中国房地产指数系统百城价格指数2012年总结与2013年展望

中国房地产指数系统百城价格指数2012年总结与2013年展望2013年1月6日

目录

摘要 (1)

第一部分：2012年中国房地产市场总结 (2)

1.价格：百城价格指数止跌后连续7个月环比上涨，十大城市涨幅略高 (2)

2.需求：全年成交量为近三年同期最高，12月达2010年调控以来高点 (7)

3. 供应：新增供应低于过去两年，“金九”为全年推盘高峰 (11)

4. 供求对比：新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短 (11)

第二部分：2013年中国房地产市场展望 (13)

1. 宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向 (13)

2. 市场展望：整体市场好于2012年，全年增速前高后低 (15)

3. 关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧 (20)

研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统

主要研究成员：

中国指数研究院总院：莫天全黄瑜葛海峰何田潘雪佳吴珊师洋张静李映雪许梁于跃李威张红莉刘

丽杰许琳贾静李晶荣晨张婷金鑫王亦君陈茜高静王亮周宣蒋云峰苑承建白彦军张英赵丽一

中国指数研究院各地分院：汪勇张志杰罗勇成张化学林建晖刘宣薛玲李力杜丙国周瑞蓉钟文辉张

伟高院生张晓伟陈佳黄雪胡佳娜钱慧群朱柏润薛建行王玲陈宏军

摘要

1. 2012年中国房地产市场总结

价格方面，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续7个月上涨，十大城市同比于11月首次上涨，百城同比也于12月首次上涨。重点城市成交方面，2012年住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达29%，12月成交创2010年调控以来单月新高。各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长41%，增幅在各类城市中最高，但与2009年相比仍低近40%；三线城市回升最晚、增幅最小，但绝对水平已接近2009年高点。重点城市供应方面，批准上市量同比下降3.4%，9月为全年推盘高峰；新增供应总体低于同期需求，扭转上年销供比低于1的局面，库存持续高位盘整但出清周期持续缩短，部分城市供不应求。

2. 2013年中国房地产市场展望

(1)宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向

宏观经济方面，“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好。货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。

(2) 市场趋势：整体市场好于2012年，全年增速前高后低

在经济环境基本面向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年。成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%，房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显。价格方面，货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。

(3) 关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧

不同城市和不同企业分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头企业继续跑赢大市，小企业被收购、兼并可能性加大，行业集中度进一步提高。在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品。

第一部分：2012年中国房地产市场总结

1.价格：百城价格指数止跌后连续7个月环比上涨，十大城市涨幅略高

1)百城价格指数连续7个月环比上涨，12月同比止跌微幅上涨

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示

1，自2010年6月首次发布百城

价格指数以来，百城住宅价格整体呈涨-跌-涨趋势。2010年9月开始百城住宅价格连续12个月环比上涨但涨幅逐渐缩小，至2011年8月百城住宅均价为9831元/平方米，较2010年8月累计上涨9.97%，达到百城价格指数公布以来的历史高点；2011年9月开始连续9个月下跌至2012年5月的9523元/平方米，累计跌幅为3.13%；2012年6月止跌后连续7个月上涨，涨幅较为稳定，没有明显提高，12月价格为9715元/平方米，超过年初水平0.2%，较去年同期微幅上涨0.03%，结束之前连续8个月的同比下跌，但仍低于2011年8月的历史高点1.18%。

2)十大城市住宅价格变化趋势与百城整体一致，涨幅略高，目前已接近历史高点

十大城市住宅价格变化趋势与百城整体一致，目前价格已恢复接近阶段性高点。自2010年6月发布以来，十大城市住宅价格连续两个月下跌至当年8月的14875元/平方米；9月开始连续11个月环比上涨但涨幅逐渐缩小，至去年7月均价为16274元/平方米，较2010年8月的最低水平累计上涨9.41%；2011年8月开始连续10个月环比下跌，整体跌幅略大于百城平均水平，至2012年5月价格为15684元/平方米，较2011年7月的历史高点累计下跌3.63%，但仍高于2010年8月的最低水平；2012年6月以来连续上涨至12月的16157元/平方米，较历史高点（2011年6月）跌幅在1%以内。

3)各类城市对比：一二线城市对市场反应更敏感，三线城市变化最较小

整体来看，各线城市住宅价格环比变化走势整体一致，各线城市价格自2010年9月开始连续12个月均环比上涨但涨幅逐渐缩小，其中一线城市环比涨幅由1.74%缩小至0.06%，下降幅度最大，价格绝对水平由20775元/平方米上涨至22347元/平方米；二线城市由1.21%缩小至0.33%，价格由8709元/平方米上涨至9501元/平方米；三线城市由1.33%缩小至0.45%，变化幅度最小。2011年下半年至2012年上半年各线城市价格整体均呈下跌趋势，一线城市2011年9月开始下跌，早于二三线城市10月开始下跌；三线城市跌幅最小，平均为0.21%，而一二线城市平均跌幅在0.3%左右。2012年6月以后，各线城市价格再次上涨，

一线城市环比平均涨幅超过0.5%，明显高于二三线城市（低于0.2%）。

重点城市中，北京住宅价格除2011年下半年少数几个月微幅下跌外，大部分时间均环比上涨，2012年6月以来，连续7个月环比上涨至12月的24518元/平方米，超过去年9月阶段性高点2.73%，截至目前为最高水平；深圳、广州与北京相似，12月价格均已超过2010年8月以来的阶段性高点；而上海近期涨幅较小，均在1%以内，12月均价为27034元/平方米，仍未超过2011年7月27674元/平方米的高点。

4)热点项目：上半年降价项目逐渐提价，低价入市项目高价加推

年初降价项目止跌为涨，部分项目价格已接近历史高点。2011年末或2012年初，较多项目采取以价换量的策略，典型项目下跌幅度最高达20%以上，带来了较好的销售业绩。随着市场逐渐回暖，这些项目价格明显上调，累计涨幅最高超过25%，超过前期累计跌幅。上海恒盛鼎城圣都汇2011年10月成交价约为24500元/平方米，此后持续跌至2012年2月的19900元/平方米左右，累计跌幅达19%；3月起价格整体呈上涨趋势，9-11月涨幅明显，截至11月成交均价达25100元/平方米，价格已突破之前高点，累计涨幅为26%，超过之前跌幅7个百分点。广州的南沙珠江湾2012年1月成交均价约为10100元/平方米，6月价格跌至8100元/平方米，累计跌幅达20%，当月成交93套，为前5个月成交套数之和；10月价格涨至9200元/平方米，较6月累计上涨14%，当月成交145套，仍好于6月水平。

低价入市项目赢得市场后提高价格加推新品，仍获得市场热销。高价加推是开发企业在低价入市项目赢得市场后采取的普遍策略，2011年底或2012年初，部分开发企业为打开市场，推出价格较低的纯新楼盘进入市场，价格优势使得这些项目取得较好的业绩，企业趁机提高价格加推新品，热销形势仍然继续。截至2012年底，典型项目价格较开盘时平均累计涨幅约16%。深圳的万金域缇香于2011年10月开盘，成交均价10100元/平方米左右，当月成交225套，获得当月成交套数排行榜榜首的佳绩；此后加推新房源不断提高价格，如2012年5月加推，成交均价约为11200元/平方米，当月成交227套，位居当月套数排行榜第4名，9、10、11月三次加推价格均高于前期，销售套数始终在排行榜前10名，目前成交均价为12200元/平方米，较首次开盘上涨21%。北京的涧桥山2011年11月开盘时成交价仅10300元/平方米，此后价格明显上调，2012年11月再次开盘，成交均价达11600元/平方米，累计上涨13%。

中高端项目凭借地域优势，市场销量较好，价格明显上涨。北京的太阳公元位于朝阳区北三环，最早于2009年开盘销售，价格从最初的18000元/平方米持续大幅上涨，2011年11月开盘月均价达54300元/平方米，提高2倍；2012年以来仍保持涨价趋势，截至11月成交均价高达61500元/平方米，较2011年同期上涨13%，位居当月成交价格排行榜第9名，销售额1.79亿元，进入成交金额排行榜前30名。深圳的嘉葆润金座2011年12月开盘，当月成交均价38300元/平方米，是全市平均水平的2倍以上，截至2012年底成交均价上涨至41000元/平方米左右，较开盘当月累计涨幅为6%。此外，上海的古北御庭、天津的和平时光等中高端项目价格均保持上涨走势，且成交情况较好。

总体来看，2012年热销的标杆楼盘3中，从销售规模来看中小户型、价格适中、低总价为主的刚需产品最为突出，且供应规模突出的二三线城市尤为重要，而金额最高的项目则主要是偏大户型、单价和总价都偏高的精品高端住宅，多位于更成熟的一二线城市。具体来讲，销售面积高的项目套均面积约120平米，单价低于9000元/平米，套价不超过100万元，属于主打中小户型的主流刚需产品，如中海国际社区和寰宇天下（沈阳）、碧桂园银河城和凤凰城等；销售金额高的项目套均面积185平米，单价普遍高于3万元/平米，套价超过500万元，主要面向二次甚至多次改善性需求和高端享受型的客户群体，如中海紫御豪庭、绿地海珀旭晖、融创西山壹号院等，其户型面积往往超过200平米，总价超过1000万元。

2.需求：全年成交量为近三年同期最高，12月达2010年调控以来高点

1)整体情况：主要城市成交量持续回升，总体已高于过去两年

主要城市成交量持续回升，为近三年同期最高，12月单月成交量创2010年调控以来高点。2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，2012年，全国50个代表城市月均共成交住宅2332万平方米，比2011年和2010年同期分别高出29%和9.8%，处于近三年同期最高水平。具体来看，代表城市成交量在传统淡季1-2月持续低迷后3月起逐渐回升，并于7月达到2012年小高峰，成交2810万平方米，接近2010年末的高点（仅低4.1%），8-9月受房价上涨观望情绪再次转浓影响，成交量小幅回落，但10月起持续回升，12月成交3017万平方米，比2010年12月的历史高点高出3%，创2010年调控以来单月新高。

2)不同城市：各类城市成交量均为近五年来第二高位，一线城市同比增幅最为突出，但较2009年仍有较大距离；三线城市回升最晚、力度最小，但已接近2009年高点距离；三线城市回升最晚、力度最小，但已接近2009年高点。2012年，各类城市成交量均有所增长，其中一线城市回升力度最为显著，月均成交66万平方米，同比增长40.9%；二三线城市月均分别成交70万平方米和32万平方米，同比分别增长31.3%和21.8%。一线城市同比增长幅度最为显著，与过去两年受调控影响大密切相关，如2010年，一线城市成交量同比下降43.2%，而二线和三线城市降幅分别为18.4%和10.8%；2011年，一线城市同比降幅收窄至23.5%，但仍高于二线城市的18.3%和三线城市的9.9%。与历年水平相比，各类城市月均成交量均为近五年来仅低于2009年的次高水平，其中一线城市与2009年同期相比降幅近40%，二线城市下降12.5%，而三线城市基本与2009年水平持平，仅下降2.1%。

一线城市走势更为敏感、波动较大，回暖时间领先于二三线城市。一线城市由于对政策和市场较为敏感，月均成交量在6月率先达到近两年来高点，之后持续下行，10月起持续回升，12月成交93万平方米，再创2011年以来新高。二三线城市回暖时间滞后于一线城市，在7-8月达到2012年小高峰，之后持续高位运行，在12月达到近年高点。分别成交87万平方米和42万平方米。

绝大多数区域成交量为近五年来次高水平，长三角地区同比增长最为显著，但相比2009年差距最大。前两年受调控影响程度最大的长三角地区2012年成交量回升显著（2010年和2011年，当地成交量分别同比下降40.1%和21.1%，降幅在各区域中最高），同比增长59.9%，增幅明显高于其他区域；珠三角、环渤海和中西部同比增长30%左右；东北地区小幅增长3.9%，2010年和2011年降幅分别为13%和2%，表现最为平稳，其2012年成交量与2009年相比近下降12%，差距最小。与历年水平相比，长三角、珠三角、环渤海和东北的成交量均为2008年以来次高水平，但与历史高位2009年相比，三大区域降幅均在20%左右，其中长三角地区下降24.5%，在各区域中最高，珠三角、环渤海降幅接近20%，而中西部和东北地区降幅均在为12%左右，降幅低于三大区域，表明这两个地区的市场波动幅度小于三大区域。

3) 不同阶段：一线城市回暖最快且同比增速持续扩大，二线城市增速相对平稳，三线城市起步最晚但下半年增速明显上升

从不同季度来看，各类城市成交量均在2011年四季度和2012年一季度出现明显下降，2012年二季度以后同比上升且增幅扩大。其中，一线城市由于2010年以来受调控影响严重，基数较低，下半年同比增速持续扩大且在各类城市最高，四季度同比增长近1倍；二线城市同比增幅在二三季度较为平稳，均在45%-50%之间，四季度扩大至66%；三线城市同比增速从二季度的13%扩大到三季度的70%，提升幅度明显，四季度再度小幅提升至74%。

3.供应：新增供应低于过去两年，“金九”为全年推盘高峰

2012年，全国20个代表城市月均新批上市1226万平方米，同比下降3.4%，与2010年月均水平基本持平。其中9月达到全年推盘高峰，单月新批上市面积突破2千万平方米，“金九”之后新增供应量骤减，但11-12月推盘量逐步回升，新增供应量连续两个月环比增长，

处于2012年较高水平。

4.供求对比：新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短

1)销供比：多个城市新增供应低于同期需求，扭转上年销供比普遍低于1的局面多数代表城市销供比大于1，市场呈供不应求态势，与2011年形势正好反转。2012年以来，10个代表城市成交量同比大幅增长50%，而供应量与2011年基本持平，全年销供比达到1.1，扭转了2011年供过于求的态势。10个代表城市销供比均较2011年有所提高，其中6个城市销供比大于1，2012年成交回升显著的苏州和北京销供比分别达1.87和1.37，在各城市中最高，惠州、南昌、上海和杭州的销供比在1.0-1.2之间，深圳销供比为0.63，在代表城市中最低，表明其供应量相比成交量更为突出，短期供应压力继续上升。

2)库存及去化：库存高位盘整，出清周期较年初大幅下降

库存高位盘整，但出清周期大幅下降。2010-2011年，伴随着调控的不断升级，代表城市的库存量持续上行。2012年开始，代表城市库存高位盘整，一改前两年持续上扬的态势。9月，由于供应大幅增长而成交小幅下滑，库存达到2010年来最高水平，接近7千万平方米，截至12月底，10个代表城市可售面积为6929万平方米，与年初相比微增4.6%，仍处于2010年来的较高水平。但从出清周期来看，由于2012年成交回升显著，代表城市的出清周期持续下行，去库存压力大大减小，截至12月底出清周期降至9.2个月，比年初缩短7.7个月，为2011年二季度以来最低水平。

第二部分：2013年中国房地产市场展望

1.宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向

1)宏观经济：“稳增长”政策效果已显，政府换届效应释放，经济企稳向好

与上次经济下行（2007-2009年）的保增长政策不同，本次经济下行历史长但幅度较小，中央政府的政策强调稳增长。2012年二季度，我国GDP增速三年来首次跌破8%，三季度继续下滑至7.7%，较二季度仅下滑0.1个百分点，下行趋势明显放缓。物价方面，CPI增速在10月降至近两年来最低点1.7%，11月重返至2.0%，PMI、投资等指标也表明宏观经济基本面在三季度之后逐步好转。“十二五规划”和“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，历史数据也表明换届之后政府投资冲动明显。根据12月16日闭幕的中央经济工作会议，2013年经济工作总基调仍是“稳中求进”，货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。

2)货币环境：稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长

货币政策稳健取向不变，新增货币供应量和贷款相比2012年有所增长，新增房地产贷款继续上升，对房地产业的利好仍将持续。2012年货币环境持续向好，在三次降准和两次降息后，货币供应量（M2）和人民币贷款余额的增速分别由年初12.4%和15.0%的较低水平，提升到11月的14.1%和15.9%，虽然仍为2007年以来的较低水平，但已走出资金最为紧张窘迫的低谷。中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。在经济增速趋稳的背景下，2013年的货币环境将保持稳健且适度向好的取向，预计新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。

3)房地产调控：继续坚持从紧取向，房价走向仍将是新一届政府关注点

调控政策仍坚持从紧取向，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。2012年房地产市场稳步回升，全国商品房累计销售面积在11月由下降转为增长，百城价格指数自6月开始连续6个月环比上涨，同比跌幅持续缩小，预计接下来几个月将逐渐转为同比上涨，而十大城市二手房价格从9月开始即同比上涨，且涨幅有所扩大。展望2013年，

房价仍将是政府关注的焦点，关系着下一届政府的举措。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，新一届政府应当清楚，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。李克强曾多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用。此外，住建部姜伟新部长在十八大期间也明确表示，房地产市场调控政策现在还没想放松。预计2013年调控政策仍保持从紧，但若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性，如进一步收紧信贷政策。如果房价继续上涨，在经济增速回归到政府预期、房地产投资开工稳健、经济下行风险不大之后，政策加码的风险可能上升，这一时间点可能会在下半年。

东部和中部二线城市跑量为主，中小户型、价格适中、低总价为主的刚需产品更加热销。从2012年20家品牌房企销售面积最高的项目来看，热销项目单价低于9000元/平方米，套均面积115平米，套价不超过100万元，单价基本与当地平均水平相当，套均面积和套价普遍是当地水平的1.1倍，属于主打中小户型的主流刚需产品，这些项目普遍位于济南、沈阳、苏州、长沙、中山等二三线城市，如中海国际社区和寰宇天下、碧桂园银河城和凤凰城等，项目规模大，通过快速推盘取得较好的销售业绩。与销量前500的项目总体比较来看，前10项目的销售套数普遍超过2000套，平均每个项目成交26万平方米、销售金额22亿元，产品的价格偏低、户型偏小，单价只有总体水平的70%，套总价是总体水平的一半，套面积比总体低10%以上，即小15平方米左右。

策略建议：踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品

踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品是企业长远发展的要诀。从城市布局看，企业应合理评估各类城市风险与机遇，优化城市布局，2012年东部地区一二线城市回暖较早且力度更大，2013年这一趋势可能继续延续，而部分三四线城市供应和当地经济、人口不匹配，或将面临供应过剩风险。从产品方面来看，要跑量快速周转做大规模，中小户型、低单价、低总价是产品策略必然选择；想要迅速提升销售金额、创造高收益，区域或产品特征稀缺、性价比高的中大户型高端产品必不可少。此外，在当前住宅市场受到严密监管环境下，拓展业务，发展多物业形态，如旅游地产、商业地产、养老地产等也是企业分散风险、做强做大的重要途径，但与传统住宅产品完全不同的是，这些产品存在周期长、前期资金投入大、产品开发能力要求高等，一窝蜂盲目投入可能导致供过于求或去库存乏力的局面。结语

2012年，在房地产调控政策维持从紧态势以及货币政策微调以稳定经济增长的大背景下，房地产市场企稳回升的态势十分明显，重点城市新建住宅市场成交量达到近三年同期最高水平，其中12月单月创2010年调控以来最高水平，各类城市成交量均为2008年来第二高位，一线城市和长三角回暖快且力度大，但新增供应总体略低于过去两年，百城价格指数自2011年9月连续9个月下跌后于6月止跌并连续7个月上涨，同比跌幅不断收窄且于12月转为微幅上涨0.3%。土地市场全年供求不及2011年，但在北京、上海等热点城市带动下，楼面均价及溢价率均有所回升。企业销售业绩明显好于往年，部分龙头企业提前完成全年销售目标，资金状况改善明显，经营更趋稳健。

展望2013年，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，预计在货币政策稳

健以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，货币政策保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，房地产调控政策将继续坚持从紧取向，抑制投资投机的政策取向不会动摇。需求方面，新增贷款和M2稳中有升推动全年商品房销售面积继续增长，预计全年同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出平。价格方面，货币经济环境稳定和供求关系转变共同促使房价总体向上但全行业去化压力仍较为严峻，全国整

体上行空间有限。城市分化，少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨空间大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳，经济和人口决定其未来发展空间；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市严重的供应过剩风险值得关注。企业分化，龙头企业继续跑赢大市，集中度进一步提高。

面对整体向好局面，企业应当合理评估各类城市风险与机遇，根据自身定位和战略规划，优化城市布局，例如东部一二线城市贡献更大且风险更小，但门槛较高，二线城市土地相对充裕且成本较低，三四线城市土地成本最低，但回报率或增值空间也有限。对于跑量快速周转的企业，中小户型、低单价、低总价是产品策略必然选择；想要迅速提升业绩、创造高收益率，区域或产品特征稀缺、性价比高的中大户型高端产品是企业必不可少的选择。总之，踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品是企业长远发展的要诀。

近五年中国房地产发展变化(DOC)

近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

南京房地产价格指数预测分析.doc

目录 中文摘要 (1) 英文摘要 (1) 1引言 (2) 2南京房地产价格指数的预测与相关分析 (2) 2.1南京的房屋销售价格指数预测 (3) 2.2南京与全国房屋销售价格指数的相关性分析 (7) 2.3南京居民家庭可支配收入与南京房屋销售价格指数的相关性分析 (9) 2.4土地交易价格指数和房屋销售价格指数的相关性分析 (11) 2.5房屋租凭价格指数和房屋销售价格指数的相关性分析 (12) 3 从房地产市场供求关系来推测房价走势 (15) 4 调控政策及建议 (16) 参考文献 (18) 附录 (19) 致谢 (21)

南京房地产价格指数预测分析 摘要:近几年来,随着房地产价格持续上涨，整个社会对于房地产市场的发展都非常关注,尤其是关注房地产市场的价格。众所周知,改革开放之后,中国的房地产市场无论制度还是规模都发生了巨大的变化,南京房地产市场的价格水平也一路走高。然而,现在房地产的价格有没有完全反映市场的真实供求。本文主要以南京市为例,通过近年来该市的各类房地产价格指数统计数据作预测分析，并结合南京居民家庭可支配收入情况和南京房屋销售价格指数做相关分析以及地价对房价的相关性影响,对近几年南京房地产市场的发展做一分析,由此提出一些相关调控政策建议，并研究了南京今后的房地产走势。 关键词:房屋销售价格指数，人均可支配收入，房屋租凭价格指数 Abstract：Recently, the whole society pays more attention to the development of the real estate market, especially to the price of premises, as the price of the real estate price rises continuously, .As we all know, since the opening and reform, great changes has been taken place in both system and scale of the real estate market, with the rising of the market price of Nanjing. However, many people thought that the price didn’t reflect the real supply and demand of the market. This paper mainly uses Nanjing as an example, to predict and analysis the various statistics of real estate price index in recent years, and do the correlation analysis by combining the condition of Nanjing households’ disposable income with the housing sales price index of Nanjing, and analyze the correlation impacts between land prices and housing prices. Then this paper will analyze the development of the real estate market in recent years. From the data, some control policy advice will be given, and this paper has researched the future trend of the Nanjing real estate.

对商品零售价格指数相关性研究分析

对商品零售价格指数相关性分析

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对商品零售价格指数相关性分析 摘要 本文选取了若干因素，应用SPSS软件，对商品零售价格指数进行了相关性分析并建立了回归线性模型。 一、研究意义 商品零售价格指数作为反映商品零售价格变动趋势的一种经济指数。它的调整升降直接影响居民生活费用的变动，直接关系国家财政的收支，直接影响居民购买力和市场商品供需格局，还影响着消费和积累的比例。因此，从影响其变动的诸多因素中拨云见日，勾选出相对的主要因素，对于编制财政计划、价格计划，制定物价政策、工资政策有着十分重大的意义。 二、因素选择及数据说明 从经济学相关原理及中国经济现状出发，我们认为影响当今中国市场商品零售价格指数的因素可能有如下几个：居民消费价格指数、城市居民消费价格指数、农村居民消费价格指数、工业品出厂价格指数、工业生产者购进价格指数、固定资产投资价格指数。 1、商品零售价格指数（上年=100,按现价计算，下同），商品零售价格的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。进而影响居民消费价格指数。 2、居民消费价格指数，是反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数，是对城市居民消费价格指数和农村居民消费价格指数进行综合汇总计算的结果。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对城乡居民实际生活费支出的影响程度。 3、城市居民消费价格指数，是反映城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。城市居民消费价格指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据，是用来反映通货膨胀（紧缩）程度的指标。 4、农村居民消费价格指数是反映农村居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。农村居民消费价格指数可以观察农村消费品的零售价格和服务项目价格变动对农村居民生活消费支出的影响，直接反映农民生活水平的实际变化情况，为分析和研究农村居民生活问题提供依据。 5、工业品出厂价格指数，除了食品和服务,大部分属于工业制成品；同时, 工业品中的生产资料又是消费品的投入品,是成本的重要构成因素,这是成本推 动型物价上涨的主要原因。所以在一定程度上会影响居民价格消费指数。 6、工业生产者购进价格指数，指工业企业组织生产时作为中间投入的原材料、燃料、动力购进价格的指数(含增值税、运费、关税等)。其反映工业生产者购进价格变动趋势和变动程度的相对数。

价格指数的计算方法

（四）价格指数计算方法 1．价格指数的概念 居民消费价格指数是度量消费商品及服务项目的价格水平随时间而变动的相对数，反映居民家庭购买的消费品及服务价格水平的变动情况。它是宏观经济分析和调控、价格总水平监测以及国民经济核算的重要指标。其变动率在一定程度上反映了通货膨胀(或紧缩)的程度。根据建立大都市统计指标体系的要求，北京市增加了高、中、低收入层居民消费价格指数分组指标。 商品零售价格指数是反映工业、商业、餐饮业和其他零售企业向居民、机关团体出售生活消费品和办公用品价格水平变动情况的相对数，以此反映市场商品零售价格的变动趋势和变动程度。其目的在于掌握商品价格的变动趋势，为国家宏观调控和国民经济核算提供参考依据。 居民基本生活费用价格指数是反映城镇居民家庭维持基本生活水准所需消费项目的价格变动趋势和变动程度的相对数。它从家庭支出角度出发，反映了生活必需消费项目价格变动对特定消费阶层居民生活的影响程度，为制定最低工资标准及最低社会保障线提供重要依据。 2．价格指数的编制单位 市局、总队负责编制全市居民消费价格指数、商品零售价格指数、居民基本生活费用价格指数，并对区县价格调查实行统一的组织管理。 3. 权数资料来源与计算 计算居民消费价格指数所用的权数，根据城市居民家庭住户调查资料整理得出，必要时辅以典型调查数据或专家评估补充和完善。 计算商品零售价格指数所用的大类权数，根据商业统计资料整理得出，小类及基本分类的权数参考居民消费价格指数中的相关权数进行调整，并辅之以典型调查资料。 计算居民基本生活费用价格指数所用的权数，根据城市居民家庭支出调查资料中20%的低收入户居民的消费结构来确定，必要时辅以典型调查数据或专家评估补充和完善。 4．价格指数的计算方法 (1)代表规格品平均价格的计算 代表规格品的月度平均价采用简单算术平均方法计算，首先计算规格品在一个调查点的平均价格，再根据各个调查点的价格算出月度平均价。 ∑∑∑=====m j m j n k ijk i Pij m P n m P 1 111)1(1 其中： P ijk 为第i 个规格品在第j 个价格调查点的第k 次调查的价格； P ij 为第i 个规格品第j 个调查点的月度平均价格； m 为调查点的个数，n 为调查次数。 (2)基本分类指数的计算

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

CPI指数的分析及预测

保证书 我们仔细阅读了中国大学生数学建模竞赛的竞赛规则, 我们完全明白在竞赛开始后不能以任何方式与队外的任何人（包括指导教师）讨论竞赛题的求解问题, 抄袭别人的成果也是违反竞赛规则的, 如被发现将会受到严肃处置。我们也知道如果引用别人的成果或其他公开的资料(包括网上查到的资料) 必须按照规定的参考文献的表述方式在正文和参考文献中明确列出。 为了确保竞赛的公正、公平性, 我们保证严格遵守竞赛规则。 参赛报名号： 参赛队员： 指导老师：

参赛评阅编号：全国统一编号：

CPI指数的分析及预测 摘要 在我国经济社会生活中，价格问题历来是各级政府关注的宏观经济问题和社会各界高度关注的重大民生问题。为观察了解全国各地价格变动的基本情况，分析研究价格变动对经济社会和居民生活的影响，满足各级政府制定政策和计划、进行宏观调控的需要，以及为国民经济核算提供科学依据，对CPI波动情况的密切关注和缜密分析是十分必要的。 在问题一里，分析可知这是要求对单一因素（如住房价格、石油价格、食品价格、银行存贷款利率等）和系统（CPI）之间关系进行研究分析的问题。我们从相关因素中选取一个侧面即食品价格指数，统计十年内两者数据，采用线性拟合的数学方法，按照最小二乘拟合准则借助于MATLAB数学软件求出了两者之间的线性关系式。结论说明全年总消费者价格指数同比增长百分比和食品方面的居民消费价格同比增长百分比成一次线性关系，即随着食品方面的居民消费价格同比百分比的增减，全年总消费者物价指数同比百分比也会随着有相似幅度的增减趋势。 对于问题二，CPI的走势显然跟各个影响因素的变化有密切关系。因此在这里我们同样选取了与之关系较为密切的六项主要因素，建立多元二项式回归模型利用解决第一问时搜取的数据计算多元相关系数的平方（即2R）、概率p 和F，对CPI进行近期的预测。当越接近于1，p越接近于0时，就说明线性回归所得的回归模型的显著性很好，能够较好的反应六大因素与CPI的关系。预测出各因素的量，就能大致预测出该月的CPI。所以，我们选取2R最接近于1和p最接近于0的一组数据得到方程（Ⅱ）。我们又用灰色预测模型对其中的一些因素进行了预测，其他的因素则根据社会的发展趋势进行了大致的预测，最终预测出七月份的CPI与实际值最大值相符。 关键词：线性拟合食品价格指数消费者价格指数多元二项式回归模型

(五)固定资产投资价格指数的计算方法

（五）固定资产投资价格指数的计算方法 价格总指数的公式为： i i i W W I I ∑∑= 式中：I 为投资价格总指数 ∑为连加符号(下同) I i 为分类价格指数 W i 为权数。即上述三部分投资的前三年投资完成额的平均比重。∑W i =1000。 现将三部分价格指数及具体计算方法分述如下： 1.建筑安装工程投资价格指数的计算方法： 在建筑安装度程构成中，材料费、人工费和机械使用费的比重约占到90%以上，其他各项费用所占比重较小，可以忽略不计，所以可分别计算材料费、人工费、机械使用费的价格指数，然后再加权计算建筑安装工程投资价格指数。 ①计算材料费价格指数 a.某种材料规格品的价格指数 某种材料规格品的价格指数，是以各样本工程的规格品价格指数，加权调和平均求得，公式如下： i i i W K W K 1∑∑ = K i 为i 样本工程该种材料规格品的价格指数，W i 为权数即该规格品的购进额。 b.计算某种材料的价格指数 计算某种材料的价格指数是以该种材料下属所有规格品价格指数算术平均求得。公式如下： n K K K I in i i i +++= 21 I i 为i 种材料价格指数。i=1，2，…，n 。 c.计算材料费价格总指数 材料费价格指数用各种材料的购进额(各样本工程每种材料购进额之和)加权调和平均求得。公式如下： ∑∑=i i i W I W I 1 I i 为i 种材料价格指数，W i 为i 种材料各样本工程购进金额之和。 建筑安装工程所耗用材料种类很多，不能一一计算，可以选择价值量大的主要材料，如钢材、木材、水泥、地方建筑材料、其他材料(如化工材料、电料、构件、暖气片、玻璃、油漆等)进行计算。所选材料的价值之和不应低于全部材料费的70％。 报告期材料单价和基期材料单价应包括材料的运杂费和供销部门的手续费。 ②计算人工费价格指数

知名地产行业数据库系统介绍(中指、CRIC、克而瑞等)

数据信息中心依托遍布全国的分析师实地调查和搜房网平台长期跟踪监测，建立了中国历时最长、信息最全的房地产专业数据库，数据涵盖土地、项目、企业、交易、开发、指数、政策、规划等多个层面，收录了近20年来全国、各省及40个大中城市的房地产开发经营数据、近10年来50余个城市的房地产交易数据，以及8万个住宅、7万余宗土地、近1万栋写字楼的600多个指标共5000余万条信息。 土地版 ·实时监测全国125个城市的最新推出地块信息，自2000年来已收录7万余宗土地，并实现了地块-项 目-企业三级信息的互通互查 ·收录全国各省市最新供地计划及土地预公告信息；可快速统计城市及区域土地市场交易情况，多角度 跟踪市场走势；自动生成高级图表，直观反映最新市场特征，并支持随时下载 城市版 ·以城市为单位，收录52个城市的土地招拍挂、交易数据、开发经营、宏观经济、房价指数、政策法规、 城市规划，及地块、项目、企业详情等 ·配备统计分析、复合检索、地图定位、比较中心、排行榜等强大的系统功能，为城市进入、项目选择、

市场分析、项目交易监测等提供决策依据 企业版 ·全面收录中国近300家主流房地产开发企业，跟踪各企业在全国的最新储备土地、项目销售情况，立体监测项目进展，辅助用户了解企业城市布局变化、主要业绩来源及投融资模式 ·整理收录了企业历年的详细财务报表，让用户对企业资产及负债情况、收入及利润、现金流量变化一目了然；同时收录企业报告、企业公告内容及最新投融资动态 宏观版 ·收录了近50个重点城市及细分市场的周、月度房地产交易数据，全国、各省及40个大中城市的月、年度开发经营数据，及中国房地产指数系统、国房景气指数等权威房地产指数 ·收录2000年来全国各城市宏观经济数据，涵盖生产总值、三产结构、固定资产投资、人口状况和人民生活、物价指数等主要经济指标；提供全国及地方性政策法规、城市规划原文 ·设计了最强大的数据提取功能、最实用的自定义模板，同时能够快速生成图表、轻松下载EXCEl表格，充分满足专业用户庞大的数据处理需求，大量节约办公时间成本 中国最大的房地产数据库--CRIC标准版 https://www.wendangku.net/doc/354636704.html,新浪地产2010-4-16 16:27:27 提要：CRIC标准版是由中国房产信息集团下属克而瑞(中国)自主研发的、以GIS地理信息系统技术、Intelligent Search智能搜索、OLAP海量数据挖掘技术构建的房地产信息数据库，是中国最大的房地产信息数据库。 中国最大的房地产数据库 CRIC标准版是由中国房产信息集团下属克而瑞(中国)自主研发的、以GIS地理信息系统技术、Intelligent Search智能搜索、OLAP海量数据挖掘技术构建的房地产信息数据库，是中国最大的房地产信息数据库。 覆盖全国的资讯监控网络

中国房地产指数系统百城价格指数2012年总结与2013年展望

中国房地产指数系统百城价格指数2012年总结与2013年展望2013年1月6日 目录 摘要 (1) 第一部分：2012年中国房地产市场总结 (2) 1.价格：百城价格指数止跌后连续7个月环比上涨，十大城市涨幅略高 (2) 2.需求：全年成交量为近三年同期最高，12月达2010年调控以来高点 (7) 3. 供应：新增供应低于过去两年，“金九”为全年推盘高峰 (11) 4. 供求对比：新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短 (11) 第二部分：2013年中国房地产市场展望 (13) 1. 宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向 (13) 2. 市场展望：整体市场好于2012年，全年增速前高后低 (15) 3. 关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧 (20) 研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统 主要研究成员： 中国指数研究院总院：莫天全黄瑜葛海峰何田潘雪佳吴珊师洋张静李映雪许梁于跃李威张红莉刘 丽杰许琳贾静李晶荣晨张婷金鑫王亦君陈茜高静王亮周宣蒋云峰苑承建白彦军张英赵丽一 中国指数研究院各地分院：汪勇张志杰罗勇成张化学林建晖刘宣薛玲李力杜丙国周瑞蓉钟文辉张 伟高院生张晓伟陈佳黄雪胡佳娜钱慧群朱柏润薛建行王玲陈宏军 摘要 1. 2012年中国房地产市场总结 价格方面，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续7个月上涨，十大城市同比于11月首次上涨，百城同比也于12月首次上涨。重点城市成交方面，2012年住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达29%，12月成交创2010年调控以来单月新高。各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长41%，增幅在各类城市中最高，但与2009年相比仍低近40%；三线城市回升最晚、增幅最小，但绝对水平已接近2009年高点。重点城市供应方面，批准上市量同比下降3.4%，9月为全年推盘高峰；新增供应总体低于同期需求，扭转上年销供比低于1的局面，库存持续高位盘整但出清周期持续缩短，部分城市供不应求。 2. 2013年中国房地产市场展望 (1)宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向 宏观经济方面，“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好。货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。 (2) 市场趋势：整体市场好于2012年，全年增速前高后低

2008中国房地产市场报告

2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强 与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。

居民消费价格指数的时间序列分析

居民消费价格指数的时间序列分析 摘要： 时间序列分析是一种根据动态数据揭示系统动态结构和规律的统计方法。本文以我国2007年1月至2011年4月居民消费价格指数为研究对象，基于居民消费价格指数存在明显的非平稳性和季节性特征，运用自回归移动平均季节模型进行建模分析，并利用SPSS建立了居民消费价格指数时间序列的相关关系模型，并对其进行预测，取得较好的效果。 关键词： 居民消费价格指数 SPSS软件时间序列分析预测 1

一、引言 （一）问题的基本情况及背景 居民消费价格指数的调查范围和内容是居民用于日常生活消费品的全部商品和服务项目价格。包括食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务、居住等八大类商品及服务项目价格。既包括居民从商店、工厂、集市所购买商品的价格，也包括从餐饮行业购买商品的价格。该指数以实际调查的综合平均单价和根据住户调查有关资料确定的权数，按加权算术平均公式计算。 全国居民消费价格指数是反映居民家庭购买生活消费品和支出服务项目费用价格变动趋势和程度的相对数。其目的在于观察居民生活消费品及服务项目价格的变动对城乡居民生活的影响，为各级党政领导掌握居民消费状况，研究和制定居民消费价格政策、工资政策以及为新国民经济核算体系中有消除价格变动因素的不变价格核算提供科学依据。居民消费价格指数还是反映通货膨胀的重要指标。当居民消费价格指数上升时，表明通货膨胀率上升，消费者的生活成本提高，货币的购买能力减弱；相反，当居民消费价格指数下降时，表明通货膨胀率下降，亦即消费者的生活成本降低，货币的购买能力增强。 居民消费价格指数的高低直接影响居民的生活水平，因此，准确的分析并及时的对居民消费价格指数做出合理的预测，对国家制定相应的经济政策，实行宏观调控，稳定物价，保证经济的增长平稳发展具有重要意义。 2

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

居民消费价格指数预测及其结构研究

居民消费价格指数的预测及其结构分析 ——以贵州省为例 贵州民族学院李洪飞、杨小欢、陈蛟 目录 摘要 (2) 一、问题的提出 (3) 二、国内研究现状 (3) 三、模型构建前的准备 (4) 3.1 模型若干假设 (4) 3.2 数据来源说明 (4) 四、CPI预测模型构建前得基本分析与处理 (4) 4.1 数据的观察分析 (5) 4.2模型的识别、建立、优化 (6) 五、模型的检验 (8) 六、CPI的预测 (8) 七、CPI的聚类分析 (9) 7.1 对13类具有代表性的商品CPI进行聚类 (9) 7.2 对13类具有代表性的商品CPI进行结构分析 (11) 八、模型结论及意义 (13) 九、模型的不足和改进 (14)

十、参考文献 (15) 十一、附录 (15) 摘要 CPI是居民消费价格指数（consumer price index）的简称。居民消费价格指数，是一个反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平变动情况的宏观经济指标。对于CPI的研究，是一个热点。 首先，本文基于时间序列，以2002年1月至2011年3月的数据为基础，对数据进行Box-Cox变换，建立SARIMA模型[1]，对贵州省2011年4月至10月的CPI做出预测，达到了87.1258%的拟合优度。模型结果显示，贵州省2011年4月至10月的CPI有上升的趋势，在10月份同比增长率达到了6.4421%。因此，要实现贵州省2011年4%的调控目标有较大压力。 然后选取13类具有代表性的商品，对它们的CPI做聚类分析[2]。在分析前，为了直观，本文对CPI进行了等级划分，划分标准为：Ⅰ级（90≤CPI≤100），Ⅱ级（100≤CPI≤110），Ⅲ级（110≤CPI≤120），Ⅳ（120≤CPI≤130），Ⅴ级（130≤CPI≤140）。结果显示，在13类商品中，粮食和鲜果总是保持在较高等级。所以对CPI的影响中，粮食和鲜果是导致上涨的主要因素。其次，肉禽及制品、蛋、水产品三类得CPI相对来说也比较高，是导致上涨的次要因素。而13类商品中剩下的商品CPI都比较稳定，价格没有发生多大变化。 最后，分阶段（4个月为一阶段）对13类商品的CPI进行聚类分析。发现13类商品中，粮食基本维持在Ⅳ级，变化不大；鲜果CPI变化很大，并保持持续上涨，上涨的速度非常快。肉禽及制品、蛋、水产品的变化相对来说也是比较大的。通过分阶段聚类分析，结果显示：影响CPI的众多商品构成中，构成结构会随着时间的推移有所改变，即13类商品中，影响CPI增长的权重会有所改变。 对CPI的预测，其意义在于有利于加强宏观、微观预警机制，针对市场可能

价格指数和权重表

关于投标价格指数权重表的问题 A为定值，也就是招标单位的预留金等项目，权重价格指数指的是占投标价的比例，其中有一项为“投标人建议值”，即为你投标确定A占总价的百分比，“允许范围”应该由招投标双方确定或一方确定，比如1%-20%之间等；F01、F02、F03等，为商务投标文件中的各项原始数据占总价的比例；B1、B2、B3等为投标方调整商务投标文件中的各项数据占总价的比例，如招标文件有某项权重指数“允许范围”，则投标人应在该“允许范围”内调整。 根据主管部门发布的调价系数，和定期发布的材料价格表计算 我国2007年版标准文件通用合同条款中16.1款物价波动引起的价格调整，是招标投标和合同管理的进步的表现，体现了在招标投标领域深入改革的体现。用经验公式法调整物价是国际惯例，由于我国的市场经济的发展，可从有关部门获得物价指数，因此我国也就能够运用公式法调整物价。这对工期较长的项目，可减少由于物价波动所引起承包人的成本变化的风险，对合同双方都是有好处的。调价公式中的两个因素，即价格指数和权重。公式中的权重是指投标人报价中调价项目的费用占总报价的百分比。但是这个项目权重必须在招标人规定范围内，而且定值权重和各项变值权重总合为1.0。那么招标人规定权重范围是如何得来的？可以参考国内众多世界招标的水利工程作法： 第一步是确定主要调价项目，即从所有受物价影响成本变化的项目中，选出主要项目5～7项，并具有代表性的调价项目。如人工费、

钢材、水泥、施工设备、运输、杂费等。其他项目的权重分别摊入上述各项目中，使其总合为1.0。这也就说明选择有代表性调价项目，用调价公式计算后把所有项目均调整了物价。 第二步是用标底（即合同概算——编制概算的工程师投这个标的投标价格）中各调价项目的费用占标底总价的百分比。如云南省鲁布革水电站引水系统工程中的施工设备用标底计算的权重为0.42，招标时填入招标文件的中权重范围值为0.35~0.48，承包人选择值（也可称为投标人建议值）为0.40；钢材用标底计算的权重为0.11，招标时填入招标文件的中权重范围值为0,09~0.13，承包人选择值为0.10；水泥用标底计算的权重为0.13，招标时填入招标文件的中权重范围值为0.10~0.16，承包人选择值为0.12；人工费用标底计算的权重为0.15，招标时填入招标文件的中权重范围值为0.10~0.20，承包人选择值为0.15；运输用标底计算的权重为0.06，招标时填入招标文件的中权重范围值为0.04~0.08，承包人选择值为0.06；定值权重为0.17（主要是指利润和管理费不调价）。请注意上述投标人选择值总合为1.0。以上也可以看出标底的重要性。如果无标底时，只能用招标人招标项目的概预算计算其调价项目的权重替代。

我国房地产市场供求关系分析.doc

我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加

我国居民消费价格指数(CPI)的回归分析与预测

经济预测与决策题目 姓名 所在学院 专业班级 学号 指导教师

日月年期日 指导教师评阅意见

我国居民消费价格指数（CPI）的回归分析与预测07级经济学1班李栋指导教师米娟

摘要：目前，我国居民消费价格指数成为公众关注的热点名词，也直接影响着国民经济的稳定发展与人民生活水平的改善。从理论上分析居民消费价格指数的影响因素，建立一个经济模型，对了解和掌握居民消费价格指数的变化具有重要的现实意义。本文采用线性回归分析方法，力图对居民消费价格指数的变化进行分析。 关键词：消费价格指数回归分析经济预测 1.引言 居民消费价格指数（CPI）是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。CPI虽然是一个滞后指标，但它往往是市场经济活动与政府货币政策的一个重要参考指标。如果CPI的增幅过大，表明通胀已经成为经济不稳定因素，央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险，从而造成经济前景不明朗，因此，该指数过高的升幅往往不被市场欢迎。现阶段，随着经济全球化的大趋势和中国的进一步融入，我国的经济稳定发展越来越受到国内、国际的关注，CPI稳定、就业充分及GDP增长已经成为我国最重要的社会经济目标。尤其在面对国内经济在市场宏观的调节下，消费水平、利率、商品价格潜移默化的影响着百姓的生活，因此，对CPI的分析预测已经显得越发重要。 2.影响因素分析和数据的搜集整理 2.1有关影响因素的定性分析 对居民消费价格指数（CPI）构成影响的因素有很多，如宏观经济发展水平、中长期经济发展战略和当前的经济政策，具体到国民经济运行的指标中来，有以下几个方面： （1）居民消费水平指数。居民消费水平是指居民在物质产品和劳务的消费过程中，对 2 满足人们生存、发展和享受需要方面所达到的程度。通过消费的物质产品和劳务的数量和质量反映出来。居民消费水平与居民消费价格指数的关系十分密切和直接，收入的增长，消费水平的提高，自然会引起社会总需求的增长，进而导致消费价格指数的增长。因此，将居民消费水平指数作为对消费价格指数进行回归分析的首要指标。 （2）居民人均收入水平。居民收入水平是影响居民消费水平和消费价格指数最重要的影响因素。它具体指直接影响市场容量大小的重要因素。居民收入水平一方面受制于宏观经济状况的影响，另一方面受国家收入分配政策、消费政策的影响。居民收入水平直接决定消费者购买力水平，收入水平高，则购买力强，反之则弱。 （3）工业品出厂价格指数。工业品出厂价格指数是反映全部工业产品出厂价格总水平的变动趋势和程度的相对数。其中除包括工业企业售给商业、外贸、物资部门的产品外，还包括售给工业和其他部门的生产资料以及直接售给居民的生活消费品。通过工业生产价格指数能观察出厂价格变动对工业总产值的影响。工业品出厂价格指数是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，是反映某一时期生产领域价格变动情况的重要经济指标，也是制定有关经济政策和国民经济核算的重要依据。它对居民消费价格指数的影响也有着不可或缺的影响。 2.2有关数据的搜集分析和整理