房地产“限购令”问题分析

房地产“限购令”问题分析

【摘要】通过行政命令对投资投资型消费者购入房地产进行强行限制，使得有效需求在短期内降低，迫使房地产开发商因供大于求而降低房价是房地产限购令的基本原理。限购令的出

台对于我国房价产生了很大的影响，但限购令的出现也存在着很多问题。本文针对房地产限

购令对于房地产市场的影响进行了分析，并从理性的角度分析了限购令。

【关键词】房地产；限购令；分析

一、房地产“限购令”的分析

（一）房地产限购令违背了市场经济的原理

现阶段市场经济秩序在我国已经逐步确立，政府不应过多干预市场的运行。房地产限购令的

实施不仅没让市场经济得到发展，还是得市场经济发生了的倒退。价格信号作用没有得到限

购令的重视，价格机制被政府命令的产品分配所代替。房地产限购令使得房地产市场经济作

用失效，政府的行政干预手段会引发一刀切的现象，对于一部分消费者是不公平的[1]。（二）房地产市场调控的关键不在于限购

提供有效地房屋供应是解决房地产问题的关键，而不是通过政策规定限制需求。政府的调控

政策不会减少民众的合理需求，随着限购时间的延长，民众的需求矛盾会越来越尖锐，当废

除限购令后，房价会因积累的大量需求而发生报复性上涨。政府出台限购令的目的在于抑制

市场中的泡沫，但即使需要对泡沫进行抑制，也不是采取限购就能够解决的，增加投机的持

有成本才是抑制泡沫的关键。房地产限购令对房价的影响是通过对购房资格进行线之后的一

系列传到产生的，而不是增加市场投机者和开发商的资金压力。市场中的开发商和投机者具

有完善的筹资求道和充足的自由资金，在这种情况下，限购令难以发挥作用。由此可见，当

前房地产调控最应关注的政策现实是增加投机分子和开发商的持有成本，而不是限制购房资

格[2]。

（三）房地产限购令可能引发新的问题

只有坚持较长的一段时间，限购令才能完成从限购到降价的传导机制。但在相关限购文件包

括新国八条、新国五条并没有规定限购令的适用时间，虽然这预留了充足的回旋余地给中央

政府用于出台或调整新政策，但也让那些顽固的投机分子怀有侥幸的心理。此外，对限购令

退出后的问题国务院办公厅没有作出规定，这一政策貌似收效颇丰，但实质则产生了一些问题。很多地方因限购令而发生了经济硬着陆，很多地方土地流拍进而出现了财政紧张。通过

对外国的一些例子进行分析不难发现，房地产泡沫通过这种调控虽然得到控制，但也会降低

经济增速，甚至出现负增长。

二、完善我国房地产市场调控的对策

（一）在调控主体中纳入地方政府

要实现对房地产的有效调控，中央政府应当在房地产调控阵营中纳入地方政府。首先，改革

财税体制，匹配财政事权。要使地方政府在当地产调控上的主动性得到充分发挥，避免开发

生和地方政府合谋的情况，就要将地方政府的财政缺口问题解决好。要对各级政府的事权进

行明确的同时，对转移支付和分税制度进行改革。为地方政府落实其责任的支出提供财力保障，进而改变其依赖房地产相关税收和土地出让金的状况。其次，对考核机制进行建立健全，形成对渎职腐败的有效震慑。实践中应当对地方政府的考核监察机制进行完善，严格避免地

方政府在房地产调控中蒙混过关的行为。具体操作中应当对各方力量进行动员，让更多的人

监督检查领导干部的行为。同时对地方领导问责任进行贯彻和执行，明确每个人身上的责任，让地方领导的前途为当地房地产的发展埋单[3]。