房价影响因素

浅析影响昆明房价上涨的因素


【内容提要】近30年来，昆明房价“只涨不跌”， 为了稳定房价，政府出台了一系列调控政策，但效果甚微。房价上涨，既有合理因素，收入增长、城市化进程、人口增加、住房制度改革、传统思维消费习惯、购房贷款、银行利率低；有不合理因素，收入差距过大、房地产开发模式存在缺陷、投资渠道不畅、人民币升值、住房社会保障体系不完善都或多或少刺激了住房需求量增长，从而导致房价上涨。
【关键词】房价、上涨、因素、需求

回观昆明房价多年来的变化趋势，我们会震惊的发现，昆明已经创造出30年“只涨不跌”的神话。1980年，昆明踏上住宅商品化之路；到1986年，房价基本保持在500元/平米以下；到1992年，也只在1000元/平米左右。这十几年，是昆明房价涨幅的平缓期。1993年至1997年，是昆明房价上涨的快速阶段，由于开发商与购房者对品质的要求不断提高，房价明显提上涨，到1997年，均价已接近2400元/平米，但都在二环路内。到2002年，昆明房价终于冲破3000元大关。从2003年开始，房价涨幅更是惊人。田野咨询机构的统计数据显示，2004年，昆明的房屋均价为2916元/平方米，增幅17.7%；2005年，房价为3012元/平方米，增幅3.3%；2006年，房价为3304元/平方米，增幅9.7%；2007年，房价为4547元/平方米，增幅为37.6%；2008年房价为5131元/平方米，增幅为12.8%；2009年，房价达5533元/平方米，增幅达7.8%。2010年，房价继续小幅度上涨，前途可谓“扑朔迷离”。
从以上数据不难看出，在过去的30年，昆明的房价一路飙升。尤其是近五年来，房价增长迅猛，从2004年到2006年，房价每年的增幅都保持在10%左右，而房价的爆发性增长发生在2007年。
昆明房价上涨过快会加剧住房分配不公，损害房地产业可持续发展的市场基础，危及宏观经济的稳定。因此为了稳定房价，政府在利率、信贷、税收、土地供给等方面出台了一系列调控政策，但是房价增速仍然维持在比较高的水平上。那么是什么原因造成房价持续上涨？
当前房价上涨有合理因素，也有不合理因素。从合理的角度讲，收入增加、人口增长、城市化进程等因素在推动房价上涨，但是仅仅这些因素不会导致房价在短期内普遍大幅度上涨，房价异常上涨是制度缺陷带来的过度投资所致。这些非正常的制度因素包括：收入差距扩大、房地产开发模式存在缺陷、强烈的人民币升值预期、投资渠道狭窄以及住房社会保障体系不健全等。
（一）、引发房价上涨的合理因素
第一，随着收入增长产生的真实需求
近几年来，中国经济一直保持高速发展，GDP年均增长大大超过

世界平均水平。2003年我国国内生产总值突破11万亿元人民币大关，人均国民生产总值首次超过1000美元，排名升到世界第六位，2004年，各行业如汽车、钢铁，甚至以前发展较慢的机械制造业，都显现出前所未有的发展势头，就投资而言，全社会完成固定资产投资70073亿元，比2003年增长25.8个百分点。快速发展的宏观经济使人们对经济前景普遍持乐观预期，促使了房地产业的急速增长。
随着经济持续增长，人均可支配收入增加，产生了对住房升级换代、改善居住条件的需求。人均GDP与住房面积几乎存在着正比例关系，居民住房消费通常有三个发展阶段——数量发展阶段、数量与质量并重发展阶段、整体发展阶段。根据昆明市的人均GDP推算，其住房需求正处于第二阶段，即数量与质量并重发展阶段。未来随着人均GDP的增加，住房需求将会进一步增加。
第二，城市化进程拉动住房需求增长
1996年以来，我国进入快速城市化阶段，每年大约有2000万农村人口成为城镇常住人口。城市人口增长过程中会出现大量新婚家庭，这些新婚家庭需要住房，这必然会引起对城市住房需求的增长。其次，在城市发展过程中，旧城改造产生了对住房的大量被动需求。十几年来，城市农民工、外来工、流动人口已经逐渐成为城市生活中一个不可或缺的群体，再加上城市化进程的加快，所谓的“都市圈”、“城市带”使城市的规模不断扩大，城乡之间的巨大经济差异，使农民大量从农村流入城市，大量的人口带来了大量的住房需求，房价必然飞涨。
第三，人口增加带动住房需求增长
截至2005年1月6日我国人口已达13亿。预计我国人口数量将在一个较长时期内继续保持增长势头,到本世纪中叶将达到16亿人口，年平均净增加1000万人以上。另据“五普”资料显示, 进入21世纪后, 我国每年平均结婚人数达1000万对以上, 按照农村人口占人口总数的60%计算,将有400多万对城市人口结婚，假如每个家庭需要一套住房,则市场需求量为400多万套住房。大量增长的婚育家庭将对住房产生巨大需求。
第四，住房制度改革释放大量需求
随着城镇住房制度改革，各地纷纷取消福利分房，国家采取住房补贴、住房公积金等形式逐步确立了货币分房制度。1998年国家取消福利分房，实行货币分房制度，大量住房需求被释放出来，推动房价上涨。随着新的住房制度的建立，从旧体制中所释放的需求已经达到极限，但是已售公有住房二级市场的开放将会促进新的住房需求增长。
第五，传统思维消费习惯导致住房需求增长
传统观念认为“有房才有家”、“ 房产是最持久的且可以传承的财产” 。

在这种观念下，人们往往倾向于购房置业，宁买不租。追求住房的一步到位。而一个民族的消费习惯在短时间内是很难改变的，所以在传统习惯的作用下，住房需求被进一步扩大。
第六、购房贷款，银行利率低
银行的低利率、贷款面广等因素促使了局面由传统的存够钱再买房的传统消费观念向超前消费思想的转变，这等于将传统的几年或几十年后的购买能力提前释放。而购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，引发了对商品住房的爆炸式需求，同时也大幅度的提高了社会各阶层购房的承受能力。
（二）、引发房价上涨的不合理因素
第一，收入差距过大导致投资需求旺盛
收入差距扩大是造成房地产投资需求旺盛的重要原因。收入差距的扩大使消费支出的增加幅度下降，更多收入被用来投资。而房地产作为一种良好的投资品种吸引大量社会剩余资金进入房地产市场。据中国人民银行2007年一季度问卷调查显示，家庭月收入在2000元以下的居民购房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭购房意愿不断攀升；其中，家庭月收入在2000-5000元和5000-10000元之间的家庭购房意愿最强。由此可见，房价持续上涨，在很大程度上是由于收入差距扩大所造成的投资需求旺盛所致。
第二，房地产开发模式存在缺陷
目前房地产开发模式基本可归纳如下：开发商筹措资金并通过招拍挂取得土地使用权、以在建工程或者土地使用权抵押向银行贷款、施工建房、（预）销售回笼资金（偿还贷款或者为下一轮开发融资）、进入下一个开发循环。同时，政府垄断土地一级市场，依靠土地出让收入进行城市基础设施建设，并通过市政基础设施的不断完善来提升区域内的土地价值，谋取更大的土地收入。在这种开发模式下，银行、房地产商、地方政府构成了牢固的相互依存的利益三角关系。地方政府要获取城市建设资金必须增加土地出让收入，而土地出让收入的增加依赖于房地产开发规模的扩大（从而对土地有更大需求），而房地产开发规模的扩大又主要依赖于融资（主要是银行抵押贷款和预（租）售款）规模以及土地储备规模的增长，而融资的增长则依赖于房价的上涨。房价上涨可为开发商带来更多融资，银行债权保障更充分，也可以增加地方政府土地出让收入，因此，房价上涨是各方利益主体的内在要求，是维系这种房地产开发模式存在下去的原动力。正是在各方利益主体的推动下，房价不断上涨。
第三，投资渠道不畅凸现房地产的投资价值
在一定程度上，房价上涨是因为投资渠道不畅造成的。大量社会剩余资金争夺有限的投资机会，其中一些资金投

入房地产市场，导致房价短期内大幅度上涨。投资渠道不畅表现在两个方面，一是投资环境不健康，包括商业信用环境和司法环境恶劣，抑制了投资特别是产业投资。二是合法合规的投资渠道少。2005年前利率水平低，房贷条件宽松，所以2003年以来房地产成为吸引投资者的一个投资渠道。虽然2005年之后央行多次加息，房贷成本已经大幅度提高，但是在没有其他更好投资机会的条件下，投资者并不愿意撤出房地产市场。 第四，人民币升值预期吸引国际投机资本涌入国内房地产市场
经济增长必然会带来本币升值，在汇率升值预期下，大量国际游资通过各种渠道进入国内，对国内资本市场和房地产市场造成一定冲击。外资对房地产市场的冲击表现在两个方面，一是外资直接开发房地产或者购买房地产。前者会增加房地产供给，不过同时会引起土地需求扩大，引起地价上涨。而后者并不能扩大房地产供给，却增加了需求，加剧了供求矛盾，直接抬高了房价。二是外资流入所产生的带动效应以及流动性效应。由于国际游资的大量涌入，央行不得不在外汇市场上投入大量基础货币购买外汇，从而增加了货币供给，虽然通过发行央行票据以及定向增发国债等方式来回笼流通中过多的货币，但是流动性过剩的局面并没有得到根本改观。过剩的流动性涌入房地产市场和股票市场必然引起房价和股价的上涨。
第五，住房社会保障体系不完善
住房是最基本的必需的生活条件之一，低收入家庭住房应该纳入社会保障体系而不应该由市场解决。目前我国住房保障体系主要由面向中低收入家庭的经济适用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房体系构成。但是住房保障覆盖面低，供给规模小，分配过程不透明、房价高、建筑质量差以及市政配套设施不全等，影响了住房保障效果。大量应该享受住房保障的家庭并没有被纳入住房保障体系从而被迫推向市场，这既加重了低收入家庭的生活负担，又人为地扩大了房地产市场需求，加剧了供求矛盾。
通过以上分析可以看到，房价上涨存在合理因素，也存在不合理因素。但房价上涨是长期趋势，是不可逆转的，政府调控目的在于控制房价上涨速度以及限制房价波动幅度；房价调控是一个长期过程，这是因为引起房价持续上涨的制度因素与整个经济发展阶段和经济结构有直接关系，短期内不能得到根本改观；房价调控不应该仅仅停留在市场层面，而应该标本兼治，着手调整引起房地产过度投资的制度基础，即通过缩小收入差距、完善投资环境包括信用环境和司法环境、转变房地产开发和城市开发模式、完善住房社会

保障体系。

【参考文献】
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2008年第24卷第5期 中北大学学报(社会科学版)
(总第101期)
JOURNALOFNORTHUNIVERSITYOFCHINA(SOCIALSCIENCEEDITION)
V01．24 No．5 2008
(Sum．101)
文章编号：1673—1646(2008)05—0037—03
我国房价上涨影响因素分析
崔春艳，席理
(中北大学经济与管理学院，山西太原030051)
摘 要： 针对我国房地产价格自2001年以来出现的不断大幅上涨的现实，从房地产行业外和行业内两方面分析了房
价上涨的多重因素。针对影响房地产价格快速上涨的诸多因素，从行政手段、法律手段、经济手段等方面给出几点建议，对房
价调控进行研究。
关键词：房价上涨；房地产；房价调控
中图分类号：F293。35 文献标识码：A

自2001年以来，我国房价节节攀升，房价不合
理上涨已成为社会的一个热点问题。持续6年，我国
房地产投资增长速度高于同期全社会固定资产投资
的增长速度。国家统计局2007年最新数据显示，7月
份全国70个大中城市新建商品房平均价格较6月份
上涨8．1％，同比居民工资性收入却没有明显增加；
国际公认的房价是购买者年收入的3～6倍，而我国
的这一比例已达8～15倍。“房地产泡沫”、“房价虚
高”等词不断出现在杂志报纸上，房价问题引起大众
的普遍关注。
l房价上涨的多重影响因素
房价上涨是当前房地产市场的一大特征。形成
这一现象的原因是多方面的。总体上讲，房价上涨的
影响因素可以划分为房地产行业内因素和行业外因
素两大类。
1．1房价上涨的房地产行业外因素
1．1．1城市化进程的加速造成对住房旺盛的需求
2006年我国城镇化率达到44％，较1995年的
29．04％上升了14．96个百分点，平均每年新增城镇
人口1874万人。如果按最近公布的全国城镇人均住
宅面积26．11平方米的标准计算，一年需要新增城
镇住房近5亿平方米。大量进城人口不管是购房还
是租房，都会占用一定数量的城镇住房，虽然这种占
用可能达不到现有城镇人均住房面积的水平，但仍
然会在一定程度上形成对城镇住房供给的压力。随
着人们收入水平的提高，住房条件也在不断改善，因
居民住房条件的改善每年也需要新增住房。2006年

比2002年的全国城镇人均住房建筑面积增加了近
7．11平方米。上述两个因素相加，很明显住房供不
应求。
1．1．2相关政策的执行不力造成针对房价的宏观
调控成效难以凸显
我国许多省市房地产投资在总投资中占相当大
·收稿日期：2008—03—23
作者简介：崔春艳(1981一)，女，硕士生，从事专业：复杂系统研究。
万方数据
38 中北大学学报(社会科学版) 2008年第5期
的比重。如上海房地产投资占全部投资的比重持续
地保持在40％左右，浙江、广东等也超过30％，不少
地区的地税收入中40％来源于房地产业。一些城市
仅土地出让金收入就占财政收入的35％，有的竞高
达60％，房地产税收收入和土地出让收入成为地方
财力的重要支撑。由于房地产业对地区GDP增长的
作用举足轻重，地方政府为了追求政绩，当然不希望
房价下降，这反过来又助长了官员抵制和化解调控
政策的心态，为某些开发商违规行为开绿灯，推动房
价进一步上涨u]。
1．1．3投资渠道的缺乏导致投资性购房比例大幅
增加
由于我国股市发展不成熟，银行利率低，社会高
收人人群积累的财富急于找到合适的投资保值渠
道，商品房投资作为风险相对较小、不用太多专业技
术和管理能力的投资渠道受到投资者的青睐。据各
地房地产管理部门的统计，2006年核心城市的投资
性购房比例已经接近或超过25％，其中，北京达到
26．7％、上海32．5％、深圳25．3％、广州24．6％。
1．1．4居民的消费观念从某种程度上导致房地产
需求的增加
近几年居民的消费观念正由原来的“居住型”向
“享受型”转变，原来的一次性购房、一步到位的思想
也逐步改变，二次置业、三次置业的消费人群逐步扩
大，这在一定程度上也刺激了房地产业的发展。人民
生活水平提高后，对于二次置业的人来说，都想购
买一个大一些的，档次高一些的房屋。另外对于一
些刚步入社会的年轻人而言，也需要买一套房子作
为爱情的见证。这些行为的潜在原因就是在中国人
民的传统观念中，每个人必须要有自己的房产，居
住过后，子传下去。正是这种传统观念，给了开发商
无形的动力。
1．2房价上涨的房地产行业内因素
1．2．1 土地供给的制约性政策限制了住房性土地
的供应量
从2004年开始实施的紧缩宏观经济政策和土
地供给制约性政策，限制了房地产的供应量。以北
京为例，2006年计划供应面积1600公顷，但有效供
应面积仅为786公顷，有效供应率为49％。土地有效
供应的不足使得北京从2005年开始，新开工项目的
数量就呈现骤然下降的趋势，从而造成北京近年上
市的商品房

数量大幅下降，使房地产商的提价势力
提高嘲。
l。2．2低价位住房供给缺乏
2006年，我国有超过90％的住房被开发定性为
“商品房”，“经济适用房”只占不到10％，但其性质却
是微利的“商品房”，而廉租房则不足1％。开发商为
追求高额利润，偏重于高档住宅和别墅的开发，而价
格比较适中的普通住宅，如经济适用房、廉租房则供
应偏少，导致了与低价位住宅特别是经济适用房需
求的严重脱节[2]。
1．2．3宽松的银行房贷是推动房价上涨的一大因
素
房地产市场的总体需求分为有效需求和无效需
求。有效需求主要是产生于有购买能力的人群，而
无效需求则是有购买意向却没有购买能力的人。近
年来银行房贷的宽松环境大大增加了有效需求的比
例。在银行信贷中，住房贷款可以说是银行最优良的
贷款品种，因而作为贷款方的银行不希望房价下降，
因为开发商利润下降，势必造成还贷困难。
1．2．4地产寡头导致房产的垄断价格
中国大概有三万多家房地产开发企业，但是每
年销售额能够超过亿元的不过几十家而已。“国六
条”出台后，众多规模偏小、资金储备少、产业集中
力度低的房地产企业将在市场中经历优胜劣汰、产
业资源整合的过程。当具有明显竞争优势的房地产
企业形成规模，将形成垄断的地产寡头。垄断会导
致行业竞争不充分，甚至会导致开发商联手垄断市
场，抬高房价，有计划地对抗政府的政策，最终形
成利益集团共同谋取巨额利润的局面。我国开发商
的利润率高达到30％，而全球房地产利润率仅有5％
左右。另外，信息不对称也给了房地产商恶意引导市
场提供了条件。
2调控房地产价格的对策
房地产价格的快速上涨已经成为我国经济运行
中的突出问题，也是整个国民经济持续健康发展的
不稳定因素。政府要通过行政手段、法律手段、经济
手段来调节住房市场供给和需求，使之达到平衡，从
而使房地产价格调整到合理水平。
2．1 严厉打击房地产行业中的违法行为，建立公
平竞争的房地产市场
各级政府有关部门应当严格执法，打击囤积房
源、哄抬房价的行为。切实整治房地产交易环节中的
违法违规行为，对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄
抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶
万方数据
(总第101期) 我国房价上涨影响因素分析(崔春艳等) 39
劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销
营业执照，并追究有关部门及地方官员的责任。事实
上，只有让真实的房屋供给信号、价格信号反映到市
场上，才能打破垄断定价的格局，促使房价回归理性
水

平。增强房地产市场的透明度，改变消费者在房市
交易中的极端不利地位，消除容易引发消费者群体
恐慌的虚假信息。房地产管理部门应当通过互联网
同步公布本地各个房地产开发项目的销售状况，如
期房和现房总套数、已销售量、待销售量，以及住房
成本的参考信息，如地价、主要建筑材料价格、税费
等，并在此基础上确定本地商品房的基准价格。
2．2 充分运用土地供给政策实现调节房价的目的
房价的上涨不管是投资需求还是投机需求，抑
或是消费需求造成的，其共同特征肯定是需求大大
超过了供给。因此，要保持房价稳定，必须要保证
市场供给和需求保持平衡。房价上涨时加大土地供
给，房价下降时减少土地供给，严格执行对闲置土
地征收土地闲置费的政策和收回不开发土地的政
策，这既是市场手段，也是行政手段。同时，政府应
该严厉打击那些不良地产商，允许合作建房、单位建
房等，让购房者拥有更多更强的话语权。
2．3完善税制，变堵为疏，调整税收调控的着力点
采用开征房地产税(或者物业税)的方式，比如
以家庭为单位，按照能力负担原则确定征税标准，
对于面积小的住房低税或免税，面积大的住房提高
税收。又对于房地产开发企业，竣工之日起一年内
还未出售房屋，视同自用房屋征税。房地产税的开
征增加了房地产所有者的持有成本，迫使他们把闲
置的房地产重新投入流通领域，增加存量房的供
给。另外，房地产税的开征也将增加房地产投资者和
投机者的房产持有成本，特别是降低了其投资和投
机的收益预期，从根本上打击其盲目投资和投机的
积极性，促使其尽快抛出所持有的房产，最终达到
增加房产供给的目的。
2．4进一步收紧购房贷款政策
过于宽松的房地产信贷政策，为房地产价格的
快速增长起到了推波助澜的作用。要稳定房价，必
须采取严格的信贷政策。比如按照我国经济发展水
平，我们可将90平方米作为经济适用标准：对于首
次购买90平方米以下自住房屋的，按揭贷款继续执
行20％的首付标准；对于购买90～150平方米自住
房屋的，按揭贷款执行50％的首付标准；对于购买
150平方米以上自住房屋的，不能贷款。只有这样，
才能在保证合理住房需求贷款的同时，严控投机性
炒房者利用银行资金炒房行为的发生。
2．5在大力发展经济适用房、廉租房的同时，开拓
新的投资渠道
经济适用房和廉租房是房地产供给的重要组成
部分，但其当前的发展状况尚未达到其应有之意。我
国经济适用住房目前仍然是商品房的一种形式，造
成了经济适用住房建设具有一

定的市场性。我们的
注意力，包括开发商的注意力，必须向中低收入者倾
斜。而且经济适用房应该采用成本价方式出售，严
格控制户型面积。关于廉租房，我国目前需要完善住
房租赁法规，包括建立住房租赁登记备案制度、征
收包括住房在内的物业税、减免住房租赁税收等措
施，减少住房出租费用，提高住房出租收入水平，
鼓励住房所有者出租住房。通过这两方面的努力，可
以从一定程度上解决房地产市场供给的问题。另外，
为疏导针对房地产行业的投资，就需要为投资者提
供越来越多的投资机会，尤其是高收益的投资机
会。鼓励国内企业到海外投资，包括股权投资、债权
投资；可以在国内创造更多的企业投资机会，开放
企业的风险投资，包括股票市场投资；还可以为市场
提供更多的基金产品、公司债产品、金融债产品、国
债产品，提高这些产品的收益水平，吸引越来越多
的资金进入。这能从一定程度上解决房地产市场需
求的问题。两者的有效结合，必定会起到减缓房价增
速的作用¨j。
房价上涨过快导致居民购房负担过重，抑制了
居民的其他消费。财富以货币和固定资产的形式向
经济发达、居住环境较好的地区集聚，向少数高收入
者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，加剧了
地区和居民之间的贫富差距，因此房价过快增长已
成为构建和谐社会的“绊脚石”。解决不好老百姓的
住房问题，社会稳定就会受到影响，这不仅仅是一个
经济问题。我们应该贯彻落实十七大中所提出科学
的发展观，统筹规划，积极建设社会主义和谐社会。
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万方数据
我国房价上涨影响因素分析
作者： 崔春艳， 席理， CUI Chunyan， Xl Li
作者单位： 中北大学,经济与管理学院,山西,太原,030051
刊名：
中北大学学报（社会科学版）
英文刊名： JOURNAL OF NORTH UNIVERSITY OF CHINA(SOCIAL SCIENCE EDITION)
年，卷(期)： 2008,24(5)
被引用次数： 2次

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3.殷文明 基于AHM的房地产价格影响因素分析[期刊论文]-廊坊师范学院学报(自然科学版) 2010(6)


本文链接：https://www.wendangku.net/doc/338595244.html,/Periodical_hbgxyxb-skb200805010.aspx