房地产股权投资集合资金信托计划尽职调查报告

房地产股 权投资 集合资 金信托 计划尽 职调查 报告 房地产股 权投资 集合资 金信托 计划尽 职调查 报告(D OC 69 页)
中融国际信托有限公司 中融－大连琥珀湾项目 房地产股权投资集合资金信托计划
尽职调查报告
（报告完成日期：2011-4-21）
经办业务部门：中融国际信托有限公司 【金融市场】部

声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理 制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、 分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报 告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完 整性及所作判断的合理性负责。
........ ...... ...... ...... ...... ...... .....
直接调查人签字：
年月日
直接调查人签字：
年月日
调查人部门经理签字：
年月日

目录
1 项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 1.2 交易结构概述 1.3 信托产品交易要素
4 .......... ...... ...... ...... ...... ...... ...
1.4
本
项
4 .......... ...... ...... ...... ...... ...... ...
2 融资人资信情况 2.1 融资公司基本情况
2.2 开发业绩 2.3 融资人/实际控制人财务状况
2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 3 项目概况和建设情况
3.1 项目基本情况 3.2 项目建设条件 3.3 项目建设实施进度 3.4 项目的股权价值分析 3.5 项目的施工方、设计公司、监理情况 4 项目市场情况 4.1 项目投资环境
4.2 大连市房地产市场
4.3 项目分析及市场定位
4.4
项
目
35 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
5 项目财务效益评估
目 SWOT
3 3 3
概 分
况
10 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
10 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
13 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
15 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
23 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
23 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
23 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
30 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
31 ............ ...... ...... ...... ...... ...... . 25
32 ............ ...... ...... ...... ...... ...... . 25 25 29 33 析

37 ............ ...... ...... ...... ...... ...... .
5.1 现金流量分析 5.2 敏感性分析 5.3 资金来源与运用表 39
............ ...... ...... ...... ...... ...... .
5.4 投资计划与资金筹措表 40
............ ...... ...... ...... ...... ...... .
5.5 项目销售收入预测 43
............ ...... ...... ...... ...... ...... .
5.6 项目现金流量预测 45
............ ...... ...... ...... ...... ...... .
5.7 项目利润分析和经济指标评价 44
............ ...... ...... ...... ...... ...... .
5.8 销售率盈亏平衡点 45
............ ...... ...... ...... ...... ...... .
5.9 本产品优势比较分析 46
............ ...... ...... ...... ...... ...... .
6 信托方案与风险防范措施 6.1 交易结构安排及信托计划摘要 7 综合评价
37 38
47 47
............ ...... ...... ...... ...... ...... .
50 ......... ...... ...... ...... ...... ........ ..

1 项目背景与交易结构概述
1.1 项目背景 本项目的交易对手为大连百年城房地产开发有限公司（以下简称“百年地产”）。
百年地产通过收购股权的方式获得大连琥珀湾开发有限公司（以下简称“琥珀湾”或 项目公司）100%的股权。项目公司目前正在开发的项目名称为：【琥珀湾项目】， 本项目共分 A、B 两个地块。其中 A 地块占地面积为：【约 66，272 平方米】，总建 筑面积【约 98，200 平方米】，包括地上建筑 66，272 平方米，地下建筑 32000 平 方米。本项目主要业态为独栋别墅、双拼别墅、花园洋房等高端住宅，目前土地出 让金已经缴纳完毕，获得了《国有土地使用权证》、《建筑工程用地许可证》、《建设 工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，项目四证已经齐全，其中 A 区的四栋 独栋别墅已经封顶，已经拿到预售许可证; B 区的渔夫码头和套餐饮娱乐公建部分已 经基本完工,五证齐全。B 地块占地面积约为 26315.2 平方米，主要拟建项目为渔夫 码头，包括配套餐饮娱乐等。
........ ...... ...... ...... ...... ...... .....
经济技术指标
A 地块
B 地块
合计
总用地面积（平方米）
66,200
26,300
92,500
地上建筑面积（平方米）
66,200
7,490
73,690
地下建筑面积（平方米）
32,401
7,701
40,101
容积率
1
0.3
—
建筑密度
＜20%
＜15%
建筑高度
低层、多层结合
低层
—
本项目总投资预计为 15.8 亿元 ，截至 2011 年 3 月底，百年地产已经累计投 入约 5.5 亿元，其中土地费用约为 2.5 亿元。因公司经营策略和本项目后期建设的 需要，向我司提出融资需求。关于本项目，企业拟通过信托平台进行股权融资 3.5 亿元，其他通过销售回款解决。
........ ...... ...... ...... ...... ...... .....

1.2 本项目的信托结构简要描述 由中融信托发行预期规模为【74000】万元（分为【74000】万信托单位）的信
托计划，包括优先级份额【35000】万元（由中融信托公开募集），次级份额由百年 地产以其持有的项目公司约 98%的股权认购（股权价值约为【39000】万元）。信 托计划成立后，中融信托将优先级信托资金用于向项目公司增资，其中，【200】万 元计入注册资本，【34800】万元计入资本公积。增资完成后，项目公司的注册资本 为【2200】万元，资本公积变为【73800】万元。中融信托占有项目公司约【98】% 的股权、百年地产持有项目公司约【2】%的股权。
........ ...... ...... ...... ...... ...... .....
信托计划满 1 年后至信托计划期满 2 年当日，百年地产享有对中融信托持有的 项目公司 98%股权的回购选择权，中融信托将届时信托利益首先分配给优先级委托 人以实现优先级委托人的退出，之后将剩余信托利益全部分配给次级委托人。
........ ...... ...... ...... ...... ...... .....
1.4 本项目概况 项目现状：
该项目地块由项目公司于 2005 年 10 月在大连市国有土地使用交易中心举办的 国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞得。百年地产通过受让项目公司股权的方式 获得本项目地块，本项目所处地块包括两部分：A 区和 B 区，A 区规划建筑为别墅、 B 区规划为渔夫码头、公建及配套。关于本地块，目前已经缴纳的土地费用包括土 地出让金、土地补偿费、契税、营业税、三寰土地租赁、海滩租赁费、人防拆除费、 土地评估报告等费用，共计 250，753，599 元。
........ ...... ...... ...... ...... ...... .....
关于 B 地块，已经取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用 证、预售许可证；B 区的渔夫码头和套餐饮娱乐公建部分已经基本完工。
........ ...... ...... ...... ...... ...... .....
关于 A 地块，目前已经取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，《建 设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，A 区的四栋独栋别墅已经封顶，（分 别是第 30 栋，31 栋，32 栋，和 34 栋），已经拿到预售许可证。项目其它别墅预期

在 2011 年 5 月封顶，公寓部份预期在 2011 年 9 月封顶. ............ ...... ...... ...... ...... ...... . 《项目 A 区效果图》 A 区别墅封顶，第 30 栋， 31 栋，32 栋，和 34 栋
《封顶别墅实景》

《项目 B 区渔夫码头实景》 《项目 B 区公建及配套实景》

经估算，楼面地价为 3403 元/平方米（A 区地上面积）。截至目前，项目公司已 经缴纳全部土地出让金 2.5 亿元。以此来看，本项目的土地取得成本较低，抗风险 能力强。
................. ...... ...... ...... ...... ..
本项目所处地块为净地，目前 B 区已经达到预售状态。
1.5 项目公司股权历史沿革
1.5.1 项目公司设立
2005 年 3 月 25 日，大连海昌房屋开发有限公司（以下简称“大连海昌”）及大
连海昌集团有限公司（以下简称“海昌集团”）共同签署《大连琥珀湾开发有限公司
章程》，约定双方分别以货币 700 万元、300 万元出资组建大连琥珀湾。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 大连琥珀湾设立时的股权结构如下：
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 出资方式 股权比例
（万元） （万元）
1 大连海昌
700
700
货币
70%
2 海昌集团
300
300
货币
30%

合计
1,000
1,000
100％
根据大连海昌、海昌集团和大连百年城集团公司 2005 年 3 月 22 日签署的《协
议书》约定，大连琥珀湾系百年城集团公司为购买大连海昌和海昌集团持有的石槽
渔夫码头项目的土地开发经营权而设立的项目公司，百年城集团公司或其指定第三
方将依据该等《协议书》及相关协议约定的时间及条件最终取得大连琥珀湾的 100%
股权。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 1.5.2 2005 年 4 月，股权转让
2005 年 4 月 4 日，公司股东会通过决议，同意大连海昌分别向海昌集团和大
连百一投资有限公司（“大连百一投资”）转让其持有的大连琥珀湾 50%和 20%的股
权。同日，公司股东签署了《章程修正案》，对公司章程作出了相应修改。本次变更
完成后，大连琥珀湾的股权结构如下： ........ ...... ...... ...... ...... ...... .....
序
股东名称
认缴出资额 实缴出资额
出资方式
股权比例
号
（万元） （万元）
1 海昌集团
800
800
货币
80%
2 大连百一投资
200
200
货币
20%
合计
1,000
1,000
100％
本次变更系根据前述《协议书》约定，大连海昌将其持有的大连琥珀湾 50%和
20%股权转让与海昌集团和大连百一投资持有。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 1.5.3 2005 年 11 月，股权转让及信托计划
2005 年 11 月 2 日，公司股东会通过决议，同意大连百一投资将其持有大连琥
珀湾 20%的股权转让给联华国际信托投资有限公司（以下简称“联华国际信托”）。同
日，公司股东签署了《章程修正案》，对公司章程作出了相应修改。 ..... ........ ...... ...... ...... ...... ...... 本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序
股东名称
认缴出
实缴出
出资方
股权
号
资额（万元） 资额（万元） 式
比例
1
海昌集团
800
800
货币
80%
2
联华国际
200
200
货币
20%

信托
合计
1,000
1,000
100 ％
本次变更系根据大连海昌、海昌集团和百年城集团公司 2005 年 9 月 29 日签署
的《补充协议（二）》以及大连百一投资和联华国际信托 2005 年 12 月 23 日签署的
《股权信托合同》约定，大连百一投资系将大连琥珀湾 20%股权通过信托方式转让
与联华国际信托持有。 ..... ........ ...... ...... ...... ...... ...... 1.5.4 2005 年 11 月，股权转让
2005 年 11 月 5 日，公司股东会通过决议，同意海昌集团向联华国际信托和四
川枫岚实业有限公司（以下简称“四川枫岚”）转让其持有大连琥珀湾的股权各 10%。
同日，公司股东签署了《章程修正案》，对公司章程作出了相应修改。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序
股东名称
认缴出
实缴出
出资方
股权
号
资额（万元） 资额（万元） 式
比例
1
海昌集团
600
600
货币
60%
2
联华国际信
300
300
托
货币
30%
3
四川枫岚
100
100
货币
10%
合计
1,000
100 ％
本次变更系根据百年城集团公司与联华国际信托 2005 年 11 月 2 日签署的《合
作协议书》及百年城集团公司、联华国际信托和四川枫岚 2006 年 7 月 21 日签署的
《补充协议（二）》约定，由海昌集团将其所持大连琥珀湾 20%股权转让给联华国
际信托及其指定股权代持方四川枫岚。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 1.5.5 2005 年 12 月，股权转让
2005 年 12 月 20 日，公司股东会通过决议，同意海昌集团将其持有的大连琥
珀湾 60%的股权转让给联华国际信托。同日，公司股东签署了修正后的公司章

程。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序
股东名称
认缴出
实缴出
出资
股权
号
资额（万元） 资额（万元） 方式
比例
1
联华国际
900
900
货币
90%
信托
2
四川枫岚
100
100
货币
10%
合计
1,000
1,000
100 ％
经核查，本次变更系根据百年城集团公司与联华国际信托 2005 年 11 月 2 日签
署的《合作协议书》以及 2005 年 11 月 8 日签署的《补充协议》约定，由海昌集团
将其所持大连琥珀湾 60%股权转让给联华国际信托。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 1.5.6 2007 年 9 月，股权转让
2007 年 8 月 28 日，公司股东会通过决议，同意四川枫岚将其持有的大连琥珀
湾 10%的股权转让给联华国际信托。同日，公司股东签署了修正后的公司章程。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序号 股东名称
认缴出资额 实 缴 出 资 出资方式
股权
（万元） 额（万元）
比例
1 联华国际信托
1,000
1,000
货币
100%
合计
1,000
1,000
100％
本次变更系四川枫岚将其代持的大连琥珀湾 10%股权转让给实际权益人（委托
方）联华国际信托持有。
1.5.7 2008 年 1 月，股权转让
2008 年 1 月 10 日，公司股东会通过决议，同意联华国际信托将其持有的大连
琥珀湾 20%的股权转让给百年城集团公司。同日，公司股东签署了修正后的公司章
程。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：

序号
股东名称
认缴
实缴出
出资
股权比
出资额（万 资额（万元） 方式
例
元）
1 联华国际信托
800
800
货币
80%
2 百年城集团公司
200
200
货币
20%
合计
1,000
1,000
100％
经核查，本次股权变更系根据联华国际信托、百年城集团公司、大连百一投资
和大连琥珀湾 2007 年 12 月 29 日签署的《总体合作协议》约定实施的股权转让。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 1.5.8 2008 年 2 月，股权信托、变更公司类型
2008 年 2 月 25 日，公司股东会通过决议，同意百年城集团公司将其持有的大
连琥珀湾 20%的股权转让给联华国际信托。同日，公司股东签署了修正后的公司章
程。本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下： ........ ...... ...... ...... ...... ...... .....
股东名称
认缴出资额
实缴出资
出资方
股权比
（万元）
额（万元） 式
例
联华国际信托
1,000
1,000
货币
100%
本次变更系根据前述《总体合作协议》、联华国际信托与百年城集团 2007 年
12 月 29 日签署的《财产权转让协议》及《财产权信托合同》约定，百年城集团公
司将其所持大连琥珀湾 20%股权作为财产信托给联华国际信托持有。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 1.5.9 2009 年 1 月，股权转让、变更公司住所和法定代表人
2008 年 12 月 26 日，公司股东会通过决议，同意同意联华国际信托将其持有
的大连琥珀湾 80%和 20%的股权分别转让给百年城集团公司和大连百一投资。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序
股东名称
认缴出资
实缴出
出
股权
号
额（万元） 资额（万元） 资方式 比例
1
百年城集团公
800
司
货 800
币
80%
2
大连百一投资
200
200
货
20%

币
合计
1,000
1,000
100 ％
经核查，本次变更系根据前述《总体合作协议》、《财产权转让协议》、《财产权
信托合同》及联华国际信托与大连百一投资签署的《股权信托合同之补充协议》约
定，联华国际信托将其信托持有的大连琥珀湾 40%的股权以及以其自有资金受让的
大连琥珀湾 60%的股权全部转让给百年城集团公司、大连百一投资持有。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 1.5.10 2009 年 12 月，股权转让
2009 年 12 月 12 日，公司股东会通过决议，同意参照大连万隆天信资产评估
有限责任公司出具的大天评报字（2009）029 号《资产评估报告书》确认的公司净
资产评估价值，百年城集团、大连百一投资分别将其持有公司 80%和 20％的股权
作价 7,787.896 万元和 1,946.974 万元转让给百年地产，百年城集团公司和大连百
一投资均放弃优先购买权。公司股东签署了新的公司章程。 ........ ...... ...... ...... ...... ...... ..... 本次股东变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序
股东名称
认缴出
实缴
出资
股权
号
资额（万元） 出资额（万 方式
比例
元）
1
大连百年城房地
100
1,000
1,000
货币
产
％
1.5.11 2010 年 9 月，增资
2010 年 9 月 26 日，大连琥珀湾开发有限公司收到大连百年城房地产有限公司缴纳的新增
注册资本人民幤 1000 万元，出资方式为货币。本次增资前的注册资本人民币 1000. 00 万
元，实收资本人民币 1000. 00 万元，已经大连正兴会计师事务所审验，并于 2 00 5 年 3
月 3 0 日出具大正兴验字(2005)第 04 3 号验资报告。截至 2 01 0 年 9 月 2 6 日止，变更后
的累计注册资本人民币 2000. 00 万元，实收资本人民币 2000. 00 万元。 ........... ...... ...... ...... ...... ...... ..
序
股东名称
认缴出
实缴
出资
股权比例
号
资额（万元） 出资额（万 方式

1
大连百年城房地
产
元）
2,000
2,000
货币
100％
2 融资人资信情况
2.1 融资公司基本情况
2.11 融资公司情况
融资公司
大连琥珀湾开发有限公司
法定代表人
郑松坚
企业类型
有限责任公司（法人独资）
注册资本
2000 万元
实收资本
2000 万元
经营范围
房地产开发及销售（凭资质证经营）；房屋出租；物业
管理；设计、代理、制作、发布国内外各类广告；货
物、技术进出口（法律、法规禁止的项目除外；法律、
法规限制的项目取得许可证后方可经营）
经营期限
50 年
房地产
暂定资质
开发资质
注：根据融资公司提供的资料，融资公司的房地产开发暂定资质已经过期。 2．1.2 百年地产及实际控制人简介
2.1.2.1 百年地产简介： 百年地产作为一家温商背景的民营企业，1992 年依托大连的口岸优势创建并从 事纺织品进出口贸易，于 1998 年进入地产开发领域。公司注册资本为人民币 3000 万元整；注册号：大工商企法字 2102001104877；成立日期：2000.11.10；法人代 表吴云前；资质：三级。
........ ...... ...... ...... ...... ...... .....
1999 年为建设纪念大连建市百年，百年城建设并运营大连市的标志性建筑---

大连百年城购物中心。并以此实现了集团的跨越式发展。现已发展为以商业地产开 发为核心，业务覆盖房地产开发，购物中心运营，物业管理、酒店运营管理等领域， 以专业化为主要特征的企业。集团现为中国商业地产联盟副会长单位，资产规模 16.5 亿元人民币，年营业额达 10 亿。
............. ...... ...... ...... ...... ......
下图是百年地产的组织架构图：
大连百年城房地产
100% 沈阳百年城房地产
100% 大连永辉房地产
100% 大连琥珀湾
100% 大连百年港湾
100% 沈阳温州城物业
100% 长春温州城物业
........ ...... ...... ...... ...... ...... .....
2.1.2.2 上市进程 百年地产以原集团内的 13 家同房地产开发、商业地产运营、物业管理业务紧 密相关的企业作为上市范围内的主体，以返程投资的模式，筹备在香港主板上市。 公司先后聘请了瑞士银行（UBS）、德勤、戴德梁行、高伟绅律师事务所、通商律 师事务所等境内外顶级中介机构协助公司上市筹备工作。
........ ...... ...... ...... ...... ...... .....
自 2009 年 9 月底正式启动上市前期筹备工作，在公司及各中介机构的共同努 力和配合下，截止目前，公司上市筹备工作取得了较大的进展。具体情况如下：
......... ...... ...... ...... ...... ...... ....
? 完成 2007 年、2008 年、2009 年的审计工作 ? 完成公司名下所有物业的评估工作。
完成境外公司的设立、重组工作，完成大部分境内公司的股权转让、工商变
?
更登记等重组工作，完成有关政府部门审批、证明手续的取得工作。 ..... ........ ...... ...... ...... ...... ...... ? 完成了招股说明书的业务、风险章节的初步编写工作。

? 完成了总体法律意见书的初稿。 目前，公司上市工作正在按照有关计划和时间表稳步推进，公司预计将在 2010 年 4 月底，上报香港联交所 A1 表格，8 月通过香港联交所聆讯工作，预计在明年 在香港联交所主板挂牌上市。
........ ...... ...... ...... ...... ...... .....
2.1.2.3 实际控制人介绍 吴云前：男，1971 年 6 月出生，浙江人，大连百年城集团有限公司、大连百 年城房地产开发有限公司董事长，大连市中山区人大代表、中国商业地产联盟副会 长。从事商业房地产的开发、运营与管理工作多年，先后成功开发建设多个购物中 心与专业市场，2005 年被授予大连年度经济人物称号；2006 年被授予中国商业地 产年度领袖人物称号。
..... ........ ...... ...... ...... ...... ......
1989 年，吴云前外出经商，先后创办了大连华光纺织经销公司、大连百年实业 有限公司。2001 年组建了大连百年城集团有限公司和大连百年城房地产开发有限公 司，他领导下的百年城集团已成为业界瞩目的商业地产新秀。社会公益事业的贡献： 捐助、发起成立北京百年农工子弟职业学校，并任名誉校长。他所创建的百年城集 团，以专注于商业地产开发为战略导向，其建设运营的大连百年城作为纪念大连建 市百年的标志性建筑，现已成为国内国外一流的休闲购物中心。集团旗下的商品交 易市场，正以打造中国新一代升级版市场的理念，进行全国性拓展。目前已拥有大 连、长春、沈阳三店,并正在全东北以及华北、西北、西南进行全国性拓展。
........ ...... ...... ...... ...... ...... .....
2.1.3 融资公司税收政策 税种
营业税 城市维护建设税 教育费附加及地方教育费 地方教育费
土地增值税
计税依据
税率%
营业收入
5.00
营业税额
7.00
营业税额
3.00
营业税额
1.00
按营业收入预征。住宅的预征率为 1%；除住 宅外其他房地产项目的预征率为 2％。
1%、2%

企业所得税
应纳税所得额
25.00
2.2 开发业绩
项目 大连百年商城
大连百年汇
大连温州城
建筑规模（m2） 80000 123,200
预计总销售额 (万元) － 130,000
42,000
38,000
实现销售收入 (万元) － 107,000
38,000
备注 自持物业 销售 10 万平 销售部分面积: 23,750 平方米
沈阳温州城 吉林温州城
410,000 （一期 170,000） 25000
百年港湾
260,000
120,000 －
70,000 －
一期销售面积 82500 平米
出租率 100% 在建
大连百年城购物中心位于大连最繁华的青泥洼商业街的中心位置，是纪念大连 建市百年的标志性建筑，是国内屈指可数的国际水准的休闲购物中心。占地 15790 平方米，建筑面积 80000 平方米，总投资 7 亿人民币。百年城作为大连的标志性建 筑，不仅拥有堪称亚洲第一的高 35 米，长 80 米，最大进深近 20 米的全玻璃幕墙 入口大堂，其六层弧形步行街，64 部扶梯，3 部电梯所共同构成的“空中街市”更是 商业空间的典范，百年城呈现标准休闲购物中心业态，主力店为太平洋百货、银行、

钟表、个人护理、餐饮等行业主力店及品牌店达 130 余个，集多种商业元素于一体。 而百年城世界名品中心更是汇集了 EMPORIO ARMANI、ESCADA SPORTS、 ZAGNA、MONT BLANC、BURBERRY、HUGO BOSS、PRADA、DUNHILL、 KENZO、CANALI、PORTS、BMW LIFESTYLE 等世界一线品牌，构成了尊贵优 雅的购物环境。如图：
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百年汇坐落于大连商业、旅游中心——星海湾广场。与大连商品交易所 共同构 成“大连期货广场”。项目总占地面积 70000 平方米，其中百年汇占地 20000 平方米， 建筑面积为 130000 平方米，由五星级酒店公寓、SOHO、商业街、公共广场共同 构成的新型商业、金融、时尚中心。
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大连温州城－温州城商品交易市场位于大连二七广场，占地面积 8500 平方米, 建筑面积 42000 平方米, 以经营温州特色的服装鞋帽、皮具箱包、日用百货为主。 大连温州城对传统市场进行全面升级，推出物美价廉和高档购物场所两个元素相融 合的购物新体验。开业即达到 99.6%的商铺开业率。
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长春温州城－于 2005 年 10 月开业，位于长春商品批发集散地-黑水路的中间 地段，建筑面积约 25000 平方米，共有商铺 600 余间，开业即达到 100%的出租率。 以专业的服装交易市场为其经营定位，树立了长春新的行业标杆。
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关于兴业银行的尽职调查报告

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关于兴业银行股份有限公司的尽职调查报告 中国银行业监督管理委员会泉州监管分局： 根据兴业银行股份有限公司泉州分行（以下简称“兴业银行泉州分行”）与我行签订的系列理财产品托管合同，由兴业银行泉州分行作为我行系列型理财产品募集资金的托管人。根据《公司法》等有关法律法规的要求，我行本着行业公认的业务标准、道德规范和勤勉精神，对兴业银行泉州分行的基本情况、公司的主要业务及内部风险管理等方面的材料进行了相关核查。核查主要依据兴业银行泉州分行提供的文件资料。现就具体情况汇报如下:

一、基本情况 兴业银行成立于1988年8月，是经国务院、中国人民银行批准成立的首批股份制商业银行之一，总行设在福建省福州市，注册资本107.86亿元，注册地址福建省福州市湖东路154号，邮政编码350003，法定代表人高建平。 兴业银行2007年2月5日正式在上海证券交易所挂牌上市（股票代码：601166），截至2011年6月末，兴业银行前十大股东依次为：福建省财政厅、恒生银行有限公司、新政泰达投资有限公司、福建烟草海晟投资管理有限公司、中粮集团有限公司、福建省龙岩市财政局、湖南中烟工业有限责任公司、内蒙古西水创业股份有限公司、中国电子信息产业集团有限公司、广发聚丰股票型证券投资基金。 截至2011年6月末，兴业银行资产总额突破2万亿元，达到20899.06亿元，股东权益1011.73亿元，不良贷款比率为0.35%，上半年累计实现净利润122.32亿元。根据英国《银行家》杂志2011年7月发布的全球银行1000强排名，兴业银行按总资产排名列第75位，按一级资本排名第83位。根据美国《福布斯》2010年发布的全球上市公司2000强排名，兴业银行综合排名第245位，在113家上榜的中国内地企业中排名第14位。 二、治理结构 兴业银行股份有限公司按照《公司法》、《证券法》、《商业银行法》的有关规定制订了《公司章程》及配套的管理制度，建立了股东大会、董事会、监事会和经营管理层为主体的法人治理结构。实行统一法人

房地产项目公司收购要点及尽职调查清单

房地产项目公司收购要点 一、房地产收购的种类 房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种 1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购） 2、项目公司收购又叫股权转让 二、项目公司股权收购步骤： 1、项目收购意向书 2、项目尽职调查 3、洽谈正式合同 4、交接 三、意向书 意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月） 四、项目尽职调查 包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目的主体调查 1、项目公司主体调查 （1）营业执照（包括正副本是否过期）； （2）各种开发资质 （3）税务登记 （4）企业组织代码 （5）贷款卡 （6）所有股东的存在和变更情况 （7）股东章程的变化情况 （8）历次股东会议的会议纪要 （9）历次董事会的会议纪要 2、项目公司的财务审计 （1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况） （2）项目公司需提供原始凭证和账册

（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净） （4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务） （5）审计项目公司的资金到位和使用情况 （6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户 3、所收购项目的主体调查 （1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可； ④开工证等。 （2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划） （3）项目的可行性批复 （4）项目的规范性调查 （5）项目的以前的经济活动的调查 五、洽谈正式合同 六、交接和变更 1、公司证件的交接 2、公司所有印章的交接 3、公司所有材料的交接 4、项目场地的交接 七、股权收购的难点 1、溢价的处理方式 2、或有负债的保证 溢价的处理方式主要是股权+承担负债 或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险

公司收购尽职调查报告

公司收购尽职调查报告 尽职调查报告应包括财务，法律，业务等方面的内容。以下是关于公司收购尽职调查报告，欢迎阅读参考~! 公司收购尽职调查报告 企业的扩张通常通过两种方式进行：一是通过引进投资者的方式增资，包括引进战略投资者或者风险投资者;二是通过并购的方式，包括股权并购和资产并购。而第二种方式 由于实行周期相对较短，成本较低，成为企业扩张的常见方式。 企业并购是项复杂的法律工程，并购的成功与否取决于众多因素，其中，投资者对目标公司了解的程度是众多决定因素中最为重要的因素之一。因此，投资者必须对目标公司进行必要的调查，了解目标公司各方面的情况。这样的调查工作往往不是投资者自己能够独立完成的，必须委托专业机构进行，其内容通常包括委托律师调查目标公司的主体资格、目标公司经营管理的合法性、目标公司资产、债权债务等可能存在的法律风险;委托资产 评估公司对目标公司的资产进行评估，委托财务咨询公司或者其他专业机构对目标公司的经营能力、经营状况、竞争能力等方面进行调查、评估，委托专业机构对目标公司的技术能力进行调查、评估，委托环境评估机构对目标公司所涉及的环境保护事项进行评价，等等。 在中，这些调查被通称为“尽职调查(Due Diligence)”。 公司并购本身是一种风险很高的投资活动，在设计与实施并购时，一方面要利用其所具有的缩短投资周期、减少创业风险、迅速扩展规模、弥补结构缺陷、规避行业限制等优势，同时也要注意存在或可能存在一系列财务、法律风险进行防范和规避。因此，在风险管理的实践中，尽职调查中的法律尽职调查成为公司并购活动中最重要的环节之一。 一、法律尽职调查的必要性 由于中国的公司并购市场尚处于初级市场阶段，市场规则的完善性、市场参与者的成熟程度、监管方式的先进程度等等诸多要素都有着初级阶段的明显特征。在这种不成熟的并购市场体系下，收购方通过并购的方式进行企业规模与市场份额的扩张，其风险因素更需要在试水之前进行全盘的规划。对于收购方而言，公司并购最大的风险来源与收购方对出让方和目标公司的信息不对称，信息的不对称最终演化的风险就是我们通常所说的并购当中的陷阱———债务黑洞的陷阱、担保黑洞的陷阱、人员负担的陷阱、无效乃至负效资产的陷阱、违法违规历史的陷阱、输血成本超过承受极限的陷阱等等。

北京乐投科技股权投资尽职调查报告

北京乐投科技股权投资尽职调查报告北京乐投科技有限公司尽职调查资料浙江新俊逸 1北京乐投科技有限公司 股权投资尽职调查资料 特别提示: 本资料包含北京乐投科技有限公司商业秘密,所涉及的内容和资料仅限于有投资意向的投资者使用,使用人应避免将本报告的全部及部分予以复制、传递、 泄露给他人,特别是行业内竞争者;善意使用人本着对企业负责的态度对本报告所提供的商业机密予以保密;本报告不适用于除北京乐投科技有限公司引入战略 投资者以外的任何商业用途。浙江新俊逸股权投资管理有限公司 2011 年 8 月 北京乐投科技有限公司尽职调查资料浙江新俊逸 2目录 第一部分公司基本情况??4 一公司发展历程?4 二公司组织架构?6 三公司享受的优惠政策?7 四公司最近受过行政处罚或法律诉讼情况??7 五公司主要业务与主要产品介绍7 六公司在行业中所处的地位??8 七公司已签协议及专利获得情况9 八关联交易14

九可能存在的收购以及资产剥离计划?14 第二部分公司组织管理与人力资源管理?14 一公司主要组织机构??14 二公司重大投资的决策程序??15 三公司股东会和董事会会议情况15 四公司企业文化?15 五培训机制和执行情况?16 六公司主要奖罚制度??16 七员工的薪酬、福利、退休计划17 八晋升政策和激励措施?17 九公司劳动合同范本??17 十公司员工分部门人数、技术骨干名单及员工学历构成??17 十一技术骨干和员工流失率情况以及对应防范措施?23 第三部分整体市场分析和公司竞争策略?23 一移动互联网市场分析?23 二移动终端发展趋势分析24 三操作系统发展趋势??26 四国内市场机会分析??27 五国内市场容量预测??28 六公司核心竞争力和商业模式分析??31 七公司的战略规划32 第四部分产品与技术33 一公司产品矩阵?33 二内容与应用服务模式?33 三公司核心产品介绍??34四公司新产品研发能力和研发费用的投入标准 36 五公司合作伙伴?36

银行尽职调查清单

银行尽职调查清单 第一部分公司基本情况 1.1 公司的主体资格 1.1.1 请提供由公司注册地主管工商行政管理局出具的、盖有“工商档案查询专用章” 的 公司（包括公司前身）成立至今的所有工商底档，以及《公司注册登记资料查询 单》/《公司变更登记情况查询单》 1.1.2 按以下顺序提供相关文件： （1）公司（包括公司前身）自成立以来（包括设立、历次变更）的企业法 人营业执照及最新经年检的企业法人营业执照（包括正本和副本） （2）公司改制为股份有限公司时的改制文件，包括但不限于各级政府及主 管部门的批复及指导性文件、股改审计报告、资产评估报告、发起人 协议、创立大会决议、股东签名册等 （3）公司自设立至今历次增资发起人/股东出资方式、资产来源及有关凭证； 历次股权转让作价依据及受让方资金来源 （4）请提供能证明清单中每项变更的相关法律文件，包括但不限于变更前 后的营业执照、公司章程、验资报告、资产评估报告、公告、相关的 各种决议、协议（如该等文件与其他条款项下要求的文件重复，请注 明已经提供文件的情况） （5）公司正在进行的股权调整的相关文件，包括但不限于股权重组方案/ 改制方案、股权调整涉及的相关协议、政府部门关于股权调整的批复/ 证明/登记/备案文件、股权调整涉及的相关公司的内部决议、有关股东 放弃优先购买权的同意函、拟注销公司的工商底档文件、拟注销公司 获得的政府部门的注销证明 （6）公司出资人签署的出资人协议、股东投资协议或出资人为设立公司而 签署的其他类似协议，以及出资人为设立公司而作出的决议（7）公司股东关于利润/利益分配的特别约定（如有） （8）公司成立及历次变更时的政府主管部门（如行业主管部门、国有资产 主管部门、外商投资主管部门）或上级主管单位的批文或批准证书（9）公司成立以及历次注册资本变动所需的验资报告、资产评估报告 （10）公司成立时及历次变更的公司章程以及现行有效的公司章程 （11）公司的股东会、董事会、监事会2016年至今召开的所有会议的会议 记录和会议决议

法律尽职调查报告(正规版)

法律尽职调查报告（正规版） 法律尽职调查报告（正规版） 和附件三个部分。报告的前言部分主要介绍尽职调查的范围与宗旨、简称与定义、调查的方法以及对关键问题的摘要；在报告的主体部分，我们将就具体问题逐项进行评论与分析，并出具相关的法律意见书；报告的附件包括材料目录、目标公司提供的资料及文本、工商登记资料、行政批复及审批文件资料、政府机关，其他机构或目标公司声明与承诺等。附件另行装订成册。第二章正文第一部分目标公司法律情况审评 1.1目标公司的历史沿革（由目标公司自行出具公司简介并盖章） 1.2目标公司的设立 （一）目标公司于201X年5月20日向xx省xx市工商管理行政局申请设立，核定公司名称为“xx市xx热电有限责任公司”，公司住所地xx市火车站向南1公里处；营业期限二十年；注册资本为人民币壹佰万元；公司经营范围为火力发电、泵售、工业xx的生产、销售、炉渣、炉灰的销售。 （二）公司设立时股权结构为： xx（男，1956年3月27日出生，汉族，住xx省xx市东园镇南路281号），出资额人民币84万元，实际认缴出资人民币84万元，占注册资本84%； xx（男，1958年5月28日出生，汉族，住xx省xx 市三闸乡杨家寨村六社）出资人民币1 5.6万元，实际认缴出资人民币1

5.6万元，占注册资本1 5.6%。 xx（男，汉族，汉族，1969年8月23日出生，住xx省xx市马神庙街94号）出资额人民0.4万元，实际认缴出资人民币0.4万元，占注册资本0.4%。 （三）设立时验资情况： xx市xx会计师事务有限公司出具张会验字（200 3）90号验资报告（节选，以附件为准，附件一26页）： “根据有关协议、章程的规定，xx市xx热电有限责任公司申请的注册资本为壹佰万元，由xx、xx、xx三位股东出资，经审验，截止201X年5月19日止，xx市xx热电有限责任公司已实际收到股东缴纳的注册资本合计人民币100万元，各股东以货币方式出资。 （四）设立时公司章程（概述，以附件为准，附件一15页）： 对包括宗旨、名称及住所、公司经营范围、注册资本、股东名称及出资方 篇二： 法律尽职调查报告-201X0428 北京有限公司法律尽职调查报告（机密）二〇一二年二月二十四日第一部分导言 1、简称与定义在本报告中，除非根据上下文应另做解释，否则下列简称和术语具有以下含义（为方便阅读，下列简称和术语按其第一个字拼音字母的先后顺序排列）： “本报告”指由上海方本（北京）律师事务所于201X年2月28日出具的北京有限公司之法律尽职调查报告。“本所”指上海方本（北京）律师事务所。“本所律师”或“我们”指上海方本（北京）律师事务所进行法律尽职调查之律师。“”指股份有限公司，一家根

银行小企业授信业务尽职调查报告

小企业授信业务尽职调查报告 （适用符合国家统计局确定的小企业标准且在本行授信风险敞口在500万元 （含）以下的小企业） 申报单位：经办人： （续授信要求描述我行授信后变化及限制性条款落实情况）

2．其他资产或对外投资情况：金额： 0 万元， 详细说明：无对外投资 3．主要负债分布情况：合计 1600 万元， 其中： (1)本行借款 0 万元，票据余额 0 万元，保证金比例 0 ％， 其他金融机构融资敞口1600万元，按揭 0万元。 (2)应付帐款189万元，其它应付款82万元。 (3)其他负债0万元，详情说明：无 (4)信用记录情况：信用记录良好 (5)或有负债情况：无对外担保 4．其他非财务因素分析：

1、主要优势 2、主要风险：公司目前经营现状来看，其主要风险如下： 政策风险。与大多数外销企业一样，出口退税在企业利润中的占的份额较大，如果国家对出口退税政策发生变化将直接影响企业的最终利润。 行业风险。安吉作为转椅生产基地，相关产品生产厂家较多，企业的模仿能力较强，产品的替代性较强，如果不能拥有自己的专利产品，将面临较大的行业风险。 经营风险。从公司货款回笼及支付情况来看，企业与上、下游客户关系较好，其美元收汇速度较快，同时对上游企业也能及时支付原材料款，表明企业与上、下游客户合作诚信度高。同时其应收、应付账款主要客户无重大变化，表明企业与上下游合作关系稳定，不存在重大贸易纠纷；产品销路较好，产销基本平衡。 汇率风险。由于人民币对美元的汇率持续升温，汇率变动的风险相对较大。 担保风险。保证人 六、担保人简介及生产经营情况（包括电费、工资、税收等支付情况）：

房地产项目尽职调查报告模板

尽职调查报告 （报告完成日期：【】年【】月【】日） 目录 1项目背景与交易结构概述2 1.1项目背景2 1.2交易结构概述2 2融资人资信情况4 2.1融资公司基本情况4 2.2融资公司经营情况4 2.3融资人财务状况4 2.4融资人银行贷款及对外担保情况5 3项目概况和建设情况5 3.1项目基本情况5 3.2项目建设条件6 3.3项目建设实施进度6 3.4项目的设计、施工、监理情况6 4项目市场情况7 4.1项目投资环境7 4.2项目分析及市场情况7 4.3项目租售情况预测8

5项目财务效益评估8 5.1房地产项目总投资预测8 5.2项目资金来源情况10 5.3项目损益预测10 5.4项目有关财务效益指标11 6信托方案与风险防范措施12 6.1交易结构安排及信托计划摘要12 7意见及建议13 8项目资料13 1

1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 此处简要介绍项目背景情况 例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 简要描述本项目的信托结构 融资方式：【贷款】/【股权投资】 融资总成本： 融资人要求信托资金到位时间： 信托期限：【】年 公司收入：其中信托报酬方式收取【】% ；财务顾问费形式收取【】% 保管人保管费： 受益人的预期收益： 项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划： 我公司私人银行部发行的额度【】万元 银行代销：【】万元发行费率： 第三方理财机构代发：【】万元发行费率： 1.2.2 项目现状 此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况 1.2.3 项目总投资及资金来源 项目总投资共【】万元。 2

房地产项目法律尽职调查报告

房地产项目法律尽职调查报告 SD律师事务所 二〇一六年五月

导言 一、调查范围及宗旨 此《“****”项目律师尽职调查报告》系*****律师事务所根据******委托，指派专职律师，基于有关相对人（机构）提交的资料及律师的独立调查所得，依据我国现行法律法规及律师的审慎审查职责而形成的书面调查报告。 二、简称与定义 本报告中，除文中有特别说明或根据上下文应另做解释的，下列简称均按以下含义理解： “本报告”指此份由******律师事务所于2016年10月26 曰出具的《“******”项目律师尽职调查报告》； “委托人”指******; “本所”指******律师事务所，暨受托人； “本律师”指在本报告中署名的律师； “该地块”指***********地块； “本项目”指拟建于上述地块上的原“********”房地产开发项目； 本报告所使用的简称、定义、目录以及各部分的标题仅供查阅方便之用。有关参见某部分的提示或引用均指本报告的某一部分，除非根据文中上下文意思应另作解释。方法与限制 三、本次尽职调查所采用的基本方法 走访、约谈有关本项目的当事人，包括****公司股东； 查阅、复制有关机关（单位）及个人保存的文档资料，包括工商局、国土局、房产局、拆迁办、产权监理处、法院等； 参阅其他中介组织或知情人士的信息，包括会计师事务所等； 参考相关法律、法规并考虑实际操作； 本报告内容作下述限定性说明： 所有调查相对人（机构）向本所提供的资料均是真实的，无论原件抑或复印件； 所有调查相对人（机构）向本所提供的资料上的签字、印鉴均是真实的； 所有调查相对人（机构）向本所提供的资料来源均合法； 所有调查相对人（机构）向本所提供资料的动机均系善意; 本报告中陈述的事实、信息或数据是基于2016年9月10曰本调查结束前由本所所掌握的事实和数据。本报告出具后，本所会依勤勉之职责，对本项目涉及的异动事项向委托人做额外说明，但不作为形成本报告的事实基础；

私募股权投资(PE)尽职调查指引

私募股权投资（PE）尽职调查指引 一、尽职调查的目的 简单讲，尽职调查的根本原因在于信息不对称。融资方的情况只有通过详尽的、专业的调查才能摸清楚。 1、发现项目或企业内在价值 投资者和融资方站在不同的角度分析企业的内在价值，往往会出现偏差，融资方可能高估也可能低估了企业的内在价值。因为企业内在价值不仅取决于当前的财务账面价值，同时也取决于未来的收益。对企业内在价值进行评估和考量必须建立在尽职调查基础上。 2、判明潜在的致命缺陷及对预期投资的可能影响 从投资者角度讲，尽职调查是风险管理的第一步。因为任何项目都存在着各种各样的风险，比如，融资方过往财务账册的准确性；投资之后，公司的主要员工、供应商和顾客是否会继续留下来；相关资产是否具有融资方赋予的相应价值；是否存在任何可能导致融资方运营或财务运作出现问题的因素。 3、为投资方案设计做准备 融资方通常会对企业各项风险因素有很清楚的了解，而投资者则没有。因而，投资者有必要通过实施尽职调查来补救双方在信息获知上的不平衡。一旦通过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，买卖双方便可以就相关风险和义务应由哪方承担进行谈判，同时投资者可以决定在何种条件下继续进行投资活动。 二、尽职调查的流程 尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，每一个尽职调查项目均是独一无二的。对于一个重大投资项目，尽职调查通常需经历以下程序： 立项—成立工作小组—拟定调查计划—整理/汇总资料—撰写调查报告—内部复核—递交汇报—归档管理—参与投资方案设计。 1专业人员项目立项后加入工作小组实施尽职调查2拟订计划需建立在充分了解投资目的和目标企业组织架构基础上3尽职调查报告必须通过复核程序后方能提交。 三、尽职调查的方法 1、审阅文件资料

银行授信业务尽职调查报告(2014年版)

附件2 **银行授信业务尽职调查报告（2014年版）（非金融企业债务融资工具承销业务）

第一部分工作底稿 尽职调查应用的主要方法包括查阅、访谈、列席会议、实地调查、信息分析、印证和讨论等。需要指出的是，并不是所有的方法都适用于所有的债务融资工具发行人，主承销商需要根据发行人的行业特征、组织特性、业务特点选择适当的方法开展尽职调查工作。 尽职调查报告应在收集资料和债券承销业务尽职调查工作底稿的基础上撰写。尽职调查工作底稿按照《**银行非金融企业债务融资工具承销业务尽职调查和注册材料撰写工作细则》（招银发【2013】446号）要求办理。 尽职调查报告应层次分明、条理清晰、具体明确，突出体现尽职调查的重点及结论，充分反映尽职调查的过程和结果，包括尽职调查的计划、步骤、时间、内容及结论性意见。 一、尽职调查资料清单

二、调查人员尽职调查声明 本调查报告的内容是按照**银行债券承销业务有关制度、规章和操作规程的要求，由（杨**）与（张**）共同对发行申请人、增信方的主体资格、财务状况以及抵（质）押物的权属、状态进行了全面的调查、核实，取得了相关凭据，并

对所取得的资料凭据进行了理性分析与判断。 本调查报告不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 我们没有隐瞒已经知道的风险因素，申请人及担保人的实际控制人、高层管理层人员不是我们的关系人。 主办客户经理姓名：杨** 协办人姓名：张** 调查时间：2014年3月3日至 2014年3月17日

第二部分授信调查报告 一、业务往来与合作情况 1.简述客户关系建立历史 客户上门、我行开发、他人介绍等；与我行人员有无特殊关系。 申请人为浙商证券股份有限公司推荐客户，2013年**月**日，上海证券交易所下发上证债备字【2013】***号文《接受中小企业私募债券备案通知书》，拟以非公开方式发行中小企业私募债券30000万元人民币，自通知书出具之日起6个月内完成。申请人为我分行辖内企业，浙商证券作为承销商向我行推荐认购该笔中小企业私募债券。申请人与我行人员无特殊关系。 2. 客户授信要求及我行预计收益 3.申请人及其关联企业在我行授信历史 申请人及其控股子公司在我行的授信历史、目前有效的授信内容和审批条件，以及授信使用情况。如果是集团客户，应说明集团客户在我行的总体授信情况，以及额度切分情况。 申请人为我行新客户，无授信历史。

房地产项目尽职调查工作指引(草稿)

房地产信托业务尽职调查工作指引(草稿) 第一章总则 第一条为进一步规房地产信托业务的操作规程，提高房地产信托项目尽职调查工作的准确性、有效性和全面性，防和控制业务风险，根据《中华人民国公司法》、《中华人民国信托法》和《信托公司管理办法》以及中国银监会和其他有关政府部门的规定，特制定本指引。 第二条尽职调查是指业务人员遵循审慎稳健、实事的原则，通过实地考察、查看、查询等方法，对申请立项的房地产信托项目之影响业务安全性的因素进行全面调查，并确认借款人、担保人等交易合作方（下称“交易对手”）提供信息真实性的过程。 第三条业务人员应按照本指引的要求，认真履行尽职调查职责，并坚持独立调查原则。如认为必要时，可附加本指引以外的其他方法对相关事项进行调查。 第四条本指引为公司立项项目尽职调查的一般要求，业务人员应根据项目的具体特点和实际情况予以增减。 第二章基本要求 第五条房地产项目尽职调查实行项目小组制，须为2人以上。项目小组成员应具备法律、财务、房地产行业等方面的相关知识。项目小组亦可根据需要外聘会计师事务所、律师事务所等中介机构一同参与尽职调查。 第六条项目小组对拟投资的房地产开发项目（下称“目标项目”）调查和交易对手资料的验证应以实地直接调查为主，间接调查为辅。尽职调查工作方式包括但不限于现场核查、法律文件审查、财务凭证审验、函证、人员询问笔录、网络查询以及审核第三方会计师、律师和评估师出具的报告或意见书等。具体形式包括：

（一）与交易对手管理层(包括董事、监事及高级管理人员，下同)座谈； （二）查阅交易对手之工商登记资料、重要会议记录、重要合同、账簿、审计报告、凭证等； （三）实地察看重要实物资产； （四）通过比较、重新计算等方法对财务数据进行分析，从中发现问题，并掌握发生这些问题的原因； （五）询问交易对手相关人员； （六）与会计师事务所、律师事务所等中介机构合作，充分听取专业人士的意见； （七）以面谈、发函询证等方式向包括交易对手之客户、债权人、行业主管部门、同业其他公司及金融机构等在的第三方就有关问题进行查询； （八）网络、报刊、电台等社会公开信息查询； （九）其他可以采用的方式和措施。 第七条项目小组应根据交易对手及目标项目特点，对相关风险点进行重点调查。 第八条项目小组进行尽职调查时，应对尽职调查工作进行留痕，认真做好记录并由随行人员签字。记录方式包括但不限于对交易对手的证照原件、主要资产进行复印、扫描、现场拍照等方式。前述资料应作为尽职调查报告的附件。 第九条项目小组应根据尽职调查情况出具尽职调查报告。尽职调查报告应列明尽职调查工作的容以及结论。 第三章尽职调查主要容和方法 第一节交易对手基本情况调查 第十条交易对手设立、变更情况及开发资质调查。 项目小组应通过查阅交易对手的设立批准文件、营业执照、法人机构代码证、房地产开发资质证书、公司章程（包括历次章程修正案）等文件资料，核查交易对手设立程序、合并及分立情况、工商变更登记、年度检验、房地产开

调查报告 法务尽职调查报告

法务尽职调查报告 由中介机构在企业的配合下，对企业的历史数据和文档、管理人员的背景、市场风险、管理风险、技术风险和资金风险做全面深入的审核，多发生在企业公开发行股票上市和企业收购。那法务尽职调查报告怎么写呢？下面跟小编一起来看看吧！ 法务尽职调查报告 上海市汇盛律师事务所接受贵司委托，指派中国执业律师××、××对某有限公司（以下简称“W公司”）进行了尽职调查。 在与贵司的多轮磋商中，我们和贵司确定了本次尽职调查的工作范围，并以《委托合同书》的形式确定下来（详见附件一：尽职调查范围）。 根据本案的工作范围，本次尽职调查工作采用认真阅读W公司提供的文件（详见附件二：W提供文件目录），进行书面审查；与W 公司相关负责人谈话、向中国工商行政管理局调取资料等方式，在提供本尽职调查报告的同时，我们得到的承诺为： 1、W公司提交给我们的文件上的所有签名、印鉴和公章都是真实的；提交给我们的所有文件的原件都是被认可的和完整的；并且所有的复印件与原件是一致的； 2、我们审查的文件中所有的事实陈述都是真实的、正确的； 3、接受我们谈话的相关负责人陈述的内容没有任何虚假和遗漏

的，是客观、真实的； 4、W公司没有未披露的对外抵押、保证等担保行为； 5、同时，我们没有得到任何暗示表明以上承诺是不合法的。 基于以上的承诺和我们采集到的资料与信息，根据现行有效的中国法律、法规以及政策，根据W公司提供的文件，根据我们指派律师的工作经验，我们作出以下尽职调查报告内容： 一、W公司基本情况 1、基本信息（略） 2、W公司历次变更情况(略) （详情见附件三：W公司变更详细） 3、W公司实际控制人（略） 二、W公司隐名投资风险 外国人某某通过中国自然人投资于W公司的行为属于隐名投资行为。外国人某某为“隐名股东”，中国自然人、为“显名股东”。 1、中国法律及司法实践对于隐名投资的规定 根据中国法律及司法实践，一个隐名投资行为如想得到法律的认可，必需具备以下条件： （１）隐名股东必需实际出资。具体体现为，隐名股东有证据证明显名股东投资于公司的财产属于隐名股东所有； （２）公司半数以上其他股东明知。这里的以上包括半数； （３）隐名股东以实际股东身份行使权利且被公司认可。这里的以股东身份行使权利得并被公司认可，既可以表现为隐名股东实际上

房地产项目尽职调查报告范本

丰泽园项目 尽职调查报告目录 第一章项目区域 (1) 第二章区域市场分析 (3) 第三章项目公司介绍 (3) 第四章项目介绍 (4) 第五章公司财务状况 (5) 第六章融资条件 (6) 第七章风险分析 (7) 第八章调查结论 (8)

声明 本尽职调查报告是由独立完成，真实反应了新泰置业2014年11月30日以前的生产经营情况，我们对本报告的内容的真实性、准确性和完整性负责。

丰泽园项目 尽职调查报告 第一章项目区域 一、漯河市 漯河市位于河南省中南部，启于北魏、盛于明清，因淮河的两大支流沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中 原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心，素有“水旱码头”之称。 今天的漯河，更是四通八达，是国家二类交通枢纽城市。石武高铁、京广铁路、京港澳高速、107国道贯穿南北，漯宝（丰）铁路、漯阜（阳）铁路、宁洛高速横跨东西，距郑州新郑国际机场不足一小时车程；安信快

速通道、郑漯城际铁路纳入规划，区位优势更加突出。 漯河市面积2617平方公里，人口260万，下辖源汇区、郾城区、召陵区、西城区、舞阳县、临颍县。漯河风光秀丽景色宜人，先后摘取国家园林城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国人居环境范例奖等桂冠。 漯河以食品工业发展的卓著成效，培育出了以双汇集团为代表的食品名星企业，是享誉四方的食品名城、全国食品安全信用体系和保证体系建设双试点市、全国首家农业标准化综合示范市、全省食品工业基地市、全省无公害食品基地示范市。 二、西城区 西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区，相当与郑东新区，东起107国道、西至大楼魏东、南起澧河、北至沙河，割区面积为25平方公里。总体定位: 立足中原、辐射中部、享誉国际的21世纪商务休闲都市区、创新服务示范区、低碳生态宜居区以及多元文化特色区。将西城区打造成为漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。规划结构为两带环抱、两环绕城、两轴连城、三心辉城、四区成城、水绿交融规划居住用地面积为416.43公顷，包含二类居住用地、商住用地和中小学、幼儿园用地，占建设用地面积的40.23%，其他为商业用地和公共配套施用地。

2019年收购项目尽职调查分析报告

收购项目尽职调查分析报告 据悉，如今人们生活质量相对于过去有了很大的改善，逐渐好起来的生活方式带动了市场经济的发展。越来越多的朋友开始注重高品位的生活，而企业之间的竞争从此展开，由于物竞天择适者生存的缘故，很多企业在斗争中被收购，收购项目尽职调查分析报告怎么写呢?下面是整理的收购项目尽职调查分析报告资料，欢迎阅读。 一、甲公司的设立、出资和存续 (一)公司设立 根据H市工商行政管理局网站查询结果，及目标公司提供的《准许设立/开业登记证书》、《企业设立登记申请书》、《公司股东(发起人)出资信息》、《董事、监事、经理信息》、《公司章程》、《*设验字(20XX)第A468号验资报告》，目标于20XX年10月18日设立。 (二)出资 甲公司现有注册资本为670.4万元，于20XX年10月14日之前，分四次，以货币的方式出资完毕。 1、根据H市*会计师事务所有限公司于20XX年10月15日出具的《*设验字(20XX)第A*号验资报告》，甲公司第一期出资130万元人民币已在20XX年10月15日之前以货币的形式缴足。 2、根据H市*会计师事务所有限公司于20XX年5月12日出具的*验字(20XX)第058号《验资报告》，甲公司第二期出资130万元人民币已在20XX年5月12日之前以货币的形式缴足。

3、根据H市*会计师事务所有限公司于20XX年6月21日出具的*验字(20XX)第134号《验资报告》，甲公司第三期出资184.5万元人民币已在20XX年6月21日之前以货币的形式缴足。 4、根据H市*会计师事务所有限公司于20XX年10月12日出具的*验字(20XX)第258号《验资报告》，甲公司第三期出资225.9万元人民币已在20XX年10月12日之前以货币的形式缴足。 (三)公司存续 根据目标公司提供的20XX年5月16日的营业执照及H市工商行政管理局网站查询，目标公司合法存续。 20XX年5月24日，获H市省质量技术监督局颁发的《特种设备制造许可证》，许可制造第一类压力容器;第二类低、中压力容器。有效期至20XX年5月23日。该证在H省工商网站上查询合法有效根据H市工商行政管理局网站查询，目标公司20XX年通过年检。公司应于每年3月1日至6月30日进行年检，但未查到20XX年年检信息 公司基本信息: 名称:甲公司 公司注册地址:* 公司办公地址:* 公司类型:自然人出资的有限责任公司 注册号:* 注册资本670.4万，出资形式货币。

股权投资尽职调查报告(共6篇)

股权投资尽职调查报告（共6篇） 股权投资尽职调查报告（共6篇） 第1篇： 股权投资尽职调查清单股权投资尽职调查清单 第一部分、基本情况调查（BasicInformation）说明：企业尽职调查是企业获得风险投资和企业上市的关键环节，直接影响到企业价值评估和项目的运作，请务必保证提供所有资料的准确性和可靠性；同时尽职调查涉及企业各方面内部信息，是企业最高级的调查，请相关参与人员严格保守企业机密。 一、公司背景（panyDescription）1、公司成立（1）历史沿革。请提供公司发起人协议、股东协议、批准证书以及与成立、组建及改组有关的政府批文，包括任何对该文件进行修改的文件；公司主要股东背景，情况。 （2）请提供公司成立的验资报告、出资证明和资产评估证明及/或产权登记证，公司现有注册资本及历次变更的验资报告、相关证明文件和工商变更登记证明；2、公司简介（1）请提供公司对外的正式的公司介绍资料，包括企业经营宗旨、企业愿景、企业发展战略规划/构想等等；（2）请提供公司发展沿革资料及相关证明文件。

3、部门设置（1）请说明公司目前部门设置及人力资源的配置；（2）请提供公司各主要业务部门的职责描述、核心业务介绍和1经营目标。 4、公司管理（1）请提供公司正式的组织架构图；（2）请提供公司股东会、董事会主要成员背景资料（股东出资、股权占有情况及股东、董事简历/背景介绍）；（3）请提供公司核心经营管理人员的背景资料（简历、经营业绩/评价）；（4）请提供公司现有的外部支持（法律顾问/财务顾问/健康顾问/投资顾问等）。 二、产品/服务（Product/Service）1、请提供公司现有产品/服务项目的介绍资料（名称、介绍、服务对象、价格）；2、请说明公司现有核心产品/服务的优势、特点，以及经营成绩；3、请提供公司正在开发的产品/服务项目的介绍资料，以及这些产品/服务项目的开发时间计划表；4、请说明公司现在是否有知识产权开发，如有，请具体说明；5、请提供公司现有无形资产资料（商标/知识产权/专利）。 三、市场分析（MarketAnalysis）1、请说明公司经营产品/服务属于哪一种行业，国家、地方对此行业的政策是鼓励的还是限制的，有无相关的文件或资料说明？2、请说明公司目前经营产品/服务的市场规模、市场结构与划分，并请注明资料的出处或来源；3、请说明公司是根据什么，如何设定目标市场的？24、请说明公司提供产品/服务的经营是否受消费群体、消费方式、消费_

信贷业务中的尽职调查报告

信贷业务中的尽职调查报告信贷员的尽职调查，是对贷款人和借款人双方负责任的重要体现，借款人能清晰了解到自己的贷款能力，贷款人能有效防范风险，双赢的模式下将有助于银行也健康有序的发展。 信贷业务中的尽职调查报告有的员工说柜员是银行最重要的岗位，每天接待客户的现金和资金的来去;但也有人认为信贷员是为银行创造利润的群体，没有信贷员日晒雨淋的调查和催收贷款，哪里来的银行利润。其实，存贷款工作一并重要。 存款是银行生存之基础，贷款是银行发展之本。银行内每一个岗位都有其固有的重要性和特殊性，或许存在接触存款业务的客户很多，但是对于贷款业务的认识的还是比较陌生，现在就信贷业务做个简单了解。 尽管在信贷业务品种不同、对象各异上，但都有其内在的、本质的、共同的管理流程。科学合理的信贷业务管理实质上是规避风险、获取收益，以确保信贷资金的安全性、流动性、盈利性的过程。 每一笔信贷业务都会面临诸多风险，基本操作流程就是要通过既定的操作程序，通过每一个环节的层层控制达到防范风险、实现收益的目的。一般来说，一笔贷款的管理流程

分为九个环节，分别是：贷款申请、受理与调查、风险评价、贷款审批、合同签订、贷款发放、贷款支付、贷后管理、回收与处置。 衡量一个从事信贷业务的专业人员工作效能，关键在于看他对每一笔贷款申请的尽职调查程度。因为尽职调查作为贷款全流程风险管理的关键环节，具有重要的意义。首先，全面深入、细致严谨、高质量的尽职调查工作是银行业金融机构开展信贷业务、管理信贷风险的基本保障，其工作质量直接决定了贷款质量和风险承担水平。其次，尽职调查是降低贷款人与借款人之间信息不对称，减少贷款风险隐患的重要手段。最后，通过揭示可能影响贷款安全的风险信息，有助于银行也金融机构作出正确的决策。 勤勉尽责地履行调查义务，尽可能掌握借款人及业务的各方面情况，揭示分析潜在的风险因素，是信贷员尽职调查工作的基本要求。信贷员必须遵循真实、准确、完整、有效的原则，通过各种途径开展调查工作，全面掌握客户及项目信息。 信贷员可以通过现场调查和非现场调查相结合的方式展开调查。现场调查包括现场会谈和实地考察，非现场调查包括搜寻调差和委托调查等方式。 尽职调查最终体现在调查报告中，个人贷款尽职、调查报告侧重于对借款人的资信水平、偿债能力，贷款具体用途

项目法律尽职调查报告

关于【】公司 之 法律尽职调查报告

致:【】公司 【】公司之法律尽职调查报告 敬启者： 【】事务所(以下简称“本所”)为向【】公司【】事宜提供法律服务之目的，对贵司进行了法律尽职调查。 本所的法律尽职调查基于贵司向我们提供的文件、资料以及贵司相关管理人员口头介绍的信息。 鉴于项目的完成系循序渐进的过程，本报告仅为初步性质，我们将根据项目的进展及贵司的实际需要逐步开展进一步调查，向贵司提供补充调查报告。 在提供相关法律建议时，我们的依据是中华人民共和国现行有效的法律、法规、规章及其他规范性文件。 为出具本报告，我们特作如下声明： 一、本报告仅依据其出具日或之前我们所获知的事实而出具。对其出具日以后可能发生的法律法规的颁布、修改、废止和/或合同主体的变更，我们并不表示任何意见。 二、本报告仅就法律问题陈述意见，并不作任何商业判断或陈述其他方面的意见。 三、本报告仅供贵司参考之用。 基于以上的陈述内容，我们提交本报告。

本尽职调查报告中简称的意义 本尽职调查报告中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：

一、基本情况 （一）公司基本情况 【】现持有【】工商行政管理局2013年1月7日核发的《企业法人营业执照》（注册

（二）公司股东及股权结构 现【】全体股东的股东均已在【】股权托管中心办理了股权托管。2011年1月20日，【】股权托管中心向【】核发了《股权证持有卡》。上述股份增发的具体情况详见本《尽职调查报告》之“二、公司的设立及历史沿革”。 1.【】 【】，男，汉族，1972年6月15日出生，中国国籍，住址为【】。 2.【】 【】，男，汉族，1954年3月3日出生，中国国籍，住址为【】。 3.【】公司 【】公司成立于2003年10月23日，注册号为【】，住所为【】，法定代表人【】，公司类型为有限责任公司，注册资本人民币3,240万元，实收资本人民币3,240万元，经营范围为“对工业、农业、房地产业投资（国家有专项规定的项目经审批后或凭有效地许可证方可经营）”。【】现持有公司4,000万股股份，占总股本的62.21%。 4.【】公司 【】公司成立于1999年11月1日，注册号为【】，住所为【】，法定代表人【】，公司类型为有限责任公司（国有独资），注册资本人民币100亿元，实收资本人民币100亿元，经营范围为“收购并经营中国工商银行剥离的不良资产；债务追偿，资产置换、转让与销售；债务重组及企业重组；债债权转股权及阶段性持股，资产证券化；资产管理范围内的上市推荐及债券、股票承销；直接投资；发行债券，商业借款；向金融机构借款和向中国人民银行申请再贷款；投资、财务及法律咨询与顾问；资产及项目评估；企业审计与破产清算；经金融监管部门批准的其他业务。”【】现持有公司100万股股份，占总股本的1.56%。

房地产股权投资项目尽职调查报告

太阳城股权投资项目尽职调查报告 1项目背景与交易结构概述 1.1项目背景 河北卓达太阳城房地产开发有限公司（以下简称“卓达太阳城”）是隶属于卓达房地产集团有限公司（以下简称“卓达集团”）的子公司。卓达太阳城在紧邻河北石家庄南三环附近开发建设卓达·太阳城项目群。该笔投资资金将用于卓达·太阳城项目群中青年城一期项目和阳光国际项目的开发建设。 卓达太阳城成立于2004年，注册资金2亿元人民币，其中卓达集团出资16000万元，占股80%，河北卓达山水园林房地产开发有限公司出资4000万元，占股20%。公司注册地址为河北省栾城县冶河镇呈上村东西大街，公司法定代表人张建平，经营范围包括城市房地产开发、经营，物业管理，具备房地产开发二级资质。 交易结构 总募集资金规模5亿元，期限两年，募集资金用于对卓达太阳城进行股权投资。该公司原注册资本和实收资本为2亿元，实施增资后该公司注册资本和实收资本将增至7亿元，其中合作资金方持有卓达太阳城%的股权（以下简称“标的股权”），原股东以其原出资额持有卓达太阳城%的股权。信托资金将专项用于卓达·太阳城项目群中青年城一期项目和阳光国际项目的开发建设。 本次投资到期时，合作方可对外转让标的股权，卓达集团因其股东身份享有受让合作方所持卓达太阳城股权的优先权。自合作方成立起，卓达集团承诺每季度向合作方支付优先权维持费。如未来青年城一期项目和阳光国际项目的销售进度未达到预期目标，合作方投资的卓达太阳城股权未达到预期价值，卓达集团有义务按照约定价格收购合作方持有的全部卓达太阳城股权。 卓达集团及其实际控制人投资注册的全资子公司威海星际房地产开发有限公司、威海星河房地产开发有限公司、威海腾飞房地产开发有限公司、威海旺都房地产开发有限公司、威海恒通房地产开发有限公司、威海中阳房地产开发有限公司（以下简称“威海星际”、“威海星河”、“威海腾飞”、“威海旺都”、“威