房地产文献综述

文献综述

论文题目限购政策对我国房地产市场的影响及营销对策研究

学院（全称）财经学院

专业、年级2009级市场营销

学号09090323

指导教师魏童龄

摘要：

房地产作为一个地区甚至一个国家的支柱性产业，一直受到国家、政府以及消费者的广泛关注。在房地产价格长期高位运行，严重超出一般家庭购房可承受能力，影响人们的正常生活的背景下。国务院于2010年出台了“新国十条”，限制房地产价格的大幅上涨，随后，北京市出台的细则中首次明确提出“限购”，开启了房地产市场限购的序幕。“限购”政策对房地产市场及房地产企业影响较大。

近几年来,随着房地产行业快速的发展，行业的竞争、资源的整合、国家各种政策法规相继的出台，使房地产行业逐渐成熟。特别是国家新政限购令的出台，让房地产开发商必须度势审时、占领先机，以求在激烈的市场竞争中站稳脚跟。本文通过解读国务院的相关政策，寻找在限购政策下房地产企业的发展机会。

关键词：房地产限购综述

一、房地产市场的特点与地位研究。庄嘉宏在《CW地产集团绩效管理研究》（南京理工大学，2008）中认为房地产市场特点包括以下几点：①区域性较强，企业竞争不完全；②受土地、资金的高度制约；

③高负债、高风险、波动性大。庄嘉宏认为，从行业特点来看，一方面，房地产业具有发展不平稳、易受经济波动影响、开发周期长、资金投入量大、变现难度大、风险高等特点。另一方面，房地产开发企业又明显具有社会责任重（居住条件等）、环境影响程度高（市容市貌的反映等）、与相关行业联动性强（房地产业的兴衰关系很对行业的兴衰）等特点。钟卫稼在《房地产市场的特点、现状与监管思考》

（《价格月刊》，2008）中认为，房地产市场特点主要表现在一下几方面：①影响范围的区域性；②房地产市场是一种不完全开放、竞争不充分的市场；③房地产市场是一个投机性与投资性相结合的市场；

④房地产市场的流动性弱、变现能力差；⑤房地产市场具有滞后性；

⑥对金融业的依赖性。许元林在《房地产业在国民经济中的地位和作用》（《华章》，2011(15)）中指出房地产在国民经济中是基础性产业、先导性产业、支柱型产业。

关于房地产市场的特点，以上观点表述各不相同，主要是房地产市场的牵涉面很广，所要涉及的面很广，造成特点复杂。不管以何种形式表现，与政府关系密切的这一重要特点是不可忽视的。房地产市场在国民经济中无疑起着支柱性的作用，既是生活资料又是生产资料。

二、关于限购政策对房地产市场的影响研究现状。2010年国务院出台“新国十条”以来，对房地产调控的政策措施铺天盖地而来，史无前例的对房地产市场进行调控。王天在《限购令对房地产市场的影响》（《中国经贸》，2011（6））中认为，限购政策对房地产市场的应先主要表现在两方面：一方面，限购令有效的降低了房产价格，但限购令存在着很大的反弹风险；另一方面，限购令给予房地产市场产生了绝大的冲击，但由于政策存在漏洞，所以造成了很多社会问题。徐瑞兰、王蕙在《“限购令”下的房地产市场分析---以重庆和大连市场为例》（《管理观察》2011（16））中谈到：限购令主要正对住宅市场而未涉及商业用地，投资者另寻商机和寻租，由此可能引起商业住宅市场走高局面，在住宅市场刚性需求成为主力，投资需求暂时冷却，

限购令暂时起到了一定作用。杜雨、陶丹在《论“限购令"对中国房地产市场的政策性影响---房地产政策的宏微观经济效应分析》（《中国市场》，2012）中认为:①有利影响,我们看到，住房限购令对房地产的投资需求产生关键性影响，在宏观调控中发挥着重要作用;②不利影响,用限购令来冷却房价，确实是有立竿见影的效果，但却不能形成一种长期机制。第一，投资不足甚至会导致长期GNP增长放缓；第二，过度的投资不足有可能会使货币需求量减少需要相应地下调银行利率，从而影响整个宏观经济的发展。

三、关于限购政策下房地产企业应对策略研究。自限购政策出台以来，房地产企业面临着空前的挑战，学界和各企业就在强力调控下的企业发展问题提出了许多宝贵意见。刘民飞在《限购政策下房地产企业的应对措施》（《价值工程》，2012（2））中认为企业应对措施主要在以下几点：①减少住宅的投入，加大商铺项目储备和销售；②向不限购城市拓展项目；③加推中心城区高档物业；④加大刚性需求产品的投入；⑤增加工业用地储备，开发工业地产；⑥未雨绸缪，开发养老地产；⑦积极参与建设保障房。郭晶、齐洪华、杨东升在《浅析我国房地产融资体系的缺陷与发展策略》（《北方经贸》，2012（1））中谈到提升房地产企业融资能力的建议：①推动企业通过股票融资特别是借壳上市的方式融资；②积极发展房地产投资信托基金；③加紧开发房地产金融投资产品；④吸收社保基金，拓宽融资渠道。

总之，以上研究从不同方面提出了建设性的观点，对房地产企业发展起到重要指导作用。但同时存在着一些不足：第一，对房地产企业

总体宏观发展战略论述不多；第二，对限购政策对房地产市场的影响论述不够完善；第三，对房地产企业在宏观调控背景下的应对策略的探讨比较零散、不够系统、全面的分析。

参考文献

[1] 庄嘉宏，《CW地产集团绩效管理研究》.南京理工大学，2008

[2] 钟卫稼，《房地产市场的特点、现状与监管思考》.价格月刊，2008

[3] 许元林，《房地产业在国民经济中的地位和作用》.华章，2011(15)

[4] 王天，《限购令对房地产市场的影响》.中国经贸，2011（6）

[5] 徐瑞兰、王蕙,《“限购令”下的房地产市场分析---以重庆和大连市场为例》.管理观察,2011（16）

[6] 杜雨、陶丹,《论“限购令"对中国房地产市场的政策性影响---房地产政策的宏微观经济效应分析》.中国市场，2012

[7] 刘民飞,《限购政策下房地产企业的应对措施》.价值工程，2012（2）

[8] 郭晶、齐洪华、杨东升,《浅析我国房地产融资体系的缺陷与发展策略》.北方经贸，2012（1）

合同管理制度

1 范围

本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；

本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。

2 规范性引用

《中华人民共和国合同法》

《龙腾公司合同管理办法》

3 定义、符号、缩略语

无

4 职责

4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。

4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。

4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。

4.5 合同管理部门履行以下职责：

4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；

4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；

4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；

4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；

4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；

4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；

4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，

4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：

4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；

4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；

4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；

4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责