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上海售后公房物业管理服务面临的现状与对策

上海售后公房物业管理服务面临的现状与对策

[ 2008-5-20 16:09:00 | By: 张金秀 ]

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在上海,有许多售后公房的物业管理服务小区,但由于历史的原因,公司和售后公房的物业管理管理一直以来是“老大难”问题,更由于现代社会,追寻的是“以人为本”,提倡构建和谐社会,所以,作为社会组成重要部分的“老小区”、“旧公房”,认真而严谨的分析现状,找到可行性解决问题的方案是十分重要,也是非常必须的。

目前现状

1、量大面广,具有一定群众基础。

售后公房有着相当的数量和“工薪”群体,仅以上海徐汇、长宁区为例,现有居住物业约5000万平方米,其中售后公房建筑面积1700万平方米,占34%,近30万户家庭100万人口,所以有着广泛的“群众基础”。

2、收费很低,物业企业难以收支平衡。

由于长期以来,上海的售后公房物业管理费标准低,仅按户收取5-7元,保安保洁费收费标准每户3-6元,核为0.23元/

㎡,而目前上海的商品房(不包括设备、如电梯、电泵运行费)至少平均数在1.10元/㎡以上;但随着人们日益增长的对物业管理服务要求的提高,售后公房的物业服务基础管理,必须满足相应的运转机制,如人员配备、物耗、能耗及税收等,这在收支平衡上就形成了明显的缺口,有一个例子,很能说明这种窘境,如:一个4万平方米的小区,按750户计算,小区进出口只有一个,按照正常的人员配置,起码需要10人以上(在不考虑每年各类福利待遇保险及最低工资水平的上涨因素),仅目前而言,象这样的小区每年亏损在8万元以上。

3、现实现状,形成恶性循环。

上海现在的售后公房由于实现了“一体化”物业管理服务的模式,虽然其服务品质有物业现状的原因,不能根居住商品房实现同样的管理服务,但必须做到“维修及时,收费合理,质量合格”,显然,在人力资源合理配置的情况下,企业会随着时间的延长,而出现收入亏损的增加,如不按行业标准去执行,业主(百姓)不满意,居住环境和生活质量就会下降,加之售后公房由于年代长久,道路坑洼,电线老化,外墙屋面渗水,上下水管锈出“沙眼”,排污管不畅等等,几十年来,维修基金、街坊基金所剩无几,再次筹集更显力不从心,长此以往的现实现状,将会形成恶性循环。

4、政策差异,不利企业持续发展。

现实的劳动政策对就业人员的报酬以及相关福利作了相当

详尽规定,物业公司作为企业,无疑必须执行现行法规政策,但是,物业企业更多是承担社会服务的职能,比如非机动车的管理,它是一个应当提供24小时服务的工作,如按现行政策必须得在每个停车场所安排4名工作人员才不可能发生超时工作的问题,同时最低工资还不得低于960/月,还要缴纳各类基金,一个月至少要6000元才不至于发生劳动纠纷,而现在一个非机动车库的月收入一般不超过一千元,所以,无法运作。再说售后公房居住的大多是工薪阶层,还有一定数量的“特殊群体”,比如低保、特困、单亲、孤老,而对他们的服务一般情况下都是无偿的,当然其他物业管理费也收不到,这当中的“亏损”也是显而易见的,其中也包括政策性减免。作为物业管理服务企业,在这种情况下,当然不能考虑经济效益,这是一种社会职能,为了稳定,为了居民的“安居乐业”。

上述现状,也是售后公房物业管理服务的普遍性矛盾,但任何一个物业管理企业,其在管面积都将是一项重要考虑指标,何况售后公房的管理服务由于历史的原因,或多或少还承载着安定、和谐的社会责任。作为一个有强烈社会责任感的物业公司,理应从大局出发,努力做好自己的工作,为维护社会的稳定及改革开放的胜利果实而尽一点贡献。然而,巨大的收支剪刀差之压

力,使得物业管理服务企业不堪重负,所以,无论企业有无能力,如今,售后公房的物业管理服务被称之为行业内的“烫山芋”,所以,对近期见诸于媒体的物业企业“出逃”现象,也就不难理解。但售后公房的物业管理服务,毕竟涉及到千家万户老百姓的切身利益,也维系着社会的稳定和人们的“安居乐业”,如何解决好售后公房的物业管理服务过程中的种种问题,我们认为是否可采用如下对策。

主要对策

1、由于售后公房的期初定义为“旧公房出售”,其物业管理费的收费标准按政府指导价执行,就适当提高收费标准而言,恐怕缺乏法律依据,面对不断上涨的各项运行成本,应当考虑从地方财政中划拨一定资金作为对该类物业的公共服务的补贴,实行政府采购;

2、尽快出台公积金补充维修基金的相关法规;

3、明确业委会的主管部门以及业委会成员的任职资格;

4、尽快出台水、电、煤等终端服务责任及标准,为物业管理企业松绑。

5、尽快出台或细化建设单位的资质考核标准并明确前期物业管理服务中建设单位的责任和处罚制度。