw）
4747w（4.747kw）
各种泵类规格数量
C区旱喷泉潜水泵功率
8m潜水泵1.25kw×1=1.5kw
10m潜水泵2.2kw×1=2.2kw
总计3700w（3.7kw）
以上总功率为10条和11条的总和：
5182w+5182w+3773w+4747w+3700w=22.584kw
22.584×12×31×0.49=4117元/月（49404元/年）
7、各类管网长度：
热力二次线：管长2872m，线路长：1436m
热力二次线：管长570m，线路长：285m
给水：1659m
污水：1340m
雨水：337m
（570+2872+1659+1340+337）×0.062=420元/月（5040元/年）
（三）环卫清洁费：P
3=ΣF
i
/S
T
（i=1~5）
F
1
—保洁人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（18617.79元/月）
F
2
—清洁机械、材料费，包括用具、消耗材料（元/月）
1、条帚：2把/月×20人×5元/把×12个月=2400元/年（200元/月）
2、大条帚：1把/月×10人×10元/把×12个月=1200元/年（100元/月）
3、抹布：4条/月×20人×2元/条×12个月=1920元/年（160元/月）
4、拖把：2把/月×10人×6元/把×12个月=1440元/年（120元/月）
5、簸箕：15个/季×8元/个×4季=480元/年（40元/月）
6、水桶：16个/季×15元/个×4季=960元/年（80元/月）
7、玻璃刮：60元/个×10个=600元/年（50元/月）
8、地拖：50元/把×10把=500元/年（41.67元/月）
9、垃圾袋：40元/天×30天=1200元/月×12月=14400元/年（1200元/月）
10、安全带：30元×5套=150元（12.5元/月）
11、外墙安全带：120元/套×5套=600元÷2年=300元/年（25元/月）
12、玻璃清洁剂：20元×100瓶=2000元/年（166.67元/月）
13、洗衣粉：20袋/月×2元/袋×12个月=480元/年(40元/月)
14、更衣箱：10节×150元=1500元÷2年=750元/年(62.5元/月)
15、垃圾车：1000元/辆×3辆=3000元÷2年=1500元/年(125元/月)
16、保洁用水：30000元/年(2500元/月)
17、口罩：1人/月×20人×1元/个×12个月=240元/年(20元/月)
18、手套：1付/月×20人×1.5元/付×12个月=360元/年(30元/月)
19、胶皮手套：1付/季×20人×4季×8元/付=640元/年(53.33元/月) F2共：60320元/年(5026.67元/月)
F
—垃圾桶购置费（元/年）
3
垃圾桶：280元/个×46个=12880元÷3年=4300元/年(358.33元/月)
果皮箱：360元/个×20个=7200元÷3年=2400元/年(200元/月)
F3共：6700元/年(558.33元/月)
F
4
—生活垃圾清运费（元/年）
清运费：120元/天/斗×30天=3600元/月/斗×12月=43200元/年(3600元/月)
F
5
—其他费用（如外墙清洗）（元/年）
外墙清洗：60000平方米×3元/平米=180000元/年(15000元/月)
S
T
—三期物业总面积（平方米）
环卫清洁费：513634元/年(42802.79元/月)
（四）绿化费：
养护外委，按每平米2.5元/年计算
20000平方米×2.5元=50000元/年(4166.67元/月)
绿化水费，按每平米3元/年计算
1.5吨×20000平方米×2元/吨=60000元/年(5000元/月)
绿化费共：110000元/年(9166.67元/月)
除四害消杀费：
鼠药费：1000元/季×2次=2000元/年(166.67元/月)
苍蝇药：2000元/年(166.67元/月)
药箱：5个×80元/个=400元÷2年=200元/年(16.67元/月)
除四害消杀费共：4200元/年（350元/月）
总共：571700元/年
（五）保安费：P
5=ΣF
i
/S
T
（i=1~4）
门岗2个×2人=4人×3个班=12人，中控室4人，领班3人，巡逻3人×3个班=9人，共28人。
F
1
—保安人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（11010.00元/年）
1、工资：630元×28人=17640元/月×12个月=211680元/年
2、福利津贴：降温费连续4个月；
每人每月50元×28人×4个月=5600元/年
3、保险费用：每人每年400元×28人=11200元/年
4、服装费：夏装：180元/套×28人=5040元×2套=10080元；
春秋装：300元/套×28人=8400元×2套=16800元；
冬装：250元/套×28人=7000元×2套=14000元；
大衣：150元×28人=4200元；
雨衣：60元×28人=1680元；
共：10080元+16800元+14000元+4200元+1680元=46760元
5、生活费：6元×30天×28人=5040元×12个月=60480元/年
6、被、褥、床铺：200元×28人=5600元
—监控设备电费、维修费（元/月）
F
2
—日常器材（如警棍、对讲机、电池等）（元/月）
F
3
对讲机及管理费：1600元×6部=9600元
—其他费用（元/年）
F
4
市保安总公司缴纳费用：70元/人×28人=1960元×12个月=23520元/年—三期物业总面积（平方米）
S
T
▲保安费：
共374440元。
（六）保险费：
1、险种选择；
2、保险费分摊：P
6=MX/S
T
M—投保总金额
X—保险费率
S
T
—三期物业总面积（平方米）▲保险费：
（七）设备更新储备金：P
7=ΣPˊ；Pˊ=（M+I）/12*YS
T
Pˊ—各种公共设施的更新储备金
M—各种公共设施的购置费，包括公共照明系统、消防系统、中控对讲系统、监控设备
I—各种公共设施的安装费用
Y—各种公共设施的正常使用年限
S
T
—三期物业总面积（平方米）
▲设备更新储备金：
（八）利润：按以上总费用的8%计算
▲
（九）法定税费：
▲
综上所述，三期物业费为：元/平方米
物业费测算模版
物业费测算模版
规划建设净用地面积32389.63 平方米 3.2万 总建筑面积172006.91 平方米 17万 地上建筑面积118038.02 平方米 11.8万 其中：电梯住宅建筑面积114938.02 平方米 11.5万 架空层建筑面积1783.65平方米 小区服务用房建筑面积659.21平方米 物业管理用房建筑面积657.14平方米 地下建筑面积53968.89 平方米 5.4万 其中：地下停车场建筑面积46326.08平方米 地下物管用房工具2686.16
间建筑面积平方米 地下设备用房建筑面积2095.69平方米 非机动车库建筑面积2860.96平方米 绿地面积9674.78 平方米 1万 建筑密度21.1% 容积率 4.5 绿地率35.7%。 建筑物3幢；6个单元 机动车停车位1370辆其中：地下停车位1356辆地面停车位14辆住户846户中控室1间 车行出入口2个
人行出入口2个（与车行出入口共用） 电梯数量18台（均按25层站计） 物业管理服务收支测算及说明 一、测算总述 本项目规划建设净用地面积32389.63平方米，总建筑面积172006.91平方米，地上建筑面积118038.02平方米，地下建筑面积53968.89平方米，其中电梯住宅建筑面积114938.02平方米测算： 二、法规的依据 国家《物业管理条例》 《广东省物业管理条例》及实施细则 三、经费测算的原则 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。 服务水平与管理费用相配比的原则：本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点
物业服务费用测算技术报告(详细)
附件一： 物业服务费用评估技术报告 一、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 表一主要技术指标 序号指标名称单位指标 25850.33（产权登记面积） 总建筑面积㎡ 26821.07（全部建筑面积） 地上建筑面积㎡19011.14 其中 地下建筑面积㎡7809.93（含人防面积851.79） 二、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）（一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。
2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。 其方法是： ●按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表） ●按人员配置分别计算人工费用。 ●各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 ●对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二同类物业项目的物业费调查明细表 项目名称项目地址物业公司物业费（元/月.平米备注 雍贵中心 东城区广渠门内 大街43号北京中天如日物业 管理有限公司 26元2012年
物业管理费的构成成本分析
物业管理费的构成成本分析 如何测算出合理的物业管理费水平，一直是物业管理行业比较关注的话题。笔者现根据国家发展改革委、建设部的有关政策法规并结合物业管理的实际情况，对物业管理费的构成成本进行剖析，以供同行在测算物业费时参考。 一、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等。 1. 管理服务人员工资 物业管理企业的管理服务人员工资，没有一个统一的标准，一般是根据物业管理企业的资质等级，所管物业的规模和类别而定。现在大多数物业管理企业的工资都实行保密制度，不对外公开。因此在确定工资标准的时候，只能根据企业的实际情况。工资标准定高了，加大成本。工资定低了，又很难招聘到合适的人才。经不同侧面、不同物业、不同类别的物业管理公司调查了解，沈阳市物业管理企业决策层人员工资标准约在3000元以上，管理层人员工资标准约在1000～2000元之间，操作层人员工资约在400～800元之间。 2. 社会保险费 社会保险即国家以法规形式，强制国家、单位、个人按工资总额的一定比例缴纳的保险基金。物业管理企业应把“个人养老保险、医疗保险、失业保险”列入管理成本。 3. 福利费 福利费主要包括交通费、副食补贴等。 4. 加班费 加班费是指法定假日需加班的费用。一般指五一、十一、元旦、春节加班的费用,按工资标准的300%测算。 管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费=（管理人员工资+社会保险+福利费+加班费）/总建筑面积。 二、物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用。 （一）物业共用部位维护费用 根据财基字[1998]7号《物业管理企业财务管理规定》，房屋共用部位是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。对房屋共用部位的维护，应比照城镇公有房屋养护范围标准即1985年以后建成的房屋，每年每平方米养护费用为1.10元。 物业共用部位维修养护费用=总建筑面积×1.10元×损坏率/12个月 （二）物业共用设施设备维护费用 根据财基文（1998）7号《物业管理企业财务管理规定》，“共用设施设备包括共用上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、各类球场。” 对共用设施设备的维护，应根据其现状和每年的损坏率进行测算。列举其中的几项： 1. 窨井（含井盖）维护费用=窨井总数×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 2. 庭院照明系统维护费用=庭院照明系统总数×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 3. 园区硬覆盖维护费用=园区硬覆盖维护总面积×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 4. 园区道路维护费用=园区道路总面积×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 5. 电梯维护费用=电梯数量×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 6. 电梯维护保养费用=维护保养总额/总建筑面积×12个月 7. 消防设备维护费用=消防设备总数×损坏率/总建筑面积×12个月 8. 监控设备维护费用=监控设备总数×损坏率/总建筑面积×12个月 9. 化粪池清掏费用，根据沈价发1998（66）文件规定，每平方米每年按照0．10元测算
住宅小区物业管理费标准测算方案
住宅小区物业管理费标准测算方案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算
附表1： 工资估算（￥元）
附表2： 行政办公费估算（￥元）
附表3： 设备设施维护费估算（￥元） 备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。
附表4： 环境管理费估算（￥元） 附表5： 公共水电费估算（￥元）
三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月
物业费测算
****物业管理费测算书 一管理方案 园区采取单独封闭，形成园中园管理方式。实行24小时门禁、时时保洁、24小时水电急修等管理服务，园区设置楼宇监控、楼宇对讲、边界红外监测、园区背景音乐等配套设施，独立设置物业管理处。 1、区域经济指标：附平面图 总占地面积：59376.54M2 总建筑面积：102982.753 M2 其中：住宅建筑面积：79380.335 M2 包括带电梯住宅：36018.48 M2总户数：580户 绿地率：32.46% 2、组织机构如下：
3、人员编制： 管理处办公室：经理1名行政助理1名前台接待3名共5名 工程维修组：主管1名水电专业维修各4名综合维修3名共12名 安全管理组：主管1名安管员29名共30名 环保绿化组：主管1名班长1名保洁员18名共20名 收费管理组：主管1名收费员1名共2名 服务中心总编制68名。 二管理费构成 （一）行政办公费：P 1=ΣF i/S T（i=1~7） F1—行政办公人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（9638.40元/月）F2—文具、办公用具费、固定资产折旧费（2204.26元/月） F3—车辆使用费、维修费（622.77元/月） F4—节日装点、社区文化经费（910.10元/月） F5—公共交际费（150.24元/月） F6—宣传广告费（元/月） F7—杂项费（办公用水、电、通讯、差旅、工作餐、书报、培训、证照年检等）（元/月） S T—三期物业总面积（79380.335平方米） ▲行政办公费： （二）一般公共设施维护费：P2=ΣF i/S T（i=1~10）
F1—维修人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（6351.40元/月）F2—公共照明系统费用，包括电费、维修费（元/月） F3——给排水系统费用，包括电费、维修费（元/月） F4 ——公共配电系统维修费（元/月） F5——消防系统维修费（元/月） F6——公共建筑、道路维修费（元/月） F7——饮用水池清洁费（元/月） F8——中控对讲门维修（元/月） F9——智能化车辆出入系统费用，包括电费、维修费（元/月） F10——以上费用（除维修人员费用）中的不可预见费用，按10%计算（元/月）*F8——电梯费，包括电费、维修费、不可预见费（按10%计算） S T——三期物业总面积（平方米） ▲一般公共设施维护费： 1、电梯：1900元/月部29.64万元/年 2、智能系统和门禁系统：6822元/年 3、房屋零散小修：3000元/月 3.6万元/年 4、消防系统检修：6000元/年 5、室外景观维保：2000元/月 2.4万元/年 6、二次供水系统清洗：3000元/次6000元/年 7、各种泵类维保：6000元/年 8、路面及硬化部分维保：6000元/年 9、屋面小修：3000元/年 10、楼梯间粉刷： 4.6万元/年 11、电瓶车维保（两台）： 2.7万元/年 12、各种管网维保：5000元/年 13、高层消防水箱维保：2000元/年 14、公共设施电费：5万元/年 15、公共设施水费： 1.2万元/年 16、三期供水备用电泵：3万元（一次性）合计： 61.862万元
商业项目物业费收费标准测算
峨眉项目一期费用测算 （A1） 方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 方案适用范围： 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 方案主要组成： 1、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目
水晶广场大致面积情况： 商铺名称面积（平方米）备注 好家乡超市23000 馆内自备物业 盛大百货20000 项目物业公司管理 水晶酒店14000 馆内自备物业 苏宁电器3800 馆内自备物业 中影雅图影城3500 馆内自备物业 MUSE酒吧1350 馆内自备物业 宝乐迪KTV 2600 馆内自备物业 健身俱乐部3000 馆内自备物业 其余商铺及车库38750 项目物业公司管理合计面积110000 ㎡ 物业人员配置及工资情况： 岗位名称数量工资班次情况备注 物业经理 1 7000 9：00~18:00/双休 物业客服 3 2200 9:00~18:00/周轮休一天 工程主管 1 4500 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 工程领班 3 3500 9:00~18:00/周轮休两天 2500~3000 维修：9:00~18:00/周轮休两天 工程专员15 2500 运行：12H/上一休一 秩序主管 1 3600 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 秩序领班 4 3200 12H/月休4天
内场秩序专员20 2400 12H/月休4天 外场秩序专员35 2600 12H/月休4~6天外包/包两餐保洁主管 1 3400 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 公区保洁员45 1620 8H/月休4天外包/包一餐 收费员0 暂未收费 合计配置129 人均建面：110000平方米/129人=853平方米/人。 专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）： 专业名称岗位人数人均管理面积月工资测算 工程专业19 5800平方米/人52500 保洁专业46 2500平方米/人76300 秩序专业60 1840平方米/人155400 物业客服 3 37000平方米/人6600 物业经理 1 11万平方米/人7000 合计129 853平方米/人297800 第二章XXXX物业情况 一期管理面积：XXXX㎡，物业人员配置： 岗位名称数量配置说明班次情况
物业费构成及测算 明细
物业费构成及测算 ?物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：?1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。?2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。?3.物业管理区域清洁卫生费用。?4.物业管理区域绿化养护费用。?5.物业管理区域秩序维护费用。?6.办公费用。?7.物业管理企业固定资产折旧。?8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 ?9.经业主同意的其他费用。?以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。?实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润； ?实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。 ?一）居住性物业服务费的测算V = ∑Vi （i =1，2，3，……12） V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）；Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；费用项目一般分为： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用 ?1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）?该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。?其中：?Fl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。?F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。?F3--加班费（元／月）。?F4--服装费（元/月）。 ?S--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。 ?2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）?其中：?F1--公共照明系统的电费和维修费： ?①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）； ?②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。?F2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为： ?①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费= W×24×I×30×PE （元／月）。I代表使用系数= 平均每天开启小时数／24； ?②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费= W×24×I×30×PE，（元／月）； ?③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W×24×I×30×PE （元／月）： ?④维修费（元／月）。 ?F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。?F4--建筑、道路维修费（元／月）。?F5--电梯费用的核算： ?①电费=n ×W×24×I×30×PE （元／月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4； ?②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）； ?③年检费（元／月）。?费用项F1～F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。 ?.3物业管理区域清洁卫生费用V3V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）?其中：?Fl--人工费（元／月）。?F2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。?F3--消杀费（元/月）。?F4--化粪池清理费（元／月）。?F5--垃圾清运费（元／月）。?F6--水池（箱）清洁费（元／月）。
居住小区物业最简单的物业费测算方法
居住小区物业最简单的物业费测算方法 居住性物业服务费标准的测算，可以用下面一个简单的公式表示： X=￡Xi(i=1，2，3，……10) x——代表求得的物业服务费标准(元／月?平方米或元／年?平方米)： Xi——代表各分项收费标准(元，月?平方米或元／年?平方米)； ∑——表示对所有费用项目算术相加之和。 由于各住宅小区的物业类型(普通型、经济型、公寓、别墅等)不尽相同，具体测算一个特定物业项目的服务标准时，．所列出的费用项目，应考虑物业的具体类型，在合理测算每项费用外，关键是不要漏项，也不要重复测算，把所有发生的合理费用项目尽可能计算在内，从而确定物业服务成本或者物业服务支出。为了便于实际工作中的测算，一般把管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行j维护费用：物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用：物业管理公共区域安保、消防和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧：物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用按类别分别测算，最后进行求和，得出物业服务费的标准。 1．物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费xlX．=∑F-／S(izl，2，3，4)(元／月-平方米)该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。其中：F1——基本工资(元，月)，各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。 F2——按规定提取的福利费(元，月)，包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。 F3——加班费(元／月)。F4——服装费(元／月)。S——表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(m2)。 2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用X2X：=∑Ft／s(i=1，2，3，4，5，6)(元／月?平方米) 其中： F1——公共照明系统的电费和维修费：①电费=(wl×Tl+w2×T2…+W。xT。)×30×Pt，共用设施维修养护。Wl：表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦?小时)；Tl：表示每日开启时间(小时)；30-每月测算的天数；P。：表示电费单价(元／kW)；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件进货的价格来测算。 F2——给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率t．--／包括生活水泵、消防蓄水池泵)，电费=WX24XIX30XPe(元，月)。I：使用系数=平均每天开启时间／24：②消防泵的电机费(包括喷淋泵、消防栓泵)，电费=WX24XlX30xPe(元／月)：③排污泵的电机功率(包括集水井排水泵、污水处理排水泵)，电费=WX24XIX30XP。(元／月)；④维修费(元，月)。
项目物业管理费测算
工作行为规范系列 项目物业管理费测算范例（标准、完整、实用、可修改）
FS-QG-89121 编 号： 项目物业管理费测算范例 Project property man ageme nt fee calculati on example 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可 循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 项目物业管理费的测算范例 测算所需的基本数据 一、物业概况 1、项目名称、 2、地理位置 3、开发商、投资方 4、项目 开发进度 计划5、项目规划建设 (1) 总占地面积 (2) 总建筑面积 其中：地上总建筑面积、 地下总建筑面积、销售面积、商 铺面积、公 共建筑面积(附属用房如：设备机房、管理用房等)、住宅 总户数 (3) 停车泊位数
其中：地上、地下 (4)区域建筑的基本布局 物业性质及功能：如:普通住宅、公寓、商业、写字楼等建筑结构类型； 栋数;层数;单栋(套)面积； 户型种类、数量、面积 建筑密度、 容积率、绿化率 二、设备设施基本状况 一能源 供水、供电、供气、供热方式；供应容量；计量方式；与市政部门产权分界点 (二)设备 1、配电系统 (1)高压回路；(2)变压器；(3)高压环网柜；(4)低压配电柜 (5)动力箱(上海华通)(6)发电机组(7)公共区域照明总 功率
2、给水系统 (1)室外给水：(2)室内供水；(3)给水设备 3、排水系统 (1)化粪池 (2)生活污水与生活废水排放方式 (3)雨水及其它废水排放方式 (4)地下室的废水及雨水汇集排放方式 (5)设计中水处理能力、用途、设备功率 (6)生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的台数、功率 4、空调系统 5、智能化系统： 安防系统设施、电视监控系统、红外监控系统、门禁系统、防盗报警系统 停车场自动管理系统(3)自动抄表系统(4)楼宇自动化系统⑸机房UPS系统⑹背景音乐系(8)电梯系统(9)消防报警系统 6、通讯系统 (1)电话、宽带等数量与市政产权分界请况
物业费构成及测算【明细】[必读]
物业费构成及测算【明细】[必读] 物业费构成及测算 ,物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分:,1.管理服务人 员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。,2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。,3.物业管理区域清洁卫生费用。,4.物业管理区域绿化养护费用。,5.物业管理区域秩序维护费用。 ,6.办公费用。,7.物业管理企业固定资产折旧。,8.物业共用部位、共用设施 设备及公众责任保险费用。,9.经业主同意的其他费用。 ,以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。,实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润; ,实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支 出，还包括物业管理企业的酬金。 ,一)居住性物业服务费的测算 V = ?Vi (i =1，2，3，……12) V--代表求得的物业服务费标准(元,月?平方米或元/年?平方米); Vi--代表各 分项收费标准(元,月?平方米或元年?平方米);费用项目一般分为:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理公共区域清洁卫生费用;物业管理公共区域绿化养护费用;物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用,1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = ?Fi,S (i = 1，2，3，4)(元,月?平方米),该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基
物业投标物业费测算明细表
物业投标物业费测算明细表1）管理及服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
2）房屋日常养护维修费 房屋地面前台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、院内地面等日常养护维修866.67元/月，每年10400元；避雷检测每年4000元。 3）供电设备管理维护费 校区内供电系统高、低压电气设备、电线电缆、电气照明装置更换灯光等设备的日常管理和养护维修，800元/每月，每年9600元。 4）给排水设备运行维护费 校区内外给排水系统设备、设施（如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及污水处理设备、附属构筑物等）的日常养护维修，800元/每月，每年9600元。 5）空调系统运行维护费 水源热泵空调系统的运行和日常养护维修（包括：集中、分体空调），500元/月，每年6000元。 6）电梯运行维护费 电梯运行管理和机房设备、井道系统、轿厢设备的日常养护维修，500元/月，每年6000元。 7）食堂设备维护费 炉灶、机器设备的日常养护维修，保证正常使用，1000元/月，每年12000元。 8）环境卫生管理费 综合楼、报告厅、宿舍楼、活动中心楼内的楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、公共卫生间、楼宇外墙等所有公共部位，校区内道路、停车场等所有公共场地及“门前三包”区域的日常保洁、保养，垃圾等废弃物清理等，5000元/月，每年60000元。卫生用纸3000元/月，每年36000元。化粪池隔油池清掏，2166.67元/月，每年26000元。 9）绿化养护管理费 校区绿化面积约3万平米，校区内树木、花草、绿地，门前规定区域绿地养护修剪、树木栽移、打药、大厅花卉摆放、大型会议花卉、重大节日花卉摆放养护及设施维修等，5000元/每月，每年60000元。
物业管理费用测算方法
物业管理费用测算方法 公共服务费用构成主要包括： 1、管理、服务人员的工资及福利费； 2、公共设施设备日常运行、维修及保养费； 3、绿化费； 4、清洁卫生费； 5、保安费； 6、办公费； 7、固定资产折旧费； 8、法定税收等。 各项具体费用的测算方法如下： 1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。 （1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。工会经费—按职工工资总额的2%计算。教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。 社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、
住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。 （3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。（4）服装费（元/月） 按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。 普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为： （1）测算公共设施、设备的建造成本 公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%（2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费=（3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40%除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总
物业费测算明细
物业费测算明细 一、人员工资 公寓建筑面积平方米，别墅建筑面积平方米。公寓占总面积的 %，别墅占总面积的 %。 1、客户服务部 名称测算标准人数金额 主管元/月×人= 元/月 管家元/月×人= 元/月 前台元/月×人= 元/月 会所服务员元/月×人= 元/月 泳池救生衣元/月×人= 元/月 共计：元/月 2、环境部 名称测算标准人数金额 保洁领班元/月×人= 元/月 绿化领班元/月×人= 元/月 绿化员元/月×人= 元/月 保洁员元/月×人= 元/月 共计：元/月 3、秩序维护部 名称测算标准人数金额
秩序主管元/月×人= 元/月 秩序班长元/月×人= 元/月 秩序员元/月×人= 元/月 共计：元/月 4、工程部 名称测算标准人数金额 工程主管元/月×人= 元/月 维修员元/月×人= 元/月 制冷工元/月×人= 元/月 共计：元 工资总金额：元/月 二、人员福利 按员工工资总额的14%计提取职工福利费，2%工会经费，1.5%的统职工教育经费，27%养老筹集金，合计提取44.5% 员工福利总金额：元/月 三、人员服装 1、客户服务部预算元 2、环境部预算元 3、秩序维护部预算元 4、工程部预算元
共计：元÷12= /月 四、秩序维护费用 1、警用器械 包括：警绳、胶棒、电击器、对讲机、自行车、遮阳伞，摩托车等，按各自折旧年限，测算为：元/月，其中公寓占元/月；别墅占元/月。 2、生活用品 包括：秩序维护员起居生活用品桌椅、（床架、床垫、被褥、床单、蚊帐）等，综合测算为：元/人.年 3、消防用水及消防器材的设施维护综合测算为: 元/月，其中公寓占元/月；别墅占元/月。 秩序维护费用总计元/月。 五、环境卫生费
物业费测算模板(收藏)
物业费测算模板（收藏） （图表可以放大看）管理费测算一般包含的常规内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、 固定资产折旧费用；8、物业公司保险费用；9、税费等。一、人力综合成本测算（一）制定人员架构及编制方案1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客 服中心人员架构图（详见附件三）及编制方案。 2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。（二）制定人员工资及福利标准1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算。 2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准 结合当地实际情况估算，可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准（详见附件四）制定。人力综合成本测算表洋房独立区域人，人力成本元；共用性质人力 成本分摊元；合计元。 别墅独立区域人，人力成本元；共用性质人力 成本分摊元；合计元。 商铺独立区域人，人力成本元；共用性质人力
成本分摊元；合计元。说明：洋房区域共用性质人力成本分摊=共用性质总人力成本×洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商铺以此类推。二、清洁管理费用测算1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用。 2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用；一般为1300-1800元/人/月；广州区40万㎡左右（保洁65-80人左右）成熟楼盘清洁外包费用约9-12万元/月。 3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含）计算费用标准。 4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算；广州区40万㎡左右（4300 户左右）成熟楼盘垃圾清运费约1.5-2.5万元/月。 5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为2-4次/月）计算日常消杀费用。 6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否需要增加白蚁专项防治费用。清洁管理费用测算表三、绿化养护费用测算1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等费用。 2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方
商业项目物业费收费标准测算
峨眉项目一期费用测算 ＞方案构建目得: 1 ＞根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 ＞方案适用范S: 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内得物业管理方案、 物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施 设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等得内 容。 方案主要组成: 市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业得人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目 水晶广场大致面积情况:
> 物业人员配置及工资情况: >人均建面:110000平方米/129人二853平方米/人。
＞专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）： 第二章XXXX物业情况 ＞一期管理面积:XXXX m\物业人员配置: ＞配置说明: 物业主管/工程领班（8H工作制）：相互扌旦任部门管理，相互值班轮休, 月休八天; 2、工程专员（3人/维修/8H工作制）：早晚班各一人值班、无夜班配置、
剩余一人轮休顶班，月休八天; 3、秩序领班（2人/12H X作制）：每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人，月休四天; 4、秩序专员（6人/12H工作制）：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天; 5、保洁专员（5人/8H工作制）：每日早班二人、中班二人、剩余一人轮 休顶班，月休四天。 第三章物业成本 、月人力成本（61890元/月）：
772680/12=64390 元/ 月 二、行政办公费: 三、设备设施维护费及杂项
第四章数据汇总 月物业成本: 1082020/12个月/4500平方米=20元/月/平方米。
住宅小区物业管理费标准测算方案
住宅小区物业管理费标准测算案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算
工资估算（￥元）
行政办公费估算（￥元）
附表3： 设备设施维护费估算（￥元） 备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。
附表4： 环境管理费估算（￥元） 附表5： 公共水电费估算（￥元）
三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月 上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留3～5年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策），第二年按 %收取，第N年按 %收取”。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解）仅供参考，不足之处，请予批评指导。
物业费测算方法
物业管理费用测算方法 一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。各项具体费用的测算方法如下： 1、工资及福利费测算 工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。 （1）基本工资（元/月） 基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。 （2）福利费（元/月） 福利费包括： 福利基金—按职工工资总额的14%计算。 工会经费—按职工工资总额的2%计算。 教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。 社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。 （3）加班费（元/月） 通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。 （4）服装费（元/月） 按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。 每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修
及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。 普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为： （1）测算公共设施、设备的建造成本 公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15% （2）测算公共设施、设备的月折旧费 月折旧费= （3）测算公共设施、设备的维修保养费 维修保养费＝月折旧费×40% 除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下： （1）公共照明系统费用 = 电费 + 维修费，其中： 电费 = 照明电器的总功率×每日开启时间×30天×电费单价 维修费：通常根据以往经验估算得出 （2）给排水费用 = 电费 + 维修费，其中： 电费 = 给排水设备用电总功率×每日开启时间×30天×电费单价 维修费：通常根据以往经验估算得出 （3）供配电、发电系统设备维修费 （4）消防系统维修费 （5）公共建筑道路维修费 将上述（1）-（5）项费用加总，除以所管物业总面积，即为每平方米公共设施维护费用。 3、电梯费用 电梯费用=
物业管理费测算确认版
范文范例学习指导 XX城市花园物业管理费测算 xx城市花园位于佛山市南海区大XXXX南路16号，临近广佛新干线、广佛X、XXXX 步行街等，属于大沥新城市发展的中心城区项目。 项目由集休闲、娱乐于一体的商业广场及9栋小高层建筑组成，其中商业230户、住宅447户。项目配套有观光手扶电梯，采取商业步行街全开放的物业管理方式，其中商业广场主出入口2个、次出入口4个，住宅出入口9个，地下车库出入口2个。住宅实行24小时门禁、时时保洁、24小时水电急修等管理服务，商业广场、住宅设置监控、楼宇对讲、车辆出入管理系统、背景音乐等配套设施，独立设置物业服务中心、居委会、业主委员会用房。 一、项目经济指标： 总占地面积：19735.5M2 总建筑面积：90832.23M2 ，总户数：677户，住宅：447户，商铺：230户。 物业管理用房面积：180.56M2 其中物业收费面积：74013.58 M2 1、住宅建筑面积：44811.61 M2 2、商业面积：9771.97M2 3、地下车位面积：19430M2 物业服务费测算标准：住宅、商铺、车位每平方米3.7元。 若按住宅、车位每平方米2.25元,商铺均平方米13.2元，计算公式： 1、公式A：住宅、车位面积（64241.61M2）X2.25元=144543.62元 2、公式B：住宅、车位、商业面积（74013.58M2）X3.7元=273850.24元 3、公式B-公式A/商业面积（9771.97M2）=13.2元
范文范例学习指导二、人员编制 人员架构图 （编制总共46人） word整理版
三、人员配备、薪酬、福利
物业费管理费测算指引书
物业服务费测算工作指引 为规范拟接管项目物业服务费的测算，保证服务费收费标准合理，保障物业经营的正常开展，确保公司的可持续发展,特制定本工作指引。 第一章测算前准备工作 1.1与地产公司总工室、工程部、营销部等相关部门联系，获取项目总规图、相关设计图 纸，了解项目物业类型、基本建设指标、共用设施设备明细、机电设备明细等项目基本情况，填写《项目基本情况统计表》（参照附件1）。 1.2 收集当地物业服务相关法律法规，查询当地相关专业服务机构的收费标准，了解当地 物业相关政策规定及专业服务市场行情，填写《当地市场行情调研表》(参照附件2)。 1.3 通过网络、电话、现场调研等渠道，了解项目周边楼盘房价、管理水平及服务费标 准，填写《项目周边楼盘收费调研情况一览表》（参照附件3）。 1.4根据项目特点和集团对项目的定位，编写《项目物业管理方案》，明确装备配置计 划、绘制秩序维护员布岗平面图、确定项目定编人数（不考虑停车管理、泳池经营所需相关人员）。对于多业态综合项目还需在布岗平面图上明确各业态虚拟专用区域，统计物业构成及业务分摊相关数据。 第二章测算原则 2.1 物业服务费测算根据《物业管理方案》确定的物业管理服务标准，采用列举法测算。 2.2物业服务费测算时，不计停车管理、泳池经营所发生的人工成本及相关费用。 2.3为简化计算，项目开办之初所采购的固定资产和低值易耗品（参照《项目物业管理方 案》中的《装备配置计划》）在费用测算时纳入固定资产折旧一并计算。 2.4对于多业态综合性项目，各项服务成本按共同分摊和各业态独立承担分别测算，分业 态合计，测算出各业态各自的管理成本。如： 多层住宅成本=多层住宅独立成本+共同分摊成本×多层住宅收费面积/总收费面积 高层住宅成本=高层住宅独立成本+共同分摊成本×高层住宅收费面积/总收费面积 2.5临街商铺在2层以上且面积超过5000㎡的，应作为独立业态单独测算，各项目配套