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中国房地产市场泡沫化程度分析及对策_侯为民

【经济理论前沿及热点】
中国房地产市场泡沫化程度分析及对策
侯为民
〔摘
孙咏梅
是近年来人们激烈争论的焦点。中国房地要〕中国房地产市场是否存在泡沫及泡沫成份是否过大，。产业已成为泡沫经济的主要载体，并存在泡沫持续扩大的趋势居民收入差距过大、房地产供求结构失衡、货币投放量过大、投机因素、较低的交易费用等是造成房价虚高的主要动因。从国际房地产市场发展的历程看，房地产泡沫过大会使经济增长波动过大并易导致危机。为有效化解房地产市场的风险，当前政府应充分考虑影响中国房屋价格的各种复杂因素，统筹推进收入分配公平、民生改善与经济发展，加快制订和实施去泡沫化的政策措施，防范房地产市场泡沫过度膨胀对经济长期平稳增长带来的风险。〔关键词〕房地产市场泡沫；房价收入比；住房存量〔作者简介〕侯为民， 1967 年生，经济学博士，中国社会科学院经济社会发展研究中心副主任，马克思主义 1968 年生，研究院副研究员（北京 100732 ）；孙咏梅，经济学博士，中国人民大学中国经济改革与发展研究院副教授（北京 100876 ）。〔中图分类号〕F293. 3 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1001 － 6198（ 2014） 03 － 0080 － 08
在影响经济长期波动的各类变量中，房地产投资及其导致债务泡沫的破灭是一个难以回避的重要因素。远溯至 1990 年前后日本房地产泡沫破裂 1997 年东南亚金融危机，引发的经济危机、近到 2008 年席卷全球的美国次贷危机，房地产泡沫破，灭引发的经济危机不断发生使围绕房地产泡沫化程度的研究日益受到各国学者的普遍重视。近年来，中国房屋价格出现了持续大幅上涨的行情，房地产泡沫问题同样引起了学术界的极大关注。客观地说，在经济快速增长期，房地产的内在价值往。，往会同步提升然而房地产价格如果脱离其实体价值过远，房地产泡沫破灭的风险就会越大。要有效地预警和防范由房地产泡沫破灭引发的经济危机，必须理性地分析房地产泡沫化程度，并采取针对性的措施。一、对中国房地产泡沫化程度的估算房地产泡沫是虚拟经济脱离实体经济的产物。一般而言，房地产泡沫呈现为房地产价格连续上涨所产生的上涨预期及与其相应的投机资本的持续增加，从其客观后果上体现为房地产的价格远远高〔1 〕也有学者从资产估值于与之对应的实体价值。的偏离原因出发，将理性经济人因其预期导致的泡沫归为理性泡沫，而将社会和心理作用、信息不对称及投资者对信息理解的差异基础上产生的资产 80
高估现象界定为非理性泡沫，认为后者是导致经济〔2 〕危机的原因。房地产泡沫虽然是一种价格现象，但根源在于其价格对价值的偏移和背离。如果其幅度超过一定限度，泡沫就会产生。（一）国内外对房地产泡沫化的主要测量方法国外对房地产泡沫化的测量研究，最早始于日本学者野口悠纪雄，他在 19 世纪 80 年代末运用了收益还原价格的测量方法，对日本房地产泡沫破灭进行实证研究，发现正是房地产价格严重偏离了均 Allen 〔3 〕衡水平，才导致日本房地产最终崩盘。 C. Goodman 在美国次贷危机爆发后，搜集了大量数据，对美国房地产市场的投机型泡沫作了测〔4 〕一些学者还采用资本注入的动态模型法，量。测算房地产泡沫化程度。在具体实践中，目前测量房地产泡沫最为常用的方法为指标法。主要包括以下几种：房价增长率与 GDP 增长率之比、商品房空置率、住宅销售额增长率与社会消费品零售额增长率之比、房价与房租之比以及住房存量占 GDP 总量之比和房价收入比。在中国当前经济运行模式下，前四种测量方法存在局限性。原因在于：第一，在中国高增长背景下，存在着房地产泡沫被虚高的 GDP 掩盖的情况，通过房价增长率与 GDP 增长率之比可以看出，这也是一些人认为中国房地产不存在泡沫的理由。第二，房屋空置率是国外常用的判断指标之一，但

在目前的中国并不能真实反映房地产泡沫程度。适度的房屋空置率固然可以维持房地产市场的供求均衡，然而在房地产投机过热状态下，房屋的实际空置率如果超出了消费层面的自然空置率，则不能真实反映房地产泡沫情况。第三，住宅销售额增长率与社会消费品零售额增长率之比，是从消费领。域衡量房地产泡沫的指标但在中国有效需求不足的经济背景下，消费品零售额增长的速度，与刚性需求及投机性需求双向驱动的较高的住宅销售增长速度相比，并不在同一水平上。显然，二者的比值很难真实反映出中国房地产泡沫化程度。第四，房价与房租之比，是国外常用的一种测量房地产泡沫的指标。但中国近年来以一线城市为代表，受学籍政策等因素影响房租呈现不正常的上涨过快态势，有些地方的房租涨幅甚至高于房价涨幅，导致房价与房租之比失真。如果承认房地产的最终消费属性，则通过居民收入衡量的房价水平往往更能反映真实的泡沫化程度。世界银行中国局的首席经济师安德鲁·哈默在 20 多年前研究中国住 “比较理想 ” 房问题时，提出的比例：房价应该为城〔5 〕镇居民家庭年均收入的 3 —6 倍。这个测算方法得了许多学者的认可。比较而言，住房存量价值占 GDP 总量的比值，以及房价与收入的比值是国内外最为通用，也是能够较科学地衡量中国房地产泡沫的指标。通过分析两个指标，参照国际上合理的比值规定，可以更客观地考察中国房地产市场是否存在泡沫及泡沫化程度。（二）基本住房存量价值占 GDP 比值的估算住房存量价值占 GDP 的比重，是理论研究中衡量房地产是否存在泡沫的一个重要指标。目前对住房存量价值的计算方法如下：用一国开始公布年度住房竣工数据开始那一年的住房总面积，加上此后的住房累积竣工面积，再乘以适当（一般取 3% ）的折旧率，最后得出的数据就是调整后的住房存量面积。而住房存量面积与当年新建商品房的市场价格的乘积，即为全部住房存量价值。考虑到改革之前中国住房存量估算存在的误差、改革开放之初建造的质量较差的宿舍房、城市拆迁掉的房屋以及大量农村自住房等因素，要准确估算住房存量总价值有相当的难度。不过，改革后新建的城市商品房的价值较易估算，可以为测算奠定基础的参照。对中国住房存量价值占 GDP 比重的估算，不同学者得出的结论存在着差异，有时数据出入很《中国证券报》 2009 年 9 月 15 日的大。不过，根据 81
报道，该年度中国农村住宅总市值为 15. 98 万亿元，城市住宅总市值为 75. 98 万亿元，全国住宅总 91. 48 ，价值约为万亿元而目前我国的 GDP 累计值约为 31. 4 万亿元，全国住宅总价值已经超出 GDP 近二倍。空头基金尼克斯掌门詹姆斯 · 查诺斯称，据其试算，从建设成本来看中国房产市场的 GDP 价值已升至的 300% — 400% ，而 1989 年日〔6 〕本的这一比例为 375% 。截而根据丁峰的研究，至 2012 年底，全国存量住房约 179 亿平方米，合计总市值约 100 万亿元，算上农村房产、小产权房和城市商用房产，总值达到 200 万亿元。则该年中国〔7 〕住房存量价值占 GDP 的比重高达 385. 1% 。我们的测算如下： 2013 年的中国两会工作报 2012 年底中国城镇和农村人均住房面积告显示， 37. 1 平方米；国家统计局的分别为 32. 9 平方米、 2012 年末中国城镇人口 71182 万人，数据显示，乡村人口 64222 万人，城镇人口占总人口比重达到 52. 57% 。可以推算出， 2012 年底中国城镇建筑总面积为 243. 2 亿平方米，农村建筑总面积为 238. 3 ；亿平方米全国城镇平均房价一般采用本年度商品房销售总额除以销售总面积（也可按年初和年末 2012 年度为 5791 元 / m2 ；农村住均值计算）得出， 2 房按建筑成本 1500 元 / m ；综合上述两项数据可 2012 年末中国住房总市值为 171. 1 万以测算出，亿元。其中，城镇住房总价值约为人民币 135. 6 万亿元，农村住房市值为 35. 7 万亿元；国家统计局的 2012 年中国国内生产总值达 519322 亿数据显示，。元以此为基数，则该年度中国住房存量价值占 GDP 的比重为 329. 4% 。客观地说，当前中国住房存量价值占 GDP 比值已经接近于 20 年前日本泡沫破裂前的水平。而美国 2006 年次贷危机爆发前，住房存量占 GDP 的比重仅为 170% 。从中国房地产市场泡沫成份不断增大的情况看，有步日本经济危机后尘的迹象。美国次贷危机爆发前，其住房存量占 GDP 的比率就已过高，日本 20 世纪 80 年代爆发的经济危机，也是与住房存量比重过高有关。与美、日等发达国家相比，当前中国房地产市场的泡沫程度并不低。（三）基于房价与收入比的估算，按国际惯例，一个国家的“房价收入比 ” 是用一个地方或城市家庭年平均总收入与所购房屋的平均价格进行比较，或者计算住宅套价中值与家庭年收入中值的比值。房价收入比值与居民的真实支付能力成反比，过高的房价收入比意味着较普遍， “房价收入比 ” 的群体性投机行为。在我国具体

算法为：房价收入比 = 每户住房总价 / 每户家庭年总收入（其中，每户住房总价和每户家庭年总收入：的算法为每户住房总价 = 人均住房面积 ? 每户家庭平均人口数 ? 单位面积住宅平均销售价格；每户家庭年总收入 = 每户家庭平均人口数 ? 家庭人均全部年收入）。依据前述测算方法，世界银行曾对全球几十个 “房价收入比 ” 国家进行了考察，发现发达国家比值一般在 5 —6 倍左右，发展中国家一般在 3 —6 倍区间。按世行的统计测算结果，家庭户均收入在 999 美元以下的欠发达国家（地区）， “房价收入比” 平均为 13. 2 ；家庭户均收入在 3000 —3999 美 “房价收入比 ” 元的中等收入国家（地区），平均为 9 ；家庭户均收入在 10000 美元以上的高等收入国， “房价收入比 ” 家平均为 5. 6 。国际惯例认为，当一个地方房价收入比为 5 时，该地区房屋购买力被 “极低” ；当房价收入比超过 6 时，视为该地区属于
表1 年份 2000 2005 2010 全国平均 6. 28 6. 77 7. 76
房地产泡沫区；当房价收入比超过 7 以上，该地区 “国际房价最难承受区 ” 。如果房价收入比超过为 8 倍，则被视为收入分配严重不公的地区。相比较以上标准，美国房价收入比为 2. 7 ，英国房价收入比为 4. 1 ，日本为 5 ，澳大利亚为 6. 9 ，韩国为 6 。 2000 年以后中国平均的“房价收表面看起来， ” 6 — 9 ，入比介于处于上升和下跌交织的波动期，波动幅度似乎并不大。但是由于住房大宗商品的性质和住房领域的市场化改革，中国房价水平一开始就相对处于高位，导致全国总体反应的房价收入比高于国际公认的正常水平（见表 1 ）。经过十多年房地产市场快速发展，中国房价过高问题现在集中反应在相对低收入阶层的购房压力上，在住房贷款已经将大多数中层收入群体的购买力耗尽后，没有低收入群体对住房市场的购买力支撑，房地产市场持续发展是不可能的。
“房价收入比” 的差距（ 2001 —2006 年）次贷危机前中国不同收入层次最低收入户 14. 76 22. 69 25. 38 低收入户 10. 81 14. 74 16. 34 中等偏下户 8. 50 10. 68 11. 86 中等收入户 6. 67 7. 75 8. 66 中等偏上户 5. 26 5. 64 6. 34 高收入户 4. 17 4. 10 4. 70 最高收入户 2. 95 2. 45 2. 85
：《中国统计年鉴》， 2000 —2010 年。数据来源北京：中国统计出版社，
鉴于中国不同地域发展的不均衡性及收入分配差距拉大的国情，尽管全国平均的“房价收入比” 已脱离合理区间，但以全国平均水平判断泡沫程度仍没有全面反映泡沫的全貌。应该看到，由于上述计算是基于国家统计部门公布的数据，其中包括经济适用房、限价房、棚改房、动迁房等保障性住
表2 房屋价格（套）亿元级 1000 万元级 500 万元级 200 万元级 100 万元以上级 100 万元以下级 50 万元以上级 30 万元级
房的价格，计算结果显然会小于纯商品住宅的价格。否则，房价收入比水平将更高。我们认为，如果按家庭收入分成不同的层次，对中国“房价收入 ” ，比进行分层次测算则反映的房地产泡沫化程度会更准确（见表 2 ）。
“房价收入比” （ 2012 年）中国不同房屋价格及不同收入层次条件下的家庭资产 5 亿元以上 5000 万元以上 1000 万元以上 500 万元以上 200 万元以上 100 万元以上 — — 家庭收入（年） 5000 万元 300 － 600 万元 100 － 300 万元 40 － 80 万元 15 － 30 万元 8 － 15 万元 5 － 7 万元 3 － 4 万元房价收入比（倍数） 0 －1 2 －3 2 －4 3 －5 4 －8 10 － 12 8 － 10 8 － 10
：《中国统计年鉴》， 2012 年。北京：中国统计出版社，资料来源
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表 2 表明，根据 2012 年中国房屋价格的差别、居民家庭资产的层次、家庭收入的具体档次对“房 ” ，价收入比进行测算如果把房屋面积因素考虑进 “房价收入比” 去，中国最高值为 10 ，购房价格一般， “房价收入比 ” 低于 100 万元最低值为 1 ，购房价格在 1 亿元左右。根据以上测算结果，中国“房价 ” 。收入比最高值是最低值的十倍左右 2007 年次贷危机爆发后，受其冲击中国房地产价格曾一度下滑，导致房价收入比在 2008 年时暂时回落。但受经济刺激计划及投资需求扩大的 2009 年中国住房价格急速上涨，影响，导致“房价收入比” 达到历史峰值（见图 1 ），并维持在相对的高位。2013 年 10 月中国指数研究院发布百城房价指数报告显示：该年 9 份全国 100 个城市（新建）住宅平均价格环比上涨 1. 07% ，连续第 16 个 2013 月环比上涨。国家统计局公布的数据显示，年 11 月份全国 70 个大中城市住宅销售价格与上年同比，价格下降的城市仅 1 个，上涨的城市有 69 个；同比价格变动中，最高涨幅为 21. 9% ，最低仅 1. 2% 。下降北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过 20% ，其中，北京为 21． 1% ，上海为 21． 9% ，广州为 20． 9% ，深圳为 21． 0% 。由于房价基数的庞大以及房价的区域性特征，使得同期居民收入水平特别是大中城市居民收入增长速度要远低于房价的增长。
二、影响中国房地产泡沫化程度的主要因素分析在市场经济条件下，尽管供需关系直接决定着房地产价格的走势，但由于土地的自然属性以及住房兼具投资和消费的双重性质，其价格决定又具有不同于普通商品的特点。从国外的经验看，影响房。地产泡沫衡量指标过高的因素是多方面的就中国情况而言，由于房地产发展与经济转轨的特殊历史阶段的结合，造成泡沫化程度过高的因素更为复杂。具体来说，收入分配失衡、住房消费需求向投机性需求的转化、宽松的货币政策、土地供给制度及住房交易费用等因素，是造成中国房地产泡沫衡量指标过高的主要原因。（一）收入分配失衡恶化了房地产供需关系分析房价过快上涨现象，收入分配是不可忽视的影响因素。已有的国外研究表明，收入分配的扭，曲对房价泡沫具有决定性作用〔8 〕收入差距拉大Ｒodda 在其对收入差距会导致房价加快上涨。如， 1980 年的普对影响房价的研究中，利用美国 1970 、，， Quigley 查数据发现两者之间呈正向显著相关〔9 〕〔10 〕和Ｒaphael 的研究也证实了这一观点。在国内，尹向飞、陈柳钦通过分析中国城镇居民收入差距和房地产价格的相互作用，指出二者间存在协整。关系〔11 〕而胡晓则从房地产同时具有消费属性和资产属性的特征出发，通过理论模型论证了收入差〔12 〕距对房地产价格的正向影响机制。其实原因很简单，房地产无论作为大宗投资还，是大宗消费都需要具备一定的门槛。不仅如此，房地产投资还会导致收入差距的进一步拉大，从而加剧其投资性。瞿晶、姚先国利用国家统计局城镇住户的调查数据，分析了 2002 —2007 年城镇居民。收入不平等现象〔13 〕他们指出，与金融资产投资相比，房产投资更能扩大城镇居民收入差距，原因在于其需要更高的投资门槛。不过，也有学者认为，收入差距与房价之间的正向互动关系对不同地区具有不同的效应，在西部地区收入差距与房价之〔14 〕间的互动影响会促进消费和经济增长。在中国房地产进入全面市场化改革的实际上，同时，房价的高涨并非一个孤立现象，而是更多地依赖于资本过度侵蚀工资的背景。以我国城镇收 1990 年以来我国城镇收入中工入分配情况为例，薪收入占全部收入的比重从 75. 8% 下降到 2009 年的 65. 7% ，而主要为被资产阶级主导的经营性收入和财产性收入占比之和则从不到 2. 5% 上升到 10. 4% （见表 3 ）。 83
：《中国统计年鉴》，资料来源：国家统计局北京：中国统计出版 2002 —2012 年。社，
图1
2002 —2012 年中国商品住宅 “房价收入比” 情况
2013 年初美国一份关于全球最贵房产的调查显示，以北京、上海为代表的“房价收入比 ” 最高值达 133. 72 ，位居 77 国第四位。从区域发展的状况 “房价收入比 ” 来看，中国在一线城市及二、三线城市也存在着差距。京、沪、深、杭等一线城市“房价收入比 ” 均远超出国际学术界公认的正常区间。中国房地产泡沫成份不仅高，且在不同区域、不同住房种类间呈现出较大的差异性。

表 3 1990 —2012 年中国城镇居民收入结构及其变动各类收入的比重工薪收入占全部收入比重经营净收入占全部收入比重财产性收入占全部收入比重转移性收入占全部收入比重 1990 75． 8% 1995 79． 2% 年度 2000 71． 2% 2009 65． 7% 2012 64． 3%
1． 48%
1． 7%
3． 9%
8． 1%
9． 5%
1%
2． 1%
2． 0%
2． 3%
2． 6%
21． 6%
17%
22． 9%
23． 9%
23． 6%
：《中国统计年鉴》，北京：中国统计出资料来源：国家统计局 1990 － 2012 年。版社，
表 3 数据反映的是当年的收入结构状况，而没有反映存量（即资本或财产积累量）的对比。如果考虑到普通劳动者工薪收入的主要部分用于当期消费，则经过多年发展贫富差距将更大。卫兴华在其分析中指出，当前中国低收入或穷困群体的形成，主要原因在于劳动收入所占比重减少、劳资收入差距不断拉大以及国企改革中不规范操作导致〔15 〕显而易见的事实是，中的大量国有资产流失。 1983 56. 5% 年达到的峰值后，国劳动报酬比重在 22 年间下降了近 20 个百分点。而反观美国劳动报酬的比重，一般维持在 70% 左右，其他发达资本主义国家也普遍在 54% —65% 之间。所以发达国家房地产市场的资金来源，大多以劳动报酬为主。作为收入差距拉大的必然结果，过低的劳动报酬比重抑制了中国普通居民的住房购买能力，增加了购房负担。在住房几乎全面商品化的压力下，大量工薪阶层不惜动用几代人的储蓄解决住房这一基本生活问题。这必然恶化房地产市场的供求关系，并同时迫使普通工薪阶层为越来越高的杠杆率买单。此外，在过去的十年里，中国灰色收入的不断扩大，也成为拉高房价的隐性动力。根据王小鲁《灰色收入与国民收入分配》发布的报告，中国隐性收入高达 9. 26 万亿，占 GDP 的 30% ，在全部隐性收入中，大约 10% 的高收入家庭拿走了 63% 的〔16 〕而房地产的高额回报率吸引了巨额隐性财富。进而在政府控制土地开发的情形下进一收入投资，步拉高房价。（二）政策错位与投机因素助涨了房价攀升正如通常所认识到的那样，房地产这种资产本 84
，这一区别身具有消费品和投资品的双重特性〔17 〕于其他资产的特性，使得政府在推进房地产市场化时需要相应的配套制度。在国外的实践中，政府提供的保障性住房或廉租房是缓解住房市场供应紧张的良药。不过，在中国房地产市场发展中，政府在这方面承担的责任却因过于关注增长而被淡化。作为一个进入快速城镇化进程的发展中大国，中国住房的短缺本来是一个长期而又现实的问题。在住房供给不足的约束条件下，将保障性住房和商品房合理区分，并使保障性住房切实成为普通工薪阶层解决和改善住房的现实选择，才能从根本上缓解住房领域的内在矛盾。同时，针对特别困难的社会群体，通过提供廉租房这种基础性的社会保障性住房更是合理的选择，这样更利于实现“居者有其。然而，屋” 中国房地产制度设计中却出现了政策性的错位，表现在政府过于关注商品房的发展，而忽视了民生改善的需求。这也是民众对地方政府 “土地财政” 不满的重要根源之一。保障性住房建设滞后主要体现在：供给量太少，建设资金难以保，障无法满足一般民众的现时需要；申请条件过于严格，大多数工薪阶层的人群被隔离于保障之外；布局不合理，配套建设不足，使部分城市保障房建设不能发挥应有的作用；由于严格的审批和建设工作的不透明，易诱发腐败现象，导致民众对政府提供的住房保障失去信心。真实需求向投机性需求的转化，也是刺激房价攀升的一个重要因素。一个产业成为泡沫经济的载体，除了供求关系不平衡外，还须具备两个条件：一是真实需求向投机需求的转化，二是投资于泡沫资产的理由充分。投机活动是经济扩张的发动机，当市场对一种产品的真实需求转化为投机需求时，就意味着泡沫经济扩张开始了。当人们购买商品不仅仅局限于满足自身消费需要和再生产需要时，真实的需求就存在向投资需求转化的可能。而当人们对未来的生活产生更高的预期时，必然会产生对财富增值的更大的愿望，在这种更高的愿望驱动下，消费者往往会减少消费的愿望，转而追求资产长远收益最大化。由于中国居民投资渠道较少，房地产投资或投机的高盈利性，便具有巨大的吸引力。有学者指出，在对中国房地产泡沫形成原因的〔18 〕分析中，逆向选择的解释效力最强。尤其是房地产投机活动中获利的投机者，在获利套现后，在更高的投资回报率的诱惑下，会重返市场进行滚动式投机活动，使得进入泡沫经济中的流动性投机资，金不断增加为房地产泡沫的进一步扩张增加新动

力。（三）货币政策的宽松为房地产投机创造了条件银行等金融业在房地产升温的过程中，起到了推波助澜的作用。资产泡沫积聚与货币因素具有内在的关联性。从理论上说，当房地产市场存在群体投机行为时，房地产价格将高于基础价格，并且。会随着金融支持力度的增加而不断上升〔19 〕周京奎认为，银行作为房地产市场的即得利益者，常常会利用利率等金融杠杆手段，间接地对投机产生影〔20 〕响。谭政勋也提出，信贷扩张和房价波动相互影响，但信贷扩张对房价的影响远远大于房价上涨〔21 〕对信贷扩张的影响。从现实来看，中国适度宽松的货币政策受制于经济增长和解决就业的现实政策目标。不过，在经过多年快速增长后，因产能过剩导致的非金融部门利润率的下降，迫使中央政府在保增长和控制信用扩张之间选择了前者。但在实践中，由于货币宽松政策新增的信用货币并没有服务于调结构的政府目标，反而游离于实体经济之外。可以说，信用在，金融系统内的自我循环是中国房价上涨的主要推动力之一。根据中国中央银行发布的《2012 年第，四季度中国货币政策执行报告》截止到 2012 年底，中国金融机构本外币存款总额为 94. 3 万亿元，同比增长 14. 1% ，在中国投资渠道单一的条件下，居民储蓄以银行贷款的形式流向楼市，成为推高楼市价格不断上涨的又一主力。可见，虚拟经济泡沫成份的虚高，只能带来一，个后果即源源不断地将实体企业的投资吸入房地产泡沫的漩涡中。在某些地区，投资于房地产市场一年的收益，相当于实体企业同样投资收益的 30 倍左右，这样必然导致实体经济大量失血，进一步。吹大房地产泡沫（四）较低的交易费用抬高了住房存量价值中国房屋空置率排名世界最高，这也是中国泡沫化程度居高不下的一个反映。在发达国家和地区，大多采用累进税率中高额的交易税、房产税、租，赁税、空置税，以及征收各种“惩罚性税收 ” 用以抑制房价非理性上涨，防范房地产市场投机行为。一些发达国家和地区还用抵税、免税的方式鼓励居民自住住房。相比之下，中国房屋持有成本处于较低水平，这造就了中国式囤房，加大了房屋购买力，抬高了中国住房存量价值，进一步掩盖了房地产泡沫成份，形成大量的空置房屋囤积在炒房者手里，急需住房的消费者却买不起房的恶性循环。中国当前的房产税征收体制极不健全，缺乏征 85
收房产税、空置税以及各种“惩罚性税收 ” 的征收机制。中国目前房产税的品种仅有契税、营业税、、、城市维护建设税教育费附加土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、企业所得税、物业服务和维修基金等小品种，这些税收品种和数额相对偏低，较低的交易成本使得买卖房地，产的利润越来越高又进一步刺激了房地产的投机活动。一些具有垄断能力的利益团体，会积极参与到房地产投机活动中去，进一步刺激房地产泡沫的扩张，为原本运行缓慢的房地产投机行为推波助澜，加速房地产价格的飞涨。三、中国房地产市场抑制过度泡沫化的策略选择自 2005 年开始，稳定房价成为中国房地产调控的重要目标之一。为抵制房价过度上涨，国家制定了一系列的宏观调控政策，其中包括： 2005 年 3 “国八条 ” ； 2009 年 12 月颁布月为稳定房价出台的； 2010 年 1 月的抑制投资投机性住房的“国四条 ” ； 2010 年 3 月对严格二套房贷管理的“国十一条 ” ； 2010 年出台的土地进行调控新政的“国十九条 ” “坚决遏制部分城市房价过快上涨 ” ；的“国十条 ” 2011 年 1 月出台的 “新国八条” ，以及 2013 年 2 月国务院常务会议明确稳定房价的“国五条 ” 等等。，一系列房地产宏观调控政策的制定和实施在不到十年的时间里，掀起了四波宏观调控的高潮。这些调控政策对防止中国房价过度上涨起到了一定作用，但国家对房地产业的宏观调控，还应借鉴日本。房地产泡沫破灭的经验教训（一）建立“房价收入预警机制 ” ，健全住宅分类供应体系中国房地产宏观调控应建立“房价收入比 ” 预，。“ 警机制使房地产调控更具针对性房价收入比” 的预警机制，应使房价上涨速度不得超过人均 “房价收入比 ” 可支配收入增速。中国的合理区间应参照国际惯例，定在 6 —7 之间。以此为参照，经济发展程度不同的城市和地区，可适当调整“房价，收入比” 对于不同收入层次的群体，也相应调整 “房价收入比” ，国家要在房屋供给上，充分考虑消费区域和消费层次的差异，加大商品性住宅和保障房的供给，缓解供需矛盾，以满足不同“房价收入比” 层次的需求。未来一段时期是中国深化改革的时期，也是推动经济增长再平衡的一个历史过程。房地产泡沫的化解，需要建立在统筹推进收入分配公平、民生。，改善与经济发展的基础上从供给角度需要借鉴

日本的经验，建立住宅分类供应体系，扩大针对普通民众实际需求的房屋供给量。在房地产泡沫程度较高的非常时期，日本政府为解决穷人住房问题，建立住宅分类供应机制，建造低价公房，以调节住房市场价格。其中包括针对中低收入阶层的政府公营住宅，针对中高收入阶层的由私营发展商经营的商品住房。此外，在购房资金筹措上，日本成立了由财政拨款和邮政储蓄贷款组成的住宅金融公库，可为居民提供住房抵押贷款，并为政府及住宅公团提供房屋建设资金。这些经验可以作为中国的借鉴。具体做法是强化政府特别是地方政府在住房问题上的责任。在多元化的住房分级制基础上，通过构建完善的、明确分级的新建住宅供应体系，切实解决中低收入阶层的住房安置问题，减缓居民住房压力。从需求角度，则应从根本上促进分配公平，规范私营经济发展，提高劳动者的工资集体协商和议价能力，遏制劳动收入在国民收入中占比下滑的趋势，从而为劳动者解决和改善住房问题创造必要的条件。这样，才能逐步化解房地产泡沫过度带来的矛盾，使房地产回归合理的发展轨道。（二）积极调整信贷结构，加快房地产业去杠杆化进程从各国的经验看，房地产业的杠杆率过高是宽，松货币政策的产物也是导致房地产泡沫过大的诱因之一。由于中国现行房地产开发制度与销售，中国房地产业杠杆率主要表现在土地储备贷款、土地出让环节首次缴款比例、土地增值税清缴、房地产。，开发与销售等环节以土地储备为例土地储备贷款条件比照项目融资，自有资金比例低限仅为 30% ，助长了囤地行为。再如，土地增值税清缴环节，房地产开发企业往往较长时间保留尾盘，拖延，项目竣工清算进程而将预提的土地增值税转用于新项目建设。房地产开发企业的融资和个人住房按揭贷款等也是加大杠杆率的一个因素。房地产业总体杠杆率过快上升，会增大宏观经济金融运行风险。为了去泡沫化的需要，有必要提高房地产开发企业的信贷准入门槛，并严格审查和控制个人房贷。加快房地产去泡沫化，需要综合运用多种货币政策工具组合，积极推动信贷结构调整，使银行体系新增信贷向小微企业、科技企业倾斜，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。而对商品房、商业地产、基建投资等产能过剩领域则要严格控制。完善信贷政策，控制政府融资平台、房地产开发贷款等高风险行业贷款，有效应对房地产泡沫领域的 86
潜在违约风险。（三）防范高增长转为稳增长背景下汇率变动的影响综观各国房地产泡沫破灭的历史可以发现，房地产泡沫程度较高一般形成于经济起飞后，而破灭往往紧随高速增长期，处于经济转型的关口，且一（般均受国际游资冲击而爆发拥有国际货币霸权的美国例外）。以日本为例，上世纪 80 年代的经济高速增长加剧了其房地产市场泡沫程度。自第一次石油危机始，日本的实质 GDP 增长率由 10% 下降到 4% 左右。随着日本经济发展中的重工业化和城市化的基本结束，以产能过剩为特征的经济， “广场协议 ” 增长方式难以为继的签订及自由金融政策的实施，推动了日元大幅升值，缩小了外需规模，日本经济增长方式被迫由“投资导向型 ” 向 “出口导向型” 转变。以日元升值为标志的汇率放开政策，引入了大量国际资本，国际热钱随之涌入日本房地产业，推高了日本房价的快速增长，房地产泡沫程度加剧。而泡沫破灭后，日本经济受到沉 1992 —2004 重的打击。据瑞穗证券的数据统计，年，日本企业和银行处理泡沫经济的成本高达 208 万亿日元，年均处理泡沫成本占 GDP 的比重高达 3. 5% ；失业率超过了其他发达国家。其实质 GDP 增长率由 1990 年的 4% 左右，下降到不足 1% ，房价和股市量价齐跌至历史新低，银行净损失达十万亿日元。目前，中国进入了由高增长向稳增长的转型阶，段应吸取日本当年为了刺激内需、不顾房地产泡沫的膨胀、单纯固执地实施低利率政策的经验教训。尽管房地产泡沫由内因而起，但在经济全球化的条件下却往往因外部的冲击而破灭。因此，我们对人民币汇率升值预期所导致的游资泛滥及其对中国房地产过热的助推器作用，要保持清晰的认识。一方面，要运用行政干预手段缓解过剩流动性、抑制经济过热；另一方面，还要保持人民币汇率，的相对稳定防范国际投机资金对中国经济的冲击。（四）提高房屋交易费用，遏制和打击投机从国外成熟的房屋交易税费征收机制来看，多种税负的征收提高了房屋持有成本，平衡了市场供求。这种税收调控法以市场化手段，迫使囤房者释放出多余房子，增加了市场供给，消减了房价上涨预期，挤出了房地产市场过度出现的泡沫成份。对此，发达国家的做法值得我们参照：例如，德国为了抑制房地产投机，对房屋投机活动设置了“防火

，墙” 成为欧盟国家中房屋拥有率最低的国家之一。德国政府规定购房不满十年就卖出者，政府将 15% “ ” ，，对收益部分征收的投机税此外除了交纳给中介的费用之外，还要负担 3. 5% 的交易税和公证费。这些额外的费用占交易额的 10% 左右。较高的交易费用降低了投机者利用短线炒房而获取暴利的机会。相比较于德国，日本的交易费用更高，交易费用品种包括印花税、登记证税、不动产取得税、每年一次的固定资产税。不动产税税率相当于土地和住宅建筑的 3% 。在美国，各种房屋税高达 30% ，占家庭收入的 21% 。如果美国的房价上涨低于 10% —15% ，则无法覆盖购房和卖房的交易成本，炒房者就会亏本。可见，较高的交易费用是确保住房作为消费品的前提，也是发达国家和地区房价稳定的一个重要原因。中国需要借鉴这一做法，对超过规定标准面积的房地产拥有者，应通过征收累进税的方式进行调节，打出炒房和囤房囤地行为，遏制房地产投机。另一方面，政府要加强监管，规范房地产市场秩序。如：加强住房销售价格管理，加大对闲置土地和违法违规用地的处理力度，打击偷漏税和规避限购等行为，进一步加强商品房预售资金监管，维护购房人合法权益。这样，才能使房地产的发展真正服务于长期经济增长和持久的民生改善。
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【责任编辑：程蓝萱】
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中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。（一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。（二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金

流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。（三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。（四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势摘要：我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

中国房地产泡沫一个忽悠了几亿国人的伪概念

中国房地产泡沫一个忽悠了几亿国人的伪概念中国大陆大伙儿目前最为关怀，讨论最为烈火的一个咨询题确实是中国的房地产泡沫咨询题。从政府到民间，从经济专家到一般百姓，大伙儿都在关注那个咨询题。往常，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我突然感悟，原先多青年来包括我在内的几亿中国人都被蒙骗了，中国全然就不存在所谓“房地产泡沫”的咨询题，“房地产泡沫”这个概念本身确实是一个伪概念。如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但咨询题是，中国是市场经济吗?明显不是，否则什么原因大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。专门是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是打算经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么那个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，因此当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，所以也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年

年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来尽管翻倍，但却没有破裂，这是何故?明显，经济学家们犯了一个错误，那确实是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场全然不是市场经济。因此，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也全然不存在，所谓的“中国房地产泡沫”全然确实是一个伪概念。所以，我讲到那个地点时，确信有专门多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了专门多倍，远远超过了一般人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过一般人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破，而中国的那个被大伙儿称为“泡沫”的东西却可不能破，因为它的真实名字事实上不叫泡沫，应该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。中国的房地产业本质上差不多不是一种行业，像中国大陆的税收与垄断行业的垄断价格一样，成了少数人剥夺多数人财宝的一种工具。在那个工具上，寄生着专门多食利者。那个食物链的最上层为地点政府，地点政府通过卖地与房地产税收，养着一大批高薪的公务员及满足他们的奢侈需求。食物链的第二层为与官员勾结的房地产商以及受贿吃回扣的官员，第三层是炒房者，炒房者相当部分为拥有大量现金的官员及家属。

房地产业中国房地产行业研究深度报告

? 房地产业中国房地产行业研究深度报告一、中国土地资源概况中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住

中国房地产市场失衡原因分析及改善建议

中国房地产市场失衡原因分析及改善建议【摘要】本文介绍了我国房地产市场的现状，从政府、房地产开发商以及购房者三方面对市场失衡的原因进行了深层次的分析，结合国外的房地产市场失控实例分析了其危害，最后就我国的房地产现状提出了一系列的改善建议。【关键词】房地产市场失衡泡沫经济一、中国21世纪的房地产现状 1、供求关系严重失衡随着经济的快速发展，城镇化步伐加快，越来越多的进城务工人员希望在城市中购房定居下来，城市人口越来越多，相应的住房需求量也就日益增大。而城镇居民的收入水平在近几年也大幅提高，很多家庭不满足于小户型的住房或一套住房，他们要改善居住条件，希望购置更大面积的住房甚至多套住房。几方面因素叠加的结果是城镇住房需求量大增，而政府出于多方面考虑并没有增大用于住房建设的土地供应，使得房地产市场供求关系严重失衡。 2、价格持续走高，市场出现泡沫经济因为供求关系的严重失衡，需求量远远大于供给量，房地产市场处于卖方市场，价格依据经济规律会有所上涨。加之土地资源紧张，土地的价格也出现上涨，房地产开发商购买地皮需投入更多资金，这些资金支出的一部分自然会转嫁到消费者身上，表现出来的现象就是房产价格的升高。随着经济发展，房价有所上涨是必然的情况，但照现状看，房地产价格远远偏离其实际价值，泡沫经济现象严重。 3、政府调控政策失效最初学习经济时我们就了解到市场是由“看不见的手”市场和“看得见的手”政府的宏观调控来共同控制的。在房地产行业泡沫经济日益严重的今日，政府应该出台相关政策来缓解房地产市场的紧张局面。实际上，我国政府也出台了一系列调控政策，到2012年2月为止，全国已有72个城市实行了不同程度的“限购令”。这些政策一定程度上缓解了“囤房”行为所带来的房价上涨，但房价仍未得到有效控制，住房价格虚高的经济问题还是没有得到根本解决。政府调控政策力度不够也是现在房地产市场的一大突出现象。二、中国房地产市场失衡主要原因 1、政府角度（1）区域发展不均衡和土地供应量减少。中国虽然地幅辽阔但由于地貌多

中国房地产市场分析(鲁能)

从五方面透视房价非理性上涨来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通

货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、

中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念

中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这个概念本身就是一个伪概念。如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本就是一个伪概念。当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破，而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。

2008中国房地产市场报告

2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。交易行为种类

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析目录第一部分：中国房地产业的发展现状一、目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率（二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区发展态势三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测四、目前的行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念的变化（二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征（三）消费者有效需求的变化方向三、房地产周期性研究专题四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题（一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。（二）跨区域竞争加剧（三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧（四）对消费者群体有效需求的竞争加剧（五）市场营销和管理方面的竞争。第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

如何衡量房地产市场泡沫程度

如何衡量房地产市场泡沫程度文 / 江金泽 2016年02月25日 08:09:35 59 国泰君安证券首席宏观分析师任泽平在最新的报告中表示，近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，从房价收入比、租金回报率、空臵率、去化周期等指标来看，中国当前存在一定房地产泡沫，但区域分化较大。增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。任泽平在报告中提出“十次危机九次地产”的结论：房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人

口数量。任泽平提出的衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下：（1）房价收入比房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，包括北京、上海、广州、深圳（一线城市）、天津、重庆、杭州、南京、武汉、

我国房地产市场供求关系分析.doc

我国房地产市场供求关系分析市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。办公楼市场供给有所增加

中国房地产市场发展研究(1)

中国房地产市场发展研究(1) 关于《中国房地产市场发展研究(1) 》，是我们特意为大家整理的，希望对大家有所帮助。摘要：房地产业，是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。随着改革地不断深入，住房制度改革也逐步深化，房地产正成为一个新的经济增长点。本文在对房地产业等相关概念解析的基础上分析了我国房地产发展的现状及存在的问题，根据我国房地产市场发展的特点预测了未来10年我国房地产市场发展的趋势，并就如何加快我国房地产市场的发展提出了相应的意见。关键词：房地产市场房地产价格宏观调控一、引言房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化

和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。

2020中国房地产市场

2020中国房地产市场 2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。市场展望：宏观趋稳，调控深化，市场量价将回调在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。需求方面，2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%~14.8%，其中一线及二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。供应方面，鉴于一二线城市销售回落，新开工意愿也不足，而前期土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅下降，预计全年降幅在 3.0%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，推动投资增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。价格方面，需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。价值城市标尺重塑，掘金存量、抢占洼地市场表现仍将持续分化，预计2017年一二线城市销售面积将下降，三四线趋稳。具体来看，2017年，我们预计一线城市的调整幅度将弱于二线。主要源于一线城市此前限购政策并未放开，此轮需

我国房地产开发企业面临的问题及对策

我国房地产开发企业面临的问题及对策【摘要】在日趋激烈的市场竞争环境和复杂的宏观环境下，房地产市场呈现出供不应求向结构性过剩转变。大量的中小型房地产企业面临被迫退出市场的风险，而大型的房地产企业也到了一个需要重新思考企业发展战略的时刻。本文通过对房地产业现状的分析，探讨房地产开发企业存在的问题，并提出相应的意见及建议，以期提高房地产企业的竞争能力。【关键词】房地产行业房地产企业问题对策一、引言随着消费者购房消费日趋成熟，以及政府对房地产业发展宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必将日趋激烈，房地产开发企业要想在竞争中获得优势，就必须提高企业竞争力，扩大企业的规模和知名度，从而带动整个房地产市场的日趋完善和成熟，更好地满足消费者的需求。然而我国房地产开发企业普遍存在竞争力不高的问题，既有房地产产业不发达和行业规范有待进一步完善的影响，也有企业自身的原因，提高房地产企业的竞争力就成为当下亟待解决的问题。二、房地产业现状分析（一）宏观经济的调整。由于中国房地产市场的特殊性，所以其与宏观经济存在着相互影响的关系。当前宏观经济面临新常态，将继续深化实施“稳增长、调结构、促转型、惠民生”

的战略，在此期间，房地产业在结构调整中的地位趋于下降但仍是稳增长的重要力量，由此，“稳”是房地产业在未来一年中的基本特点，在这样的特点下，窄幅震荡很可能成为房地产业的常态表现。（二）土地市场的变化。伴随地方政府推地节奏放缓和房企受存货与资金压力影响，企业投资放缓，拿地日趋谨慎，土地市场下行趋势更加明显，供求量持续下降且降幅扩大，市场持续走低加速降温。各能级城市土地市场分化进一步加剧，马太效应更加明显。但由于地方政府过度依赖土地财政，囤积土地，出售优质地块，使得地价继续成为推高房价和房价过高的主体因素。（三）金融市场的变化。房地产企业直接金融市场融资比重微升，间接融资比重微降，但信贷融资市场主导格局未变。其背后的机理来自三方面的因素的综合作用，其一是国家层面战略推动。其二是近两年持续收缩的房地产信贷政策迫使房地产企业增加直接融资。其三是IPO重新开闸。三、房地产开发企业存在的问题（一）开发企业数量多但规模小。目前我国房地产开发企业数量多、规模小，相对于发达国家，存在较大差距。这样不仅分散了有限的投资资金，还引发了行业内部的恶性竞争，导致开发的房屋质量差、不能按期交房，老百姓投诉不断，从整体上影响了房地产开发企业的公众形象。（二）人才紧缺，专业化经营人才需求增大。我国房地产

全国房地产市场形势分析报告

全国房地产市场形势分析报告（2006年第三季度） <<建筑房地产业要参>>编辑委员会编写摘要三季度以来，政策出台犹如疾风密雨，宏观调控效应也开始显现，如房地产开发投资增幅放缓，大部分城市房屋销售价格同比增幅均有不同程度的回落，但与政府的期望值对比，效果仍然不佳。深圳、北京、厦门等地房价依然飞涨，投资随时有反弹的危险。前三季度，全国房地产开发投资为12902亿元，同比增长24.3％，虽然增速放缓，但仍处于高位。最新公布的第三季度70个大中城市房屋销售价格指数数据显示，尽管部分城市房价政府已经回落，甚至下滑，但仍有部分地区的房价依然在高位运行，增幅居高不下，并大有前赴后继之势。从下季度动向来看，房价在宏观调控的“组合拳”之下，房价4季度有望止涨企稳。但另一方面，目前整顿党纪、反腐倡廉的形势已经让越来越多的人对房价的下跌抱有太多幻想。我们认为高企的房价有其存在的需求支撑，因此大跌情况不大可能出现，但一定范围内，抗性较小的地区或者楼盘的价格出

现不同程度的回落是有可能的。目前，各地还将进一步落实调控的具体措施，深圳、北京、青岛等房价涨幅居前的城市将是重点。一、全国房地产市场简况三季度以来，宏观调控的脚步并没有一时一刻地放缓，从爆炸性的“国八条”到“进一步整顿规范房地产交易秩序”的规定亮相，7月建设部再对“国八条”说明。在土地政策方面，9月5日，新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地经管的决定》出台后，中国政府在土地经管和调控政策上的又一次重大调整。这次出台的土地调控新政着重解决当前土地经管和调控中存在的突出问题，强调了耕地保护对工业用地出让也有新规定。

如何衡量房地产市场泡沫程度

如何衡量房地产市场泡沫程度文/ 江金泽2016年02月25日08:09:35 59 国泰君安证券首席宏观分析师任泽平在最新的报告中表示，近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，从房价收入比、租金回报率、空置率、去化周期等指标来看，中国当前存在一定房地产泡沫，但区域分化较大。增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。任泽平在报告中提出“十次危机九次地产”的结论：房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人口

数量。任泽平提出的衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下：（1）房价收入比房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，包括北京、上海、广州、深圳（一线城市）、天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈