无锡商业地产深度分析

无锡商业地产深度分析

前言

岁月无声，2004年即将逝去。这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容，但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。而作为房地产业之一的商业地产，是一个复杂程度高、整合难度大的系统工程，其难度远远超过普通的住宅开发。为把握无锡地产商业地产市场发展趋势，及今后更好地为开发商和顾客服务，提供了有力支持，无锡大卫不动产顾问有限公司历时三个月的普查，最终完成了《无锡主要商业街调查报告》。

这份报告如实对无锡46条主要商业街上的商业模式进行了调查分析，将46条街按影响范围和地域划分为11个商圈，并着重对各商圈及各商业街的租金水平、店铺空置率、经营种类所占比例和行业所在楼层进行了分析，使读者能很直观的了解到各商圈繁华程度和各商业街的特点，对把握商业地产发展态势起参考依据作用。

这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查等多种调查方法，并做了大量的汇总和分析工作，非常具有实用价值。但是由于时间有限，数据无法及时更新，有些纰漏在所难免，希望读者批评指正。期盼在我们的共同努力下，揭开无锡商业地产崭新而辉煌的篇章！

第一部分无锡商业街概述

商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的，只有商业经济发达了，商业地产、商业街才能兴旺；反之，商业地产、商业街兴旺了，商业经济也才能进一步发展，所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商业地产的发展情况。

随着中国加入世界贸易组织和北京2008年奥运会、上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。

国内商业地产开发保持持续快速发展的主要因素：一是经济日趋发达，有充足的资金；二是市场需求旺盛。另外，商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之

若鹜。统计数字显示，目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。而商业地产的供应和需求却存在一定的错位，商业地产面临成本居高不下、经营模式落后等难题。

随着国内房地产市场竞争的进一步加剧、利润空间进一步紧缩，特别是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺，开发经营的风险加大等趋势的出现。促使一些开发商实施向二三线城市发展的战略转移计划。

“太湖明珠”无锡，位于长江三角洲几何中心，处于沪宁杭中心地带；东距上海128公里；西距南京183公里；是我国著名的十大旅游城市之一。无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。

近年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐；加快了外向型商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。“三新”：一是改革有新成效；二是消费市场实现新突破；三是农村市场取得新发展。“三快”：一是外向型商业发展快；二是特色商业街发展快；三是餐饮业发展快。

随着无锡商业经济的快速发展，商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；以及以长江路为核心的新区商圈。无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。截止到2004年10月，无锡在销商铺有28个，总面积近80万平米。如：无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。

本次对无锡商业7个区域、11个商圈、46条商业街的全段或繁华地段进行了调查、统计和分析，调查数据截止时间2004年11月。

统计表的说明：

店铺总数：所调查的在经营店铺与闲置店铺的总和；面积：指纯商铺的面积，不包括商场、大卖场、商务楼等大型商业楼；权属关系：由于有的店无法得知，所以为估计值；租金：为抽样调查店铺的算术平均值；闲置率：为闲置店铺数除以调查的总店铺数，由于市场变化瞬息万千，闲置率只代表调查时的状况。

第二部分数据汇总统计表各商圈情况统计表

各商业街情况统计表

商业地产招商顾问合同协议书范本 最新版

委托方：（以下简称甲方） 地址： 电话： 传真： 受托方：（以下简称乙方） 地址： 电话： 传真： 甲、乙双方根据中华人民共和国《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法规相关规定，在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，就甲方委托乙方商业调查、招商项目（暂定名，下同，可简称为该项目）一事，达成本合同。 1、双方共识： （1）、甲方全权委托乙方作为该项目的整体招商及该项目前期商业调查。 （2）、乙方在对甲方负责的总原则下，竭诚为甲方提供商业调研、顾问、招商等服务。 2、合同标的：项目。该项目批准用地规模为平方米。 3、委托事项：甲方兹将其投资于项目中商业用房全权委托乙方招商及商业顾问。 4、委托期限：自签订本合同之日起至该项目商业用房开业并正常运营____________个月为止。 5、委托内容：指甲方委托乙方： （1）、对该项目周边的商业情况和消费水平、消费能力进行现场勘察和分析，并根据上述勘察

和分析参与商业发展规划的制定； （2）、对该项目将要建造的商业房地产制定招商方案，并具体实施； 6、工作流程： （1）、乙方自本合同签订之日起，即就该项目的招商、商业顾问成立项目组展开作业。（2）、本合同签订后乙方不定期向甲方提交该项目招商和商业顾问方案，并在提交方案时对方案内容予以解释。以上方案须经甲方审核同意后实施，根据情况变化，甲方有权对方案提出调整要求。 （3）、乙方在对甲方负责的总原则下，全权开展招商及商业顾问工作。 A、商业中心的招商、招租方案制定及招商执行：在该项目工程开工后，即进入此阶段。甲方负责设立固定招商办公场所，乙方成立该项目的具体营运实体。负责对该项目作细分计划，并设立招商，招租的具体价格策略，派驻专业招商人员进驻现场，开展具体品牌招商工作。 7、服务内容：指乙方服务甲方： 一、市场调查 1）、消费力 2）、商品结构 3）、竞争对手 4）、当地行业惯例 5）、租赁、物业部分 二、租赁合同 1）、租赁合同的设计和拟定 三、招商执行 A、配合商业中心标志和适用版式 B、配合意向书、宣传册 C、招商会 D、招商执行

房开企业自持开发产品涉及的税种依据问题

一、会计处理：会计处理按账面成本结转固定资产或投资性房地产，不确认收入。可按规定计提固定资产折旧。 二、企业所得税：未对外转移产权，不属于视同销售所规定的情形 国税发【2009】31号规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。固定资产折旧可予税前扣除。 《企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。 三、土地增值税：产权未发生转移，不征收 《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产

权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、增值税： 1.没有规定不允许自己给自己开具发票； 2.有不视同销售的增值税规定； 3.但增值税处理上，没有规定不得作为销售处理； 4.如是一般计税，自己给自己开具市场价的全额增值税专用发票，但在计提销项税额时，销售额中可对应扣除土地价款，对企业有利； 5.可按规定抵扣进项税额； 6.如是简易计税，可不作销售处理 （一）不需缴纳增值税的政策解答 湖北国税《营改增问题集》：房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。 （二）办理权属登记的应视为销售的政策解答 云南国税营改增问题解答摘编（十四）：不动产（二）房地产企业在售的房屋转为自持是否视同销售？

社区商业案例万科

解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业 模式 时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产作者: 核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？ 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市

华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大

商业地产成功运营的十大要素

商业地产成功运营的十大要素 第一，理念决定成败 目前，国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市(或写字楼)却亏了商场。 第二，要规划更要策划 从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。 俗话说"三军未动，粮草先行"，商业地产同样要项目未动，策划先行。整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。 第三，整体布局事关开发成败 商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。 商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成"死"场一个，无法后续经营。

目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，"整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听!" 第四，招商成功不等于万事成功 不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带"病"招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。 商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。 有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。 第五，商业地产开业需要好策略 开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业"开坏头"，场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。 开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。

世界五大地产顾问机构

世界五大地产顾问机构（五大行）基本情况介绍 一、世界地产五大行概况及特点介绍 作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。 业内人士指出，尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”： 1、仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验， 仲量联行的优势在于一手交易； 2、高力国际的强项在于零售、招商， 3、戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务，优势在于他的招商、融资 能力、物业管理； 4、世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理； 5、第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理； 二、五大行2011年初排名数据： 五大行，一般在中国大陆来说是（排名按先后）： 1、JLL 仲量联行 2、CBRE 世邦魏理士 3、DTZ 戴德梁行 4、Savills 第一太平戴维斯 5、Colliers 高力国际 其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因此全球范围来看则是： 1、CBRE 世邦魏理士 2、Cushman & Wakefield 高纬环球 3、Colliers 高力国际 4、JLL 仲量联行 5、Savills 第一太平戴维斯 三、五大行各自情况介绍

四、五大行驻南京区域联系方式和地址

五、五大行驻南京市场服务方式和服务内容

六、物业顾问服务各阶段重点 1、前期物业管理介入顾问服务

关于地产开发商为什么要做持有商业的思考

关于地产开发商为什么要做持有商业的思考

讨论背景：这阶段频繁接触从地产开发转向综合体或者商业地产的开发商，一直在思考一个问题，如果排除目前政府在拿地口希望和鼓励各家企业拿商住综合用地外，我们的客户从自身角度为什么愿意持有商业（此处商业广义：商家、酒店、写字楼、旅游项目等） 以下是我个人的思考，但是觉得不是很全，希望能引发各位感兴趣同仁们的思考，请大家积极回复指正并补充 问题：为什么要做商业综合体并持有？

（1、被动持有型：政府规划地块有商业用地，不得不做。目前政府规划土地往往在大规模住宅用地中规划商业地块，或者规划地块为商业金融用地，不可以分散销售，典型案例如北京中服地块，10年内不允许分散产权销售，这样的规划，使得开发商不得不持有物业。 2、主动转型：传统开发住宅的开发商如万科、世茂等，受宏观调控影响，为了分散开发风险，主动增加商业地产开发份额； 3、避税要求型：开发持有型商业，持有酒店、商场等，可以逃避缴纳土地增值税； 4、上市公司持有型：部分上市公司应资本市场

的需要，主动持有物业，以增加公司固定资产比例，如soho中国，上市前的项目大多一卖了之，上市后，为了增加上市公司持有资产，主动购买北京前门项目物业。 5、有渠道进行其他融资方式：可以采取基金、信托、私募等方式进行融资，如金地集团，与瑞银合作进行私募基金，增加项目持有量。 6、获得稳定现金流：典型代表就是万达广场，凭借持有的百货、影院，获得稳定的现金流。目前万达院线即将A股IPO成功，将实现曲线上市的愿望。）

政府层面：商业综合体中尤其是商场、shoppingmall的运营可以 2满足区域的商业配套 2拉动消费需求 2增加税收和就业机会 2商业自身的良好运营可以给区域所在的土地增值，带动区域土地价值乃至区域价值的提升，

无锡商业地产

无锡商业地产市场概况

无锡 第一部分城市经济概况 1.城市定位：长三角都市圈重要的工业和商业城市 滨湖和新区七个区，总面积为4787.61平方公里，市区1622.64平方公里。总户籍人口452.8万人，市区人口228.5万人。 2.城市化水平不断提高，2005年末全市户籍人口453万人 密度相对适中。 3.经济快速稳定发展，2006年1-9月，全市完成地区生产总值2376亿元，同比增长15.4% 国保持第9位。2006年1-9月，全市完成地区生产总值2376.08亿元，同比增长15.4%。 4.社会消费品零售总额逐年稳定增长，2006年达959亿元，比2003年翻一番 年的487亿元翻了一番。 5.城市居民生活水平显著提高，2006年1-9月，城市居民人均家庭总收入为14944.25元，同比增长13.6% 同比增长13.6%。 6.小汽车私人拥有率较高，2005年底市区小汽车私人拥有率高达50%

第二部分现有主要商圈特征 无锡以它的地域特色，初步形成了东、南、西、北、中五大商圈。东：丁村商圈、太湖广场商圈；南：中桥商圈、新区商圈；西：河埒口商圈；北：山北商圈；中：CBD 商圈、火车站商圈、五爱广场商圈、南禅寺商圈、北大街商圈。 性质名称位置范围发展特征主要业态构成主要商家 市级商圈CBD商圈 以中山路为纽带，人民中路为两翼的商 业集中营。 已形成多条商业特色街。 大型百货、精品专卖 店、商业步行街 商业大厦、新世界百货、八佰 伴 火车站商圈由通运路和兴源路、解放北路组成。 是无锡历史较早的商圈之一，定位于国际 流行步行街。 集娱乐、餐饮、购物 为一体的商业步行街 站前步行街 五爱广场商圈以五爱广场为中心，辐射四周。发展迅速，人气、商气两旺。 餐饮业、数码等各类 专业店 梦之岛数码、通讯中心、无锡 鞋帽及皮具大市场 南禅寺商圈由南禅寺步行街、南长街组成。 南禅寺步行街的改造在保留历史建筑的 同时，添加了时尚、流行的各式商店，因 此改造后人气急剧上升，商业兴旺。 集娱乐、餐饮、购物 为一体的商业步行街 南禅寺步行街 北大街商圈由北大街、青石路、春申路组成。 紧邻CBD商圈和火车站商圈，商业氛围 成熟。 餐饮、休闲、服饰等 专业店 青石路旅游、餐饮一条街和以 机械、五金为特色的北大街等 区级商圈丁村商圈 由江海东路、广瑞路、锡沪路组成的三 角形商业圈。 专业性很高，竞争力很强。 批发市场、家具建材 市场 易初莲花、新天地装饰材料、 华东装饰城、华东商贸城 山北商圈 地处无锡以北，由盛岸路、通惠西路、 石门路、凤翔路组成。 小商铺较多，而且闲置率很低。 餐饮、装饰材料、超 市 易初莲花 河埒口商圈 位于市中心区的西面，由梁溪路、梁青 路、青祁路、惠河路等组成。 社区型商业，人口密集，商业兴旺。超市、家电超市大润发超市、国美 中桥商圈 位于老中桥地区，由中南路、苏锡路、 金城路组成。 社区型商业，商业发展成熟。超市、汽车配套商业 汽车业、装饰装潢业、明泰百 货、乐购 新区商圈位于市中心区的东南面，由旺庄路、长社区型商业。随着无锡高科技产业中心及生活配套商业、餐饮欧尚超市、新地假日广场

商业地产顾问的常见问题

商业地产顾问的常见问题 一、概念篇 ?1 、什么叫商业房地产 ?2 、商业房地产的类别划分 ?3 、什么叫购物中心 ?4 、什么叫MALL ?5、什么叫超市、分类怎样 ?6 、步行街的起源 ?7 、专卖店、便利店、连锁店、百货店 ?8 、什么叫街铺 ?9 、什么叫底商 ?10 、商业动线指什么 ?11 、什么叫场所精神 ?12 、什么叫写字楼？分类怎样 ?13 、什么叫公寓？酒店式公寓与服务式公寓的区别?15 、什么叫酒店？其分级标准是什么 ?16 、什么叫主力店 ?17 、什么叫商圈？怎样划分商圈？ ?18 、什么叫提袋率？人流量是怎样测算出来的 ?19 、什么叫平效 ?20 、什么叫专业市场 ?21 、什么叫折扣店？什么叫特卖场？

二、规划设计篇 ?1、不同商业地产的选址要求 ?2、不同商业业态对经营面积、规模与场地、楼层的要求?3、中庭的规划要求 ?4、通道的规划要求 ?5、电梯的配比要求 ?6、停车场的设计与配比 ?7、灯光照明的要求 ?8、配电的要求 ?9 、商场层高设计规范 ?10 、写字楼层高设计规范 ?11 、步行商业街的街宽要求 ?12 、首层设计的层高考虑 ?13 、通风、采光、消防规范 ?14 、空调系统 ?15 、办公智能化 ?16 、幕墙设计 ?17 、不同商业物业的成本构成及大致比例。 ?18 、主入口及次入口的规划要求 ?19 、外立面风格与颜色格调的要求 ?20 、顶部的处理手法

?22 、铺位分割设计要考虑哪些因素 ?23 、卫生间的设计与配比要求 ?24 、仓库的设计布局要求 ?25 、设备房的设计布局及面积要求 ?26 、办公及管理用房的布局 ?27 、店招的设计规格 ?28 、隔墙的处理办法 ?29 、货梯的布局及数量配比 ?30 、什么叫荷载？不同商业业态经营对荷载的要求？计算方法怎样 三、装修 ?1 、写字楼的装修特点[ 大堂、外立面、电梯厅、走廊、吊顶、顶层、办公室、入口广场等] ?2 、商场的装修特点[ 购物中心、步行街、专业市场、专卖店、超市、娱乐、饮食等] ?3 、数码影城、室内溜冰场 ?4 、样板房的装修要点 ?5 、装修的成本构成 四、营销 ?1 、什么是返租 ?2 、什么是保租 ?3 、什么是产权式商铺 ?4 、什么叫业态规划 ?5 、什么叫房地产信托

江苏省无锡市房地产市场分析

江苏省无锡市房地产市场分析 目录 一、无锡城市概览 1、地理位置 2、区位人口 3、经济运行 4、交通情况 二、土地市场成交情况 1、近年来全市经营性用地成交 2、2003-2008各区商品住宅用地成交统计 3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况 三、房地产市场交易情况 四、区域前景预测 1、惠山板块 2、滨湖板块 3、南长板块 4、崇安新城 5、蠡湖新城 五、结语

江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力预测 一、无锡城市概览 1、地理位置 无锡市，别名梁溪， 简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 2、区位人口 无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2008据公安部门统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。 附：无锡市各辖区人口以及辖区面积 无锡市辖区人口以及辖区面积 102030405060708090 3、经济运行 无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。 今年一季度无锡全市实现地区生产总值达1056.08亿元，同比增长9.7%。一季度完成财政总收入230.15亿元，同比增长1.5%，其中一般预算收入93.94亿元，同比增长5.8%，双双保持小幅增长，增速比前2个月加快了6.4和0.7个百分点。城乡居民收入继续保持稳定的增长，一季度农民人均现金收入达到7170元，同比增长10%。 2009年一季度无锡市全社会固定资产投资达到520.20亿元，同比增长27.1%。其中工业投入达到255.98亿元，同比增长20.1%，全社会固定资产投资和工业投入呈现高速增长态势，增速分别高于去年同期13.2和19.1个百分点。

商业地产招商工作流程

商业地产招商工作流程 1.市场调查----出市场调查报告 2.招商人员邀约客户---来项目考察 3.接待客户----招商中心做好全方位接待工作 4.意向客户登记表 5.签意向书（协议） 6.签认租书（定金协议） 7.签正式合同---包括物业管理公约，经营管理协议，消防协议等 8.商家进场装修 商业地产项目招商流程 一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研 邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。 1、市场条件成熟度调查 项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。 2、项目位置可发展调查 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 3、可发展规模调查判断 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。 在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。 二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案 商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多

龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心

龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营 能力是核心 龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心提要：将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金 更多精品源自表格 龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心 2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。 “龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。 将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。

打破散售运营困局 散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。 以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SoHo却人流冷清。业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。 但可以攻破此逻辑的案例仍然可见。北京市内不少商业步行街同样是物权分散，但人流却并不比一些集中经营的大商厦少。高和资本对旗下商业物业的运营策略便是，整体盘下物业加以改造并整体规划，甚至持有运营一段时间再散售，但并未影响其商业物业运营水平。 而自持也并非万全之策。即便是在cBD核心区域，同样为开发商自持的新光天地与金地中心，经营状况也曾判若云泥。与新光天地的光鲜亮丽相比，金地中心曾一度死气沉沉，在近期经历重新整改之后才恢复元气。 而更为纠结的是，在国内通过散售而实现迅速扩张的商业地产商不在少数，而选择自持物业的发展商却发展缓慢，眼睁睁看着优质资源和发展良机被竞争对手收入囊中。 “过去十年，龙湖在商业上一直潜心做一件事情亲自学习并实践商业运营。”龙湖集团商业地产部总经理魏健称，尽管国内号称从事商业地产开发的企业不在少数，但真正组建起团队、亲自从事商业运营的发展商却少之又少。

商业地产方案策划范例

商业地产策划方案范例 第一部分：市场分析 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、项目定位及USP导向 四、推广思路 五、项目建议 第二部分：整合推广策略 一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略 4、SP活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略 第三部分：公司简介

一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 四、成功案例 五、对本案的态度 六、工作目标 七、资费标准 八、附加服务 前言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。 第一部分市场分析 一、项目概况： 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积

二、项目SWOT分析： 优势分析： 1）区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟； 2）配套优势 周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全； 3）交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大， 劣势分析： 1）消费群劣势 高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键； 机会分析： 1）市场机会 高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势； 2）稀缺性 本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会； 3）隐性机会（引导消费） 对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）； 威胁分析： 1）潜在竞争威胁 潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项

中国一线知名商业地产策划咨询公司排行榜

中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜最近，由专业机构评选出的中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜出炉，如下所示： 1.易居中国—中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司, 行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)业务倾向房地产代理分销。 2.同策—领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影 响力企业,同策房产咨询股份有限公司。 5.美地行—上海本土房地产策划咨询公司，成立于2002年，服务了万达广场、 新城控股集团商业广场、夫子庙水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 3.世联地产—中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值 TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司 4.合富辉煌—最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业 著名品牌,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司 5.美地行—上海本土房地产策划公司，成立于2002年，服务了新城控股集团 商业广场、南京水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 此榜单中各公司在行业算是标杆公司，但是都有不同的业务侧重点，所以难于在同一个领域或者个案上进行比较。上海的地产策划公司比较多，商业地产策划咨询也是其中比较重要的业务模块。易居和同策是老牌地产策划公司，像美地行等

新生代公司则比较集中于细分市场和精品市场。 松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。 有些路，只能一个人走；有些事，只能一个人去经历。粗读加缪、萨特的存在主义，它告诉我，人就是非理性的存在。光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。总之，一切只是心情。 人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。 一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。然而，这就是生活。 曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。 也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。让人忆起《米拉波桥》里的诗句：夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。

商业地产自持物业价值大于销售

商业地产自持物业价值大于销售 商业地产自持物业价值大于销售提要：万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层 商业地产自持物业价值大于销售 国内商业地产发展趋势 中国一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及国际人均商业水平，因此未来增加的商业地产需求将大多集中在二线城市。 我国2010年城镇人均商业面积为平方米（包括餐饮、零售、办公等），而人均商业仅平方米。一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及二线城市，存量较多，增量较少，二线城市增量较大。因此，商业地产需求增加，并且将集中在二线城市。 现在，国内商业地产开发商两极分化趋势明显：大陆以外的商业开发商如和记黄埔、九龙仓、恒基兆业、太古地产等多进入成熟发展期，持有大规模经营性物业，追求品牌溢价。而国内地产商多数未形成清晰产品和区域定位，竞争模式不清晰，尚未摆脱摸索阶段，国内做得比较好的商业开发商如万达[简介最新动态]、宝龙已具有成熟产品线以及清晰的区域拓展战略，能够进行快速复制。

万达的产品组合 万达目前进入国内50个城市，投资60多个项目，主要分布于国内沿海和东部经济发达的一二线城市的核心地段。 万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层，选址特点为核心商圈黄金地段，体量多为10万平方米左右；第三代产品多为“四菜一汤”，即住宅、办公、商业、酒店加上回迁房，位于潜力地区，打造城市地标，业态组合丰富，自持物业比重增大，核心商业只租不售，小型商业、写字楼销售解决资金支持问题。 经过对万达2010年开业的15个城市综合体项目的盘点，发现第三代产品有以下特征： 特征一：主力体量为50～90万平方米。其中，90万平方米以上3个，50～90万平方米9个，50万平方米以下4个。 特征二：楼板价偏低，拥有明显土地红利优势。楼板平均价仅为1347元。 特征三：平均商业开发体量为23万平方米，持有大商业一般为17万平方米左右。 特征四：拿地城市多集中在二线城市副中心或新区，少量布局三线城市。具体情况为：一线城市在广州；二线城市有天津、合肥、呼和浩特、济南、沈阳、武汉、福州、长春、

商业地产代理服务内容

商业地产代理服务内容合作模式一：项目顾咨询与策划服务 服务内容： （一）商业地产顾咨询 1、决策顾咨询：地块属性分析、市场格局判定、项目概念定位、专业公司选择 2、战略顾咨询：品牌进展定位、项目战略摸索、项目战略营销、企业战略规划 3、市场顾咨询：市场策略顾咨询、市场定位顾咨询、市场运营顾咨询、市场推广顾咨询 4、招商顾咨询：业态业种配置建议、个性招商策略提议、分步招商打算审定 5、销售顾咨询：销售卖点选择、销售打算协助、销售人员培训、销售成效测定 6、营销顾咨询：案名选择、视觉形象审定、文案策划审稿、平面设计创意提示 7、推广顾咨询：媒体组合和媒体选择建议、推广打算审核、费用预算审核 8、商管顾咨询：商管公司设置建议、商管建章立制审核、商管运营成效测评 （二）商业地产策划 1、概念策划：概念设计、概念诠释、概念分解、概念推广、概念落地、概念实施 2、全程策划：选址策划、概念策划、商业规划、招商策划、销售策划、经营策划

3、商业规划：商品定位、商业布局、功能定位、动线设置、人流导引、D M 规划 4、市场定位：目标市场定位、投资经营户定位、市场功能定位、业态业种定位 5、招商策划: 业态业种配置、个性招商策略、分步招商打算、招商文案技巧 6、销售策划: 销售时机把握、销售节奏操纵、销售卖点设计、销售人员培训 7、营销策划：案名设计、视觉形象设计、案场设计、文案策划、平面设计、流设计 8、市场推广：媒体组合、媒体选择、推广打算、费用预算 9、经营策划：商管公司筹建、商管运营推动、兴市旺市策划、项目运营爱护 合作模式二：项目代理销售 即由乙方负责该项目的推广销售工作，并按不低于代理均价的价格进行销售；甲方承担销售道具、广告、活动促销等销售费用，并按合同约定向乙方支付代理销售佣金。（注：该合作模式的前提招商工作先行）服务内容： （一）前期商业调研 （二）营销推广 1、制定项目入市时机策略 2、制定不同销售时期的价格策略和营销策略 3、在不同时期进行项目推广、策划促销活动 4、定位推广基调和广告风格

房地产开发项目出售与自持的税负对比分析

一、建成后对外出售的税负情况 市场价值1000万元，项目取得土地使用权支付的金额300万元，开发成本350万元，开发间接费用200万元（其中利息支出50万能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，其他房地产开发费用的扣除比例假定为5%）。 表1开发项目对外出售的涉税情况 税种 营业税xx附加 印花税计算过程 1000*5%*（1+5%+3%） 1000* 0.05% （1000-（（300+350）*（1+5%+20%） +50+54））*30% （1000-（300+350+200+54+ 25.05））*25%金额（万元） 54 0.5印花税在管理费用中核算增值率小于50%备注土地增值税 企业所得税 合计 25.05 17.74 97.29

房地产项目建成后出售，房地产开发企业在出售环节纳税以后，后期不再有该房地产开发项目的纳税义务。 二、建成后自持出租的税负情况 年租金收入90万元，年折旧40万，城镇土地使用税定额税率4元，项目占地面积150平方米。 表2开发项目自持出租的涉税情况 税种 营业税xx附加计算过程 90*5%*（1+5%+3%）金额（万元） 4.86备注若一次签订多年租印花税90* 0.1% 0.09赁合同则按合同金额计税贴花房产税 xx土地使用税 企业所得税 合计90*12% 4* 0.015 （90-（40+ 4.86+ 10.8+ 0.06））*25%

0.06 8.57 24.38 注： 房地产项目建成后自持出租期间，房地产开发环节作为房地产产权所有人，会一直有纳税义务发生。 三、“营改增”对于项目自持的影响 （1）营业税 当前营业税制下，因为自建自用的开发项目产权未转移，加之营业税规定的视同销售仅包括土地使用权或不动产的无偿赠送以及自建后销售时发生的自建行为这两种情况，因此自建后自用的房地产不需作为视同销售行为，不需要缴纳营业税。 自持开发产品的租金收入应按出租不动产缴纳5%的营业税。 （2）增值税 因为营改增后出租不动产会被纳入增值税的征税范围，那么应按不含税的出租收入计提销项税额，并且可以凭购进项目取得的增值税专用发票抵扣进项税额。 （3）企业所得税 开发产品自持属于内部处置资产，产权未转移不属于企业所得税视同销售范围。出租开发产品取得收入属于企业的经营收入，应并入应纳税所得额计算申报企业所得税。当前的营业税之下，企业缴纳的营业税可以在企业所得税前扣除，但营改增后，企业缴纳的增值税不属于企业所得税前扣除项目。

江苏省无锡市房地产市场分析

江苏省无锡市房地产市场分析

江苏省无锡市房地产市场分析 目录 一、无锡城市概览 1、地理位置 2、区位人口 3、经济运行 4、交通情况 二、土地市场成交情况 1、近年来全市经营性用地成交 2、2003-2008各区商品住宅用地成交统计 3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况 三、房地产市场交易情况 四、区域前景预测 1、惠山板块 2、滨湖板块 3、南长板块 4、崇安新城 5、蠡湖新城 五、结语

江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力预测 一、无锡城市概览 1、地理位置 无锡市，别名梁溪，简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 2、区位人口 无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2008据公安部门

统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。 附：无锡市各辖区人口以及辖区面积 无锡市辖区人口以及辖区面积 102030405060708090 3、经济运行 无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。

商业地产调研报告(精选多篇)

商业地产调研报告(精选多篇) 芜湖商业、写字楼调研报告 项目一：微商财富广场 该项目位于中山北路与长江南路交汇处,与嘉兴贸广场、格力商业地块成三足鼎立之势，位置较好。项目用地性质为商办，占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米，由一幢19层主楼及四层商业裙房组成。开发商不自持物业。 办公部分：办公部分位于主楼5-19层，标准层呈三角形，分别为北、东、东南向，每层14户，总户数300户；单间建筑面积为33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公摊比达34 %。该部分建筑特色为纯loft创意办公,层高4米8，格力中央空调vivi分层计费，房内上

下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。 售价方面：均价12014元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。商业部分出售价格及方式暂未确定。 物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。 项目二：星隆国际城 星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性质为商办，首期交房时间为2014年年底。项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城、45000平方百盛旗舰店、

12014平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。 商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并 给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。 商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。销售价格：一层商铺